Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 17 декабря 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 24 декабря 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Хакимова И.А.,
судей Мельниковой Н.Ю., Вильданова Р.А.,
при участии представителей:
общества с ограниченной ответственностью "ИнтерТайм" - Шаркаевой Э.Р., доверенность от 04.06.2013 б/н,
Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии - Найдовского П.Е., доверенность от 31.01.2013 N 2Д-228,
Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области - Найдовского П.Е., доверенность от 28.12.2012 N 12-9366,
в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ИнтерТайм"
на решение Арбитражного суда Самарской области от 18.06.2013 (судья Гольдштейн Д.К.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.09.2013 (председательствующий судья Кузнецов В.В., судьи Засыпкина Т.С., Рогалева Е.М.)
по делу N А55-3529/2013
по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "ИнтерТайм", г. Самара, к Российской Федерации в лице Министерства финансов Российской Федерации, г. Москва, Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, г. Москва, третьи лица: муниципальное предприятие городского округа Самара "Ремжилуниверсал", Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г. Самара, открытое акционерное общество "Сбербанк России", о взыскании убытков,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "ИнтерТайм" (далее - ООО "ИнтерТайм", истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском, с учетом уточнений, принятых судом первой инстанции, к Российской Федерации в лице Министерства финансов Российской Федерации (далее - первый ответчик) и Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (далее - Росреестр, второй ответчик) о взыскании с Российской Федерации за счет казны Российской Федерации 2 060 616,67 руб. убытков, причиненных в результате незаконных действий (бездействия) Росреестра.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 18.06.2013 по делу N А55-3529/2013 в иске отказано.
Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.09.2013 данное судебное решение оставлено без изменения.
ООО "ИнтерТайм", не согласившись с решением арбитражного суда и постановлением арбитражного апелляционного суда, обратилось в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит данные судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований общества, указывая на неправильное применение суда норм материального права.
Росреестр и Управление Росреестра по Самарской области в отзывах на кассационную жалобу не согласились с доводами ООО "ИнтерТайм", и просят решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
В судебном заседании в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) был объявлен перерыв с 10 час. 20 мин. 12.12.2013 до 09 час. 00 мин. 17.12.2013 после окончания которого, судебное заседание продолжено в том же составе суда. Информация о перерыве размещена на официальном сайте суда кассационной инстанции.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и отзывов на нее, проверив в соответствии с пунктом 1 статьи 286 АПК РФ правильность применения судами предыдущих инстанций норм материального и процессуального права, заслушав явившихся представителей сторон, суд кассационной инстанции пришел к выводу о наличии оснований для отмены принятых по делу судебных актов и направлении дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Как следует из материалов дела, на основании приказа Департамента управления имуществом городского округа Самара от 31.10.2008 N 1946 (в редакции приказа от 25.12.2008 N 2434) в хозяйственное ведение муниципального предприятия городского округа Самара "Ремжилуниверсал" (далее - МП г.о. Самара "Ремжилуниверсал") передано нежилое помещение общей площадью 170,30 кв. м, расположенное по адресу: г. Самара, ул. Урицкого, д. 2/ул. Чернореченская, д. 1, 1 этаж, комнаты N 10 - 23, 26, 27, 121, 123, 124. Право хозяйственного ведения зарегистрировано за МП г.о. Самара "Ремжилуниверсал" 23.01.2009, что подтверждается свидетельством Управления Росреестра по Самарской области серии 63 АГ-157547.
В соответствии с заключенным между МП г.о. Самара "Ремжилуниверсал" (продавец) и ООО "ИнтерТайм" (покупатель) договором купли-продажи от 12.07.2010 N 368, вышеуказанное нежилое помещение общей площадью 170,30 кв. м, расположенное по адресу: г. Самара, ул. Урицкого, д. 2/ул. Чернореченская, д. 1, 1 этаж, комнаты N 10 - 23, 26, 27, 121, 123, 124 передано в собственность ООО "ИнтерТайм".
Фактическая передача объекта недвижимости подтверждается актом приема-передачи от 12.07.2010.
Вышеуказанные обстоятельства подтверждены вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Самарской области от 07.11.2011 по делу N А55-5679/2011.
