Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Мустафина И.З.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Гербекова Б.И.
судей Лашкова А.Н., Кнышевой Т.В.,
при секретаре К.,
с участием прокурора Самойловой И.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Гербекова Б.И.
гражданское дело по апелляционным жалобам представителя А.В. по доверенности Г., а также по апелляционной жалобе и дополнениям к апелляционной жалобе Ю.К., Ю.С., Ю.М., Ю.Д.
на решение Тверского районного суда г. Москвы от 26 июля 2013 года, которым постановлено:
В удовлетворении исковых требований А.В. к Ю.С., Ю.К., Ю.Д., Ю.М. о признании утратившими право пользования жилым помещением, выселении, снятии с регистрационного учета - отказать.
В удовлетворении исковых требований А.В. к Ю.С., Ю.К., Ю.Д., Ю.М. о признании добросовестным покупателем отказать.
В удовлетворении встречного иска Ю.С. к А.В. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры отказать.
Встречные исковые требования Ю.К. к А.В. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, встречные исковые требования Ю.К., Ю.С. к А.В. о признании права собственности на квартиру - удовлетворить частично.
Признать договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: город ***, заключенный 05 апреля 2007 года между Ю.С. и А.В., недействительным.
Применить последствия недействительности сделки, возвратить квартиру, расположенную по адресу: ***, в собственность Ю.С.
Взыскать с Ю.С. в пользу А.В. денежные средства в размере *** руб.
В остальной части встречных исковых требований отказать.
Решение является основанием для аннулирования записи о праве собственности А.В. на квартиру по адресу: ***, и внесения записи о праве собственности Ю.С. на вышеуказанную квартиру в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним,
установила:
Предметом спора является отдельная трехкомнатная квартира, расположенная по адресу: ***, принадлежавшая на праве собственности Ю.С.
А.В. обратился в суд с иском к Ю.С., Ю.К., Ю.Д., Ю.М. о признании утратившими право пользования указанным жилым помещением, выселении, снятии с регистрационного учета.
Также А.В. обратился в суд с иском к Ю.С., Ю.К., Ю.Д., Ю.М. о признании добросовестным приобретателем.
В обоснование исковых требований истец указал, что 05 апреля 2007 года между ним и ответчиком Ю.С. заключен договор купли-продажи спорной квартиры. Несмотря на неоднократные требования истца о добровольном выселении и снятии с регистрационного учета, ответчики отказываются выехать из квартиры, чем нарушают права истца.
В дополнении к исковому заявлению истец также указал, что спорная квартира неоднократно продавалась Ю.С. через представителя И. Ответчик Ю.С. намеренно вводил в заблуждение истца, подписывая документы, подтверждающие, что он не состоит в браке. Истец, являясь добросовестным приобретателем, возмездно приобрел имущество у ответчика Ю.С., который не имел права его отчуждать, о чем истец не знал и не мог знать, в связи с чем просил признать его добросовестным приобретателем.
Ю.К. предъявила встречный иск к А.В. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, указывая, что с 07 августа 1971 года состоит в браке с Ю.С. Квартира по адресу: ***, приобретена ими в период брака. О договоре купли-продажи квартиры от 05 апреля 2007 года, заключенном между ее мужем и А.В., ей не было известно, нотариально удостоверенного согласия на совершение сделки она не давала. С учетом дополнительных встречных требований Ю.К. также просила признать недействительным переход права собственности на квартиру по договору купли-продажи и регистрации права собственности на А.В. в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, поскольку договор купли-продажи не был исполнен сторонами, то есть денежные средства по договору купли-продажи получены не были, квартира А.В. не осматривалась, передача и принятие недвижимости сторонами не оформлялись, просила применить последствия недействительности договора купли-продажи квартиры от 05 апреля 2007 года, признать право собственности Ю.С. на квартиру.
Ю.С. предъявил встречный иск к А.В. о признании договора купли-продажи недействительным, указывая, что до получения по почте экземпляра искового заявления не знал о наличии договора купли-продажи спорной квартиры от 05 апреля 2007 года, с момента регистрации указанного договора он и члены его семьи не снимались с регистрации по месту жительства, оплачивают коммунальные платежи. Весной 2007 года им была выдана доверенность на имя И., который впоследствии утратил выданную на его имя доверенность. Договор купли-продажи квартиры заключен фактически как злонамеренное соглашение его представителя по доверенности И. и А.В. Акт передачи квартиры к договору купли-продажи от 05 апреля 2007 года является недействительным, так как составлен в одном экземпляре, не передавался в Управление Росреестра по городу Москве, квартира не выбывала из его владения, в связи с чем с учетом уточненных исковых требований Ю.С. просил признать недействительным договор купли-продажи квартиры от 05 апреля 2007 года, исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации договора купли-продажи квартиры, признать за ним право собственности на указанную квартиру.
Ю.К., Ю.С. также предъявили встречный иск к А.В. о признании недействительным передаточного акта к договору купли-продажи квартиры от 05 апреля 2007 года. В ходе рассмотрения дела истцы по встречному иску уточнили заявленные требования, изменив предмет встречного иска, и просили признать за Ю.С. право собственности на спорную квартиру.
А.В. и его представитель по доверенности Г. в судебное заседание явились, исковые требования А.В. поддержали в полном объеме, просили их удовлетворить, в удовлетворении встречных исковых требований Ю.К., Ю.С. просили отказать, заявили о пропуске срока исковой давности, поскольку право собственности на спорное жилое помещение было зарегистрировано за А.В. 17 апреля 2007 года, встречные исковые требования заявлены ответчиками лишь в мае 2012 года.
Ю.С., представитель Т., представляющий интересы Ю.К. на основании доверенности и интересы Ю.С. по устному заявлению, в судебное заседание явились, встречные исковые требования поддержали, ссылаясь на то, что срок исковой давности ими не пропущен, так как о сделке от 05 апреля 2007 года им стало известно только в момент рассмотрения дела в суде, просили их требования удовлетворить, в удовлетворении исковых требований А.В. просили отказать, просили применить срок исковой давности по требованиям, заявленным А.В. о признании утратившими право пользования жилым помещением, выселении, снятии с регистрационного учета.
Ответчики Ю.Д., Ю.М. в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
Третьи лица Отделение УФМС по району Тверской в городе Москве в ЦАО, И. в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещались надлежащим образом.
Третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве в судебное заседание не явилось, о времени и месте рассмотрения дела извещено надлежащим образом, в материалах дела имеется заявление о рассмотрение дела в отсутствии представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, представлен отзыв на встречное исковое заявление Ю.К., в котором указано, что иск является необоснованным, поскольку право собственности на квартиру по адресу: ***, принадлежит А.В., до настоящего времени договор купли-продажи квартиры не оспорен.
Суд постановил указанное выше решение, об отмене которого просит представитель А.В. по доверенности Г., а также об отмене решения суда в части просят Ю.К., Ю.С., Ю.М., Ю.Д. по доводам апелляционной жалобы и дополнений к ней.
В заседание судебной коллегии истец А.В., ответчики Ю.К., Ю.Д., Ю.М., третье лицо И., представители третьих лиц ОУФМС по району Тверской в городе Москве в ЦАО, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве не явились, извещены надлежащим образом, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Судебная коллегия, изучив материалы дела, заслушав объяснения Ю.С., а также представителя Ю.К. по доверенности, Ю.С. по устному заявлению Т., заключение прокурора, полагавшего, что решение суда является законным, обсудив доводы апелляционных жалоб и дополнений к апелляционной жалобе, нашла решение суда первой инстанции по настоящему делу подлежащим оставлению без изменения по следующим основаниям.
Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В силу ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно п. 1 ст. 179 ГК РФ в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений, сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
В соответствии с п. 2 ст. 179 ГК РФ, если сделка признана недействительной по одному из оснований, указанных в п. 1 настоящей статьи, то потерпевшему возвращается другой стороной все полученное ею по сделке, а при невозможности возвратить полученное в натуре возмещается его стоимость в деньгах.
Как усматривается из материалов дела и установлено судом, спорная квартира, расположенная по адресу: ***, на праве собственности принадлежала Ю.С.
28 июля 2005 года Ю.К. выдала своему супругу Ю.С. нотариально удостоверенное согласие на продажу принадлежащей ему квартиры за цену и на условиях по своему усмотрению.
03 августа 2005 года Ю.С. выдана доверенность И., которой Ю.С. уполномочил И. продать за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащую ему квартиру по адресу: ***.
04 августа 2005 года между И., действующим от имени Ю.С. (продавец) на основании доверенности, и А.В. (покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ***. Данный договор подписан А.В. и представителем Ю.С. - по доверенности И.
В соответствии с п. 4 договора купли-продажи стоимость квартиры составляет *** руб. Данную сумму покупатель уплатил продавцу полностью до подписания настоящего договора.
29 мая 2006 года А.В. выдал нотариально заверенную доверенность И., которой уполномочил И. продать за сумму *** руб. и на условиях по своему усмотрению, принадлежащую ему на праве собственности квартиру, расположенную по адресу: ***.
03 августа 2006 года между И., действующим от имени А.В. (продавец) на основании доверенности, и Ю.С. (покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ***. Данный договор подписан Ю.С. и представителем А.В. - по доверенности И.
По согласованию сторон стоимость квартиры составляет *** руб. Данную сумму продавец уплатил продавцу полностью до подписания настоящего договора. В договоре также было указано, что в квартире зарегистрирована, проживает и имеет право пользования Ю.К., которая сохраняет это право до снятия ее с регистрационного учета.
03 августа 2006 года Ю.С. в Главное Управление Федеральной регистрационной службы по городу Москве подано заявление о том, что в браке на момент подписания договора он не состоял.
Из выписки из домовой книги, выданной ЖСК "Эфир-1", следует, что на 03 августа 2006 года в квартире по указанному адресу зарегистрированы: Ю.С., Ю.К.
Названный договор купли-продажи квартиры и переход права собственности прошли государственную регистрацию.
03 апреля 2007 года Ю.С. выдана нотариально заверенная доверенность на имя И., которой Ю.С. уполномочил И. продать за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащую ему на праве собственности квартиру, расположенную по адресу: ***, для чего предоставил ему право быть представителем во всех компетентных организациях и учреждениях города Москвы, в том числе в Управлении Федеральной регистрационной службы по Москве, с правом подписания договора купли-продажи и передаточного акта, зарегистрировать договор и переход права собственности в Управлении Федеральной регистрационной службы по Москве, получать следуемые ему деньги, получать зарегистрированный договор и другие документы, подтверждающие государственную регистрацию сделки, производить необходимые платежи, расписываться за него и совершать все необходимые действия, связанные с выполнением данного поручения. Доверенность выдана сроком на три года и удостоверена нотариусом А.И.
05 апреля 2007 года между И., действующим от имени Ю.С. (продавец) на основании доверенности, и А.В. (покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ***. Данный договор подписан А.В. и представителем Ю.С. по доверенности И.
Как следует из договора, по согласованию сторон стоимость квартиры составляет *** руб. Данную сумму покупатель уплатил продавцу полностью до подписания настоящего договора. Соглашение о цене является существенным условием настоящего договора и в случае сокрытия сторонами подлинной цены квартиры регистрирующий орган не несет ответственности за наступление отрицательных последствий. В вышеуказанной квартире зарегистрированы, проживают и имеют право пользования в соответствии со ст. 292 ГК РФ Ю.К., Ю.Д., Ю.М., которые сохраняют это право до снятия их с регистрационного учета.
05 апреля 2007 года между И., действующим от имени Ю.С. на основании доверенности, и А.В. подписан передаточный акт по договору купли-продажи квартиры N *** по адресу: ***.
Договор купли-продажи спорной квартиры от 05 апреля 2007 года и переход права собственности также прошли государственную регистрацию.
В материалах регистрационного дела по купле-продаже квартиры от 05 апреля 2007 года нотариального удостоверенного заявления Ю.К. о согласии на продажу спорной квартиры не имеется.
Из копии паспортов Ю.С., Ю.К. и свидетельства о заключении брака, справки о заключении брака, усматривается, что Ю.С. и Ю.К. состоят в зарегистрированном браке с 07 августа 1971 года.
Согласно ответу Главного управления ЗАГС Московской области от 06 сентября 2012 года N *** по электронному архиву ЗАГС Московской области запись о расторжении брака между Ю.С. и Ю.К. не обнаружена.
Из ответа на запрос суда из Царицынского отдела ЗАГС Управления ЗАГС Москвы от 11 сентября 2012 года N *** усматривается, что по архивному фонду Царицынского отдела ЗАГС Управления ЗАГС Москвы за период с 1972 года по 2012 год записи акта о расторжении брака, заключенного между Ю.С. и Ю.К., не обнаружено.
Ю.С., Ю.К. зарегистрированы по адресу: ***, с 1995 года, Ю.М. зарегистрирован в квартире по указанному адресу с 1997 года, Ю.Д. зарегистрирована в квартире с 1995 года.
Из материалов дела усматривается, что Ю.С. производит оплату жилищно-коммунальных услуг в ЖСК "Эфир-1", что подтверждается распоряжениями на осуществление платежа за 2010 - 2011 год, выданными на имя Ю.С., а также копиями квитанций об оплате жилищно-коммунальных услуг, распоряжениями на осуществление платежа за 2013 год.
В квартире по указанному адресу Ю.С. производил ремонт, что подтверждается договором подряда от 02 августа 2010 года, заключенным между Ю.С. и ООО "Технова".
Согласно заключению специалиста N *** ООО "Инком-Эксперт" рыночная стоимость квартиры, расположенной по адресу: ***, общей площадью *** кв. м, по состоянию на 05 апреля 2007 года составляла *** руб.
Из выписки, выданной ГУП города Москвы "Дирекция Единого заказчика района "Марьина Роща" от 23 августа 2005 года, представленной в материалы регистрационного дела, усматривается, что в квартире по адресу: ***, зарегистрированы Ю.С., Ю.К.
Согласно выписке из домовой книги, выданной ЖСК "Эфир-1" 10 мая 2011 года, в квартире по указанному адресу зарегистрированы: Ю.С., Ю.К., Ю.М., Ю.Д.
Как усматривается из выписки из лицевого счета N *** от 10 мая 2011 года, в квартире по указанному адресу с 27 декабря 1995 года проживают Ю.С., Ю.К., Ю.М., Ю.Д., а также А.В. с 17 апреля 2007 года без регистрации.
Из выписки из домовой книги, выданной ЖСК "Эфир-1" 07 февраля 2012 года следует, что в квартире по указанному адресу зарегистрированы: Ю.С., Ю.К., Ю.М., Ю.Д.
В судебном заседании представителем Ю.К. по доверенности Т. представлена копия договора займа от 25 декабря 2009 года, заключенного между А.В. и Ю.С., в подтверждение того, что А.В. длительное время выдавал Ю.С. займы.
Из договора займа от 25 декабря 2009 года, усматривается, что А.В. выдал Ю.С. денежные средства в размере *** долларов США сроком до 25 января 2010 года.
Указанные фактические обстоятельства установлены в судебном заседании и подтверждаются собранными по делу доказательствами.
