Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: По мнению истца, ответчиком обязательства по договору исполнялись ненадлежащим образом.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Антипова М.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Рязанского областного суда в составе:
председательствующего Вергазовой Л.В.,
судей Поштацкой В.Е., Фоминой С.С.,
при секретаре Л.,
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе К. на решение Касимовского районного суда Рязанской области от 12 мая 2015 года, которым постановлено:
Исковые требования Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Рязанской области к К. о расторжении договора аренды N от 30 сентября 2010 года, об обязании освободить недвижимое имущество, занимаемое по договору аренды, взыскании задолженности по арендной плате и пени за несвоевременную оплату арендной платы по договору аренды удовлетворить частично.
Расторгнуть договор аренды недвижимого имущества N от 30 сентября 2010 года, заключенный Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Рязанской области с К., зарегистрированный 19 октября 2010 года в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области, запись регистрации N.
Обязать К. освободить недвижимое имущество - помещение площадью <...> кв. м, расположенное по адресу: <...>, и передать его по акту приема-передачи Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Рязанской области.
Взыскать с К. в пользу федерального бюджета по договору N от 30 сентября 2010 года задолженность по арендной плате за период с марта 2012 года по февраль 2015 года включительно в сумме <...> рублей и пени за несвоевременное внесение арендной платы в сумме <...> рублей <...> копеек за период с 11 марта 2012 года по 18 февраля 2015 года, а всего взыскать сумму <...> рубля <...> копеек.
Взыскать с К. в доход местного бюджета государственную пошлину в размере <...> рубля <...> копеек.
В удовлетворении встречных исковых требований К. к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Рязанской области о признании недействительным договора аренды недвижимого имущества от 30.09.2010 года N и применении последствий недействительности указанной сделки отказать.
Копию вступившего в законную силу решения направить в трехдневный срок в Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области для исключения из Единого государственного реестра прав на недвижимость и сделок с ним запись о регистрации за К. права аренды на недвижимое имущество, площадью <...>кв. м, расположенное по адресу: <...>.
Изучив материалы дела, заслушав доклад судьи Фоминой С.С., объяснения апеллятора К. и его представителя Д., объяснения представителя ТУ Росимущества в Рязанской области по доверенности Т., судебная коллегия
установила:
Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Рязанской области обратилось в суд с иском к К. о расторжении договора аренды, обязании освободить недвижимое имущество, взыскании задолженности по арендной плате и пени за несвоевременную оплату арендной платы по договору аренды.
В обоснование заявленных требований указано, что 30 сентября 2010 года между истцом, в качестве арендодателя, и ответчиком, в качестве арендатора, был заключен договор аренды N недвижимого имущества, являющегося федеральной собственностью, - помещения общей площадью <...> кв. м, расположенного по адресу: <...>, сроком до 08 октября 2015 года. Размер арендной платы составлял <...> рублей в месяц. В нарушение условий указанного договора ответчик не исполнял принятые на себя в соответствии с договором обязательства по внесению арендной платы. За период с октября 2010 года по февраль 2015 года задолженность по арендной плате составила <...> рублей. В связи с нарушением арендатором условия договора по внесению арендной платы ему в соответствии с п. 5.2 договора были начислены пени в размере <...>% в день с просроченной суммы за каждый день просрочки, а именно с 11 октября 2010 года по 18 февраля 2015 года сумма пени составила <...> рублей <...> копеек. Письмом от 23 мая 2014 года N ответчик был уведомлен о необходимости погашения задолженности по арендной плате и пени, а также в случае невыполнения обязательства о расторжении договора аренды. До настоящего времени требования арендодателя ответчиком не удовлетворены.
Просили суд расторгнуть договор аренды N, заключенный с ответчиком 30 сентября 2010 года, обязать К. освободить здание общей площадью <...> кв. м, расположенное по адресу: <...>, и передать по акту приема-передачи территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Рязанской области, взыскать с ответчика в пользу федерального бюджета задолженности по арендной плате в сумме <...> рублей за период с октября 2010 года по февраль 2015 года и пени за несвоевременное внесение арендной платы в сумме <...> рублей <...> копеек за период с 11 октября 2010 года по 18 февраля 2015 года, а всего взыскать с ответчика сумму <...>рублей <...> копеек.
К. обратился в суд со встречными исковыми требованиями к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Рязанской области о признании недействительным договора аренды недвижимого имущества и применении последствий недействительности сделки.
