Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 5 октября 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 12 октября 2015 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Виткаловой Е.Н.,
судей Игнахиной М.В., Мищенко Е.А.
при ведении протокола судебного заседания Белкиным Н.А.,
при участии в заседании:
от истца: Польский А.В. по доверенности от 01.12.2014,
от ответчика: Сысоев А.В., по доверенности от 31\\12\\2014 N 1536, Горшкова Н.А., по доверенности от 20.02.2015 N 124,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ЗАО "Военно-мемориальная компания" на решение Арбитражного суда Московской области от 01 апреля 2015 года по делу N А41-561/15, принятое судьей Бирюковой Е.В. по исковому заявлению ООО "Мегаполис" (ИНН 5074034211, ОГРН 1065074065484) к ЗАО "Военно-мемориальная компания" (ИНН 7702185362, ОГРН 1027700186150) о взыскании задолженности,
установил:
ООО "Мегаполис" обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к ЗАО "Военно-мемориальная компания" о взыскании задолженности по договору аренды N 1/12/12 от 05.12.2012 в размере 1 182 255 руб. 16 коп., пени в размере 1 182 255 руб. 16 коп., убытков в виде стоимости затрат арендодателя по демонтажу перегородок в арендованных помещениях в размере 254 133 руб. 15 коп. и стоимости ремонтных работ в размере 829 572 руб., расходов на оплату услуг представителя в размере 100 000 руб.
Решением Арбитражного суда Московской области от 01 апреля 2015 года исковые требования удовлетворены частично.
Не согласившись с вынесенным решением, ЗАО "Военно-мемориальная компания" обратилось с апелляционной жалобой.
В судебном заседании представители ответчика поддержали позицию, изложенную в своей апелляционной жалобе, просили решение суда первой инстанции отменить и отказать в удовлетворении заявленных требований.
В обоснование доводов жалобы ссылаются на то, что основания для взыскания неустойки отсутствуют, поскольку претензии об оплате неустойки истцом ответчику не направлялась в нарушение условий договора аренды, в расчетах суммы основного долга и неустойки имеются ошибки. Также указали, что земельным участком площадью 1 544 кв. м по договору аренды от 05.12.12 N 1/12/12 в период с декабря 2013 по 22.12.2014 ответчик не пользовался, а передал его арендодателю вместе со зданием телятника 30.11.2013, однако акт передачи земельного участка под площадку не сохранился. Обстоятельства возврата арендодателю земельного участка площадью 1 544 кв. м косвенно подтверждаются тем, что истец не требовал его возврата и не выставлял счета на оплату. Пояснили, что 01.05.2014 по Дополнительному соглашению N 1 к договору аренды от 01.12.2013 ответчик снова взял в аренду тот же земельный участок (с КН 50:27:0020727:88) - площадку с железобетонным покрытием площадью 1 142 кв. м, возвратил арендодателю 26.09.2014, однако в вышеуказанном дополнительном соглашении ошибочно указан не тот земельный участок, который взят в аренду, а земельный участок с КН 50:27:0020727:84, расположенный отдельно от арендуемого здания телятника. Кроме того, считает, что стоимость затрат арендодателя на демонтаж возведенных по просьбе арендатора перегородок в помещении не подлежит возмещению, поскольку они являются неотделимыми улучшениями, а стоимость ремонтно-восстановительных работ не подлежит взысканию с арендатора, так как недостатки переданного после пользования помещения являются следствием его нормального износа в ходе надлежащей эксплуатации.
Представитель истца в судебном заседании поддержал позицию, изложенную в отзыве на апелляционную жалобу и письменных пояснениях, представил апелляционному суду уточненный расчет задолженности по арендной плате и пени за спорный период, который просил учесть при рассмотрении апелляционной жалобы. Пояснил апелляционному суду, что ответчик арендовал части земельных участков с КН 50:27:0020727:88 и 50:27:0020727:84, что отражено в договоре аренды и дополнительном соглашении, то обстоятельство, что земельный участок с КН 50:27:0020727:84 не расположен возле арендуемого ответчиком здания телятника, не свидетельствует о том, что он не использовался арендатором, поскольку земельный участок расположен вблизи арендуемого здания и прилегающего к нему земельного участка, находится на одной территории с ними и использовался для размещения на нем продукции общества.
Десятый арбитражный апелляционный суд, в соответствии со статьями 266, 268 АПК РФ, выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, проанализировав доводы апелляционной жалобы, проверив правильность применения норм материального и процессуального права, пришел к выводу о наличии оснований для изменения решения суда в части взысканной с ответчика суммы основного долга, неустойки, расходов на оплату услуг представителя и расходов по уплате госпошлины, в связи со следующим.
Как следует из материалов дела и установлено судом, между ООО "Мегаполис" и ЗАО "ВМК" был заключен договор аренды нежилого помещения N 1/12/12 от 05.12.2012, согласно условиям которого ответчику были переданы во временное пользование нежилое помещение "Телятник 422 гол." площадью 1 112 кв. м и земельный участок площадью 1544 кв. м, кадастровый номер 50:27:0020727:88 (свидетельство о государственной регистрации права 50-НГ N 760453). По акту приема-передачи от 05.12.2012 указанное имущество было передано арендатору надлежащим образом, что не оспаривается ответчиком.
Согласно п. 5.1 договора он прекратил свое действие 30.11.2013.
