Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Докладчик: Ульянкин Д.В.
Судья: Андрюшина Л.Г.
Судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда в составе:
председательствующего Ульянкина Д.В.,
судей Герасимовой Л.Н., Коротченковой И.И.,
с участием прокурора Териной Н.Н.,
при секретаре М.Т.,
в открытом судебном заседании в г. Орле рассмотрела гражданское дело по исковому заявлению открытого акционерного общества "Автоагрегат" к Б.Т., Б.Е., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего Б.К., о расторжении договора купли-продажи квартиры, прекращении права пользования жилым помещением,
по апелляционной жалобе Б.Т. на решение Ливенского районного суда Орловской области от 15 ноября 2013 г., которым постановлено:
"Исковые требования ОАО "Автоагрегат" удовлетворить.
Расторгнуть договор купли-продажи квартиры от 29 июля 2010 года, заключенный между ОАО "Автоагрегат" и Б.Т.
Прекратить запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от <дата> за N о регистрации права собственности на квартиру по адресу: <адрес>, за Б.Т.
Признать за ОАО "Автоагрегат" право собственности на квартиру <адрес>.
Обязать ОАО "Автоагрегат" возвратить Б.Т. денежные средства в сумме <...>.
Обязать Б.Т. возвратить ОАО "Автоагрегат" в течение трех дней с момента возврата денежных средств ключи и техническую документацию на <адрес>.
Признать Б.Т., Б.Е., ФИО23 прекратившими право пользования квартирой, расположенной по адресу: <адрес>, и снять их с регистрационного учета по указанному адресу".
Заслушав дело по докладу судьи Орловского областного суда Ульянкина Д.В., выслушав объяснения Б.Т., ее представителя по ордеру адвоката Дружбиной О.В., поддержавших доводы жалобы, возражения представителей ОАО "Автоагрегат" по доверенности Б.О. и М.Е., заключение прокурора, полагавшего, что решение суда подлежит отмене, судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда
установила:
открытое акционерное общество "Автоагрегат" (далее - ОАО "Автоагрегат" или Общество) обратилось в суд с иском к Б.Т. о расторжении договора купли-продажи квартиры.
В обоснование требований указывало, что 29 июля 2010 г. с Б.Т. заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, по условиям которого ответчик обязалась внести в кассу общества <...> руб. в срок до <дата>, в рассрочку, ежемесячно по <...> руб. с <дата> по <дата>, а с <дата> по <дата> - <...> руб.
Ссылалось на пункт 4 указанного договора, согласно которому в случае просрочки оплаты, либо одного из платежей, ОАО "Автоагрегат" имеет право расторгнуть договор купли-продажи.
До декабря 2012 г. Б.Т. вносила плату в меньшем размере, чем предусмотрено соглашением. На момент предъявления иска в суд ответчиком внесено в кассу истца <...> руб. из необходимых <...> руб.
В связи с нарушением ответчиком обязательств по договору, просило суд расторгнуть договор купли-продажи квартиры от 29 июля 2010 г., признать за ОАО "Автоагрегат" право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, прекратить за Б.Т. право собственности на указанную квартиру, обязать Б.Т. и членов ее семьи возвратить технический паспорт, ключи от квартиры и сняться с регистрационного учета по указанному адресу.
В ходе рассмотрения дела судом к участию в деле в качестве соответчика привлечена Б.Е., действующая в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего Б.К. (члены семьи Б.Т., проживающие в спорном жилом помещении).
Судом постановлено указанное выше решение.
В апелляционной жалобе Б.Т. просит об отмене решения суда, как незаконного и необоснованного.
В обоснование доводов жалобы указывает, что на момент рассмотрения настоящего дела обязательство по внесению денежных средств по договору купли-продажи было ею исполнено в полном объеме.
Полагает, что просрочка платежа по договору купли-продажи свидетельствует лишь о ненадлежащем исполнении обязательств по внесению платежей, однако, не является существенным нарушением условий договора и не влечет его расторжение.
Считает, что в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие направление ОАО "Автоагрегат" в ее адрес предложений о расторжении договора купли-продажи.
Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения суда.
Пунктом 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Согласно п. 2 ст. 489 ГК РФ, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.
