Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 13 марта 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 14 марта 2014 года.
Судья Третьего арбитражного апелляционного суда Севастьянова Е.В.
при секретаре судебного заседания Хрущевой М.А.,
при участии:
от ответчика (общества с ограниченной ответственностью "Золотая Кострома"): Емельяненко Н.А., представителя по доверенности от 04.12.2013, паспорт; Прокофьевой А.А., представителя по доверенности от 04.12.2013, паспорт,
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Золотая Кострома" (ИНН 2462020502, ОГРН 1022402057765)
на решение Арбитражного суда Красноярского края
от "20" января 2014 года по делу N А33-20655/2013,
рассмотренному в порядке упрощенного производства судьей Куликовой Д.С,
установил:
департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (ИНН 2466010657, ОГРН 1032402940800, далее - истец, департамент) обратился в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Золотая Кострома" (ИНН 2462020502, ОГРН 1022402057765, далее - ответчик, общество) о взыскании по договору аренды нежилого помещения N 11908 от 05.05.2011 задолженности по арендной плате в размере 113 359 рублей 75 копеек и пени в размере 3 073 рубля 89 копеек.
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 20 января 2014 года заявленные требования удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с указанным решением, общество обратилось с апелляционной жалобой, в которой сослалось на следующие обстоятельства:
- письмом от 16.04.2013 общество отказалось от нежилого помещения N 54, том числе от аренды указанного помещения,
- в соответствии с пунктами 2.1, 4.2.17 договора срок действия договора аренды истек 05.05.2013,
- департамент в течение 6 месяцев не предпринимал действий по приему нежилого помещения,
- спорным периодом по внесению арендной платы является период с 06.05.2013 по 29.10.2013,
- департамент не доказал факт использования обществом спорного помещения по окончании срока действия договора аренды,
- применение положений статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации к договору аренды не корректно, т.к. речь идет об имуществе, находящемся в муниципальной собственности, договор аренды был заключен на основании решения о даче согласия на предоставление муниципальной преференции обществу сроком на два года, выданного антимонопольным органом,
- договор аренды не мог быть возобновлен на тех же условиях также и потому, что одно из арендуемых помещений было выкуплено заявителем, соответственно, изменилась площадь арендуемого помещения, а значит, и условия заключенного договора аренды,
- дополнение N 3 от 04.07.2013 к договору аренды обществом не подписано, департаментом в адрес общества не направлялось, следовательно, в виду его незаключенности у общества не возникло обязательств по оплате арендных платежей в спорный период,
- поскольку после получения письма от 16.04.2013 департамент не предпринимал действий по приему нежилого помещения, общество было вынуждено повторно обратиться к департаменту с просьбой принять спорное нежилое помещение письмами от 21.10.2013 и от 23.10.2013.
Департамент представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором выразил несогласие с изложенными в ней требованиями, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В судебном заседании представитель ответчика изложил доводы апелляционной жалобы, просил отменить решение суда первой инстанции, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.
Истец, уведомленный о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы в соответствии с требованиями статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (путем направления копий определения о назначении судебного заседания лицам, участвующим в деле, а также путем размещения публичного извещения о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы в Картотеке арбитражных дел http://kad.arbitr.ru), в судебное заседание своих представителей не направил.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие представителей истца.
Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.
Между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) подписан договор аренды нежилого помещения от 05.05.2011 N 11908 (далее - договор), по условиям пункта 1.1. которого арендодатель предоставляет, а арендатор обязуется принять во временное пользование нежилое подвальное помещение N 54 площадью 49,1 кв. м и нежилое подвальное помещение N 51 площадью 66,8 кв. м, общей площадью 115.9 м(2), расположенные в г. Красноярске по адресу, ул. Карла Маркса, 141, для использования под ювелирный магазин. За аренду нежилого помещения арендатор уплачивает арендную плату, согласно расчету, который является неотъемлемой частью настоящего договора (приложение N 2) (пункт 1.2. договора). Сдача в аренду нежилого помещения не влечет передачу права собственности на него (пункт 1.3. договора). Арендодатель передает арендатору объект аренды по акту приема-передачи (приложение N 1) (пункт 1.4. договора).
