Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обстоятельства: Продавцом обязанность по передаче покупателям жилого дома и земельного участка исполнена, однако последними их стоимость оплачена в полном объеме не была.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе
председательствующего ФИО14
судей: Гареевой Д.Р.
Михляевой Г.А.
при секретаре ФИО7,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя ФИО2 - ФИО8 на решение Чекмагушевского районного суда Республики Бапшкортостан от дата, которым постановлено:
исковое заявление ФИО1 удовлетворить.
Взыскать с ФИО2 и ФИО3 в пользу ФИО1 366480 рублей - сумму недоплаченного долга по договору купли-продажи, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 27463 рублей, расходы представителя в размере 20000 рублей, расходы на уплату госпошлины в размере 7235 рублей 30 копеек.
В удовлетворении встречного иска ФИО2, ФИО3 к ФИО1 расторжении договора купли-продажи земельного участка с жилым домом отказать.
Заслушав доклад председательствующего, судебная коллегия
установила:
ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 и ФИО3 о взыскании 366480 рублей - суммы недоплаченного долга по договору купли-продажи, процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 27463 рублей, расходов на представителя в размере 20000 рублей, расходов на уплату госпошлины в размере 7235 рублей 30 копеек.
Свои требования истица ФИО1 мотивировала тем, что дата между нею, как продавцом недвижимости, и ответчиками, как покупателями, был составлен договор купли-продажи в долевую собственность жилого дома и земельного участка по адресу: РБ, адрес. В тот же день сторонами был подписан акт передачи жилого дома и земельного участка. Общая сумма продаваемой недвижимости составляет 1500000 рублей. По условиям договора купли-продажи оплата должна была быть произведена частично за счет средств Федерального бюджета участников федеральной целевой программы "Жилище" в сумме 569520 рублей, частично за счет кредитных средств, предоставляемых ОАО "Сбербанк России" в сумме 564000 рублей. Сумма 366480 рублей должна была оплачиваться за счет собственных средств покупателей наличными денежными средствами, о чем была составлена расписка. Денежные суммы за счет Федерального бюджета по целевой программе и за счет кредитных средств, предоставленных ОАО "Сбербанк России" были перечислены на лицевой счет Продавца. Условия договора со стороны ФИО1, как продавца недвижимости, были выполнены полностью. Недвижимость была передана. Ответчики, как покупатели, не доплатили деньги в сумме 366480 рублей.
Ответчики ФИО2 и ФИО3, действующие за себя, а также в качестве законных представителей своих несовершеннолетних детей - ФИО5 и ФИО4, обратились со встречными исковыми требованиями о расторжении договора купли-продажи земельного участка с жилым домом, указывая на то, что ФИО1 ввела их в заблуждение относительно потребительских свойств приобретенного ими жилья. После совершения сделки и ее регистрации ими были обнаружены недостатки жилья, а именно: плесень на стенах, сгнивший пол, трещина на стене возле дверного проема, сгнившие обрешетки крыши, считают, что указанное жилое помещение не пригодно для проживания.
Судом вынесено вышеприведенное решение, об отмене которого в апелляционной жалобе просит представитель ФИО2 - ФИО8, указывая на его незаконность, необоснованность отказа в удовлетворении ходатайства о назначении строительно-технической экспертизы, непредставление истцом доказательств о представлении технического паспорта, несоответствие указанной в кадастровом паспорте площади приобретенного дома техническому паспорту на июль 2014 г., нарушение их прав как молодой семьи с приобретением жилого дома меньшей площадью, чем предусмотрено Постановлением Правительства Республики Башкортостан от 28.04.2011 г. N 131.
Лица, участвующие в деле, надлежаще извещены о времени и месте апелляционного рассмотрения. Коллегия в силу положений ст. 167 ГПК РФ, учитывая отсутствие доказательств уважительности неявки, полагает возможным рассмотрение дела.
Проверив материалы дела, выслушав объяснения ФИО2, его представителя ФИО8 (по доверенности), поддержавших жалобу, ФИО1, ее представителя ФИО9 (по доверенности), поддержавших решение, обсудив доводы жалобы, отзыв ОАО Сбербанк России, возражающего против изменения условий кредитного договора, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены решения.