Сообщением от 16.11.2010 N 01/213/2010-720 Управлением Росреестра по Самарской области отказано в государственной регистрации перехода права собственности и права собственности на объект недвижимого имущества, расположенный по адресу: Самарская область, г. Самара, Железнодорожный район, ул. Урицкого, д. 2/ул. Чернореченская, д. 1, а именно нежилое помещение, площадью 170,30 кв. м, 1 этаж: комнаты N 10 - 23, 26, 27, 121, 123, 124, кадастровый номер 63-63-01/274/2008-804.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Самарской области от 11.04.2011 по делу N А55-24905/2010 решение Управления Росреестра по Самарской области от 16.11.2010 N 01/213/2010-702 об отказе в государственной регистрации права собственности на нежилое помещение общей площадью 170,30 кв. м за ООО "ИнтерТайм" признано незаконным.
Запись N 63-63-01/213/2010-720 о регистрации права собственности ООО "ИнтерТайм" на вышеуказанное нежилое помещение общей площадью 170,30 кв. м в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена 30.03.2012, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 30.03.2012 N 63-АЖ N 298142.
Обращаясь в суд с рассматриваемым иском, истец указал, что вышеуказанное нежилое помещение было передано во временное владение и пользование открытого акционерного общества "Сбербанк России" (далее - ОАО "Сбербанк России"), на основании договора аренды нежилого помещения (здания, сооружения), являющегося муниципальной собственностью г. Самары от 02.07.2003 N 000851А между Департаментом управления имуществом городского округа Самара (Комитетом по управлению имуществом г. Самары), а впоследствии МП г.о. Самара "Ремжилуниверсал" и ОАО "Сбербанк России", которым ставка арендной платы была установлена в размере 170 633,51 руб. в месяц (дополнительное соглашение от 05.12.2008).
При этом доказательства государственной регистрации договора аренды нежилого помещения (здания, сооружения), являющегося муниципальной собственностью г. Самары от 02.07.2003 N 000851А с учетом срока действия договора, установленного дополнительным соглашением к нему от 03.05.2005, либо доказательства отсутствия обязанности по осуществлению государственной регистрации, в материалы дела не представлены.
В обоснование иска, истцом указано, что в незаконный отказ в государственной регистрации, выраженный в Сообщении Управления Росреестра по Самарской области от 16.11.2010 N 01/213/2010-720, воспрепятствовал истцу в получении арендной платы от ОАО "Сбербанк России", что в свою очередь повлекло для истца убытки в виде упущенной выгоды от недополученной арендной платы за период с 16.11.2010 (дата отказа в государственной регистрации) по 30.03.2012 (дата регистрации права собственности).
Пунктом 1 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрено, что лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Согласно статьям 16 и 1069 ГК РФ вред, причиненный гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления либо должностных лиц этих органов, подлежит возмещению за счет казны Российской Федерации, казны субъекта Российской Федерации или казны муниципального образования.
В силу статьи 1071 ГК РФ, когда в соответствии с кодексом или другими законами причиненный вред подлежит возмещению за счет казны Российской Федерации, от имени казны выступают соответствующие финансовые органы, если в соответствии с пунктом 3 статьи 125 ГК РФ эта обязанность не возложена на другой орган, юридическое лицо или гражданина.
По искам о взыскании убытков, являющихся результатом причинения вреда доказыванию подлежат обстоятельства, совокупность которых определяется статьей 1064 ГК РФ: факт причинения вреда; противоправность поведения причинителя вреда; причинно-следственная связь между противоправным поведением и наступлением вреда; вина причинителя вреда. При этом бремя доказывания первых трех обстоятельств возложено на истца, а бремя отсутствия вины, в силу части 2 статьи 1064 ГК РФ - на ответчика.
Обращаясь в суд с рассматриваемым иском истец посчитал, что неполученная от ОАО "Сбербанк России" в результате незаконного отказа в государственной регистрации права собственности на предмет аренды арендная плата в размере 2 060 616,67 руб. составляет убытки истца, причиненные ответчиком как органом государственной власти в результате его незаконных действий.
Суды первой и апелляционной инстанций, отказывая в иске, исходили из следующего.
В соответствии с пунктом 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" при рассмотрении споров, связанных со взысканием платы за пользование имуществом, переданным в аренду и впоследствии приобретенным арендатором на основании договора купли-продажи, судам необходимо руководствоваться следующим.
Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя.
Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 ГК РФ). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи (статьи 458, 459 ГК РФ).
В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ). При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися.
В рассматриваемом случае покупатель (ООО "ИнтерТайм") не являлся арендатором, однако указанное не изменяет сформулированного Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации принципа о моменте прекращения обязанности арендатора по внесению арендной платы, и следовательно, моменте прекращения права конкретного арендодателя (в данном случае МП г.о. Самара "Ремжилуниверсал") требовать внесения такой платы, в связи с переходом такого права к новому арендодателю.
Указанный вывод подтверждается и содержанием пункта 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", согласно которому после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ.
Кроме того, согласно абзацу 4 пункта 10 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", необходимо учитывать, что применительно к статье 608 ГК РФ договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем переданного ему недвижимого имущества (например, во исполнение договора купли-продажи) и право собственности которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в реестре, также не противоречит положениям статьи 608 ГК РФ и не может быть признан недействительным по названному основанию.
Таким образом, согласно вышеуказанной правовой позиции покупатель объекта недвижимого имущества как законный владелец переданного ему недвижимого имущества и до момента регистрации права собственности на данное имущество в ЕГРП рассматривается в качестве добросовестного арендодателя.
Совокупность вышеизложенного свидетельствует о том, что с момента фактической передачи недвижимого имущества продавцом покупателю именно последний должен рассматриваться в качестве субъекта права получения выгоды от использования имущества, являющегося предметом купли-продажи, в том числе арендной платы.
Таким образом, возникновение права на получение арендной платы у покупателя объекта недвижимого имущества не ставится в зависимость от даты государственной регистрации его права собственности на данное имущество.
Арбитражные суды пришли к выводу, что в нарушение требований статьи 65 АПК РФ, истцом не доказана причинно-следственная связь между действиями Управления Росреестра по Самарской области по отказу в государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение и понесенными истцом убытками, т.е. не доказано наличие совокупности условий, необходимых для возложения на ответчика ответственности в виде возмещения убытков.
Арбитражный апелляционный суд посчитал обоснованным довод ответчика о том, что удовлетворение требования о взыскании убытков в виде неполученной арендной платы за счет Российской Федерации, повлечет повторное получение выгоды от сдачи в аренду одного и того же объекта имущества, при этом истец не лишен возможности разрешить со своими контрагентами по сделкам вопрос об основаниях и величине фактически уплаченного и, вследствие этого, недополученного истцом (пункт 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").
В связи с изложенным, арбитражные суды пришли к выводу, что истцом не доказаны факт причинения истцу вреда бездействием государственного органа и причинно-следственная связь между его противоправным бездействием и причинением вреда истцу. Сама по себе констатация неправомерности действий/бездействия государственного органа не влечет применения ответственности, предусмотренной статьями 15, 16, 1069 ГК РФ, в случае недоказанности в совокупности с ней наличия убытков в требуемом размере, образовавшихся вследствие неправомерных действий/бездействия.
Поскольку истцом основания ответственности за причинение вреда не доказаны, в удовлетворении заявленного иска арбитражными судами отказано.
Между тем при рассмотрении дела суды не учли следующее.
В порядке статьи 4 АПК РФ истцом заявлены требования о взыскании убытков.
Отказывая в иске, суды указали, что истцом не доказаны факт причинения истцу вреда бездействием государственного органа и причинно-следственная связь между его противоправным бездействием и причинением вреда истцу.
Также в обоснование доводов отказа в иске суды первой и апелляционной инстанций руководствовались разъяснениями, изложенными в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".
Суд апелляционной инстанции также указал, что истец не лишен возможности разрешить со своими контрагентами по сделкам вопрос об основаниях и величине фактически уплаченного и, вследствие этого, недополученного истцом.
Пунктом 3.1. договора от 12.07.2010 N 368 истец и МП г.о. Самара "Ремжилуниверсал" согласовали, что объект считается переданным от продавца к покупателю с момента государственной регистрации настоящего договора в Управлении Росреестра по Самарской области на основании акта приема-передачи объекта.
При этом из материалов дела не следует, что до заключения настоящего договора купли-продажи, между истцом и МП г.о. Самара "Ремжилуниверсал" был заключен договор аренды, и объект недвижимости находился в аренде у истца.
