Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 14 января 2014 года
Полный текст постановления изготовлен 21 января 2014 года
Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего-судьи Комаровой О.И.,
судей Дербенева А.А., Калининой Н.С.,
при участии в заседании:
от истца - Гурова А.Ю. по доверенности от 01.11.2013 N 01-19/892,
от третьего лица
Общество с ограниченной ответственностью КБ "Богородский" - Леоновой Н.А. по доверенности от 12.11.2013 N 511-1277/1-13
рассмотрев 14 января 2014 года в судебном заседании кассационную жалобу
индивидуального предпринимателя Родионова Валерия Александровича
на решение от 06 июня 2013 года
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Яниной Е.Н.,
на постановление от 09 сентября 2013 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Левиной Т.Ю., Кузнецовой Е.Е., Кораблевой М.С.,
по иску Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Российский государственный геологоразведочный университет имени Серго Орджоникидзе" (ОГРН 1027739347723)
к Резникову Игорю Яновичу (ОГРНИП 304503209700021), индивидуальному предпринимателю Родионову Валерию Александровичу (ОГРНИП 304770000522401)
третьи лица: Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Москве, Министерство образования и науки Российской Федерации, Общество с ограниченной ответственностью КБ "Богородский"
о расторжении договора аренды
установил:
Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования "Российский государственный геологоразведочный университет имени Серго Орджоникидзе" (далее МГРИ-РГГРУ, истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Индивидуальному Предпринимателю Родионову Валерию Александровичу (далее ИП Родионов В.А., первый ответчик), Резникову Игорю Яновичу (далее Резников И.Я., второй ответчик) о расторжении договора аренды от 17.12.1998 N 534а, заключенного между истцом и Резниковым И.Я.; взыскании с Резникова И.Я. 3 312 712 руб. 50 коп. арендной платы за пользование объектом аренды в период с 15.12.2006 по 30.04.2013; истребовании объекта аренды посредством выселения ИП Родионова В.А. из комнат 1-14 помещения I на втором этаже, комнат 5,4,3 помещения I на третьем этаже общей площадью 705,9 кв. м в здании по адресу: город Москва, ул. Студенческая, д. 33 корп. 14; взыскании с ИП Родионова В.А. неосновательного обогащения в размере 40 606 897 руб. 50 коп. (с учетом принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнения исковых требований).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Москве (далее ТУ Росимущества в городе Москве, Министерство образования и науки Российской Федерации, Общество с ограниченной ответственностью Коммерческий банк "Богородский" (далее ООО Коммерческий банк "Богородский").
Истцом заявлен частичный отказ от иска в части требования о взыскании неосновательного обогащения, который судом принят, производство по делу в данной части прекращено.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 06 июня 2013 года исковые требования удовлетворены.
Суд расторг договор аренды от 17.12.1998 N 534а с учетом договора переуступки права от 27.10.2006; взыскал с Резникова Игоря Яновича в пользу Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Российский государственный геологоразведочный университет имени Серго Орджоникидзе" долг по арендной плате в сумме 3 312 712 руб. 50 коп.; взыскал с Резникова Игоря Яновича в доход федерального бюджета госпошлину в сумме 43 563 руб. 56 коп.; выселил ИП Родионова Валерия Александровича из помещения, расположенного по адресу: Москва, ул. Студенческая, д. 33, корп. 14 (помещение I, комнаты 1-14, 2 этаж, помещение I, комнаты 3-5 на третьем этаже части здания площадью 705,9 кв. м).
Суд установил, что имеется факт неисполнения обязательств по договору аренды от 17.12.98 N 634а с учетом договора переуступки прав и обязанностей от 27.10.2006, в том числе невнесение арендной платы более двух периодов подряд; задолженность по аренде за период с 15.12.2006 по 30.04.2013 составляет 3 312 712 руб. 50 коп.
Суд установил обстоятельства ничтожности заключенного между Резниковым И.Я. и Родионовым В.А. договора уступки прав и обязанностей N 3 от 09.11.2019 по договору аренды как не соответствующего статье 17.1 Федерального закона от 17.07.2009 N 173-ФЗ "О защите конкуренции"; отсутствие между истцом и ответчиком договорных отношений, в связи с чем пришел к выводу, что ИП Родионов В.А. подлежит выселению из занимаемого помещения по требованию законного владельца недвижимости.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 09 сентября 2013 года указанное решение оставлено без изменения.
