Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Воробьева И.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Рогачева И.А.
судей Вологдиной Т.И. и Мирошниковой Е.Н.
при секретаре А.
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Р.Д. на решение Куйбышевского районного суда Санкт-Петербурга от 08 октября 2013 года по делу N 2-2519/13 по иску Г. к Р.Д. о взыскании суммы аванса.
Заслушав доклад судьи Рогачева И.А., объяснения представителя ответчика Р.А., поддержавшего жалобу, и представителя истца С., просившего оставить обжалуемое решение без изменения, судебная коллегия
установила:
Г. обратился в суд с вышеназванным иском, ссылаясь на то, что передал Р.Д. в счет оплаты квартиры, которую намеревался приобрести у ответчика, 100.000 рублей по расписке от 11.12.2012 г., в которой названная сумма была названа задатком. Поскольку после изучения документов на квартиру истец решил отказаться от ее приобретения, а сторонами не заключались ни договор купли-продажи квартиры, в том числе предварительный, ни соглашение о задатке, истец просил взыскать с ответчика 100.000 рублей, полагая, что эта сумма была передана последнему в качестве аванса.
Решением Куйбышевского районного суда от 08.10.2013 г. исковые требования Г. удовлетворены.
В апелляционной жалобе ответчик просит отменить указанное решение как незаконное и необоснованное и принять новое об отказе в иске.
Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
В силу п. 2 ст. 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации функция суда в условиях состязательного процесса состоит в том, чтобы, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, осуществлять руководство процессом, разъяснять лицам, участвующим в деле, их права и обязанности, предупреждать их о последствиях совершения или несовершения процессуальных действий, оказывать им содействие в реализации их прав и создавать условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законодательства.
С этим связаны положения ч. 2 ст. 56 ГПК РФ, в соответствии с которой суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, и выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались, и ч. 1 ст. 57 ГПК РФ, согласно которой доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле, однако суд вправе предложить им представить дополнительные доказательства, а также по их ходатайству оказывает содействие в собирании и истребовании доказательств, представление которых для них затруднительно.
Обращаясь в суд, истец в подтверждение заявленных требований представил ксерокопию расписки Р.Д. от 11.12.2012 г., согласно которой последний получил от Г. денежные средства в размере 100.000 рублей в качестве задатка и в счет оплаты стоимости принадлежащей ответчику квартиры <адрес>
Указанная ксерокопия расписки положена судом в основу принятого решения, хотя эта копия никем не заверена и, как следует из материалов дела, ее оригинал судом не обозревался.
Между тем, в соответствии с ч. 2 ст. 71 ГПК РФ письменные доказательства представляются в подлиннике или в форме надлежащим образом заверенной копии. Подлинные документы представляются тогда, когда обстоятельства дела согласно законам или иным нормативным правовым актам подлежат подтверждению только такими документами, когда дело невозможно разрешить без подлинных документов или когда представлены копии документа, различные по своему содержанию.
По смыслу приведенного положения закона копии документов могли быть положены судом в основу выводов по делу лишь в том случае, если бы их соответствие оригиналам не оспаривалось сторонами.
Однако в ходе судебного разбирательства ответчик представил письменные объяснения, в которых, не оспаривая факт передачи ему истцом 100.000 рублей, утверждал, что содержание представленной истцом копии расписки от 11.12.2012 г. отличается от ее подлинника, и в связи с этим просил истребовать от истца оригинал расписки (л.д. 29).
Суд данное ходатайство не разрешил, возражения ответчика по иску истцу, проживающему в другом городе и не явившемуся в судебное заседание, не направил и не предложил ему представить подлинную расписку от 11.12.2012 г., хотя установление действительного содержания этого документа имело существенное значение для квалификации правоотношений сторон и разрешения вопроса о возможности взыскания с ответчика переданной ему истцом денежной суммы.
Таким образом, суд не исполнил в полном объеме процессуальные обязанности, предусмотренные ч. 2 ст. 12, ч. 2 ст. 56 и ч. 1 ст. 57 ГПК РФ, не поставил на обсуждение все обстоятельства, имеющие значение для дела, и не установил их на основе надлежащей оценки доказательств.
С учетом допущенного судом нарушения требований процессуального законодательства судебная коллегия считает возможным в соответствии с положениями ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ принять в качестве дополнительного доказательства представленный истцом в суд апелляционной инстанции оригинал расписки Р.Д. от 11.12.2012 г. (л.д. 52), содержание которого идентично ранее представленной истцом ксерокопии этой расписки, оцененной судом в качестве доказательства.
