Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Инвестирование в строительство; Сделки с недвижимостью; Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом; Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг
Обстоятельства: Сторонами заключен договор долевого участия. Иск мотивирован тем, что истец произвел финансирование строительства квартиры, но ответчик обязательства по истечении установленного договором срока не исполнил.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе:
председательствующего Мухаметовой Н.М.
судей Михляевой Г.А., Фахретдиновой Р.Ф.
при секретаре И.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя ОАО "Р" Е.Л.Ф. на решение Кировского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 22 августа 2014 года, которым постановлено:
исковые требования А.Т.С. к ООО "С", ОАО "СП" о признании права собственности на жилое помещение удовлетворить.
Признать за А.Т.С. право собственности на однокомнатную адрес общей площадью по техническому паспорту 38,1 кв. м на 10 этаже в жилом доме адрес.
Заслушав доклад судьи Фахретдиновой Р.Ф., судебная коллегия
установила:
А.Т.С. обратился с иском к ООО "С", ОАО "СП" о признании права собственности на однокомнатную адрес общей площадью по техническому паспорту 38,1 кв. м на 10 этаже в жилом доме адрес
В обоснование своих требований указал, что дата между ООО "С" и А.Т.С. был заключен договор N ... о долевом участии в строительстве жилья в микрорайоне адрес, по которому истец финансирует строительство однокомнатной адрес общей проектной площадью 39,74 кв. метров, из расчета стоимости одного квадратного метра - ... рублей. А.Т.С. уплатил сумму по договору в размере ... рублей.
Истец, указывая на то, что обязательства ответчика по истечении установленного договором срока не исполнены, просил суд признать за истцом право собственности на однокомнатную адрес общей площадью по техническому паспорту 38,1 кв. м на 10 этаже в жилом доме адрес
Определением суда первой инстанции от 04 августа 2014 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ОАО "Р", в качестве соответчика - ОАО "СП".
Судом постановлено вышеприведенное решение.
Не соглашаясь с решением суда, в апелляционной жалобе ОАО "Р" просит решение суда отменить ввиду незаконности и необоснованности. В обоснование своих доводов указывает, что правоотношения, сложившиеся между истцом и ответчиком имеют своим предметом не приобретение жилого помещения, а инвестирование строительства жилого дома, и у истца возникло только право требования. В жалобе также указано, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не представлено, строительство дома не завершено.
В качестве доводов апелляционной жалобы заявитель ссылается на то, что договоры инвестирования строительства жилья не подлежат государственной регистрации в ЕГРП, следовательно, согласие истца на залог строящегося объекта в пользу банка не требовался, право собственности на квартиру возникает только с момента государственной регистрации, идентифицировать дом, в котором для истца строится квартира, не представляется возможным.
В жалобе также содержится ссылка на то, что судом не разрешено заявленное ходатайство о прекращении производства по делу на основании ч. 1 ст. 220 ГПК Российской Федерации. В отношении застройщика введена процедура внешнего управления, следовательно, дело подведомственно Арбитражному суду Республики Башкортостан, при этом заявленные истцом требования не являются правом потребителя.
Лица, участвующие в деле, надлежаще извещены о времени и месте апелляционного рассмотрения.
Судебная коллегия по гражданским делам, руководствуясь ч. 3 ст. 167 и ч. 1 ст. 327 ГПК Российской Федерации, учитывая надлежащее извещение участников процесса, отсутствие сведений о причинах их неявки, а также ходатайств об отложении судебного заседания, признала возможным рассмотреть дело при данной явке.
Проверив материалы дела и решение суда в пределах доводов апелляционной жалобы, выслушав объяснения представителя А.Т.С. - Я.А.Р., поддержавшей решение, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно п. п. 1, 2, 4 ст. 218 ГК Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. Граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. Член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.
Участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости представляет собой один из способов приобретения права частной собственности на жилые и нежилые помещения в таких домах (объектах), которое охраняется законом (часть 1 статьи 35 Конституции Российской Федерации), и одновременно - один из способов реализации права каждого на жилище (часть 1 статьи 40 Конституции Российской Федерации).
Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, урегулированы Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
В соответствии с частью 2 статьи 27 названного Федерального закона его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с 1 апреля 2005 года. Договоры участия в долевом строительстве таких домов (объектов недвижимости), заключенные в соответствии с данным Законом, подлежат государственной регистрации в силу части 3 его статьи 4 также начиная с указанной даты.
Действие Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" распространяется также на отношения, возникшие при совершении начиная с указанной выше даты сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.