Таким образом, судам первой и апелляционной инстанций надлежало установить, мог ли при таких условиях договора истец распоряжаться спорным объектом недвижимости до государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости и претендовать на арендные платежи, полученные МП г.о. Самара "Ремжилуниверсал".
Так, из разъяснений пункта 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", на который в том числе и сослался суд апелляционной инстанции, следует, что собственник имущества вправе заявить свои требования о взыскании стоимости пользования этим имуществом к неуправомоченному лицу, сдавшему такое имущество в аренду, либо к добросовестному арендодателю.
Из разъяснений пункта 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", следует, что после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
Таким образом, исходя из конкретных обстоятельств спора и условий договора купли-продажи от 12.07.2010 N 368, суды, придя к выводу о законности владения объектом недвижимости истцом в период до регистрации перехода права собственности, не дали правовой оценки возможности смены арендодателя в отношениях между МП г.о. Самара "Ремжилуниверсал" и ОАО "Сбербанк России".
Принимая во внимание, что арбитражные суды обеих инстанций при рассмотрении дела не учли ряд обстоятельств, имеющих существенное значение для правильного разрешения спора, суд кассационной инстанции находит обжалуемые судебные акты подлежащими отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении дела суду необходимо устранить отмеченные недостатки, дать надлежащую оценку всем имеющимся в деле обстоятельствам, доводам участникам процесса, и с учетом конкретных условий договора купли-продажи от 12.07.2010 N 368 и разъяснений, содержащихся в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" и Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", разрешить спор в соответствии с требованиями действующего законодательства.
В соответствии с частью 3 статьи 289 АПК РФ арбитражному суду, вновь рассматривающему дело, необходимо рассмотреть вопрос о распределении судебных расходов.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Самарской области от 18.06.2013 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.09.2013 по делу N А55-3529/2013 - отменить. Направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
И.А.ХАКИМОВ
Судьи
Н.Ю.МЕЛЬНИКОВА
Р.А.ВИЛЬДАНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА ОТ 24.12.2013 ПО ДЕЛУ N А55-3529/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 декабря 2013 г. по делу N А55-3529/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 17 декабря 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 24 декабря 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Хакимова И.А.,
судей Мельниковой Н.Ю., Вильданова Р.А.,
при участии представителей:
общества с ограниченной ответственностью "ИнтерТайм" - Шаркаевой Э.Р., доверенность от 04.06.2013 б/н,
Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии - Найдовского П.Е., доверенность от 31.01.2013 N 2Д-228,
Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области - Найдовского П.Е., доверенность от 28.12.2012 N 12-9366,
в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ИнтерТайм"
на решение Арбитражного суда Самарской области от 18.06.2013 (судья Гольдштейн Д.К.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.09.2013 (председательствующий судья Кузнецов В.В., судьи Засыпкина Т.С., Рогалева Е.М.)
по делу N А55-3529/2013
по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "ИнтерТайм", г. Самара, к Российской Федерации в лице Министерства финансов Российской Федерации, г. Москва, Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, г. Москва, третьи лица: муниципальное предприятие городского округа Самара "Ремжилуниверсал", Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г. Самара, открытое акционерное общество "Сбербанк России", о взыскании убытков,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "ИнтерТайм" (далее - ООО "ИнтерТайм", истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском, с учетом уточнений, принятых судом первой инстанции, к Российской Федерации в лице Министерства финансов Российской Федерации (далее - первый ответчик) и Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (далее - Росреестр, второй ответчик) о взыскании с Российской Федерации за счет казны Российской Федерации 2 060 616,67 руб. убытков, причиненных в результате незаконных действий (бездействия) Росреестра.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 18.06.2013 по делу N А55-3529/2013 в иске отказано.
Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.09.2013 данное судебное решение оставлено без изменения.
ООО "ИнтерТайм", не согласившись с решением арбитражного суда и постановлением арбитражного апелляционного суда, обратилось в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит данные судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований общества, указывая на неправильное применение суда норм материального права.
