Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Симонян И.С.
Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:
председательствующего судьи Винниковой Н.В.
судей Давыдовой В.Е., Савельевой Л.А.,
при секретаре К.
рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Челябинске 26 июня 2014 года гражданское дело по апелляционной жалобе Р. на решение Снежинского городского суда Челябинской области от 23 апреля 2014 года по иску муниципального образования "Город Снежинск" в лице муниципального казенного учреждения "Комитет по управлению имуществом города Снежинска" к Р. о расторжении договора аренды, взыскании задолженности по арендной плате, пени.
Заслушав доклад судьи Винниковой Н.В. об обстоятельствах дела и доводах апелляционной жалобы, объяснения представителя муниципального казенного учреждения "Комитет по управлению имуществом города Снежинска" Ш., возражавшего против доводов жалобы, судебная коллегия
установила:
Муниципальное образование "Город Снежинск" в лице муниципального казенного учреждения "Комитет по управлению имуществом города Снежинска" (далее по тексту - МКУ "Комитет по управлению имуществом города Снежинска") обратилось в суд с иском к Р. с учетом уточнений о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01 января 2013 года по 31 декабря 2013 года в размере *** рублей, пени за период с 17 сентября 2013 года по 17 февраля 2014 года в размере *** рублей 38 копеек; расторжении договора аренды N 108-2011 от 02 ноября 2011 года в отношении земельного участка, целевое назначение- для индивидуального жилищного строительства, заключенного между Р. и МКУ "Комитет по управлению имуществом города Снежинска" (л.д. 3-4, 124).
Исковые требования мотивированы тем, что в соответствии с договором N 108-2011 аренды земельного участка от 02 ноября 2011 года Р. был предоставлен земельный участок площадью 1019 кв. м, расположенный по адресу: г. Снежинск, ул. ***, для индивидуального жилищного строительства. В связи с тем, что Р. в нарушение договора аренды не исполняет обязанностей по внесению арендной платы, истец просит взыскать образовавшуюся задолженность, пени, а также расторгнуть договор аренды в связи с тем, что ответчицей существенно нарушаются условия договора, задолженность по арендной плате составляет *** рублей и истцом не получена значительная ее часть.
Представитель истца- муниципального образования "Город Снежинск" в лице администрации г. Снежинска Т., действующая на основании доверенности, в суде первой инстанции настаивала на удовлетворении исковых требований по основаниям, изложенным в иске.
Ответчица Р. в судебном заседании при надлежащем извещении участия не принимала, ее представитель Д., действующий на основании доверенности, исковые требования не признал, указывая, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора ввиду того, что истцу не было предложено добровольно расторгнуть договор. Пояснил, что истцом в обоснование требований о расторжении договора первоначально была указана ст. 619 ГК РФ, согласно которой договор аренды может быть расторгнут в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Вместе с тем, за 2013 год Р. не внесена арендная плата два раза, при этом случаи невнесения ответчиком арендной платы за период 2011 и 2012 годов не могут быть приняты во внимание, поскольку от требований о расторжении договора аренды по данным основаниям представитель истца отказался в судебном заседании 22 мая 2013 года. Кроме того, в претензии истца от 03 февраля 2014 года, полученной ответчицей 06 февраля 2014 года, не был указан срок для расторжения договора, по общему правилу данный срок должен был составлять тридцать дней, вместе с тем, не дожидаясь истечения данного срока, истец преждевременно обратился в суд; истцом не выполнены существенные условия договора аренды, в аренду был предоставлен не сформированный земельный участок, без технических условий подключения участка к газовой сети. Полагает, что истец обязан пересчитать арендную плату, начиная с 20 марта 2013 года, то есть с момента изготовления кадастрового паспорта.
Представитель МКУ "Комитет по управлению имуществом города Снежинска" Ш., действующий на основании доверенности, просил исковые требования удовлетворить.
