Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 08 апреля 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 14 апреля 2015 года.
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Грачевой И.Л., судей Кадулина А.В. и Сапоткиной Т.И., при участии от общества с ограниченной ответственностью "Салон красоты "О.В." - Студия Ольги Виноградовой" Демко А.Н. (доверенность от 20.03.2015), от Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга Гавриловой С.А. (доверенность от 12.01.2015), от открытого акционерного общества "Фонд имущества Санкт-Петербурга" Пугачева В.В. (доверенность от 31.12.2014), рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.12.2014 по делу N А56-14914/2014 (судьи Горбик В.М., Кашина Т.А., Полубехина Н.С.),
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Салон красоты "О.В."- Студия Ольги Виноградовой", место нахождения: 191011, Санкт-Петербург, наб. канала Грибоедова, д. 28/1, лит. А, ОГРН 1047855049990, ИНН 7811303640 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области со следующими требованиями, уточненными в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ): признать незаконным отказ Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - КУГИ), изложенный в уведомлении от 24.10.2013 N 13532 и письме от 17.12.2013 N 19617, в реализации Обществом предусмотренного Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого нежилого помещения 45-Н общей площадью 297,1 кв. м с кадастровым номером 78:1140:1:1:10, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, наб. канала Грибоедова, д. 28/1, лит. А, и об обязании КУГИ и открытого акционерного общества "Фонд имущества Санкт-Петербурга", место нахождения: 190000, Санкт-Петербург, пер. Гривцова, д. 5, ОГРН 1057812368239, ИНН 1057812368239 (далее - Фонд имущества), заключить с Обществом договор купли-продажи названного помещения по цене в 35 000 000 руб. на условиях (в редакции) представленного истцом проекта договора.
Суд первой инстанции решением от 03.06.2014 (судья Егорова Д.А.) отказал в удовлетворении заявленных требований.
Апелляционный суд постановлением от 29.12.2014 отменил решение от 03.06.2014 и, признав за Обществом преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого помещения в порядке Закона N 159-ФЗ, обязал КУГИ заключить с Обществом договор купли-продажи спорного помещения по цене 35 000 000 руб. с рассрочкой платежа на три года (12 кварталов) начиная с момента заключения договора на условиях проекта договора, направленного Обществом КУГИ.
В кассационной жалобе КУГИ, ссылаясь на нарушение судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права и несоответствие его выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, просит отменить постановление от 29.12.2014 и оставить в силе решение от 03.06.2014.
Податель жалобы указывает на следующее: апелляционный суд пришел к неправильному выводу о наличии у Общества преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого помещения; поскольку это помещение включено в Перечень недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Санкт-Петербурга, свободного от прав третьих лиц (за исключением имущественных прав субъектов малого и среднего предпринимательства в Санкт-Петербурге) и предназначенного для предоставления во владение и (или) в пользование на долгосрочной основе (в том числе по льготным ставкам арендной платы) субъектам малого и среднего предпринимательства в Санкт-Петербурге и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства в Санкт-Петербурге, утвержденный КУГИ распоряжением от 26.12.2008 N 237-р (далее - Перечень имущества), Обществу следовало направить заявление о реализации преимущественного права по основаниям, указанным в статье 3 и части 2.1 статьи 9 Закона N 159-ФЗ, после 26.12.2013, то есть по истечении пяти лет после включения названного помещения в Перечень; Общество пропустило установленный частью 4 статьи 198 АПК РФ срок для обжалования отказа в выкупе помещения; апелляционный суд не дал оценки доводу КУГИ о пропуске названного срока; в случае признания оспариваемого отказа в приватизации незаконным суду следовало обязать КУГИ выполнить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ, а не заключить договор купли-продажи; в представленном Обществом отчете о рыночной стоимости спорного помещения оценка проведена не на дату поступления в КУГИ заявления о приватизации.
В отзыве на жалобу Фонд имущества поддержал приведенные в ней доводы.