Срок действия настоящего договора устанавливается с 5 мая 2011 года по 5 мая 2013 года включительно (пункт 2.1 договора).
Согласно пункту 3.1. договора за использование указанного в пункте 1.1. договора аренды нежилого помещения арендатор обязуется вносить арендную плату в соответствии с прилагаемым расчетом (приложение N 2) или письменным дополнением о перерасчете арендной платы. Арендная плата вносится ежемесячно не позднее 10-го числа текущего месяца, единовременно в твердом денежном выражении на расчетный счет арендодателя, указанный в приложении N 2 (пункт 3.2. договора). В платежных документах арендатор обязан указывать расчетный счет арендодателя, по какому договору (номер и дата заключения), период за который произведена оплата и от кого поступают арендные платежи. В случае, если арендатором не были указаны необходимые реквизиты, арендодатель вправе самостоятельно распорядится полученными средствами (как-то погашения задолженности по арендной плате или пени и т.д.) (пункт 3.3. договора). Арендная плата подлежит изменению по решению органов местного самоуправления. Новая ставка арендной платы вводится в действие с даты указанной в соответствующем решении органа местного самоуправления, вне зависимости от срока поступления письменного извещения арендодателя (пункт 3.4. договора). Арендатор оплачивает коммунальные услуги по отдельному договору, заключаемому с организацией несущей расходы по эксплуатационному содержанию здания (пункт 3.5. договора).
В соответствии с пунктами 4.2.15. и 4.2.16 договора, по истечении срока договора, а также при досрочном его прекращении арендатор обязан передать арендодателю все произведенные в арендуемом нежилом помещении перестройки и переделки, а также улучшения, составляющие принадлежность помещения и неотделимые без вреда для конструкций помещения. За один месяц до истечения срока арендных отношений арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о намерении продлить срок договора аренды нежилого помещения.
В соответствии с пунктом 5.2. договора за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени за каждый календарный день просрочки в размере одной трехсотой, действующей на календарный день просрочки, процентной ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.
Приложением N 2 к договору аренды от 05.05.2011 N 11908 установлено, что арендная плата в месяц составляет 34 528 рублей.
По акту приема-передачи от 05.05.2011 N 11908 арендодатель передал, а арендатор принял спорное имущество в пользование.
Дополнительным соглашением от 10.01.2013 N 2 к договору аренды от 05.05.2011 N 11908 установлено, что с 01.01.2013 арендная плата в месяц составляет 45 679 рублей 43 копейки, в том числе за помещение N 54 - 19 351 рубль 68 копеек.
По акту приема-передачи от 29.10.2013 N 1320 арендатор передал, а арендодатель принял спорное имущество.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы за пользование имуществом в период с 01.01.2013 по 29.10.2013, истец обратился в арбитражный суд с иском о взыскании 113 359 рублей 75 копеек задолженности по арендной плате, 3 073 рублей 96 копеек пени.
Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
В качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей могут быть договоры, сделки и иные предусмотренные статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации основания возникновения гражданских прав и обязанностей.
В соответствии со статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.
Как установлено судом апелляционной инстанции, предметом иска по настоящему делу является взыскании задолженности по арендной плате в размере 113 359 рублей 75 копеек и пени в размере 3 073 рубля 89 копеек.
Спорные отношения, сложившиеся между департаментом и обществом, регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что поскольку срок действия подписанного сторонами договора аренды установлен с 5 мая 2011 года по 5 мая 2013 года включительно (пункт 2.1 договора), договор аренды от 05.05.2011 N 11908, как подписанный на срок более года, подлежал государственной регистрации.
В материалы дела не представлены доказательства регистрации договора аренды от 05.05.2011 N 11908.
В соответствии с пунктом 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 13 от 25.01.2013 "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.