В соответствии с Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" объектом долевого строительства признается жилое или нежилое помещение в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости, строящегося с привлечением денежных средств участника долевого строительства.
Согласно ч. 1 ст. 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.
Положения ст. ст. 309, 310 ГК Российской Федерации предусматривают, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.
Согласно п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.
Как установлено судом и подтверждается материалами дела, дата между А.Т.С. и ООО "С" заключен договор N ... о долевом участии в строительстве жилья в микрорайоне адрес (л.д. 12 - 13).
Согласно условиям названного договора ОАО "СП" является застройщиком многоквартирного жилого дома, с которым ООО "С" заключен договор об инвестировании от дата N ...
Согласно договору от дата N ... истец профинансировал строительство однокомнатной адрес, общей проектной площадью 39,74 кв. м. А.Т.С. свои обязательства по договору выполнил в полном объеме, и оплатил ... рублей, что подтверждено квитанцией к приходному кассовому ордеру от дата N ... на сумму ... рублей, квитанцией к приходному кассовому ордеру от дата N ... на сумму ... рублей, квитанцией к приходному кассовому ордеру от дата N ... на сумму ... рублей, квитанцией к приходному кассовому ордеру от дата N ... на сумму ... рублей (л.д. 18).
После исполнения условий договора по оплате стоимости квартиры в полном объеме и завершении строительства, у истца возникло право на получение квартиры в собственность.
Согласно п. 2 ст. 15 ЖК Российской Федерации жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее - требования)).
В соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 16 ЖК Российской Федерации к жилым помещениям относится квартира, часть квартиры.
В соответствии с п. 3 ст. 16 ЖК Российской Федерации квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
В соответствии с п. 1 ст. 17 ЖК Российской Федерации жилое помещение предназначено для проживания граждан.
Жилой дом является созданным, что подтверждается техническим паспортом жилого здания (строения) на адрес, инвентарный номер N ..., составленным по состоянию на дата и выданным территориальным участком ... ГУП БТИ ... (л.д. 53 - 60).
Согласно письму Главного управления архитектуры и градостроительства Администрации городского округа ... от дата N ... за объектом "..." зарезервирован почтовый адрес: адрес (л.д. 51).
Инспекцией государственного строительного надзора РБ дата выдано заключение N ... о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов и проектной документации. Согласно указанному заключению объект капитального строительства: "...". 1-й этап, жилая часть" соответствует требованиям проектной документации, строительным нормам и правилам, техническим регламентам (и другим нормативным документам в области строительства), пожарной безопасности, санитарным нормам (л.д. 52).
Суд, руководствуясь вышеизложенным, положениями Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", исходя из существа договора о долевом участии в строительстве жилья, заключенного между сторонами, пришел к выводу о том, что конечной целью участия истца в строительстве указанной выше квартиры является получение определенного жилого помещения для личного использования и оплаченные им денежные средства предназначены только для финансирования строительства конкретного жилого помещения.
Таким образом, инвестор вступил в правоотношения с застройщиком с целью приобретения в собственность индивидуально-определенного объекта - конкретной квартиры в многоквартирном доме.
Судебная коллегия соглашается с таким выводом суда первой инстанции, полагает его обоснованным, вытекающим из обстоятельств настоящего дела.
Учитывая, что квартира приобретена истцом для удовлетворения личных нужд, с целью проживания в ней, в связи с чем А.Т.С. является потребителем, к рассматриваемым правоотношениям подлежит применению Закон Российской Федерации "О защите прав потребителей".
Судебная коллегия полагает, что невозможность ввода объекта в эксплуатацию и передачи квартиры А.Т.С. по обстоятельствам банкротства застройщика ОАО "СП" и инвестора ООО "С", и отсутствием регистрации права на спорную квартиру за ООО "С" влечет нарушение прав истца на получение результата инвестирования в условиях, когда финансирование объекта выполнено в полном объеме и соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что спорная квартира является законченным строительством объектом, с коридором, санузлом, кухней, жилыми комнатами и балконом, к которому подведены все необходимые коммуникации, что подтверждается указанным выше техническим паспортом на жилой адрес. Квартира может использоваться в качестве отдельного жилого помещения для проживания. В связи с этим квартира является отдельным объектом жилищных и гражданских прав, т.е. она может участвовать в гражданском обороте недвижимости.
Признанию права собственности, как реализации избранного истцом способа защиты, наличие договоров залога недвижимого имущества, заключенных застройщиком и третьим лицом, не препятствует в силу следующего.