Достоверность представленного оригинала расписки представитель ответчика при апелляционном рассмотрении дела не оспорил.
Оценивая указанный документ, судебная коллегия считает возможным согласиться с выводом суда первой инстанции о том, что переданная истцом ответчику денежная сумма в размере 100.000 рублей не является задатком, исходя из следующего.
В соответствии с пунктом 1 ст. 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
Пунктом 2 данной статьи предусмотрено, что соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.
Согласно пункту 3 этой же статьи в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.
Исходя из приведенного выше законодательного определения задатка его передача неразрывно связана с заключением и исполнением договора.
Согласно пункту 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Статьей 550 ГК РФ предусмотрено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами; несоблюдение такой формы влечет недействительность договора.
В соответствии с п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.
Как следует из объяснений истца и не оспаривается ответчиком, договор купли-продажи квартиры, в счет оплаты стоимости которой истец передал ответчику 100.000 рублей, сторонами в установленной законом форме заключен не был, его существенные условия, и в частности, цена договора, сторонами не были согласованы.
При таком положении переданная ответчику денежная сумма не могла быть выдана в счет причитающихся по договору платежей и в доказательство заключения договора, а потому не может признаваться задатком.
Утверждение ответчика о том, что расписка от 11.12.2012 г. может быть приравнена к предварительному договору купли-продажи квартиры, нельзя признать состоятельным.
В соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Согласно п. 2 ст. 429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
Следовательно, по изложенным выше основаниям расписка, не соответствующая установленной законом форме основного договора и не содержащая указания о существенных условиях договора, который стороны намеревались заключить, как и самого обязательства сторон заключить в будущем договор купли-продажи квартиры, не может считаться также доказательством заключения предварительного договора.
Кроме того, по смыслу п. 1 ст. 429 ГК РФ обязательства, возникающие из предварительного договора, ограничиваются заключением в будущем основного договора. Никакие иные обязательства, и в том числе по оплате имущества, которое должно стать объектом основного договора, на основании предварительного договора возникнуть не могут.
С учетом этого, исходя из приведенного выше понятия задатка, который должен передаваться в счет причитающихся по договору платежей, полученная ответчиком денежная сумма не могла бы признаваться задатком даже в случае заключения сторонами предварительного договора купли-продажи квартиры, поскольку обязательство по оплате товара у истца до заключения основного договора возникнуть не могло.
По изложенным выше причинам переданная ответчику денежная сумма не может признаваться и авансом, поскольку уплата последнего также предполагает наличие обязательства по оплате.
Таким образом, переданная ответчику денежная сумма могла бы быть только зачтена впоследствии в счет оплаты стоимости квартиры при заключении сторонами договора купли-продажи этого объекта недвижимости.
Иное законное основание владения и распоряжения данной суммой у ответчика отсутствует, из содержания расписки не следует.
Учитывая, что договор купли-продажи не был заключен сторонами, однако ответчик не возвратил истцу полученную от него сумму в размере 100.000 рублей, у ответчика возникло неосновательное обогащение за счет истца.
С учетом изложенного при разрешении спора подлежали применению нормы, регулирующие обязательства вследствие неосновательного обогащения, чему не препятствовало отсутствие соответствующего правового обоснования со стороны истца, поскольку правильное определение закона, которым следует руководствоваться при разрешении дела, и установление правоотношений сторон в силу ст. 148 ГПК РФ относится к задачам суда.
Согласно п. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
В свою очередь, обстоятельств, с которыми ст. 1109 ГК РФ связывается невозможность возврата неосновательного обогащения, в данном случае также не имеется, поскольку, в частности, из расписки ответчика прямо следует, что денежная сумма передавалась истцом во исполнение предполагаемого обязательства, и доказательств того, что истец сознавал отсутствие у него такого обязательства, ответчик не представил.
Таким образом, вывод суда первой инстанции о взыскании с ответчика в пользу истца денежной суммы в размере 100.000 рублей следует признать по существу правильным, и оснований для отмены обжалуемого решения по доводам апелляционной жалобы не имеется.
Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Куйбышевского районного суда Санкт-Петербурга от 08 октября 2013 года по настоящему делу оставить без изменения, апелляционную жалобу Р.Д. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 22.05.2014 N 33-7315/2014 ПО ДЕЛУ N 2-2519/2013
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 22 мая 2014 г. N 33-7315/2014
Судья: Воробьева И.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Рогачева И.А.