Как правильно установлено судом первой инстанции после окончания договора аренды N 1/12/12 от 05.12.2012 земельный участок от арендатора к арендодателю не передан. Акт приема - передачи между сторонами подписан не был, что подтвердили и представитель истца, и представитель ответчика в заседании суда первой инстанции.
Ответчиком доказательств обратного в материалы дела не представлено.
01.12.2013 между сторонами был заключен новый договор N 1/12/13 аренды нежилого помещения. Согласно условиям этого договора ЗАО "ВМК" было передано то же самое помещение, а именно "Телятник 422 гол.", площадью 1 112 кв. м, что подтверждается актом приема-передачи от 01.12.2013 г.
Земельный участок предметом договора аренды не был.
В дальнейшем стороны 01.05.2014 г. заключили дополнительное соглашение N 1 к договору N 1/12/13 аренды нежилого помещения от 01 декабря 2013, согласно п. 1 данного соглашения стороны внесли изменения в договор аренды.
В результате изменения ЗАО "ВМК", наряду с нежилым помещением здания Телятника площадью 1112 кв. м, приняло в аренду также и площадку с твердым бетонным покрытием площадью 1 142 кв. м, занимающую часть земельного участка с КН 50:27:0020727:84.
При этом к дополнительному соглашению прилагаются свидетельства о государственной регистрации права 50 НГ N 021067 на земельный участок с кадастровым номером 50:27:0020727:84, а также свидетельство 50 НГ N 021069 на нежилое помещение, являющиеся неотъемлемой частью соглашения.
Также указанным дополнительным соглашением установлена арендная плата за пользование нежилым помещением и площадкой. Сторонами подписан акт приема передачи от 01.05.2014 г., согласно которому арендодатель передал, а арендатор принял площадку. Никаких замечаний ответчиком заявлено не было.
Впоследствии ЗАО "ВМК" освободил часть переданного помещения площадью 603,2 кв. м. Дополнительным соглашением N 2 к договору N 1/12/13 аренды нежилого помещения от 01 декабря 2013 г. стороны установили, что в аренду арендатору передается нежилое помещение часть здания "Телятник 422 гол" площадью 508,8 кв. м.
Таким образом, стороны уменьшили сдаваемое в аренду помещение на 603,2 кв. м.
ЗАО "ВМК" передало ООО "Мегаполис" нежилое помещение площадью 603,2 кв. м, что подтверждается актом приема - передачи от 06.06.2014 г.
В связи с освобождением части нежилого помещения директором Московского филиала ЗАО "ВМК" Шестаковым А.В. было направлено в адрес ООО "Мегаполис" гарантийное письмо, в котором он просит произвести демонтаж гипсокартонных перегородок и электрической проводки с вывозом образовавшегося мусора. В указанном письме представитель ЗАО "ВМК" гарантировал оплату работ.
ООО "Мегаполис" произвел демонтаж перегородок, при этом стоимость работ составила 254 133,15 руб.
Стороны досрочно расторгли договор аренды с 04.09.2014 г., заключив дополнительное соглашение от 05.08.2014 г.
Для передачи имущества стороны подписали акт приема передачи от 26.09.2014 г., из которого следует, что арендатор передал, а арендодатель принял нежилое помещение, площадью 508,8 кв. м, а также площадку с твердым бетонным покрытием площадью 1 142 кв. м.
Как видно из материалов дела и правильно установлено судом первой инстанции, земельный участок площадью 1544 кв. м данным актом приема-передачи от арендатора к арендодателю не передавался. В указанном выше акте приема-передачи имущества сторонами зафиксирован перечень повреждений арендованного имущества - нежилого здания, допущенного арендатором.
Требование ООО "Мегаполис" о возмещении ущерба также основано на том, что помещение было возвращено ответчиком в поврежденном состоянии.
Материалами дела установлено, что ООО "Мегаполис" неоднократно направлялись претензии в адрес ЗАО "ВМК" с требованием произвести ремонт.
Поскольку никаких действий со стороны арендатора не последовало, ООО "Мегаполис" провело экспертизу для определения стоимости ущерба. При этом ответчик приглашался на экспертизу, однако представители ЗАО "ВМК" не явились. ООО "СтройТехЭксперт" провело экспертизу и определило стоимость ремонтно-восстановительных работ в размере 829 572 руб.
В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество, либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения".
Факт передачи спорного земельного участка от ООО "Мегаполис" (арендодатель) к ЗАО "ВМК" (арендатор) на основании договора аренды от 05.12.2012 подтвержден актом приема-передачи от 05.12.2012 г
В нарушение требований статьи 65 АПК РФ ответчиком доказательств передачи арендованного земельного участка арендодателю в связи с прекращением арендных отношений, суду не представлено, тогда как бремя доказывая данного обстоятельства возложено на ответчика.
Довод ЗАО "ВМК" о том, что земельный участок был возвращен истцу и ответчик им не пользовался в период с 01.12.13 г. по 01.05.14 обоснованно отклонен судом первой инстанции как неподтвержденный материалами дела.
Доводы ответчика о том, что на основании дополнительного соглашения N 1 от 01.05.2014 г. арендатор взял в аренду часть используемого им ранее земельного участка с кадастровым номером 50:27:0020727:88 (свидетельство о государственной регистрации права 50-НГ N 760453), опровергается материалами дела.