ИП Родионовым В.А. подана кассационная жалоба на вышеназванные решение и постановление, согласно которой заявитель просит данные судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт.
В обоснование жалобы первый ответчик ссылается на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, неправильное применение норм материального права, нарушение норм процессуального права.
Указывает, что суд не проверил обстоятельства, на которые ссылался истец.
Представитель ИП Родионова В.А. в судебном заседании сообщала суду, что по имеющимся у Родионова В.А. сведениям Резников И.Я. вносил арендную плату, делая это через депозит нотариуса, т. к. МГРИ-РГГРУ в течение уже нескольких лет всячески уклоняется от предоставления любой информации по договору, включая сведения о реквизитах для оплаты.
У Родионова В.А. имеются копии платежных документов Резникова И.Я., по которым внесены средства в депозит нотариуса Дударева А.В., а также копии извещений, направленных нотариусом Дударевым А.В. Институту, о поступлении денег на имя Института и необходимости их получить. Однако Институт все эти годы уклонялся от получения денег, искусственно пытаясь создать ситуацию с задолженностью по аренде. Представитель заявляла ходатайство об истребовании соответствующих данных у нотариуса г. Москвы Дударева А.В., однако суд отказал в удовлетворении данного ходатайства и вынес решение.
Также первый ответчик полагает, что Федеральный закон "О защите конкуренции" не распространяется на отношения, возникшие из договора аренды N 534а, заключенного 17.12.1998, т.е. задолго до введения в действие указанного Закона.
Федеральный закон "О защите конкуренции" относится к договорам аренды и не упоминает о заключенных в рамках договора аренды договорах уступки прав и обязанностей. Договор уступки прав является производным от договора аренды.
Согласно пункту 3.2 договора аренды N 534а, заключенного с МГРИ-РГГРУ, арендатор вправе без дополнительного согласия арендодателя сдавать третьим лицам часть здания по адресу: г. Москва, ул. Студенческая, д. 33, к. 14, площадью 683,4 кв. м, в субаренду, передавать третьим лицам права и обязанности по договору и т.д.
Таким образом, собственник распорядился своим правом путем заключения договора аренды N 534, в котором предусмотрел право арендатора передавать третьим лицам права и обязанности по договору.
ИП Родионов В.А. указывает, что МГРИ-РГГРУ в течение 2-х лет всячески уклоняется от предоставления любой информации по договору, не отвечая на письма и телефонные звонки. В результате этого Родионов В.А., для того чтобы исполнить свои обязанности по оплате арендной платы, был вынужден воспользоваться депозитом нотариуса и до 22.06.2012 вносил денежные средства через депозит нотариуса (квитанции нотариуса и платежные документы прилагаются), последние платежи проведены на расчетный счет истца - реквизиты получены из претензии. Оплата за арендованное помещение производилась в полном объеме, образовалась даже переплата.
Истец неосновательно обогатился, получив оплату аренды за спорный период с Родионова В.А. и взыскав эту же сумму с Резникова И.Я.
В суде апелляционной инстанции первый ответчик заявлял ходатайство о приостановлении производства по делу в связи со смертью Резникова И.Я. (запись акта о регистрации смерти N 1219 от 11.06.2013) в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, предусматривающим, что арбитражный суд обязан приостановить производство по делу в случае смерти гражданина, являющегося стороной в деле, если спорное правоотношение допускает правопреемство.
Отказ суда в приостановлении производства по делу является необоснованным и противоречащим нормам процессуального и материального (статья 1175 Гражданского кодекса Российской Федерации) права.
Заявитель жалобы в судебное заседание суда кассационной инстанции не явился.
От первого ответчика поступило ходатайство об отложении судебного разбирательства в связи с занятостью представителя в другом судебном процессе.
По указанному ходатайству истец возражает, ООО Коммерческий банк "Богородский" не возражает.
Суд считает данное ходатайство не подлежащим удовлетворению, поскольку кассационную жалобу возможно рассмотреть в настоящем судебном заседании, без участия первого ответчика; ходатайство не подтверждено документально.
