Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Верховного Суда Российской Федерации Борисова Е.Е., изучив кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Игуменова Максима Александровича (г. Ростов-на-Дону) на решение Арбитражного суда Ростовской области от 02.10.2013 по делу N А53-6286/2013, постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.12.2013, постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 28.05.2014 по тому же делу
по иску индивидуального предпринимателя Игуменова Максима Александровича к Богатыревой Елене Сергеевне, обществу с ограниченной ответственностью "Ростов-Партнер" о государственной регистрации договора, объединенное с делом N А53-6154/2013 по иску индивидуального предпринимателя Богатыревой Елены Сергеевны к индивидуальному предпринимателю Игуменову Максиму Александровичу о взыскании 850 735 рублей
установил:
индивидуальный предприниматель Игуменов Максим Александрович обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к индивидуальному предпринимателю Богатыревой Елене Сергеевне и обществу с ограниченной ответственностью "Ростов-Партнер" о государственной регистрации договора аренды от 26.10.2012.
Индивидуальный предприниматель Богатырева Елена Сергеевна обратилась в Арбитражный суд Ростовской области к индивидуальному предпринимателю Игуменову Максиму Александровичу о взыскании 850 735 рублей неосновательного обогащения, из которых 819 677 рублей за фактическое использование помещения за период с 06.12.2012 по 31.07.2013, 4399 рублей 35 копеек за пользование услугами электросвязи, 8 942 рубля 09 копеек за оказанные открытым акционерным обществом "Чистый город" услуги по вывозу мусора, 949 рублей 72 копейки за водоснабжение, 9781 рубль 81 копейку платы за обслуживание общего имущества (с учетом уточнения требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 02.10.2013, оставленным без изменения постановлениями Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.12.2013 и Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 28.05.2014, в удовлетворении исковых требований Игуменова М.А. отказано, исковые требования Богатыревой Е.С. удовлетворены частично.
Индивидуальный предприниматель Игуменов М.А. обратился в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации с кассационной жалобой на принятые по делу судебные акты, в которой просит их отменить, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права.
В соответствии с пунктом 1 части 7 статьи 291.6 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам изучения кассационной жалобы судья Верховного Суда Российской Федерации выносит определение об отказе в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, если изложенные в кассационной жалобе доводы не подтверждают существенных нарушений норм материального права и (или) норм процессуального права, повлиявших на исход дела, и не являются достаточным основанием для пересмотра судебных актов в кассационном порядке.
Как следует из содержания оспариваемых судебных актов основанием для обращения Игуменова М.А. в суд с настоящим иском о государственной регистрации договора аренды послужил отказ Богатыревой Е.С. в подписании дополнительного соглашения к договору аренды о замене стороны по договору. В свою очередь, невнесение платы за фактическое пользование помещение и неоплата коммунальных платежей послужило основанием для обращения Богатыревой Е.С. с иском о взыскании неосновательного обогащения.
Отказ в государственной регистрации договора аренды недвижимости между обществом с ограниченной ответственностью "Ростов-Партнер" и Игуменовым М.А. суды мотивировали тем, что до продажи помещений Богатыревой Е.С. договор аренды, как заключенный на срок не менее года, подлежал государственной регистрации, но не был зарегистрирован в установленном законом порядке и в силу этого не является заключенным. По незаключенному договору у арендатора в отношении нового собственника не возникает права требовать продолжения арендных отношений. Установив, что до регистрации за Богатыревой Е.С. права собственности Игуменов М.А. вступил в фактическое пользование помещениями и впоследствии продолжал ими пользоваться до 31.07.2013, суды пришли к выводу о наличии у него неосновательного обогащения, размер которого (105 тыс. рублей в месяц) подтвержден заключением судебной экспертизы, проведенной по ходатайству Игуменова М.А.