Требования мотивировал тем, что сторонами оспариваемого договора не определены его существенные условия, а именно из договора не представляется возможным установить, какое недвижимое имущество является предметом договора. Из акта приема-передачи от 08.10.2010 года также не представляется возможным однозначно установить, по какому договору передается недвижимое имущество, арендодатель не исполнил свое обязательство по фактической передаче спорного недвижимого имущества, так как арендатору не были переданы ключи или иные документы и принадлежности недвижимого имущества. Кроме того, в оспариваемом договоре аренды не определено, что предмет договора является памятником истории и культуры, тогда как указанное недвижимое имущество является таковым. Истец полагает, что при заключении оспариваемого договора имело место его заблуждение относительно технического состояния получаемого в аренду здания и его целевого назначения. При визуальном осмотре здания (через окно) им было обнаружено, что здание находится в аварийном состоянии и не пригодно для эксплуатации. Считает, что организаторами аукциона на заключение договора аренды недвижимого имущества, являющегося федеральной собственностью, нарушен порядок его проведения, а именно не производился в установленном законом порядке осмотр подлежащего сдаче в аренду недвижимого имущества, а технические характеристики, указанные в аукционной документации, не соответствовали действительности. В связи с указанными обстоятельствами арендатор не имел возможности разумно и объективно оценивать ситуацию, в противном бы случае он не заключил бы оспариваемый договор аренды.
Просил суд признать недействительным договор аренды недвижимого имущества от 30.09.2010 года N и применить последствия недействительности указанной сделки в соответствии со ст. 167 ГПК РФ.
Суд исковые требования ТУ Росимущества в Рязанской области частично удовлетворил, отказал в удовлетворении встречных исковых требований К., постановив указанное выше решение.
В апелляционной жалобе К. просит решение суда отменить, как незаконное и необоснованное, вынесенное с нарушением норм материального и процессуального права. Указал, что спорное помещение ему не было передано и не могло было быть передано, поскольку ключи от него были утеряны. Акт приема-передачи от 08.10.2010 года подтверждает лишь его право владения спорным недвижимым имуществом, но никак не подтверждает наличие у арендатора возможности пользоваться этим имуществом. Неисполнение им своих обязательств по внесению арендных платежей необходимо рассматривать как применение меры защиты нарушенного права в связи с неисполнением арендодателем обязательства по передаче имущества в пользование арендатору. Также полагает, что полностью доказал обоснованность своего встречного иска. Он был лишен возможности осмотреть здание до заключения договора аренды. А, исходя из содержания аукционной документации, не представлялось возможным установить, в каком плохом состоянии находится здание. Если бы в аукционной документации была указана достоверная информация, и был произведен осмотр, из которых бы усматривалось реальное состояние предлагаемого в аренду недвижимого имущества, то он, получив возможность разумно и объективно оценивать ситуацию, не заключил бы оспариваемый договор аренды.
В возражениях на апелляционную жалобу ТУ Росимущества в Рязанской области указало, что постановленное судом решение является законным и обоснованным. Просит решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу К. без удовлетворения.
В суде апелляционной инстанции апеллятор К. и его представитель Д. доводы апелляционной жалобы поддержали.
Представитель ТУ Росимущества в Рязанской области по доверенности Т. считает жалобу необоснованной, просит решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу К. без удовлетворения.
Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии со ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражения на апелляционную жалобу, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии со ст. 309 Гражданского Кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно статье 610 ГК РФ, договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В силу ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть расторгнут по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным кодексом, другими законами или договором.
Согласно ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.
В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В соответствии с п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Судом первой инстанции установлено, что 30 сентября 2010 года между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Рязанской области, действующего в качестве представителя арендодателя - собственника федерального имущества, с одной стороны, и арендатором К., с другой стороны, заключен договор аренды N недвижимого имущества - помещения, расположенного по адресу: <...>, площадью <...> кв. м, на срок аренды с 08 октября 2010 года по 08 октября 2015 года. Актом приема-передачи от 08 октября 2010 года указанное нежилое помещение передано арендатору К.
Указанный договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области 19 октября 2010 года за N.
Размер арендной платы за вышеназванное недвижимое имущество устанавливается на основании итогового протокола аукциона от 28 сентября 2010 года и составляет <...> рублей в месяц. Оплата аренды производится за каждый месяц не позднее 10-го числа оплачиваемого месяца; до 15-го числа копии платежных поручений с отметкой исполнителя банка предоставляются арендодателю (п. п. 4, 1, 4.2 договора (абз. 2)).
