Судебные решения, арбитраж

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН ОТ 07.04.2015 ПО ДЕЛУ N 33-5367/2015

Требование: О признании права собственности на квартиру.

Разделы:
Инвестирование в строительство; Сделки с недвижимостью; Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Дольщик ссылается на то, что им надлежащим образом исполнены обязательства по договору о долевом участии в строительстве жилья.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено



ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 7 апреля 2015 г. по делу N 33-5367/2015


Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе:
председательствующего Батршиной Ю.А.,
судей Вахитовой Г.Д., Портянова А.Г.,
при секретаре Б.Ю.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ОАО "Региональный банк развития" на решение Кировского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 10 ноября 2014 года, которым постановлено:
исковые требования Б.А. к ООО "СПЕЦХИМСНАБ", ОАО "СтройПроектЦентр" о признании права собственности на жилое помещение удовлетворить.
Признать за Б.А. право собственности однокомнатную квартиру N..., расположенную по адресу: адрес.
Заслушав доклад судьи Батршиной Ю.А., судебная коллегия

установила:

Б.А. обратилась в суд с иском к ООО "СПЕЦХИМСНАБ", ОАО "СтройПроектЦентр" о признании права собственности на квартиру. В обоснование иска указала, что дата между ООО "СПЕЦХИМСНАБ" и Б.А. был заключен договор N... "О долевом участии в строительстве жилья в микрорайоне "Бакалинский", ограниченном улицами Чернышевского, Бакалинская и З. в Кировском районе г. Уфы". Согласно указанному договору истец профинансировал строительство двухкомнатной квартиры N... (строительный номер) на... этаже... общей проектной площадью... кв. м в микрорайоне "Бакалинский" в Кировском районе г. Уфы, из расчета стоимости одного квадратного метра -... руб. Стоимость квартиры составляла... руб. Б.А. произвела полностью расчет за квартиру. Обязательства Б.А. по договору исполнены в полном объеме. Б.А. просила суд признать за ней право собственности на двухкомнатную квартиру N..., расположенную по адресу: адрес.
Суд вынес вышеприведенное решение.
Не соглашаясь с решением суда, в апелляционной жалобе представитель ОАО "Региональный банк развития" Н. просит решение суда отменить ввиду незаконности и необоснованности. Указывает на неверный вывод суда первой инстанции о том, что у истца возникло право на получение квартиры в собственность после ее оплаты, поскольку предметом договора является инвестирование строительства жилого дома, а не приобретение квартиры в собственность. В связи с отсутствием разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, спорный объект является объектом незавершенного строительства, что влечет невозможность удовлетворения требования о признании права собственности на жилое помещение в не завершенном строительством объекте до ввода его в эксплуатацию. Судом не учтено, что спорный объект недвижимости находится в залоге у ОАО "Региональный банк развития". К спорным отношениям необоснованно применены нормы Федерального закона "О защите прав потребителей", поскольку заявленные истцом требования не являются правом потребителя, подлежащим судебной защите, в отношении застройщика введена процедура внешнего управления, следовательно, дело подведомственно Арбитражному суду РБ. Судом не разрешено заявленное ответчиком ходатайство о прекращении производства по делу на основании п. 1 ст. 220 ГПК РФ.
Лица, участвующие в деле, надлежаще извещены о времени и месте апелляционного рассмотрения.
Судебная коллегия по гражданским делам, руководствуясь ч. 3 ст. 167 и ч. 1 ст. 327 ГПК РФ, учитывая надлежащее извещение участников процесса, отсутствие сведений о причинах их неявки, а также ходатайств об отложении судебного заседания, признала возможным рассмотреть дело при данной явке.
Проверив материалы дела и решение суда в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с ч. 1 ст. 3 ГПК Российской Федерации суд возбуждает гражданское дело по заявлению лица, обратившегося за защитой своих прав, свобод и законных интересов.
В силу ст. ст. 11, 12 ГК Российской Федерации защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством, соответствующий суд, при этом выбор способа защиты гражданских прав, в том числе путем признания права, осуществляется истцом.
Согласно п. п. 1, 2 ст. 218 ГК Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Исходя из ч. ч. 1 и 2 ст. 1 и ч. 2 ст. 27 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", данный Федеральный закон регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в частности, граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены начиная с 1 апреля 2005 года.
Действие Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" распространяется также на отношения, возникшие при совершении начиная с указанной выше даты сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.
В силу ст. 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В соответствии с Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" объектом долевого строительства признается жилое или нежилое помещение в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости, строящегося с привлечением денежных средств участника долевого строительства.
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона (ст. 309 ГК РФ).
Как следует из разъяснения, содержащегося в п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.