Как следует из материалов дела, по акту приема-передачи от 05.05.2011 N 11908 арендодатель передал, а арендатор принял спорное имущество в пользование.
По акту приема-передачи от 29.10.2013 N 1320 арендатор передал, а арендодатель принял спорное имущество.
По состоянию на 28.10.2013 у ответчика образовалась задолженность по арендным платежам в размере 113 359 рублей 75 копеек, что следует из представленного истцом расчета.
Расчет задолженности по арендным платежам проверен судом апелляционной инстанции, признан правильным. С 30.04.2013 начисление арендной платы производилось только за нежилое помещение N 54 площадью 49,1 кв. м, расположенное по адресу: г. Красноярске по адресу, ул. Карла Маркса, 141, также, истцом учтена сумма переплаты в размере 877 рублей 59 коп.
Следовательно, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о наличии оснований для удовлетворения требований о взыскании с общества указанной суммы задолженности.
Довод ответчика о том, что в удовлетворении исковых требований следует отказать, поскольку, письмом от 16.04.2013 исх. N 20 (вх. N 16582) ответчик отказался от аренды нежилого помещения N 54, правомерно отклонен судом первой инстанции.
Согласно абзацу 2 пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда договор аренды заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
В пункте 6.5 договора от 05.05.2011 N 11908 стороны согласовали, что в случае принятия решения об окончании договорных отношений, продленных на неопределенный срок, каждая сторона вправе отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону не менее чем за 30 дней.
Из содержания письма от 16.04.2013 исх. N 20 (вх. N 16582) следует, что ответчик отказался купить нежилое подвальное помещение N 54 площадью 49,1 кв. м, расположенное по адресу: г. Красноярске по адресу, ул. Карла Маркса, 141; отказ от договора аренды от 05.05.2011 N 11908, от аренды спорного помещения из содержания данного письма не усматривается.
С требованием принять помещение N 54 общество обратилось к департаменту письмами от 21.10.2013 N 77 (вх. N 40987 от 21.10.2013), от 23.10.2013 N 78 (вх. N 41455 от 23.10.2013).
В материалы дела не представлены иные доказательства отказа ответчика от договора аренды от 05.05.2011 N 11908.
Кроме того, ответчик не представил в материалы дела доказательства, подтверждающие обращение ответчика к арендодателю о возврате нежилого помещения и уклонение арендодателя от приемки имущества, направляемые в адрес арендодателя до октября 2013 года.
В связи с изложенным подлежит отклонению довод общества о том, что департамент не доказал факт использования обществом спорного помещения по окончании срока действия договора аренды, а также довод о том, что поскольку после получения письма от 16.04.2013 департамент не предпринимал действий по приему нежилого помещения, общество было вынуждено повторно обратиться к департаменту с просьбой принять спорное нежилое помещение письмами от 21.10.2013 и от 23.10.2013.
Согласно статье 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором. В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
В соответствии с пунктом 5.2. договора за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени за каждый календарный день просрочки в размере одной трехсотой действующей на календарный день просрочки процентной ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.
За несвоевременную оплату арендной платы истец начислил 3 073 рублей 96 копеек пени по состоянию за период с 12.02.2013 по 28.10.2013, что следует из представленного истцом расчета.
Поскольку суду не представлены доказательства оплаты арендных платежей в срок, определенный договором, истец правомерно считает ответчика просрочившим денежное обязательство. Расчет пени проверен судом апелляционной инстанции, признан правильным.
С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что требование истца о взыскании 3 073 рублей 96 копеек пени подлежит удовлетворению.
Суд апелляционной инстанции не может согласиться с выводами суда первой инстанции о том пункты 4.2.15 и 4.2.16., предусматривающие расторжение договора при отсутствии уведомления арендатора о намерении продлить договор, не подлежат применению, поскольку противоречат положениям пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации; в связи с отсутствием возражений сторон в силу части 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор от 05.05.2011 N 11908 по истечении срока считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, т.к. указанные выводы основаны на неверном толковании норм действующего законодательства и условий договора аренды.