Из материалов дела следует, что между ФИО1, выступающей в качестве продавца, и ФИО16, выступающими в качестве покупателей, дата г. заключен договор купли-продажи земельного участка, с жилым домом, общей площадью 62,3 кв. м, расположенные по адресу: адрес. Согласно условиям договора стороны определили стоимость продаваемого земельного участка с жилым домом в размере 1500 000 рублей. Стороны согласовали в договоре, что расчет между сторонами будет произведен следующим образом: за счет средств Федерального бюджета участников федеральной целевой программы "Жилище" в сумме 569520 рублей, также за счет кредитных средств, предоставляемых ОАО "Сбербанк России" в сумме 564000 рублей. Сумма 366480 рублей должна была оплачиваться за счет собственных средств покупателей наличными денежными средствами.
Свидетельством N ... от дата удостоверено, что молодая семья в составе: супруг - ФИО2, <...> г.р., супруга - ФИО3, <...> г.р., дети - ФИО4, <...> г.р. и ФИО5, <...> г.р., являющаяся участником подпрограммы "Обеспечение жильем молодых семей" федеральной целевой программы "Жилище" на 2011-2015 годы в соответствии с условиями подпрограммы предоставляется социальная выплата в размере 569520 рублей на приобретение жилого помещения или строительство индивидуального жилого дома на территории Республики Башкортостан.
По кредитному договору N ... от 10.07.2013 г. ОАО "Сбербанк России" перечислил заемные денежные средства в размере 564000 руб. для приобретения в общую долевую собственность каждому из ФИО15 в счет обеспечения исполнения обязательств по договору купли-продажи, заключенного между истцом и ответчиками.
Как видно из расписки от дата, ФИО2 обязался выплатить на покупку дома аванс в сумме 366480 рублей. Доказательств уплаты ФИО2 оговоренной в расписке суммы не представлено, что также не оспаривается ответчиками.
Из материалов дела усматривается, что Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по адрес произведена государственная регистрация договора купли-продажи земельного участка с жилым домом с ипотекой в силу закона с оформлением закладной от 10.07.2013 г., заключенного между ФИО1 и ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО4.
дата зарегистрирован переход права собственности на недвижимое имущество, расположенное по адресу: по 1/4 доли к ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО4 и им было выдано свидетельства о государственной регистрации права собственности (л.д. 24-31).
Кроме того, судом установлено, что недвижимое имущество, являющееся предметом договора купли-продажи от дата, фактически передано истцом ответчикам и находится в их владении, т.е. договор купли-продажи квартиры истцом исполнен.
Основания и последствия расторжения договора названы соответственно в ст. 450 и п. 4 ст. 453 ГК РФ. Из содержания названных статей следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом или договором. При этом возможность возвращения сторонами исполненного по договору до момента его расторжения также должна быть предусмотрена законом или договором. В противном случае все полученное каждой из сторон по договору остается у нее и ни одна из сторон не может требовать возвращения того, что было исполнено по обязательству до момента, когда состоялось расторжение договора.
Заключенный между ФИО1 и ФИО16 договор купли-продажи квартиры условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения, не предусматривал. В ГК РФ (глава 30, § 7 "Продажа недвижимости" - ст. ст. 549 - 558) также отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены.
Вместе с тем в п. 3 ст. 486 ГК РФ (глава 30, § 1 "Общие положения о купле-продаже") содержится специальная норма, определяющая правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем переданного ему продавцом товара по договору купли-продажи. Они заключаются в следующем: продавец имеет право потребовать оплаты товара и дополнительно уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.
Руководствуясь вышеприведенными положениями закона (ст. 450, п. 4 ст. 453, п. 3 ст. 486 ГК РФ), а также исходя из установленных по делу обстоятельств и согласованных сторонами условий договора купли-продажи квартиры, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что ответчикам (покупателям земельного участка и с жилым домом) не было предоставлено ни законом, ни договором купли-продажи право требовать расторжения договора купли-продажи и от истца денежных средств.
Обязательства ответчиками по оплате недоплаченного долга по договору купли-продажи ФИО2 не исполнены, при указанных обстоятельствах коллегия с учетом положений ст. 309 ГК РФ соглашается с выводом суда о взыскании недоплаченного долга по расписке.
