Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 01 апреля 2015 года
Постановление в полном объеме изготовлено 08 апреля 2015 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ушаковой И.В.,
судей Поротикова А.И.,
Щербатых Е.Ю.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Труновой Т.В.,
при участии:
от открытого акционерного общества "Беловское": Гаркавенко А.Н., представитель по доверенности от 18.06.2013,
от общества с ограниченной ответственностью "Светлана": Болгова Е.А., представителя по доверенности от 22.07.2014; Терехова А.Н., представителя по доверенности от 22.07.2014,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Беловское" (ОГРН 1024600783041, ИНН 4601000098) на решение Арбитражного суда Курской области от 03.02.2015 по делу N А35-10411/2014 (судья Масютина Н.С.) по иску открытого акционерного общества "Беловское" (ОГРН 1024600783041, ИНН 4601000098) к обществу с ограниченной ответственностью "Светлана" (ОГРН 1064623008152, ИНН 4601004832) о расторжении договора,
установил:
открытое акционерное общество "Беловское" (далее - ОАО "Беловское", истец) обратилось в Арбитражный суд Курской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Светлана" (далее - ООО "Светлана", ответчик) о расторжении договора аренды N б/н от 21.05.2012 нежилого помещения, расположенного по адресу: Курская область, Беловский район, сл. Белая, ул. 1-Мая, д. 2а, о расторжении договора аренды N б/н от 21.05.2012 нежилого помещения, расположенного по адресу: Курская область, Беловский район, сл. Белая, пл. Советская, д. 49, и о взыскании задолженности по оплате электроэнергии за май, июнь и июль 2014 г. в сумме 101 150 руб. 49 коп. (дело N А35-9007/2014).
Определением от 25.11.2014 выделены в отдельное производство исковые требования открытого акционерного общества "Беловское" к обществу с ограниченной ответственностью "Светлана" о расторжении договора аренды N б/н от 21.05.2012 нежилого помещения, расположенного по адресу: Курская область, Беловский район, сл. Белая, ул. 1-Мая, д. 2а, с присвоением делу N А35-10410/2014, и исковые требования открытого акционерного общества "Беловское" к обществу с ограниченной ответственностью "Светлана" о расторжении договора аренды N б/н от 21.05.2012 нежилого помещения, расположенного по адресу: Курская область, Беловский район, сл. Белая, пл. Советская, д. 49, с присвоением делу N А35-10411/2014.
Предметом рассмотрения в рамках настоящего дела является расторжение договора аренды N б/н от 21.05.2012 нежилого помещения, расположенного по адресу: Курская область, Беловский район, сл. Белая, пл. Советская, д. 49.
Решением Арбитражного суда Курской области от 03.02.2015 в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, ОАО "Беловское" обратилось в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просило отменить обжалуемое решение и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.
В обоснование доводов апелляционной жалобы заявитель указывает, что в договоре аренды предусмотрен запрет на перепланировку помещения без согласия арендодателя и право арендатора расторгнуть договор при нарушении арендатором данного условия. В связи с этим, по мнению заявителя, условие о запрете перепланировки помещения является существенным условием договора.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ОАО "Беловское" поддержал доводы апелляционной жалобы, считая обжалуемое решение незаконным и необоснованным, полагая, что оно принято с нарушением норм материального и процессуального права, а также при неполном выяснении обстоятельств дела, просил суд его отменить и принять по делу новый судебный акт.
Представители ООО "Светлана" против доводов апелляционной жалобы возражали, считая обжалуемое решение законным и обоснованным, принятым при соблюдении норм материального и процессуального права, просили обжалуемое решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса РФ, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения представителей сторон, считает необходимым решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Из материалов дела усматривается, что 21.05.2012 между ОАО "Беловское" (арендодатель) и ООО "Светлана" (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения (далее - договор).
В соответствии с пунктом 1.1. договора арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилое торговое здание магазина, Литер Б, б. Этажность: 1, общая площадь 364,8 кв. м, в том числе торговой площади 65 кв. м, инвентарный номер 38:202:002:000001660, расположенное по адресу: Курская область, Беловский район, сл. Белая, пл. Советская, д. 49.