В соответствии с позицией, изложенной в п. 15 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04 декабря 2013 года, квартиры, являвшиеся предметом договоров участия в долевом строительстве, которыми предусмотрены права участников строительства на получение квартир по окончании строительства, не могли быть переданы в залог иным лицам, включая банк, в том числе в составе объекта незавершенного строительства.
Вместе с тем, застройщик ОАО "СП" в обеспечение исполнения кредитных обязательств заключило договоры залога от дата N ..., от дата N ... с ОАО "Р".
Условиями указанных выше договоров предусмотрена передача в залог имущества, которое не может быть обременено любыми правами третьих лиц без согласия залогодержателя, в число которых включены жилые квартиры.
Достоверность указанных выше договоров коллегией установлена ранее вынесенными судебными постановлениями и определениями Арбитражного суда Республики Башкортостан от дата, дата, размещенными в свободном доступе на официальном сайте Арбитражного суда Республики Башкортостан.
Между тем, договор о долевом участии в строительстве жилья от дата N ... заключен между ООО "С" и А.Т.С. до заключения договоров залога между ОАО "СП" и ОАО "Р". Названный договор о долевом участии не оспорен, недействительным не признан, подписан в рамках правомочий ООО "С", предоставленных последнему ОАО "СП" по договору от дата N ..., где в пп. 3.1.9, дата предусмотрены обязанности ОАО "СП" согласовывать с ООО "С" условия договоров, заключаемых во исполнение настоящего договора, исполнять договоры, заключенные с третьими лицами, только при условии их предварительного согласования с инвестором.
Учитывая вышеизложенное, оценив в совокупности доказательства, собранные по делу, установленные по делу фактические обстоятельства, разрешая по существу спор, возникший между сторонами, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об удовлетворении исковых требований, заявленных А.Т.С.
Довод ОАО "Р" о подведомственности настоящего спора Арбитражному суду Республики Башкортостан, судебная коллегия не может признать состоятельными, так как А.Т.С., вступая в долевое строительство, выступал в качестве физического лица, индивидуальным предпринимателем не является, что не опровергнуто участвующими в деле лицами, характер отношений и требований между А.Т.С. и ООО "С" не имеет признаков экономического спора.
Кроме того, при наличии взаимосвязанных требований к застройщику, в отношении которого инициирована процедура банкротства, и к инвестору, на которого правила ст. ст. 201.4, 201.8 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" не распространяются, в силу ст. 22 ГПК Российской Федерации дело подлежит рассмотрению и разрешению в суде общей юрисдикции.
Также нельзя признать состоятельным довод апелляционной жалобы о том, что судом признано право собственности за заявителем на незавершенный строительством объект недвижимости, поскольку в отношении жилого адрес, в котором за А.Т.С. признано право собственности на квартиру, администрацией ... дата выдано разрешение на ввод в эксплуатацию.
Довод апелляционной жалобы третьего лица ОАО "Р" о непредоставлении истцом доказательства исполнения договора по оплате помещения в полном объеме, судебной коллегией не может быть принят во внимание, поскольку опровергается представленными в материалы дела документами.
Довод ОАО "Р" о том, что судом не разрешено ходатайство о прекращении производства по делу на основании ч. 1 ст. 220 ГПК Российской Федерации в связи с подведомственностью спора арбитражному суду, не может повлечь отмену либо изменение решения суда, поскольку выводы суда, изложенные в мотивировочной части решения, указывают на то, что суд рассмотрел доводы третьего лица о подведомственности спора арбитражному суду и пришел к обоснованному выводу о рассмотрении дела в суде общей юрисдикции.
Доводы апелляционной жалобы о невозможности идентификации объекта опровергаются уточненной нумераций, состава квартир и офисов жилого ... и техническим паспортом жилого здания. Указанная квартира фактически передана истцу, что заявителем жалобы не опровергнуто.
Иные доводы апелляционной жалобы не содержат оснований для изменения или отмены решения в апелляционном порядке и по существу направлены к иной оценке собранных по делу доказательств и на иное толкование норм права.
Таким образом, постановленное по данному делу решение суда следует признать законным, обоснованным в связи с чем, подлежащим оставлению без изменения.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Кировского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 22 августа 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ОАО "Р" - без удовлетворения.