Росреестр и Управление Росреестра по Самарской области в отзывах на кассационную жалобу не согласились с доводами ООО "ИнтерТайм", и просят решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
В судебном заседании в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) был объявлен перерыв с 10 час. 20 мин. 12.12.2013 до 09 час. 00 мин. 17.12.2013 после окончания которого, судебное заседание продолжено в том же составе суда. Информация о перерыве размещена на официальном сайте суда кассационной инстанции.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и отзывов на нее, проверив в соответствии с пунктом 1 статьи 286 АПК РФ правильность применения судами предыдущих инстанций норм материального и процессуального права, заслушав явившихся представителей сторон, суд кассационной инстанции пришел к выводу о наличии оснований для отмены принятых по делу судебных актов и направлении дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Как следует из материалов дела, на основании приказа Департамента управления имуществом городского округа Самара от 31.10.2008 N 1946 (в редакции приказа от 25.12.2008 N 2434) в хозяйственное ведение муниципального предприятия городского округа Самара "Ремжилуниверсал" (далее - МП г.о. Самара "Ремжилуниверсал") передано нежилое помещение общей площадью 170,30 кв. м, расположенное по адресу: г. Самара, ул. Урицкого, д. 2/ул. Чернореченская, д. 1, 1 этаж, комнаты N 10 - 23, 26, 27, 121, 123, 124. Право хозяйственного ведения зарегистрировано за МП г.о. Самара "Ремжилуниверсал" 23.01.2009, что подтверждается свидетельством Управления Росреестра по Самарской области серии 63 АГ-157547.
В соответствии с заключенным между МП г.о. Самара "Ремжилуниверсал" (продавец) и ООО "ИнтерТайм" (покупатель) договором купли-продажи от 12.07.2010 N 368, вышеуказанное нежилое помещение общей площадью 170,30 кв. м, расположенное по адресу: г. Самара, ул. Урицкого, д. 2/ул. Чернореченская, д. 1, 1 этаж, комнаты N 10 - 23, 26, 27, 121, 123, 124 передано в собственность ООО "ИнтерТайм".
Фактическая передача объекта недвижимости подтверждается актом приема-передачи от 12.07.2010.
Вышеуказанные обстоятельства подтверждены вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Самарской области от 07.11.2011 по делу N А55-5679/2011.
Сообщением от 16.11.2010 N 01/213/2010-720 Управлением Росреестра по Самарской области отказано в государственной регистрации перехода права собственности и права собственности на объект недвижимого имущества, расположенный по адресу: Самарская область, г. Самара, Железнодорожный район, ул. Урицкого, д. 2/ул. Чернореченская, д. 1, а именно нежилое помещение, площадью 170,30 кв. м, 1 этаж: комнаты N 10 - 23, 26, 27, 121, 123, 124, кадастровый номер 63-63-01/274/2008-804.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Самарской области от 11.04.2011 по делу N А55-24905/2010 решение Управления Росреестра по Самарской области от 16.11.2010 N 01/213/2010-702 об отказе в государственной регистрации права собственности на нежилое помещение общей площадью 170,30 кв. м за ООО "ИнтерТайм" признано незаконным.
Запись N 63-63-01/213/2010-720 о регистрации права собственности ООО "ИнтерТайм" на вышеуказанное нежилое помещение общей площадью 170,30 кв. м в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена 30.03.2012, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 30.03.2012 N 63-АЖ N 298142.
Обращаясь в суд с рассматриваемым иском, истец указал, что вышеуказанное нежилое помещение было передано во временное владение и пользование открытого акционерного общества "Сбербанк России" (далее - ОАО "Сбербанк России"), на основании договора аренды нежилого помещения (здания, сооружения), являющегося муниципальной собственностью г. Самары от 02.07.2003 N 000851А между Департаментом управления имуществом городского округа Самара (Комитетом по управлению имуществом г. Самары), а впоследствии МП г.о. Самара "Ремжилуниверсал" и ОАО "Сбербанк России", которым ставка арендной платы была установлена в размере 170 633,51 руб. в месяц (дополнительное соглашение от 05.12.2008).
При этом доказательства государственной регистрации договора аренды нежилого помещения (здания, сооружения), являющегося муниципальной собственностью г. Самары от 02.07.2003 N 000851А с учетом срока действия договора, установленного дополнительным соглашением к нему от 03.05.2005, либо доказательства отсутствия обязанности по осуществлению государственной регистрации, в материалы дела не представлены.