Объект принадлежит арендодателю на праве собственности на основании решения Арбитражного суда Курской области по делу N А35-5957/2009 от 11.11.2009, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серия 46 АЖ N 050226 от 25.02.2010 (пункт 1.2. договора).
Согласно пункту 1.1. акта приема-передачи нежилого помещения от 21.05.2012 арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду для использования под магазин здание магазина, назначение: торговое, площадь: общая 364,8 кв. м. Инвентарный номер 38:202:002:000001660. Литер Б, б, этажность: 1, расположенное по адресу: Курская область, Беловский район, сл. Белая, пл. Советская, д. 49, согласно договору аренды нежилого помещения от 21.05.2012.
Договор действует с 21.05.2012 по 20.05.2027 (пункт 2.1. договора).
Пунктом 3.2.1. договора предусмотрено право арендодателя войти в арендуемый объект с целью его осмотра на предмет соблюдения условий его эксплуатации и использования в соответствии с настоящим договором и действующим законодательством.
Как пояснил истец, 19.05.2014 комиссией в составе Пискунова В.Н., Бабичева С.В., Палакян М.Р., действующей на основании приказа N 19 от 19.05.2014, произведен осмотр предоставленного в аренду помещения.
В ходе осмотра комиссией были обнаружены перепланировка помещения и образование новых комнат.
23.09.2014 ОАО "Беловское" направило в адрес ООО "Светлана" претензию N 460 о расторжении договора аренды и об оплате задолженности за электроэнергию за май, июнь и июль 2014.
Письмом N 77 от 03.10.2014 ООО "Светлана" сообщило истцу о том, что сумма задолженности полностью погашена, а также сослалось на отсутствие доказательств факта реконструкции и перепланировки арендуемого объекта, в связи с чем законных оснований для расторжения договора, по мнению арендатора, не имеется.
Ссылаясь на то, что ООО "Светлана" произвело реконструкцию арендуемого объекта без согласования с арендодателем, существенно нарушив тем самым условия договора аренды, истец обратился в Арбитражный суд Курской области с рассматриваемым иском.
Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим кодексом.
Согласно пункту 1 статьи 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
В соответствии с пунктом 1 статьи 11 Гражданского кодекса РФ арбитражные суды осуществляют защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав.
Статьей 12 Гражданского кодекса РФ предусмотрены определенные способы защиты гражданских прав. Условиями предоставления судебной защиты лицу, обратившемуся в суд с рассматриваемым требованием, являются установление наличия у истца принадлежащего ему субъективного материального права потребовать исполнения определенного обязательства от ответчика, наличия у ответчика обязанности исполнить это обязательство и факта его неисполнения последним.
В соответствии со статьей 307 Гражданского кодекса РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в Гражданском кодексе РФ.
В силу требований статей 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В рассматриваемом случае отношения сторон урегулированы договором аренды нежилого помещения от 21.05.2012.
Статьей 606 Гражданского кодекса РФ установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пунктам 1, 3 статьи 615 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
В силу статей 421, 422 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Пунктом 3.3.9. договора установлено, что арендатор обязан не производить на объекте без письменного разрешения арендодателя прокладок скрытых и открытых проводок и коммуникаций, перепланировок и переоборудования.
Пунктом 6.4. договора предусмотрено, что арендодатель вправе отказаться от исполнения договора и расторгнуть его в одностороннем порядке в случае реконструкции и перепланировки арендатором объекта или части без согласования с арендодателем и соответствующими органами, уполномоченными давать разрешение на реконструкцию или перепланировку. Договор может быть расторгнут судом по заявлению арендодателя и арендатора в случаях неисполнения сторонами условий настоящего договора.
В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса РФ, расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса РФ).
В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ.
При этом, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения обязательства в разумный срок (абзац 3 статьи 619 Гражданского кодекса РФ).
Таким образом, в силу части третьей статьи 619 Гражданского кодекса РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
При этом, по смыслу части третьей статьи 619 Гражданского кодекса РФ, право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. На данное обстоятельство указано в пункте 29 Информационного письма ВАС РФ от 11.01.2002 N 66. Доказательства соблюдения досудебного порядка урегулирования спора истцом подтверждается материалами дела.
