Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
- Судья: Самороковская Н.В.;
- Судьи апелляционной инстанции:
Сергеева Л.А. - председательствующий,
Федерякина Е.Ю. - докладчик,
Вишнякова Н.Е.
Президиум Московского городского суда в составе:
Председателя Президиума: Егоровой О.А.
и членов Президиума: Курциньш С.Э., Базьковой Е.М., Васильевой Н.А., Мариненко А.И.
при секретаре Ч.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Магжановой Э.А. истребованный по кассационной жалобе представителя К.Л. по доверенности В. гражданское дело по иску К.Л. к К.Д., К.Т. о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи доли в праве собственности на квартиру,
установил:
К.Л. обратилась в суд с иском к К.Д., К.Т. о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи от 22.06.2012 года 1/2 доли квартиры N 155, расположенной по адресу ***, заключенного между продавцом К.Д. и покупателем К.Т., указывая на то, что как собственник оставшейся 1/2 доли названной квартиры имеет преимущественное право на приобретение доли другого участника долевой собственности. Однако ответчик К.Д. продал свою долю квартиры К.Т. с нарушением требований ст. 250 ГК РФ.
Решением Никулинского районного суда г. Москвы от 25.06.2013 г. постановлено:
Исковые требований К.Л. к К.Д., К.Т. о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи доли в праве собственности на квартиру удовлетворить.
Перевести с К.Т. на К.Л. права и обязанности покупателя по договору купли-продажи 1/2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: *** по договору купли-продажи от 22.06.2012 года, заключенному между К.Д. и К.Т., за цену и на условиях согласно указанного договора купли-продажи.
Взыскать с К.Л. в пользу К.Д. *** рублей.
Решение суда является основанием для погашения записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности К.Т. на 1/2 долю в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: *** и регистрации права собственности на 1/2 долю в праве на указанную квартиру за К.Л.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 28.10.2013 г. определено:
Решение Никулинского районного суда города Москвы от 25.06.2013 года отменить.
В удовлетворении исковых требований К.Л. к К.Д., К.Т. о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи доли квартиры - отказать.
В кассационной жалобе представитель заявителя ставит вопрос об отмене апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 28.10.2013 г. и оставлении в силе решения Никулинского районного суда г. Москвы от 25.06.2013 г.
Указанное выше гражданское дело затребовано для проверки в кассационном порядке 21.02.2014 г., поступило в экспедицию суда 27.02.2014 г.
Определением судьи Московского городского суда от 2.04.2014 г. кассационная жалоба представителя К.Л. по доверенности В. с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции - Президиума Московского городского суда.
Проверив материалы дела, выслушав представителей К.Л. - адвоката Шмелева А.Е., по доверенности В., обсудив доводы кассационной жалобы и определение о передаче кассационной жалобы с материалом для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции, Президиум Московского городского суда находит доводы, изложенные в кассационной жалобе, обоснованными, а апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 28.10.2013 г. подлежащим отмене по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 387 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, которые повлияли на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
При вынесении оспариваемых судебных постановлений такие нарушения норм материального права были допущены судом апелляционной инстанции.
Судом установлено, что К.Л. и К.Д. являлись равнодолевыми собственниками (по 1/2 доле каждый) отдельной двухкомнатной квартиры N 155, расположенной по адресу: *** (л.д. 14).
28.06.2012 года К.Д. обратился к нотариусу г. Москвы О. с заявлением о передаче К.Л. заявления-уведомления о продаже 1/2 доли данной квартиры за *** рублей (л.д. 99, 100). 03.07.2012 г. нотариус г. Москвы О. передала через почтовое отделение заявление-уведомление.
Согласно свидетельству нотариуса г. Москвы О. от 03.09.2012 года (л.д. 102) и почтового уведомления (л.д. 101), заявление К.Д., содержащее уведомление с предложением воспользоваться правом преимущественной покупки, было вручено представителю К.Л., действующему от ее имени по доверенности, Щ., 07.08.2012 года.