Истец возражал против удовлетворения кассационной жалобы, считая обжалуемые решение и постановление законными и обоснованными. Представлен письменный отзыв на жалобу.
ООО Коммерческий банк "Богородский" мнения по жалобе не имеет.
ТУ Росимущества в городе Москве, Министерство образования и науки Российской Федерации в судебное заседание не явились, считаются извещенными в соответствии со статьями 121 - 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о времени и месте судебного разбирательства; дело в соответствии с частью 3 статьи 284 названного Кодекса рассматривается в их отсутствие.
Письменные отзывы на жалобу не представлены.
Обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов в указанных судебных актах фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, кассационная инстанция пришла к выводу, что постановление апелляционного суда подлежит отмене по следующим основаниям.
Судами установлено, что нежилое здание по адресу: Москва, ул. Студенческая, д. 33, корп. 14, общей площадью 949,1 кв. м, является собственностью Российской Федерации и предоставлено на праве оперативного управления Федеральному государственному бюджетному образовательному учреждению высшего профессионального образования "Российский государственный геологоразведочный университет имени Серго Орджоникидзе", что подтверждается свидетельствами о регистрации права собственности, о регистрации права оперативного управления.
На основании статьи 39 Федерального закона N 12-ФЗ от 13.01.1996 "Об образовании", письма Государственного комитета Российской Федерации по высшему образованию от 22.12.1995 N 11-36-137ин/11-2, письма Министра общего и профессионального образования Российской Федерации 10.10.1996 N 12096, письма Госкомимущества от 14.10.1996 N ОК-6/7255 между ГОУ "Московская Государственная Геологоразведочная Академия имени Серго Орджоникидзе" (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Грановым Игорем Яковлевичем (арендатор) заключен договор аренды N 534а от 17.12.1998. Объект аренды - нежилое помещение (часть здания) площадью 683,4 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Студенческая, 33 корп. 14, с учетом дополнительных соглашений к договору арендодатель передает во временное владение и пользование часть здания, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Студенческая,33 копр. 14, площадью 705, 9 кв. м.
Срок аренды - 49 лет.
Указанный договор зарегистрирован в установленном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" порядке.
Согласно пункту 3.2 договора аренды арендатор вправе без дополнительного согласия арендодателя сдавать третьим лицам нежилые помещения в субаренду, передавать права и обязанности по договору аренды, предоставлять в безвозмездное пользование, вносить в качестве вклада в уставный капитал, отдавать право аренды в залог.
Суд установил, что права и обязанности арендатора по договору аренды N 534а от 17.12.1998 перешли: к ИП Васениной Е.И. на основании заключенного с ИП Грановым И.Я. договора переуступки прав от 15.07.2003; к Резникову И.Я. - по договору переуступки права от 27.10.2006.
Указанные изменения зарегистрированы в установленном законом порядке.
По договору уступки прав и обязанностей N 3 от 09.11.2009 Резников И.Я. передал свои права и обязанности по договору аренды N 534а от 17.12.1098 ИП Родионову В.А.
Согласно пункту 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
В соответствии с частью 1 статьи 17 Закона "О защите конкуренции" (в редакции, действовавшей на момент заключения договора уступки прав и обязанностей N 3 от 09.11.2009) заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением случаев, перечисленных в данной статье.
Согласно части 3 статьи 17.1 указанного Закона в таком же порядке осуществляется заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального недвижимого имущества, которое принадлежит на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления государственным или муниципальным унитарным предприятиям, закрепленного на праве оперативного управления за государственными или муниципальными автономными учреждениями, а также которое принадлежит на праве оперативного управления государственным или муниципальным бюджетным учреждениям.
На основании части 4 статьи 17.1 Закона лицо, которому в соответствии с частями 1 и 3 указанной статьи предоставлены права владения и (или) пользования помещением, зданием, строением или сооружением, может передать такие права в отношении части или частей помещения, здания, строения или сооружения третьим лицам с согласия собственника без проведения конкурсов или аукционов. При этом общая площадь передаваемых во владение и (или) в пользование третьим лицам части или частей помещения, здания, строения или сооружения не может превышать десять процентов площади помещения, здания, строения или сооружения и составлять более чем двадцать квадратных метров.