Таким образом, суды пришли к выводу, что Игуменов М.А. имел по отношению к стороне договора аренды (ООО "Ростов-Партнер") право требовать государственной регистрации договора и соблюдения его условий, однако не реализовал это право до отчуждения имущества новому собственнику. По отношению к Богатыревой Е.С., не являющейся стороной договора аренды, указанное право отсутствует, поскольку Игуменов М.А. не представлял доказательств наличия у покупателя информации о договоре аренды и не ссылался на такие обстоятельства в обоснование своего иска.
Кроме того, судами установлено, что индивидуальный предприниматель Игуменов М.А. занял спорное помещение до регистрации права собственности Богатыревой Е.С. (06.12.2012) на основании незарегистрированного договора аренды, что Игуменовым М.А. не оспаривается.
При принятии решения суды руководствовались положениями статей 609, 651, 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также разъяснениями Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенными в пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений", информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными", пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".
Частично удовлетворяя исковые требования Богатыревой Е.С., арбитражные суды исходили из обоснованности требования взыскания арендной платы за период до 31.07.2013 в связи с доказанностью фактического пользования помещением, наличии оснований для взыскания коммунальных расходов за пользование услуг электросвязи, услуг по вывозу мусора, платы на обслуживание общего имущества собственником здания в связи с их доказанностью и отсутствии оснований для удовлетворения требований в части взыскания задолженности за водоснабжение в связи с недоказанностью того, что Игуменов М.А. потребил воду в заявленном размере.
Размер неосновательного обогащения определен судами по результатам экспертизы, давшей заключение о рыночной стоимости аренды спорных помещений. Судами взята за основу расчета неосновательного обогащения указанная стоимость пользования помещением.
Изучив доводы, изложенные в кассационной жалобе, суд пришел к выводу о том, что они не опровергают выводы судов, не подтверждают существенных нарушений судами норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела, и в силу статьи 291.6 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не являются основанием для передачи жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 291.6, 291.8 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
определил:
отказать в передаче кассационной жалобы индивидуального предпринимателя Игуменова Максима Александровича для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
Судья
Верховного Суда Российской Федерации
Е.Е.БОРИСОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РФ ОТ 19.01.2015 N 308-ЭС14-7658 ПО ДЕЛУ N А53-6286/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 19 января 2015 г. N 308-ЭС14-7658
Судья Верховного Суда Российской Федерации Борисова Е.Е., изучив кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Игуменова Максима Александровича (г. Ростов-на-Дону) на решение Арбитражного суда Ростовской области от 02.10.2013 по делу N А53-6286/2013, постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.12.2013, постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 28.05.2014 по тому же делу
по иску индивидуального предпринимателя Игуменова Максима Александровича к Богатыревой Елене Сергеевне, обществу с ограниченной ответственностью "Ростов-Партнер" о государственной регистрации договора, объединенное с делом N А53-6154/2013 по иску индивидуального предпринимателя Богатыревой Елены Сергеевны к индивидуальному предпринимателю Игуменову Максиму Александровичу о взыскании 850 735 рублей
установил:
индивидуальный предприниматель Игуменов Максим Александрович обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к индивидуальному предпринимателю Богатыревой Елене Сергеевне и обществу с ограниченной ответственностью "Ростов-Партнер" о государственной регистрации договора аренды от 26.10.2012.
Индивидуальный предприниматель Богатырева Елена Сергеевна обратилась в Арбитражный суд Ростовской области к индивидуальному предпринимателю Игуменову Максиму Александровичу о взыскании 850 735 рублей неосновательного обогащения, из которых 819 677 рублей за фактическое использование помещения за период с 06.12.2012 по 31.07.2013, 4399 рублей 35 копеек за пользование услугами электросвязи, 8 942 рубля 09 копеек за оказанные открытым акционерным обществом "Чистый город" услуги по вывозу мусора, 949 рублей 72 копейки за водоснабжение, 9781 рубль 81 копейку платы за обслуживание общего имущества (с учетом уточнения требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 02.10.2013, оставленным без изменения постановлениями Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.12.2013 и Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 28.05.2014, в удовлетворении исковых требований Игуменова М.А. отказано, исковые требования Богатыревой Е.С. удовлетворены частично.
