Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 24 августа 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 24 августа 2015 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Карпачевой М.И., Пивоваровой Л.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Васильевой А.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Панкевич Надежды Викторовны на решение Арбитражного суда Челябинской области от 25.05.2015 по делу N А76-26276/2014 (судья Кузьмин А.Г.).
В заседании (до перерыва) принял участие представитель индивидуального предпринимателя Панкевич Н.В. - Панкевич В.Н. (доверенность от 07.04.2014).
Управление муниципальной собственности администрации Чебаркульского городского округа (далее - Управление, истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Безменовой Надежде Викторовне о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.01.2011 по 08.06.2012 по договору аренды N 56 от 01.01.2010 в сумме 17 523 руб. 32 коп., пени за период с 01.02.2011 по 08.06.2012 в сумме 1 166 руб.
Определением суда от 12.03.2015 в связи с заключением ответчиком брака (т. 1 л.д. 84) произведена замена ненадлежащего ответчика на надлежащего - индивидуального предпринимателя Панкевич Надежду Викторовну (далее - предприниматель Панкевич Н.В., предприниматель, ответчик).
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 25.05.2015 (резолютивная часть от 21.05.2015) исковые требования удовлетворены частично, с предпринимателя Панкевич Н.В. в пользу Управления взысканы задолженность в сумме 17 523 руб. 32 коп., пени в сумме 623 руб. 82 коп., в удовлетворении остальной части иска отказано.
С указанным решением суда не согласилась предприниматель Панкевич Н.В. (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), которая в апелляционной жалобе просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.
Апеллянт считает, что задолженности по арендной плате в заявленном истцом размере у ответчика не имеется, поскольку размер арендной платы в установленном договором порядке не изменен, поскольку нормативный акт, устанавливающий ставки арендной платы, не был официально опубликован, дополнительное соглашение об изменении арендной платы заключено сторонами не было, извещения об изменении арендодателем арендной платы в одностороннем порядке арендатор не получал. При подписании соглашения о расторжении договора аренды стороны указали на отсутствие претензии по договору.
К дате судебного заседания отзыв на апелляционную жалобу ответчика от истца в суд апелляционной инстанции не поступил.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом.
В судебном заседании 17.08.2015 был объявлен перерыв до 24.08.2015 для представления истцом дополнительных доказательств.
После перерыва представители истца и ответчика в судебное заседание не явились.
В отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, и в соответствии со статьями 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) судебное заседание проведено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.
Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, в собственности муниципального образования "Чебаркульский городской округ" находятся нежилые помещения общей площадью 590,7 кв. м, номера на поэтажном плане: с 1 по 49, лит. А, расположенные по адресу: Челябинская область, г. Чебаркуль, ул. Октябрьская, д. 1-Б, нежилые помещение ПРУ (свидетельство о государственной регистрации права серии 74АВ 534958 от 17.12.2009, т. 1 л.д. 23).
Между Управлением (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) подписан договор аренды нежилых помещений N 56 от 01.01.2010, в соответствии с п. 1.1 которого арендодатель передает арендатору во временное владение и пользование нежилые помещения, расположенные по адресу: Челябинская область, г. Чебаркуль, ул. Октябрьская, 1-б, номера помещений 20, 21, 22, 23, 24, 10, 14, 48 по поэтажному плану, площадью 125,4 кв. м, согласно приложению N 1 к договору (т. 1 л.д. 15-18).
В силу п. 2.1 договора общая сумма арендной платы и НДС поставляет 5 610,9 руб., в том числе арендная плата составляет 4 755 руб. в месяц согласно расчету (приложение N 2 - т. 1 л.д. 21).
Согласно п. 2.4 договора арендная плата подлежит изменению не чаще одного раза в год при изменении базовой ставки годовой арендной платы, корректировочных коэффициентов, утверждаемых решением Собрания депутатов. Информация об изменении арендной платы доводится до сведения арендатора в письменной форме не позднее чем за 30 календарных дней до начала нового финансового года.
Согласно п. 1.6 договора срок действия договора аренды с 01.01.2010 по 30.06.2015.