Отказывая в удовлетворении исковых требований Ю.С., суд первой инстанции дал правильное толкование норм материального права, указав в решении, что отличительным признаком сделок, признаваемых недействительными на основании ст. 179 ГК РФ, является отсутствие у лица, заключающего сделку, свободной воли на ее совершение.
Под злонамеренным соглашением понимается сговор представителя одной стороны сделки с другой стороной этой сделки, направленный против интересов представляемой стороны. Для такого рода сделок необходимо доказать искажение действительной воли сторон, при этом злонамеренное соглашение представителя одной стороны с другой возможно лишь при наличии их умышленного сговора и возникновения вследствие этого неблагоприятных последствий для представляемого.
В силу статьи 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Суд пришел к правильному выводу, что в ходе рассмотрения дела не нашли подтверждения доводы Ю.С., что между его представителем И. и А.В. имело место злонамеренное соглашение, а у Ю.С. отсутствовала свободная воля на заключение договора купли-продажи квартиры от 05 апреля 2007 года. Также не установлено и отсутствие свободной воли на заключение договора купли-продажи спорной квартиры у А.В.
При этом суд верно исходил из того, что условия договора поручения, выраженные в доверенности, предоставляли И. свободу выбора, он был вправе заключить договор по своему усмотрению на любых условиях, в связи с чем судебная коллегия соглашается с выводом суда о том, что А.В. и Ю.С., заключая оспариваемую сделку, действовали в своих совместных интересах, довод Ю.С. о том, что цена квартиры значительно занижена, не свидетельствует о наличии злонамеренного соглашения.
Доводы Ю.С. о том, что у него не было намерения продать спорную квартиру, путем заключения договора купли-продажи он имел намерение получить денежные средства в долг, обоснованно не приняты судом во внимание, поскольку для получения необходимой денежной суммы стороны договора купли-продажи могли оформить договор займа в письменной форме с указанием суммы займа, срока возврата, процентов за пользование заемными деньгами; оформить договор залога в счет возврата долга на спорную квартиру, после подписания договора купли-продажи не проводить государственную регистрацию данной сделки и переход права собственности или приостановить до определенного времени.
Кроме того, суд правомерно принял во внимание, что Ю.С. не был лишен возможности отменить доверенность, выданную на имя И., однако этого не сделал. Утверждения же Ю.С. о том, что И. уверил его о том, что потерял выданную ему доверенность, голословны и правового значения не имеют.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции, оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, обоснованно пришел к выводу об отказе в удовлетворении заявленных Ю.С. требований о признании договора купли-продажи от 05 апреля 2007 г. недействительным, поскольку Ю.С. не представлено никаких достоверных доказательств, которые бы давали основание считать, что данная сделка совершена под влиянием злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной.
При этом судом применительно к положениям ст. ст. 195, 181 ГК РФ по мотивам, приведенным в решении, верно указано, что истцом по встречному иску Ю.С. пропущен срок исковой давности.
Удовлетворяя встречные исковые Ю.К. о признании договора купли-продажи квартиры от 05 апреля 2007 года недействительным, суд верно оценил фактические обстоятельства дела и правильно применил нормы материального права.
В соответствии с ч. 1 ст. 34 СК РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.
В силу ч. 3 ст. 35 СК РФ для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.
Как указано выше, Ю.К. не выдавала своему супругу Ю.С. нотариально удостоверенное согласие на совершение сделки по продаже квартиры от 05 апреля 2007 года.
При этом судом верно отклонен довод представителя ответчика А.В. о том, что Ю.К. ранее в 2005 году выдавала супругу нотариально удостоверенное согласие на совершение купли-продажи квартиры, и действующим законодательством не определен срок действия нотариально удостоверенного согласия супруга на совершение сделки. Судебная коллегия находит правильным вывод суда первой инстанции в этой части, поскольку договор купли-продажи квартиры от 2005 года и договор купли-продажи квартиры от 2007 года являются различными сделками, совершенными в разный период времени и при различных обстоятельствах. По смыслу ч. 3 ст. 35 СК РФ для совершения каждой сделки по распоряжению недвижимым имуществом требуется отдельное нотариальное согласие супруга.
Установив отсутствие нотариально удостоверенного согласия Ю.К. на заключение Ю.С. договора купли-продажи спорной квартиры от 05 апреля 2007 года, суд обоснованно признал данную сделку недействительной.
При этом суд правильно нашел несостоятельным заявление истца А.В. и его представителя о пропуске Ю.К. срока исковой давности в силу следующего.
В соответствии со ст. 35 СК РФ супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки
Как пояснил в судебном заседании представитель Ю.К., о сделке от 05 апреля 2007 года Ю.К. стало известно только в связи с рассмотрением настоящего гражданского дела в суде.
Из материалов дела усматривается, что копия искового заявления была получена Ю.К. 23 июля 2011 года, встречный иск Ю.К. был предъявлен в суд 10 октября 2011 года, в связи с чем срок исковой давности Ю.К. не пропущен.
Согласно ч. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
На основании изложенного суд пришел к правомерному выводу о том, что квартира, расположенная по адресу: ***, должна быть возвращена в собственность Ю.С., а с ответчика Ю.С. в пользу истца А.В. подлежат взысканию денежные средства в размере *** руб., оплаченные в счет стоимости квартиры.
Доводы Ю.С. о том, что денежные средства по договору купли-продажи от 05 апреля 2007 года он не получал, правомерно не приняты судом во внимание в силу следующего.
В договоре купли-продажи от 05 апреля 2007 года указано, что стоимость квартиры покупатель полностью уплатил продавцу до подписания договора.
Из доверенности от 03 апреля 2007 года, на основании которой от имени Ю.С. действовал И., заключая оспариваемый договор, следует, что Ю.С. уполномочил И. на получение следуемых ему (Ю.С.) денег.
Приняв во внимание, что право Ю.С. подлежит восстановлению на основании данного судебного решения, встречные исковые требования ответчика Ю.С. об исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации договора купли-продажи квартиры, требования ответчика Ю.К. о признании недействительным регистрации права собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также требования ответчиков о признании за Ю.С. права собственности на квартиру правомерно оставлены без удовлетворения судом первой инстанции.
Оценив и исследовав все собранные по делу доказательства в их совокупности, учитывая, что договор купли-продажи спорной квартиры от 05 апреля 2007 года признан недействительным, суд правомерно пришел к выводу о том, исковые требования А.В. о признании ответчиков Ю.С., Ю.К., Ю.Д., Ю.М. утратившими право пользования жилым помещением, выселении, снятии с регистрационного учета, не подлежат удовлетворению.
В соответствии с п. 1 ст. 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
Отказывая в удовлетворении исковых требований А.В. о признании добросовестным приобретателем, суд сослался на разъяснения, содержащиеся в пунктах 37, 38, 39 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации, Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" и указал, что А.В. не проявил при заключении оспариваемого договора купли продажи квартиры от 05 апреля 2007 года должной осмотрительности и не предпринял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение спорного имущества.
В обоснование такого вывода суд сослался на то, что А.В. было известно, что Ю.С. состоит в браке с Ю.К., что ответчики совместно с детьми проживали и проживают на спорной жилой площади, при заключении предыдущей сделки купли-продажи квартиры от 04 августа 2005 года имелось нотариально удостоверенное согласие супруги Ю.С. - Ю.К. на отчуждение спорной квартиры, при заключении договора от 05 апреля 2007 года А.В. не было истребовано у Ю.С. свидетельства о расторжении брака, подтверждающего обоснованность заявления Ю.С., поданного в ГУ ФРС по Москве при регистрации договора, о том, что на момент подписания договора Ю.С. в браке не состоит.