Поскольку на момент заключения между Резниковым И.Я. и ИП Родионовым В.А. договора уступки прав и обязанностей N 3 от 09.11.2009 действовали специальные требования к договорам, предусматривающим переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, переход (уступка) прав арендатора от Резникова И.Я. к ИП Родионову В.А. осуществлен без проведения конкурса или аукциона на право заключения такого договора, суд обоснованно установил недействительность (ничтожность) указанного договора уступки N 3 от 09.11.2009 на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающей, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (в редакции, действовавшей на дату принятия судом обжалуемого решения).
Суд взыскал с Резникова И.Я. как арендатора по договору N 534а от 17.12.1998 3 312 712 руб. 50 коп. задолженности по арендной плате.
Первый ответчик указывает, что в суде апелляционной инстанции им было заявлено ходатайство о приостановлении производства по делу в связи со смертью Резникова И.Я. (запись акта о регистрации смерти N 1219 от 11.06.2013), который на момент рассмотрения дела Девятым арбитражным апелляционным судом (02.09.2013) выбыл из спорного правоотношения.
В соответствии с частью 1 статьи 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случаях выбытия одной из сторон в спорном или установленном судебным актом арбитражного суда правоотношении (реорганизация юридического лица, уступка требования, перевод долга, смерть гражданина и другие случаи перемены лиц в обязательствах) арбитражный суд производит замену этой стороны ее правопреемником и указывает на это в судебном акте.
Замена выбывшей стороны ее правопреемником в арбитражном процессе производится тогда, когда правопреемство произошло в материальном гражданском правоотношении.
Согласно пункту 3 части 1 статьи 143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд обязан приостановить производство по делу в случае смерти гражданина, являющегося стороной в деле, если спорное правоотношение допускает правопреемство.
Согласно пункту 3 статьи 145 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации производство по делу в случае, предусмотренном пунктом 3 части 1 статьи 143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, приостанавливается до определения правопреемника лица, участвующего в деле.
Судом апелляционной инстанции в удовлетворении ходатайства о приостановлении производства по делу отказано по основанию, что "истцом предъявлены требования денежные, то есть иные, нежели связанные с принадлежностью умершего какого-либо имущества (например, требование об обращении взыскании на заложенное имущество и др.).
В соответствии со статьей 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.
Не входят в состав наследства права и обязанности, неразрывно связанные с личностью наследодателя, в частности право на алименты, право на возмещение вреда, причиненного жизни или здоровью гражданина, а также права и обязанности, переход которых в порядке наследования не допускается Кодексом или другими законами, личные неимущественные права и другие нематериальные блага.
Права личного характера, которые в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и другими законами не могут переходить по наследству, не являлись предметом рассмотрения по настоящему спору к Резникову О.Я.
Исходя из пункта 3 статьи 145 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, которым установлен срок приостановления производства по делу в случае смерти гражданина, являющегося стороной по делу по отношению, допускающему правопреемство, - до определения его правопреемника, целью приостановления производства по делу в данном случае является, в частности, получение документов, подтверждающих правопреемство.
Также судебная коллегия отмечает, что апелляционным судом не дана оценка доводам первого ответчика о произведенных им платежах арендной платы, в том числе в депозит нотариуса.
При указанных обстоятельствах судебная коллегия полагает постановление апелляционного суда подлежащим отмене по основаниям, предусмотренным частью 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с направлением дела на новое рассмотрение в Девятый арбитражный апелляционный суд.
При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, установить соответствующие обстоятельства, в том числе выбыл ли Резников О.Я. из спорного правоотношения, в случае выбытия - определен ли его правопреемник, оценив все доводы и возражения сторон, принять соответствующий судебный акт.
Руководствуясь статьями 274, 284, 286, пунктом 3 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа
постановил:
постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 09 сентября 2013 года по делу Арбитражного суда города Москвы N А40-125725/12-28-1202 отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в Девятый арбитражный апелляционный суд.