Председательствующий
Н.М.МУХАМЕТОВА
Судьи
Г.А.МИХЛЯЕВА
Р.Ф.ФАХРЕТДИНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН ОТ 24.03.2015 N 33-4688/2015
Требование: О признании права собственности на жилое помещение.Разделы:
Инвестирование в строительство; Сделки с недвижимостью; Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом; Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг
Обстоятельства: Сторонами заключен договор долевого участия. Иск мотивирован тем, что истец произвел финансирование строительства квартиры, но ответчик обязательства по истечении установленного договором срока не исполнил.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 24 марта 2015 г. N 33-4688/2015
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе:
председательствующего Мухаметовой Н.М.
судей Михляевой Г.А., Фахретдиновой Р.Ф.
при секретаре И.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя ОАО "Р" Е.Л.Ф. на решение Кировского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 22 августа 2014 года, которым постановлено:
исковые требования А.Т.С. к ООО "С", ОАО "СП" о признании права собственности на жилое помещение удовлетворить.
Признать за А.Т.С. право собственности на однокомнатную адрес общей площадью по техническому паспорту 38,1 кв. м на 10 этаже в жилом доме адрес.
Заслушав доклад судьи Фахретдиновой Р.Ф., судебная коллегия
установила:
А.Т.С. обратился с иском к ООО "С", ОАО "СП" о признании права собственности на однокомнатную адрес общей площадью по техническому паспорту 38,1 кв. м на 10 этаже в жилом доме адрес
В обоснование своих требований указал, что дата между ООО "С" и А.Т.С. был заключен договор N ... о долевом участии в строительстве жилья в микрорайоне адрес, по которому истец финансирует строительство однокомнатной адрес общей проектной площадью 39,74 кв. метров, из расчета стоимости одного квадратного метра - ... рублей. А.Т.С. уплатил сумму по договору в размере ... рублей.
Истец, указывая на то, что обязательства ответчика по истечении установленного договором срока не исполнены, просил суд признать за истцом право собственности на однокомнатную адрес общей площадью по техническому паспорту 38,1 кв. м на 10 этаже в жилом доме адрес
Определением суда первой инстанции от 04 августа 2014 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ОАО "Р", в качестве соответчика - ОАО "СП".
Судом постановлено вышеприведенное решение.
Не соглашаясь с решением суда, в апелляционной жалобе ОАО "Р" просит решение суда отменить ввиду незаконности и необоснованности. В обоснование своих доводов указывает, что правоотношения, сложившиеся между истцом и ответчиком имеют своим предметом не приобретение жилого помещения, а инвестирование строительства жилого дома, и у истца возникло только право требования. В жалобе также указано, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не представлено, строительство дома не завершено.
В качестве доводов апелляционной жалобы заявитель ссылается на то, что договоры инвестирования строительства жилья не подлежат государственной регистрации в ЕГРП, следовательно, согласие истца на залог строящегося объекта в пользу банка не требовался, право собственности на квартиру возникает только с момента государственной регистрации, идентифицировать дом, в котором для истца строится квартира, не представляется возможным.
В жалобе также содержится ссылка на то, что судом не разрешено заявленное ходатайство о прекращении производства по делу на основании ч. 1 ст. 220 ГПК Российской Федерации. В отношении застройщика введена процедура внешнего управления, следовательно, дело подведомственно Арбитражному суду Республики Башкортостан, при этом заявленные истцом требования не являются правом потребителя.
Лица, участвующие в деле, надлежаще извещены о времени и месте апелляционного рассмотрения.
Судебная коллегия по гражданским делам, руководствуясь ч. 3 ст. 167 и ч. 1 ст. 327 ГПК Российской Федерации, учитывая надлежащее извещение участников процесса, отсутствие сведений о причинах их неявки, а также ходатайств об отложении судебного заседания, признала возможным рассмотреть дело при данной явке.
Проверив материалы дела и решение суда в пределах доводов апелляционной жалобы, выслушав объяснения представителя А.Т.С. - Я.А.Р., поддержавшей решение, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно п. п. 1, 2, 4 ст. 218 ГК Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. Граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. Член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.
Участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости представляет собой один из способов приобретения права частной собственности на жилые и нежилые помещения в таких домах (объектах), которое охраняется законом (часть 1 статьи 35 Конституции Российской Федерации), и одновременно - один из способов реализации права каждого на жилище (часть 1 статьи 40 Конституции Российской Федерации).
Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, урегулированы Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
В соответствии с частью 2 статьи 27 названного Федерального закона его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с 1 апреля 2005 года. Договоры участия в долевом строительстве таких домов (объектов недвижимости), заключенные в соответствии с данным Законом, подлежат государственной регистрации в силу части 3 его статьи 4 также начиная с указанной даты.