Вместе с тем, поскольку указанный договор аренды ввиду того, что он не был зарегистрирован, является незаключенным, а также учитывая разъяснения Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенные в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 13 от 25.01.2013 "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", суд апелляционной инстанции полагает, что указанные выводы суда первой инстанции не привели к принятию неправильного решения.
В связи с изложенным отклоняется и довод общества о том, что договор аренды не мог быть возобновлен на тех же условиях также и потому, что одно из арендуемых помещений было выкуплено заявителем, соответственно, изменилась площадь арендуемого помещения, а значит, и условия заключенного договора аренды.
Довод общества о том, что договор аренды был заключен на основании решения о даче согласия на предоставление муниципальной преференции обществу сроком на два года, выданного антимонопольным органом, отклоняется судом апелляционной инстанции, как не имеющий правового значения для рассмотрения настоящего спора с учетом установленных по делу обстоятельств.
Довод общества о том, что дополнение N 3 от 04.07.2013 к договору аренды обществом не подписано, департаментом в адрес общества не направлялось, следовательно, в виду его незаключенности у общества не возникло обязательств по оплате арендных платежей в спорный период, не может быть принят во внимание судом апелляционной инстанции, поскольку не имеет правового значения. Расчет задолженности по арендной плате в соответствии с условиями данного дополнительного соглашения не производился. Размер задолженности определен в соответствии с условиями дополнительного соглашения к договору N 2 от 10.01.2013, что подтверждается материалами дела и не оспаривается обществом.
На основании изложенного, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу, что оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации государственная пошлина за рассмотрение апелляционной жалобы в сумме 2000 рублей подлежит отнесению на ответчика.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271, 272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Красноярского края от "20" января 2014 года по делу N А33-20655/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение только по основаниям, предусмотренным частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Судья
Е.В.СЕВАСТЬЯНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРЕТЬЕГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 14.03.2014 ПО ДЕЛУ N А33-20655/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 14 марта 2014 г. по делу N А33-20655/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 13 марта 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 14 марта 2014 года.
Судья Третьего арбитражного апелляционного суда Севастьянова Е.В.
при секретаре судебного заседания Хрущевой М.А.,
при участии:
от ответчика (общества с ограниченной ответственностью "Золотая Кострома"): Емельяненко Н.А., представителя по доверенности от 04.12.2013, паспорт; Прокофьевой А.А., представителя по доверенности от 04.12.2013, паспорт,
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Золотая Кострома" (ИНН 2462020502, ОГРН 1022402057765)
на решение Арбитражного суда Красноярского края
от "20" января 2014 года по делу N А33-20655/2013,
рассмотренному в порядке упрощенного производства судьей Куликовой Д.С,
установил:
департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (ИНН 2466010657, ОГРН 1032402940800, далее - истец, департамент) обратился в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Золотая Кострома" (ИНН 2462020502, ОГРН 1022402057765, далее - ответчик, общество) о взыскании по договору аренды нежилого помещения N 11908 от 05.05.2011 задолженности по арендной плате в размере 113 359 рублей 75 копеек и пени в размере 3 073 рубля 89 копеек.