Также соответствует положениям ст. 486 п. 3 ГК РФ вывод о необходимости взыскании процентов, учитывая, что расчет произведен в соответствии с положениями ст. 395 ГК РФ, коллегия соглашается с решением суда и в указанной части.
Как следует из условий договора купли-продажи, сторонами определен предмет договора - земельный участок с жилым домом, его цена- 1500000 рублей, способ исполнения условий договора, порядок оплаты.
В силу содержащегося в норме п. 2 ст. 450 ГК РФ понятия существенного нарушения договора одной из сторон следует, что сторона, предъявляющая в суд требования о расторжении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушений.
Во встречном исковом заявлении ФИО16 указано, что после совершения сделки и ее регистрации ими были обнаружены недостатки жилого дома, а именно: плесень на стенах, сгнивший пол, трещина на стене возле дверного проема, сгнившие обрешетки крыши, поэтому они считают, что указанное жилое помещение не пригодно для проживания.
Согласно ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости об ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
В силу ст. 475 ГК РФ если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.
Судом установлено, что сторонами сделки условия о качестве жилого дома оговорены не были и характер имеющихся в нем дефектов не является скрытым, могли быть обнаружены покупателем, как при предварительном осмотре дома, так и при осмотре при заключении сделки.
В силу пункта 5 статьи 10 ГК РФ истец должен доказать наличие обстоятельств, свидетельствующих о недобросовестности и (или) неразумности действий (бездействия) продавца, повлекших неблагоприятные последствия для покупателя. В апелляционной инстанции ФИО2 подтвердил, что препятствий для осмотра дома со стороны продавца не чинилось, он доверился продавцу.
Также коллегия обращает внимание на то, что техническим паспортом на дата г., составленным ответчиком подтверждается физический износ адрес%.
В судебном заседании обсуждалось ходатайство ответчиков о проведении судебной строительно-технической экспертизы, в удовлетворении ходатайства отказано, данное ходатайство также заявлено в апелляции. Коллегия полагает, что оснований для назначения экспертизы не имелось как в суде первой инстанции, так и в апелляции, поскольку, доказательств несоответствия технического состояния дома стоимости дома суду не представлено. Коллегия соглашается с выводом суда, что при должной степени осмотрительности заявленные ответчиками дефекты, как плесень на стенах, сгнивший пол, трещина на стене возле дверного проема, сгнившие обрешетки крыши не носят скрытый характер, могли быть выявлены ответчиками при осмотре дома. Также коллегия отмечает, что ключи истцом покупателям переданы 10.07.2013 г., с указанного времени они в силу положений ст. 209 ГК РФ несут бремя содержания жилого дома.
Довод апеллятора о несоответствии площади приобретенного им дома техническим характеристикам не влечет отмену решения. Как следует из п. 1.4 договора обозначен предметом договора купли-продажи является жилой дом общей площадью 62,3 кв. м, технические данные на жилой дом содержатся в кадастровом паспорте здания на 25.04.2013 г., с кадастровым номером 02:51:080344:250.
Согласно статье 22 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" от дата N 221-ФЗ сведения об объекте недвижимости вносятся в государственный кадастр недвижимости на основании технического плана, подготовленного в форме электронного документа (пункт 1.1 статьи 21 Закона о кадастре). Таким образом, сведения об испрашиваемых объектах недвижимости (помещениях) вносятся в ГКН в соответствии с техническим планами. При указанных обстоятельствах довод о непредставлении продавцом технического паспорта к моменту продажи и изготовление им технического паспорта на дата г. не влечет отмену решения.
Доказательств того, что истец препятствовала при продаже дома представлению технического паспорта суду не представлено. Соответствие стоимости дома подтверждено отчетом N ... о выполнении информационно-консультационных услуг по определению рыночной стоимости, составленного ИП ФИО10 ФИО2 пояснил, что дом кирпичный, осматривал его снаружи, сомнений в технических характеристиках не было.
Также коллегия находит несостоятельной ссылку апеллятора на приобретение ими жилой площади менее норм установленных Постановлением Правительства Республики Башкортостан от дата N 131, указывая на то, что семья ФИО15 должна быть обеспечена жилым помещением не менее 72 кв. м, как основанный на неправильном толковании закона.