Действие Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" распространяется также на отношения, возникшие при совершении начиная с указанной выше даты сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.
В соответствии с Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" объектом долевого строительства признается жилое или нежилое помещение в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости, строящегося с привлечением денежных средств участника долевого строительства.
Согласно ч. 1 ст. 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.
Положения ст. ст. 309, 310 ГК Российской Федерации предусматривают, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.
Согласно п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.
Как установлено судом и подтверждается материалами дела, дата между А.Т.С. и ООО "С" заключен договор N ... о долевом участии в строительстве жилья в микрорайоне адрес (л.д. 12 - 13).
Согласно условиям названного договора ОАО "СП" является застройщиком многоквартирного жилого дома, с которым ООО "С" заключен договор об инвестировании от дата N ...
Согласно договору от дата N ... истец профинансировал строительство однокомнатной адрес, общей проектной площадью 39,74 кв. м. А.Т.С. свои обязательства по договору выполнил в полном объеме, и оплатил ... рублей, что подтверждено квитанцией к приходному кассовому ордеру от дата N ... на сумму ... рублей, квитанцией к приходному кассовому ордеру от дата N ... на сумму ... рублей, квитанцией к приходному кассовому ордеру от дата N ... на сумму ... рублей, квитанцией к приходному кассовому ордеру от дата N ... на сумму ... рублей (л.д. 18).
После исполнения условий договора по оплате стоимости квартиры в полном объеме и завершении строительства, у истца возникло право на получение квартиры в собственность.
Согласно п. 2 ст. 15 ЖК Российской Федерации жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее - требования)).
В соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 16 ЖК Российской Федерации к жилым помещениям относится квартира, часть квартиры.
В соответствии с п. 3 ст. 16 ЖК Российской Федерации квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
В соответствии с п. 1 ст. 17 ЖК Российской Федерации жилое помещение предназначено для проживания граждан.
Жилой дом является созданным, что подтверждается техническим паспортом жилого здания (строения) на адрес, инвентарный номер N ..., составленным по состоянию на дата и выданным территориальным участком ... ГУП БТИ ... (л.д. 53 - 60).
Согласно письму Главного управления архитектуры и градостроительства Администрации городского округа ... от дата N ... за объектом "..." зарезервирован почтовый адрес: адрес (л.д. 51).
Инспекцией государственного строительного надзора РБ дата выдано заключение N ... о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов и проектной документации. Согласно указанному заключению объект капитального строительства: "...". 1-й этап, жилая часть" соответствует требованиям проектной документации, строительным нормам и правилам, техническим регламентам (и другим нормативным документам в области строительства), пожарной безопасности, санитарным нормам (л.д. 52).
Суд, руководствуясь вышеизложенным, положениями Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", исходя из существа договора о долевом участии в строительстве жилья, заключенного между сторонами, пришел к выводу о том, что конечной целью участия истца в строительстве указанной выше квартиры является получение определенного жилого помещения для личного использования и оплаченные им денежные средства предназначены только для финансирования строительства конкретного жилого помещения.
Таким образом, инвестор вступил в правоотношения с застройщиком с целью приобретения в собственность индивидуально-определенного объекта - конкретной квартиры в многоквартирном доме.
Судебная коллегия соглашается с таким выводом суда первой инстанции, полагает его обоснованным, вытекающим из обстоятельств настоящего дела.
Учитывая, что квартира приобретена истцом для удовлетворения личных нужд, с целью проживания в ней, в связи с чем А.Т.С. является потребителем, к рассматриваемым правоотношениям подлежит применению Закон Российской Федерации "О защите прав потребителей".
Судебная коллегия полагает, что невозможность ввода объекта в эксплуатацию и передачи квартиры А.Т.С. по обстоятельствам банкротства застройщика ОАО "СП" и инвестора ООО "С", и отсутствием регистрации права на спорную квартиру за ООО "С" влечет нарушение прав истца на получение результата инвестирования в условиях, когда финансирование объекта выполнено в полном объеме и соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что спорная квартира является законченным строительством объектом, с коридором, санузлом, кухней, жилыми комнатами и балконом, к которому подведены все необходимые коммуникации, что подтверждается указанным выше техническим паспортом на жилой адрес. Квартира может использоваться в качестве отдельного жилого помещения для проживания. В связи с этим квартира является отдельным объектом жилищных и гражданских прав, т.е. она может участвовать в гражданском обороте недвижимости.
Признанию права собственности, как реализации избранного истцом способа защиты, наличие договоров залога недвижимого имущества, заключенных застройщиком и третьим лицом, не препятствует в силу следующего.