Из содержания искового заявления, апелляционной жалобы усматривается, что ОАО "Беловское" в качестве оснований для досрочного расторжения договора аренды указано следующее обстоятельство: ответчик в нарушение пункта 3.3.9 договора произвел перепланировку арендуемого имущества. При этом истец в обоснование заявленных требований не указывает на то, в каком именно году имели место такие нарушения.
Исследуя вопрос о проведении без разрешения арендодателя перепланировки арендуемого помещения, арбитражным судом первой инстанции на основании имеющихся в материалах дела документов, пояснений участников процесса, было установлено, что в ходе обследования арендованного помещения ОАО "Беловское" были обнаружены перепланировка помещения и образование новых комнат.
28.07.2014 при проведении инвентаризации ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" в лице Беловского отделения Курского филиала установлены изменение, перепланировка объекта, а именно: в здании магазина, инвентарный N 38:202:002:000001660, расположенном по адресу: Курская область, Беловский район, сл. Белая, пл. Советская, д. 49, общей площадью 364,8 кв. м, помещение N 2 увеличено с площади 59,0 кв. м до 86,8 кв. м за счет уменьшения помещения N 3 с площади 75,4 кв. м до 49,4 кв. м.
Указанные обстоятельства, по мнению истца, подтверждается техническим паспортом от 28.07.2014 и ответом БТИ (исх. б/н, б/д).
Суд первой инстанции, исследовав в совокупности представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ, пришел к правомерному выводу о том, что истцом в порядке, предусмотренном статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ не доказан факт нарушения условий договора аренды нежилого помещения от 21.05.2012.
В акте приема-передачи нежилого помещения от 21.05.2012 указано, что арендатором принято в пользование здание магазина, назначение: торговое, площадь: общая 364,8 кв. м. Инвентарный номер 38:202:002:000001660. Литер Б, б, этажность: 1, расположенное по адресу: Курская область, Беловский район, сл. Белая, пл. Советская, д. 49, согласно договору аренды нежилого помещения от 21.05.2012.
Технический паспорт по состоянию на 02.03.2009, содержание акта приема-передачи помещений от 21.05.2012, а также условия договора аренды от 21.05.2012 не позволяют установить, в каком фактически состоянии было передано нежилое помещение в аренду.
Истцом не были представлены доказательства отсутствия на момент передачи ответчику помещения тех конструктивных элементов, наличие которых на момент осмотра помещения послужило основанием для предъявления требования расторжении договора аренды N б/н от 21.05.2012 нежилого помещения, расположенного по адресу: Курская область, Беловский район, сл. Белая, пл. Советская, д. 49. Документальное подтверждение состояния имущества на момент его передачи в аренду в 2012 году отсутствует.
Технический паспорт (по состоянию на 02.03.2009) не может быть признан судом доказательством состояния помещений на момент передачи их в аренду, поскольку не являлся приложением к спорному договору аренды.
Судом области сделан правильный вывод о том, что поскольку акт приема-передачи помещения по договору аренды не содержит описания технического состояния передаваемого помещения, позволяющего сравнить его с состоянием помещения на момент его осмотра, доводы истца о наличии перепланировки, осуществленной в период действия договора аренды нежилого помещения от 21.05.2012 не нашли своего документального подтверждения.
Кроме того, как установлено судом области и следует из материалов дела, между сторонами ранее были заключены договоры аренды нежилого помещения N 10 от 08.01.2008, N 96 от 10.11.2009, N 81 от 10.11.2010.
Как пояснили представители сторон в ходе рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции, данные договоры заключались сторонами без фактической передачи объекта аренды, т.е. акты не подписывались.
Также, в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ истцом не представлено достаточных доказательств, дающих основание полагать, что перепланировка спорных помещений была осуществлена именно ответчиком после заключения спорного договора аренды.
Представленные в материалы дела справки ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" в лице Беловского отделения Курского филиала и технические паспорта не подтверждают, что перепланировку арендуемого объекта произвел именно ответчик, из данных документов невозможно установить, когда именно осуществлялись указанные работы, в какой период и кем произведены работы по выявленной перепланировке помещения.
В ходе рассмотрения настоящего дела ответчик оспаривал факт осуществления перепланировки в отношении арендованного имущества в период действия договора аренды нежилого помещения от 21.05.2012.