Судом принято решение об удовлетворении исковых требований: расторгнут договор аренды земельного участка для индивидуального жилищного строительства N 108-2011 от 02 ноября 2011 года, заключенный между муниципальным образованием "Город Снежинск" в лице МКУ "Комитет по управлению имуществом города Снежинска" и Р.; с Р. в пользу муниципального образования "Город Снежинск" в лице МУК "Комитет по управлению имуществом города Снежинска" взыскана задолженность по арендной плате за период с 01 января 2013 года по 31 декабря 2013 года в размере *** рублей, пени за период с 17 сентября 2013 года по 17 февраля 2014 года в размере *** рублей 38 копеек; государственная пошлина в доход местного бюджета в сумме *** рублей 17 копеек.
В апелляционной жалобе Р., просит решение суда отменить, в иске отказать полностью, ссылаясь на то, что условие о расторжении договора по причине его существенного нарушения должно быть прямо предусмотрено договором. Договор аренды от 02 ноября 2011 года такого условия не предусматривает. Невнесение арендной платы не является существенным нарушением договора, поскольку не содержится в перечне, предусмотренном 4.4-6 ст. 22 Федерального закона N 137-ФЗ от 25 октября 2001 года "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", данное нарушение уже предусмотрено статьей 619 ГК РФ, степень существенности выражена в неисполнении более двух раз обязанностей по внесению арендной платы. Отсутствие инженерно-технических условий в отношении спорного земельного участка, отсутствие условий его подключения к газовым сетям, делает невозможным его использование по назначению, соответственно, взыскание арендной платы за такой участок влечет возникновение убытков у арендатора. Полагает, что арендная плата подлежит взысканию только с сентября 2013 года, то есть с момента получения технических условий подключения к газовой сети. Истец должен в соответствии с п. 5.8 договора пересчитать размер арендной платы с 20 марта 2013 года, то есть с момента получения кадастрового паспорта объекта незавершенного строительства. Поскольку иным арендатором истец изменял размер арендной платы при предоставлении кадастрового паспорта объекта незавершенного строительства (л.д. 161-163).
В возражениях на апелляционную жалобу истец Муниципальное образование "Город Снежинск" в лице МКУ "Комитет по управлению имуществом города Снежинска" просит решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения, ссылаясь на то, что ответчиком допущено существенное нарушение условий договора, в связи с чем истец может требовать расторжения спорного договора на основании пп. 1 п. 2 ст. 450 ГК Российской Федерации. Указывает, что в Федеральном законе от 25 октября 2011 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" отсутствует ст. 22, вместе с тем абз. 4 п. 22 ст. 3 этого закона предусмотрен перечень существенных нарушений условий договора, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке, однако, в соответствии с абз. 1 п. 22 ст. 3 этого же закона спорный договор не подпадает под регулирование данного закона, так как заключен после 01 января 2011 года. Ссылается на то, что перечень существенных нарушений, предусмотренных ст. 619 ГК РФ не является исчерпывающим, данная статья не исключает возможность досрочного расторжения договора аренды на основании ст. 450 ГК Российской Федерации. Полагает, что наличие или отсутствие достоверной информации о точках подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения не свидетельствует о невозможности использования земельного участка по назначению, не может являться основанием для освобождения ответчика от уплаты арендных платежей. Считает, что поскольку объект строительством не завершен, готовность составляет только 5%, то п. 5.8 договора не применим (л.д. 166-172).
Представитель истца - муниципального образования "Город Снежинск" в лице администрации г. Снежинска, ответчик Р. в судебное заседание апелляционной инстанции не явились, извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении слушания дела, документов, подтверждающих уважительность причин своей неявки, в судебную коллегию не представили. Ответчик Р. извещена как по месту регистрации по месту жительства и по месту пребывания, информация о рассмотрении дела была заблаговременно размещена на официальном сайте Челябинского областного суда. В связи с изложенным, судебная коллегия на основании статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ) считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Выслушав объяснения представителя МУК "Комитет по управлению имуществом города Снежинска" Ш., проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на жалобу, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
Как установлено судом и подтверждается материалами дела, по результатам аукциона по продаже права на заключение договора аренды, проведенного 01 ноября 2011 года, муниципальным образованием "Город Снежинск" в лице Комитета по управлению имуществом, и Р. был заключен договор аренды N 108-2011 от 02 ноября 2011 года. Предметом данного договора выступала аренда земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Снежинск, ул. ***, общей площадью 1019 кв. м, с разрешенным использованием: для индивидуального жилищного строительства. Участок был передан Р. в аренду на срок пять лет, арендная плата установлена в размере *** рублей в год со сроком внесения - равными долями до 15 сентября и 15 ноября каждого года. Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав 28 ноября 2011 года (л.д. 16-19, 21).