Общество в отзыве на жалобу просит оставить принятое по делу постановление суда апелляционной инстанции без изменения, считая его законным и обоснованным. Общество указало следующее: апелляционный суд пришел к правильному выводу о необоснованном включении спорного помещения в Перечень имущества, поскольку оно не имеет входа со стороны набережной канала Грибоедова, включенной в перечень автомобильных дорог; включение помещения в Перечень имущества не могло служить основанием для отказа в его приватизации по правилам Закона N 159-ФЗ; у Общества не имеется задолженности по договору аренды; апелляционный суд в рамках требования об обязании КУГИ заключить договор купли-продажи спорного помещения проверил правомерность отказа КУГИ в выкупе помещения; поскольку КУГИ необоснованно отказал в выкупе помещения, не провел оценку имущества и не подписал направленный истцом проект договора купли-продажи, Общество реализовало свое право на защиту путем предъявления в суд требования об обязании КУГИ заключить с ним договор купли-продажи по рыночной цене, определенной независимым оценщиком; экспертный совет общероссийской общественной организации "Российской общество оценщиков" подтвердил, что представленный Обществом отчет от 09.12.2013 N ОН-1351 соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ); КУГИ ранее не оспаривал предложенную истцом цену спорного помещения.
В судебном заседании представители КУГИ и Фонда имущества поддержали доводы жалобы, а представитель Общества - доводы, приведенные Обществом в отзыве на нее.
Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке в соответствии со статьей 286 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, КУГИ (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 16.02.2005 N 10-А233110 аренды нежилого помещения 45-Н общей площадью 297,1 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, наб. канала Грибоедова, д. 28/1, лит. А, для использования под нежилые цели сроком на 5 лет.
По акту приема-передачи от 16.02.2005 помещение передано арендатору.
Дополнительным соглашением от 12.12.2006 N 4 стороны продлили срок договора аренды до 16.02.2054.
Договор и дополнительное соглашение зарегистрированы в установленном законом порядке.
Общество 17.10.2013 обратилось в КУГИ с заявлением N 9 о выкупе арендуемого нежилого помещения на основании Закона N 159-ФЗ и Закона Санкт-Петербурга от 03.12.2008 N 748-137 "О предоставлении имущества, находящегося в государственной собственности Санкт-Петербурга или в муниципальной собственности в Санкт-Петербурге, субъектам малого и среднего предпринимательства в Санкт-Петербурге".
КУГИ в уведомлении от 24.10.2013 N 13532 отказал Обществу в приватизации нежилого помещения, ссылаясь на то, что арендуемое помещение включено в Перечень имущества в соответствии с распоряжением КУГИ от 26.12.2008 N 237-р.
Общество повторно обратилось в КУГИ с заявлением о выкупе от 16.12.2013 N 31. В данном заявлении Общество указало, что отказ КУГИ от 24.10.2013 по причине включения помещения в Перечень имущества неправомерен в связи с необоснованным его включением в Перечень. Общество предложило КУГИ рассмотреть заявление о выкупе и заключить с ним договор купли-продажи на условиях представленного им проекта. В числе прочих документов Общество приложило к заявлению проект договора купли-продажи помещения и отчет общества с ограниченной ответственностью "К.О.М.Т.-инвест" от 09.12.2013 N ОН-1351 об оценке рыночной стоимости объекта, в соответствии с которым стоимость объекта по состоянию на 26.11.2013 составила 35 000 000 руб. Проект договора с предложением о его заключении Общество также направило в Фонд имущества (письмо от 16.12.2013 N 33).
КУГИ в письме от 17.12.2013 N 19617, сославшись на изложенные в уведомлении от 24.10.2013 N 13534 обстоятельства, отказал Обществу в признании за ним преимущественного права на выкуп арендованного помещения и в подписании договора купли-продажи объекта.
Общество, считая, что КУГИ незаконно отказал в признании за ним преимущественного права на выкуп арендованного помещения в порядке Закона N 159-ФЗ и неправомерно уклоняется от заключения договора купли-продажи на предложенных им условиях, обратилось на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в арбитражный суд с настоящими требованиями.
В соответствии со статьей 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости, при соблюдении в совокупности трех условий, перечисленных в этой статье. Одним из таких условий является отсутствие арендуемого имущества в утвержденном в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" (далее - Закон N 209-ФЗ) перечне государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 Закона N 159-ФЗ.
