Судебные решения, арбитраж
Дарение недвижимости; Сделки с недвижимостью; Ипотечный кредит; Банковские операции; Банковский кредит
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 06.02.2014.
Полный текст постановления изготовлен 11.02.2014.
Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:
председательствующего Чернышова Д.В.,
судей Голубевой О.Н., Кислицына Е.Г.
при участии представителя
от истца: Репина И.В. (доверенность от 27.01.2014)
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ответчика -
индивидуального предпринимателя Роман Анны Михайловны
на решение Арбитражного суда Владимирской области от 31.07.2013,
принятое судьей Холминой И.Ю., и
на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 25.10.2013,
принятое судьями Назаровой Н.А., Родиной Т.С., Тарасовой Т.А.,
по делу N А11-4184/2012
по иску общества с ограниченной ответственностью "Владимирский промышленный банк"
к индивидуальному предпринимателю Роман Светлане Григорьевне,
индивидуальному предпринимателю Роман Анне Михайловне,
открытому акционерному обществу "Балтийский Инвестиционный Банк"
- - о признании за обществом с ограниченной ответственностью "Владимирский промышленный банк" с 29.08.2007 права залога нежилого здания, расположенного по адресу: город Владимир, улица Чайковского, дом 21а, общей площадью 1387,4 квадратного метра (кадастровый (или условный) номер 33:22:011219:2:17:401:002:000123500 литера А) и земельного участка площадью 725 квадратных метров (кадастровый (или условный) номер 33:22:11219:2) в соответствии с условиями договора залога к кредитному договору от 21.08.2007 N 4059;
- - о признании недействительным договора дарения нежилого здания, расположенного по адресу: город Владимир, улица Чайковского, дом 21а, и земельного участка площадью 725 квадратных метров, заключенного между Роман Светланой Григорьевной и Роман Анной Михайловной 03.08.2011;
- - о применении последствий недействительности договора дарения, заключенного между Роман Светланой Григорьевной и Роман Анной Михайловной 03.08.2011: обязать Роман Анну Михайловну возвратить Роман Светлане Григорьевне полученное по сделке имущество, а именно: нежилое здание, расположенное по адресу: город Владимир, улица Чайковского, дом 21-А, общей площадью 1387,4 квадратного метра (кадастровый (или условный) номер 33:22:011219:2:17:401:002:000123500 литера А), и земельный участок площадью 725 квадратных метров (кадастровый (или условный) номер 33:22:11219:2);
- - о признании недействительным договора о залоге недвижимого имущества (ипотеки) от 23.12.2011 N 4931-0124, заключенного между открытым акционерным обществом "Балтийский инвестиционный банк" и Роман Анной Михайловной;
- - о признании права залога нежилого здания, расположенного по адресу: город Владимир, улица Чайковского, дом 21а, общей площадью 1387,4 квадратного метра (кадастровый (или условный) номер 33:22:011219:2:17:401:002:000123500 литера А), и земельного участка площадью 725 квадратных метров (кадастровый (или условный) номер 33:22:11219:2), зарегистрировано за открытым акционерным обществом "Балтийский инвестиционный банк" (регистрация от 26.12.2011 N 33-33-01/088/2011-103), отсутствующим;
- - об обращении взыскания на заложенное по договору залога от 21.08.2007 недвижимое имущество, а именно: нежилое здание, расположенное по адресу: город Владимир, улица Чайковского, дом 21а, общей площадью 1387,4 квадратного метра (кадастровый (или условный) номер 33:22:011219:2:17:401:002:000123500 литера А), и земельный участок площадью 725 квадратных метров (кадастровый (или условный) номер 33:22:11219:2), об установлении начальной продажной цены заложенного имущества в размере 34 800 000 рублей,
третьи лица - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области, общество с ограниченной ответственностью "ЕВРО ОКНА плюс", открытое акционерное общество "Завод "Автоприбор", общество с ограниченной ответственностью "Стройагродор", общество с ограниченной ответственностью "ЕВРО ОТДЕЛКА",
и
общество с ограниченной ответственностью "Владимирский промышленный банк" (далее - ООО "Владпромбанк") обратилось в Арбитражный суд Владимирской области с иском к индивидуальному предпринимателю Роман Светлане Григорьевне (далее - Предприниматель-1), индивидуальному предпринимателю Роман Анне Михайловне (далее - Предприниматель-2) и открытому акционерному обществу "Балтийский Инвестиционный Банк" (далее - ОАО "БАЛТИНВЕСТБАНК") со следующими требованиями:
1) о признании за обществом с ограниченной ответственностью "Владимирский промышленный банк" с 29.08.2007 права залога нежилого здания, расположенного по адресу: город Владимир, улица Чайковского, дом 21а, общей площадью 1387,4 квадратного метра (кадастровый (или условный) номер 33:22:011219:2:17:401:002:000123500 литера А), и земельного участка площадью 725 квадратных метров (кадастровый (или условный) номер 33:22:11219:2) в соответствии с условиями договора залога к кредитному договору от 21.08.2007 N 4059;
2) о признании недействительным договора дарения нежилого здания, расположенного по адресу: город Владимир, улица Чайковского, дом 21а, и земельного участка площадью 725 квадратных метров, заключенного между Роман Светланой Григорьевной и Роман Анной Михайловной 03.08.2011;
3) о применении последствий недействительности договора дарения, заключенного между Роман Светланой Григорьевной и Роман Анной Михайловной 03.08.2011: обязать Роман Анну Михайловну возвратить Роман Светлане Григорьевне полученное по сделке имущество, а именно нежилое здание, расположенное по адресу: город Владимир, улица Чайковского, дом 21а, общей площадью 1387,4 квадратного метра (кадастровый (или условный) номер 33:22:011219:2:17:401:002:000123500 литера А), и земельный участок площадью 725 квадратных метров (кадастровый (или условный) номер 33:22:11219:2);
4) о признании недействительным договора о залоге недвижимого имущества (ипотеки) от 23.12.2011 N 4931-0124, заключенного между открытым акционерным обществом "Балтийский инвестиционный банк" и Роман Анной Михайловной;
5) о признании права залога нежилого здания, расположенного по адресу: город Владимир, улица Чайковского, дом 21-А, общей площадью 1387,4 квадратного метра (кадастровый (или условный) номер 33:22:011219:2:17:401:002:000123500 литера А), и земельного участка площадью 725 квадратных метров (кадастровый (или условный) номер 33:22:11219:2), зарегистрировано за открытым акционерным обществом "Балтийский инвестиционный банк" (регистрация от 26.12.2011 N 33-33-01/088/2011-103), отсутствующим;
6) об обращении взыскания на заложенное по договору залога от 21.08.2007 недвижимое имущество, а именно: нежилое здание, расположенное по адресу: город Владимир, улица Чайковского, дом 21а, общей площадью 1387,4 квадратного метра (кадастровый (или условный) номер 33:22:011219:2:17:401:002:000123500 литера А), и земельный участок площадью 725 квадратных метров (кадастровый (или условный) номер 33:22:11219:2), об установлении начальной продажной цены заложенного имущества в размере 34 800 000 рублей.
Исковые требования основаны на статьях 12, 309, 310, 342, 351 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьях 34, 37 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и мотивированы ненадлежащим исполнением заемщиком принятых на себя обязательств по возврату кредита, в обеспечение исполнения которых ответчиком передано имущество.