Разрешая имеющийся спор, расторгая договор аренды и возлагая обязанность по выплате арендной платы на ответчика по первоначальному иску К., районный суд правильно руководствовался положениями указанных выше норм действующего законодательства, поскольку при рассмотрении настоящего дела судом первой инстанции бесспорно установлено, что с момента заключения договора аренды и до настоящего времени К. не произвел ни одного арендного платежа.
Данный вывод суда подтвердил и сам К. в суде апелляционной инстанции.
Суд первой инстанции пришел к верному выводу об имеющейся недоимке по арендной плате, что является основанием к применению ст. 330 ГК РФ.
Согласно п. 1 ст. 330 ГК РФ, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
В договоре аренды N условие о пени определено в п. 5.2, согласно которому по истечении установленных сроков внесения арендной платы невнесенная сумма арендной платы считается недоимкой и взыскивается с начислением пени 0,5% в день с просроченной суммы за каждый день просрочки до погашения задолженности.
В соответствии со ст. 333 ГК РФ, если подлежащая оплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательств, суд вправе уменьшить неустойку.
Руководствуясь положениями указанных норм права, судом с К. правомерно взыскана неустойка за период просрочки внесения арендной платы с применением положений ст. 333 ГК РФ.
Ответчиком К. в суде первой инстанции заявлено о применении срока исковой давности.
В соответствии со ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года.
Согласно п. 2 ст. 200 ГК РФ по обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения.
В соответствии с п. 2 ст. 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является самостоятельным основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
Районный суд правильно руководствовался положениями указанных выше норм действующего законодательства и пришел к выводу об истечении срока исковой давности по требованию о взыскании задолженности по арендной плате за период с 08 октября 2010 года по февраль 2012 года и, соответственно, по требованию о взыскании неустойки за этот же период.
В удовлетворении встречных исковых требований к ТУ Росимущества в Рязанской области о признании недействительным договора аренды и применении последствий недействительности сделки К. судом первой инстанции также правомерно отказано.
Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Исходя из положений ст. 178 ГК РФ, сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел. При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в том числе, если сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные.
Как установлено судом и следует из материалов дела, в оспариваемом договоре аренды N от 30 сентября 2010 года его предмет определен как аренда недвижимого имущества, являющегося федеральной собственностью, общей площадью <...> кв. м, расположенного по адресу: <...>.
Согласно распоряжению Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Рязанской области N от 28.07.2010 года "О проведении аукциона на право заключения аренды объектов федерального имущества" в аукционе участвовал Лот 9 - здание, расположенное по адресу: <...>, общей площадью <...> кв. м.
В документации об аукционе на право заключения договоров аренды недвижимого имущества, составляющего казну Российской Федерации, расположенных на территории Рязанской области, имеется информационное сообщение с краткой характеристикой объектом аукциона, в пункте N 9 которого указано торгово-складское отдельно стоящее капитальное здание, расположенное по адресу: <...>, общей площадью <...> кв. м. В указанном здании имеются электроснабжение и отопление. Помещение требует проведения ремонтных работ. Указанное информационное сообщение было размещено организатором аукциона на официальном сайте сети Интернет. Кроме того, в этом сообщение также указано, что со дня опубликования информационного сообщения о проведении аукциона документация об аукционе предоставляется бесплатно на основании письменного заявления любого заинтересованного лица в течение двух дней со дня подачи соответствующего заявления.
К. подал собственноручно подписанную заявку на участие в аукционе на право заключения договора аренды объекта аренды - здания, расположенного по адресу: <...>, лот N 9.
Руководствуясь положениями указанных норм права и анализируя вышеприведенные сведения, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что при заключении договора аренды от 30 сентября 2010 года ТУ Росимущества в Рязанской области и К. добровольно согласовали все существенные условия договора, в подтверждение чего поставили свои подписи в договоре.
К., совершая сделку аренды недвижимого имущества, был осведомлен о существенных условиях договора, в том числе относительно его предмета, осознавал характер и существо правоотношений.
Доказательств, подтверждающих умышленное введение К. стороной ответчика по встречному иску в заблуждение относительно технических характеристик передаваемого в аренду объекта недвижимости, истцом ни суду первой, ни суду апелляционной инстанций не представлено.