В апелляционной жалобе А.В. указывается на ошибочность вывода суда о том, что он не является добросовестным приобретателем. При этом А.В. ссылается на наличие не отозванного нотариально удостоверенного согласия Ю.К. на совершение Ю.С. договора купли-продажи от 04 августа 2005 года; на подачу Ю.С. в Главное управление ФРС по г. Москве заявления о том, что на момент подписания договора он в браке не состоял, а также на подачу им нотариально удостоверенного заявления от 03.04.2007 г. аналогичного содержания. Со ссылкой на положения ст. 302 ГК РФ в жалобе утверждается, что квартира не могла быть истребована от А.В. как от добросовестного приобретателя.
Судебная коллегия отклоняет данные доводы апелляционной жалобы как основанные на неправильном толковании норм материального права.
В пункте 34 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения. В случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301, 302 ГК РФ.
Таким образом, применение правил статей 301, 302 ГК РФ о возврате собственнику имущества применяется только в случае, если между сторонами спора отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки.
Однако в данном случае между А.В. и Ю.С. имеются договорные отношения, а между А.В. и Ю.К. - отношения, связанные с последствиями недействительности сделки.
При таких обстоятельствах для разрешения спора по настоящему делу не подлежали применению правила статей 301 и 302 ГК РФ, содержащие понятие добросовестного приобретателя, в связи с чем является правильным вывод суда об отказе в удовлетворении исковых требований А.В. к Ю.С., Ю.К., Ю.Д., Ю.М. о признании добросовестным приобретателем.
Также судебная коллегия не может согласиться с доводами апелляционной жалобы А.В. о пропуске Ю.К. срока исковой давности по заявленному ею требованию о признании недействительным договора купли-продажи спорной квартиры.
Вопреки утверждению апелляционной жалобы сам по себе факт выдачи А.В. справки ЖСК "Эфир-1" от 21.12.2009 г. о лицевом счете спорной квартиры, в котором собственником квартиры указан А.В., не может служить безусловным доказательством того, что Ю.К. знала либо должна была знать о смене собственника квартиры и об оспариваемой сделке с 21.12.2009 г. При этом судебная коллегия принимает во внимание, что представленные в дело документы об оплате спорной квартиры и потребленных коммунальных услуг с момента заключения договора от 05 апреля 2007 года и до вынесения судом решения содержат сведения, что собственником квартиры являлся Ю.С., который и оплачивал жилье.
Не опровергают выводов суда о том, что Ю.К. не пропустила срок исковой давности, и ссылки апелляционной жалобы А.В. на показания свидетелей Х. и Н. о том, что в период с 2007 г. по 2010 г. по поручению А.В. они получали от Ю.С. и Ю.К. для передачи А.В. денежные средства, являющиеся арендной платой за пользование Ю-выми спорной квартирой после того, как ее собственником стал А.В. При этом судебная коллегия принимает во внимание следующее.
В силу положений ст. ст. 153, 161 и 674 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент существования спорных отношений) договор найма жилого помещения, равно как и каждый акт оплаты по договору найма жилого помещения, если сумма оплаты превышала *** рублей, должен был быть заключен в простой письменной форме. В материалах дела отсутствуют письменные доказательства заключения договора найма жилого помещения, как и оплаты по нему денег.
Согласно п. 1 ст. 162 ГК РФ несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.
Таким образом, учитывая, что Ю-вы отрицали факт заключения с А.В. договора найма жилого помещения и уплаты денег за пользование спорной квартирой, свидетельские показания не могут быть подтверждением факта заключения такой сделки, ее оплаты, и, как следствие, пропуска Ю.К. срока исковой давности.
В апелляционной жалобе Ю-вых и дополнениям к ней указывается, что суд неправомерно не принял во внимание доказательства, представленные Ю.С. в подтверждение факта злонамеренного соглашения его представителя И. и А.В. при заключении договора купли-продажи спорной квартиры от 05 апреля 2007 года.
Судебная коллегия не может согласиться с данным доводом жалобы, поскольку суд первой инстанции по мотивам, приведенным в решении, указал основания, по которым оставил без удовлетворения иск Ю.С. о признании сделки недействительной.
Утверждения Ю.С. об отсутствии его воли на продажу спорной квартиры в апреле 2007 года ничем не подтверждены и опровергаются собранными по делу доказательствами, согласно которым он выдал доверенность И. на право распорядиться спорной квартирой и зарегистрировать переход права, данную доверенность не отозвал, подавал заявления о том, что не состоит в браке в подтверждение того, что не требуется согласие супруги на распоряжение данной квартирой.
Поскольку вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения иска Ю.С. является правильным, доводы апелляционной жалобы о том, что им не пропущен срок исковой давности, не могут повлечь отмену решения суда. Вместе с тем, судебная коллегия соглашается также и с выводом суда о пропуске Ю.С. срока исковой давности. При этом судебная коллегия приходит к выводу, что, выдав И., который ранее неоднократно был представителем сторон при сделках по отчуждению спорной квартиры, доверенность на право распоряжения квартирой и оформления договора, получения денег, подав заявление об отсутствии необходимости получения согласия супруги на совершение сделки, Ю.С. должен был знать о совершении сделки с момента ее совершения.
Утверждение апелляционной жалобы о наличии оснований для признания права собственности на спорную квартиру за Ю.С. в рамках настоящего спора со ссылкой на разъяснения, содержащиеся в пункте 58 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" основано на ошибочном толковании норм материального и процессуального права.
Поскольку в удовлетворении иска Ю.С. судом правомерно отказано, процессуальным основанием признания за Ю.С. права собственности на спорную квартиру явилось удовлетворение исковых требований Ю.К. Однако Ю.К. избрала способом защиты своего права положения ст. 35 СК РФ, предусматривающие признание сделки по отчуждению квартиры недействительной. Суд первой инстанции обоснованно указал, что следствием признания сделки недействительной в силу ст. 167 ГК РФ является двусторонняя реституция, в связи с чем возвратил квартиру в собственность Ю.С. При этом иных правовых оснований для признания права собственности на спорную квартиру за Ю.С. по заявленным искам не имелось.
Ссылки апелляционной жалобы Ю-вых на то, что Ю.С. как продавец квартиры не получил денежных средств от А.В. за проданную квартиру, не могут служить основанием для отмены решения суда в части взыскания с Ю.С. в пользу А.В. денежных средств в связи со следующим.
Как указано выше, суд правомерно посчитал, что Ю.С. заключил договор купли-продажи спорной квартиры от 05 апреля 2007 года, действуя через своего представителя по доверенности И., что соответствует действующему законодательству. Помимо иных полномочий И. доверенностью был наделен полномочиями получить денежные средства за проданную квартиру. В соответствии с условиями договора продавец полностью получил денежные средства за квартиру до подписания договора. Данное обстоятельство является надлежащим доказательством получения продавцом денег за квартиру, и составления отдельной расписки, вопреки утверждению апелляционной жалобы, не требуется. При этом утверждение жалобы о том, что содержащийся в договоре термин "следуемых денег" означает, что денежные средства должны быть оплачены после заключения договора, является произвольным толкованием текста договора и противоречит содержанию договора.
При рассмотрении дела судом первой инстанции не было допущено нарушения или неправильного применения норм материального или процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения.
При таких обстоятельствах судебная коллегия полагает, что судом первой инстанции были исследованы все юридически значимые по делу обстоятельства и дана надлежащая оценка собранным по делу доказательствам, в связи с чем решение суда является законным и обоснованным и отмене не подлежит.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Тверского районного суда г. Москвы от 26 июля 2013 года оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 16.06.2014 ПО ДЕЛУ N 33-15765
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 16 июня 2014 г. по делу N 33-15765
Судья: Мустафина И.З.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Гербекова Б.И.