Председательствующий судья
О.И.КОМАРОВА
Судьи
А.А.ДЕРБЕНЕВ
Н.С.КАЛИНИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 21.01.2014 N Ф05-15738/2013 ПО ДЕЛУ N А40-125725/12-28-1202
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 января 2014 г. по делу N А40-125725/12-28-1202
Резолютивная часть постановления объявлена 14 января 2014 года
Полный текст постановления изготовлен 21 января 2014 года
Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего-судьи Комаровой О.И.,
судей Дербенева А.А., Калининой Н.С.,
при участии в заседании:
от истца - Гурова А.Ю. по доверенности от 01.11.2013 N 01-19/892,
от третьего лица
Общество с ограниченной ответственностью КБ "Богородский" - Леоновой Н.А. по доверенности от 12.11.2013 N 511-1277/1-13
рассмотрев 14 января 2014 года в судебном заседании кассационную жалобу
индивидуального предпринимателя Родионова Валерия Александровича
на решение от 06 июня 2013 года
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Яниной Е.Н.,
на постановление от 09 сентября 2013 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Левиной Т.Ю., Кузнецовой Е.Е., Кораблевой М.С.,
по иску Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Российский государственный геологоразведочный университет имени Серго Орджоникидзе" (ОГРН 1027739347723)
к Резникову Игорю Яновичу (ОГРНИП 304503209700021), индивидуальному предпринимателю Родионову Валерию Александровичу (ОГРНИП 304770000522401)
третьи лица: Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Москве, Министерство образования и науки Российской Федерации, Общество с ограниченной ответственностью КБ "Богородский"
о расторжении договора аренды
установил:
Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования "Российский государственный геологоразведочный университет имени Серго Орджоникидзе" (далее МГРИ-РГГРУ, истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Индивидуальному Предпринимателю Родионову Валерию Александровичу (далее ИП Родионов В.А., первый ответчик), Резникову Игорю Яновичу (далее Резников И.Я., второй ответчик) о расторжении договора аренды от 17.12.1998 N 534а, заключенного между истцом и Резниковым И.Я.; взыскании с Резникова И.Я. 3 312 712 руб. 50 коп. арендной платы за пользование объектом аренды в период с 15.12.2006 по 30.04.2013; истребовании объекта аренды посредством выселения ИП Родионова В.А. из комнат 1-14 помещения I на втором этаже, комнат 5,4,3 помещения I на третьем этаже общей площадью 705,9 кв. м в здании по адресу: город Москва, ул. Студенческая, д. 33 корп. 14; взыскании с ИП Родионова В.А. неосновательного обогащения в размере 40 606 897 руб. 50 коп. (с учетом принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнения исковых требований).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Москве (далее ТУ Росимущества в городе Москве, Министерство образования и науки Российской Федерации, Общество с ограниченной ответственностью Коммерческий банк "Богородский" (далее ООО Коммерческий банк "Богородский").
Истцом заявлен частичный отказ от иска в части требования о взыскании неосновательного обогащения, который судом принят, производство по делу в данной части прекращено.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 06 июня 2013 года исковые требования удовлетворены.
Суд расторг договор аренды от 17.12.1998 N 534а с учетом договора переуступки права от 27.10.2006; взыскал с Резникова Игоря Яновича в пользу Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Российский государственный геологоразведочный университет имени Серго Орджоникидзе" долг по арендной плате в сумме 3 312 712 руб. 50 коп.; взыскал с Резникова Игоря Яновича в доход федерального бюджета госпошлину в сумме 43 563 руб. 56 коп.; выселил ИП Родионова Валерия Александровича из помещения, расположенного по адресу: Москва, ул. Студенческая, д. 33, корп. 14 (помещение I, комнаты 1-14, 2 этаж, помещение I, комнаты 3-5 на третьем этаже части здания площадью 705,9 кв. м).
Суд установил, что имеется факт неисполнения обязательств по договору аренды от 17.12.98 N 634а с учетом договора переуступки прав и обязанностей от 27.10.2006, в том числе невнесение арендной платы более двух периодов подряд; задолженность по аренде за период с 15.12.2006 по 30.04.2013 составляет 3 312 712 руб. 50 коп.
Суд установил обстоятельства ничтожности заключенного между Резниковым И.Я. и Родионовым В.А. договора уступки прав и обязанностей N 3 от 09.11.2019 по договору аренды как не соответствующего статье 17.1 Федерального закона от 17.07.2009 N 173-ФЗ "О защите конкуренции"; отсутствие между истцом и ответчиком договорных отношений, в связи с чем пришел к выводу, что ИП Родионов В.А. подлежит выселению из занимаемого помещения по требованию законного владельца недвижимости.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 09 сентября 2013 года указанное решение оставлено без изменения.