Ссылка ООО "Беловское" на предшествующие договоры аренды нежилого помещения N 10 от 08.01.2008, N 96 от 10.11.2009, N 81 от 10.11.2010, подтверждающие, по мнению истца, непрерывность владения ответчиком арендуемым помещением, поскольку из их содержания не усматривается непрерывность владения ответчиком спорным помещением, была отклонена арбитражным судом области ввиду следующего.
Так, согласно пункту 2.1. договоров N 10 от 08.01.2008, N 96 от 10.11.2009, N 81 от 10.11.2010 срок действия аренды составлял: с 08.01.2008 по 10.01.2009, с 10.11.2009 по 09.11.2010 и с 10.11.2010 по 09.11.2011, соответственно. Оспариваемый договор заключен сторонами 21.05.2012.
Доказательств того, что между сторонами в спорном периоде были заключены иные договоры аренды, в материалы дела не представлены.
Таким образом, поскольку истцом не представлено доказательств нарушения условий договора аренды нежилого помещения от 21.05.2012 арендатором у суда первой инстанции не имелось оснований для удовлетворения требований истца о расторжении данного договора аренды, ни в силу условий договора, ни в силу статей 450, 619 Гражданского кодекса РФ.
С учетом изложенного судебная коллегия не усматривает оснований для отмены или изменения решения арбитражного суда первой инстанции и отклоняет доводы заявителя о незаконности и необоснованности судебного акта.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, по существу направлены на переоценку фактических обстоятельств и представленных доказательств, правильно установленных и оцененных судом первой инстанции, и не могут служить основаниями для отмены принятого решения.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта в порядке части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ, не допущено.
На основании изложенного, обжалуемое решение следует оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ государственная пошлина за рассмотрение апелляционной жалобы относится на заявителя.
Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Курской области от 03.02.2015 по делу N А35-10411/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
И.В.УШАКОВА
Судьи
А.И.ПОРОТИКОВ
Е.Ю.ЩЕРБАТЫХ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 08.04.2015 ПО ДЕЛУ N А35-10411/2014
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 8 апреля 2015 г. по делу N А35-10411/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 01 апреля 2015 года
Постановление в полном объеме изготовлено 08 апреля 2015 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ушаковой И.В.,
судей Поротикова А.И.,
Щербатых Е.Ю.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Труновой Т.В.,
при участии:
от открытого акционерного общества "Беловское": Гаркавенко А.Н., представитель по доверенности от 18.06.2013,
от общества с ограниченной ответственностью "Светлана": Болгова Е.А., представителя по доверенности от 22.07.2014; Терехова А.Н., представителя по доверенности от 22.07.2014,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Беловское" (ОГРН 1024600783041, ИНН 4601000098) на решение Арбитражного суда Курской области от 03.02.2015 по делу N А35-10411/2014 (судья Масютина Н.С.) по иску открытого акционерного общества "Беловское" (ОГРН 1024600783041, ИНН 4601000098) к обществу с ограниченной ответственностью "Светлана" (ОГРН 1064623008152, ИНН 4601004832) о расторжении договора,
установил:
открытое акционерное общество "Беловское" (далее - ОАО "Беловское", истец) обратилось в Арбитражный суд Курской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Светлана" (далее - ООО "Светлана", ответчик) о расторжении договора аренды N б/н от 21.05.2012 нежилого помещения, расположенного по адресу: Курская область, Беловский район, сл. Белая, ул. 1-Мая, д. 2а, о расторжении договора аренды N б/н от 21.05.2012 нежилого помещения, расположенного по адресу: Курская область, Беловский район, сл. Белая, пл. Советская, д. 49, и о взыскании задолженности по оплате электроэнергии за май, июнь и июль 2014 г. в сумме 101 150 руб. 49 коп. (дело N А35-9007/2014).