По договору аренды нежилого помещения N 1/12/12 от 05.12.2012 г. ответчику были переданы во временное пользование нежилое помещение "Телятник 422 гол." 1 112 кв. м и земельный участок площадью 1544 кв. м, кадастровый номер 50:27:0020727:88 (свидетельство о государственной регистрации права 50-НГ N 760453).
Тогда как по дополнительному соглашению N 1 от 01.05.2014 г. к договору N 1/12/13 аренды нежилого помещения от 01.12.2013 г. арендатор взял в аренду площадку с твердым бетонным покрытием площадью 1 142 кв. м. При этом к дополнительному соглашению прилагаются свидетельства о государственной регистрации права 50 НГ N 021067 на земельный участок с кадастровым номером 50:27:0020727:84, а также свидетельство 50 НГ N 021069 на нежилое помещение. Между сторонами подписан соответствующий акт приема-передачи арендуемого имущества от 01.05.2014 г.
Суд апелляционной инстанции с учетом всех обстоятельств заключения договоров аренды нежилого помещения и земельных участков, пришел к выводу о согласовании предмета аренды сторонами, что следует также и из приложенных к договорам и дополнительному соглашению копий свидетельств о государственной регистрации права арендодателя на объект недвижимости и земельные участки с КН 50:27:0020727:84, 50:27:0020727:88, являющихся их неотъемлемой частью.
Таким образом, из представленных доказательств следует, что в аренду ЗАО "ВМК" взяло два разных земельных участка с разными кадастровыми номерами. Акты приема-передачи подписаны. В период действия договора претензий по имуществу со стороны ответчика не заявлялось.
При этом само по себе расположение арендуемого обществом земельного участка с КН 50:27:0020727:84 по дополнительному соглашению N 1 от 01.05.2014 к договору N 1/12/13 аренды нежилого помещения от 01.12.2013 отдельно от арендуемого нежилого здания Телятника, не может свидетельствовать о том, что допущена ошибка при заключении дополнительного соглашения относительно кадастрового номера земельного участка, поскольку этот участок расположен в границах единой территории промзоны и вблизи от арендуемых ответчиком здания Телятника и прилегаемого к нему участка площадью 1544 кв. м с КН 50:27:0020727:88.
Довод ответчика о том, что отсутствие выставленных счетов арендодателем и требований о возврате земельного участка площадью 1544 кв. м подтверждают факт возвращения его арендодателю, апелляционным судом отклоняется как необоснованный. Согласно пункту 4.3 договора ответственность за неуплату из - за отсутствия у арендатора счетов лежит на арендаторе, отсутствие счета не является поводом для неисполнения обязательств по оплате.
Также ответчиком не представлено доказательств того, что арендатором ранее был возвращен арендодателю участок площадью 200 кв. м.
В связи с тем, что доказательств передачи части земельного участка площадью 1544 кв. м с кадастровым номером 50:27:0020727:88 от арендатора к арендодателю не представлено, суд первой инстанции правильно признал наличие оснований для взыскания с ЗАО "ВМК" в пользу ООО "Мегаполис" сумму задолженности по арендной плате за земельный участок 1 544 кв. м за период с января 2013 по 22.12.2014.
Согласно п. 4.1 приложения N 1 к договору аренды N 1/12/12 от 05.12.12 за пользование арендуемым помещением и земельным участком арендатор обязан уплатить арендодателю плату в сумме 406 283 руб. в месяц.
За период с января 2013 по ноябрь 2013 с учетом частичной оплаты задолженность ответчика составила 110 716 руб.
При этом размер арендной платы площадки площадью 1544 кв. м составляет 83 803 руб. в месяц.
За период с декабря 2013 по 22.12.2014 задолженность по арендной плате составила 1 065 109 руб.
Соответственно всего задолженность по арендной плате за часть земельного участка - площадку площадью 1544 кв. м составила 1 131 626 руб. (110 716 руб. + 1 065 109 руб. - 44199,84 (залоговый платеж).
Также истцом заявлено требование о взыскании неустойки за нарушение срока внесения арендной платы. Расчет произведен истцом с учетом положений п. 2.2.3 договора, исходя из ставки 0,5 процента в день с 5 по 15 число месяца, а далее 1 процента в день за каждый день просрочки
За период с января 2013 по ноябрь 2013 неустойка, исходя из ставки 0,5% и 1% (в период с 16 числа месяца), начислена на сумму долга, составила 587 219,74 руб., за период с декабря 2013 по 22.12.2014 неустойка составила 2 084711,42 руб.
Вместе с тем, п. 2.2.3 содержит ограничение по взысканию неустойки, которая не может превышать более 10 процентов от суммы задолженности. Таким образом, с ЗАО "ВМК" в пользу ООО "Мегаполис" подлежит взысканию сумма неустойки в размере 10 процентов от суммы задолженности, а именно в размере 113 163 руб.
То обстоятельство, что в досудебной претензии истца не содержалось требование об оплате конкретной суммы неустойки, не препятствует для удовлетворения иска о ее взыскании, поскольку как правильно установлено судом первой инстанции, претензионный порядок соблюден, а не указание истцом в претензии суммы неустойки обусловлено отсутствием ее точного размера на дату выставления претензии.
С учетом изложенного решение суда первой инстанции подлежит изменению в части взыскания суммы основного долга и неустойки.