В обоснование иска, истцом указано, что в незаконный отказ в государственной регистрации, выраженный в Сообщении Управления Росреестра по Самарской области от 16.11.2010 N 01/213/2010-720, воспрепятствовал истцу в получении арендной платы от ОАО "Сбербанк России", что в свою очередь повлекло для истца убытки в виде упущенной выгоды от недополученной арендной платы за период с 16.11.2010 (дата отказа в государственной регистрации) по 30.03.2012 (дата регистрации права собственности).
Пунктом 1 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрено, что лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Согласно статьям 16 и 1069 ГК РФ вред, причиненный гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления либо должностных лиц этих органов, подлежит возмещению за счет казны Российской Федерации, казны субъекта Российской Федерации или казны муниципального образования.
В силу статьи 1071 ГК РФ, когда в соответствии с кодексом или другими законами причиненный вред подлежит возмещению за счет казны Российской Федерации, от имени казны выступают соответствующие финансовые органы, если в соответствии с пунктом 3 статьи 125 ГК РФ эта обязанность не возложена на другой орган, юридическое лицо или гражданина.
По искам о взыскании убытков, являющихся результатом причинения вреда доказыванию подлежат обстоятельства, совокупность которых определяется статьей 1064 ГК РФ: факт причинения вреда; противоправность поведения причинителя вреда; причинно-следственная связь между противоправным поведением и наступлением вреда; вина причинителя вреда. При этом бремя доказывания первых трех обстоятельств возложено на истца, а бремя отсутствия вины, в силу части 2 статьи 1064 ГК РФ - на ответчика.
Обращаясь в суд с рассматриваемым иском истец посчитал, что неполученная от ОАО "Сбербанк России" в результате незаконного отказа в государственной регистрации права собственности на предмет аренды арендная плата в размере 2 060 616,67 руб. составляет убытки истца, причиненные ответчиком как органом государственной власти в результате его незаконных действий.
Суды первой и апелляционной инстанций, отказывая в иске, исходили из следующего.
В соответствии с пунктом 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" при рассмотрении споров, связанных со взысканием платы за пользование имуществом, переданным в аренду и впоследствии приобретенным арендатором на основании договора купли-продажи, судам необходимо руководствоваться следующим.
Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя.
Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 ГК РФ). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи (статьи 458, 459 ГК РФ).
В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ). При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися.
В рассматриваемом случае покупатель (ООО "ИнтерТайм") не являлся арендатором, однако указанное не изменяет сформулированного Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации принципа о моменте прекращения обязанности арендатора по внесению арендной платы, и следовательно, моменте прекращения права конкретного арендодателя (в данном случае МП г.о. Самара "Ремжилуниверсал") требовать внесения такой платы, в связи с переходом такого права к новому арендодателю.
Указанный вывод подтверждается и содержанием пункта 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", согласно которому после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ.
Кроме того, согласно абзацу 4 пункта 10 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", необходимо учитывать, что применительно к статье 608 ГК РФ договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем переданного ему недвижимого имущества (например, во исполнение договора купли-продажи) и право собственности которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в реестре, также не противоречит положениям статьи 608 ГК РФ и не может быть признан недействительным по названному основанию.
Таким образом, согласно вышеуказанной правовой позиции покупатель объекта недвижимого имущества как законный владелец переданного ему недвижимого имущества и до момента регистрации права собственности на данное имущество в ЕГРП рассматривается в качестве добросовестного арендодателя.
Совокупность вышеизложенного свидетельствует о том, что с момента фактической передачи недвижимого имущества продавцом покупателю именно последний должен рассматриваться в качестве субъекта права получения выгоды от использования имущества, являющегося предметом купли-продажи, в том числе арендной платы.
Таким образом, возникновение права на получение арендной платы у покупателя объекта недвижимого имущества не ставится в зависимость от даты государственной регистрации его права собственности на данное имущество.
Арбитражные суды пришли к выводу, что в нарушение требований статьи 65 АПК РФ, истцом не доказана причинно-следственная связь между действиями Управления Росреестра по Самарской области по отказу в государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение и понесенными истцом убытками, т.е. не доказано наличие совокупности условий, необходимых для возложения на ответчика ответственности в виде возмещения убытков.