судей Лашкова А.Н., Кнышевой Т.В.,
при секретаре К.,
с участием прокурора Самойловой И.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Гербекова Б.И.
гражданское дело по апелляционным жалобам представителя А.В. по доверенности Г., а также по апелляционной жалобе и дополнениям к апелляционной жалобе Ю.К., Ю.С., Ю.М., Ю.Д.
на решение Тверского районного суда г. Москвы от 26 июля 2013 года, которым постановлено:
В удовлетворении исковых требований А.В. к Ю.С., Ю.К., Ю.Д., Ю.М. о признании утратившими право пользования жилым помещением, выселении, снятии с регистрационного учета - отказать.
В удовлетворении исковых требований А.В. к Ю.С., Ю.К., Ю.Д., Ю.М. о признании добросовестным покупателем отказать.
В удовлетворении встречного иска Ю.С. к А.В. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры отказать.
Встречные исковые требования Ю.К. к А.В. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, встречные исковые требования Ю.К., Ю.С. к А.В. о признании права собственности на квартиру - удовлетворить частично.
Признать договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: город ***, заключенный 05 апреля 2007 года между Ю.С. и А.В., недействительным.
Применить последствия недействительности сделки, возвратить квартиру, расположенную по адресу: ***, в собственность Ю.С.
Взыскать с Ю.С. в пользу А.В. денежные средства в размере *** руб.
В остальной части встречных исковых требований отказать.
Решение является основанием для аннулирования записи о праве собственности А.В. на квартиру по адресу: ***, и внесения записи о праве собственности Ю.С. на вышеуказанную квартиру в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним,
установила:
Предметом спора является отдельная трехкомнатная квартира, расположенная по адресу: ***, принадлежавшая на праве собственности Ю.С.
А.В. обратился в суд с иском к Ю.С., Ю.К., Ю.Д., Ю.М. о признании утратившими право пользования указанным жилым помещением, выселении, снятии с регистрационного учета.
Также А.В. обратился в суд с иском к Ю.С., Ю.К., Ю.Д., Ю.М. о признании добросовестным приобретателем.
В обоснование исковых требований истец указал, что 05 апреля 2007 года между ним и ответчиком Ю.С. заключен договор купли-продажи спорной квартиры. Несмотря на неоднократные требования истца о добровольном выселении и снятии с регистрационного учета, ответчики отказываются выехать из квартиры, чем нарушают права истца.
В дополнении к исковому заявлению истец также указал, что спорная квартира неоднократно продавалась Ю.С. через представителя И. Ответчик Ю.С. намеренно вводил в заблуждение истца, подписывая документы, подтверждающие, что он не состоит в браке. Истец, являясь добросовестным приобретателем, возмездно приобрел имущество у ответчика Ю.С., который не имел права его отчуждать, о чем истец не знал и не мог знать, в связи с чем просил признать его добросовестным приобретателем.
Ю.К. предъявила встречный иск к А.В. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, указывая, что с 07 августа 1971 года состоит в браке с Ю.С. Квартира по адресу: ***, приобретена ими в период брака. О договоре купли-продажи квартиры от 05 апреля 2007 года, заключенном между ее мужем и А.В., ей не было известно, нотариально удостоверенного согласия на совершение сделки она не давала. С учетом дополнительных встречных требований Ю.К. также просила признать недействительным переход права собственности на квартиру по договору купли-продажи и регистрации права собственности на А.В. в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, поскольку договор купли-продажи не был исполнен сторонами, то есть денежные средства по договору купли-продажи получены не были, квартира А.В. не осматривалась, передача и принятие недвижимости сторонами не оформлялись, просила применить последствия недействительности договора купли-продажи квартиры от 05 апреля 2007 года, признать право собственности Ю.С. на квартиру.
Ю.С. предъявил встречный иск к А.В. о признании договора купли-продажи недействительным, указывая, что до получения по почте экземпляра искового заявления не знал о наличии договора купли-продажи спорной квартиры от 05 апреля 2007 года, с момента регистрации указанного договора он и члены его семьи не снимались с регистрации по месту жительства, оплачивают коммунальные платежи. Весной 2007 года им была выдана доверенность на имя И., который впоследствии утратил выданную на его имя доверенность. Договор купли-продажи квартиры заключен фактически как злонамеренное соглашение его представителя по доверенности И. и А.В. Акт передачи квартиры к договору купли-продажи от 05 апреля 2007 года является недействительным, так как составлен в одном экземпляре, не передавался в Управление Росреестра по городу Москве, квартира не выбывала из его владения, в связи с чем с учетом уточненных исковых требований Ю.С. просил признать недействительным договор купли-продажи квартиры от 05 апреля 2007 года, исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации договора купли-продажи квартиры, признать за ним право собственности на указанную квартиру.
Ю.К., Ю.С. также предъявили встречный иск к А.В. о признании недействительным передаточного акта к договору купли-продажи квартиры от 05 апреля 2007 года. В ходе рассмотрения дела истцы по встречному иску уточнили заявленные требования, изменив предмет встречного иска, и просили признать за Ю.С. право собственности на спорную квартиру.
А.В. и его представитель по доверенности Г. в судебное заседание явились, исковые требования А.В. поддержали в полном объеме, просили их удовлетворить, в удовлетворении встречных исковых требований Ю.К., Ю.С. просили отказать, заявили о пропуске срока исковой давности, поскольку право собственности на спорное жилое помещение было зарегистрировано за А.В. 17 апреля 2007 года, встречные исковые требования заявлены ответчиками лишь в мае 2012 года.
Ю.С., представитель Т., представляющий интересы Ю.К. на основании доверенности и интересы Ю.С. по устному заявлению, в судебное заседание явились, встречные исковые требования поддержали, ссылаясь на то, что срок исковой давности ими не пропущен, так как о сделке от 05 апреля 2007 года им стало известно только в момент рассмотрения дела в суде, просили их требования удовлетворить, в удовлетворении исковых требований А.В. просили отказать, просили применить срок исковой давности по требованиям, заявленным А.В. о признании утратившими право пользования жилым помещением, выселении, снятии с регистрационного учета.
Ответчики Ю.Д., Ю.М. в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
Третьи лица Отделение УФМС по району Тверской в городе Москве в ЦАО, И. в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещались надлежащим образом.
Третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве в судебное заседание не явилось, о времени и месте рассмотрения дела извещено надлежащим образом, в материалах дела имеется заявление о рассмотрение дела в отсутствии представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, представлен отзыв на встречное исковое заявление Ю.К., в котором указано, что иск является необоснованным, поскольку право собственности на квартиру по адресу: ***, принадлежит А.В., до настоящего времени договор купли-продажи квартиры не оспорен.
Суд постановил указанное выше решение, об отмене которого просит представитель А.В. по доверенности Г., а также об отмене решения суда в части просят Ю.К., Ю.С., Ю.М., Ю.Д. по доводам апелляционной жалобы и дополнений к ней.
В заседание судебной коллегии истец А.В., ответчики Ю.К., Ю.Д., Ю.М., третье лицо И., представители третьих лиц ОУФМС по району Тверской в городе Москве в ЦАО, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве не явились, извещены надлежащим образом, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Судебная коллегия, изучив материалы дела, заслушав объяснения Ю.С., а также представителя Ю.К. по доверенности, Ю.С. по устному заявлению Т., заключение прокурора, полагавшего, что решение суда является законным, обсудив доводы апелляционных жалоб и дополнений к апелляционной жалобе, нашла решение суда первой инстанции по настоящему делу подлежащим оставлению без изменения по следующим основаниям.
Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В силу ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно п. 1 ст. 179 ГК РФ в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений, сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
В соответствии с п. 2 ст. 179 ГК РФ, если сделка признана недействительной по одному из оснований, указанных в п. 1 настоящей статьи, то потерпевшему возвращается другой стороной все полученное ею по сделке, а при невозможности возвратить полученное в натуре возмещается его стоимость в деньгах.
Как усматривается из материалов дела и установлено судом, спорная квартира, расположенная по адресу: ***, на праве собственности принадлежала Ю.С.
28 июля 2005 года Ю.К. выдала своему супругу Ю.С. нотариально удостоверенное согласие на продажу принадлежащей ему квартиры за цену и на условиях по своему усмотрению.
03 августа 2005 года Ю.С. выдана доверенность И., которой Ю.С. уполномочил И. продать за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащую ему квартиру по адресу: ***.
04 августа 2005 года между И., действующим от имени Ю.С. (продавец) на основании доверенности, и А.В. (покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ***. Данный договор подписан А.В. и представителем Ю.С. - по доверенности И.
В соответствии с п. 4 договора купли-продажи стоимость квартиры составляет *** руб. Данную сумму покупатель уплатил продавцу полностью до подписания настоящего договора.
29 мая 2006 года А.В. выдал нотариально заверенную доверенность И., которой уполномочил И. продать за сумму *** руб. и на условиях по своему усмотрению, принадлежащую ему на праве собственности квартиру, расположенную по адресу: ***.
03 августа 2006 года между И., действующим от имени А.В. (продавец) на основании доверенности, и Ю.С. (покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ***. Данный договор подписан Ю.С. и представителем А.В. - по доверенности И.
По согласованию сторон стоимость квартиры составляет *** руб. Данную сумму продавец уплатил продавцу полностью до подписания настоящего договора. В договоре также было указано, что в квартире зарегистрирована, проживает и имеет право пользования Ю.К., которая сохраняет это право до снятия ее с регистрационного учета.
03 августа 2006 года Ю.С. в Главное Управление Федеральной регистрационной службы по городу Москве подано заявление о том, что в браке на момент подписания договора он не состоял.
Из выписки из домовой книги, выданной ЖСК "Эфир-1", следует, что на 03 августа 2006 года в квартире по указанному адресу зарегистрированы: Ю.С., Ю.К.
Названный договор купли-продажи квартиры и переход права собственности прошли государственную регистрацию.
03 апреля 2007 года Ю.С. выдана нотариально заверенная доверенность на имя И., которой Ю.С. уполномочил И. продать за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащую ему на праве собственности квартиру, расположенную по адресу: ***, для чего предоставил ему право быть представителем во всех компетентных организациях и учреждениях города Москвы, в том числе в Управлении Федеральной регистрационной службы по Москве, с правом подписания договора купли-продажи и передаточного акта, зарегистрировать договор и переход права собственности в Управлении Федеральной регистрационной службы по Москве, получать следуемые ему деньги, получать зарегистрированный договор и другие документы, подтверждающие государственную регистрацию сделки, производить необходимые платежи, расписываться за него и совершать все необходимые действия, связанные с выполнением данного поручения. Доверенность выдана сроком на три года и удостоверена нотариусом А.И.
05 апреля 2007 года между И., действующим от имени Ю.С. (продавец) на основании доверенности, и А.В. (покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ***. Данный договор подписан А.В. и представителем Ю.С. по доверенности И.
Как следует из договора, по согласованию сторон стоимость квартиры составляет *** руб. Данную сумму покупатель уплатил продавцу полностью до подписания настоящего договора. Соглашение о цене является существенным условием настоящего договора и в случае сокрытия сторонами подлинной цены квартиры регистрирующий орган не несет ответственности за наступление отрицательных последствий. В вышеуказанной квартире зарегистрированы, проживают и имеют право пользования в соответствии со ст. 292 ГК РФ Ю.К., Ю.Д., Ю.М., которые сохраняют это право до снятия их с регистрационного учета.
05 апреля 2007 года между И., действующим от имени Ю.С. на основании доверенности, и А.В. подписан передаточный акт по договору купли-продажи квартиры N *** по адресу: ***.
Договор купли-продажи спорной квартиры от 05 апреля 2007 года и переход права собственности также прошли государственную регистрацию.
В материалах регистрационного дела по купле-продаже квартиры от 05 апреля 2007 года нотариального удостоверенного заявления Ю.К. о согласии на продажу спорной квартиры не имеется.
Из копии паспортов Ю.С., Ю.К. и свидетельства о заключении брака, справки о заключении брака, усматривается, что Ю.С. и Ю.К. состоят в зарегистрированном браке с 07 августа 1971 года.
Согласно ответу Главного управления ЗАГС Московской области от 06 сентября 2012 года N *** по электронному архиву ЗАГС Московской области запись о расторжении брака между Ю.С. и Ю.К. не обнаружена.
Из ответа на запрос суда из Царицынского отдела ЗАГС Управления ЗАГС Москвы от 11 сентября 2012 года N *** усматривается, что по архивному фонду Царицынского отдела ЗАГС Управления ЗАГС Москвы за период с 1972 года по 2012 год записи акта о расторжении брака, заключенного между Ю.С. и Ю.К., не обнаружено.
Ю.С., Ю.К. зарегистрированы по адресу: ***, с 1995 года, Ю.М. зарегистрирован в квартире по указанному адресу с 1997 года, Ю.Д. зарегистрирована в квартире с 1995 года.
Из материалов дела усматривается, что Ю.С. производит оплату жилищно-коммунальных услуг в ЖСК "Эфир-1", что подтверждается распоряжениями на осуществление платежа за 2010 - 2011 год, выданными на имя Ю.С., а также копиями квитанций об оплате жилищно-коммунальных услуг, распоряжениями на осуществление платежа за 2013 год.
В квартире по указанному адресу Ю.С. производил ремонт, что подтверждается договором подряда от 02 августа 2010 года, заключенным между Ю.С. и ООО "Технова".
Согласно заключению специалиста N *** ООО "Инком-Эксперт" рыночная стоимость квартиры, расположенной по адресу: ***, общей площадью *** кв. м, по состоянию на 05 апреля 2007 года составляла *** руб.
Из выписки, выданной ГУП города Москвы "Дирекция Единого заказчика района "Марьина Роща" от 23 августа 2005 года, представленной в материалы регистрационного дела, усматривается, что в квартире по адресу: ***, зарегистрированы Ю.С., Ю.К.
Согласно выписке из домовой книги, выданной ЖСК "Эфир-1" 10 мая 2011 года, в квартире по указанному адресу зарегистрированы: Ю.С., Ю.К., Ю.М., Ю.Д.
Как усматривается из выписки из лицевого счета N *** от 10 мая 2011 года, в квартире по указанному адресу с 27 декабря 1995 года проживают Ю.С., Ю.К., Ю.М., Ю.Д., а также А.В. с 17 апреля 2007 года без регистрации.
Из выписки из домовой книги, выданной ЖСК "Эфир-1" 07 февраля 2012 года следует, что в квартире по указанному адресу зарегистрированы: Ю.С., Ю.К., Ю.М., Ю.Д.
В судебном заседании представителем Ю.К. по доверенности Т. представлена копия договора займа от 25 декабря 2009 года, заключенного между А.В. и Ю.С., в подтверждение того, что А.В. длительное время выдавал Ю.С. займы.
Из договора займа от 25 декабря 2009 года, усматривается, что А.В. выдал Ю.С. денежные средства в размере *** долларов США сроком до 25 января 2010 года.
Указанные фактические обстоятельства установлены в судебном заседании и подтверждаются собранными по делу доказательствами.