15 января 2014 года истцом в адрес Р. направлена претензия (л.д. 128-132) о погашении задолженности по договору аренды N 108-2011 за период с 01 января 2013 года по 31 декабря 2013 года в размере *** рублей 05 копеек. В претензии содержится информация о том, что неисполнение требования о погашении задолженности в указанный в ней срок будет служить поводом для одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора, что повлечет необходимость освобождения земельного участка и приведение его в первоначальное состояние.
03 февраля 2014 года в адрес Р. истцом была повторно направлена претензия (л.д. 8-9), согласно которой истец требовал в течение десяти дней с момента получения претензии погасить задолженность по договору аренды с учетом пени в размере *** рублей 80 копеек., а также указывалось, что неисполнение требования о погашении задолженности будет служить поводом для обращения в суд с иском о взыскании задолженности по арендной плате и пени, о досрочном расторжении договора аренды. Указанная претензия ответчиком получена 06 февраля 2014 года (л.д. 9).
Согласно п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
В соответствии со ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Стоимость арендной паты государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, в связи с чем, арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применяемой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы.
Статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена обязательность исполнения принятых на себя обязательств их участниками, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения принятых на себя обязательств не допускается.
Разрешая спор по существу, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о необходимости взыскания с ответчика образовавшейся задолженности по внесению арендной платы за пользование земельным участком, поскольку данный участок был сформирован и предоставлен Р. в установленном законом порядке, фактически использовался ответчиком для строительства индивидуального жилого дома. При этом суд исходил из того, что договор аренды не содержит каких-либо оговорок, сторонами не оспорен, недействительным не признан.
На момент заключения договора Р. были известны имеющиеся технические характеристики земельного участка, что подтверждается наличием ее подписи в протоколе аукциона и акте приема-передачи земельного участка. Действия ответчика по частичному внесению арендных платежей свидетельствуют о согласии Р. с условиями заключенного договора аренды.
Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования муниципального образования "город Снежинск", пришел к выводу, что работы по формированию предоставленного ответчику земельного участка были осуществлены органом местного самоуправления надлежащим образом. При этом само по себе несоответствие информации о точках подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического подключения не свидетельствует о невозможности использования земельного участка по назначению, не может быть расценено как неисполнение арендодателем обязательств по передаче предмета аренды в состоянии, пригодном для использования по назначению. Взыскивая в пользу истца задолженность по арендным платежам, а также пени, суд обоснованно исходил из условий заключенного сторонами договора аренды. Размер задолженности по арендной плате ответчиком не оспорен.
Расторгая договор аренды, суд первой инстанции, руководствуясь ч. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 8.3.2 договора аренды, исходил из того, что ответчик уклоняется от обязанности по внесению арендных платежей и от исполнения договора аренды земельного участка, что является существенным нарушением условий договора, при этом суд правильно указал, что истцом соблюден досудебный порядок урегулирования спора, предусмотренный ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Указанные выводы суда подробно мотивированы, соответствуют установленным по делу обстоятельствам, представленным доказательствам, положениям закона, являются правильными.
Доводы апелляционной жалобы о том, что условие о расторжении договора по причине его существенного нарушения должно быть прямо предусмотрено договором, а договор аренды от 02 ноября 2011 года такого условия не предусматривает, невнесение арендной платы не является существенным нарушением договора, поскольку уже предусмотрено статьей 619 ГК РФ, степень существенности выражена в неисполнении более двух раз обязанностей по внесению арендной платы, подлежат отклонению, так как основаны на неправильном толковании норм материального права и условий договора аренды.