28.08.2012 года истец К.Л. направила в адрес ответчика К.Д. заявление о согласии на приобретение его 1/2 доли в праве собственности на квартиру, в котором просила сообщить место и время подписания договора, банковские реквизиты для перечисления денег (л.д. 24, 22 - 23). Ответ на данное заявление от ответчика К.Д. получен не был.
22.06.2012 года между продавцом К.Д. и покупателем К.Т. был заключен договор купли-продажи 1/2 доли указанной квартиры. Доля в квартире приобретена К.Т. за *** рублей (л.д. 41).
Разрешая спор по существу и, удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что истец К.Л. приняла предложение ответчика о выкупе доли в квартире, о чем своевременно, в течение месяца, направила ответчику К.Д. соответствующее заявление, на которое ответа не получила.
Поскольку ответчик К.Д. не заключил с истцом договор купли-продажи доли квартиры, а продал свою долю К.Т., он нарушил преимущественное право истца на приобретение продаваемой доли в силу ст. 250 ГК РФ.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда с выводами суда первой инстанции не согласилась, отменив его и, приняв по делу новое решение, которым отказала в удовлетворении исковых требований К.Л.
Отказывая в удовлетворении исковых требований К.Л., суд апелляционной инстанции исходил из того, что в месячный срок с момента получения уведомления (07.08.2012 г.) истец К.Л. договор купли-продажи принадлежащей К.Д. 1/2 доли в праве собственности на квартиру не заключила, долю К.Д. не приобрела. К.Л. не предпринимались необходимые и достаточные меры для заключения с ответчиком К.Д. договора купли-продажи, а направленное в адрес ответчика К.Д. по месту его регистрации 28.08.2012 года заявление о намерении приобрести долю за *** рублей, само по себе, об этом не свидетельствует, поскольку в данном заявлении истец просит К.Д. направить извещение о времени и месте подписания договора купли-продажи доли. При этом, закон не обязывает продавца вести переписку с покупателем, направленную на согласование условий сделки, на продавце лежит лишь обязанность письменного уведомления долевого собственника. Данная обязанность была К.Д. исполнена, т.к. он известил истца о предстоящей продаже своей доли и о последствиях неприобретения этой доли в течение месяца с момента получения уведомления. Поскольку договор купли-продажи считается заключенным с момента государственной регистрации, то подписание ответчиками договора купли-продажи 22.06.2012 г. преимущественного права истца не нарушает.
Также суд апелляционной инстанции указал, что истец К.Л. не представила доказательств того, что имела реальную возможность приобрести у К.Д. 1/2 долю в праве собственности на указанную квартиру в размере *** рублей, поскольку имеющаяся в деле справка КБ "Национальный инвестиционно-промышленный банк" свидетельствует об остатке на счете К.Л. по состоянию на 28.01.2013 г. (л.д. 5).
Между тем, выводы суда апелляционной инстанции не соответствуют обстоятельствам дела, судом апелляционной инстанции неправильно применены нормы материального права, что в силу положений ст. 387 ГПК РФ является основанием для отмены судебных постановлений в кассационном порядке.
Согласно пункту 2 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество - в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. По смыслу вышеуказанной нормы требование о преимущественном праве покупки можно считать исполненным, если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки либо в течение месяца не приобретут продаваемую долю в праве собственности.
Как усматривается из материалов дела, истец 28.08.2012 г. направила заявление К.Д., в котором просила сообщить ей время и место подписания договора купли-продажи и банковские реквизиты для перечисления денежных средств. Ответ на данное заявление К.Д. дан не был.
Заявление было направлено по месту регистрации ответчика, иного адреса проживания ответчик в уведомлении о продаже доли не указал.