ИП Родионовым В.А. подана кассационная жалоба на вышеназванные решение и постановление, согласно которой заявитель просит данные судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт.
В обоснование жалобы первый ответчик ссылается на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, неправильное применение норм материального права, нарушение норм процессуального права.
Указывает, что суд не проверил обстоятельства, на которые ссылался истец.
Представитель ИП Родионова В.А. в судебном заседании сообщала суду, что по имеющимся у Родионова В.А. сведениям Резников И.Я. вносил арендную плату, делая это через депозит нотариуса, т. к. МГРИ-РГГРУ в течение уже нескольких лет всячески уклоняется от предоставления любой информации по договору, включая сведения о реквизитах для оплаты.
У Родионова В.А. имеются копии платежных документов Резникова И.Я., по которым внесены средства в депозит нотариуса Дударева А.В., а также копии извещений, направленных нотариусом Дударевым А.В. Институту, о поступлении денег на имя Института и необходимости их получить. Однако Институт все эти годы уклонялся от получения денег, искусственно пытаясь создать ситуацию с задолженностью по аренде. Представитель заявляла ходатайство об истребовании соответствующих данных у нотариуса г. Москвы Дударева А.В., однако суд отказал в удовлетворении данного ходатайства и вынес решение.
Также первый ответчик полагает, что Федеральный закон "О защите конкуренции" не распространяется на отношения, возникшие из договора аренды N 534а, заключенного 17.12.1998, т.е. задолго до введения в действие указанного Закона.
Федеральный закон "О защите конкуренции" относится к договорам аренды и не упоминает о заключенных в рамках договора аренды договорах уступки прав и обязанностей. Договор уступки прав является производным от договора аренды.
Согласно пункту 3.2 договора аренды N 534а, заключенного с МГРИ-РГГРУ, арендатор вправе без дополнительного согласия арендодателя сдавать третьим лицам часть здания по адресу: г. Москва, ул. Студенческая, д. 33, к. 14, площадью 683,4 кв. м, в субаренду, передавать третьим лицам права и обязанности по договору и т.д.
Таким образом, собственник распорядился своим правом путем заключения договора аренды N 534, в котором предусмотрел право арендатора передавать третьим лицам права и обязанности по договору.
ИП Родионов В.А. указывает, что МГРИ-РГГРУ в течение 2-х лет всячески уклоняется от предоставления любой информации по договору, не отвечая на письма и телефонные звонки. В результате этого Родионов В.А., для того чтобы исполнить свои обязанности по оплате арендной платы, был вынужден воспользоваться депозитом нотариуса и до 22.06.2012 вносил денежные средства через депозит нотариуса (квитанции нотариуса и платежные документы прилагаются), последние платежи проведены на расчетный счет истца - реквизиты получены из претензии. Оплата за арендованное помещение производилась в полном объеме, образовалась даже переплата.
Истец неосновательно обогатился, получив оплату аренды за спорный период с Родионова В.А. и взыскав эту же сумму с Резникова И.Я.
В суде апелляционной инстанции первый ответчик заявлял ходатайство о приостановлении производства по делу в связи со смертью Резникова И.Я. (запись акта о регистрации смерти N 1219 от 11.06.2013) в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, предусматривающим, что арбитражный суд обязан приостановить производство по делу в случае смерти гражданина, являющегося стороной в деле, если спорное правоотношение допускает правопреемство.
Отказ суда в приостановлении производства по делу является необоснованным и противоречащим нормам процессуального и материального (статья 1175 Гражданского кодекса Российской Федерации) права.
Заявитель жалобы в судебное заседание суда кассационной инстанции не явился.
От первого ответчика поступило ходатайство об отложении судебного разбирательства в связи с занятостью представителя в другом судебном процессе.
По указанному ходатайству истец возражает, ООО Коммерческий банк "Богородский" не возражает.