Согласно части 4 статьи 18 Закона N 209-ФЗ федеральные органы исполнительной власти, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органы местного самоуправления вправе утверждать перечни государственного имущества и муниципального имущества, свободного от прав третьих лиц (за исключением имущественных прав субъектов малого и среднего предпринимательства); государственное и муниципальное имущество, включенное в указанные перечни, может быть использовано в целях предоставления его во владение и (или) в пользование на долгосрочной основе (в том числе по льготным ставкам арендной платы) субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, а также отчуждено на возмездной основе в собственность субъектов малого и среднего предпринимательства в соответствии с частью 2.1 статьи 9 Закона N 159-ФЗ; эти перечни подлежат обязательному опубликованию в средствах массовой информации, а также размещению в сети "Интернет" на официальных сайтах утвердивших их государственных органов исполнительной власти, органов местного самоуправления и (или) на официальных сайтах информационной поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства.
Как предусмотрено частью 4.1 статьи 18 Закона N 209-ФЗ, порядок формирования, ведения, обязательного опубликования указанных в части 4 данной статьи перечней, а также порядок и условия предоставления в аренду включенного в них государственного и муниципального имущества устанавливаются соответственно нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, муниципальными правовыми актами.
Пунктом 2 статьи 6 Закона Санкт-Петербурга от 17.04.2008 N 194-32 "О развитии малого и среднего предпринимательства в Санкт-Петербурге" установлено, что в целях оказания имущественной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства в Санкт-Петербурге правительство Санкт-Петербурга формирует, утверждает, ведет и осуществляет обязательное опубликование перечня имущества Санкт-Петербурга, предназначенного для предоставления субъектам малого и среднего предпринимательства в Санкт-Петербурге. Данным пунктом установлено, из каких нежилых помещений формируется перечень, в частности из нежилых помещений, расположенных на автомобильных дорогах, перечень которых определяется правительством Санкт-Петербурга, и имеющих отдельный вход с указанных автомобильных дорог (подпункт "г").
Во исполнение названного Закона Санкт-Петербурга постановлением правительства Санкт-Петербурга от 22.12.2008 N 1624 утверждены Порядок ведения и опубликования перечня, а также перечень автомобильных дорог Санкт-Петербурга, применяемый в целях формирования Перечня имущества. В перечень автомобильных дорог (пункт 11) включена набережная канала Грибоедова.
Распоряжением КУГИ от 26.12.2008 N 237-р "О перечне недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Санкт-Петербурга, свободного от прав третьих лиц и предназначенного для предоставления во владение и (или) в пользовании на долгосрочной основе (в том числе по льготным ставкам арендной платы) субъектам малого и среднего предпринимательства в Санкт-Петербурге", изданным во исполнение указанных Закона Санкт-Петербурга и постановления правительства Санкт-Петербурга, утвержден Перечень имущества, в который включено арендуемое Обществом помещение.
Пунктом 2.1 статьи 9 Закона N 159-ФЗ предусмотрено, что заявитель (субъект малого и среднего предпринимательства) по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении имущества, включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Закона N 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, при условии, что арендуемое имущество по состоянию на 01.09.2012 находится в его временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение пяти и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; арендуемое имущество включено в указанный перечень в течение пяти и более лет до дня подачи этого заявления.
Суд первой инстанции, установив, что спорное помещение включено в Перечень имущества и что на дату подачи Обществом заявления о реализации преимущественного права на приватизацию спорного помещения не прошло пяти лет с момента включения помещения в Перечень имущества, посчитал, что КУГИ правомерно отказал Обществу в выкупе арендуемого помещения, поэтому Общество не вправе требовать заключения с ним договора купли-продажи этого помещения.
Апелляционный суд посчитал выводы суда первой инстанции не соответствующими имеющимся в деле доказательствам, сделанными с неправильным применением норм материального и процессуального права и, признав отказы КУГИ в выкупе Обществом арендуемого помещения незаконными, обязал КУГИ заключить с Обществом договор купли-продажи помещения на условиях проекта, представленного истцом.
Апелляционный суд на основании справки Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" от 28.08.2013 N 1538/01-35 установил, что в спорное помещение нет входа с набережной канала Грибоедова, указанное помещение имеет один вход и окна на уровне 1-, 2- и 3-го этажей, выходящих на улицу Ломоносова. Данный факт не оспаривается ни КУГИ, ни Фондом имущества.