Как следует из п. 3.3 Постановления Правительства РБ N ... от 28.04.2011 г. размер общей площади жилого помещения, с учетом которого определяется размер социальной выплаты, составляет: для молодой семьи численностью 3 и более человек, включающей, помимо молодых супругов, 1 и более детей, либо для молодой семьи, состоящей из 1 молодого супруга и 2 и более детей, - по 18 кв. метров на каждого члена молодой семьи.
П.3.4 того же Постановления определен порядок расчета стоимости жилья, используемый при расчете размера социальной выплаты.
Из материалов дела и объяснений ФИО2, <...> г. рождения, следует, что истекал срок для выплаты социальной льготы по Республиканской программе государственной поддержки молодых семей, нуждающихся в улучшении жилищных условий, в связи с чем он приобрел спорный дом. Доказательств того, что размер социальный выплаты занижен, суду не представлено. Довод об обращении в прокуратуру для проверки действий МБУ Молодежного центра адрес в связи с предоставлением ему социальной выплаты не является основанием для отмены решения, доказательств признания данных действий незаконными суду не представлено.
В силу положений ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежит права владения, пользования и распоряжения имуществом, в силу чего непроживание в доме ответчиками не влечет отмену решения.
Довод о неполучении копии определения об отказе в проведении строительно-технической экспертизы ответчиками не является основанием для отмены решения, судом в силу положений ст. 79 ГПК РФ обсуждалось ходатайство о назначении экспертизы, судом отказано, ст. 80 ГПК РФ обязывает вынесение отдельного определения при положительном разрешении указанных ходатайств.
Расходы, взысканные судом, соответствуют требованиям ст. 98, 100 ГПК РФ.
Учитывая, что обстоятельства, имеющие значение для дела установлены на основании имеющихся доказательств, коллегия не усматривает оснований для отмены решения.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Чекмагушевского районного суда Республики Башкортостан от дата оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ФИО2 - без удовлетворения.
Судьи
Д.Р.ГАРЕЕВА
Г.А.МИХЛЯЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН ПО ДЕЛУ N 33-16101/2014
Требование: О взыскании долга по договору купли-продажи.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обстоятельства: Продавцом обязанность по передаче покупателям жилого дома и земельного участка исполнена, однако последними их стоимость оплачена в полном объеме не была.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе
председательствующего ФИО14
судей: Гареевой Д.Р.
Михляевой Г.А.
при секретаре ФИО7,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя ФИО2 - ФИО8 на решение Чекмагушевского районного суда Республики Бапшкортостан от дата, которым постановлено:
исковое заявление ФИО1 удовлетворить.
Взыскать с ФИО2 и ФИО3 в пользу ФИО1 366480 рублей - сумму недоплаченного долга по договору купли-продажи, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 27463 рублей, расходы представителя в размере 20000 рублей, расходы на уплату госпошлины в размере 7235 рублей 30 копеек.
В удовлетворении встречного иска ФИО2, ФИО3 к ФИО1 расторжении договора купли-продажи земельного участка с жилым домом отказать.
Заслушав доклад председательствующего, судебная коллегия
установила:
ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 и ФИО3 о взыскании 366480 рублей - суммы недоплаченного долга по договору купли-продажи, процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 27463 рублей, расходов на представителя в размере 20000 рублей, расходов на уплату госпошлины в размере 7235 рублей 30 копеек.
Свои требования истица ФИО1 мотивировала тем, что дата между нею, как продавцом недвижимости, и ответчиками, как покупателями, был составлен договор купли-продажи в долевую собственность жилого дома и земельного участка по адресу: РБ, адрес. В тот же день сторонами был подписан акт передачи жилого дома и земельного участка. Общая сумма продаваемой недвижимости составляет 1500000 рублей. По условиям договора купли-продажи оплата должна была быть произведена частично за счет средств Федерального бюджета участников федеральной целевой программы "Жилище" в сумме 569520 рублей, частично за счет кредитных средств, предоставляемых ОАО "Сбербанк России" в сумме 564000 рублей. Сумма 366480 рублей должна была оплачиваться за счет собственных средств покупателей наличными денежными средствами, о чем была составлена расписка. Денежные суммы за счет Федерального бюджета по целевой программе и за счет кредитных средств, предоставленных ОАО "Сбербанк России" были перечислены на лицевой счет Продавца. Условия договора со стороны ФИО1, как продавца недвижимости, были выполнены полностью. Недвижимость была передана. Ответчики, как покупатели, не доплатили деньги в сумме 366480 рублей.