Пунктом 5.1 договора установлено, что в случае невнесения арендатором платежей в сроки, установленные настоящим договором, начисляются пени в размере 0,1% в день с просроченной суммы за каждый день просрочки.
По акту приема-передачи нежилого помещения от 01.01.2010 объект аренды передан ответчику (т. 1 л.д. 19).
Договор аренды нежилых помещений N 56 от 01.01.2010 зарегистрирован 04.03.2010, о чем свидетельствует отметка регистрирующего органа на договоре (т. 1 л.д. 24).
Управлением в адрес предпринимателя направлено уведомление от 25.11.2010 N 2191 об увеличении арендной платы 01.01.2011 (т. 2 л.д. 28), а также дополнительное соглашение к договору N 56 от 01.01.2010, согласно которому общая сумма арендной платы и НДС поставляет 6 732,73 руб., в том числе арендная плата составляет 5 705,7 руб. в месяц (т. 2 л.д. 29).
Почтовый конверт возвращен Управлению в связи с истечением срока хранения (т. 2 л.д. 30, 31).
На основании соглашения от 08.05.2012 названный договор аренды расторгнут по соглашению сторон (т. 1 л.д. 25).
По акту приема-передачи нежилого помещения от 08.06.2012 арендуемые ответчиком нежилые помещения площадью 125,4 кв. м возвращены истцу (т. 1 л.д. 26).
Ссылаясь на наличие у арендатора задолженности по арендной плате за период с 01.01.2011 по 08.06.2012 по договору аренды N 56 от 01.01.2010, Управление обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми исковыми требованиями.
Признавая подлежащими удовлетворению требования истца, суд пришел к выводу о том, что ответчик не исполнил обязательства по оплате арендной платы по заключенному договору аренды. Суд не применил срок исковой давности к заявленным требованиям о взыскании суммы основного долга в силу наличия обстоятельств, свидетельствующих о перерыве срока исковой давности ввиду частичной оплаты ответчиком арендной платы. Частично удовлетворяя требования истца о взыскании пени, начисленной за период с января по сентябрь 2011 года, суд применил срок исковой давности. В отсутствие доказательств несоразмерности договорной неустойки суд не нашел оснований для ее снижения.
Повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы ответчика, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
В соответствии со статьями 8, 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе из договоров и иных сделок.
Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ).
На основании статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Из материалов дела усматривается, что между сторонами был оформлен договор аренды нежилых помещений N 56 от 01.01.2010, по условиям которого ответчику на срок с 01.01.2010 по 30.06.2015 за плату в размере 4 755 руб. в месяц переданы во временное владение и пользование нежилые помещения, расположенные по адресу: Челябинская область, г. Чебаркуль, ул. Октябрьская, 1-б, номера помещений 20, 21, 22, 23, 24, 10, 14, 48 по поэтажному плану, площадью 125,4 кв. м, согласно приложению N 1 к договору (т. 1 л.д. 15-18).
В соответствии с п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (п. 1 ст. 422 ГК РФ).
На основании п. п. 1, 3 ст. 447 ГК РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги. В случаях, указанных в настоящем Кодексе или ином законе, договоры о продаже вещи или имущественного права могут быть заключены только путем проведения торгов.
В силу ч. 1 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" заключение договоров аренды в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.
Частью 4 ст. 53 названного Федерального закона допускалось до 01.07.2015 заключение на новый срок без проведения торгов договоров аренды, указанных в частях 1 и 3 статьи 17.1 настоящего Федерального закона и заключенных до 01.07.2008 с субъектами малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых). При этом заключение указанных в настоящей части договоров аренды возможно на срок не более чем до 1 июля 2015 года.
Таким образом, подписанный между истцом и ответчиком договор аренды нежилых помещений N 56 от 01.01.2010 в силу нормы ст. 422 ГК РФ должен соответствовать требованиям законодательства о конкуренции.
Между тем доказательств того, что названный договор был заключен в порядке проведения торгов, либо доказательств того, что у истца имеется право заключения договора аренды вне торгов в порядке части 4 статьи 53 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", в деле не имеется.