При таком положении суд апелляционной инстанции, руководствуясь правовой позицией, приведенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.12.2011 N 9646/11, обоснованно признал неправомерным включение помещения в Перечень имущества и указал, что данное обстоятельство не может служить препятствием для отказа Обществу в реализации принадлежащего ему преимущественного права.
В нарушение требований статьи 65 АПК РФ КУГИ не представил в материалы дела доказательств наличия иных препятствия для выкупа Обществом спорного помещения в порядке Закона N 159-ФЗ, не ссылался при рассмотрении дела в суде первой инстанции на то, что Общество не является субъектом малого и среднего предпринимательства и не соответствует критериям, приведенным в статье 3 Закона N 159-ФЗ.
В силу статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Согласно пункту 4 статьи 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Поскольку Общество вправе реализовать принадлежащее ему преимущественное право на приобретение спорного помещения в собственность, а КУГИ необоснованно отказал ему в данном праве, не осуществил действий, предусмотренных частью 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ, не заключил с Обществом договор купли-продажи помещения в срок и порядке, предусмотренные названным Законом, Общество провело оценку рыночной стоимости спорного имущества и направило в КУГИ для подписания договор купли-продажи помещения по цене, определенной в отчете независимого оценщика от 09.12.2013 N ОН-1351.
Ввиду необоснованного уклонения КУГИ от заключения названного договора апелляционный суд для устранения нарушенных прав и интересов Общества обязал КУГИ заключить с ним договор купли-продажи спорного помещения на условиях проекта договора, направленного Обществом КУГИ, по цене 35 000 000 руб.
Поскольку при рассмотрении дела в суде первой и апелляционной инстанций КУГИ не оспорил в установленном порядке определенную в представленном Обществом отчете от 09.12.2013 N ОН-1351 рыночную стоимость выкупаемого помещения, не ссылался на несоответствие данного отчета требованиям Закона N 135-ФЗ, не заявил ходатайства о проведении судебной экспертизы по определению рыночной стоимости спорного помещения или экспертизы названного отчета, апелляционный суд правомерно определил выкупную цену имущества в размере 35 000 000 руб. в соответствии с отчетом независимого оценщика.
Несостоятелен довод жалобы о том, что стоимость, определенная оценщиком в названном отчете, не может быть признана рыночной стоимостью имущества для совершения сделки по его продаже в порядке Закона N 159-ФЗ, поскольку определена не на дату поступления в КУГИ заявления Общества о приватизации. Как видно из материалов дела, Общество дважды обращалось в КУГИ с заявлением о реализации преимущественного права (17.10.2013 и 16.12.2013), рыночная стоимость в представленном Обществом отчете определена по состоянию на 26.11.2013, то есть в период между двумя заявлениями Общества. КУГИ не указал, по состоянию на какую именно дату должна быть проведена оценка, и не доказал, что в период с даты первого заявления - 17.10.2013 по 26.11.2013 (20 дней) рыночная стоимость помещения могла измениться.
Тот факт, что в резолютивной части постановления апелляционного суда отсутствует указание на признание оспариваемых отказов КУГИ незаконными, не может служить основанием для отмены постановления от 29.12.2014, поскольку в тексте данного постановления сделан вывод о наличии у Общества преимущественного права на выкуп арендуемого помещения и о неправомерности действий КУГИ, необоснованно отказавшего Обществу в реализации данного права и в заключении договора купли-продажи.
Принимая во внимание изложенное, кассационная инстанция считает, что апелляционный суд правомерно удовлетворил требования Общества, и не находит предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для удовлетворения жалобы.
В связи с принятием настоящего постановления подлежит отмене приостановление исполнения постановления от 29.12.2014, принятое определением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 11.03.2015 по ходатайству КУГИ.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.12.2014 по делу N А56-14914/2014 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга - без удовлетворения.
Приостановление исполнения постановления от 29.12.2014 отменить.
Председательствующий
И.Л.ГРАЧЕВА
Судьи
А.В.КАДУЛИН
Т.И.САПОТКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА ОТ 14.04.2015 N Ф07-1551/2015 ПО ДЕЛУ N А56-14914/2014
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 14 апреля 2015 г. по делу N А56-14914/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 08 апреля 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 14 апреля 2015 года.