Ответчики ФИО2 и ФИО3, действующие за себя, а также в качестве законных представителей своих несовершеннолетних детей - ФИО5 и ФИО4, обратились со встречными исковыми требованиями о расторжении договора купли-продажи земельного участка с жилым домом, указывая на то, что ФИО1 ввела их в заблуждение относительно потребительских свойств приобретенного ими жилья. После совершения сделки и ее регистрации ими были обнаружены недостатки жилья, а именно: плесень на стенах, сгнивший пол, трещина на стене возле дверного проема, сгнившие обрешетки крыши, считают, что указанное жилое помещение не пригодно для проживания.
Судом вынесено вышеприведенное решение, об отмене которого в апелляционной жалобе просит представитель ФИО2 - ФИО8, указывая на его незаконность, необоснованность отказа в удовлетворении ходатайства о назначении строительно-технической экспертизы, непредставление истцом доказательств о представлении технического паспорта, несоответствие указанной в кадастровом паспорте площади приобретенного дома техническому паспорту на июль 2014 г., нарушение их прав как молодой семьи с приобретением жилого дома меньшей площадью, чем предусмотрено Постановлением Правительства Республики Башкортостан от 28.04.2011 г. N 131.
Лица, участвующие в деле, надлежаще извещены о времени и месте апелляционного рассмотрения. Коллегия в силу положений ст. 167 ГПК РФ, учитывая отсутствие доказательств уважительности неявки, полагает возможным рассмотрение дела.
Проверив материалы дела, выслушав объяснения ФИО2, его представителя ФИО8 (по доверенности), поддержавших жалобу, ФИО1, ее представителя ФИО9 (по доверенности), поддержавших решение, обсудив доводы жалобы, отзыв ОАО Сбербанк России, возражающего против изменения условий кредитного договора, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены решения.
Из материалов дела следует, что между ФИО1, выступающей в качестве продавца, и ФИО16, выступающими в качестве покупателей, дата г. заключен договор купли-продажи земельного участка, с жилым домом, общей площадью 62,3 кв. м, расположенные по адресу: адрес. Согласно условиям договора стороны определили стоимость продаваемого земельного участка с жилым домом в размере 1500 000 рублей. Стороны согласовали в договоре, что расчет между сторонами будет произведен следующим образом: за счет средств Федерального бюджета участников федеральной целевой программы "Жилище" в сумме 569520 рублей, также за счет кредитных средств, предоставляемых ОАО "Сбербанк России" в сумме 564000 рублей. Сумма 366480 рублей должна была оплачиваться за счет собственных средств покупателей наличными денежными средствами.
Свидетельством N ... от дата удостоверено, что молодая семья в составе: супруг - ФИО2, <...> г.р., супруга - ФИО3, <...> г.р., дети - ФИО4, <...> г.р. и ФИО5, <...> г.р., являющаяся участником подпрограммы "Обеспечение жильем молодых семей" федеральной целевой программы "Жилище" на 2011-2015 годы в соответствии с условиями подпрограммы предоставляется социальная выплата в размере 569520 рублей на приобретение жилого помещения или строительство индивидуального жилого дома на территории Республики Башкортостан.
По кредитному договору N ... от 10.07.2013 г. ОАО "Сбербанк России" перечислил заемные денежные средства в размере 564000 руб. для приобретения в общую долевую собственность каждому из ФИО15 в счет обеспечения исполнения обязательств по договору купли-продажи, заключенного между истцом и ответчиками.
Как видно из расписки от дата, ФИО2 обязался выплатить на покупку дома аванс в сумме 366480 рублей. Доказательств уплаты ФИО2 оговоренной в расписке суммы не представлено, что также не оспаривается ответчиками.
Из материалов дела усматривается, что Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по адрес произведена государственная регистрация договора купли-продажи земельного участка с жилым домом с ипотекой в силу закона с оформлением закладной от 10.07.2013 г., заключенного между ФИО1 и ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО4.