В силу п. 8.3.2 договора аренды земельного участка N 108-211 от 02 ноября 2011 года основанием для одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора аренды является, в том числе однократное нарушение арендатором установленного договором срока внесения арендной платы в установленном разделом 5 договора размере.
Как следует из материалов дела, ответчиком Р. частично внесена арендная плата 15 сентября 2013 года, не внесена арендная плата 15 ноября 2013 года. При этом Р. и ранее ненадлежащим образом исполняла свои обязательства по договору аренды, в связи с чем решением Снежинского городского суда от 22 мая 2013 года с нее была взыскана задолженность по договору аренды за 2011 и 2012 года, решение суда в полном объеме не исполнено. За весь период с момента заключения договора аренды Р. внесено в счет погашения арендной платы всего *** рубля 45 копеек (л.д. 33,97,125).
В соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Таким образом, в договоре аренды может быть предусмотрена возможность досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в случае однократного невнесения арендатором арендной платы в установленный договором срок, поскольку предусмотренное в части первой статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации основание включает в себя не только такой элемент, как "просрочка уплаты", но и еще два элемента: "более двух раз" и "подряд". С этой точки зрения в рассматриваемой ситуации стороны определили в договоре иное основание для его расторжения, чем это предусмотрено п. 3 ч. 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Доводы апелляционной жалобы о невозможности использования земельного участка по целевому назначению в связи с отсутствием в градостроительном плане земельного участка условий подключения к газовым сетям, как основания для не внесения арендной платы, судебная коллегия считает необоснованным, поскольку ответчик не лишена была возможности по своей инициативе оспорить либо расторгнуть договор аренды.
Довод апелляционной жалобы об отсутствии инженерно-технических условий в отношении спорного земельного участка, что делает взыскание арендной платы за такой участок влекущим убытки у арендатора, не принимается судебной коллегией в качестве основания для отказа Р. от исполнения обязанностей арендатора.
Учитывая, что ответчик не отказалась от права аренды на земельный участок, не расторгла договор и не просила о внесении в него изменений, оснований для освобождения Р. от внесения арендной платы по договору аренды не имеется.
Ссылка ответчика в апелляционной жалобе на то, что истец иным собственникам земельных участков изменял размер арендной платы при представлении кадастрового паспорта объекта незавершенного строительства, следовательно, должен пересчитать размер арендной платы с момента получения кадастрового паспорта объекта незавершенного строительства, основан на ошибочном толковании условий договора аренды.
Пунктом 5.8 договора предусмотрено, что по завершении строительства и получении арендатором разрешения на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию (до 01 марта 2015 года - кадастрового паспорта такого объекта) годовой размер арендной платы подлежит перерасчету.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 11 апреля 2013 года Р. принадлежит на праве собственности на арендованном земельном участке объект незавершенного строительства, общей площадью застройки 50 кв. м, степень готовности 5%, по адресу: ул. *** г. Снежинск, Челябинская область, кадастровый номер *** (л.д. 27). При таких обстоятельствах отсутствуют основания для понуждения истца к пересчету размера арендной платы на основании п. 5.8 договора аренды.
Судебная коллегия полагает, что при разрешении спора судом первой инстанции были правильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, правоотношения сторон в рамках заявленных требований и закон, подлежащий применению. При этом, выводы суда соответствуют установленным по делу обстоятельствам, подтвержденным материалами дела и исследованными судом доказательствами, которым суд дал надлежащую оценку в соответствии с требованиями процессуальных норм. Нарушений норм процессуального и материального права, влекущих отмену решения, судом также допущено не было.
Руководствуясь статьями 328 - 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Снежинского городского суда Челябинской области от 23 апреля 2014 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу Р. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЧЕЛЯБИНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 26.06.2014 ПО ДЕЛУ N 11-6597/2014
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕЛЯБИНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 26 июня 2014 г. по делу N 11-6597/2014
Судья: Симонян И.С.
Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:
председательствующего судьи Винниковой Н.В.
судей Давыдовой В.Е., Савельевой Л.А.,
при секретаре К.
рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Челябинске 26 июня 2014 года гражданское дело по апелляционной жалобе Р. на решение Снежинского городского суда Челябинской области от 23 апреля 2014 года по иску муниципального образования "Город Снежинск" в лице муниципального казенного учреждения "Комитет по управлению имуществом города Снежинска" к Р. о расторжении договора аренды, взыскании задолженности по арендной плате, пени.
Заслушав доклад судьи Винниковой Н.В. об обстоятельствах дела и доводах апелляционной жалобы, объяснения представителя муниципального казенного учреждения "Комитет по управлению имуществом города Снежинска" Ш., возражавшего против доводов жалобы, судебная коллегия
установила:
Муниципальное образование "Город Снежинск" в лице муниципального казенного учреждения "Комитет по управлению имуществом города Снежинска" (далее по тексту - МКУ "Комитет по управлению имуществом города Снежинска") обратилось в суд с иском к Р. с учетом уточнений о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01 января 2013 года по 31 декабря 2013 года в размере *** рублей, пени за период с 17 сентября 2013 года по 17 февраля 2014 года в размере *** рублей 38 копеек; расторжении договора аренды N 108-2011 от 02 ноября 2011 года в отношении земельного участка, целевое назначение- для индивидуального жилищного строительства, заключенного между Р. и МКУ "Комитет по управлению имуществом города Снежинска" (л.д. 3-4, 124).
Исковые требования мотивированы тем, что в соответствии с договором N 108-2011 аренды земельного участка от 02 ноября 2011 года Р. был предоставлен земельный участок площадью 1019 кв. м, расположенный по адресу: г. Снежинск, ул. ***, для индивидуального жилищного строительства. В связи с тем, что Р. в нарушение договора аренды не исполняет обязанностей по внесению арендной платы, истец просит взыскать образовавшуюся задолженность, пени, а также расторгнуть договор аренды в связи с тем, что ответчицей существенно нарушаются условия договора, задолженность по арендной плате составляет *** рублей и истцом не получена значительная ее часть.
Представитель истца- муниципального образования "Город Снежинск" в лице администрации г. Снежинска Т., действующая на основании доверенности, в суде первой инстанции настаивала на удовлетворении исковых требований по основаниям, изложенным в иске.
Ответчица Р. в судебном заседании при надлежащем извещении участия не принимала, ее представитель Д., действующий на основании доверенности, исковые требования не признал, указывая, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора ввиду того, что истцу не было предложено добровольно расторгнуть договор. Пояснил, что истцом в обоснование требований о расторжении договора первоначально была указана ст. 619 ГК РФ, согласно которой договор аренды может быть расторгнут в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Вместе с тем, за 2013 год Р. не внесена арендная плата два раза, при этом случаи невнесения ответчиком арендной платы за период 2011 и 2012 годов не могут быть приняты во внимание, поскольку от требований о расторжении договора аренды по данным основаниям представитель истца отказался в судебном заседании 22 мая 2013 года. Кроме того, в претензии истца от 03 февраля 2014 года, полученной ответчицей 06 февраля 2014 года, не был указан срок для расторжения договора, по общему правилу данный срок должен был составлять тридцать дней, вместе с тем, не дожидаясь истечения данного срока, истец преждевременно обратился в суд; истцом не выполнены существенные условия договора аренды, в аренду был предоставлен не сформированный земельный участок, без технических условий подключения участка к газовой сети. Полагает, что истец обязан пересчитать арендную плату, начиная с 20 марта 2013 года, то есть с момента изготовления кадастрового паспорта.
Представитель МКУ "Комитет по управлению имуществом города Снежинска" Ш., действующий на основании доверенности, просил исковые требования удовлетворить.