В соответствии с позицией, изложенной в п. 15 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04 декабря 2013 года, квартиры, являвшиеся предметом договоров участия в долевом строительстве, которыми предусмотрены права участников строительства на получение квартир по окончании строительства, не могли быть переданы в залог иным лицам, включая банк, в том числе в составе объекта незавершенного строительства.
Вместе с тем, застройщик ОАО "СП" в обеспечение исполнения кредитных обязательств заключило договоры залога от дата N ..., от дата N ... с ОАО "Р".
Условиями указанных выше договоров предусмотрена передача в залог имущества, которое не может быть обременено любыми правами третьих лиц без согласия залогодержателя, в число которых включены жилые квартиры.
Достоверность указанных выше договоров коллегией установлена ранее вынесенными судебными постановлениями и определениями Арбитражного суда Республики Башкортостан от дата, дата, размещенными в свободном доступе на официальном сайте Арбитражного суда Республики Башкортостан.
Между тем, договор о долевом участии в строительстве жилья от дата N ... заключен между ООО "С" и А.Т.С. до заключения договоров залога между ОАО "СП" и ОАО "Р". Названный договор о долевом участии не оспорен, недействительным не признан, подписан в рамках правомочий ООО "С", предоставленных последнему ОАО "СП" по договору от дата N ..., где в пп. 3.1.9, дата предусмотрены обязанности ОАО "СП" согласовывать с ООО "С" условия договоров, заключаемых во исполнение настоящего договора, исполнять договоры, заключенные с третьими лицами, только при условии их предварительного согласования с инвестором.
Учитывая вышеизложенное, оценив в совокупности доказательства, собранные по делу, установленные по делу фактические обстоятельства, разрешая по существу спор, возникший между сторонами, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об удовлетворении исковых требований, заявленных А.Т.С.
Довод ОАО "Р" о подведомственности настоящего спора Арбитражному суду Республики Башкортостан, судебная коллегия не может признать состоятельными, так как А.Т.С., вступая в долевое строительство, выступал в качестве физического лица, индивидуальным предпринимателем не является, что не опровергнуто участвующими в деле лицами, характер отношений и требований между А.Т.С. и ООО "С" не имеет признаков экономического спора.
Кроме того, при наличии взаимосвязанных требований к застройщику, в отношении которого инициирована процедура банкротства, и к инвестору, на которого правила ст. ст. 201.4, 201.8 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" не распространяются, в силу ст. 22 ГПК Российской Федерации дело подлежит рассмотрению и разрешению в суде общей юрисдикции.
Также нельзя признать состоятельным довод апелляционной жалобы о том, что судом признано право собственности за заявителем на незавершенный строительством объект недвижимости, поскольку в отношении жилого адрес, в котором за А.Т.С. признано право собственности на квартиру, администрацией ... дата выдано разрешение на ввод в эксплуатацию.
Довод апелляционной жалобы третьего лица ОАО "Р" о непредоставлении истцом доказательства исполнения договора по оплате помещения в полном объеме, судебной коллегией не может быть принят во внимание, поскольку опровергается представленными в материалы дела документами.
Довод ОАО "Р" о том, что судом не разрешено ходатайство о прекращении производства по делу на основании ч. 1 ст. 220 ГПК Российской Федерации в связи с подведомственностью спора арбитражному суду, не может повлечь отмену либо изменение решения суда, поскольку выводы суда, изложенные в мотивировочной части решения, указывают на то, что суд рассмотрел доводы третьего лица о подведомственности спора арбитражному суду и пришел к обоснованному выводу о рассмотрении дела в суде общей юрисдикции.
Доводы апелляционной жалобы о невозможности идентификации объекта опровергаются уточненной нумераций, состава квартир и офисов жилого ... и техническим паспортом жилого здания. Указанная квартира фактически передана истцу, что заявителем жалобы не опровергнуто.
Иные доводы апелляционной жалобы не содержат оснований для изменения или отмены решения в апелляционном порядке и по существу направлены к иной оценке собранных по делу доказательств и на иное толкование норм права.
Таким образом, постановленное по данному делу решение суда следует признать законным, обоснованным в связи с чем, подлежащим оставлению без изменения.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Кировского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 22 августа 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ОАО "Р" - без удовлетворения.
Председательствующий
Н.М.МУХАМЕТОВА
Судьи
Г.А.МИХЛЯЕВА
Р.Ф.ФАХРЕТДИНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)