Согласно п. 2.4.2 договора аренды ответчик мог осуществлять перепланировку арендуемого помещения за свой счет по собственному усмотрению только с письменного согласия арендодателя. В том случае, если результаты перепланировки являются отделимыми улучшениями, то по окончании срока аренды они подлежат демонтажу и не передаются арендодателю.
После окончания срока аренды, демонтаж возведенных в помещении перегородок ответчиком произведен не был.
При этом в связи с освобождением части нежилого помещения, директором московского филиала ЗАО "ВМК" Шестаковым А.В. было направлено в адрес ООО "Мегаполис" гарантийное письмо, в котором он просит произвести демонтаж гипсокартонных перегородок и электрической проводки с вывозом образовавшегося мусора. В этом же письме он гарантирует оплату произведенных работ.
При таких обстоятельствах вывод суда первой инстанции о том, что данным письмом ЗАО "ВМК" взяло на себя обязательства по оплате данных работ, является правильным
Доводы ответчика о том, что директор филиала вышел за рамки предоставленных ему полномочий, обоснованно отклонен судом первой инстанции, поскольку доказательств выхода за пределы предоставленных полномочий не представлено.
Таким образом, с учетом представленных доказательств, сумма ущерба в виде стоимости работ по демонтажу перегородок обоснованно взыскана с ответчика в размере 254 133,15 руб.
Удовлетворяя требования истца о взыскании с ответчика ущерба в виде стоимости ремонтно-восстановительных работ, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что в силу требований статьи 15 ГК РФ истцом представлены допустимые и достаточные доказательства наличия ущерба, его размера, причинной связи между виновными действиями ответчика и наступлением ущерба.
С 04.09.2014 г. договор N 1/12/13 аренды нежилого помещения от 01.12.2013 г. расторгнут, нежилое помещение передано арендодателю 26.09.2014 г. по акту приема-передачи. В указанном акте приема-передачи сторонами зафиксирован перечень повреждений арендованного имущества, допущенного арендатором.
Согласно ч. 2 ст. 616 ГК РФ "Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды".
Абзац 1 ст. 622 ГК РФ устанавливает, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором".
Согласно п. 5.2 договора аренды, в случае ненадлежащего исполнения условий настоящего договора одной из сторон, повлекшее за собой порчу имущества другой стороны, сторона причинившая ущерб возмещает его полную рыночную стоимость".
Судом первой инстанции обоснованно отклонен довод ответчика о том, что перечень повреждений внесен в акт самим истцом, так как ответчиком акт подписан. Представители ответчика этот факт подтвердили.
Также суд первой инстанции правильно отклонил возражения ответчика о том, что отсутствуют объективные данные о времени, механизме и причинах возникновения повреждений. В первоначальном акте приема-передачи (при передаче помещения от истца к ответчику) имущество было передано без замечаний, никаких повреждений в акте не указано.
В акте от 26.09.2014 г. данный перечень указан, представителем ответчика данный акт подписан, что свидетельствует о согласии ЗАО "ВМК" с наличием указанных повреждений, а также с тем, что повреждения произошли в период действия договора аренды. Ответчиком доказательств того, что повреждения помещению причинены в другое время и при других обстоятельствах, суду не представлено.
Доводы ответчика о том, что указанные в акте повреждения являются следствием естественного износа, апелляционным судом отклоняются как документально неподтвержденные.
При этом истцом представлено экспертное заключение, согласно которому повреждения причинены в период действия договора. Стоимость ремонтно-восстановительных работ составляет 829 572 руб.
Ответчиком доказательств, опровергающих данные обстоятельства, не представлено.
Поскольку стороны разбирательства возражали против назначения судебной экспертизы по делу в суде первой инстанции, а истец представил доказательства причинения ему ущерба и стоимости ремонтно-восстановительных работ, вывод суда первой инстанции о наличии оснований для удовлетворения требований истца в заявленной сумме 829 572 руб. является обоснованным.
Расходы на оплату услуг представителя в суде первой инстанции, так же как и расходы по уплате госпошлины в силу статьи 110 АПК РФ подлежат взысканию с ответчика в пользу истца пропорционально размеру удовлетворенных требований.
Поскольку апелляционным судом решение суда первой инстанции о взыскании задолженности по арендной плате и пене изменено, соответственно, судебные расходы на оплату услуг представителя подлежат взысканию с ответчика в сумме 67 530 руб., расходы по уплате госпошлины в сумме 27 174 руб.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 01.04.2015 по делу N А41-561/15 изменить в части суммы удовлетворенных требований о взыскании с ответчика в пользу истца основного долга, неустойки, расходов на оплату услуг представителя и уплату госпошлины, изложив резолютивную часть следующим образом.
Взыскать с ЗАО "Военно-мемориальная компания" в пользу ООО "Мегаполис" основной долг по арендной плате в сумме 1 131 626 руб., пени в сумме размере 113 163 руб., убытки, составляющие стоимость работ по демонтажу в сумме 254 133 руб. 15 коп. и стоимость ремонтно-восстановительных работ в сумме 829 572 руб., расходы на оплату услуг представителя в сумме 67 530 руб., расходы по уплате госпошлины в сумме 27 174 руб. В остальной части иска отказать.
В остальной части решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в двухмесячный срок со дня его принятия.
Председательствующий
Е.Н.ВИТКАЛОВА
Судьи
М.В.ИГНАХИНА
Е.А.МИЩЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 12.10.2015 N 10АП-4837/2015 ПО ДЕЛУ N А41-561/15
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 октября 2015 г. по делу N А41-561/15
Резолютивная часть постановления объявлена 5 октября 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 12 октября 2015 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Виткаловой Е.Н.,
судей Игнахиной М.В., Мищенко Е.А.