Определением от 25.11.2014 выделены в отдельное производство исковые требования открытого акционерного общества "Беловское" к обществу с ограниченной ответственностью "Светлана" о расторжении договора аренды N б/н от 21.05.2012 нежилого помещения, расположенного по адресу: Курская область, Беловский район, сл. Белая, ул. 1-Мая, д. 2а, с присвоением делу N А35-10410/2014, и исковые требования открытого акционерного общества "Беловское" к обществу с ограниченной ответственностью "Светлана" о расторжении договора аренды N б/н от 21.05.2012 нежилого помещения, расположенного по адресу: Курская область, Беловский район, сл. Белая, пл. Советская, д. 49, с присвоением делу N А35-10411/2014.
Предметом рассмотрения в рамках настоящего дела является расторжение договора аренды N б/н от 21.05.2012 нежилого помещения, расположенного по адресу: Курская область, Беловский район, сл. Белая, пл. Советская, д. 49.
Решением Арбитражного суда Курской области от 03.02.2015 в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, ОАО "Беловское" обратилось в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просило отменить обжалуемое решение и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.
В обоснование доводов апелляционной жалобы заявитель указывает, что в договоре аренды предусмотрен запрет на перепланировку помещения без согласия арендодателя и право арендатора расторгнуть договор при нарушении арендатором данного условия. В связи с этим, по мнению заявителя, условие о запрете перепланировки помещения является существенным условием договора.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ОАО "Беловское" поддержал доводы апелляционной жалобы, считая обжалуемое решение незаконным и необоснованным, полагая, что оно принято с нарушением норм материального и процессуального права, а также при неполном выяснении обстоятельств дела, просил суд его отменить и принять по делу новый судебный акт.
Представители ООО "Светлана" против доводов апелляционной жалобы возражали, считая обжалуемое решение законным и обоснованным, принятым при соблюдении норм материального и процессуального права, просили обжалуемое решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса РФ, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения представителей сторон, считает необходимым решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Из материалов дела усматривается, что 21.05.2012 между ОАО "Беловское" (арендодатель) и ООО "Светлана" (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения (далее - договор).
В соответствии с пунктом 1.1. договора арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилое торговое здание магазина, Литер Б, б. Этажность: 1, общая площадь 364,8 кв. м, в том числе торговой площади 65 кв. м, инвентарный номер 38:202:002:000001660, расположенное по адресу: Курская область, Беловский район, сл. Белая, пл. Советская, д. 49.
Объект принадлежит арендодателю на праве собственности на основании решения Арбитражного суда Курской области по делу N А35-5957/2009 от 11.11.2009, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серия 46 АЖ N 050226 от 25.02.2010 (пункт 1.2. договора).
Согласно пункту 1.1. акта приема-передачи нежилого помещения от 21.05.2012 арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду для использования под магазин здание магазина, назначение: торговое, площадь: общая 364,8 кв. м. Инвентарный номер 38:202:002:000001660. Литер Б, б, этажность: 1, расположенное по адресу: Курская область, Беловский район, сл. Белая, пл. Советская, д. 49, согласно договору аренды нежилого помещения от 21.05.2012.
Договор действует с 21.05.2012 по 20.05.2027 (пункт 2.1. договора).
Пунктом 3.2.1. договора предусмотрено право арендодателя войти в арендуемый объект с целью его осмотра на предмет соблюдения условий его эксплуатации и использования в соответствии с настоящим договором и действующим законодательством.
Как пояснил истец, 19.05.2014 комиссией в составе Пискунова В.Н., Бабичева С.В., Палакян М.Р., действующей на основании приказа N 19 от 19.05.2014, произведен осмотр предоставленного в аренду помещения.
В ходе осмотра комиссией были обнаружены перепланировка помещения и образование новых комнат.
23.09.2014 ОАО "Беловское" направило в адрес ООО "Светлана" претензию N 460 о расторжении договора аренды и об оплате задолженности за электроэнергию за май, июнь и июль 2014.
Письмом N 77 от 03.10.2014 ООО "Светлана" сообщило истцу о том, что сумма задолженности полностью погашена, а также сослалось на отсутствие доказательств факта реконструкции и перепланировки арендуемого объекта, в связи с чем законных оснований для расторжения договора, по мнению арендатора, не имеется.
Ссылаясь на то, что ООО "Светлана" произвело реконструкцию арендуемого объекта без согласования с арендодателем, существенно нарушив тем самым условия договора аренды, истец обратился в Арбитражный суд Курской области с рассматриваемым иском.
Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим кодексом.
Согласно пункту 1 статьи 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
В соответствии с пунктом 1 статьи 11 Гражданского кодекса РФ арбитражные суды осуществляют защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав.
Статьей 12 Гражданского кодекса РФ предусмотрены определенные способы защиты гражданских прав. Условиями предоставления судебной защиты лицу, обратившемуся в суд с рассматриваемым требованием, являются установление наличия у истца принадлежащего ему субъективного материального права потребовать исполнения определенного обязательства от ответчика, наличия у ответчика обязанности исполнить это обязательство и факта его неисполнения последним.
В соответствии со статьей 307 Гражданского кодекса РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в Гражданском кодексе РФ.
В силу требований статей 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В рассматриваемом случае отношения сторон урегулированы договором аренды нежилого помещения от 21.05.2012.
Статьей 606 Гражданского кодекса РФ установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пунктам 1, 3 статьи 615 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
В силу статей 421, 422 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Пунктом 3.3.9. договора установлено, что арендатор обязан не производить на объекте без письменного разрешения арендодателя прокладок скрытых и открытых проводок и коммуникаций, перепланировок и переоборудования.
Пунктом 6.4. договора предусмотрено, что арендодатель вправе отказаться от исполнения договора и расторгнуть его в одностороннем порядке в случае реконструкции и перепланировки арендатором объекта или части без согласования с арендодателем и соответствующими органами, уполномоченными давать разрешение на реконструкцию или перепланировку. Договор может быть расторгнут судом по заявлению арендодателя и арендатора в случаях неисполнения сторонами условий настоящего договора.
В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса РФ, расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса РФ).
В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ.
При этом, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения обязательства в разумный срок (абзац 3 статьи 619 Гражданского кодекса РФ).
Таким образом, в силу части третьей статьи 619 Гражданского кодекса РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
При этом, по смыслу части третьей статьи 619 Гражданского кодекса РФ, право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. На данное обстоятельство указано в пункте 29 Информационного письма ВАС РФ от 11.01.2002 N 66. Доказательства соблюдения досудебного порядка урегулирования спора истцом подтверждается материалами дела.
Из содержания искового заявления, апелляционной жалобы усматривается, что ОАО "Беловское" в качестве оснований для досрочного расторжения договора аренды указано следующее обстоятельство: ответчик в нарушение пункта 3.3.9 договора произвел перепланировку арендуемого имущества. При этом истец в обоснование заявленных требований не указывает на то, в каком именно году имели место такие нарушения.
Исследуя вопрос о проведении без разрешения арендодателя перепланировки арендуемого помещения, арбитражным судом первой инстанции на основании имеющихся в материалах дела документов, пояснений участников процесса, было установлено, что в ходе обследования арендованного помещения ОАО "Беловское" были обнаружены перепланировка помещения и образование новых комнат.
28.07.2014 при проведении инвентаризации ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" в лице Беловского отделения Курского филиала установлены изменение, перепланировка объекта, а именно: в здании магазина, инвентарный N 38:202:002:000001660, расположенном по адресу: Курская область, Беловский район, сл. Белая, пл. Советская, д. 49, общей площадью 364,8 кв. м, помещение N 2 увеличено с площади 59,0 кв. м до 86,8 кв. м за счет уменьшения помещения N 3 с площади 75,4 кв. м до 49,4 кв. м.
Указанные обстоятельства, по мнению истца, подтверждается техническим паспортом от 28.07.2014 и ответом БТИ (исх. б/н, б/д).
Суд первой инстанции, исследовав в совокупности представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ, пришел к правомерному выводу о том, что истцом в порядке, предусмотренном статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ не доказан факт нарушения условий договора аренды нежилого помещения от 21.05.2012.
В акте приема-передачи нежилого помещения от 21.05.2012 указано, что арендатором принято в пользование здание магазина, назначение: торговое, площадь: общая 364,8 кв. м. Инвентарный номер 38:202:002:000001660. Литер Б, б, этажность: 1, расположенное по адресу: Курская область, Беловский район, сл. Белая, пл. Советская, д. 49, согласно договору аренды нежилого помещения от 21.05.2012.