В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области (далее - Управление Росреестра), общество с ограниченной ответственностью "ЕВРО ОКНА плюс" (далее - ООО "ЕВРО ОКНА плюс"), открытое акционерное общество "Завод "Автоприбор" (далее - ОАО "Завод "Автоприбор"), общество с ограниченной ответственностью "Стройагродор" (далее - ООО "Стройагродор") и общество с ограниченной ответственностью "ЕВРО ОТДЕЛКА".
В ходе судебного разбирательства истец, неоднократно уточняя исковые требования, отказался от иска к Предпринимателю-1 и от требований о признании недействительным и о применении последствий недействительности договора дарения нежилого здания, расположенного по адресу: город Владимир, улица Чайковского, дом 21а, общей площадью 1387,4 квадратного метра (кадастровый (или условный) номер 33:22:011219:2:17:401:002:000123500 литера А), и земельного участка площадью 725 квадратных метров (кадастровый (или условный) номер 33:22:11219:2), заключенного между Предпринимателем-1 и Предпринимателем-2 03.08.2011. В окончательном варианте истец просил удовлетворить следующие требования:
1) о признании за ООО "Владпромбанк" права залога с 29.08.2007 нежилого здания, расположенного по адресу: город Владимир, улица Чайковского, дом 21а, общей площадью 1387,4 квадратного метра (кадастровый (или условный номер) 33:22:011219:2:17:401:002:000123500 литера А), и земельного участка площадью 725 квадратных метров (кадастровый (или условный) номер 33:22:11219:2) в соответствии с условиями договора залога к кредитному договору от 21.08.2007 N 4059;
2) о признании недействительным договора о залоге недвижимого имущества (ипотеки) от 23.12.2011 N 4931-0124, заключенного между ОАО "БАЛТИНВЕСТБАНК" и Предпринимателем-2;
3) о признании права залога нежилого здания, расположенного по адресу: город Владимир, улица Чайковского, дом 21а, общей площадью 1387,4 квадратного метра (кадастровый (или условный) номер 33:22:011219:2:17:401:002:000123500 литера А), и земельного участка площадью 725 квадратных метров (кадастровый (или условный) номер 33:22:11219:2), зарегистрированного за ОАО "БАЛТИНВЕСТБАНК" (регистрация от 26.12.2011 N 33-33-01/088/2011-103), отсутствующим;
4) об обращении взыскания на заложенное по договору залога от 21.08.2007 недвижимое имущество, а именно: нежилое здание, расположенное по адресу: город Владимир, улица Чайковского, дом 21а, общей площадью 1387,4 квадратного метра (кадастровый (или условный) номер 33:22:011219:2:17:401:002:000123500 литера А), и земельный участок площадью 725 квадратных метров (кадастровый (или условный) номер 33:22:11219:2), об установлении начальной продажной цены заложенного имущества в размере 76 352 000 рублей с целью его реализации на публичных торгах.
Решением Арбитражного суда Владимирской области от 31.07.2013, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 25.10.2013, в отношении Предпринимателя-1, а также по требованиям ООО "Владпромбанк" о признании недействительным и о применении последствий недействительности договора дарения нежилого здания, расположенного по адресу: город Владимир, улица Чайковского, дом 21а, общей площадью 1387,4 квадратного метра (кадастровый (или условный) номер 33:22:011219:2:17:401:002:000123500 литера А), и земельного участка площадью 725 квадратных метров (кадастровый (или условный) номер 33:22:11219:2), заключенного между Роман С.Г. и Роман А.М. 03.08.2011, производство по делу прекращено; за ООО "Владпромбанк" признано право залога с 29.08.2007 нежилого здания, расположенного по адресу: город Владимир, улица Чайковского, дом 21а, общей площадью 1387,4 квадратного метра (кадастровый (или условный номер) 33:22:011219:2:17:401:002:000123500 литера А), и земельного участка площадью 725 квадратных метров (кадастровый (или условный) номер 33:22:11219:2) в соответствии с условиями договора залога к кредитному договору от 21.08.2007 N 4059; в счет погашения задолженности ООО "ЕВРО ОКНА плюс" по кредитным договорам от 17.08.2007 N 4059 и от 23.03.2008 N 4573 в размере 73 038 259 рублей 64 копеек обращено взыскание в пользу ООО "Владпромбанк" на недвижимое имущество, принадлежащее Роман А.М., заложенное по договору залога от 21.08.2007, а именно: нежилое здание, расположенное по адресу: город Владимир, улица Чайковского, дом 21-А, общей площадью 1387,4 квадратного метра (кадастровый (или условный) номер 33:22:011219:2:17:401:002:000123500 литера А), и земельный участок площадью 725 квадратных метров (кадастровый (или условный) номер 33:22:11219:2); установлена начальная продажная цена заложенного имущества при его реализации на публичных торгах в размере 66 152 000 рублей, в том числе нежилого здания, расположенного по адресу: город Владимир, улица Чайковского, дом 21а, общей площадью 1387,4 квадратного метра (кадастровый (или условный) номер 33:22:011219:2:17:401:002:000123500 литера А), в размере 55 735 200 рублей, земельного участка площадью 725 квадратных метров (кадастровый (или условный) номер 33:22:11219:2) в размере 10 416 800 рублей; взыскано с Роман А.М. в пользу ООО "Владпромбанк" 6000 рублей в счет возмещения расходов по уплате государственной пошлины; в остальной части в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с решением и постановлением, Предприниматель-2 обратился в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить названные судебные акты вследствие неполного выяснения обстоятельств, имеющих значение для дела, и нарушения норм материального права.
Основные доводы заявителя сводятся к следующему. Размер начисленной по кредитам задолженности существенно завышен истцом. В деле имеются возражения от 09.04.2013 и контррасчет по состоянию на 09.04.2013, в которых приведена общая сумма задолженности ООО "ЕВРО ОКНА плюс" перед истцом в размере 7 123 049 рублей 83 копеек. С учетом вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Владимирской области от 30.01.2013 по делу N А11-6339/2012 эта сумма увеличилась до 38 246 189 рублей 29 копеек, но все равно отличается от суммы, приведенной в расчете истца и в судебном решении.
Суд не дал оценки представленному ответчиком соглашению о расторжении дополнительного соглашения от 24.10.2008 к договору об ипотеке от 21.08.2007, подписанному истцом, ответчиком и заверенному нотариусом города Москвы Н.Э. Гуменюк 14.06.2010, хотя данное соглашение явилось основанием для исключения из ЕГРП записи об ипотеке в отношении ООО "Владпромбанк", а не "технической ошибкой" регистратора.
Не соответствует материалам дела, а также фактическим обстоятельствам вывод суда о том, что на основании решения Ленинского районного суда города Владимира от 30.05.2011 по делу N 2-1486/2011 Управление Росреестра 26.07.2011 прекратило запись в ЕГРП об ипотеке N 33-33-01/041/2007-617 в отношении ОАО "Завод "Автоприбор" и ООО "Владпромбанк".
ООО "Владпромбанк" в отзыве на кассационную жалобу и в судебном заседании не согласилось с доводами заявителя и просило оставить решение и постановление без изменения.