при ведении протокола судебного заседания Белкиным Н.А.,
при участии в заседании:
от истца: Польский А.В. по доверенности от 01.12.2014,
от ответчика: Сысоев А.В., по доверенности от 31\\12\\2014 N 1536, Горшкова Н.А., по доверенности от 20.02.2015 N 124,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ЗАО "Военно-мемориальная компания" на решение Арбитражного суда Московской области от 01 апреля 2015 года по делу N А41-561/15, принятое судьей Бирюковой Е.В. по исковому заявлению ООО "Мегаполис" (ИНН 5074034211, ОГРН 1065074065484) к ЗАО "Военно-мемориальная компания" (ИНН 7702185362, ОГРН 1027700186150) о взыскании задолженности,
установил:
ООО "Мегаполис" обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к ЗАО "Военно-мемориальная компания" о взыскании задолженности по договору аренды N 1/12/12 от 05.12.2012 в размере 1 182 255 руб. 16 коп., пени в размере 1 182 255 руб. 16 коп., убытков в виде стоимости затрат арендодателя по демонтажу перегородок в арендованных помещениях в размере 254 133 руб. 15 коп. и стоимости ремонтных работ в размере 829 572 руб., расходов на оплату услуг представителя в размере 100 000 руб.
Решением Арбитражного суда Московской области от 01 апреля 2015 года исковые требования удовлетворены частично.
Не согласившись с вынесенным решением, ЗАО "Военно-мемориальная компания" обратилось с апелляционной жалобой.
В судебном заседании представители ответчика поддержали позицию, изложенную в своей апелляционной жалобе, просили решение суда первой инстанции отменить и отказать в удовлетворении заявленных требований.
В обоснование доводов жалобы ссылаются на то, что основания для взыскания неустойки отсутствуют, поскольку претензии об оплате неустойки истцом ответчику не направлялась в нарушение условий договора аренды, в расчетах суммы основного долга и неустойки имеются ошибки. Также указали, что земельным участком площадью 1 544 кв. м по договору аренды от 05.12.12 N 1/12/12 в период с декабря 2013 по 22.12.2014 ответчик не пользовался, а передал его арендодателю вместе со зданием телятника 30.11.2013, однако акт передачи земельного участка под площадку не сохранился. Обстоятельства возврата арендодателю земельного участка площадью 1 544 кв. м косвенно подтверждаются тем, что истец не требовал его возврата и не выставлял счета на оплату. Пояснили, что 01.05.2014 по Дополнительному соглашению N 1 к договору аренды от 01.12.2013 ответчик снова взял в аренду тот же земельный участок (с КН 50:27:0020727:88) - площадку с железобетонным покрытием площадью 1 142 кв. м, возвратил арендодателю 26.09.2014, однако в вышеуказанном дополнительном соглашении ошибочно указан не тот земельный участок, который взят в аренду, а земельный участок с КН 50:27:0020727:84, расположенный отдельно от арендуемого здания телятника. Кроме того, считает, что стоимость затрат арендодателя на демонтаж возведенных по просьбе арендатора перегородок в помещении не подлежит возмещению, поскольку они являются неотделимыми улучшениями, а стоимость ремонтно-восстановительных работ не подлежит взысканию с арендатора, так как недостатки переданного после пользования помещения являются следствием его нормального износа в ходе надлежащей эксплуатации.
Представитель истца в судебном заседании поддержал позицию, изложенную в отзыве на апелляционную жалобу и письменных пояснениях, представил апелляционному суду уточненный расчет задолженности по арендной плате и пени за спорный период, который просил учесть при рассмотрении апелляционной жалобы. Пояснил апелляционному суду, что ответчик арендовал части земельных участков с КН 50:27:0020727:88 и 50:27:0020727:84, что отражено в договоре аренды и дополнительном соглашении, то обстоятельство, что земельный участок с КН 50:27:0020727:84 не расположен возле арендуемого ответчиком здания телятника, не свидетельствует о том, что он не использовался арендатором, поскольку земельный участок расположен вблизи арендуемого здания и прилегающего к нему земельного участка, находится на одной территории с ними и использовался для размещения на нем продукции общества.
Десятый арбитражный апелляционный суд, в соответствии со статьями 266, 268 АПК РФ, выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, проанализировав доводы апелляционной жалобы, проверив правильность применения норм материального и процессуального права, пришел к выводу о наличии оснований для изменения решения суда в части взысканной с ответчика суммы основного долга, неустойки, расходов на оплату услуг представителя и расходов по уплате госпошлины, в связи со следующим.
Как следует из материалов дела и установлено судом, между ООО "Мегаполис" и ЗАО "ВМК" был заключен договор аренды нежилого помещения N 1/12/12 от 05.12.2012, согласно условиям которого ответчику были переданы во временное пользование нежилое помещение "Телятник 422 гол." площадью 1 112 кв. м и земельный участок площадью 1544 кв. м, кадастровый номер 50:27:0020727:88 (свидетельство о государственной регистрации права 50-НГ N 760453). По акту приема-передачи от 05.12.2012 указанное имущество было передано арендатору надлежащим образом, что не оспаривается ответчиком.