Пунктом 65 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации N 10/22 от 29 апреля 2010 года, судам разъяснено, что при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать, что если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.
Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.
Из материалов дела следует, что 29.07.2010 между ОАО "Автоагрегат" (продавец) и Б.Т. (покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> (л.д. 6).
Как следует из условий договора купли-продажи, Б.Т. обязуется уплатить продавцу по договору <...> руб. в срок до 31 июля 2012 г., внося ежемесячно по <...> руб. с 01 августа 2010 г. по 31 июня 2012 г., с 01 июля 2012 г. по 31 июля 2012 г. - <...> руб. (пункт 3 договора).
В соответствии с пунктом 4 договора купли-продажи, в случае просрочки оплаты, либо одного из платежей, установленных договором, ОАО "Автоагрегат" имеет право расторгнуть договор купли-продажи в одностороннем порядке, при этом продавец возвращает внесенные покупателем денежные средства, а покупатель возвращает переданные ключи и документы на указанную квартиру в течение трех дней с момента возврата денежных средств.
Согласно выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, право собственности на квартиру по адресу <адрес>, зарегистрировано за Б.Т., а также зарегистрировано обременение - ипотека, в пользу ОАО "Автоагрегат".
18.03.2013 Б.Т. получено уведомление о нарушение ею обязательства по оплате стоимости квартиры в срок до 31.06.2012, и о том, что в случае, если полная стоимость квартиры не будет внесена в срок до 31.07.2013, ОАО "Автоагрегат" вынуждено будет действовать в соответствии с п. 4 договора (л.д. 8).
03.06.2013 ОАО "Автоагрегат" уведомило Б.Т. о нарушении ею обязательства по оплате стоимости квартиры и предложило явиться в срок до 13.06.2013 для совместной подачи документов в Управление Росреестра по Орловской области, возвратить ключи и документы на спорную квартиру и сообщить реквизиты для возврата внесенных ею денежных средств. Б.Т. предупреждена об обращении Общества в суд с заявлением о принудительном расторжении договора (л.д. 7).
Принимая решение о расторжении договора купли-продажи, заключенного между сторонами, суд первой инстанции исходил из нарушения Б.Т. условий договора об оплате, применении к спорным правоотношениям положений ст. 489 ГК РФ.
Вместе с тем, судебная коллегия не может согласиться с такими выводами суда.
В заседании судебной коллегии установлено, что Б.Т. работала на предприятии ОАО "Автоагрегат" с 1979 года по 2013 год.
По состоянию на 2000 год Б.Т. значилась в списках работников Общества, нуждающихся в улучшении жилищных условий, проживала в комнате общежития по адресу: <адрес>.
По сведениям Управления муниципального имущества администрации г. Ливны Орловской области Б.Т. с составом семьи 3 человека (она, дочь Ф.И.О., сын ФИО12) по состоянию на <дата> год состояла на учете граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий на Ливенском агрегатном заводе.
07.07.2003 между сторонами заключен договор коммерческого найма спорного жилого помещения.
04.12.2003 Советом директоров ОАО "Автоагрегат" принято Положение о порядке передачи (продажи) жилья в собственность работников ОАО "Автоагрегат" (далее - Положение) и Порядок передачи (продажи) жилья, находящегося в собственности ОАО "Автоагрегат" (далее - Порядок).
Согласно пункту 3 Положения квартиры (жилье) передаются в собственность, исходя из целесообразности предложения конкретному работнику с учетом списка на улучшение жилищных условий при отсутствии социальной нормы на одного члена семьи (9 - 12 кв. м на 1 чел.) на основании личного заявления и согласия членов семьи по решению администрации и профсоюзного комитета ОАО "Автоагрегат".
Оплата квартир (жилья) производится частично за счет средств работников предприятия, частично за счет средств предприятия (пункт 4 Положения).