Арбитражный апелляционный суд посчитал обоснованным довод ответчика о том, что удовлетворение требования о взыскании убытков в виде неполученной арендной платы за счет Российской Федерации, повлечет повторное получение выгоды от сдачи в аренду одного и того же объекта имущества, при этом истец не лишен возможности разрешить со своими контрагентами по сделкам вопрос об основаниях и величине фактически уплаченного и, вследствие этого, недополученного истцом (пункт 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").
В связи с изложенным, арбитражные суды пришли к выводу, что истцом не доказаны факт причинения истцу вреда бездействием государственного органа и причинно-следственная связь между его противоправным бездействием и причинением вреда истцу. Сама по себе констатация неправомерности действий/бездействия государственного органа не влечет применения ответственности, предусмотренной статьями 15, 16, 1069 ГК РФ, в случае недоказанности в совокупности с ней наличия убытков в требуемом размере, образовавшихся вследствие неправомерных действий/бездействия.
Поскольку истцом основания ответственности за причинение вреда не доказаны, в удовлетворении заявленного иска арбитражными судами отказано.
Между тем при рассмотрении дела суды не учли следующее.
В порядке статьи 4 АПК РФ истцом заявлены требования о взыскании убытков.
Отказывая в иске, суды указали, что истцом не доказаны факт причинения истцу вреда бездействием государственного органа и причинно-следственная связь между его противоправным бездействием и причинением вреда истцу.
Также в обоснование доводов отказа в иске суды первой и апелляционной инстанций руководствовались разъяснениями, изложенными в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".
Суд апелляционной инстанции также указал, что истец не лишен возможности разрешить со своими контрагентами по сделкам вопрос об основаниях и величине фактически уплаченного и, вследствие этого, недополученного истцом.
Пунктом 3.1. договора от 12.07.2010 N 368 истец и МП г.о. Самара "Ремжилуниверсал" согласовали, что объект считается переданным от продавца к покупателю с момента государственной регистрации настоящего договора в Управлении Росреестра по Самарской области на основании акта приема-передачи объекта.
При этом из материалов дела не следует, что до заключения настоящего договора купли-продажи, между истцом и МП г.о. Самара "Ремжилуниверсал" был заключен договор аренды, и объект недвижимости находился в аренде у истца.
Таким образом, судам первой и апелляционной инстанций надлежало установить, мог ли при таких условиях договора истец распоряжаться спорным объектом недвижимости до государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости и претендовать на арендные платежи, полученные МП г.о. Самара "Ремжилуниверсал".
Так, из разъяснений пункта 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", на который в том числе и сослался суд апелляционной инстанции, следует, что собственник имущества вправе заявить свои требования о взыскании стоимости пользования этим имуществом к неуправомоченному лицу, сдавшему такое имущество в аренду, либо к добросовестному арендодателю.
Из разъяснений пункта 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", следует, что после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
Таким образом, исходя из конкретных обстоятельств спора и условий договора купли-продажи от 12.07.2010 N 368, суды, придя к выводу о законности владения объектом недвижимости истцом в период до регистрации перехода права собственности, не дали правовой оценки возможности смены арендодателя в отношениях между МП г.о. Самара "Ремжилуниверсал" и ОАО "Сбербанк России".
Принимая во внимание, что арбитражные суды обеих инстанций при рассмотрении дела не учли ряд обстоятельств, имеющих существенное значение для правильного разрешения спора, суд кассационной инстанции находит обжалуемые судебные акты подлежащими отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении дела суду необходимо устранить отмеченные недостатки, дать надлежащую оценку всем имеющимся в деле обстоятельствам, доводам участникам процесса, и с учетом конкретных условий договора купли-продажи от 12.07.2010 N 368 и разъяснений, содержащихся в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" и Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", разрешить спор в соответствии с требованиями действующего законодательства.
В соответствии с частью 3 статьи 289 АПК РФ арбитражному суду, вновь рассматривающему дело, необходимо рассмотреть вопрос о распределении судебных расходов.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Самарской области от 18.06.2013 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.09.2013 по делу N А55-3529/2013 - отменить. Направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
И.А.ХАКИМОВ
Судьи
Н.Ю.МЕЛЬНИКОВА
Р.А.ВИЛЬДАНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)