Таким образом, в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ, К. не представил суду относимые, допустимые, достоверные и достаточные доказательства, обосновывающие заявленные им встречные исковые требования.
При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу, что судом первой инстанции были исследованы все собранные по делу доказательства, которым в решении суда дана обоснованная и правильная оценка в соответствии с установленными по делу обстоятельствами.
Доводы апелляционной жалобы не могут являться основанием для отмены решения суда, поскольку направлены на переоценку выводов суда первой инстанции и по существу повторяют доводы, изложенные во встречном иске и возражениях на первоначальный иск, они были исследованы судом первой инстанции и получили соответствующую оценку в решении суда, оснований не согласиться с которой суд апелляционной инстанции не находит.
Суд с достаточной полнотой исследовал все обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам, выводы суда не противоречат материалам дела, юридически значимые обстоятельства по делу судом установлены правильно, нормы материального права судом применены верно.
Вместе с тем судебная коллегия находит неправильным вывод суда первой инстанции о взыскании с К. в доход местного бюджета государственной пошлины.
Согласно ст. 103 ГПК РФ, издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.
В силу п. 19 ч. 1 ст. 333.36 Налогового кодекса РФ государственные органы освобождены от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым судами общей юрисдикции, если они выступают в качестве истцов или ответчиков.
Согласно п. 1 ч. 2 ст. 333.36 Налогового кодекса РФ, от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым судами общей юрисдикции, освобождаются истцы - инвалиды I и II группы.
Судом установлено, что К. является инвалидом II группы бессрочно, а потому, в силу вышеуказанным норм закона, освобожден от уплаты судебных расходов.
При таких обстоятельствах решение подлежит изменению в части взыскания с К. в доход местного бюджета государственной пошлины.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Касимовского районного суда Рязанской области от 12 мая 2015 года изменить в части взыскания с К. государственной пошлины, исключив из мотивировочной и резолютивной частей решения вывод о взыскании с К. в доход местного бюджета государственной пошлины в размере <...> рублей <...> копеек.
В остальной части решение Касимовского районного суда Рязанской области от 12 мая 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу К. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЯЗАНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 15.07.2015 N 33-1499/2015
Требование: Об обязании освободить недвижимое имущество, занимаемое по договору аренды, взыскании задолженности по арендной плате и пени.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: По мнению истца, ответчиком обязательства по договору исполнялись ненадлежащим образом.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
РЯЗАНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 15 июля 2015 г. N 33-1499
Судья: Антипова М.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Рязанского областного суда в составе:
председательствующего Вергазовой Л.В.,
судей Поштацкой В.Е., Фоминой С.С.,
при секретаре Л.,
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе К. на решение Касимовского районного суда Рязанской области от 12 мая 2015 года, которым постановлено:
Исковые требования Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Рязанской области к К. о расторжении договора аренды N от 30 сентября 2010 года, об обязании освободить недвижимое имущество, занимаемое по договору аренды, взыскании задолженности по арендной плате и пени за несвоевременную оплату арендной платы по договору аренды удовлетворить частично.
Расторгнуть договор аренды недвижимого имущества N от 30 сентября 2010 года, заключенный Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Рязанской области с К., зарегистрированный 19 октября 2010 года в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области, запись регистрации N.
Обязать К. освободить недвижимое имущество - помещение площадью <...> кв. м, расположенное по адресу: <...>, и передать его по акту приема-передачи Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Рязанской области.
Взыскать с К. в пользу федерального бюджета по договору N от 30 сентября 2010 года задолженность по арендной плате за период с марта 2012 года по февраль 2015 года включительно в сумме <...> рублей и пени за несвоевременное внесение арендной платы в сумме <...> рублей <...> копеек за период с 11 марта 2012 года по 18 февраля 2015 года, а всего взыскать сумму <...> рубля <...> копеек.
Взыскать с К. в доход местного бюджета государственную пошлину в размере <...> рубля <...> копеек.
В удовлетворении встречных исковых требований К. к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Рязанской области о признании недействительным договора аренды недвижимого имущества от 30.09.2010 года N и применении последствий недействительности указанной сделки отказать.
Копию вступившего в законную силу решения направить в трехдневный срок в Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области для исключения из Единого государственного реестра прав на недвижимость и сделок с ним запись о регистрации за К. права аренды на недвижимое имущество, площадью <...>кв. м, расположенное по адресу: <...>.