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 20 января 2014 года заявленные требования удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с указанным решением, общество обратилось с апелляционной жалобой, в которой сослалось на следующие обстоятельства:
- письмом от 16.04.2013 общество отказалось от нежилого помещения N 54, том числе от аренды указанного помещения,
- в соответствии с пунктами 2.1, 4.2.17 договора срок действия договора аренды истек 05.05.2013,
- департамент в течение 6 месяцев не предпринимал действий по приему нежилого помещения,
- спорным периодом по внесению арендной платы является период с 06.05.2013 по 29.10.2013,
- департамент не доказал факт использования обществом спорного помещения по окончании срока действия договора аренды,
- применение положений статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации к договору аренды не корректно, т.к. речь идет об имуществе, находящемся в муниципальной собственности, договор аренды был заключен на основании решения о даче согласия на предоставление муниципальной преференции обществу сроком на два года, выданного антимонопольным органом,
- договор аренды не мог быть возобновлен на тех же условиях также и потому, что одно из арендуемых помещений было выкуплено заявителем, соответственно, изменилась площадь арендуемого помещения, а значит, и условия заключенного договора аренды,
- дополнение N 3 от 04.07.2013 к договору аренды обществом не подписано, департаментом в адрес общества не направлялось, следовательно, в виду его незаключенности у общества не возникло обязательств по оплате арендных платежей в спорный период,
- поскольку после получения письма от 16.04.2013 департамент не предпринимал действий по приему нежилого помещения, общество было вынуждено повторно обратиться к департаменту с просьбой принять спорное нежилое помещение письмами от 21.10.2013 и от 23.10.2013.
Департамент представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором выразил несогласие с изложенными в ней требованиями, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В судебном заседании представитель ответчика изложил доводы апелляционной жалобы, просил отменить решение суда первой инстанции, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.
Истец, уведомленный о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы в соответствии с требованиями статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (путем направления копий определения о назначении судебного заседания лицам, участвующим в деле, а также путем размещения публичного извещения о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы в Картотеке арбитражных дел http://kad.arbitr.ru), в судебное заседание своих представителей не направил.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие представителей истца.
Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.
Между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) подписан договор аренды нежилого помещения от 05.05.2011 N 11908 (далее - договор), по условиям пункта 1.1. которого арендодатель предоставляет, а арендатор обязуется принять во временное пользование нежилое подвальное помещение N 54 площадью 49,1 кв. м и нежилое подвальное помещение N 51 площадью 66,8 кв. м, общей площадью 115.9 м(2), расположенные в г. Красноярске по адресу, ул. Карла Маркса, 141, для использования под ювелирный магазин. За аренду нежилого помещения арендатор уплачивает арендную плату, согласно расчету, который является неотъемлемой частью настоящего договора (приложение N 2) (пункт 1.2. договора). Сдача в аренду нежилого помещения не влечет передачу права собственности на него (пункт 1.3. договора). Арендодатель передает арендатору объект аренды по акту приема-передачи (приложение N 1) (пункт 1.4. договора).
Срок действия настоящего договора устанавливается с 5 мая 2011 года по 5 мая 2013 года включительно (пункт 2.1 договора).
Согласно пункту 3.1. договора за использование указанного в пункте 1.1. договора аренды нежилого помещения арендатор обязуется вносить арендную плату в соответствии с прилагаемым расчетом (приложение N 2) или письменным дополнением о перерасчете арендной платы. Арендная плата вносится ежемесячно не позднее 10-го числа текущего месяца, единовременно в твердом денежном выражении на расчетный счет арендодателя, указанный в приложении N 2 (пункт 3.2. договора). В платежных документах арендатор обязан указывать расчетный счет арендодателя, по какому договору (номер и дата заключения), период за который произведена оплата и от кого поступают арендные платежи. В случае, если арендатором не были указаны необходимые реквизиты, арендодатель вправе самостоятельно распорядится полученными средствами (как-то погашения задолженности по арендной плате или пени и т.д.) (пункт 3.3. договора). Арендная плата подлежит изменению по решению органов местного самоуправления. Новая ставка арендной платы вводится в действие с даты указанной в соответствующем решении органа местного самоуправления, вне зависимости от срока поступления письменного извещения арендодателя (пункт 3.4. договора). Арендатор оплачивает коммунальные услуги по отдельному договору, заключаемому с организацией несущей расходы по эксплуатационному содержанию здания (пункт 3.5. договора).
В соответствии с пунктами 4.2.15. и 4.2.16 договора, по истечении срока договора, а также при досрочном его прекращении арендатор обязан передать арендодателю все произведенные в арендуемом нежилом помещении перестройки и переделки, а также улучшения, составляющие принадлежность помещения и неотделимые без вреда для конструкций помещения. За один месяц до истечения срока арендных отношений арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о намерении продлить срок договора аренды нежилого помещения.