При указанных обстоятельствах К.Л. было явно выражено желание приобрести долю на условиях, предложенных К.Д. Однако действия К.Д. нельзя расценивать как направленные на заключение подобного договора. Договор купли-продажи, в данном случае, двусторонняя сделка, и при уклонении одной из сторон сделки от ее заключения, заключен быть не может. Следовательно, вывод суда апелляционной инстанции, что истец не заключила такой договор в течение месяца с момента уведомления о продаже доли в квартире, является неверным. Напротив, суд апелляционной инстанции, не принял во внимание доводы К.Л. о том, что действия ответчиков - подписание договора купли-продажи доли в спорной квартире 22.06.2012 г., до обращения к нотариусу, и последующее уклонение ответчика К.Д. от заключения договора с истцом, были направлены на совершение иной сделки в обход интересов истца. Таким образом, нельзя ставить в вину истцу незаключение своевременно договора купли-продажи, поскольку все действия ответчика К.Д. были направлены на заключение договора купли-продажи с другим лицом.
Исходя из толкования ч. 1 ст. 250 ГК РФ, преимущественное право покупки подразумевает право любого участника общей собственности на предпочтительное перед посторонними лицами приобретение доли, продаваемой одним из участников по цене, за которую она продается и на прочих равных условиях.
Таким образом, до заключения договора купли-продажи с иным лицом, собственник, изъявивший желание продать свою долю в праве общей долевой собственности, обязан уведомить остальных участников долевой собственности о продаже с целью установить их намерение о приобретении продаваемой доли.
Однако К.Д., не установив намерение участника долевой собственности о приобретении продаваемой доли, не сообщив об иных условиях сделки (моменте передачи денежных средств), продал свою долю постороннему лицу.
Согласно ч. 3 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.
В силу ч. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
Исходя из смысла ст. 250 ГК РФ, нарушенное право преимущественной покупки защищается судом только в том случае, когда собственник не только желал, но имел реальную возможность приобрести имущество на тех же условиях, а именно: на момент продажи имущества другому лицу имел денежную сумму, указанную в договоре. Следовательно, закон наделяет участника долевой собственности преимущественным правом приобрести продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество, а не ограничиться выражением желания на ее покупку. Реальность заявленного требования должна быть подтверждена истцом надлежащими доказательствами, в том числе путем внесения необходимой суммы на банковский счет управления Судебного департамента, что позволяет защитить интересы продавцов и обеспечить возможность исполнения решения суда в случае удовлетворения иска о переводе прав и обязанностей покупателя.
В материалах дела имеется справка от 28.01.2013 г., выданная главным бухгалтером "Нацинвестпромбанк" (ЗАО) о том, что по состоянию на 28.01.2013 г. на счете К.Л. имеется остаток в размере 2000000 рублей (л.д. 5), что также подтверждает желание и возможность преимущественного приобретения продаваемой К.Д. доли. Суд апелляционной инстанции, усомнившись в наличии у истца денежных средств на покупку доли в праве собственности на квартиру, сомнения не устранил и, в нарушение п. 2 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ, не предложил лицам, участвующим в деле, представить дополнительные доказательства о платежеспособности истца на момент продажи доли.
В связи с изложенным определение суда апелляционной инстанции нельзя признать законным, поскольку оно принято с существенным нарушением норм материального и процессуального права, повлиявшими на исход дела, что согласно ст. 387 ГПК РФ является основанием для отмены обжалуемых судебных постановлений.
Президиум Московского городского суда считает, что апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 28.10.2013 г. подлежит отмене, оставив в силе решение Никулинского районного суда г. Москвы от 25.06.2013 г.
Руководствуясь статьями 387, 388, 390 ГПК РФ, Президиум Московского городского суда
постановил:
Апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 28.10.2013 г. отменить, оставить в силе решение Никулинского районного суда г. Москвы от 25.06.2013 г.