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Грачевой И.Л., судей Кадулина А.В. и Сапоткиной Т.И., при участии от общества с ограниченной ответственностью "Салон красоты "О.В." - Студия Ольги Виноградовой" Демко А.Н. (доверенность от 20.03.2015), от Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга Гавриловой С.А. (доверенность от 12.01.2015), от открытого акционерного общества "Фонд имущества Санкт-Петербурга" Пугачева В.В. (доверенность от 31.12.2014), рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.12.2014 по делу N А56-14914/2014 (судьи Горбик В.М., Кашина Т.А., Полубехина Н.С.),
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Салон красоты "О.В."- Студия Ольги Виноградовой", место нахождения: 191011, Санкт-Петербург, наб. канала Грибоедова, д. 28/1, лит. А, ОГРН 1047855049990, ИНН 7811303640 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области со следующими требованиями, уточненными в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ): признать незаконным отказ Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - КУГИ), изложенный в уведомлении от 24.10.2013 N 13532 и письме от 17.12.2013 N 19617, в реализации Обществом предусмотренного Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого нежилого помещения 45-Н общей площадью 297,1 кв. м с кадастровым номером 78:1140:1:1:10, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, наб. канала Грибоедова, д. 28/1, лит. А, и об обязании КУГИ и открытого акционерного общества "Фонд имущества Санкт-Петербурга", место нахождения: 190000, Санкт-Петербург, пер. Гривцова, д. 5, ОГРН 1057812368239, ИНН 1057812368239 (далее - Фонд имущества), заключить с Обществом договор купли-продажи названного помещения по цене в 35 000 000 руб. на условиях (в редакции) представленного истцом проекта договора.
Суд первой инстанции решением от 03.06.2014 (судья Егорова Д.А.) отказал в удовлетворении заявленных требований.
Апелляционный суд постановлением от 29.12.2014 отменил решение от 03.06.2014 и, признав за Обществом преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого помещения в порядке Закона N 159-ФЗ, обязал КУГИ заключить с Обществом договор купли-продажи спорного помещения по цене 35 000 000 руб. с рассрочкой платежа на три года (12 кварталов) начиная с момента заключения договора на условиях проекта договора, направленного Обществом КУГИ.
В кассационной жалобе КУГИ, ссылаясь на нарушение судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права и несоответствие его выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, просит отменить постановление от 29.12.2014 и оставить в силе решение от 03.06.2014.
Податель жалобы указывает на следующее: апелляционный суд пришел к неправильному выводу о наличии у Общества преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого помещения; поскольку это помещение включено в Перечень недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Санкт-Петербурга, свободного от прав третьих лиц (за исключением имущественных прав субъектов малого и среднего предпринимательства в Санкт-Петербурге) и предназначенного для предоставления во владение и (или) в пользование на долгосрочной основе (в том числе по льготным ставкам арендной платы) субъектам малого и среднего предпринимательства в Санкт-Петербурге и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства в Санкт-Петербурге, утвержденный КУГИ распоряжением от 26.12.2008 N 237-р (далее - Перечень имущества), Обществу следовало направить заявление о реализации преимущественного права по основаниям, указанным в статье 3 и части 2.1 статьи 9 Закона N 159-ФЗ, после 26.12.2013, то есть по истечении пяти лет после включения названного помещения в Перечень; Общество пропустило установленный частью 4 статьи 198 АПК РФ срок для обжалования отказа в выкупе помещения; апелляционный суд не дал оценки доводу КУГИ о пропуске названного срока; в случае признания оспариваемого отказа в приватизации незаконным суду следовало обязать КУГИ выполнить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ, а не заключить договор купли-продажи; в представленном Обществом отчете о рыночной стоимости спорного помещения оценка проведена не на дату поступления в КУГИ заявления о приватизации.
В отзыве на жалобу Фонд имущества поддержал приведенные в ней доводы.