Представитель ответчика в пояснениях суду апелляционной инстанции в судебном заседании 17.08.2015 обстоятельство заключения договора по результатам торгов отрицал.
Определением от 17.08.2015 истцу предлагалось дополнительно представить доказательства заключения договора аренды с соблюдением требований законодательства о защите конкуренции, однако к дате судебного заседания 24.08.2015 таких доказательств представлено не было.
В силу ст. 168 ГК РФ (в ранее действовавшей редакции) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
При изложенных обстоятельствах в отсутствие доказательств обратного апелляционный суд приходит к выводу о том, что подписанный между истцом и ответчиком договор аренды является ничтожным, поскольку был заключен без соблюдения предусмотренной ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" процедуры проведения торгов на право заключения договора аренды муниципального имущества.
Согласно ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
В силу ст. 331 ГК РФ соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.
Поскольку договор аренды N 56 от 01.01.2010 является ничтожной сделкой, условия договора о неустойке применению не подлежит.
При таких обстоятельствах у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для взыскания заявленной истцом договорной неустойки; выводы суда в данной части противоречат ст. ст. 168, 330 ГК РФ.
В силу положений ст. 423, 606, 1102 ГК РФ пользование чужим имуществом является платным.
Таким образом, отсутствие надлежаще оформленного договора аренды не может освобождать лицо, которое пользовалось чужим имуществом, от обязанности оплатить собственнику имущества равноценное возмещение стоимости пользования.
Факт передачи муниципального имущества по владение ответчика подтверждается актом приема-передачи от 01.01.2010 (т. 1 л.д. 19), а факт возврата - актом приема-передачи от 08.06.2012 (т. 1 л.д. 26). Указанное свидетельствует о том, что в период с 01.01.2010 по 08.06.2012 помещение находилось в пользовании ответчицы.
В соответствии с п. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 настоящего Кодекса.
Согласно п. 2 ст. 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
Определение цены за неосновательное пользование чужим имуществом осуществляется применительно к п. 3 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные услуги.
В данном случае, учитывая, что в аренду было передано муниципальное имущество, расчет арендной платы подлежит определению согласно тем ставкам арендной платы, которые были утверждены для всех иных лиц, арендующих муниципальное имущество в спорный период - на основании принятого Советом депутатов Чебаркульского городского округа решения от 05.10.2010 N 90 "Об утверждении Положения о порядке предоставления в аренду муниципального имущества Чебаркульского городского округа" (т. 1 л.д. 29-37), согласно которому для помещения, арендуемого ответчицей, размер арендной платы составляет 5 705,7 руб. в месяц.
Доказательств несоответствия указанного размера арендной платы цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы, услуги (п. 3 ст. 424, п. 2 ст. 1105 ГК РФ), ответчиком не представлено.
В силу изложенного, в качестве стоимости пользования муниципальным имуществом с ответчика в пользу истца подлежит взысканию заявленная истцом задолженность за пользование помещением в сумме 17 523 руб. 32 коп. за период с 01.01.2011 по 08.06.2012.
Доводы апеллянта о том, что нормативный акт, устанавливающий ставки арендной платы, не был официально опубликован, были предметом оценки суда первой инстанции, и суд пришел к обоснованному выводу, что на основании ч. 1 ст. 65, ч. 1 ст. 66 АПК РФ ответчиком не представлено в дело доказательств, подтверждающих данное обстоятельство.
То обстоятельство, что Управлением в дело была представлена выкопировка с официального сайта Чебаркульского городского округа в сети "Интернет" (т. 1 л.д. 109), вопреки ошибочному мнению апеллянта, не свидетельствует о признании истцом факта отсутствия официального опубликования решения Совета депутатов Чебаркульского городского округа от 05.10.2010 N 90.
Заявленный ответчиком срок исковой давности по требованиям о взыскании основного долга не подлежит применению ввиду наличия в материалах дела доказательств, свидетельствующих о перерыве исковой давности (признания должником долга) в силу вносимой арендатором оплаты (т. 2 л.д. 12-27).