Суд считает данное ходатайство не подлежащим удовлетворению, поскольку кассационную жалобу возможно рассмотреть в настоящем судебном заседании, без участия первого ответчика; ходатайство не подтверждено документально.
Истец возражал против удовлетворения кассационной жалобы, считая обжалуемые решение и постановление законными и обоснованными. Представлен письменный отзыв на жалобу.
ООО Коммерческий банк "Богородский" мнения по жалобе не имеет.
ТУ Росимущества в городе Москве, Министерство образования и науки Российской Федерации в судебное заседание не явились, считаются извещенными в соответствии со статьями 121 - 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о времени и месте судебного разбирательства; дело в соответствии с частью 3 статьи 284 названного Кодекса рассматривается в их отсутствие.
Письменные отзывы на жалобу не представлены.
Обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов в указанных судебных актах фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, кассационная инстанция пришла к выводу, что постановление апелляционного суда подлежит отмене по следующим основаниям.
Судами установлено, что нежилое здание по адресу: Москва, ул. Студенческая, д. 33, корп. 14, общей площадью 949,1 кв. м, является собственностью Российской Федерации и предоставлено на праве оперативного управления Федеральному государственному бюджетному образовательному учреждению высшего профессионального образования "Российский государственный геологоразведочный университет имени Серго Орджоникидзе", что подтверждается свидетельствами о регистрации права собственности, о регистрации права оперативного управления.
На основании статьи 39 Федерального закона N 12-ФЗ от 13.01.1996 "Об образовании", письма Государственного комитета Российской Федерации по высшему образованию от 22.12.1995 N 11-36-137ин/11-2, письма Министра общего и профессионального образования Российской Федерации 10.10.1996 N 12096, письма Госкомимущества от 14.10.1996 N ОК-6/7255 между ГОУ "Московская Государственная Геологоразведочная Академия имени Серго Орджоникидзе" (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Грановым Игорем Яковлевичем (арендатор) заключен договор аренды N 534а от 17.12.1998. Объект аренды - нежилое помещение (часть здания) площадью 683,4 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Студенческая, 33 корп. 14, с учетом дополнительных соглашений к договору арендодатель передает во временное владение и пользование часть здания, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Студенческая,33 копр. 14, площадью 705, 9 кв. м.
Срок аренды - 49 лет.
Указанный договор зарегистрирован в установленном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" порядке.
Согласно пункту 3.2 договора аренды арендатор вправе без дополнительного согласия арендодателя сдавать третьим лицам нежилые помещения в субаренду, передавать права и обязанности по договору аренды, предоставлять в безвозмездное пользование, вносить в качестве вклада в уставный капитал, отдавать право аренды в залог.
Суд установил, что права и обязанности арендатора по договору аренды N 534а от 17.12.1998 перешли: к ИП Васениной Е.И. на основании заключенного с ИП Грановым И.Я. договора переуступки прав от 15.07.2003; к Резникову И.Я. - по договору переуступки права от 27.10.2006.
Указанные изменения зарегистрированы в установленном законом порядке.
По договору уступки прав и обязанностей N 3 от 09.11.2009 Резников И.Я. передал свои права и обязанности по договору аренды N 534а от 17.12.1098 ИП Родионову В.А.
Согласно пункту 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
В соответствии с частью 1 статьи 17 Закона "О защите конкуренции" (в редакции, действовавшей на момент заключения договора уступки прав и обязанностей N 3 от 09.11.2009) заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением случаев, перечисленных в данной статье.
Согласно части 3 статьи 17.1 указанного Закона в таком же порядке осуществляется заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального недвижимого имущества, которое принадлежит на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления государственным или муниципальным унитарным предприятиям, закрепленного на праве оперативного управления за государственными или муниципальными автономными учреждениями, а также которое принадлежит на праве оперативного управления государственным или муниципальным бюджетным учреждениям.
На основании части 4 статьи 17.1 Закона лицо, которому в соответствии с частями 1 и 3 указанной статьи предоставлены права владения и (или) пользования помещением, зданием, строением или сооружением, может передать такие права в отношении части или частей помещения, здания, строения или сооружения третьим лицам с согласия собственника без проведения конкурсов или аукционов. При этом общая площадь передаваемых во владение и (или) в пользование третьим лицам части или частей помещения, здания, строения или сооружения не может превышать десять процентов площади помещения, здания, строения или сооружения и составлять более чем двадцать квадратных метров.