В соответствии с пунктом 7 Положения размер оплаты за передаваемое (приобретаемое) жилье устанавливается из расчета:
- при отсутствии сдаваемого (передаваемого в собственность предприятия) жилья в счет платы за приобретаемое жилье, частичная оплата работников предприятия составит 25% от рыночной стоимости жилья, материальная помощь предприятия составит 75% от рыночной стоимости жилья и будет предоставлена из чистой прибыли прошлых лет;
- при сдаче своего жилья (передаче в собственность предприятия) в счет оплаты за приобретаемое жилье, частичная оплата работников предприятия денежными средствами составит 20% от рыночной стоимости жилья, материальная помощь предприятия составит разницу между рыночной стоимостью приобретаемого жилья и передаваемого в собственность предприятия и будет предоставлена из чистой прибыли прошлых лет.
Таким образом, по мнению судебной коллегии, существующие в ОАО "Автоагрегат" Положение и Порядок по сути устанавливают меру социальной поддержи работников предприятия, направленную на улучшение их жилищных условий, сущность которой заключается в приобретении предприятием жилых помещений для их последующего предоставления работникам по выкупной цене, равной 20 или 25% от реальной рыночной стоимости жилья.
03.02.2010 на заседании Совета директоров ОАО "Автоагрегат" принимается решение о передаче объектов жилищного фонда в собственность работников Общества, согласно действующему Положению с оплатой 25% рыночной стоимости.
На основании этого решения между сторонами 29.07.2010 заключен рассматриваемый договор купли-продажи <адрес>, которая к этому моменту находилась в коммерческом найме Б.Т.
Согласно отчету об определении рыночной стоимости стоимость спорной квартиры по состоянию на 25.08.2008 составляла <...> рубля. 25% от указанной суммы составляет <...> рубля, что соответствует цене договора купли-продажи от 29.07.2010.
Учитывая изложенные обстоятельства, судебная коллегия приходит к выводу, что спорная квартира предоставлена Б.Т., как работнику Общества, нуждающемуся в улучшении жилищных условий, в качестве меры социальной поддержки предприятия, в соответствии с существующим в Обществе Положением и Порядком, по цене, составляющей четверть ее реальной рыночной стоимости.
Суд первой инстанции, принимая решение об удовлетворении исковых требований, также не учел того обстоятельства, что ответчиком через 15 дней после предъявления настоящего иска в суд полностью исполнены обязательства по договору от 29.07.2010 и оставшаяся сумма задолженности в размере <...> рубля платежным поручением N 001 от 17.09.2013 перечислена истцу (л.д. 73). Факт получения указанной суммы представителями истца в судебном заседании не отрицался. Таким образом, стороны к моменту вынесения судом решения свои обязательства исполнили в полном объеме.
Несвоевременное внесение ответчиком суммы задолженности по договору в размере <...> рубля, составляющей 17,7% от рыночной стоимости спорной квартиры, по мнению судебной коллегии, не повлекло существенного нарушения прав истца - стороны по договору.
Вместе с тем, анализируя причины несвоевременной оплаты Б.Т. цены квартиры, судебная коллегия отмечает, что до декабря 2012 года включительно ответчик регулярно, ежемесячно, на протяжении 2,5 лет вносила в кассу Общества денежные средства в размере <...> рублей (л.д. 34 - 47). В судебном заседании Б.Т. пояснила, что внесение платы за квартиру в указанном размере обусловлено устной договоренностью с директором Общества. Подобная причина неполного внесения платы по договору в период с июля 2010 г. по декабрь 2012 г. заслуживает внимания, поскольку в течение столь длительного времени истец не предъявлял ответчику - своему работнику каких-либо претензий относительно ненадлежащего исполнения условий договора.
Факт невнесения платы по договору, начиная с января 2013 года, истец объяснила возникновением конфликта с руководством предприятия по поводу выявленных хищений денежных средств Общества, к которым Б.Т. была причастна и запретом директора принимать от Б.Т. какие-либо денежные средства в кассу Общества. Подобная позиция истца, фактически злоупотребившего своим правом на получение сумм, причитающихся по договору, объективно подтверждается показаниями свидетелей ФИО13, ФИО14, ФИО15, а также исследованными в судебном заседании материалами уголовного дела: заявлением генерального директора Общества ФИО16 в МО МВД РФ "Ливенский" о привлечении к уголовной ответственности работников этого Общества, в том числе Б.Т.; постановлением о возбуждении уголовного дела от 27.02.2013, вынесенного, в том числе и в отношении Б.Т.; приговором Ливенского районного суда Орловской области от 01.11.2013, согласно которому Б.Т. (работала бухгалтером в Обществе) в числе других лиц признана виновной в совершении преступлений, предусмотренных ч. 3 ст. 159 УК РФ, совершенных в отношении ОАО "Автоагрегат". Приговор не обжаловался и вступил в законную силу.