С учетом изложенного в мотивировочной части настоящего постановления подлежат отклонению как не имеющие правового значения доводы апеллянта о ненадлежащем порядке изменения согласованной сторонами в договоре арендной платы, о неполучении арендатором направленного арендодателем уведомления об изменении арендной платы.
При изложенных обстоятельствах решение суда первой инстанции подлежит отмене в части взыскания неустойки и распределения государственной пошлины по иску, требования истца - частичному удовлетворению.
Судебные расходы по государственной пошлине распределяются по правилам ч. 1 ст. 110 АПК РФ, и в силу частичного удовлетворения требований истца государственная пошлина по иску в пропорциональной части относится на ответчика, а в силу частичной отмены решения суда расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе относятся на истца.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Руководствуясь статьями 176, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 25.05.2015 по делу N А76-26276/2014 отменить в части взыскания с индивидуального предпринимателя Панкевич Надежды Викторовны пени в сумме 623 руб. 82 коп., а также распределения судебных расходов по государственной пошлине по иску.
Изложить резолютивную часть решения Арбитражного суда Челябинской области от 25.05.2015 по делу N А76-26276/2014 в следующей редакции:
"Исковые требования Управления муниципальной собственности администрации Чебаркульского городского округа удовлетворить частично.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Панкевич Надежды Викторовны в пользу Управления муниципальной собственности администрации Чебаркульского городского округа задолженность по арендной плате в сумме 17 523 руб. 32 коп.
В остальной части иска отказать.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Панкевич Надежды Викторовны в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в сумме 1875 руб."
Взыскать с Управления муниципальной собственности администрации Чебаркульского городского округа в пользу индивидуального предпринимателя Панкевич Надежды Викторовны судебные расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе в сумме 3000 руб.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Судьи
М.И.КАРПАЧЕВА
Л.В.ПИВОВАРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 24.08.2015 N 18АП-8246/2015 ПО ДЕЛУ N А76-26276/2014
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 августа 2015 г. N 18АП-8246/2015
Дело N А76-26276/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 24 августа 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 24 августа 2015 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Карпачевой М.И., Пивоваровой Л.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Васильевой А.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Панкевич Надежды Викторовны на решение Арбитражного суда Челябинской области от 25.05.2015 по делу N А76-26276/2014 (судья Кузьмин А.Г.).
В заседании (до перерыва) принял участие представитель индивидуального предпринимателя Панкевич Н.В. - Панкевич В.Н. (доверенность от 07.04.2014).
Управление муниципальной собственности администрации Чебаркульского городского округа (далее - Управление, истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Безменовой Надежде Викторовне о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.01.2011 по 08.06.2012 по договору аренды N 56 от 01.01.2010 в сумме 17 523 руб. 32 коп., пени за период с 01.02.2011 по 08.06.2012 в сумме 1 166 руб.
Определением суда от 12.03.2015 в связи с заключением ответчиком брака (т. 1 л.д. 84) произведена замена ненадлежащего ответчика на надлежащего - индивидуального предпринимателя Панкевич Надежду Викторовну (далее - предприниматель Панкевич Н.В., предприниматель, ответчик).
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 25.05.2015 (резолютивная часть от 21.05.2015) исковые требования удовлетворены частично, с предпринимателя Панкевич Н.В. в пользу Управления взысканы задолженность в сумме 17 523 руб. 32 коп., пени в сумме 623 руб. 82 коп., в удовлетворении остальной части иска отказано.
С указанным решением суда не согласилась предприниматель Панкевич Н.В. (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), которая в апелляционной жалобе просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.
Апеллянт считает, что задолженности по арендной плате в заявленном истцом размере у ответчика не имеется, поскольку размер арендной платы в установленном договором порядке не изменен, поскольку нормативный акт, устанавливающий ставки арендной платы, не был официально опубликован, дополнительное соглашение об изменении арендной платы заключено сторонами не было, извещения об изменении арендодателем арендной платы в одностороннем порядке арендатор не получал. При подписании соглашения о расторжении договора аренды стороны указали на отсутствие претензии по договору.