Представитель ОАО "БАЛТИНВЕСТБАНК" в отзыве на кассационную жалобу оставил принятие судебного акта по настоящему делу на усмотрение суда кассационной инстанции.
При надлежащем извещении о времени и месте судебного разбирательства явку в судебное заседание обеспечил истец.
Законность решения Арбитражного суда Владимирской области и постановления Первого арбитражного апелляционного суда проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном статьями 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы и отзывы на нее и заслушав представителя истца, окружной суд не нашел оснований для отмены обжалуемых судебных актов в силу следующего.
Как видно из документов и установил суд, ООО "Владпромбанк" (кредитор) и ООО "ЕВРО ОКНА плюс" (заемщик) заключили следующие договоры:
- - кредитный договор от 17.08.2007 N 4059, по которому кредитор обязался предоставить заемщику кредит в сумме 30 000 000 рублей на пополнение оборотных средств на срок до 16.08.2010, а заемщик обязался возвратить полученный кредит и уплатить проценты за пользование им по ставке 15,5 процента годовых в сроки и в порядке, установленные кредитным договором;
- - кредитный договор от 26.03.2008 N 4573, согласно которому банк обязался предоставить заемщику кредит в сумме 17 000 000 рублей на пополнение оборотных средств на срок до 25.03.2009, а заемщик обязался возвратить полученный кредит и уплатить проценты за пользование им по ставке 17,8 процента годовых в сроки и в порядке, установленные кредитным договором (пункты 1.1, 1.2, 2.1 и 3.1 договора).
Договоры содержат аналогичные условия.
Согласно пункту 2.2 кредитных договоров погашение кредита осуществляется в соответствии с графиком, указанным в приложении N 1.
Дополнительным соглашением от 21.10.2008 N 3 к кредитному договору от 17.08.2007 N 4059 процентная ставка по кредиту увеличена до 23 процентов, изменен график погашения задолженности.
В пункте 3.3 кредитных договоров предусмотрено, что в случае образования просроченной задолженности по основному долгу заемщика кредитор выносит задолженность на счет просроченных ссуд с начислением процентов в размере удвоенной ставки, указанной в пункте 3.1. С просроченной задолженности по процентам кредитор имеет право на получение от заемщика неустойки в размере одного процента от суммы просроченной задолженности за каждый календарный день просрочки.
Проценты на сумму кредита начисляются банком на остаток задолженности по основному долгу, учитываемой на ссудном счете заемщика на начало операционного дня. Уплата процентов за пользование кредитом осуществляется ежемесячно до последнего рабочего дня текущего месяца.
При этом кредитору предоставляется право списывать в безакцептном порядке проценты с даты их начисления (пункт 7.4 кредитного договора).
В счет обеспечения надлежащего исполнения обязательств по кредитным договорам ООО "Владпромбанк" (залогодержатель) и Предприниматель-1 (залогодатель) заключили договор от 21.08.2007 об ипотеке (залоге недвижимости) на земельный участок общей площадью 725 квадратных метров, кадастровый N 33:22:1 1 219:0002, и на нежилое здание общей площадью 1411,5 квадратного метра, расположенные по адресу: город Владимир, улица Чайковского, дом 21а (в ЕГРП внесена запись N 33-33-01/041/2007-617 о государственной регистрации сделки).
В обеспечение исполнения обязательств по кредитным договорам от 17.08.2007 N 4059, от 26.12.2007 N 4406 и от 26.03.2008 N 4573 стороны заключили дополнительные соглашения от 15.11.2007, 07.08 и 31.10.2008, которые представили на государственную регистрацию, в связи с чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесены записи N 33-33-01/079/2007-361, 33-33-01/031/2008244 и 33-33-01/064/2008-700 соответственно.
ОАО "Завод "Автоприбор" (поручитель) и ООО "Владпромбанк" (кредитор) в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору от 26.03.2008 N 4573 заключили договор поручительства от 26.03.2008.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Владимирской области от 09.03.2010 по делу N А11-14434/2009 с ООО "ЕВРО ОКНА плюс" в пользу ООО "Владпромбанк" по кредитному договору от 26.03.2008 N 4573 взыскана задолженность по кредиту в сумме 11 600 000 рублей.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Владимирской области от 15.12.2010 по делу N А11-6731/2010 с ООО "ЕВРО ОКНА плюс" в пользу ООО "Владпромбанк" по кредитному договору от 26.03.2008 N 4573 взыскано 1 380 304 рубля 66 копеек просроченных процентов, 145 521 рубль 10 копеек текущих процентов и 200 000 рублей пеней за просрочку уплаты процентов.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Владимирской области от 08.09.2011 по делу N А11-14752/2009 с ООО "ЕВРО ОКНА плюс" в пользу ООО "Владпромбанк" по кредитному договору от 17.08.2007 N 4059 взыскано 22 800 000 рублей основного долга, 3 477 419 рублей 17 копеек просроченных процентов и 775 824 рубля 66 копеек текущих процентов.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Владимирской области от 30.01.2013 по делу N А11-6339/2012 с ООО "ЕВРО ОКНА плюс" в пользу ООО "Владпромбанк" по кредитному договору от 17.08.2007 N 4059 взысканы проценты за пользование кредитом в размере 4 653 698 рублей 63 копеек, повышенные проценты в размере 14 277 350 рублей 10 копеек, пени в размере 10 000 000 рублей; по кредитному договору от 23.03.2008 N 4573 проценты за пользование кредитом в размере 65 342 рублей 47 копеек, повышенные проценты в размере 1 876 748 рублей 26 копеек и пени в размере 250 000 рублей.
По сведениям истца, непогашенная задолженность ООО "ЕВРО ОКНА плюс" перед ООО "Владпромбанк", взысканная по названным судебным актам, составляет в настоящее время 62 041 585 рублей 39 копеек.
По кредитному договору от 17.08.2007 N 4059 истец с 22.10.2010 по 31.03.2013 начислил 10 572 775 рублей 93 копейки процентов и пеней; по кредитному договору от 23.03.2008 N 4573 с 24.08.2010 по 31.03.2013 истец начислил 423 898 рублей 32 копейки.
Всего долг заемщика ООО "ЕВРО ОКНА плюс", по данным ООО "Владпромбанк", составляет 73 038 259 рублей 64 копейки.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Владимирской области от 09.03.2010 по делу N А11-14434/2009 с ОАО "Завод "Автоприбор" и ООО "ЕВРО ОКНА плюс" в солидарном порядке взысканы 9 800 000 рублей в счет погашения кредита и 58 715 рублей 52 копейки в качестве возмещения судебных расходов.
Вследствие частичного исполнения обязательств по договору поручительства и переходом в силу закона к ОАО "Завод "Автоприбор" прав кредитора и залогодержателя в отношении спорного заложенного имущества в исполненной части на основании заявления ОАО "Завод "Автоприбор" Управлением Росреестра 05.10.2010 внесена запись об ипотеке указанных объектов недвижимости в пользу поручителя.
Решением от 02.11.2010 по делу N 2-2685/2010 Ленинский районный суд города Владимира удовлетворил требования ОАО "Завод "Автоприбор" по взысканию с ООО "ЕВРО ОКНА плюс" денежных средств по кредитному договору от 26.03.2008 N 4573 в размере 9 800 000 рублей, убытков в размере 58 715 рублей 52 копеек, взыскание обращено на земельный участок и расположенное на нем нежилое здание по адресу: город Владимир, улица Чайковского, дом 21а, принадлежащие Предпринимателю-1.