Председатель Президиума
Московского городского суда
О.А.ЕГОРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРЕЗИДИУМА МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 25.04.2014 ПО ДЕЛУ N 44Г-38/2014
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПРЕЗИДИУМ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 апреля 2014 г. по делу N 44г-38/2014
- Судья: Самороковская Н.В.;
- Судьи апелляционной инстанции:
Сергеева Л.А. - председательствующий,
Федерякина Е.Ю. - докладчик,
Вишнякова Н.Е.
Президиум Московского городского суда в составе:
Председателя Президиума: Егоровой О.А.
и членов Президиума: Курциньш С.Э., Базьковой Е.М., Васильевой Н.А., Мариненко А.И.
при секретаре Ч.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Магжановой Э.А. истребованный по кассационной жалобе представителя К.Л. по доверенности В. гражданское дело по иску К.Л. к К.Д., К.Т. о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи доли в праве собственности на квартиру,
установил:
К.Л. обратилась в суд с иском к К.Д., К.Т. о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи от 22.06.2012 года 1/2 доли квартиры N 155, расположенной по адресу ***, заключенного между продавцом К.Д. и покупателем К.Т., указывая на то, что как собственник оставшейся 1/2 доли названной квартиры имеет преимущественное право на приобретение доли другого участника долевой собственности. Однако ответчик К.Д. продал свою долю квартиры К.Т. с нарушением требований ст. 250 ГК РФ.
Решением Никулинского районного суда г. Москвы от 25.06.2013 г. постановлено:
Исковые требований К.Л. к К.Д., К.Т. о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи доли в праве собственности на квартиру удовлетворить.
Перевести с К.Т. на К.Л. права и обязанности покупателя по договору купли-продажи 1/2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: *** по договору купли-продажи от 22.06.2012 года, заключенному между К.Д. и К.Т., за цену и на условиях согласно указанного договора купли-продажи.
Взыскать с К.Л. в пользу К.Д. *** рублей.
Решение суда является основанием для погашения записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности К.Т. на 1/2 долю в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: *** и регистрации права собственности на 1/2 долю в праве на указанную квартиру за К.Л.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 28.10.2013 г. определено:
Решение Никулинского районного суда города Москвы от 25.06.2013 года отменить.
В удовлетворении исковых требований К.Л. к К.Д., К.Т. о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи доли квартиры - отказать.
В кассационной жалобе представитель заявителя ставит вопрос об отмене апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 28.10.2013 г. и оставлении в силе решения Никулинского районного суда г. Москвы от 25.06.2013 г.
Указанное выше гражданское дело затребовано для проверки в кассационном порядке 21.02.2014 г., поступило в экспедицию суда 27.02.2014 г.
Определением судьи Московского городского суда от 2.04.2014 г. кассационная жалоба представителя К.Л. по доверенности В. с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции - Президиума Московского городского суда.
Проверив материалы дела, выслушав представителей К.Л. - адвоката Шмелева А.Е., по доверенности В., обсудив доводы кассационной жалобы и определение о передаче кассационной жалобы с материалом для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции, Президиум Московского городского суда находит доводы, изложенные в кассационной жалобе, обоснованными, а апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 28.10.2013 г. подлежащим отмене по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 387 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, которые повлияли на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
При вынесении оспариваемых судебных постановлений такие нарушения норм материального права были допущены судом апелляционной инстанции.
Судом установлено, что К.Л. и К.Д. являлись равнодолевыми собственниками (по 1/2 доле каждый) отдельной двухкомнатной квартиры N 155, расположенной по адресу: *** (л.д. 14).
28.06.2012 года К.Д. обратился к нотариусу г. Москвы О. с заявлением о передаче К.Л. заявления-уведомления о продаже 1/2 доли данной квартиры за *** рублей (л.д. 99, 100). 03.07.2012 г. нотариус г. Москвы О. передала через почтовое отделение заявление-уведомление.