Отказывая в удовлетворении исковых требований Ю.С., суд первой инстанции дал правильное толкование норм материального права, указав в решении, что отличительным признаком сделок, признаваемых недействительными на основании ст. 179 ГК РФ, является отсутствие у лица, заключающего сделку, свободной воли на ее совершение.
Под злонамеренным соглашением понимается сговор представителя одной стороны сделки с другой стороной этой сделки, направленный против интересов представляемой стороны. Для такого рода сделок необходимо доказать искажение действительной воли сторон, при этом злонамеренное соглашение представителя одной стороны с другой возможно лишь при наличии их умышленного сговора и возникновения вследствие этого неблагоприятных последствий для представляемого.
В силу статьи 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Суд пришел к правильному выводу, что в ходе рассмотрения дела не нашли подтверждения доводы Ю.С., что между его представителем И. и А.В. имело место злонамеренное соглашение, а у Ю.С. отсутствовала свободная воля на заключение договора купли-продажи квартиры от 05 апреля 2007 года. Также не установлено и отсутствие свободной воли на заключение договора купли-продажи спорной квартиры у А.В.
При этом суд верно исходил из того, что условия договора поручения, выраженные в доверенности, предоставляли И. свободу выбора, он был вправе заключить договор по своему усмотрению на любых условиях, в связи с чем судебная коллегия соглашается с выводом суда о том, что А.В. и Ю.С., заключая оспариваемую сделку, действовали в своих совместных интересах, довод Ю.С. о том, что цена квартиры значительно занижена, не свидетельствует о наличии злонамеренного соглашения.
Доводы Ю.С. о том, что у него не было намерения продать спорную квартиру, путем заключения договора купли-продажи он имел намерение получить денежные средства в долг, обоснованно не приняты судом во внимание, поскольку для получения необходимой денежной суммы стороны договора купли-продажи могли оформить договор займа в письменной форме с указанием суммы займа, срока возврата, процентов за пользование заемными деньгами; оформить договор залога в счет возврата долга на спорную квартиру, после подписания договора купли-продажи не проводить государственную регистрацию данной сделки и переход права собственности или приостановить до определенного времени.
Кроме того, суд правомерно принял во внимание, что Ю.С. не был лишен возможности отменить доверенность, выданную на имя И., однако этого не сделал. Утверждения же Ю.С. о том, что И. уверил его о том, что потерял выданную ему доверенность, голословны и правового значения не имеют.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции, оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, обоснованно пришел к выводу об отказе в удовлетворении заявленных Ю.С. требований о признании договора купли-продажи от 05 апреля 2007 г. недействительным, поскольку Ю.С. не представлено никаких достоверных доказательств, которые бы давали основание считать, что данная сделка совершена под влиянием злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной.
При этом судом применительно к положениям ст. ст. 195, 181 ГК РФ по мотивам, приведенным в решении, верно указано, что истцом по встречному иску Ю.С. пропущен срок исковой давности.
Удовлетворяя встречные исковые Ю.К. о признании договора купли-продажи квартиры от 05 апреля 2007 года недействительным, суд верно оценил фактические обстоятельства дела и правильно применил нормы материального права.
В соответствии с ч. 1 ст. 34 СК РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.
В силу ч. 3 ст. 35 СК РФ для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.
Как указано выше, Ю.К. не выдавала своему супругу Ю.С. нотариально удостоверенное согласие на совершение сделки по продаже квартиры от 05 апреля 2007 года.
При этом судом верно отклонен довод представителя ответчика А.В. о том, что Ю.К. ранее в 2005 году выдавала супругу нотариально удостоверенное согласие на совершение купли-продажи квартиры, и действующим законодательством не определен срок действия нотариально удостоверенного согласия супруга на совершение сделки. Судебная коллегия находит правильным вывод суда первой инстанции в этой части, поскольку договор купли-продажи квартиры от 2005 года и договор купли-продажи квартиры от 2007 года являются различными сделками, совершенными в разный период времени и при различных обстоятельствах. По смыслу ч. 3 ст. 35 СК РФ для совершения каждой сделки по распоряжению недвижимым имуществом требуется отдельное нотариальное согласие супруга.
Установив отсутствие нотариально удостоверенного согласия Ю.К. на заключение Ю.С. договора купли-продажи спорной квартиры от 05 апреля 2007 года, суд обоснованно признал данную сделку недействительной.
При этом суд правильно нашел несостоятельным заявление истца А.В. и его представителя о пропуске Ю.К. срока исковой давности в силу следующего.
В соответствии со ст. 35 СК РФ супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки
Как пояснил в судебном заседании представитель Ю.К., о сделке от 05 апреля 2007 года Ю.К. стало известно только в связи с рассмотрением настоящего гражданского дела в суде.
Из материалов дела усматривается, что копия искового заявления была получена Ю.К. 23 июля 2011 года, встречный иск Ю.К. был предъявлен в суд 10 октября 2011 года, в связи с чем срок исковой давности Ю.К. не пропущен.
Согласно ч. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
На основании изложенного суд пришел к правомерному выводу о том, что квартира, расположенная по адресу: ***, должна быть возвращена в собственность Ю.С., а с ответчика Ю.С. в пользу истца А.В. подлежат взысканию денежные средства в размере *** руб., оплаченные в счет стоимости квартиры.
Доводы Ю.С. о том, что денежные средства по договору купли-продажи от 05 апреля 2007 года он не получал, правомерно не приняты судом во внимание в силу следующего.
В договоре купли-продажи от 05 апреля 2007 года указано, что стоимость квартиры покупатель полностью уплатил продавцу до подписания договора.
Из доверенности от 03 апреля 2007 года, на основании которой от имени Ю.С. действовал И., заключая оспариваемый договор, следует, что Ю.С. уполномочил И. на получение следуемых ему (Ю.С.) денег.
Приняв во внимание, что право Ю.С. подлежит восстановлению на основании данного судебного решения, встречные исковые требования ответчика Ю.С. об исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации договора купли-продажи квартиры, требования ответчика Ю.К. о признании недействительным регистрации права собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также требования ответчиков о признании за Ю.С. права собственности на квартиру правомерно оставлены без удовлетворения судом первой инстанции.
Оценив и исследовав все собранные по делу доказательства в их совокупности, учитывая, что договор купли-продажи спорной квартиры от 05 апреля 2007 года признан недействительным, суд правомерно пришел к выводу о том, исковые требования А.В. о признании ответчиков Ю.С., Ю.К., Ю.Д., Ю.М. утратившими право пользования жилым помещением, выселении, снятии с регистрационного учета, не подлежат удовлетворению.
В соответствии с п. 1 ст. 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
Отказывая в удовлетворении исковых требований А.В. о признании добросовестным приобретателем, суд сослался на разъяснения, содержащиеся в пунктах 37, 38, 39 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации, Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" и указал, что А.В. не проявил при заключении оспариваемого договора купли продажи квартиры от 05 апреля 2007 года должной осмотрительности и не предпринял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение спорного имущества.
В обоснование такого вывода суд сослался на то, что А.В. было известно, что Ю.С. состоит в браке с Ю.К., что ответчики совместно с детьми проживали и проживают на спорной жилой площади, при заключении предыдущей сделки купли-продажи квартиры от 04 августа 2005 года имелось нотариально удостоверенное согласие супруги Ю.С. - Ю.К. на отчуждение спорной квартиры, при заключении договора от 05 апреля 2007 года А.В. не было истребовано у Ю.С. свидетельства о расторжении брака, подтверждающего обоснованность заявления Ю.С., поданного в ГУ ФРС по Москве при регистрации договора, о том, что на момент подписания договора Ю.С. в браке не состоит.