Вступившим в законную силу решением Ленинского районного суда города Владимира от 30.05.2011 по делу N 2-1486/11 ОАО "Завод "Автоприбор" признано утратившим право залогодержателя в связи с фактическим погашением взысканной задолженности; обременение в виде ипотеки по кредитному договору от 26.03.2008 N 4573 признано отсутствующим.
Управление Росреестра 26.07.2011 прекратило запись в ЕГРП об ипотеке N 33-33-01/041/2007-617 в отношении ОАО "Завод "Автоприбор" и ООО "Владпромбанк".
Предприниматель-1 и Предприниматель-2 заключили договор от 03.08.2011 дарения недвижимого имущества, по условиям которого Предприниматель-1 безвозмездно передает Предпринимателю-2 земельный участок площадью 725 квадратных метров с кадастровым номером 33:22112190002 и нежилое пятиэтажное здание общей площадью 1411,5 квадратных метра с кадастровым номером 33:22:00000:000:12350/1:1021а/А, расположенные по адресу: город Владимир, улица Чайковского, дом 21а. Переход права собственности к Предпринимателю-2 зарегистрирован в установленном законом порядке (свидетельства о государственной регистрации права от 09.08.2011 серии 33 АЛ N 286377 и 189838).
ОАО "БАЛТИНВЕСТБАНК" (кредитор) и ООО "ЕВРО ОТДЕЛКА" (заемщик) заключили кредитный договор от 23.12.2011 N 49110124 о предоставлении кредита в сумме 10 000 000 рублей на срок до 21.12.2012.
В обеспечение исполнения данного кредитного договора Предприниматель-2 передал в залог ОАО "БАЛТИНВЕСТБАНК" принадлежащее ему на праве собственности недвижимое имущество (нежилое здание и земельный участок) по договору залога недвижимого имущества от 23.12.2011 N 4931-0124.
На основании обращения ООО "Владпромбанк" о неправомерном прекращении в отношении него записи об ипотеке N 33-33-01/041/2007-617 Управление Росреестра 06.02.2012 восстановило в ЕГРП упомянутую запись, сообщив заявителю, что прекращение записи произошло вследствие технической ошибки.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Владимирской области по делу N А11-2387/2012 в иске ОАО "БАЛТИНВЕСТБАНК" о признании незаконными действий Управления Росреестра по исправлению технической ошибки отказано.
Истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском, посчитав, что передача права собственности на названные объекты недвижимого имущества, заключение договора последующего залога совершены с нарушением норм действующего законодательства, а также условий предшествующего договора залога этого недвижимого имущества (ипотеки), заключенного 21.08.2007 между ООО "Владпромбанк" и Предпринимателем-1, ссылается на наличие непогашенной задолженности по кредиту, обеспеченному залоговым имуществом.
Проанализировав в совокупности представленные в дело доказательства и установив, что на момент заключения и государственной регистрации договора о залоге недвижимого имущества (ипотеки) от 23.12.2011 N 4931-0124 с ОАО "БАЛТИНВЕСТБАНК" правообладателем на объекты недвижимости являлся Предприниматель-2, а не Предприниматель-1, заключивший ранее договор о залоге с ООО "Владпромбанк"; запись об обременении недвижимого имущества предшествующим залогом в пользу ООО "Владпромбанк" в ЕГРП отсутствовала, а истец не представил безусловных и неопровержимых доказательств того, что последующий залог в пользу ОАО "БАЛТИНВЕСТБАНК" нарушает его права и законные интересы, суд правомерно не нашел оснований для признания упомянутого договора залога, заключенного между ОАО "БАЛТИНВЕСТБАНК" и Предпринимателем-2, недействительным, а последующее право залога, зарегистрированное за ОАО "БАЛТИНВЕСТБАНК" (регистрация от 26.12.2011 N 33-33-01/088/2011-103), - отсутствующим. Каких-либо доводов, относительно законности и обоснованности принятых судебных актов в данной части, кассационная жалоба не содержит.
С учетом имеющихся в деле документов суд не усмотрел оснований для отказа в признании за ООО "Владпромбанк" права залога с 29.08.2007 нежилого здания, расположенного по адресу: город Владимир, улица Чайковского, дом 21а, общей площадью 1387,4 квадратного метра (кадастровый (или условный номер) 33:22:011219:2:17:401:002:000123500 литера А), и земельного участка площадью 725 квадратных метров (кадастровый (или условный) номер 33:22:11219:2) в соответствии с условиями договора залога от 21.08.2007 к кредитному договору от 17.08.2007 N 4059. Суд кассационной инстанции счел, что данное требование удовлетворено судом правильно.
Согласно статье 348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.
Вопросы, разрешаемые судом при рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество, определены в статье 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
Принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика (пункт 4 части 2 статьи 54 указанного Закона).
Для определения рыночной стоимости заложенного имущества арбитражным судом определением от 27.09.2012 назначена судебная экспертиза, определением суда от 18.04.2013 назначена повторная судебная экспертиза.
Согласно экспертному заключению от 27.05.2013 N 131/18 общая рыночная стоимость заложенного имущества составила 82 690 000 рублей, в том числе здания - 69 669 000 рублей и земельного участка - 13 021 000 рубль (с учетом НДС).
Вследствие отсутствия доказательств оплаты задолженности ООО "ЕВРО ОКНА плюс" по кредитным обязательствам суд обоснованно удовлетворил требование истца об обращении взыскания на заложенное имущество, установив его начальную продажную стоимость с учетом экспертного заключения в размере 80 процентов его рыночной стоимости.
Довод заявителя о том, что суд не дал оценки представленному ответчиком соглашению о расторжении дополнительного соглашения от 24.10.2008 к договору об ипотеке от 21.08.2007, подписанному истцом, ответчиком и заверенному нотариусом города Москвы Н.Э. Гуменюк 14.06.2010, отклоняется в силу следующего.
В соответствии с пунктом 2 статьи 10 Закона об ипотеке договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации. Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.
Данные требования предъявляются и к соглашению, изменяющему условия договора об ипотеке.
В материалах дела отсутствуют сведения о государственной регистрации соглашения о расторжении дополнительного соглашения от 24.10.2008.
Таким образом, суд апелляционной инстанции обоснованно счел, что данное соглашение не может быть признано заключенным, а потому ссылка на него несостоятельна.
Аргумент заявителя о существенном завышении размера начисленной по кредитам задолженности не принимается во внимание, ибо направлен на переоценку установленных судом обстоятельств, исследованных доказательств и сделанных на их основе выводов, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Оснований для отмены обжалуемых судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется.
Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой и апелляционной инстанций не допущено.
В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по кассационной жалобе относятся на заявителя.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа
решение Арбитражного суда Владимирской области от 31.07.2013 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 25.10.2013 по делу N А11-4184/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Роман Анны Михайловны - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА ОТ 11.02.2014 ПО ДЕЛУ N А11-4184/2012
Разделы:Дарение недвижимости; Сделки с недвижимостью; Ипотечный кредит; Банковские операции; Банковский кредит
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 февраля 2014 г. по делу N А11-4184/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 06.02.2014.