Общество в отзыве на жалобу просит оставить принятое по делу постановление суда апелляционной инстанции без изменения, считая его законным и обоснованным. Общество указало следующее: апелляционный суд пришел к правильному выводу о необоснованном включении спорного помещения в Перечень имущества, поскольку оно не имеет входа со стороны набережной канала Грибоедова, включенной в перечень автомобильных дорог; включение помещения в Перечень имущества не могло служить основанием для отказа в его приватизации по правилам Закона N 159-ФЗ; у Общества не имеется задолженности по договору аренды; апелляционный суд в рамках требования об обязании КУГИ заключить договор купли-продажи спорного помещения проверил правомерность отказа КУГИ в выкупе помещения; поскольку КУГИ необоснованно отказал в выкупе помещения, не провел оценку имущества и не подписал направленный истцом проект договора купли-продажи, Общество реализовало свое право на защиту путем предъявления в суд требования об обязании КУГИ заключить с ним договор купли-продажи по рыночной цене, определенной независимым оценщиком; экспертный совет общероссийской общественной организации "Российской общество оценщиков" подтвердил, что представленный Обществом отчет от 09.12.2013 N ОН-1351 соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ); КУГИ ранее не оспаривал предложенную истцом цену спорного помещения.
В судебном заседании представители КУГИ и Фонда имущества поддержали доводы жалобы, а представитель Общества - доводы, приведенные Обществом в отзыве на нее.
Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке в соответствии со статьей 286 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, КУГИ (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 16.02.2005 N 10-А233110 аренды нежилого помещения 45-Н общей площадью 297,1 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, наб. канала Грибоедова, д. 28/1, лит. А, для использования под нежилые цели сроком на 5 лет.
По акту приема-передачи от 16.02.2005 помещение передано арендатору.
Дополнительным соглашением от 12.12.2006 N 4 стороны продлили срок договора аренды до 16.02.2054.
Договор и дополнительное соглашение зарегистрированы в установленном законом порядке.
Общество 17.10.2013 обратилось в КУГИ с заявлением N 9 о выкупе арендуемого нежилого помещения на основании Закона N 159-ФЗ и Закона Санкт-Петербурга от 03.12.2008 N 748-137 "О предоставлении имущества, находящегося в государственной собственности Санкт-Петербурга или в муниципальной собственности в Санкт-Петербурге, субъектам малого и среднего предпринимательства в Санкт-Петербурге".
КУГИ в уведомлении от 24.10.2013 N 13532 отказал Обществу в приватизации нежилого помещения, ссылаясь на то, что арендуемое помещение включено в Перечень имущества в соответствии с распоряжением КУГИ от 26.12.2008 N 237-р.
Общество повторно обратилось в КУГИ с заявлением о выкупе от 16.12.2013 N 31. В данном заявлении Общество указало, что отказ КУГИ от 24.10.2013 по причине включения помещения в Перечень имущества неправомерен в связи с необоснованным его включением в Перечень. Общество предложило КУГИ рассмотреть заявление о выкупе и заключить с ним договор купли-продажи на условиях представленного им проекта. В числе прочих документов Общество приложило к заявлению проект договора купли-продажи помещения и отчет общества с ограниченной ответственностью "К.О.М.Т.-инвест" от 09.12.2013 N ОН-1351 об оценке рыночной стоимости объекта, в соответствии с которым стоимость объекта по состоянию на 26.11.2013 составила 35 000 000 руб. Проект договора с предложением о его заключении Общество также направило в Фонд имущества (письмо от 16.12.2013 N 33).
КУГИ в письме от 17.12.2013 N 19617, сославшись на изложенные в уведомлении от 24.10.2013 N 13534 обстоятельства, отказал Обществу в признании за ним преимущественного права на выкуп арендованного помещения и в подписании договора купли-продажи объекта.
Общество, считая, что КУГИ незаконно отказал в признании за ним преимущественного права на выкуп арендованного помещения в порядке Закона N 159-ФЗ и неправомерно уклоняется от заключения договора купли-продажи на предложенных им условиях, обратилось на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в арбитражный суд с настоящими требованиями.
В соответствии со статьей 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости, при соблюдении в совокупности трех условий, перечисленных в этой статье. Одним из таких условий является отсутствие арендуемого имущества в утвержденном в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" (далее - Закон N 209-ФЗ) перечне государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 Закона N 159-ФЗ.