Согласно свидетельству нотариуса г. Москвы О. от 03.09.2012 года (л.д. 102) и почтового уведомления (л.д. 101), заявление К.Д., содержащее уведомление с предложением воспользоваться правом преимущественной покупки, было вручено представителю К.Л., действующему от ее имени по доверенности, Щ., 07.08.2012 года.
28.08.2012 года истец К.Л. направила в адрес ответчика К.Д. заявление о согласии на приобретение его 1/2 доли в праве собственности на квартиру, в котором просила сообщить место и время подписания договора, банковские реквизиты для перечисления денег (л.д. 24, 22 - 23). Ответ на данное заявление от ответчика К.Д. получен не был.
22.06.2012 года между продавцом К.Д. и покупателем К.Т. был заключен договор купли-продажи 1/2 доли указанной квартиры. Доля в квартире приобретена К.Т. за *** рублей (л.д. 41).
Разрешая спор по существу и, удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что истец К.Л. приняла предложение ответчика о выкупе доли в квартире, о чем своевременно, в течение месяца, направила ответчику К.Д. соответствующее заявление, на которое ответа не получила.
Поскольку ответчик К.Д. не заключил с истцом договор купли-продажи доли квартиры, а продал свою долю К.Т., он нарушил преимущественное право истца на приобретение продаваемой доли в силу ст. 250 ГК РФ.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда с выводами суда первой инстанции не согласилась, отменив его и, приняв по делу новое решение, которым отказала в удовлетворении исковых требований К.Л.
Отказывая в удовлетворении исковых требований К.Л., суд апелляционной инстанции исходил из того, что в месячный срок с момента получения уведомления (07.08.2012 г.) истец К.Л. договор купли-продажи принадлежащей К.Д. 1/2 доли в праве собственности на квартиру не заключила, долю К.Д. не приобрела. К.Л. не предпринимались необходимые и достаточные меры для заключения с ответчиком К.Д. договора купли-продажи, а направленное в адрес ответчика К.Д. по месту его регистрации 28.08.2012 года заявление о намерении приобрести долю за *** рублей, само по себе, об этом не свидетельствует, поскольку в данном заявлении истец просит К.Д. направить извещение о времени и месте подписания договора купли-продажи доли. При этом, закон не обязывает продавца вести переписку с покупателем, направленную на согласование условий сделки, на продавце лежит лишь обязанность письменного уведомления долевого собственника. Данная обязанность была К.Д. исполнена, т.к. он известил истца о предстоящей продаже своей доли и о последствиях неприобретения этой доли в течение месяца с момента получения уведомления. Поскольку договор купли-продажи считается заключенным с момента государственной регистрации, то подписание ответчиками договора купли-продажи 22.06.2012 г. преимущественного права истца не нарушает.
Также суд апелляционной инстанции указал, что истец К.Л. не представила доказательств того, что имела реальную возможность приобрести у К.Д. 1/2 долю в праве собственности на указанную квартиру в размере *** рублей, поскольку имеющаяся в деле справка КБ "Национальный инвестиционно-промышленный банк" свидетельствует об остатке на счете К.Л. по состоянию на 28.01.2013 г. (л.д. 5).
Между тем, выводы суда апелляционной инстанции не соответствуют обстоятельствам дела, судом апелляционной инстанции неправильно применены нормы материального права, что в силу положений ст. 387 ГПК РФ является основанием для отмены судебных постановлений в кассационном порядке.
Согласно пункту 2 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество - в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. По смыслу вышеуказанной нормы требование о преимущественном праве покупки можно считать исполненным, если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки либо в течение месяца не приобретут продаваемую долю в праве собственности.
Как усматривается из материалов дела, истец 28.08.2012 г. направила заявление К.Д., в котором просила сообщить ей время и место подписания договора купли-продажи и банковские реквизиты для перечисления денежных средств. Ответ на данное заявление К.Д. дан не был.
Заявление было направлено по месту регистрации ответчика, иного адреса проживания ответчик в уведомлении о продаже доли не указал.