Полный текст постановления изготовлен 11.02.2014.
Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:
председательствующего Чернышова Д.В.,
судей Голубевой О.Н., Кислицына Е.Г.
при участии представителя
от истца: Репина И.В. (доверенность от 27.01.2014)
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ответчика -
индивидуального предпринимателя Роман Анны Михайловны
на решение Арбитражного суда Владимирской области от 31.07.2013,
принятое судьей Холминой И.Ю., и
на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 25.10.2013,
принятое судьями Назаровой Н.А., Родиной Т.С., Тарасовой Т.А.,
по делу N А11-4184/2012
по иску общества с ограниченной ответственностью "Владимирский промышленный банк"
к индивидуальному предпринимателю Роман Светлане Григорьевне,
индивидуальному предпринимателю Роман Анне Михайловне,
открытому акционерному обществу "Балтийский Инвестиционный Банк"
- - о признании за обществом с ограниченной ответственностью "Владимирский промышленный банк" с 29.08.2007 права залога нежилого здания, расположенного по адресу: город Владимир, улица Чайковского, дом 21а, общей площадью 1387,4 квадратного метра (кадастровый (или условный) номер 33:22:011219:2:17:401:002:000123500 литера А) и земельного участка площадью 725 квадратных метров (кадастровый (или условный) номер 33:22:11219:2) в соответствии с условиями договора залога к кредитному договору от 21.08.2007 N 4059;
- - о признании недействительным договора дарения нежилого здания, расположенного по адресу: город Владимир, улица Чайковского, дом 21а, и земельного участка площадью 725 квадратных метров, заключенного между Роман Светланой Григорьевной и Роман Анной Михайловной 03.08.2011;
- - о применении последствий недействительности договора дарения, заключенного между Роман Светланой Григорьевной и Роман Анной Михайловной 03.08.2011: обязать Роман Анну Михайловну возвратить Роман Светлане Григорьевне полученное по сделке имущество, а именно: нежилое здание, расположенное по адресу: город Владимир, улица Чайковского, дом 21-А, общей площадью 1387,4 квадратного метра (кадастровый (или условный) номер 33:22:011219:2:17:401:002:000123500 литера А), и земельный участок площадью 725 квадратных метров (кадастровый (или условный) номер 33:22:11219:2);
- - о признании недействительным договора о залоге недвижимого имущества (ипотеки) от 23.12.2011 N 4931-0124, заключенного между открытым акционерным обществом "Балтийский инвестиционный банк" и Роман Анной Михайловной;
- - о признании права залога нежилого здания, расположенного по адресу: город Владимир, улица Чайковского, дом 21а, общей площадью 1387,4 квадратного метра (кадастровый (или условный) номер 33:22:011219:2:17:401:002:000123500 литера А), и земельного участка площадью 725 квадратных метров (кадастровый (или условный) номер 33:22:11219:2), зарегистрировано за открытым акционерным обществом "Балтийский инвестиционный банк" (регистрация от 26.12.2011 N 33-33-01/088/2011-103), отсутствующим;
- - об обращении взыскания на заложенное по договору залога от 21.08.2007 недвижимое имущество, а именно: нежилое здание, расположенное по адресу: город Владимир, улица Чайковского, дом 21а, общей площадью 1387,4 квадратного метра (кадастровый (или условный) номер 33:22:011219:2:17:401:002:000123500 литера А), и земельный участок площадью 725 квадратных метров (кадастровый (или условный) номер 33:22:11219:2), об установлении начальной продажной цены заложенного имущества в размере 34 800 000 рублей,
третьи лица - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области, общество с ограниченной ответственностью "ЕВРО ОКНА плюс", открытое акционерное общество "Завод "Автоприбор", общество с ограниченной ответственностью "Стройагродор", общество с ограниченной ответственностью "ЕВРО ОТДЕЛКА",
и
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Владимирский промышленный банк" (далее - ООО "Владпромбанк") обратилось в Арбитражный суд Владимирской области с иском к индивидуальному предпринимателю Роман Светлане Григорьевне (далее - Предприниматель-1), индивидуальному предпринимателю Роман Анне Михайловне (далее - Предприниматель-2) и открытому акционерному обществу "Балтийский Инвестиционный Банк" (далее - ОАО "БАЛТИНВЕСТБАНК") со следующими требованиями:
1) о признании за обществом с ограниченной ответственностью "Владимирский промышленный банк" с 29.08.2007 права залога нежилого здания, расположенного по адресу: город Владимир, улица Чайковского, дом 21а, общей площадью 1387,4 квадратного метра (кадастровый (или условный) номер 33:22:011219:2:17:401:002:000123500 литера А), и земельного участка площадью 725 квадратных метров (кадастровый (или условный) номер 33:22:11219:2) в соответствии с условиями договора залога к кредитному договору от 21.08.2007 N 4059;
2) о признании недействительным договора дарения нежилого здания, расположенного по адресу: город Владимир, улица Чайковского, дом 21а, и земельного участка площадью 725 квадратных метров, заключенного между Роман Светланой Григорьевной и Роман Анной Михайловной 03.08.2011;
3) о применении последствий недействительности договора дарения, заключенного между Роман Светланой Григорьевной и Роман Анной Михайловной 03.08.2011: обязать Роман Анну Михайловну возвратить Роман Светлане Григорьевне полученное по сделке имущество, а именно нежилое здание, расположенное по адресу: город Владимир, улица Чайковского, дом 21а, общей площадью 1387,4 квадратного метра (кадастровый (или условный) номер 33:22:011219:2:17:401:002:000123500 литера А), и земельный участок площадью 725 квадратных метров (кадастровый (или условный) номер 33:22:11219:2);
4) о признании недействительным договора о залоге недвижимого имущества (ипотеки) от 23.12.2011 N 4931-0124, заключенного между открытым акционерным обществом "Балтийский инвестиционный банк" и Роман Анной Михайловной;
5) о признании права залога нежилого здания, расположенного по адресу: город Владимир, улица Чайковского, дом 21-А, общей площадью 1387,4 квадратного метра (кадастровый (или условный) номер 33:22:011219:2:17:401:002:000123500 литера А), и земельного участка площадью 725 квадратных метров (кадастровый (или условный) номер 33:22:11219:2), зарегистрировано за открытым акционерным обществом "Балтийский инвестиционный банк" (регистрация от 26.12.2011 N 33-33-01/088/2011-103), отсутствующим;
6) об обращении взыскания на заложенное по договору залога от 21.08.2007 недвижимое имущество, а именно: нежилое здание, расположенное по адресу: город Владимир, улица Чайковского, дом 21а, общей площадью 1387,4 квадратного метра (кадастровый (или условный) номер 33:22:011219:2:17:401:002:000123500 литера А), и земельный участок площадью 725 квадратных метров (кадастровый (или условный) номер 33:22:11219:2), об установлении начальной продажной цены заложенного имущества в размере 34 800 000 рублей.
Исковые требования основаны на статьях 12, 309, 310, 342, 351 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьях 34, 37 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и мотивированы ненадлежащим исполнением заемщиком принятых на себя обязательств по возврату кредита, в обеспечение исполнения которых ответчиком передано имущество.