К дате судебного заседания отзыв на апелляционную жалобу ответчика от истца в суд апелляционной инстанции не поступил.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом.
В судебном заседании 17.08.2015 был объявлен перерыв до 24.08.2015 для представления истцом дополнительных доказательств.
После перерыва представители истца и ответчика в судебное заседание не явились.
В отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, и в соответствии со статьями 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) судебное заседание проведено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.
Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, в собственности муниципального образования "Чебаркульский городской округ" находятся нежилые помещения общей площадью 590,7 кв. м, номера на поэтажном плане: с 1 по 49, лит. А, расположенные по адресу: Челябинская область, г. Чебаркуль, ул. Октябрьская, д. 1-Б, нежилые помещение ПРУ (свидетельство о государственной регистрации права серии 74АВ 534958 от 17.12.2009, т. 1 л.д. 23).
Между Управлением (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) подписан договор аренды нежилых помещений N 56 от 01.01.2010, в соответствии с п. 1.1 которого арендодатель передает арендатору во временное владение и пользование нежилые помещения, расположенные по адресу: Челябинская область, г. Чебаркуль, ул. Октябрьская, 1-б, номера помещений 20, 21, 22, 23, 24, 10, 14, 48 по поэтажному плану, площадью 125,4 кв. м, согласно приложению N 1 к договору (т. 1 л.д. 15-18).
В силу п. 2.1 договора общая сумма арендной платы и НДС поставляет 5 610,9 руб., в том числе арендная плата составляет 4 755 руб. в месяц согласно расчету (приложение N 2 - т. 1 л.д. 21).
Согласно п. 2.4 договора арендная плата подлежит изменению не чаще одного раза в год при изменении базовой ставки годовой арендной платы, корректировочных коэффициентов, утверждаемых решением Собрания депутатов. Информация об изменении арендной платы доводится до сведения арендатора в письменной форме не позднее чем за 30 календарных дней до начала нового финансового года.
Согласно п. 1.6 договора срок действия договора аренды с 01.01.2010 по 30.06.2015.
Пунктом 5.1 договора установлено, что в случае невнесения арендатором платежей в сроки, установленные настоящим договором, начисляются пени в размере 0,1% в день с просроченной суммы за каждый день просрочки.
По акту приема-передачи нежилого помещения от 01.01.2010 объект аренды передан ответчику (т. 1 л.д. 19).
Договор аренды нежилых помещений N 56 от 01.01.2010 зарегистрирован 04.03.2010, о чем свидетельствует отметка регистрирующего органа на договоре (т. 1 л.д. 24).
Управлением в адрес предпринимателя направлено уведомление от 25.11.2010 N 2191 об увеличении арендной платы 01.01.2011 (т. 2 л.д. 28), а также дополнительное соглашение к договору N 56 от 01.01.2010, согласно которому общая сумма арендной платы и НДС поставляет 6 732,73 руб., в том числе арендная плата составляет 5 705,7 руб. в месяц (т. 2 л.д. 29).
Почтовый конверт возвращен Управлению в связи с истечением срока хранения (т. 2 л.д. 30, 31).
На основании соглашения от 08.05.2012 названный договор аренды расторгнут по соглашению сторон (т. 1 л.д. 25).
По акту приема-передачи нежилого помещения от 08.06.2012 арендуемые ответчиком нежилые помещения площадью 125,4 кв. м возвращены истцу (т. 1 л.д. 26).
Ссылаясь на наличие у арендатора задолженности по арендной плате за период с 01.01.2011 по 08.06.2012 по договору аренды N 56 от 01.01.2010, Управление обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми исковыми требованиями.