Согласно п. 5.1 договора он прекратил свое действие 30.11.2013.
Как правильно установлено судом первой инстанции после окончания договора аренды N 1/12/12 от 05.12.2012 земельный участок от арендатора к арендодателю не передан. Акт приема - передачи между сторонами подписан не был, что подтвердили и представитель истца, и представитель ответчика в заседании суда первой инстанции.
Ответчиком доказательств обратного в материалы дела не представлено.
01.12.2013 между сторонами был заключен новый договор N 1/12/13 аренды нежилого помещения. Согласно условиям этого договора ЗАО "ВМК" было передано то же самое помещение, а именно "Телятник 422 гол.", площадью 1 112 кв. м, что подтверждается актом приема-передачи от 01.12.2013 г.
Земельный участок предметом договора аренды не был.
В дальнейшем стороны 01.05.2014 г. заключили дополнительное соглашение N 1 к договору N 1/12/13 аренды нежилого помещения от 01 декабря 2013, согласно п. 1 данного соглашения стороны внесли изменения в договор аренды.
В результате изменения ЗАО "ВМК", наряду с нежилым помещением здания Телятника площадью 1112 кв. м, приняло в аренду также и площадку с твердым бетонным покрытием площадью 1 142 кв. м, занимающую часть земельного участка с КН 50:27:0020727:84.
При этом к дополнительному соглашению прилагаются свидетельства о государственной регистрации права 50 НГ N 021067 на земельный участок с кадастровым номером 50:27:0020727:84, а также свидетельство 50 НГ N 021069 на нежилое помещение, являющиеся неотъемлемой частью соглашения.
Также указанным дополнительным соглашением установлена арендная плата за пользование нежилым помещением и площадкой. Сторонами подписан акт приема передачи от 01.05.2014 г., согласно которому арендодатель передал, а арендатор принял площадку. Никаких замечаний ответчиком заявлено не было.
Впоследствии ЗАО "ВМК" освободил часть переданного помещения площадью 603,2 кв. м. Дополнительным соглашением N 2 к договору N 1/12/13 аренды нежилого помещения от 01 декабря 2013 г. стороны установили, что в аренду арендатору передается нежилое помещение часть здания "Телятник 422 гол" площадью 508,8 кв. м.
Таким образом, стороны уменьшили сдаваемое в аренду помещение на 603,2 кв. м.
ЗАО "ВМК" передало ООО "Мегаполис" нежилое помещение площадью 603,2 кв. м, что подтверждается актом приема - передачи от 06.06.2014 г.
В связи с освобождением части нежилого помещения директором Московского филиала ЗАО "ВМК" Шестаковым А.В. было направлено в адрес ООО "Мегаполис" гарантийное письмо, в котором он просит произвести демонтаж гипсокартонных перегородок и электрической проводки с вывозом образовавшегося мусора. В указанном письме представитель ЗАО "ВМК" гарантировал оплату работ.
ООО "Мегаполис" произвел демонтаж перегородок, при этом стоимость работ составила 254 133,15 руб.
Стороны досрочно расторгли договор аренды с 04.09.2014 г., заключив дополнительное соглашение от 05.08.2014 г.
Для передачи имущества стороны подписали акт приема передачи от 26.09.2014 г., из которого следует, что арендатор передал, а арендодатель принял нежилое помещение, площадью 508,8 кв. м, а также площадку с твердым бетонным покрытием площадью 1 142 кв. м.
Как видно из материалов дела и правильно установлено судом первой инстанции, земельный участок площадью 1544 кв. м данным актом приема-передачи от арендатора к арендодателю не передавался. В указанном выше акте приема-передачи имущества сторонами зафиксирован перечень повреждений арендованного имущества - нежилого здания, допущенного арендатором.
Требование ООО "Мегаполис" о возмещении ущерба также основано на том, что помещение было возвращено ответчиком в поврежденном состоянии.
Материалами дела установлено, что ООО "Мегаполис" неоднократно направлялись претензии в адрес ЗАО "ВМК" с требованием произвести ремонт.
Поскольку никаких действий со стороны арендатора не последовало, ООО "Мегаполис" провело экспертизу для определения стоимости ущерба. При этом ответчик приглашался на экспертизу, однако представители ЗАО "ВМК" не явились. ООО "СтройТехЭксперт" провело экспертизу и определило стоимость ремонтно-восстановительных работ в размере 829 572 руб.
В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество, либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения".
Факт передачи спорного земельного участка от ООО "Мегаполис" (арендодатель) к ЗАО "ВМК" (арендатор) на основании договора аренды от 05.12.2012 подтвержден актом приема-передачи от 05.12.2012 г
В нарушение требований статьи 65 АПК РФ ответчиком доказательств передачи арендованного земельного участка арендодателю в связи с прекращением арендных отношений, суду не представлено, тогда как бремя доказывая данного обстоятельства возложено на ответчика.
Довод ЗАО "ВМК" о том, что земельный участок был возвращен истцу и ответчик им не пользовался в период с 01.12.13 г. по 01.05.14 обоснованно отклонен судом первой инстанции как неподтвержденный материалами дела.
Доводы ответчика о том, что на основании дополнительного соглашения N 1 от 01.05.2014 г. арендатор взял в аренду часть используемого им ранее земельного участка с кадастровым номером 50:27:0020727:88 (свидетельство о государственной регистрации права 50-НГ N 760453), опровергается материалами дела.