Из материалов дела следует, что дата между ОАО "СтройПроектЦентр" и ООО "СПЕЦХИМСНАБ" заключен договор N... с дополнительными соглашениями, предметом которого является инвестирование в строительство жилого микрорайона "Бакалинский", по условиям которого застройщик не вправе привлекать других лиц для участия в инвестировании строительства помещений, определенных в приложении, а инвестор вправе привлекать денежные средства третьих лиц, заключая с ними договоры долевого участия от своего имени и принимая от них денежные средства.
Реализуя свои договорные полномочия ООО "СПЕЦХИМСНАБ" (Инвестор) дата заключило с Б.А. договор N... с дополнительным соглашением "О долевом участии в строительстве жилого дома в жилом комплексе "Солнечный", микрорайон "Бакалинский", ограниченном адрес, Бакалинская и З. в Кировском районе г. Уфы", предметом которого является финансирование строительства двухкомнатной квартиры N... на... этаже в... общей проектной площадью... кв. м в микрорайоне "Бакалинский" в Кировском районе г. Уфы. Стоимость одного кв. м на момент заключения указанного договора составляет... руб., стоимость квартиры составляет... руб. Плановый срок окончания строительства установлен дата.
Обязательства по оплате стоимости квартиры по договору N... от дата "О долевом участии в строительстве жилого дома в жилом комплексе "Солнечный", микрорайон "Бакалинский", ограниченном улицами Чернышевского, Бакалинская и З. в Кировском районе г. Уфы" Б.А. исполнены в полном объеме.
После исполнения условий договора по оплате стоимости квартиры в полном объеме, у истца возникло право на получение квартиры в собственность.
дата Определением Арбитражного суда РБ в реестр требований о передаче жилых помещений ОАО "СтройПроектЦентр" включены требования Б.А. о передаче двухкомнатной квартиры N... на... этаже..., общей проектной площадью... кв. м в микрорайоне "Бакалинский" в Кировском районе г. Уфы.
Согласно п. 2 ст. 15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее - требования)).
В соответствии с п. п. 2 п. 1 ст. 16 ЖК РФ к жилым помещениям относится квартира, часть квартиры.
В соответствии с п. 3 ст. 16 ЖК РФ квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
В соответствии с п. 1 ст. 17 ЖК РФ жилое помещение предназначено для проживания граждан.
Жилой дом является созданным, что подтверждается техническим паспортом жилого здания (строения) на дом адрес, инвентарный номер N..., составленным по состоянию на датаг. и выданным территориальным участком г. Уфы ГУП БТИ Республики Башкортостан. Согласно письму за N... от дата Главного управления архитектуры и градостроительства Администрации городского округа город Уфа РБ за объектом "Спортивно-оздоровительный и торгово-культурный центр и жилищный комплекс по адрес" зарезервирован почтовый адрес: адрес.
Как следует из справки о присвоении почтового адреса N... от дата, выданной Главным управлением архитектуры и градостроительства администрации городского округа город Уфа РБ, строительному номеру дома "адрес" присвоен почтовый адрес: адрес.
Строительному номеру квартиры N... на... этаже в... общей проектной площадью... кв. м соответствует почтовый номер адрес.
Из технического паспорта на жилой дом по адресу: адрес, следует, что квартира N... расположена на... этаже, общая площадь квартиры... кв. м.
Инспекцией государственного строительного надзора РБ дата выдано заключение N... о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов и проектной документации. Согласно указанному заключению объект капитального строительства: "Жилой дом адрес" соответствует требованиям проектной документации, строительным нормам и правилам, техническим регламентам (и другим нормативным документам в области строительства), пожарной безопасности, санитарным нормам.
дата отделом градостроительного контроля и выдачи разрешений Администрации городского округа г. Уфа выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N... "Жилого дома адрес".
Судебная коллегия, руководствуясь вышеизложенным, положениями Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", исходя из существа договора о долевом участии в строительстве жилья, заключенного между сторонами, находит, что конечной целью участия истца в строительстве указанной выше квартиры является получение определенного жилого помещения для личного использования и оплаченные им денежные средства предназначены только для финансирования строительства конкретного жилого помещения.
Таким образом, из условий договора следует, что инвестор вступил в правоотношения с застройщиком с целью приобретения в собственность индивидуально-определенного "объекта" - конкретной квартиры в многоквартирном доме.
Учитывая, что квартира приобретена истцом для удовлетворения личных нужд, с целью проживания в ней, в связи с чем, истец является потребителем, к рассматриваемым правоотношениям подлежит применению Закон РФ от 07.02.1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей".
Также судом учтено, что в соответствии со ст. 1 Федерального закона "О защите прав потребителей" отношения в области защиты прав потребителей регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации, Федеральным законом, "О защите прав потребителей", другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации. При этом Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)" не содержит норм, регулирующих отношения в области защиты прав потребителей.