дата зарегистрирован переход права собственности на недвижимое имущество, расположенное по адресу: по 1/4 доли к ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО4 и им было выдано свидетельства о государственной регистрации права собственности (л.д. 24-31).
Кроме того, судом установлено, что недвижимое имущество, являющееся предметом договора купли-продажи от дата, фактически передано истцом ответчикам и находится в их владении, т.е. договор купли-продажи квартиры истцом исполнен.
Основания и последствия расторжения договора названы соответственно в ст. 450 и п. 4 ст. 453 ГК РФ. Из содержания названных статей следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом или договором. При этом возможность возвращения сторонами исполненного по договору до момента его расторжения также должна быть предусмотрена законом или договором. В противном случае все полученное каждой из сторон по договору остается у нее и ни одна из сторон не может требовать возвращения того, что было исполнено по обязательству до момента, когда состоялось расторжение договора.
Заключенный между ФИО1 и ФИО16 договор купли-продажи квартиры условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения, не предусматривал. В ГК РФ (глава 30, § 7 "Продажа недвижимости" - ст. ст. 549 - 558) также отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены.
Вместе с тем в п. 3 ст. 486 ГК РФ (глава 30, § 1 "Общие положения о купле-продаже") содержится специальная норма, определяющая правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем переданного ему продавцом товара по договору купли-продажи. Они заключаются в следующем: продавец имеет право потребовать оплаты товара и дополнительно уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.
Руководствуясь вышеприведенными положениями закона (ст. 450, п. 4 ст. 453, п. 3 ст. 486 ГК РФ), а также исходя из установленных по делу обстоятельств и согласованных сторонами условий договора купли-продажи квартиры, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что ответчикам (покупателям земельного участка и с жилым домом) не было предоставлено ни законом, ни договором купли-продажи право требовать расторжения договора купли-продажи и от истца денежных средств.
Обязательства ответчиками по оплате недоплаченного долга по договору купли-продажи ФИО2 не исполнены, при указанных обстоятельствах коллегия с учетом положений ст. 309 ГК РФ соглашается с выводом суда о взыскании недоплаченного долга по расписке.
Также соответствует положениям ст. 486 п. 3 ГК РФ вывод о необходимости взыскании процентов, учитывая, что расчет произведен в соответствии с положениями ст. 395 ГК РФ, коллегия соглашается с решением суда и в указанной части.
Как следует из условий договора купли-продажи, сторонами определен предмет договора - земельный участок с жилым домом, его цена- 1500000 рублей, способ исполнения условий договора, порядок оплаты.
В силу содержащегося в норме п. 2 ст. 450 ГК РФ понятия существенного нарушения договора одной из сторон следует, что сторона, предъявляющая в суд требования о расторжении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушений.
Во встречном исковом заявлении ФИО16 указано, что после совершения сделки и ее регистрации ими были обнаружены недостатки жилого дома, а именно: плесень на стенах, сгнивший пол, трещина на стене возле дверного проема, сгнившие обрешетки крыши, поэтому они считают, что указанное жилое помещение не пригодно для проживания.
Согласно ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости об ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
В силу ст. 475 ГК РФ если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.
Судом установлено, что сторонами сделки условия о качестве жилого дома оговорены не были и характер имеющихся в нем дефектов не является скрытым, могли быть обнаружены покупателем, как при предварительном осмотре дома, так и при осмотре при заключении сделки.
В силу пункта 5 статьи 10 ГК РФ истец должен доказать наличие обстоятельств, свидетельствующих о недобросовестности и (или) неразумности действий (бездействия) продавца, повлекших неблагоприятные последствия для покупателя. В апелляционной инстанции ФИО2 подтвердил, что препятствий для осмотра дома со стороны продавца не чинилось, он доверился продавцу.
Также коллегия обращает внимание на то, что техническим паспортом на дата г., составленным ответчиком подтверждается физический износ адрес%.