К показаниям свидетелей ФИО17 (бухгалтер Общества), ФИО18 (зам. главного бухгалтера Общества), ФИО19 (зам. генерального директора по экономической безопасности Общества), по мнению судебной коллегии, следует отнестись критически, т.к. данные лица являются работниками Общества, в силу своего должностного положения непосредственно подконтрольны руководителю предприятия, поэтому могут быть заинтересованы в исходе дела.
Таким образом, вина ответчика в несвоевременном исполнении обязательств по договору отсутствует. Напротив, в действиях истца усматривается злоупотребление правом, что в силу требований ст. 10 ГК РФ является самостоятельным основанием к отказу лицу в защите принадлежащего ему права.
Учитывая вышеизложенное, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для расторжения договора купли-продажи спорной квартиры от 29.07.2010, и, как следствие, об отсутствии оснований для прекращения права ответчиков на пользование этим жилым помещением.
По указанным основаниям решение суда об удовлетворении заявленных исковых требований нельзя признать законным и обоснованным, поэтому оно подлежит отмене с вынесением по делу нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований ОАО "Автоагрегат" к Б.Т., Б.Е., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего Б.К., о расторжении договора купли-продажи квартиры, прекращении права пользования жилым помещением.
Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда
определила:
решение Ливенского районного суда Орловской области от 15 ноября 2013 г. отменить, апелляционную жалобу Б.Т. - удовлетворить.
Принять по делу новое решение, которым отказать в удовлетворении исковых требований открытого акционерного общества "Автоагрегат" к Б.Т., Б.Е., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего Б.К., о расторжении договора купли-продажи квартиры, прекращении права пользования жилым помещением.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОРЛОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 26.03.2014 ПО ДЕЛУ N 33-521
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОРЛОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 26 марта 2014 г. по делу N 33-521
Докладчик: Ульянкин Д.В.
Судья: Андрюшина Л.Г.
Судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда в составе:
председательствующего Ульянкина Д.В.,
судей Герасимовой Л.Н., Коротченковой И.И.,
с участием прокурора Териной Н.Н.,
при секретаре М.Т.,
в открытом судебном заседании в г. Орле рассмотрела гражданское дело по исковому заявлению открытого акционерного общества "Автоагрегат" к Б.Т., Б.Е., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего Б.К., о расторжении договора купли-продажи квартиры, прекращении права пользования жилым помещением,
по апелляционной жалобе Б.Т. на решение Ливенского районного суда Орловской области от 15 ноября 2013 г., которым постановлено:
"Исковые требования ОАО "Автоагрегат" удовлетворить.
Расторгнуть договор купли-продажи квартиры от 29 июля 2010 года, заключенный между ОАО "Автоагрегат" и Б.Т.
Прекратить запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от <дата> за N о регистрации права собственности на квартиру по адресу: <адрес>, за Б.Т.
Признать за ОАО "Автоагрегат" право собственности на квартиру <адрес>.
Обязать ОАО "Автоагрегат" возвратить Б.Т. денежные средства в сумме <...>.
Обязать Б.Т. возвратить ОАО "Автоагрегат" в течение трех дней с момента возврата денежных средств ключи и техническую документацию на <адрес>.
Признать Б.Т., Б.Е., ФИО23 прекратившими право пользования квартирой, расположенной по адресу: <адрес>, и снять их с регистрационного учета по указанному адресу".
Заслушав дело по докладу судьи Орловского областного суда Ульянкина Д.В., выслушав объяснения Б.Т., ее представителя по ордеру адвоката Дружбиной О.В., поддержавших доводы жалобы, возражения представителей ОАО "Автоагрегат" по доверенности Б.О. и М.Е., заключение прокурора, полагавшего, что решение суда подлежит отмене, судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда
установила:
открытое акционерное общество "Автоагрегат" (далее - ОАО "Автоагрегат" или Общество) обратилось в суд с иском к Б.Т. о расторжении договора купли-продажи квартиры.