По договору аренды нежилого помещения N 1/12/12 от 05.12.2012 г. ответчику были переданы во временное пользование нежилое помещение "Телятник 422 гол." 1 112 кв. м и земельный участок площадью 1544 кв. м, кадастровый номер 50:27:0020727:88 (свидетельство о государственной регистрации права 50-НГ N 760453).
Тогда как по дополнительному соглашению N 1 от 01.05.2014 г. к договору N 1/12/13 аренды нежилого помещения от 01.12.2013 г. арендатор взял в аренду площадку с твердым бетонным покрытием площадью 1 142 кв. м. При этом к дополнительному соглашению прилагаются свидетельства о государственной регистрации права 50 НГ N 021067 на земельный участок с кадастровым номером 50:27:0020727:84, а также свидетельство 50 НГ N 021069 на нежилое помещение. Между сторонами подписан соответствующий акт приема-передачи арендуемого имущества от 01.05.2014 г.
Суд апелляционной инстанции с учетом всех обстоятельств заключения договоров аренды нежилого помещения и земельных участков, пришел к выводу о согласовании предмета аренды сторонами, что следует также и из приложенных к договорам и дополнительному соглашению копий свидетельств о государственной регистрации права арендодателя на объект недвижимости и земельные участки с КН 50:27:0020727:84, 50:27:0020727:88, являющихся их неотъемлемой частью.
Таким образом, из представленных доказательств следует, что в аренду ЗАО "ВМК" взяло два разных земельных участка с разными кадастровыми номерами. Акты приема-передачи подписаны. В период действия договора претензий по имуществу со стороны ответчика не заявлялось.
При этом само по себе расположение арендуемого обществом земельного участка с КН 50:27:0020727:84 по дополнительному соглашению N 1 от 01.05.2014 к договору N 1/12/13 аренды нежилого помещения от 01.12.2013 отдельно от арендуемого нежилого здания Телятника, не может свидетельствовать о том, что допущена ошибка при заключении дополнительного соглашения относительно кадастрового номера земельного участка, поскольку этот участок расположен в границах единой территории промзоны и вблизи от арендуемых ответчиком здания Телятника и прилегаемого к нему участка площадью 1544 кв. м с КН 50:27:0020727:88.
Довод ответчика о том, что отсутствие выставленных счетов арендодателем и требований о возврате земельного участка площадью 1544 кв. м подтверждают факт возвращения его арендодателю, апелляционным судом отклоняется как необоснованный. Согласно пункту 4.3 договора ответственность за неуплату из - за отсутствия у арендатора счетов лежит на арендаторе, отсутствие счета не является поводом для неисполнения обязательств по оплате.
Также ответчиком не представлено доказательств того, что арендатором ранее был возвращен арендодателю участок площадью 200 кв. м.
В связи с тем, что доказательств передачи части земельного участка площадью 1544 кв. м с кадастровым номером 50:27:0020727:88 от арендатора к арендодателю не представлено, суд первой инстанции правильно признал наличие оснований для взыскания с ЗАО "ВМК" в пользу ООО "Мегаполис" сумму задолженности по арендной плате за земельный участок 1 544 кв. м за период с января 2013 по 22.12.2014.
Согласно п. 4.1 приложения N 1 к договору аренды N 1/12/12 от 05.12.12 за пользование арендуемым помещением и земельным участком арендатор обязан уплатить арендодателю плату в сумме 406 283 руб. в месяц.
За период с января 2013 по ноябрь 2013 с учетом частичной оплаты задолженность ответчика составила 110 716 руб.
При этом размер арендной платы площадки площадью 1544 кв. м составляет 83 803 руб. в месяц.
За период с декабря 2013 по 22.12.2014 задолженность по арендной плате составила 1 065 109 руб.
Соответственно всего задолженность по арендной плате за часть земельного участка - площадку площадью 1544 кв. м составила 1 131 626 руб. (110 716 руб. + 1 065 109 руб. - 44199,84 (залоговый платеж).
Также истцом заявлено требование о взыскании неустойки за нарушение срока внесения арендной платы. Расчет произведен истцом с учетом положений п. 2.2.3 договора, исходя из ставки 0,5 процента в день с 5 по 15 число месяца, а далее 1 процента в день за каждый день просрочки
За период с января 2013 по ноябрь 2013 неустойка, исходя из ставки 0,5% и 1% (в период с 16 числа месяца), начислена на сумму долга, составила 587 219,74 руб., за период с декабря 2013 по 22.12.2014 неустойка составила 2 084711,42 руб.
Вместе с тем, п. 2.2.3 содержит ограничение по взысканию неустойки, которая не может превышать более 10 процентов от суммы задолженности. Таким образом, с ЗАО "ВМК" в пользу ООО "Мегаполис" подлежит взысканию сумма неустойки в размере 10 процентов от суммы задолженности, а именно в размере 113 163 руб.
То обстоятельство, что в досудебной претензии истца не содержалось требование об оплате конкретной суммы неустойки, не препятствует для удовлетворения иска о ее взыскании, поскольку как правильно установлено судом первой инстанции, претензионный порядок соблюден, а не указание истцом в претензии суммы неустойки обусловлено отсутствием ее точного размера на дату выставления претензии.
С учетом изложенного решение суда первой инстанции подлежит изменению в части взыскания суммы основного долга и неустойки.