Судом принято решение об удовлетворении исковых требований: расторгнут договор аренды земельного участка для индивидуального жилищного строительства N 108-2011 от 02 ноября 2011 года, заключенный между муниципальным образованием "Город Снежинск" в лице МКУ "Комитет по управлению имуществом города Снежинска" и Р.; с Р. в пользу муниципального образования "Город Снежинск" в лице МУК "Комитет по управлению имуществом города Снежинска" взыскана задолженность по арендной плате за период с 01 января 2013 года по 31 декабря 2013 года в размере *** рублей, пени за период с 17 сентября 2013 года по 17 февраля 2014 года в размере *** рублей 38 копеек; государственная пошлина в доход местного бюджета в сумме *** рублей 17 копеек.
В апелляционной жалобе Р., просит решение суда отменить, в иске отказать полностью, ссылаясь на то, что условие о расторжении договора по причине его существенного нарушения должно быть прямо предусмотрено договором. Договор аренды от 02 ноября 2011 года такого условия не предусматривает. Невнесение арендной платы не является существенным нарушением договора, поскольку не содержится в перечне, предусмотренном 4.4-6 ст. 22 Федерального закона N 137-ФЗ от 25 октября 2001 года "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", данное нарушение уже предусмотрено статьей 619 ГК РФ, степень существенности выражена в неисполнении более двух раз обязанностей по внесению арендной платы. Отсутствие инженерно-технических условий в отношении спорного земельного участка, отсутствие условий его подключения к газовым сетям, делает невозможным его использование по назначению, соответственно, взыскание арендной платы за такой участок влечет возникновение убытков у арендатора. Полагает, что арендная плата подлежит взысканию только с сентября 2013 года, то есть с момента получения технических условий подключения к газовой сети. Истец должен в соответствии с п. 5.8 договора пересчитать размер арендной платы с 20 марта 2013 года, то есть с момента получения кадастрового паспорта объекта незавершенного строительства. Поскольку иным арендатором истец изменял размер арендной платы при предоставлении кадастрового паспорта объекта незавершенного строительства (л.д. 161-163).
В возражениях на апелляционную жалобу истец Муниципальное образование "Город Снежинск" в лице МКУ "Комитет по управлению имуществом города Снежинска" просит решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения, ссылаясь на то, что ответчиком допущено существенное нарушение условий договора, в связи с чем истец может требовать расторжения спорного договора на основании пп. 1 п. 2 ст. 450 ГК Российской Федерации. Указывает, что в Федеральном законе от 25 октября 2011 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" отсутствует ст. 22, вместе с тем абз. 4 п. 22 ст. 3 этого закона предусмотрен перечень существенных нарушений условий договора, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке, однако, в соответствии с абз. 1 п. 22 ст. 3 этого же закона спорный договор не подпадает под регулирование данного закона, так как заключен после 01 января 2011 года. Ссылается на то, что перечень существенных нарушений, предусмотренных ст. 619 ГК РФ не является исчерпывающим, данная статья не исключает возможность досрочного расторжения договора аренды на основании ст. 450 ГК Российской Федерации. Полагает, что наличие или отсутствие достоверной информации о точках подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения не свидетельствует о невозможности использования земельного участка по назначению, не может являться основанием для освобождения ответчика от уплаты арендных платежей. Считает, что поскольку объект строительством не завершен, готовность составляет только 5%, то п. 5.8 договора не применим (л.д. 166-172).