При указанных обстоятельствах К.Л. было явно выражено желание приобрести долю на условиях, предложенных К.Д. Однако действия К.Д. нельзя расценивать как направленные на заключение подобного договора. Договор купли-продажи, в данном случае, двусторонняя сделка, и при уклонении одной из сторон сделки от ее заключения, заключен быть не может. Следовательно, вывод суда апелляционной инстанции, что истец не заключила такой договор в течение месяца с момента уведомления о продаже доли в квартире, является неверным. Напротив, суд апелляционной инстанции, не принял во внимание доводы К.Л. о том, что действия ответчиков - подписание договора купли-продажи доли в спорной квартире 22.06.2012 г., до обращения к нотариусу, и последующее уклонение ответчика К.Д. от заключения договора с истцом, были направлены на совершение иной сделки в обход интересов истца. Таким образом, нельзя ставить в вину истцу незаключение своевременно договора купли-продажи, поскольку все действия ответчика К.Д. были направлены на заключение договора купли-продажи с другим лицом.
Исходя из толкования ч. 1 ст. 250 ГК РФ, преимущественное право покупки подразумевает право любого участника общей собственности на предпочтительное перед посторонними лицами приобретение доли, продаваемой одним из участников по цене, за которую она продается и на прочих равных условиях.
Таким образом, до заключения договора купли-продажи с иным лицом, собственник, изъявивший желание продать свою долю в праве общей долевой собственности, обязан уведомить остальных участников долевой собственности о продаже с целью установить их намерение о приобретении продаваемой доли.
Однако К.Д., не установив намерение участника долевой собственности о приобретении продаваемой доли, не сообщив об иных условиях сделки (моменте передачи денежных средств), продал свою долю постороннему лицу.
Согласно ч. 3 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.
В силу ч. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
Исходя из смысла ст. 250 ГК РФ, нарушенное право преимущественной покупки защищается судом только в том случае, когда собственник не только желал, но имел реальную возможность приобрести имущество на тех же условиях, а именно: на момент продажи имущества другому лицу имел денежную сумму, указанную в договоре. Следовательно, закон наделяет участника долевой собственности преимущественным правом приобрести продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество, а не ограничиться выражением желания на ее покупку. Реальность заявленного требования должна быть подтверждена истцом надлежащими доказательствами, в том числе путем внесения необходимой суммы на банковский счет управления Судебного департамента, что позволяет защитить интересы продавцов и обеспечить возможность исполнения решения суда в случае удовлетворения иска о переводе прав и обязанностей покупателя.
В материалах дела имеется справка от 28.01.2013 г., выданная главным бухгалтером "Нацинвестпромбанк" (ЗАО) о том, что по состоянию на 28.01.2013 г. на счете К.Л. имеется остаток в размере 2000000 рублей (л.д. 5), что также подтверждает желание и возможность преимущественного приобретения продаваемой К.Д. доли. Суд апелляционной инстанции, усомнившись в наличии у истца денежных средств на покупку доли в праве собственности на квартиру, сомнения не устранил и, в нарушение п. 2 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ, не предложил лицам, участвующим в деле, представить дополнительные доказательства о платежеспособности истца на момент продажи доли.
В связи с изложенным определение суда апелляционной инстанции нельзя признать законным, поскольку оно принято с существенным нарушением норм материального и процессуального права, повлиявшими на исход дела, что согласно ст. 387 ГПК РФ является основанием для отмены обжалуемых судебных постановлений.
Президиум Московского городского суда считает, что апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 28.10.2013 г. подлежит отмене, оставив в силе решение Никулинского районного суда г. Москвы от 25.06.2013 г.
Руководствуясь статьями 387, 388, 390 ГПК РФ, Президиум Московского городского суда
постановил:
Апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 28.10.2013 г. отменить, оставить в силе решение Никулинского районного суда г. Москвы от 25.06.2013 г.
Председатель Президиума
Московского городского суда
О.А.ЕГОРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)