Изучив материалы дела, заслушав доклад судьи Фоминой С.С., объяснения апеллятора К. и его представителя Д., объяснения представителя ТУ Росимущества в Рязанской области по доверенности Т., судебная коллегия
установила:
Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Рязанской области обратилось в суд с иском к К. о расторжении договора аренды, обязании освободить недвижимое имущество, взыскании задолженности по арендной плате и пени за несвоевременную оплату арендной платы по договору аренды.
В обоснование заявленных требований указано, что 30 сентября 2010 года между истцом, в качестве арендодателя, и ответчиком, в качестве арендатора, был заключен договор аренды N недвижимого имущества, являющегося федеральной собственностью, - помещения общей площадью <...> кв. м, расположенного по адресу: <...>, сроком до 08 октября 2015 года. Размер арендной платы составлял <...> рублей в месяц. В нарушение условий указанного договора ответчик не исполнял принятые на себя в соответствии с договором обязательства по внесению арендной платы. За период с октября 2010 года по февраль 2015 года задолженность по арендной плате составила <...> рублей. В связи с нарушением арендатором условия договора по внесению арендной платы ему в соответствии с п. 5.2 договора были начислены пени в размере <...>% в день с просроченной суммы за каждый день просрочки, а именно с 11 октября 2010 года по 18 февраля 2015 года сумма пени составила <...> рублей <...> копеек. Письмом от 23 мая 2014 года N ответчик был уведомлен о необходимости погашения задолженности по арендной плате и пени, а также в случае невыполнения обязательства о расторжении договора аренды. До настоящего времени требования арендодателя ответчиком не удовлетворены.
Просили суд расторгнуть договор аренды N, заключенный с ответчиком 30 сентября 2010 года, обязать К. освободить здание общей площадью <...> кв. м, расположенное по адресу: <...>, и передать по акту приема-передачи территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Рязанской области, взыскать с ответчика в пользу федерального бюджета задолженности по арендной плате в сумме <...> рублей за период с октября 2010 года по февраль 2015 года и пени за несвоевременное внесение арендной платы в сумме <...> рублей <...> копеек за период с 11 октября 2010 года по 18 февраля 2015 года, а всего взыскать с ответчика сумму <...>рублей <...> копеек.
К. обратился в суд со встречными исковыми требованиями к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Рязанской области о признании недействительным договора аренды недвижимого имущества и применении последствий недействительности сделки.
Требования мотивировал тем, что сторонами оспариваемого договора не определены его существенные условия, а именно из договора не представляется возможным установить, какое недвижимое имущество является предметом договора. Из акта приема-передачи от 08.10.2010 года также не представляется возможным однозначно установить, по какому договору передается недвижимое имущество, арендодатель не исполнил свое обязательство по фактической передаче спорного недвижимого имущества, так как арендатору не были переданы ключи или иные документы и принадлежности недвижимого имущества. Кроме того, в оспариваемом договоре аренды не определено, что предмет договора является памятником истории и культуры, тогда как указанное недвижимое имущество является таковым. Истец полагает, что при заключении оспариваемого договора имело место его заблуждение относительно технического состояния получаемого в аренду здания и его целевого назначения. При визуальном осмотре здания (через окно) им было обнаружено, что здание находится в аварийном состоянии и не пригодно для эксплуатации. Считает, что организаторами аукциона на заключение договора аренды недвижимого имущества, являющегося федеральной собственностью, нарушен порядок его проведения, а именно не производился в установленном законом порядке осмотр подлежащего сдаче в аренду недвижимого имущества, а технические характеристики, указанные в аукционной документации, не соответствовали действительности. В связи с указанными обстоятельствами арендатор не имел возможности разумно и объективно оценивать ситуацию, в противном бы случае он не заключил бы оспариваемый договор аренды.
Просил суд признать недействительным договор аренды недвижимого имущества от 30.09.2010 года N и применить последствия недействительности указанной сделки в соответствии со ст. 167 ГПК РФ.
Суд исковые требования ТУ Росимущества в Рязанской области частично удовлетворил, отказал в удовлетворении встречных исковых требований К., постановив указанное выше решение.