Поскольку на момент заключения между Резниковым И.Я. и ИП Родионовым В.А. договора уступки прав и обязанностей N 3 от 09.11.2009 действовали специальные требования к договорам, предусматривающим переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, переход (уступка) прав арендатора от Резникова И.Я. к ИП Родионову В.А. осуществлен без проведения конкурса или аукциона на право заключения такого договора, суд обоснованно установил недействительность (ничтожность) указанного договора уступки N 3 от 09.11.2009 на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающей, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (в редакции, действовавшей на дату принятия судом обжалуемого решения).
Суд взыскал с Резникова И.Я. как арендатора по договору N 534а от 17.12.1998 3 312 712 руб. 50 коп. задолженности по арендной плате.
Первый ответчик указывает, что в суде апелляционной инстанции им было заявлено ходатайство о приостановлении производства по делу в связи со смертью Резникова И.Я. (запись акта о регистрации смерти N 1219 от 11.06.2013), который на момент рассмотрения дела Девятым арбитражным апелляционным судом (02.09.2013) выбыл из спорного правоотношения.
В соответствии с частью 1 статьи 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случаях выбытия одной из сторон в спорном или установленном судебным актом арбитражного суда правоотношении (реорганизация юридического лица, уступка требования, перевод долга, смерть гражданина и другие случаи перемены лиц в обязательствах) арбитражный суд производит замену этой стороны ее правопреемником и указывает на это в судебном акте.
Замена выбывшей стороны ее правопреемником в арбитражном процессе производится тогда, когда правопреемство произошло в материальном гражданском правоотношении.
Согласно пункту 3 части 1 статьи 143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд обязан приостановить производство по делу в случае смерти гражданина, являющегося стороной в деле, если спорное правоотношение допускает правопреемство.
Согласно пункту 3 статьи 145 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации производство по делу в случае, предусмотренном пунктом 3 части 1 статьи 143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, приостанавливается до определения правопреемника лица, участвующего в деле.
Судом апелляционной инстанции в удовлетворении ходатайства о приостановлении производства по делу отказано по основанию, что "истцом предъявлены требования денежные, то есть иные, нежели связанные с принадлежностью умершего какого-либо имущества (например, требование об обращении взыскании на заложенное имущество и др.).
В соответствии со статьей 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.
Не входят в состав наследства права и обязанности, неразрывно связанные с личностью наследодателя, в частности право на алименты, право на возмещение вреда, причиненного жизни или здоровью гражданина, а также права и обязанности, переход которых в порядке наследования не допускается Кодексом или другими законами, личные неимущественные права и другие нематериальные блага.
Права личного характера, которые в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и другими законами не могут переходить по наследству, не являлись предметом рассмотрения по настоящему спору к Резникову О.Я.
Исходя из пункта 3 статьи 145 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, которым установлен срок приостановления производства по делу в случае смерти гражданина, являющегося стороной по делу по отношению, допускающему правопреемство, - до определения его правопреемника, целью приостановления производства по делу в данном случае является, в частности, получение документов, подтверждающих правопреемство.
Также судебная коллегия отмечает, что апелляционным судом не дана оценка доводам первого ответчика о произведенных им платежах арендной платы, в том числе в депозит нотариуса.
При указанных обстоятельствах судебная коллегия полагает постановление апелляционного суда подлежащим отмене по основаниям, предусмотренным частью 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с направлением дела на новое рассмотрение в Девятый арбитражный апелляционный суд.
При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, установить соответствующие обстоятельства, в том числе выбыл ли Резников О.Я. из спорного правоотношения, в случае выбытия - определен ли его правопреемник, оценив все доводы и возражения сторон, принять соответствующий судебный акт.
Руководствуясь статьями 274, 284, 286, пунктом 3 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа
постановил:
постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 09 сентября 2013 года по делу Арбитражного суда города Москвы N А40-125725/12-28-1202 отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в Девятый арбитражный апелляционный суд.
Председательствующий судья
О.И.КОМАРОВА
Судьи
А.А.ДЕРБЕНЕВ
Н.С.КАЛИНИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)