Индивидуальный предприниматель Игуменов М.А. обратился в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации с кассационной жалобой на принятые по делу судебные акты, в которой просит их отменить, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права.
В соответствии с пунктом 1 части 7 статьи 291.6 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам изучения кассационной жалобы судья Верховного Суда Российской Федерации выносит определение об отказе в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, если изложенные в кассационной жалобе доводы не подтверждают существенных нарушений норм материального права и (или) норм процессуального права, повлиявших на исход дела, и не являются достаточным основанием для пересмотра судебных актов в кассационном порядке.
Как следует из содержания оспариваемых судебных актов основанием для обращения Игуменова М.А. в суд с настоящим иском о государственной регистрации договора аренды послужил отказ Богатыревой Е.С. в подписании дополнительного соглашения к договору аренды о замене стороны по договору. В свою очередь, невнесение платы за фактическое пользование помещение и неоплата коммунальных платежей послужило основанием для обращения Богатыревой Е.С. с иском о взыскании неосновательного обогащения.
Отказ в государственной регистрации договора аренды недвижимости между обществом с ограниченной ответственностью "Ростов-Партнер" и Игуменовым М.А. суды мотивировали тем, что до продажи помещений Богатыревой Е.С. договор аренды, как заключенный на срок не менее года, подлежал государственной регистрации, но не был зарегистрирован в установленном законом порядке и в силу этого не является заключенным. По незаключенному договору у арендатора в отношении нового собственника не возникает права требовать продолжения арендных отношений. Установив, что до регистрации за Богатыревой Е.С. права собственности Игуменов М.А. вступил в фактическое пользование помещениями и впоследствии продолжал ими пользоваться до 31.07.2013, суды пришли к выводу о наличии у него неосновательного обогащения, размер которого (105 тыс. рублей в месяц) подтвержден заключением судебной экспертизы, проведенной по ходатайству Игуменова М.А.
Таким образом, суды пришли к выводу, что Игуменов М.А. имел по отношению к стороне договора аренды (ООО "Ростов-Партнер") право требовать государственной регистрации договора и соблюдения его условий, однако не реализовал это право до отчуждения имущества новому собственнику. По отношению к Богатыревой Е.С., не являющейся стороной договора аренды, указанное право отсутствует, поскольку Игуменов М.А. не представлял доказательств наличия у покупателя информации о договоре аренды и не ссылался на такие обстоятельства в обоснование своего иска.
Кроме того, судами установлено, что индивидуальный предприниматель Игуменов М.А. занял спорное помещение до регистрации права собственности Богатыревой Е.С. (06.12.2012) на основании незарегистрированного договора аренды, что Игуменовым М.А. не оспаривается.
При принятии решения суды руководствовались положениями статей 609, 651, 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также разъяснениями Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенными в пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений", информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными", пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".
Частично удовлетворяя исковые требования Богатыревой Е.С., арбитражные суды исходили из обоснованности требования взыскания арендной платы за период до 31.07.2013 в связи с доказанностью фактического пользования помещением, наличии оснований для взыскания коммунальных расходов за пользование услуг электросвязи, услуг по вывозу мусора, платы на обслуживание общего имущества собственником здания в связи с их доказанностью и отсутствии оснований для удовлетворения требований в части взыскания задолженности за водоснабжение в связи с недоказанностью того, что Игуменов М.А. потребил воду в заявленном размере.
Размер неосновательного обогащения определен судами по результатам экспертизы, давшей заключение о рыночной стоимости аренды спорных помещений. Судами взята за основу расчета неосновательного обогащения указанная стоимость пользования помещением.
Изучив доводы, изложенные в кассационной жалобе, суд пришел к выводу о том, что они не опровергают выводы судов, не подтверждают существенных нарушений судами норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела, и в силу статьи 291.6 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не являются основанием для передачи жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 291.6, 291.8 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
определил:
отказать в передаче кассационной жалобы индивидуального предпринимателя Игуменова Максима Александровича для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
Судья
Верховного Суда Российской Федерации
Е.Е.БОРИСОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)