В соответствии с пунктом 5.2. договора за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени за каждый календарный день просрочки в размере одной трехсотой, действующей на календарный день просрочки, процентной ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.
Приложением N 2 к договору аренды от 05.05.2011 N 11908 установлено, что арендная плата в месяц составляет 34 528 рублей.
По акту приема-передачи от 05.05.2011 N 11908 арендодатель передал, а арендатор принял спорное имущество в пользование.
Дополнительным соглашением от 10.01.2013 N 2 к договору аренды от 05.05.2011 N 11908 установлено, что с 01.01.2013 арендная плата в месяц составляет 45 679 рублей 43 копейки, в том числе за помещение N 54 - 19 351 рубль 68 копеек.
По акту приема-передачи от 29.10.2013 N 1320 арендатор передал, а арендодатель принял спорное имущество.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы за пользование имуществом в период с 01.01.2013 по 29.10.2013, истец обратился в арбитражный суд с иском о взыскании 113 359 рублей 75 копеек задолженности по арендной плате, 3 073 рублей 96 копеек пени.
Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
В качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей могут быть договоры, сделки и иные предусмотренные статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации основания возникновения гражданских прав и обязанностей.
В соответствии со статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.
Как установлено судом апелляционной инстанции, предметом иска по настоящему делу является взыскании задолженности по арендной плате в размере 113 359 рублей 75 копеек и пени в размере 3 073 рубля 89 копеек.
Спорные отношения, сложившиеся между департаментом и обществом, регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что поскольку срок действия подписанного сторонами договора аренды установлен с 5 мая 2011 года по 5 мая 2013 года включительно (пункт 2.1 договора), договор аренды от 05.05.2011 N 11908, как подписанный на срок более года, подлежал государственной регистрации.
В материалы дела не представлены доказательства регистрации договора аренды от 05.05.2011 N 11908.
В соответствии с пунктом 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 13 от 25.01.2013 "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.
Как следует из материалов дела, по акту приема-передачи от 05.05.2011 N 11908 арендодатель передал, а арендатор принял спорное имущество в пользование.
По акту приема-передачи от 29.10.2013 N 1320 арендатор передал, а арендодатель принял спорное имущество.
По состоянию на 28.10.2013 у ответчика образовалась задолженность по арендным платежам в размере 113 359 рублей 75 копеек, что следует из представленного истцом расчета.
Расчет задолженности по арендным платежам проверен судом апелляционной инстанции, признан правильным. С 30.04.2013 начисление арендной платы производилось только за нежилое помещение N 54 площадью 49,1 кв. м, расположенное по адресу: г. Красноярске по адресу, ул. Карла Маркса, 141, также, истцом учтена сумма переплаты в размере 877 рублей 59 коп.
Следовательно, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о наличии оснований для удовлетворения требований о взыскании с общества указанной суммы задолженности.
Довод ответчика о том, что в удовлетворении исковых требований следует отказать, поскольку, письмом от 16.04.2013 исх. N 20 (вх. N 16582) ответчик отказался от аренды нежилого помещения N 54, правомерно отклонен судом первой инстанции.
Согласно абзацу 2 пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда договор аренды заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
В пункте 6.5 договора от 05.05.2011 N 11908 стороны согласовали, что в случае принятия решения об окончании договорных отношений, продленных на неопределенный срок, каждая сторона вправе отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону не менее чем за 30 дней.
Из содержания письма от 16.04.2013 исх. N 20 (вх. N 16582) следует, что ответчик отказался купить нежилое подвальное помещение N 54 площадью 49,1 кв. м, расположенное по адресу: г. Красноярске по адресу, ул. Карла Маркса, 141; отказ от договора аренды от 05.05.2011 N 11908, от аренды спорного помещения из содержания данного письма не усматривается.