судей Вологдиной Т.И. и Мирошниковой Е.Н.
при секретаре А.
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Р.Д. на решение Куйбышевского районного суда Санкт-Петербурга от 08 октября 2013 года по делу N 2-2519/13 по иску Г. к Р.Д. о взыскании суммы аванса.
Заслушав доклад судьи Рогачева И.А., объяснения представителя ответчика Р.А., поддержавшего жалобу, и представителя истца С., просившего оставить обжалуемое решение без изменения, судебная коллегия
установила:
Г. обратился в суд с вышеназванным иском, ссылаясь на то, что передал Р.Д. в счет оплаты квартиры, которую намеревался приобрести у ответчика, 100.000 рублей по расписке от 11.12.2012 г., в которой названная сумма была названа задатком. Поскольку после изучения документов на квартиру истец решил отказаться от ее приобретения, а сторонами не заключались ни договор купли-продажи квартиры, в том числе предварительный, ни соглашение о задатке, истец просил взыскать с ответчика 100.000 рублей, полагая, что эта сумма была передана последнему в качестве аванса.
Решением Куйбышевского районного суда от 08.10.2013 г. исковые требования Г. удовлетворены.
В апелляционной жалобе ответчик просит отменить указанное решение как незаконное и необоснованное и принять новое об отказе в иске.
Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
В силу п. 2 ст. 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации функция суда в условиях состязательного процесса состоит в том, чтобы, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, осуществлять руководство процессом, разъяснять лицам, участвующим в деле, их права и обязанности, предупреждать их о последствиях совершения или несовершения процессуальных действий, оказывать им содействие в реализации их прав и создавать условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законодательства.
С этим связаны положения ч. 2 ст. 56 ГПК РФ, в соответствии с которой суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, и выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались, и ч. 1 ст. 57 ГПК РФ, согласно которой доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле, однако суд вправе предложить им представить дополнительные доказательства, а также по их ходатайству оказывает содействие в собирании и истребовании доказательств, представление которых для них затруднительно.
Обращаясь в суд, истец в подтверждение заявленных требований представил ксерокопию расписки Р.Д. от 11.12.2012 г., согласно которой последний получил от Г. денежные средства в размере 100.000 рублей в качестве задатка и в счет оплаты стоимости принадлежащей ответчику квартиры <адрес>
Указанная ксерокопия расписки положена судом в основу принятого решения, хотя эта копия никем не заверена и, как следует из материалов дела, ее оригинал судом не обозревался.
Между тем, в соответствии с ч. 2 ст. 71 ГПК РФ письменные доказательства представляются в подлиннике или в форме надлежащим образом заверенной копии. Подлинные документы представляются тогда, когда обстоятельства дела согласно законам или иным нормативным правовым актам подлежат подтверждению только такими документами, когда дело невозможно разрешить без подлинных документов или когда представлены копии документа, различные по своему содержанию.
По смыслу приведенного положения закона копии документов могли быть положены судом в основу выводов по делу лишь в том случае, если бы их соответствие оригиналам не оспаривалось сторонами.
Однако в ходе судебного разбирательства ответчик представил письменные объяснения, в которых, не оспаривая факт передачи ему истцом 100.000 рублей, утверждал, что содержание представленной истцом копии расписки от 11.12.2012 г. отличается от ее подлинника, и в связи с этим просил истребовать от истца оригинал расписки (л.д. 29).
Суд данное ходатайство не разрешил, возражения ответчика по иску истцу, проживающему в другом городе и не явившемуся в судебное заседание, не направил и не предложил ему представить подлинную расписку от 11.12.2012 г., хотя установление действительного содержания этого документа имело существенное значение для квалификации правоотношений сторон и разрешения вопроса о возможности взыскания с ответчика переданной ему истцом денежной суммы.
Таким образом, суд не исполнил в полном объеме процессуальные обязанности, предусмотренные ч. 2 ст. 12, ч. 2 ст. 56 и ч. 1 ст. 57 ГПК РФ, не поставил на обсуждение все обстоятельства, имеющие значение для дела, и не установил их на основе надлежащей оценки доказательств.