В апелляционной жалобе А.В. указывается на ошибочность вывода суда о том, что он не является добросовестным приобретателем. При этом А.В. ссылается на наличие не отозванного нотариально удостоверенного согласия Ю.К. на совершение Ю.С. договора купли-продажи от 04 августа 2005 года; на подачу Ю.С. в Главное управление ФРС по г. Москве заявления о том, что на момент подписания договора он в браке не состоял, а также на подачу им нотариально удостоверенного заявления от 03.04.2007 г. аналогичного содержания. Со ссылкой на положения ст. 302 ГК РФ в жалобе утверждается, что квартира не могла быть истребована от А.В. как от добросовестного приобретателя.
Судебная коллегия отклоняет данные доводы апелляционной жалобы как основанные на неправильном толковании норм материального права.
В пункте 34 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения. В случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301, 302 ГК РФ.
Таким образом, применение правил статей 301, 302 ГК РФ о возврате собственнику имущества применяется только в случае, если между сторонами спора отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки.
Однако в данном случае между А.В. и Ю.С. имеются договорные отношения, а между А.В. и Ю.К. - отношения, связанные с последствиями недействительности сделки.
При таких обстоятельствах для разрешения спора по настоящему делу не подлежали применению правила статей 301 и 302 ГК РФ, содержащие понятие добросовестного приобретателя, в связи с чем является правильным вывод суда об отказе в удовлетворении исковых требований А.В. к Ю.С., Ю.К., Ю.Д., Ю.М. о признании добросовестным приобретателем.
Также судебная коллегия не может согласиться с доводами апелляционной жалобы А.В. о пропуске Ю.К. срока исковой давности по заявленному ею требованию о признании недействительным договора купли-продажи спорной квартиры.
Вопреки утверждению апелляционной жалобы сам по себе факт выдачи А.В. справки ЖСК "Эфир-1" от 21.12.2009 г. о лицевом счете спорной квартиры, в котором собственником квартиры указан А.В., не может служить безусловным доказательством того, что Ю.К. знала либо должна была знать о смене собственника квартиры и об оспариваемой сделке с 21.12.2009 г. При этом судебная коллегия принимает во внимание, что представленные в дело документы об оплате спорной квартиры и потребленных коммунальных услуг с момента заключения договора от 05 апреля 2007 года и до вынесения судом решения содержат сведения, что собственником квартиры являлся Ю.С., который и оплачивал жилье.
Не опровергают выводов суда о том, что Ю.К. не пропустила срок исковой давности, и ссылки апелляционной жалобы А.В. на показания свидетелей Х. и Н. о том, что в период с 2007 г. по 2010 г. по поручению А.В. они получали от Ю.С. и Ю.К. для передачи А.В. денежные средства, являющиеся арендной платой за пользование Ю-выми спорной квартирой после того, как ее собственником стал А.В. При этом судебная коллегия принимает во внимание следующее.
В силу положений ст. ст. 153, 161 и 674 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент существования спорных отношений) договор найма жилого помещения, равно как и каждый акт оплаты по договору найма жилого помещения, если сумма оплаты превышала *** рублей, должен был быть заключен в простой письменной форме. В материалах дела отсутствуют письменные доказательства заключения договора найма жилого помещения, как и оплаты по нему денег.
Согласно п. 1 ст. 162 ГК РФ несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.
Таким образом, учитывая, что Ю-вы отрицали факт заключения с А.В. договора найма жилого помещения и уплаты денег за пользование спорной квартирой, свидетельские показания не могут быть подтверждением факта заключения такой сделки, ее оплаты, и, как следствие, пропуска Ю.К. срока исковой давности.
В апелляционной жалобе Ю-вых и дополнениям к ней указывается, что суд неправомерно не принял во внимание доказательства, представленные Ю.С. в подтверждение факта злонамеренного соглашения его представителя И. и А.В. при заключении договора купли-продажи спорной квартиры от 05 апреля 2007 года.
Судебная коллегия не может согласиться с данным доводом жалобы, поскольку суд первой инстанции по мотивам, приведенным в решении, указал основания, по которым оставил без удовлетворения иск Ю.С. о признании сделки недействительной.
Утверждения Ю.С. об отсутствии его воли на продажу спорной квартиры в апреле 2007 года ничем не подтверждены и опровергаются собранными по делу доказательствами, согласно которым он выдал доверенность И. на право распорядиться спорной квартирой и зарегистрировать переход права, данную доверенность не отозвал, подавал заявления о том, что не состоит в браке в подтверждение того, что не требуется согласие супруги на распоряжение данной квартирой.
Поскольку вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения иска Ю.С. является правильным, доводы апелляционной жалобы о том, что им не пропущен срок исковой давности, не могут повлечь отмену решения суда. Вместе с тем, судебная коллегия соглашается также и с выводом суда о пропуске Ю.С. срока исковой давности. При этом судебная коллегия приходит к выводу, что, выдав И., который ранее неоднократно был представителем сторон при сделках по отчуждению спорной квартиры, доверенность на право распоряжения квартирой и оформления договора, получения денег, подав заявление об отсутствии необходимости получения согласия супруги на совершение сделки, Ю.С. должен был знать о совершении сделки с момента ее совершения.
Утверждение апелляционной жалобы о наличии оснований для признания права собственности на спорную квартиру за Ю.С. в рамках настоящего спора со ссылкой на разъяснения, содержащиеся в пункте 58 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" основано на ошибочном толковании норм материального и процессуального права.
Поскольку в удовлетворении иска Ю.С. судом правомерно отказано, процессуальным основанием признания за Ю.С. права собственности на спорную квартиру явилось удовлетворение исковых требований Ю.К. Однако Ю.К. избрала способом защиты своего права положения ст. 35 СК РФ, предусматривающие признание сделки по отчуждению квартиры недействительной. Суд первой инстанции обоснованно указал, что следствием признания сделки недействительной в силу ст. 167 ГК РФ является двусторонняя реституция, в связи с чем возвратил квартиру в собственность Ю.С. При этом иных правовых оснований для признания права собственности на спорную квартиру за Ю.С. по заявленным искам не имелось.
Ссылки апелляционной жалобы Ю-вых на то, что Ю.С. как продавец квартиры не получил денежных средств от А.В. за проданную квартиру, не могут служить основанием для отмены решения суда в части взыскания с Ю.С. в пользу А.В. денежных средств в связи со следующим.
Как указано выше, суд правомерно посчитал, что Ю.С. заключил договор купли-продажи спорной квартиры от 05 апреля 2007 года, действуя через своего представителя по доверенности И., что соответствует действующему законодательству. Помимо иных полномочий И. доверенностью был наделен полномочиями получить денежные средства за проданную квартиру. В соответствии с условиями договора продавец полностью получил денежные средства за квартиру до подписания договора. Данное обстоятельство является надлежащим доказательством получения продавцом денег за квартиру, и составления отдельной расписки, вопреки утверждению апелляционной жалобы, не требуется. При этом утверждение жалобы о том, что содержащийся в договоре термин "следуемых денег" означает, что денежные средства должны быть оплачены после заключения договора, является произвольным толкованием текста договора и противоречит содержанию договора.
При рассмотрении дела судом первой инстанции не было допущено нарушения или неправильного применения норм материального или процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения.
При таких обстоятельствах судебная коллегия полагает, что судом первой инстанции были исследованы все юридически значимые по делу обстоятельства и дана надлежащая оценка собранным по делу доказательствам, в связи с чем решение суда является законным и обоснованным и отмене не подлежит.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Тверского районного суда г. Москвы от 26 июля 2013 года оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)