В судебном заседании обсуждалось ходатайство ответчиков о проведении судебной строительно-технической экспертизы, в удовлетворении ходатайства отказано, данное ходатайство также заявлено в апелляции. Коллегия полагает, что оснований для назначения экспертизы не имелось как в суде первой инстанции, так и в апелляции, поскольку, доказательств несоответствия технического состояния дома стоимости дома суду не представлено. Коллегия соглашается с выводом суда, что при должной степени осмотрительности заявленные ответчиками дефекты, как плесень на стенах, сгнивший пол, трещина на стене возле дверного проема, сгнившие обрешетки крыши не носят скрытый характер, могли быть выявлены ответчиками при осмотре дома. Также коллегия отмечает, что ключи истцом покупателям переданы 10.07.2013 г., с указанного времени они в силу положений ст. 209 ГК РФ несут бремя содержания жилого дома.
Довод апеллятора о несоответствии площади приобретенного им дома техническим характеристикам не влечет отмену решения. Как следует из п. 1.4 договора обозначен предметом договора купли-продажи является жилой дом общей площадью 62,3 кв. м, технические данные на жилой дом содержатся в кадастровом паспорте здания на 25.04.2013 г., с кадастровым номером 02:51:080344:250.
Согласно статье 22 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" от дата N 221-ФЗ сведения об объекте недвижимости вносятся в государственный кадастр недвижимости на основании технического плана, подготовленного в форме электронного документа (пункт 1.1 статьи 21 Закона о кадастре). Таким образом, сведения об испрашиваемых объектах недвижимости (помещениях) вносятся в ГКН в соответствии с техническим планами. При указанных обстоятельствах довод о непредставлении продавцом технического паспорта к моменту продажи и изготовление им технического паспорта на дата г. не влечет отмену решения.
Доказательств того, что истец препятствовала при продаже дома представлению технического паспорта суду не представлено. Соответствие стоимости дома подтверждено отчетом N ... о выполнении информационно-консультационных услуг по определению рыночной стоимости, составленного ИП ФИО10 ФИО2 пояснил, что дом кирпичный, осматривал его снаружи, сомнений в технических характеристиках не было.
Также коллегия находит несостоятельной ссылку апеллятора на приобретение ими жилой площади менее норм установленных Постановлением Правительства Республики Башкортостан от дата N 131, указывая на то, что семья ФИО15 должна быть обеспечена жилым помещением не менее 72 кв. м, как основанный на неправильном толковании закона.
Как следует из п. 3.3 Постановления Правительства РБ N ... от 28.04.2011 г. размер общей площади жилого помещения, с учетом которого определяется размер социальной выплаты, составляет: для молодой семьи численностью 3 и более человек, включающей, помимо молодых супругов, 1 и более детей, либо для молодой семьи, состоящей из 1 молодого супруга и 2 и более детей, - по 18 кв. метров на каждого члена молодой семьи.
П.3.4 того же Постановления определен порядок расчета стоимости жилья, используемый при расчете размера социальной выплаты.
Из материалов дела и объяснений ФИО2, <...> г. рождения, следует, что истекал срок для выплаты социальной льготы по Республиканской программе государственной поддержки молодых семей, нуждающихся в улучшении жилищных условий, в связи с чем он приобрел спорный дом. Доказательств того, что размер социальный выплаты занижен, суду не представлено. Довод об обращении в прокуратуру для проверки действий МБУ Молодежного центра адрес в связи с предоставлением ему социальной выплаты не является основанием для отмены решения, доказательств признания данных действий незаконными суду не представлено.
В силу положений ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежит права владения, пользования и распоряжения имуществом, в силу чего непроживание в доме ответчиками не влечет отмену решения.
Довод о неполучении копии определения об отказе в проведении строительно-технической экспертизы ответчиками не является основанием для отмены решения, судом в силу положений ст. 79 ГПК РФ обсуждалось ходатайство о назначении экспертизы, судом отказано, ст. 80 ГПК РФ обязывает вынесение отдельного определения при положительном разрешении указанных ходатайств.
Расходы, взысканные судом, соответствуют требованиям ст. 98, 100 ГПК РФ.
Учитывая, что обстоятельства, имеющие значение для дела установлены на основании имеющихся доказательств, коллегия не усматривает оснований для отмены решения.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Чекмагушевского районного суда Республики Башкортостан от дата оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ФИО2 - без удовлетворения.
Судьи
Д.Р.ГАРЕЕВА
Г.А.МИХЛЯЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)