С учетом допущенного судом нарушения требований процессуального законодательства судебная коллегия считает возможным в соответствии с положениями ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ принять в качестве дополнительного доказательства представленный истцом в суд апелляционной инстанции оригинал расписки Р.Д. от 11.12.2012 г. (л.д. 52), содержание которого идентично ранее представленной истцом ксерокопии этой расписки, оцененной судом в качестве доказательства.
Достоверность представленного оригинала расписки представитель ответчика при апелляционном рассмотрении дела не оспорил.
Оценивая указанный документ, судебная коллегия считает возможным согласиться с выводом суда первой инстанции о том, что переданная истцом ответчику денежная сумма в размере 100.000 рублей не является задатком, исходя из следующего.
В соответствии с пунктом 1 ст. 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
Пунктом 2 данной статьи предусмотрено, что соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.
Согласно пункту 3 этой же статьи в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.
Исходя из приведенного выше законодательного определения задатка его передача неразрывно связана с заключением и исполнением договора.
Согласно пункту 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Статьей 550 ГК РФ предусмотрено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами; несоблюдение такой формы влечет недействительность договора.
В соответствии с п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.
Как следует из объяснений истца и не оспаривается ответчиком, договор купли-продажи квартиры, в счет оплаты стоимости которой истец передал ответчику 100.000 рублей, сторонами в установленной законом форме заключен не был, его существенные условия, и в частности, цена договора, сторонами не были согласованы.
При таком положении переданная ответчику денежная сумма не могла быть выдана в счет причитающихся по договору платежей и в доказательство заключения договора, а потому не может признаваться задатком.
Утверждение ответчика о том, что расписка от 11.12.2012 г. может быть приравнена к предварительному договору купли-продажи квартиры, нельзя признать состоятельным.
В соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Согласно п. 2 ст. 429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
Следовательно, по изложенным выше основаниям расписка, не соответствующая установленной законом форме основного договора и не содержащая указания о существенных условиях договора, который стороны намеревались заключить, как и самого обязательства сторон заключить в будущем договор купли-продажи квартиры, не может считаться также доказательством заключения предварительного договора.
Кроме того, по смыслу п. 1 ст. 429 ГК РФ обязательства, возникающие из предварительного договора, ограничиваются заключением в будущем основного договора. Никакие иные обязательства, и в том числе по оплате имущества, которое должно стать объектом основного договора, на основании предварительного договора возникнуть не могут.
С учетом этого, исходя из приведенного выше понятия задатка, который должен передаваться в счет причитающихся по договору платежей, полученная ответчиком денежная сумма не могла бы признаваться задатком даже в случае заключения сторонами предварительного договора купли-продажи квартиры, поскольку обязательство по оплате товара у истца до заключения основного договора возникнуть не могло.
По изложенным выше причинам переданная ответчику денежная сумма не может признаваться и авансом, поскольку уплата последнего также предполагает наличие обязательства по оплате.
Таким образом, переданная ответчику денежная сумма могла бы быть только зачтена впоследствии в счет оплаты стоимости квартиры при заключении сторонами договора купли-продажи этого объекта недвижимости.
Иное законное основание владения и распоряжения данной суммой у ответчика отсутствует, из содержания расписки не следует.
Учитывая, что договор купли-продажи не был заключен сторонами, однако ответчик не возвратил истцу полученную от него сумму в размере 100.000 рублей, у ответчика возникло неосновательное обогащение за счет истца.
С учетом изложенного при разрешении спора подлежали применению нормы, регулирующие обязательства вследствие неосновательного обогащения, чему не препятствовало отсутствие соответствующего правового обоснования со стороны истца, поскольку правильное определение закона, которым следует руководствоваться при разрешении дела, и установление правоотношений сторон в силу ст. 148 ГПК РФ относится к задачам суда.
Согласно п. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
В свою очередь, обстоятельств, с которыми ст. 1109 ГК РФ связывается невозможность возврата неосновательного обогащения, в данном случае также не имеется, поскольку, в частности, из расписки ответчика прямо следует, что денежная сумма передавалась истцом во исполнение предполагаемого обязательства, и доказательств того, что истец сознавал отсутствие у него такого обязательства, ответчик не представил.
Таким образом, вывод суда первой инстанции о взыскании с ответчика в пользу истца денежной суммы в размере 100.000 рублей следует признать по существу правильным, и оснований для отмены обжалуемого решения по доводам апелляционной жалобы не имеется.
Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Куйбышевского районного суда Санкт-Петербурга от 08 октября 2013 года по настоящему делу оставить без изменения, апелляционную жалобу Р.Д. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)