Признавая подлежащими удовлетворению требования истца, суд пришел к выводу о том, что ответчик не исполнил обязательства по оплате арендной платы по заключенному договору аренды. Суд не применил срок исковой давности к заявленным требованиям о взыскании суммы основного долга в силу наличия обстоятельств, свидетельствующих о перерыве срока исковой давности ввиду частичной оплаты ответчиком арендной платы. Частично удовлетворяя требования истца о взыскании пени, начисленной за период с января по сентябрь 2011 года, суд применил срок исковой давности. В отсутствие доказательств несоразмерности договорной неустойки суд не нашел оснований для ее снижения.
Повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы ответчика, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
В соответствии со статьями 8, 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе из договоров и иных сделок.
Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ).
На основании статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Из материалов дела усматривается, что между сторонами был оформлен договор аренды нежилых помещений N 56 от 01.01.2010, по условиям которого ответчику на срок с 01.01.2010 по 30.06.2015 за плату в размере 4 755 руб. в месяц переданы во временное владение и пользование нежилые помещения, расположенные по адресу: Челябинская область, г. Чебаркуль, ул. Октябрьская, 1-б, номера помещений 20, 21, 22, 23, 24, 10, 14, 48 по поэтажному плану, площадью 125,4 кв. м, согласно приложению N 1 к договору (т. 1 л.д. 15-18).
В соответствии с п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (п. 1 ст. 422 ГК РФ).
На основании п. п. 1, 3 ст. 447 ГК РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги. В случаях, указанных в настоящем Кодексе или ином законе, договоры о продаже вещи или имущественного права могут быть заключены только путем проведения торгов.
В силу ч. 1 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" заключение договоров аренды в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.
Частью 4 ст. 53 названного Федерального закона допускалось до 01.07.2015 заключение на новый срок без проведения торгов договоров аренды, указанных в частях 1 и 3 статьи 17.1 настоящего Федерального закона и заключенных до 01.07.2008 с субъектами малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых). При этом заключение указанных в настоящей части договоров аренды возможно на срок не более чем до 1 июля 2015 года.
Таким образом, подписанный между истцом и ответчиком договор аренды нежилых помещений N 56 от 01.01.2010 в силу нормы ст. 422 ГК РФ должен соответствовать требованиям законодательства о конкуренции.
Между тем доказательств того, что названный договор был заключен в порядке проведения торгов, либо доказательств того, что у истца имеется право заключения договора аренды вне торгов в порядке части 4 статьи 53 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", в деле не имеется.
Представитель ответчика в пояснениях суду апелляционной инстанции в судебном заседании 17.08.2015 обстоятельство заключения договора по результатам торгов отрицал.
Определением от 17.08.2015 истцу предлагалось дополнительно представить доказательства заключения договора аренды с соблюдением требований законодательства о защите конкуренции, однако к дате судебного заседания 24.08.2015 таких доказательств представлено не было.
В силу ст. 168 ГК РФ (в ранее действовавшей редакции) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
При изложенных обстоятельствах в отсутствие доказательств обратного апелляционный суд приходит к выводу о том, что подписанный между истцом и ответчиком договор аренды является ничтожным, поскольку был заключен без соблюдения предусмотренной ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" процедуры проведения торгов на право заключения договора аренды муниципального имущества.
Согласно ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
В силу ст. 331 ГК РФ соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.
Поскольку договор аренды N 56 от 01.01.2010 является ничтожной сделкой, условия договора о неустойке применению не подлежит.
При таких обстоятельствах у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для взыскания заявленной истцом договорной неустойки; выводы суда в данной части противоречат ст. ст. 168, 330 ГК РФ.
В силу положений ст. 423, 606, 1102 ГК РФ пользование чужим имуществом является платным.
Таким образом, отсутствие надлежаще оформленного договора аренды не может освобождать лицо, которое пользовалось чужим имуществом, от обязанности оплатить собственнику имущества равноценное возмещение стоимости пользования.
Факт передачи муниципального имущества по владение ответчика подтверждается актом приема-передачи от 01.01.2010 (т. 1 л.д. 19), а факт возврата - актом приема-передачи от 08.06.2012 (т. 1 л.д. 26). Указанное свидетельствует о том, что в период с 01.01.2010 по 08.06.2012 помещение находилось в пользовании ответчицы.
В соответствии с п. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 настоящего Кодекса.