Согласно части 4 статьи 18 Закона N 209-ФЗ федеральные органы исполнительной власти, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органы местного самоуправления вправе утверждать перечни государственного имущества и муниципального имущества, свободного от прав третьих лиц (за исключением имущественных прав субъектов малого и среднего предпринимательства); государственное и муниципальное имущество, включенное в указанные перечни, может быть использовано в целях предоставления его во владение и (или) в пользование на долгосрочной основе (в том числе по льготным ставкам арендной платы) субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, а также отчуждено на возмездной основе в собственность субъектов малого и среднего предпринимательства в соответствии с частью 2.1 статьи 9 Закона N 159-ФЗ; эти перечни подлежат обязательному опубликованию в средствах массовой информации, а также размещению в сети "Интернет" на официальных сайтах утвердивших их государственных органов исполнительной власти, органов местного самоуправления и (или) на официальных сайтах информационной поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства.
Как предусмотрено частью 4.1 статьи 18 Закона N 209-ФЗ, порядок формирования, ведения, обязательного опубликования указанных в части 4 данной статьи перечней, а также порядок и условия предоставления в аренду включенного в них государственного и муниципального имущества устанавливаются соответственно нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, муниципальными правовыми актами.
Пунктом 2 статьи 6 Закона Санкт-Петербурга от 17.04.2008 N 194-32 "О развитии малого и среднего предпринимательства в Санкт-Петербурге" установлено, что в целях оказания имущественной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства в Санкт-Петербурге правительство Санкт-Петербурга формирует, утверждает, ведет и осуществляет обязательное опубликование перечня имущества Санкт-Петербурга, предназначенного для предоставления субъектам малого и среднего предпринимательства в Санкт-Петербурге. Данным пунктом установлено, из каких нежилых помещений формируется перечень, в частности из нежилых помещений, расположенных на автомобильных дорогах, перечень которых определяется правительством Санкт-Петербурга, и имеющих отдельный вход с указанных автомобильных дорог (подпункт "г").
Во исполнение названного Закона Санкт-Петербурга постановлением правительства Санкт-Петербурга от 22.12.2008 N 1624 утверждены Порядок ведения и опубликования перечня, а также перечень автомобильных дорог Санкт-Петербурга, применяемый в целях формирования Перечня имущества. В перечень автомобильных дорог (пункт 11) включена набережная канала Грибоедова.
Распоряжением КУГИ от 26.12.2008 N 237-р "О перечне недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Санкт-Петербурга, свободного от прав третьих лиц и предназначенного для предоставления во владение и (или) в пользовании на долгосрочной основе (в том числе по льготным ставкам арендной платы) субъектам малого и среднего предпринимательства в Санкт-Петербурге", изданным во исполнение указанных Закона Санкт-Петербурга и постановления правительства Санкт-Петербурга, утвержден Перечень имущества, в который включено арендуемое Обществом помещение.
Пунктом 2.1 статьи 9 Закона N 159-ФЗ предусмотрено, что заявитель (субъект малого и среднего предпринимательства) по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении имущества, включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Закона N 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, при условии, что арендуемое имущество по состоянию на 01.09.2012 находится в его временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение пяти и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; арендуемое имущество включено в указанный перечень в течение пяти и более лет до дня подачи этого заявления.
Суд первой инстанции, установив, что спорное помещение включено в Перечень имущества и что на дату подачи Обществом заявления о реализации преимущественного права на приватизацию спорного помещения не прошло пяти лет с момента включения помещения в Перечень имущества, посчитал, что КУГИ правомерно отказал Обществу в выкупе арендуемого помещения, поэтому Общество не вправе требовать заключения с ним договора купли-продажи этого помещения.
Апелляционный суд посчитал выводы суда первой инстанции не соответствующими имеющимся в деле доказательствам, сделанными с неправильным применением норм материального и процессуального права и, признав отказы КУГИ в выкупе Обществом арендуемого помещения незаконными, обязал КУГИ заключить с Обществом договор купли-продажи помещения на условиях проекта, представленного истцом.