Представитель истца - муниципального образования "Город Снежинск" в лице администрации г. Снежинска, ответчик Р. в судебное заседание апелляционной инстанции не явились, извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении слушания дела, документов, подтверждающих уважительность причин своей неявки, в судебную коллегию не представили. Ответчик Р. извещена как по месту регистрации по месту жительства и по месту пребывания, информация о рассмотрении дела была заблаговременно размещена на официальном сайте Челябинского областного суда. В связи с изложенным, судебная коллегия на основании статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ) считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Выслушав объяснения представителя МУК "Комитет по управлению имуществом города Снежинска" Ш., проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на жалобу, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
Как установлено судом и подтверждается материалами дела, по результатам аукциона по продаже права на заключение договора аренды, проведенного 01 ноября 2011 года, муниципальным образованием "Город Снежинск" в лице Комитета по управлению имуществом, и Р. был заключен договор аренды N 108-2011 от 02 ноября 2011 года. Предметом данного договора выступала аренда земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Снежинск, ул. ***, общей площадью 1019 кв. м, с разрешенным использованием: для индивидуального жилищного строительства. Участок был передан Р. в аренду на срок пять лет, арендная плата установлена в размере *** рублей в год со сроком внесения - равными долями до 15 сентября и 15 ноября каждого года. Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав 28 ноября 2011 года (л.д. 16-19, 21).
15 января 2014 года истцом в адрес Р. направлена претензия (л.д. 128-132) о погашении задолженности по договору аренды N 108-2011 за период с 01 января 2013 года по 31 декабря 2013 года в размере *** рублей 05 копеек. В претензии содержится информация о том, что неисполнение требования о погашении задолженности в указанный в ней срок будет служить поводом для одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора, что повлечет необходимость освобождения земельного участка и приведение его в первоначальное состояние.
03 февраля 2014 года в адрес Р. истцом была повторно направлена претензия (л.д. 8-9), согласно которой истец требовал в течение десяти дней с момента получения претензии погасить задолженность по договору аренды с учетом пени в размере *** рублей 80 копеек., а также указывалось, что неисполнение требования о погашении задолженности будет служить поводом для обращения в суд с иском о взыскании задолженности по арендной плате и пени, о досрочном расторжении договора аренды. Указанная претензия ответчиком получена 06 февраля 2014 года (л.д. 9).
Согласно п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
В соответствии со ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Стоимость арендной паты государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, в связи с чем, арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применяемой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы.
Статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена обязательность исполнения принятых на себя обязательств их участниками, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения принятых на себя обязательств не допускается.
Разрешая спор по существу, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о необходимости взыскания с ответчика образовавшейся задолженности по внесению арендной платы за пользование земельным участком, поскольку данный участок был сформирован и предоставлен Р. в установленном законом порядке, фактически использовался ответчиком для строительства индивидуального жилого дома. При этом суд исходил из того, что договор аренды не содержит каких-либо оговорок, сторонами не оспорен, недействительным не признан.
На момент заключения договора Р. были известны имеющиеся технические характеристики земельного участка, что подтверждается наличием ее подписи в протоколе аукциона и акте приема-передачи земельного участка. Действия ответчика по частичному внесению арендных платежей свидетельствуют о согласии Р. с условиями заключенного договора аренды.
Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования муниципального образования "город Снежинск", пришел к выводу, что работы по формированию предоставленного ответчику земельного участка были осуществлены органом местного самоуправления надлежащим образом. При этом само по себе несоответствие информации о точках подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического подключения не свидетельствует о невозможности использования земельного участка по назначению, не может быть расценено как неисполнение арендодателем обязательств по передаче предмета аренды в состоянии, пригодном для использования по назначению. Взыскивая в пользу истца задолженность по арендным платежам, а также пени, суд обоснованно исходил из условий заключенного сторонами договора аренды. Размер задолженности по арендной плате ответчиком не оспорен.
Расторгая договор аренды, суд первой инстанции, руководствуясь ч. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 8.3.2 договора аренды, исходил из того, что ответчик уклоняется от обязанности по внесению арендных платежей и от исполнения договора аренды земельного участка, что является существенным нарушением условий договора, при этом суд правильно указал, что истцом соблюден досудебный порядок урегулирования спора, предусмотренный ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Указанные выводы суда подробно мотивированы, соответствуют установленным по делу обстоятельствам, представленным доказательствам, положениям закона, являются правильными.