В обоснование требований указывало, что 29 июля 2010 г. с Б.Т. заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, по условиям которого ответчик обязалась внести в кассу общества <...> руб. в срок до <дата>, в рассрочку, ежемесячно по <...> руб. с <дата> по <дата>, а с <дата> по <дата> - <...> руб.
Ссылалось на пункт 4 указанного договора, согласно которому в случае просрочки оплаты, либо одного из платежей, ОАО "Автоагрегат" имеет право расторгнуть договор купли-продажи.
До декабря 2012 г. Б.Т. вносила плату в меньшем размере, чем предусмотрено соглашением. На момент предъявления иска в суд ответчиком внесено в кассу истца <...> руб. из необходимых <...> руб.
В связи с нарушением ответчиком обязательств по договору, просило суд расторгнуть договор купли-продажи квартиры от 29 июля 2010 г., признать за ОАО "Автоагрегат" право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, прекратить за Б.Т. право собственности на указанную квартиру, обязать Б.Т. и членов ее семьи возвратить технический паспорт, ключи от квартиры и сняться с регистрационного учета по указанному адресу.
В ходе рассмотрения дела судом к участию в деле в качестве соответчика привлечена Б.Е., действующая в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего Б.К. (члены семьи Б.Т., проживающие в спорном жилом помещении).
Судом постановлено указанное выше решение.
В апелляционной жалобе Б.Т. просит об отмене решения суда, как незаконного и необоснованного.
В обоснование доводов жалобы указывает, что на момент рассмотрения настоящего дела обязательство по внесению денежных средств по договору купли-продажи было ею исполнено в полном объеме.
Полагает, что просрочка платежа по договору купли-продажи свидетельствует лишь о ненадлежащем исполнении обязательств по внесению платежей, однако, не является существенным нарушением условий договора и не влечет его расторжение.
Считает, что в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие направление ОАО "Автоагрегат" в ее адрес предложений о расторжении договора купли-продажи.
Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения суда.
Пунктом 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Согласно п. 2 ст. 489 ГК РФ, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.
Пунктом 65 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации N 10/22 от 29 апреля 2010 года, судам разъяснено, что при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать, что если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.
Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.
Из материалов дела следует, что 29.07.2010 между ОАО "Автоагрегат" (продавец) и Б.Т. (покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> (л.д. 6).
Как следует из условий договора купли-продажи, Б.Т. обязуется уплатить продавцу по договору <...> руб. в срок до 31 июля 2012 г., внося ежемесячно по <...> руб. с 01 августа 2010 г. по 31 июня 2012 г., с 01 июля 2012 г. по 31 июля 2012 г. - <...> руб. (пункт 3 договора).
В соответствии с пунктом 4 договора купли-продажи, в случае просрочки оплаты, либо одного из платежей, установленных договором, ОАО "Автоагрегат" имеет право расторгнуть договор купли-продажи в одностороннем порядке, при этом продавец возвращает внесенные покупателем денежные средства, а покупатель возвращает переданные ключи и документы на указанную квартиру в течение трех дней с момента возврата денежных средств.
Согласно выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, право собственности на квартиру по адресу <адрес>, зарегистрировано за Б.Т., а также зарегистрировано обременение - ипотека, в пользу ОАО "Автоагрегат".
18.03.2013 Б.Т. получено уведомление о нарушение ею обязательства по оплате стоимости квартиры в срок до 31.06.2012, и о том, что в случае, если полная стоимость квартиры не будет внесена в срок до 31.07.2013, ОАО "Автоагрегат" вынуждено будет действовать в соответствии с п. 4 договора (л.д. 8).
03.06.2013 ОАО "Автоагрегат" уведомило Б.Т. о нарушении ею обязательства по оплате стоимости квартиры и предложило явиться в срок до 13.06.2013 для совместной подачи документов в Управление Росреестра по Орловской области, возвратить ключи и документы на спорную квартиру и сообщить реквизиты для возврата внесенных ею денежных средств. Б.Т. предупреждена об обращении Общества в суд с заявлением о принудительном расторжении договора (л.д. 7).