Согласно п. 2.4.2 договора аренды ответчик мог осуществлять перепланировку арендуемого помещения за свой счет по собственному усмотрению только с письменного согласия арендодателя. В том случае, если результаты перепланировки являются отделимыми улучшениями, то по окончании срока аренды они подлежат демонтажу и не передаются арендодателю.
После окончания срока аренды, демонтаж возведенных в помещении перегородок ответчиком произведен не был.
При этом в связи с освобождением части нежилого помещения, директором московского филиала ЗАО "ВМК" Шестаковым А.В. было направлено в адрес ООО "Мегаполис" гарантийное письмо, в котором он просит произвести демонтаж гипсокартонных перегородок и электрической проводки с вывозом образовавшегося мусора. В этом же письме он гарантирует оплату произведенных работ.
При таких обстоятельствах вывод суда первой инстанции о том, что данным письмом ЗАО "ВМК" взяло на себя обязательства по оплате данных работ, является правильным
Доводы ответчика о том, что директор филиала вышел за рамки предоставленных ему полномочий, обоснованно отклонен судом первой инстанции, поскольку доказательств выхода за пределы предоставленных полномочий не представлено.
Таким образом, с учетом представленных доказательств, сумма ущерба в виде стоимости работ по демонтажу перегородок обоснованно взыскана с ответчика в размере 254 133,15 руб.
Удовлетворяя требования истца о взыскании с ответчика ущерба в виде стоимости ремонтно-восстановительных работ, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что в силу требований статьи 15 ГК РФ истцом представлены допустимые и достаточные доказательства наличия ущерба, его размера, причинной связи между виновными действиями ответчика и наступлением ущерба.
С 04.09.2014 г. договор N 1/12/13 аренды нежилого помещения от 01.12.2013 г. расторгнут, нежилое помещение передано арендодателю 26.09.2014 г. по акту приема-передачи. В указанном акте приема-передачи сторонами зафиксирован перечень повреждений арендованного имущества, допущенного арендатором.
Согласно ч. 2 ст. 616 ГК РФ "Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды".
Абзац 1 ст. 622 ГК РФ устанавливает, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором".
Согласно п. 5.2 договора аренды, в случае ненадлежащего исполнения условий настоящего договора одной из сторон, повлекшее за собой порчу имущества другой стороны, сторона причинившая ущерб возмещает его полную рыночную стоимость".
Судом первой инстанции обоснованно отклонен довод ответчика о том, что перечень повреждений внесен в акт самим истцом, так как ответчиком акт подписан. Представители ответчика этот факт подтвердили.
Также суд первой инстанции правильно отклонил возражения ответчика о том, что отсутствуют объективные данные о времени, механизме и причинах возникновения повреждений. В первоначальном акте приема-передачи (при передаче помещения от истца к ответчику) имущество было передано без замечаний, никаких повреждений в акте не указано.
В акте от 26.09.2014 г. данный перечень указан, представителем ответчика данный акт подписан, что свидетельствует о согласии ЗАО "ВМК" с наличием указанных повреждений, а также с тем, что повреждения произошли в период действия договора аренды. Ответчиком доказательств того, что повреждения помещению причинены в другое время и при других обстоятельствах, суду не представлено.
Доводы ответчика о том, что указанные в акте повреждения являются следствием естественного износа, апелляционным судом отклоняются как документально неподтвержденные.
При этом истцом представлено экспертное заключение, согласно которому повреждения причинены в период действия договора. Стоимость ремонтно-восстановительных работ составляет 829 572 руб.
Ответчиком доказательств, опровергающих данные обстоятельства, не представлено.
Поскольку стороны разбирательства возражали против назначения судебной экспертизы по делу в суде первой инстанции, а истец представил доказательства причинения ему ущерба и стоимости ремонтно-восстановительных работ, вывод суда первой инстанции о наличии оснований для удовлетворения требований истца в заявленной сумме 829 572 руб. является обоснованным.
Расходы на оплату услуг представителя в суде первой инстанции, так же как и расходы по уплате госпошлины в силу статьи 110 АПК РФ подлежат взысканию с ответчика в пользу истца пропорционально размеру удовлетворенных требований.
Поскольку апелляционным судом решение суда первой инстанции о взыскании задолженности по арендной плате и пене изменено, соответственно, судебные расходы на оплату услуг представителя подлежат взысканию с ответчика в сумме 67 530 руб., расходы по уплате госпошлины в сумме 27 174 руб.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 01.04.2015 по делу N А41-561/15 изменить в части суммы удовлетворенных требований о взыскании с ответчика в пользу истца основного долга, неустойки, расходов на оплату услуг представителя и уплату госпошлины, изложив резолютивную часть следующим образом.
Взыскать с ЗАО "Военно-мемориальная компания" в пользу ООО "Мегаполис" основной долг по арендной плате в сумме 1 131 626 руб., пени в сумме размере 113 163 руб., убытки, составляющие стоимость работ по демонтажу в сумме 254 133 руб. 15 коп. и стоимость ремонтно-восстановительных работ в сумме 829 572 руб., расходы на оплату услуг представителя в сумме 67 530 руб., расходы по уплате госпошлины в сумме 27 174 руб. В остальной части иска отказать.
В остальной части решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в двухмесячный срок со дня его принятия.
Председательствующий
Е.Н.ВИТКАЛОВА
Судьи
М.В.ИГНАХИНА
Е.А.МИЩЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)