В апелляционной жалобе К. просит решение суда отменить, как незаконное и необоснованное, вынесенное с нарушением норм материального и процессуального права. Указал, что спорное помещение ему не было передано и не могло было быть передано, поскольку ключи от него были утеряны. Акт приема-передачи от 08.10.2010 года подтверждает лишь его право владения спорным недвижимым имуществом, но никак не подтверждает наличие у арендатора возможности пользоваться этим имуществом. Неисполнение им своих обязательств по внесению арендных платежей необходимо рассматривать как применение меры защиты нарушенного права в связи с неисполнением арендодателем обязательства по передаче имущества в пользование арендатору. Также полагает, что полностью доказал обоснованность своего встречного иска. Он был лишен возможности осмотреть здание до заключения договора аренды. А, исходя из содержания аукционной документации, не представлялось возможным установить, в каком плохом состоянии находится здание. Если бы в аукционной документации была указана достоверная информация, и был произведен осмотр, из которых бы усматривалось реальное состояние предлагаемого в аренду недвижимого имущества, то он, получив возможность разумно и объективно оценивать ситуацию, не заключил бы оспариваемый договор аренды.
В возражениях на апелляционную жалобу ТУ Росимущества в Рязанской области указало, что постановленное судом решение является законным и обоснованным. Просит решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу К. без удовлетворения.
В суде апелляционной инстанции апеллятор К. и его представитель Д. доводы апелляционной жалобы поддержали.
Представитель ТУ Росимущества в Рязанской области по доверенности Т. считает жалобу необоснованной, просит решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу К. без удовлетворения.
Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии со ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражения на апелляционную жалобу, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии со ст. 309 Гражданского Кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно статье 610 ГК РФ, договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В силу ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть расторгнут по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным кодексом, другими законами или договором.
Согласно ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.
В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В соответствии с п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Судом первой инстанции установлено, что 30 сентября 2010 года между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Рязанской области, действующего в качестве представителя арендодателя - собственника федерального имущества, с одной стороны, и арендатором К., с другой стороны, заключен договор аренды N недвижимого имущества - помещения, расположенного по адресу: <...>, площадью <...> кв. м, на срок аренды с 08 октября 2010 года по 08 октября 2015 года. Актом приема-передачи от 08 октября 2010 года указанное нежилое помещение передано арендатору К.
Указанный договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области 19 октября 2010 года за N.
Размер арендной платы за вышеназванное недвижимое имущество устанавливается на основании итогового протокола аукциона от 28 сентября 2010 года и составляет <...> рублей в месяц. Оплата аренды производится за каждый месяц не позднее 10-го числа оплачиваемого месяца; до 15-го числа копии платежных поручений с отметкой исполнителя банка предоставляются арендодателю (п. п. 4, 1, 4.2 договора (абз. 2)).
Разрешая имеющийся спор, расторгая договор аренды и возлагая обязанность по выплате арендной платы на ответчика по первоначальному иску К., районный суд правильно руководствовался положениями указанных выше норм действующего законодательства, поскольку при рассмотрении настоящего дела судом первой инстанции бесспорно установлено, что с момента заключения договора аренды и до настоящего времени К. не произвел ни одного арендного платежа.
Данный вывод суда подтвердил и сам К. в суде апелляционной инстанции.
Суд первой инстанции пришел к верному выводу об имеющейся недоимке по арендной плате, что является основанием к применению ст. 330 ГК РФ.
Согласно п. 1 ст. 330 ГК РФ, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
В договоре аренды N условие о пени определено в п. 5.2, согласно которому по истечении установленных сроков внесения арендной платы невнесенная сумма арендной платы считается недоимкой и взыскивается с начислением пени 0,5% в день с просроченной суммы за каждый день просрочки до погашения задолженности.
В соответствии со ст. 333 ГК РФ, если подлежащая оплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательств, суд вправе уменьшить неустойку.
Руководствуясь положениями указанных норм права, судом с К. правомерно взыскана неустойка за период просрочки внесения арендной платы с применением положений ст. 333 ГК РФ.
Ответчиком К. в суде первой инстанции заявлено о применении срока исковой давности.
В соответствии со ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года.
Согласно п. 2 ст. 200 ГК РФ по обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения.
В соответствии с п. 2 ст. 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является самостоятельным основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
Районный суд правильно руководствовался положениями указанных выше норм действующего законодательства и пришел к выводу об истечении срока исковой давности по требованию о взыскании задолженности по арендной плате за период с 08 октября 2010 года по февраль 2012 года и, соответственно, по требованию о взыскании неустойки за этот же период.
В удовлетворении встречных исковых требований к ТУ Росимущества в Рязанской области о признании недействительным договора аренды и применении последствий недействительности сделки К. судом первой инстанции также правомерно отказано.
Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Исходя из положений ст. 178 ГК РФ, сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел. При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в том числе, если сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные.
Как установлено судом и следует из материалов дела, в оспариваемом договоре аренды N от 30 сентября 2010 года его предмет определен как аренда недвижимого имущества, являющегося федеральной собственностью, общей площадью <...> кв. м, расположенного по адресу: <...>.
Согласно распоряжению Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Рязанской области N от 28.07.2010 года "О проведении аукциона на право заключения аренды объектов федерального имущества" в аукционе участвовал Лот 9 - здание, расположенное по адресу: <...>, общей площадью <...> кв. м.
В документации об аукционе на право заключения договоров аренды недвижимого имущества, составляющего казну Российской Федерации, расположенных на территории Рязанской области, имеется информационное сообщение с краткой характеристикой объектом аукциона, в пункте N 9 которого указано торгово-складское отдельно стоящее капитальное здание, расположенное по адресу: <...>, общей площадью <...> кв. м. В указанном здании имеются электроснабжение и отопление. Помещение требует проведения ремонтных работ. Указанное информационное сообщение было размещено организатором аукциона на официальном сайте сети Интернет. Кроме того, в этом сообщение также указано, что со дня опубликования информационного сообщения о проведении аукциона документация об аукционе предоставляется бесплатно на основании письменного заявления любого заинтересованного лица в течение двух дней со дня подачи соответствующего заявления.
К. подал собственноручно подписанную заявку на участие в аукционе на право заключения договора аренды объекта аренды - здания, расположенного по адресу: <...>, лот N 9.
Руководствуясь положениями указанных норм права и анализируя вышеприведенные сведения, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что при заключении договора аренды от 30 сентября 2010 года ТУ Росимущества в Рязанской области и К. добровольно согласовали все существенные условия договора, в подтверждение чего поставили свои подписи в договоре.
К., совершая сделку аренды недвижимого имущества, был осведомлен о существенных условиях договора, в том числе относительно его предмета, осознавал характер и существо правоотношений.
Доказательств, подтверждающих умышленное введение К. стороной ответчика по встречному иску в заблуждение относительно технических характеристик передаваемого в аренду объекта недвижимости, истцом ни суду первой, ни суду апелляционной инстанций не представлено.
Таким образом, в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ, К. не представил суду относимые, допустимые, достоверные и достаточные доказательства, обосновывающие заявленные им встречные исковые требования.
При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу, что судом первой инстанции были исследованы все собранные по делу доказательства, которым в решении суда дана обоснованная и правильная оценка в соответствии с установленными по делу обстоятельствами.
Доводы апелляционной жалобы не могут являться основанием для отмены решения суда, поскольку направлены на переоценку выводов суда первой инстанции и по существу повторяют доводы, изложенные во встречном иске и возражениях на первоначальный иск, они были исследованы судом первой инстанции и получили соответствующую оценку в решении суда, оснований не согласиться с которой суд апелляционной инстанции не находит.
Суд с достаточной полнотой исследовал все обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам, выводы суда не противоречат материалам дела, юридически значимые обстоятельства по делу судом установлены правильно, нормы материального права судом применены верно.
Вместе с тем судебная коллегия находит неправильным вывод суда первой инстанции о взыскании с К. в доход местного бюджета государственной пошлины.
Согласно ст. 103 ГПК РФ, издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.
В силу п. 19 ч. 1 ст. 333.36 Налогового кодекса РФ государственные органы освобождены от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым судами общей юрисдикции, если они выступают в качестве истцов или ответчиков.
Согласно п. 1 ч. 2 ст. 333.36 Налогового кодекса РФ, от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым судами общей юрисдикции, освобождаются истцы - инвалиды I и II группы.
Судом установлено, что К. является инвалидом II группы бессрочно, а потому, в силу вышеуказанным норм закона, освобожден от уплаты судебных расходов.
При таких обстоятельствах решение подлежит изменению в части взыскания с К. в доход местного бюджета государственной пошлины.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Касимовского районного суда Рязанской области от 12 мая 2015 года изменить в части взыскания с К. государственной пошлины, исключив из мотивировочной и резолютивной частей решения вывод о взыскании с К. в доход местного бюджета государственной пошлины в размере <...> рублей <...> копеек.
В остальной части решение Касимовского районного суда Рязанской области от 12 мая 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу К. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)