Принимая решение о расторжении договора купли-продажи, заключенного между сторонами, суд первой инстанции исходил из нарушения Б.Т. условий договора об оплате, применении к спорным правоотношениям положений ст. 489 ГК РФ.
Вместе с тем, судебная коллегия не может согласиться с такими выводами суда.
В заседании судебной коллегии установлено, что Б.Т. работала на предприятии ОАО "Автоагрегат" с 1979 года по 2013 год.
По состоянию на 2000 год Б.Т. значилась в списках работников Общества, нуждающихся в улучшении жилищных условий, проживала в комнате общежития по адресу: <адрес>.
По сведениям Управления муниципального имущества администрации г. Ливны Орловской области Б.Т. с составом семьи 3 человека (она, дочь Ф.И.О., сын ФИО12) по состоянию на <дата> год состояла на учете граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий на Ливенском агрегатном заводе.
07.07.2003 между сторонами заключен договор коммерческого найма спорного жилого помещения.
04.12.2003 Советом директоров ОАО "Автоагрегат" принято Положение о порядке передачи (продажи) жилья в собственность работников ОАО "Автоагрегат" (далее - Положение) и Порядок передачи (продажи) жилья, находящегося в собственности ОАО "Автоагрегат" (далее - Порядок).
Согласно пункту 3 Положения квартиры (жилье) передаются в собственность, исходя из целесообразности предложения конкретному работнику с учетом списка на улучшение жилищных условий при отсутствии социальной нормы на одного члена семьи (9 - 12 кв. м на 1 чел.) на основании личного заявления и согласия членов семьи по решению администрации и профсоюзного комитета ОАО "Автоагрегат".
Оплата квартир (жилья) производится частично за счет средств работников предприятия, частично за счет средств предприятия (пункт 4 Положения).
В соответствии с пунктом 7 Положения размер оплаты за передаваемое (приобретаемое) жилье устанавливается из расчета:
- при отсутствии сдаваемого (передаваемого в собственность предприятия) жилья в счет платы за приобретаемое жилье, частичная оплата работников предприятия составит 25% от рыночной стоимости жилья, материальная помощь предприятия составит 75% от рыночной стоимости жилья и будет предоставлена из чистой прибыли прошлых лет;
- при сдаче своего жилья (передаче в собственность предприятия) в счет оплаты за приобретаемое жилье, частичная оплата работников предприятия денежными средствами составит 20% от рыночной стоимости жилья, материальная помощь предприятия составит разницу между рыночной стоимостью приобретаемого жилья и передаваемого в собственность предприятия и будет предоставлена из чистой прибыли прошлых лет.
Таким образом, по мнению судебной коллегии, существующие в ОАО "Автоагрегат" Положение и Порядок по сути устанавливают меру социальной поддержи работников предприятия, направленную на улучшение их жилищных условий, сущность которой заключается в приобретении предприятием жилых помещений для их последующего предоставления работникам по выкупной цене, равной 20 или 25% от реальной рыночной стоимости жилья.
03.02.2010 на заседании Совета директоров ОАО "Автоагрегат" принимается решение о передаче объектов жилищного фонда в собственность работников Общества, согласно действующему Положению с оплатой 25% рыночной стоимости.
На основании этого решения между сторонами 29.07.2010 заключен рассматриваемый договор купли-продажи <адрес>, которая к этому моменту находилась в коммерческом найме Б.Т.
Согласно отчету об определении рыночной стоимости стоимость спорной квартиры по состоянию на 25.08.2008 составляла <...> рубля. 25% от указанной суммы составляет <...> рубля, что соответствует цене договора купли-продажи от 29.07.2010.
Учитывая изложенные обстоятельства, судебная коллегия приходит к выводу, что спорная квартира предоставлена Б.Т., как работнику Общества, нуждающемуся в улучшении жилищных условий, в качестве меры социальной поддержки предприятия, в соответствии с существующим в Обществе Положением и Порядком, по цене, составляющей четверть ее реальной рыночной стоимости.