Технический паспорт по состоянию на 02.03.2009, содержание акта приема-передачи помещений от 21.05.2012, а также условия договора аренды от 21.05.2012 не позволяют установить, в каком фактически состоянии было передано нежилое помещение в аренду.
Истцом не были представлены доказательства отсутствия на момент передачи ответчику помещения тех конструктивных элементов, наличие которых на момент осмотра помещения послужило основанием для предъявления требования расторжении договора аренды N б/н от 21.05.2012 нежилого помещения, расположенного по адресу: Курская область, Беловский район, сл. Белая, пл. Советская, д. 49. Документальное подтверждение состояния имущества на момент его передачи в аренду в 2012 году отсутствует.
Технический паспорт (по состоянию на 02.03.2009) не может быть признан судом доказательством состояния помещений на момент передачи их в аренду, поскольку не являлся приложением к спорному договору аренды.
Судом области сделан правильный вывод о том, что поскольку акт приема-передачи помещения по договору аренды не содержит описания технического состояния передаваемого помещения, позволяющего сравнить его с состоянием помещения на момент его осмотра, доводы истца о наличии перепланировки, осуществленной в период действия договора аренды нежилого помещения от 21.05.2012 не нашли своего документального подтверждения.
Кроме того, как установлено судом области и следует из материалов дела, между сторонами ранее были заключены договоры аренды нежилого помещения N 10 от 08.01.2008, N 96 от 10.11.2009, N 81 от 10.11.2010.
Как пояснили представители сторон в ходе рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции, данные договоры заключались сторонами без фактической передачи объекта аренды, т.е. акты не подписывались.
Также, в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ истцом не представлено достаточных доказательств, дающих основание полагать, что перепланировка спорных помещений была осуществлена именно ответчиком после заключения спорного договора аренды.
Представленные в материалы дела справки ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" в лице Беловского отделения Курского филиала и технические паспорта не подтверждают, что перепланировку арендуемого объекта произвел именно ответчик, из данных документов невозможно установить, когда именно осуществлялись указанные работы, в какой период и кем произведены работы по выявленной перепланировке помещения.
В ходе рассмотрения настоящего дела ответчик оспаривал факт осуществления перепланировки в отношении арендованного имущества в период действия договора аренды нежилого помещения от 21.05.2012.
Ссылка ООО "Беловское" на предшествующие договоры аренды нежилого помещения N 10 от 08.01.2008, N 96 от 10.11.2009, N 81 от 10.11.2010, подтверждающие, по мнению истца, непрерывность владения ответчиком арендуемым помещением, поскольку из их содержания не усматривается непрерывность владения ответчиком спорным помещением, была отклонена арбитражным судом области ввиду следующего.
Так, согласно пункту 2.1. договоров N 10 от 08.01.2008, N 96 от 10.11.2009, N 81 от 10.11.2010 срок действия аренды составлял: с 08.01.2008 по 10.01.2009, с 10.11.2009 по 09.11.2010 и с 10.11.2010 по 09.11.2011, соответственно. Оспариваемый договор заключен сторонами 21.05.2012.
Доказательств того, что между сторонами в спорном периоде были заключены иные договоры аренды, в материалы дела не представлены.
Таким образом, поскольку истцом не представлено доказательств нарушения условий договора аренды нежилого помещения от 21.05.2012 арендатором у суда первой инстанции не имелось оснований для удовлетворения требований истца о расторжении данного договора аренды, ни в силу условий договора, ни в силу статей 450, 619 Гражданского кодекса РФ.
С учетом изложенного судебная коллегия не усматривает оснований для отмены или изменения решения арбитражного суда первой инстанции и отклоняет доводы заявителя о незаконности и необоснованности судебного акта.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, по существу направлены на переоценку фактических обстоятельств и представленных доказательств, правильно установленных и оцененных судом первой инстанции, и не могут служить основаниями для отмены принятого решения.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта в порядке части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ, не допущено.
На основании изложенного, обжалуемое решение следует оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ государственная пошлина за рассмотрение апелляционной жалобы относится на заявителя.
Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Курской области от 03.02.2015 по делу N А35-10411/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
И.В.УШАКОВА
Судьи
А.И.ПОРОТИКОВ
Е.Ю.ЩЕРБАТЫХ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)