С требованием принять помещение N 54 общество обратилось к департаменту письмами от 21.10.2013 N 77 (вх. N 40987 от 21.10.2013), от 23.10.2013 N 78 (вх. N 41455 от 23.10.2013).
В материалы дела не представлены иные доказательства отказа ответчика от договора аренды от 05.05.2011 N 11908.
Кроме того, ответчик не представил в материалы дела доказательства, подтверждающие обращение ответчика к арендодателю о возврате нежилого помещения и уклонение арендодателя от приемки имущества, направляемые в адрес арендодателя до октября 2013 года.
В связи с изложенным подлежит отклонению довод общества о том, что департамент не доказал факт использования обществом спорного помещения по окончании срока действия договора аренды, а также довод о том, что поскольку после получения письма от 16.04.2013 департамент не предпринимал действий по приему нежилого помещения, общество было вынуждено повторно обратиться к департаменту с просьбой принять спорное нежилое помещение письмами от 21.10.2013 и от 23.10.2013.
Согласно статье 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором. В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
В соответствии с пунктом 5.2. договора за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени за каждый календарный день просрочки в размере одной трехсотой действующей на календарный день просрочки процентной ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.
За несвоевременную оплату арендной платы истец начислил 3 073 рублей 96 копеек пени по состоянию за период с 12.02.2013 по 28.10.2013, что следует из представленного истцом расчета.
Поскольку суду не представлены доказательства оплаты арендных платежей в срок, определенный договором, истец правомерно считает ответчика просрочившим денежное обязательство. Расчет пени проверен судом апелляционной инстанции, признан правильным.
С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что требование истца о взыскании 3 073 рублей 96 копеек пени подлежит удовлетворению.
Суд апелляционной инстанции не может согласиться с выводами суда первой инстанции о том пункты 4.2.15 и 4.2.16., предусматривающие расторжение договора при отсутствии уведомления арендатора о намерении продлить договор, не подлежат применению, поскольку противоречат положениям пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации; в связи с отсутствием возражений сторон в силу части 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор от 05.05.2011 N 11908 по истечении срока считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, т.к. указанные выводы основаны на неверном толковании норм действующего законодательства и условий договора аренды.
Вместе с тем, поскольку указанный договор аренды ввиду того, что он не был зарегистрирован, является незаключенным, а также учитывая разъяснения Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенные в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 13 от 25.01.2013 "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", суд апелляционной инстанции полагает, что указанные выводы суда первой инстанции не привели к принятию неправильного решения.
В связи с изложенным отклоняется и довод общества о том, что договор аренды не мог быть возобновлен на тех же условиях также и потому, что одно из арендуемых помещений было выкуплено заявителем, соответственно, изменилась площадь арендуемого помещения, а значит, и условия заключенного договора аренды.
Довод общества о том, что договор аренды был заключен на основании решения о даче согласия на предоставление муниципальной преференции обществу сроком на два года, выданного антимонопольным органом, отклоняется судом апелляционной инстанции, как не имеющий правового значения для рассмотрения настоящего спора с учетом установленных по делу обстоятельств.
Довод общества о том, что дополнение N 3 от 04.07.2013 к договору аренды обществом не подписано, департаментом в адрес общества не направлялось, следовательно, в виду его незаключенности у общества не возникло обязательств по оплате арендных платежей в спорный период, не может быть принят во внимание судом апелляционной инстанции, поскольку не имеет правового значения. Расчет задолженности по арендной плате в соответствии с условиями данного дополнительного соглашения не производился. Размер задолженности определен в соответствии с условиями дополнительного соглашения к договору N 2 от 10.01.2013, что подтверждается материалами дела и не оспаривается обществом.
На основании изложенного, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу, что оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации государственная пошлина за рассмотрение апелляционной жалобы в сумме 2000 рублей подлежит отнесению на ответчика.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271, 272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Красноярского края от "20" января 2014 года по делу N А33-20655/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение только по основаниям, предусмотренным частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Судья
Е.В.СЕВАСТЬЯНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)