Суд первой инстанции, принимая решение об удовлетворении исковых требований, также не учел того обстоятельства, что ответчиком через 15 дней после предъявления настоящего иска в суд полностью исполнены обязательства по договору от 29.07.2010 и оставшаяся сумма задолженности в размере <...> рубля платежным поручением N 001 от 17.09.2013 перечислена истцу (л.д. 73). Факт получения указанной суммы представителями истца в судебном заседании не отрицался. Таким образом, стороны к моменту вынесения судом решения свои обязательства исполнили в полном объеме.
Несвоевременное внесение ответчиком суммы задолженности по договору в размере <...> рубля, составляющей 17,7% от рыночной стоимости спорной квартиры, по мнению судебной коллегии, не повлекло существенного нарушения прав истца - стороны по договору.
Вместе с тем, анализируя причины несвоевременной оплаты Б.Т. цены квартиры, судебная коллегия отмечает, что до декабря 2012 года включительно ответчик регулярно, ежемесячно, на протяжении 2,5 лет вносила в кассу Общества денежные средства в размере <...> рублей (л.д. 34 - 47). В судебном заседании Б.Т. пояснила, что внесение платы за квартиру в указанном размере обусловлено устной договоренностью с директором Общества. Подобная причина неполного внесения платы по договору в период с июля 2010 г. по декабрь 2012 г. заслуживает внимания, поскольку в течение столь длительного времени истец не предъявлял ответчику - своему работнику каких-либо претензий относительно ненадлежащего исполнения условий договора.
Факт невнесения платы по договору, начиная с января 2013 года, истец объяснила возникновением конфликта с руководством предприятия по поводу выявленных хищений денежных средств Общества, к которым Б.Т. была причастна и запретом директора принимать от Б.Т. какие-либо денежные средства в кассу Общества. Подобная позиция истца, фактически злоупотребившего своим правом на получение сумм, причитающихся по договору, объективно подтверждается показаниями свидетелей ФИО13, ФИО14, ФИО15, а также исследованными в судебном заседании материалами уголовного дела: заявлением генерального директора Общества ФИО16 в МО МВД РФ "Ливенский" о привлечении к уголовной ответственности работников этого Общества, в том числе Б.Т.; постановлением о возбуждении уголовного дела от 27.02.2013, вынесенного, в том числе и в отношении Б.Т.; приговором Ливенского районного суда Орловской области от 01.11.2013, согласно которому Б.Т. (работала бухгалтером в Обществе) в числе других лиц признана виновной в совершении преступлений, предусмотренных ч. 3 ст. 159 УК РФ, совершенных в отношении ОАО "Автоагрегат". Приговор не обжаловался и вступил в законную силу.
К показаниям свидетелей ФИО17 (бухгалтер Общества), ФИО18 (зам. главного бухгалтера Общества), ФИО19 (зам. генерального директора по экономической безопасности Общества), по мнению судебной коллегии, следует отнестись критически, т.к. данные лица являются работниками Общества, в силу своего должностного положения непосредственно подконтрольны руководителю предприятия, поэтому могут быть заинтересованы в исходе дела.
Таким образом, вина ответчика в несвоевременном исполнении обязательств по договору отсутствует. Напротив, в действиях истца усматривается злоупотребление правом, что в силу требований ст. 10 ГК РФ является самостоятельным основанием к отказу лицу в защите принадлежащего ему права.
Учитывая вышеизложенное, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для расторжения договора купли-продажи спорной квартиры от 29.07.2010, и, как следствие, об отсутствии оснований для прекращения права ответчиков на пользование этим жилым помещением.
По указанным основаниям решение суда об удовлетворении заявленных исковых требований нельзя признать законным и обоснованным, поэтому оно подлежит отмене с вынесением по делу нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований ОАО "Автоагрегат" к Б.Т., Б.Е., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего Б.К., о расторжении договора купли-продажи квартиры, прекращении права пользования жилым помещением.
Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда
определила:
решение Ливенского районного суда Орловской области от 15 ноября 2013 г. отменить, апелляционную жалобу Б.Т. - удовлетворить.
Принять по делу новое решение, которым отказать в удовлетворении исковых требований открытого акционерного общества "Автоагрегат" к Б.Т., Б.Е., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего Б.К., о расторжении договора купли-продажи квартиры, прекращении права пользования жилым помещением.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)