Согласно п. 2 ст. 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
Определение цены за неосновательное пользование чужим имуществом осуществляется применительно к п. 3 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные услуги.
В данном случае, учитывая, что в аренду было передано муниципальное имущество, расчет арендной платы подлежит определению согласно тем ставкам арендной платы, которые были утверждены для всех иных лиц, арендующих муниципальное имущество в спорный период - на основании принятого Советом депутатов Чебаркульского городского округа решения от 05.10.2010 N 90 "Об утверждении Положения о порядке предоставления в аренду муниципального имущества Чебаркульского городского округа" (т. 1 л.д. 29-37), согласно которому для помещения, арендуемого ответчицей, размер арендной платы составляет 5 705,7 руб. в месяц.
Доказательств несоответствия указанного размера арендной платы цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы, услуги (п. 3 ст. 424, п. 2 ст. 1105 ГК РФ), ответчиком не представлено.
В силу изложенного, в качестве стоимости пользования муниципальным имуществом с ответчика в пользу истца подлежит взысканию заявленная истцом задолженность за пользование помещением в сумме 17 523 руб. 32 коп. за период с 01.01.2011 по 08.06.2012.
Доводы апеллянта о том, что нормативный акт, устанавливающий ставки арендной платы, не был официально опубликован, были предметом оценки суда первой инстанции, и суд пришел к обоснованному выводу, что на основании ч. 1 ст. 65, ч. 1 ст. 66 АПК РФ ответчиком не представлено в дело доказательств, подтверждающих данное обстоятельство.
То обстоятельство, что Управлением в дело была представлена выкопировка с официального сайта Чебаркульского городского округа в сети "Интернет" (т. 1 л.д. 109), вопреки ошибочному мнению апеллянта, не свидетельствует о признании истцом факта отсутствия официального опубликования решения Совета депутатов Чебаркульского городского округа от 05.10.2010 N 90.
Заявленный ответчиком срок исковой давности по требованиям о взыскании основного долга не подлежит применению ввиду наличия в материалах дела доказательств, свидетельствующих о перерыве исковой давности (признания должником долга) в силу вносимой арендатором оплаты (т. 2 л.д. 12-27).
С учетом изложенного в мотивировочной части настоящего постановления подлежат отклонению как не имеющие правового значения доводы апеллянта о ненадлежащем порядке изменения согласованной сторонами в договоре арендной платы, о неполучении арендатором направленного арендодателем уведомления об изменении арендной платы.
При изложенных обстоятельствах решение суда первой инстанции подлежит отмене в части взыскания неустойки и распределения государственной пошлины по иску, требования истца - частичному удовлетворению.
Судебные расходы по государственной пошлине распределяются по правилам ч. 1 ст. 110 АПК РФ, и в силу частичного удовлетворения требований истца государственная пошлина по иску в пропорциональной части относится на ответчика, а в силу частичной отмены решения суда расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе относятся на истца.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Руководствуясь статьями 176, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 25.05.2015 по делу N А76-26276/2014 отменить в части взыскания с индивидуального предпринимателя Панкевич Надежды Викторовны пени в сумме 623 руб. 82 коп., а также распределения судебных расходов по государственной пошлине по иску.
Изложить резолютивную часть решения Арбитражного суда Челябинской области от 25.05.2015 по делу N А76-26276/2014 в следующей редакции:
"Исковые требования Управления муниципальной собственности администрации Чебаркульского городского округа удовлетворить частично.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Панкевич Надежды Викторовны в пользу Управления муниципальной собственности администрации Чебаркульского городского округа задолженность по арендной плате в сумме 17 523 руб. 32 коп.
В остальной части иска отказать.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Панкевич Надежды Викторовны в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в сумме 1875 руб."
Взыскать с Управления муниципальной собственности администрации Чебаркульского городского округа в пользу индивидуального предпринимателя Панкевич Надежды Викторовны судебные расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе в сумме 3000 руб.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Судьи
М.И.КАРПАЧЕВА
Л.В.ПИВОВАРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)