В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области (далее - Управление Росреестра), общество с ограниченной ответственностью "ЕВРО ОКНА плюс" (далее - ООО "ЕВРО ОКНА плюс"), открытое акционерное общество "Завод "Автоприбор" (далее - ОАО "Завод "Автоприбор"), общество с ограниченной ответственностью "Стройагродор" (далее - ООО "Стройагродор") и общество с ограниченной ответственностью "ЕВРО ОТДЕЛКА".
В ходе судебного разбирательства истец, неоднократно уточняя исковые требования, отказался от иска к Предпринимателю-1 и от требований о признании недействительным и о применении последствий недействительности договора дарения нежилого здания, расположенного по адресу: город Владимир, улица Чайковского, дом 21а, общей площадью 1387,4 квадратного метра (кадастровый (или условный) номер 33:22:011219:2:17:401:002:000123500 литера А), и земельного участка площадью 725 квадратных метров (кадастровый (или условный) номер 33:22:11219:2), заключенного между Предпринимателем-1 и Предпринимателем-2 03.08.2011. В окончательном варианте истец просил удовлетворить следующие требования:
1) о признании за ООО "Владпромбанк" права залога с 29.08.2007 нежилого здания, расположенного по адресу: город Владимир, улица Чайковского, дом 21а, общей площадью 1387,4 квадратного метра (кадастровый (или условный номер) 33:22:011219:2:17:401:002:000123500 литера А), и земельного участка площадью 725 квадратных метров (кадастровый (или условный) номер 33:22:11219:2) в соответствии с условиями договора залога к кредитному договору от 21.08.2007 N 4059;
2) о признании недействительным договора о залоге недвижимого имущества (ипотеки) от 23.12.2011 N 4931-0124, заключенного между ОАО "БАЛТИНВЕСТБАНК" и Предпринимателем-2;
3) о признании права залога нежилого здания, расположенного по адресу: город Владимир, улица Чайковского, дом 21а, общей площадью 1387,4 квадратного метра (кадастровый (или условный) номер 33:22:011219:2:17:401:002:000123500 литера А), и земельного участка площадью 725 квадратных метров (кадастровый (или условный) номер 33:22:11219:2), зарегистрированного за ОАО "БАЛТИНВЕСТБАНК" (регистрация от 26.12.2011 N 33-33-01/088/2011-103), отсутствующим;
4) об обращении взыскания на заложенное по договору залога от 21.08.2007 недвижимое имущество, а именно: нежилое здание, расположенное по адресу: город Владимир, улица Чайковского, дом 21а, общей площадью 1387,4 квадратного метра (кадастровый (или условный) номер 33:22:011219:2:17:401:002:000123500 литера А), и земельный участок площадью 725 квадратных метров (кадастровый (или условный) номер 33:22:11219:2), об установлении начальной продажной цены заложенного имущества в размере 76 352 000 рублей с целью его реализации на публичных торгах.
Решением Арбитражного суда Владимирской области от 31.07.2013, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 25.10.2013, в отношении Предпринимателя-1, а также по требованиям ООО "Владпромбанк" о признании недействительным и о применении последствий недействительности договора дарения нежилого здания, расположенного по адресу: город Владимир, улица Чайковского, дом 21а, общей площадью 1387,4 квадратного метра (кадастровый (или условный) номер 33:22:011219:2:17:401:002:000123500 литера А), и земельного участка площадью 725 квадратных метров (кадастровый (или условный) номер 33:22:11219:2), заключенного между Роман С.Г. и Роман А.М. 03.08.2011, производство по делу прекращено; за ООО "Владпромбанк" признано право залога с 29.08.2007 нежилого здания, расположенного по адресу: город Владимир, улица Чайковского, дом 21а, общей площадью 1387,4 квадратного метра (кадастровый (или условный номер) 33:22:011219:2:17:401:002:000123500 литера А), и земельного участка площадью 725 квадратных метров (кадастровый (или условный) номер 33:22:11219:2) в соответствии с условиями договора залога к кредитному договору от 21.08.2007 N 4059; в счет погашения задолженности ООО "ЕВРО ОКНА плюс" по кредитным договорам от 17.08.2007 N 4059 и от 23.03.2008 N 4573 в размере 73 038 259 рублей 64 копеек обращено взыскание в пользу ООО "Владпромбанк" на недвижимое имущество, принадлежащее Роман А.М., заложенное по договору залога от 21.08.2007, а именно: нежилое здание, расположенное по адресу: город Владимир, улица Чайковского, дом 21-А, общей площадью 1387,4 квадратного метра (кадастровый (или условный) номер 33:22:011219:2:17:401:002:000123500 литера А), и земельный участок площадью 725 квадратных метров (кадастровый (или условный) номер 33:22:11219:2); установлена начальная продажная цена заложенного имущества при его реализации на публичных торгах в размере 66 152 000 рублей, в том числе нежилого здания, расположенного по адресу: город Владимир, улица Чайковского, дом 21а, общей площадью 1387,4 квадратного метра (кадастровый (или условный) номер 33:22:011219:2:17:401:002:000123500 литера А), в размере 55 735 200 рублей, земельного участка площадью 725 квадратных метров (кадастровый (или условный) номер 33:22:11219:2) в размере 10 416 800 рублей; взыскано с Роман А.М. в пользу ООО "Владпромбанк" 6000 рублей в счет возмещения расходов по уплате государственной пошлины; в остальной части в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с решением и постановлением, Предприниматель-2 обратился в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить названные судебные акты вследствие неполного выяснения обстоятельств, имеющих значение для дела, и нарушения норм материального права.
Основные доводы заявителя сводятся к следующему. Размер начисленной по кредитам задолженности существенно завышен истцом. В деле имеются возражения от 09.04.2013 и контррасчет по состоянию на 09.04.2013, в которых приведена общая сумма задолженности ООО "ЕВРО ОКНА плюс" перед истцом в размере 7 123 049 рублей 83 копеек. С учетом вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Владимирской области от 30.01.2013 по делу N А11-6339/2012 эта сумма увеличилась до 38 246 189 рублей 29 копеек, но все равно отличается от суммы, приведенной в расчете истца и в судебном решении.
Суд не дал оценки представленному ответчиком соглашению о расторжении дополнительного соглашения от 24.10.2008 к договору об ипотеке от 21.08.2007, подписанному истцом, ответчиком и заверенному нотариусом города Москвы Н.Э. Гуменюк 14.06.2010, хотя данное соглашение явилось основанием для исключения из ЕГРП записи об ипотеке в отношении ООО "Владпромбанк", а не "технической ошибкой" регистратора.
Не соответствует материалам дела, а также фактическим обстоятельствам вывод суда о том, что на основании решения Ленинского районного суда города Владимира от 30.05.2011 по делу N 2-1486/2011 Управление Росреестра 26.07.2011 прекратило запись в ЕГРП об ипотеке N 33-33-01/041/2007-617 в отношении ОАО "Завод "Автоприбор" и ООО "Владпромбанк".
ООО "Владпромбанк" в отзыве на кассационную жалобу и в судебном заседании не согласилось с доводами заявителя и просило оставить решение и постановление без изменения.