Доводы апелляционной жалобы о том, что условие о расторжении договора по причине его существенного нарушения должно быть прямо предусмотрено договором, а договор аренды от 02 ноября 2011 года такого условия не предусматривает, невнесение арендной платы не является существенным нарушением договора, поскольку уже предусмотрено статьей 619 ГК РФ, степень существенности выражена в неисполнении более двух раз обязанностей по внесению арендной платы, подлежат отклонению, так как основаны на неправильном толковании норм материального права и условий договора аренды.
В силу п. 8.3.2 договора аренды земельного участка N 108-211 от 02 ноября 2011 года основанием для одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора аренды является, в том числе однократное нарушение арендатором установленного договором срока внесения арендной платы в установленном разделом 5 договора размере.
Как следует из материалов дела, ответчиком Р. частично внесена арендная плата 15 сентября 2013 года, не внесена арендная плата 15 ноября 2013 года. При этом Р. и ранее ненадлежащим образом исполняла свои обязательства по договору аренды, в связи с чем решением Снежинского городского суда от 22 мая 2013 года с нее была взыскана задолженность по договору аренды за 2011 и 2012 года, решение суда в полном объеме не исполнено. За весь период с момента заключения договора аренды Р. внесено в счет погашения арендной платы всего *** рубля 45 копеек (л.д. 33,97,125).
В соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Таким образом, в договоре аренды может быть предусмотрена возможность досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в случае однократного невнесения арендатором арендной платы в установленный договором срок, поскольку предусмотренное в части первой статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации основание включает в себя не только такой элемент, как "просрочка уплаты", но и еще два элемента: "более двух раз" и "подряд". С этой точки зрения в рассматриваемой ситуации стороны определили в договоре иное основание для его расторжения, чем это предусмотрено п. 3 ч. 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Доводы апелляционной жалобы о невозможности использования земельного участка по целевому назначению в связи с отсутствием в градостроительном плане земельного участка условий подключения к газовым сетям, как основания для не внесения арендной платы, судебная коллегия считает необоснованным, поскольку ответчик не лишена была возможности по своей инициативе оспорить либо расторгнуть договор аренды.
Довод апелляционной жалобы об отсутствии инженерно-технических условий в отношении спорного земельного участка, что делает взыскание арендной платы за такой участок влекущим убытки у арендатора, не принимается судебной коллегией в качестве основания для отказа Р. от исполнения обязанностей арендатора.
Учитывая, что ответчик не отказалась от права аренды на земельный участок, не расторгла договор и не просила о внесении в него изменений, оснований для освобождения Р. от внесения арендной платы по договору аренды не имеется.
Ссылка ответчика в апелляционной жалобе на то, что истец иным собственникам земельных участков изменял размер арендной платы при представлении кадастрового паспорта объекта незавершенного строительства, следовательно, должен пересчитать размер арендной платы с момента получения кадастрового паспорта объекта незавершенного строительства, основан на ошибочном толковании условий договора аренды.
Пунктом 5.8 договора предусмотрено, что по завершении строительства и получении арендатором разрешения на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию (до 01 марта 2015 года - кадастрового паспорта такого объекта) годовой размер арендной платы подлежит перерасчету.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 11 апреля 2013 года Р. принадлежит на праве собственности на арендованном земельном участке объект незавершенного строительства, общей площадью застройки 50 кв. м, степень готовности 5%, по адресу: ул. *** г. Снежинск, Челябинская область, кадастровый номер *** (л.д. 27). При таких обстоятельствах отсутствуют основания для понуждения истца к пересчету размера арендной платы на основании п. 5.8 договора аренды.
Судебная коллегия полагает, что при разрешении спора судом первой инстанции были правильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, правоотношения сторон в рамках заявленных требований и закон, подлежащий применению. При этом, выводы суда соответствуют установленным по делу обстоятельствам, подтвержденным материалами дела и исследованными судом доказательствами, которым суд дал надлежащую оценку в соответствии с требованиями процессуальных норм. Нарушений норм процессуального и материального права, влекущих отмену решения, судом также допущено не было.
Руководствуясь статьями 328 - 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Снежинского городского суда Челябинской области от 23 апреля 2014 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу Р. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)