Довод апелляционной жалобы о том, что судом признано право собственности за заявителем на не завершенный строительством объект недвижимости, является необоснованным, поскольку в отношении жилого адрес, в котором за Б.А. признано право собственности на квартиру, администрацией г. Уфы РБ дата выдано разрешение на ввод в эксплуатацию.
Доводы ОАО "Региональный банк развития" о подведомственности настоящего спора Арбитражному суду Республики Башкортостан, включении требований истца в реестр требований кредиторов ОАО "СтройПроектЦентр", судебная коллегия не может признать состоятельными, так как Б.А., вступая в долевое строительство, выступала в качестве физического лица, индивидуальным предпринимателем не является, что не опровергнуто участвующими в деле лицами, характер отношений и требований между Б.А. и ОАО "СтройПроектЦентр" не имеет признаков экономического спора.
Кроме того, при наличии взаимосвязанных требований к застройщику, в отношении которого инициирована процедура банкротства, и к инвестору, на которого правила ст. ст. 201.4, 201.8 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" не распространяются, в силу ст. 22 ГПК Российской Федерации дело подлежит рассмотрению и разрешению в суде общей юрисдикции.
Таким образом, оснований для удовлетворения ходатайства ОАО "Региональный банк развития" о прекращении производства по делу в связи с неподведомственностью спора суду общей юрисдикции у суда не имелось.
Довод в апелляционной жалобе о необоснованном применении судом к спорным отношениям норм Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", поскольку разрешение на строительство застройщику данного объекта выдано до введения в действие указанного Федерального закона, является необоснованным, поскольку согласно части 2 статьи 1 данного Федерального закона привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у них правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только названными в нем способами:
1) на основании договора участия в долевом строительстве;
2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;
3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
Кроме того, частью 2.1 статьи 1 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" установлен запрет на привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение приведенных требований части 2 данной статьи. В соответствии с частью 2.2 этой же статьи лица, привлекающие денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных ею, несут ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации об административных правонарушениях.
Ссылка в жалобе на определение Арбитражного суда РБ 05 сентября 2012 г., которым включено в реестр кредиторов требование Б.А. о передаче квартиры не является основанием для отмены обжалуемого решения, поскольку указанное обстоятельство не препятствует признанию права собственности, как реализации избранного истцом способа защиты.
Признанию права собственности также не препятствует наличие договоров залога недвижимого имущества, заключенных застройщиком и третьим лицом, не препятствует в силу следующего.
В соответствии с позицией, изложенной в п. 15 "Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04 декабря 2013 года, квартиры, являвшиеся предметом договоров участия в долевом строительстве, которыми предусмотрены права участников строительства на получение квартир по окончании строительства, не могли быть переданы в залог иным лицам, включая банк, в том числе в составе объекта незавершенного строительства.
Договорами залога от дата N..., от дата N... ОАО "СтройПроектЦентр" в обеспечение исполнения кредитных обязательств заложило ОАО "Региональный банк развития" объект незавершенного строительства литер Б, расположенное по адресу: адрес площадью застройки... кв. м, и право аренды земельного участка под указанным объектом незавершенного строительства.
Условиями указанных договоров предусмотрена передача в залог имущества, которое не может быть обременено любыми правами третьих лиц без согласия залогодержателя, в число которых включены жилые квартиры.
Достоверность указанных выше договоров коллегией установлена ранее вынесенными судебными постановлениями и определениями Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.05.2013 г., 28.02.2014 г., размещенными в свободном доступе на официальном сайте Арбитражного суда РБ http://ufa.arbitr.ru/.
Учитывая вышеизложенное, оценив в совокупности доказательства, собранные по делу, установленные по делу фактические обстоятельства, разрешая по существу спор, возникший между сторонами, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об удовлетворении исковых требований, заявленных Б.А.
Иные доводы апелляционной жалобы не содержат оснований для изменения или отмены решения в апелляционном порядке и по существу направлены к иной оценке собранных по делу доказательств и на иное толкование норм права.
Таким образом, постановленное по данному делу решение суда следует признать законным, обоснованным в связи с чем, подлежащим оставлению без изменения.
Руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан,

определила:

решение Кировского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 10 ноября 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ОАО "Региональный банк развития" - без удовлетворения.

Председательствующий
Ю.А.БАТРШИНА

Судьи
Г.Д.ВАХИТОВА
А.Г.ПОРТЯНОВ




















© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)