Апелляционный суд на основании справки Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" от 28.08.2013 N 1538/01-35 установил, что в спорное помещение нет входа с набережной канала Грибоедова, указанное помещение имеет один вход и окна на уровне 1-, 2- и 3-го этажей, выходящих на улицу Ломоносова. Данный факт не оспаривается ни КУГИ, ни Фондом имущества.
При таком положении суд апелляционной инстанции, руководствуясь правовой позицией, приведенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.12.2011 N 9646/11, обоснованно признал неправомерным включение помещения в Перечень имущества и указал, что данное обстоятельство не может служить препятствием для отказа Обществу в реализации принадлежащего ему преимущественного права.
В нарушение требований статьи 65 АПК РФ КУГИ не представил в материалы дела доказательств наличия иных препятствия для выкупа Обществом спорного помещения в порядке Закона N 159-ФЗ, не ссылался при рассмотрении дела в суде первой инстанции на то, что Общество не является субъектом малого и среднего предпринимательства и не соответствует критериям, приведенным в статье 3 Закона N 159-ФЗ.
В силу статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Согласно пункту 4 статьи 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Поскольку Общество вправе реализовать принадлежащее ему преимущественное право на приобретение спорного помещения в собственность, а КУГИ необоснованно отказал ему в данном праве, не осуществил действий, предусмотренных частью 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ, не заключил с Обществом договор купли-продажи помещения в срок и порядке, предусмотренные названным Законом, Общество провело оценку рыночной стоимости спорного имущества и направило в КУГИ для подписания договор купли-продажи помещения по цене, определенной в отчете независимого оценщика от 09.12.2013 N ОН-1351.
Ввиду необоснованного уклонения КУГИ от заключения названного договора апелляционный суд для устранения нарушенных прав и интересов Общества обязал КУГИ заключить с ним договор купли-продажи спорного помещения на условиях проекта договора, направленного Обществом КУГИ, по цене 35 000 000 руб.
Поскольку при рассмотрении дела в суде первой и апелляционной инстанций КУГИ не оспорил в установленном порядке определенную в представленном Обществом отчете от 09.12.2013 N ОН-1351 рыночную стоимость выкупаемого помещения, не ссылался на несоответствие данного отчета требованиям Закона N 135-ФЗ, не заявил ходатайства о проведении судебной экспертизы по определению рыночной стоимости спорного помещения или экспертизы названного отчета, апелляционный суд правомерно определил выкупную цену имущества в размере 35 000 000 руб. в соответствии с отчетом независимого оценщика.
Несостоятелен довод жалобы о том, что стоимость, определенная оценщиком в названном отчете, не может быть признана рыночной стоимостью имущества для совершения сделки по его продаже в порядке Закона N 159-ФЗ, поскольку определена не на дату поступления в КУГИ заявления Общества о приватизации. Как видно из материалов дела, Общество дважды обращалось в КУГИ с заявлением о реализации преимущественного права (17.10.2013 и 16.12.2013), рыночная стоимость в представленном Обществом отчете определена по состоянию на 26.11.2013, то есть в период между двумя заявлениями Общества. КУГИ не указал, по состоянию на какую именно дату должна быть проведена оценка, и не доказал, что в период с даты первого заявления - 17.10.2013 по 26.11.2013 (20 дней) рыночная стоимость помещения могла измениться.
Тот факт, что в резолютивной части постановления апелляционного суда отсутствует указание на признание оспариваемых отказов КУГИ незаконными, не может служить основанием для отмены постановления от 29.12.2014, поскольку в тексте данного постановления сделан вывод о наличии у Общества преимущественного права на выкуп арендуемого помещения и о неправомерности действий КУГИ, необоснованно отказавшего Обществу в реализации данного права и в заключении договора купли-продажи.
Принимая во внимание изложенное, кассационная инстанция считает, что апелляционный суд правомерно удовлетворил требования Общества, и не находит предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для удовлетворения жалобы.
В связи с принятием настоящего постановления подлежит отмене приостановление исполнения постановления от 29.12.2014, принятое определением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 11.03.2015 по ходатайству КУГИ.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.12.2014 по делу N А56-14914/2014 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга - без удовлетворения.
Приостановление исполнения постановления от 29.12.2014 отменить.
Председательствующий
И.Л.ГРАЧЕВА
Судьи
А.В.КАДУЛИН
Т.И.САПОТКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)