Представитель ОАО "БАЛТИНВЕСТБАНК" в отзыве на кассационную жалобу оставил принятие судебного акта по настоящему делу на усмотрение суда кассационной инстанции.
При надлежащем извещении о времени и месте судебного разбирательства явку в судебное заседание обеспечил истец.
Законность решения Арбитражного суда Владимирской области и постановления Первого арбитражного апелляционного суда проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном статьями 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы и отзывы на нее и заслушав представителя истца, окружной суд не нашел оснований для отмены обжалуемых судебных актов в силу следующего.
Как видно из документов и установил суд, ООО "Владпромбанк" (кредитор) и ООО "ЕВРО ОКНА плюс" (заемщик) заключили следующие договоры:
- - кредитный договор от 17.08.2007 N 4059, по которому кредитор обязался предоставить заемщику кредит в сумме 30 000 000 рублей на пополнение оборотных средств на срок до 16.08.2010, а заемщик обязался возвратить полученный кредит и уплатить проценты за пользование им по ставке 15,5 процента годовых в сроки и в порядке, установленные кредитным договором;
- - кредитный договор от 26.03.2008 N 4573, согласно которому банк обязался предоставить заемщику кредит в сумме 17 000 000 рублей на пополнение оборотных средств на срок до 25.03.2009, а заемщик обязался возвратить полученный кредит и уплатить проценты за пользование им по ставке 17,8 процента годовых в сроки и в порядке, установленные кредитным договором (пункты 1.1, 1.2, 2.1 и 3.1 договора).
Договоры содержат аналогичные условия.
Согласно пункту 2.2 кредитных договоров погашение кредита осуществляется в соответствии с графиком, указанным в приложении N 1.
Дополнительным соглашением от 21.10.2008 N 3 к кредитному договору от 17.08.2007 N 4059 процентная ставка по кредиту увеличена до 23 процентов, изменен график погашения задолженности.
В пункте 3.3 кредитных договоров предусмотрено, что в случае образования просроченной задолженности по основному долгу заемщика кредитор выносит задолженность на счет просроченных ссуд с начислением процентов в размере удвоенной ставки, указанной в пункте 3.1. С просроченной задолженности по процентам кредитор имеет право на получение от заемщика неустойки в размере одного процента от суммы просроченной задолженности за каждый календарный день просрочки.
Проценты на сумму кредита начисляются банком на остаток задолженности по основному долгу, учитываемой на ссудном счете заемщика на начало операционного дня. Уплата процентов за пользование кредитом осуществляется ежемесячно до последнего рабочего дня текущего месяца.
При этом кредитору предоставляется право списывать в безакцептном порядке проценты с даты их начисления (пункт 7.4 кредитного договора).
В счет обеспечения надлежащего исполнения обязательств по кредитным договорам ООО "Владпромбанк" (залогодержатель) и Предприниматель-1 (залогодатель) заключили договор от 21.08.2007 об ипотеке (залоге недвижимости) на земельный участок общей площадью 725 квадратных метров, кадастровый N 33:22:1 1 219:0002, и на нежилое здание общей площадью 1411,5 квадратного метра, расположенные по адресу: город Владимир, улица Чайковского, дом 21а (в ЕГРП внесена запись N 33-33-01/041/2007-617 о государственной регистрации сделки).
В обеспечение исполнения обязательств по кредитным договорам от 17.08.2007 N 4059, от 26.12.2007 N 4406 и от 26.03.2008 N 4573 стороны заключили дополнительные соглашения от 15.11.2007, 07.08 и 31.10.2008, которые представили на государственную регистрацию, в связи с чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесены записи N 33-33-01/079/2007-361, 33-33-01/031/2008244 и 33-33-01/064/2008-700 соответственно.
ОАО "Завод "Автоприбор" (поручитель) и ООО "Владпромбанк" (кредитор) в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору от 26.03.2008 N 4573 заключили договор поручительства от 26.03.2008.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Владимирской области от 09.03.2010 по делу N А11-14434/2009 с ООО "ЕВРО ОКНА плюс" в пользу ООО "Владпромбанк" по кредитному договору от 26.03.2008 N 4573 взыскана задолженность по кредиту в сумме 11 600 000 рублей.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Владимирской области от 15.12.2010 по делу N А11-6731/2010 с ООО "ЕВРО ОКНА плюс" в пользу ООО "Владпромбанк" по кредитному договору от 26.03.2008 N 4573 взыскано 1 380 304 рубля 66 копеек просроченных процентов, 145 521 рубль 10 копеек текущих процентов и 200 000 рублей пеней за просрочку уплаты процентов.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Владимирской области от 08.09.2011 по делу N А11-14752/2009 с ООО "ЕВРО ОКНА плюс" в пользу ООО "Владпромбанк" по кредитному договору от 17.08.2007 N 4059 взыскано 22 800 000 рублей основного долга, 3 477 419 рублей 17 копеек просроченных процентов и 775 824 рубля 66 копеек текущих процентов.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Владимирской области от 30.01.2013 по делу N А11-6339/2012 с ООО "ЕВРО ОКНА плюс" в пользу ООО "Владпромбанк" по кредитному договору от 17.08.2007 N 4059 взысканы проценты за пользование кредитом в размере 4 653 698 рублей 63 копеек, повышенные проценты в размере 14 277 350 рублей 10 копеек, пени в размере 10 000 000 рублей; по кредитному договору от 23.03.2008 N 4573 проценты за пользование кредитом в размере 65 342 рублей 47 копеек, повышенные проценты в размере 1 876 748 рублей 26 копеек и пени в размере 250 000 рублей.
По сведениям истца, непогашенная задолженность ООО "ЕВРО ОКНА плюс" перед ООО "Владпромбанк", взысканная по названным судебным актам, составляет в настоящее время 62 041 585 рублей 39 копеек.
По кредитному договору от 17.08.2007 N 4059 истец с 22.10.2010 по 31.03.2013 начислил 10 572 775 рублей 93 копейки процентов и пеней; по кредитному договору от 23.03.2008 N 4573 с 24.08.2010 по 31.03.2013 истец начислил 423 898 рублей 32 копейки.
Всего долг заемщика ООО "ЕВРО ОКНА плюс", по данным ООО "Владпромбанк", составляет 73 038 259 рублей 64 копейки.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Владимирской области от 09.03.2010 по делу N А11-14434/2009 с ОАО "Завод "Автоприбор" и ООО "ЕВРО ОКНА плюс" в солидарном порядке взысканы 9 800 000 рублей в счет погашения кредита и 58 715 рублей 52 копейки в качестве возмещения судебных расходов.
Вследствие частичного исполнения обязательств по договору поручительства и переходом в силу закона к ОАО "Завод "Автоприбор" прав кредитора и залогодержателя в отношении спорного заложенного имущества в исполненной части на основании заявления ОАО "Завод "Автоприбор" Управлением Росреестра 05.10.2010 внесена запись об ипотеке указанных объектов недвижимости в пользу поручителя.
Решением от 02.11.2010 по делу N 2-2685/2010 Ленинский районный суд города Владимира удовлетворил требования ОАО "Завод "Автоприбор" по взысканию с ООО "ЕВРО ОКНА плюс" денежных средств по кредитному договору от 26.03.2008 N 4573 в размере 9 800 000 рублей, убытков в размере 58 715 рублей 52 копеек, взыскание обращено на земельный участок и расположенное на нем нежилое здание по адресу: город Владимир, улица Чайковского, дом 21а, принадлежащие Предпринимателю-1.
Вступившим в законную силу решением Ленинского районного суда города Владимира от 30.05.2011 по делу N 2-1486/11 ОАО "Завод "Автоприбор" признано утратившим право залогодержателя в связи с фактическим погашением взысканной задолженности; обременение в виде ипотеки по кредитному договору от 26.03.2008 N 4573 признано отсутствующим.
Управление Росреестра 26.07.2011 прекратило запись в ЕГРП об ипотеке N 33-33-01/041/2007-617 в отношении ОАО "Завод "Автоприбор" и ООО "Владпромбанк".
Предприниматель-1 и Предприниматель-2 заключили договор от 03.08.2011 дарения недвижимого имущества, по условиям которого Предприниматель-1 безвозмездно передает Предпринимателю-2 земельный участок площадью 725 квадратных метров с кадастровым номером 33:22112190002 и нежилое пятиэтажное здание общей площадью 1411,5 квадратных метра с кадастровым номером 33:22:00000:000:12350/1:1021а/А, расположенные по адресу: город Владимир, улица Чайковского, дом 21а. Переход права собственности к Предпринимателю-2 зарегистрирован в установленном законом порядке (свидетельства о государственной регистрации права от 09.08.2011 серии 33 АЛ N 286377 и 189838).
ОАО "БАЛТИНВЕСТБАНК" (кредитор) и ООО "ЕВРО ОТДЕЛКА" (заемщик) заключили кредитный договор от 23.12.2011 N 49110124 о предоставлении кредита в сумме 10 000 000 рублей на срок до 21.12.2012.
В обеспечение исполнения данного кредитного договора Предприниматель-2 передал в залог ОАО "БАЛТИНВЕСТБАНК" принадлежащее ему на праве собственности недвижимое имущество (нежилое здание и земельный участок) по договору залога недвижимого имущества от 23.12.2011 N 4931-0124.
На основании обращения ООО "Владпромбанк" о неправомерном прекращении в отношении него записи об ипотеке N 33-33-01/041/2007-617 Управление Росреестра 06.02.2012 восстановило в ЕГРП упомянутую запись, сообщив заявителю, что прекращение записи произошло вследствие технической ошибки.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Владимирской области по делу N А11-2387/2012 в иске ОАО "БАЛТИНВЕСТБАНК" о признании незаконными действий Управления Росреестра по исправлению технической ошибки отказано.
Истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском, посчитав, что передача права собственности на названные объекты недвижимого имущества, заключение договора последующего залога совершены с нарушением норм действующего законодательства, а также условий предшествующего договора залога этого недвижимого имущества (ипотеки), заключенного 21.08.2007 между ООО "Владпромбанк" и Предпринимателем-1, ссылается на наличие непогашенной задолженности по кредиту, обеспеченному залоговым имуществом.
Проанализировав в совокупности представленные в дело доказательства и установив, что на момент заключения и государственной регистрации договора о залоге недвижимого имущества (ипотеки) от 23.12.2011 N 4931-0124 с ОАО "БАЛТИНВЕСТБАНК" правообладателем на объекты недвижимости являлся Предприниматель-2, а не Предприниматель-1, заключивший ранее договор о залоге с ООО "Владпромбанк"; запись об обременении недвижимого имущества предшествующим залогом в пользу ООО "Владпромбанк" в ЕГРП отсутствовала, а истец не представил безусловных и неопровержимых доказательств того, что последующий залог в пользу ОАО "БАЛТИНВЕСТБАНК" нарушает его права и законные интересы, суд правомерно не нашел оснований для признания упомянутого договора залога, заключенного между ОАО "БАЛТИНВЕСТБАНК" и Предпринимателем-2, недействительным, а последующее право залога, зарегистрированное за ОАО "БАЛТИНВЕСТБАНК" (регистрация от 26.12.2011 N 33-33-01/088/2011-103), - отсутствующим. Каких-либо доводов, относительно законности и обоснованности принятых судебных актов в данной части, кассационная жалоба не содержит.
С учетом имеющихся в деле документов суд не усмотрел оснований для отказа в признании за ООО "Владпромбанк" права залога с 29.08.2007 нежилого здания, расположенного по адресу: город Владимир, улица Чайковского, дом 21а, общей площадью 1387,4 квадратного метра (кадастровый (или условный номер) 33:22:011219:2:17:401:002:000123500 литера А), и земельного участка площадью 725 квадратных метров (кадастровый (или условный) номер 33:22:11219:2) в соответствии с условиями договора залога от 21.08.2007 к кредитному договору от 17.08.2007 N 4059. Суд кассационной инстанции счел, что данное требование удовлетворено судом правильно.
Согласно статье 348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.
Вопросы, разрешаемые судом при рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество, определены в статье 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
Принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика (пункт 4 части 2 статьи 54 указанного Закона).
Для определения рыночной стоимости заложенного имущества арбитражным судом определением от 27.09.2012 назначена судебная экспертиза, определением суда от 18.04.2013 назначена повторная судебная экспертиза.
Согласно экспертному заключению от 27.05.2013 N 131/18 общая рыночная стоимость заложенного имущества составила 82 690 000 рублей, в том числе здания - 69 669 000 рублей и земельного участка - 13 021 000 рубль (с учетом НДС).
Вследствие отсутствия доказательств оплаты задолженности ООО "ЕВРО ОКНА плюс" по кредитным обязательствам суд обоснованно удовлетворил требование истца об обращении взыскания на заложенное имущество, установив его начальную продажную стоимость с учетом экспертного заключения в размере 80 процентов его рыночной стоимости.
Довод заявителя о том, что суд не дал оценки представленному ответчиком соглашению о расторжении дополнительного соглашения от 24.10.2008 к договору об ипотеке от 21.08.2007, подписанному истцом, ответчиком и заверенному нотариусом города Москвы Н.Э. Гуменюк 14.06.2010, отклоняется в силу следующего.
В соответствии с пунктом 2 статьи 10 Закона об ипотеке договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации. Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.
Данные требования предъявляются и к соглашению, изменяющему условия договора об ипотеке.
В материалах дела отсутствуют сведения о государственной регистрации соглашения о расторжении дополнительного соглашения от 24.10.2008.
Таким образом, суд апелляционной инстанции обоснованно счел, что данное соглашение не может быть признано заключенным, а потому ссылка на него несостоятельна.
Аргумент заявителя о существенном завышении размера начисленной по кредитам задолженности не принимается во внимание, ибо направлен на переоценку установленных судом обстоятельств, исследованных доказательств и сделанных на их основе выводов, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Оснований для отмены обжалуемых судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется.
Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой и апелляционной инстанций не допущено.
В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по кассационной жалобе относятся на заявителя.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Владимирской области от 31.07.2013 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 25.10.2013 по делу N А11-4184/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Роман Анны Михайловны - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
Д.В.ЧЕРНЫШОВ
Д.В.ЧЕРНЫШОВ
Судьи
О.Н.ГОЛУБЕВА
Е.Г.КИСЛИЦЫН
О.Н.ГОЛУБЕВА
Е.Г.КИСЛИЦЫН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)