Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Орлова О.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Петровой Ю.Ю.
судей Сухаревой С.И., Корсаковой Ю.М.
при секретаре П.
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "СТОУН" на решение Невского районного суда Санкт-Петербурга от 25 ноября 2013 года по гражданскому делу N 2-3841/2013 по иску Ч. к ООО "СТОУН" о признании права собственности на объект незавершенный строительством.
Заслушав доклад судьи Петровой Ю.Ю., объяснения представителя истицы - Ч.Д., действующего на основании доверенности от 28 мая 2013 года сроком на три года, конкурсного управляющего ООО "Премиум" - Л., действующей на основании решения Арбитражного суда от 01 марта 2013 года, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
установила:
Ч. обратилась в Невский районный суд Санкт-Петербурга с иском к ООО "СТОУН" о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте недвижимости в виде квартиры <адрес>, ссылаясь в обоснование иска на то обстоятельство, что 28 октября 2011 года заключила с К. договор цессии, в соответствии с которым К. переуступила ей права по предварительному договору N СУН/117 купли-продажи жилого помещения от 08 сентября 2010 года, истица выплатила сумму в размере <...> рублей, ООО "Премиум" согласовало переуступку путем отметки на указанном договоре. По условиям договора N СУН/117 продавец - ООО "Премиум" по окончании строительства указанного жилого дома должен был заключить с ней договор купли-продажи указанной квартиры, застройщиком по договору выступало ООО "СТОУН". ООО "Премиум" участвовало в строительстве дома на основании договора соинвестирования строительства N СУН/01 от 23 ноября 2007 года. Обязательства по оплате спорной квартиры были исполнены надлежащим образом. 08 сентября 2011 года ООО "Премиум" и К. заключили дополнительное соглашение о переносе срока заключения основного договора купли-продажи на 1 квартал 2012 года. В настоящее время строительство дома завершено, обязательства покупателя исполнены надлежащим образом, однако обязательства по заключению договора купли-продажи ООО "Премиум" не исполнило.
Решением Невского районного суда Санкт-Петербурга от 25 ноября 2013 года исковые требования Ч. были удовлетворены, с признанием за Ч. права собственности на долю в незавершенном строительством объекте недвижимости в виде квартиры <адрес>.
В апелляционной жалобе ООО "СТОУН" просит отменить решение как незаконное, ссылаясь на нарушение норм материального права.
Согласно ч. 1 ст. 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции извещает лиц, участвующих в деле, о времени и месте рассмотрения жалобы в апелляционном порядке.
ООО "СТОУН", представитель третьего лица по делу Управления Росреестра по Санкт-Петербургу в заседание судебной коллегии не явились (л.д. 168, 169), о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежаще, доказательств наличия уважительных причин неявки в суд не представили.
Исходя из того, что ответчик подробно изложил свои доводы в апелляционной жалобе, стороны надлежаще извещены, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Судебная коллегия, исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения лиц участвующих в деле, не находит правовых оснований для отмены решения суда, постановленного в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права.
Как следует из материалов дела, 16 ноября 2004 года Правительством Санкт-Петербурга было принято постановление N 1836 о проектировании и строительстве жилого дома со встроенными помещениями по адресу: <адрес>.
21 января 2005 года между Комитетом по управлению городским имуществом Правительства Санкт-Петербурга и ЗАО "ТРЕСТ-36" был заключен договор аренды земельного участка по адресу: <адрес> для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству жилого дома со встроенными помещениями.
Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 27 июня 2006 года N 798 были внесены изменения в постановление N 1836 о проектировании и строительстве жилого дома со встроенными помещениями от 16 ноября 2004 года, в соответствии с которыми инвестором выступает ООО "СТОУН". Окончательный срок строительства объекта определен - декабрь 2012 года.
23 ноября 2007 года ООО "Премиум" и ООО "Стоун" заключили договор соинвестирования строительства N СУН/01, предметом которого является совместная деятельность участников договора по строительству и сдаче в эксплуатацию жилого дома со встроенными помещениями по адресу: <адрес>.
В силу п. 2.4 указанного договора, в целях реализации инвестиционного проекта соинвестор ООО "Премиум" за счет собственных и (или) привлеченных денежных средств, собственными силами или силами привлеченных ими третьих лиц в соответствии с действующей нормативно-технической документацией, условиями договора, исполняя функции заказчика, принимает на себя согласованную часть затрат по договору генерального подряда по объекту. Кроме того, ООО "Премиум" принимает участие в сдаче объекта приемочной комиссии, в передаче объекта эксплуатирующим и энергоснабжающим организациям, а также устраняет недостатки (дефекты), выявленные в период гарантийной эксплуатации объекта.
Пунктом 3.3 договора установлено, что вклад соинвестора ООО "Премиум" в реализацию инвестиционного проекта составляет 100% от инвестиционных расходов на строительство объекта (генеральный подряд и прочие подрядные строительные работы), что составляет (предварительно) <...> рублей, включая НДС.
В соответствии с п. 5.2 соинвестор ООО "Премиум" обязуется надлежащим образом исполнить обязательства, указанные в п. 2.4 договора, в соответствии с условиями договора, СНиП, государственными стандартами, техническими условиями, другими нормативными документами и законодательными актами. Организовать выполнение работ по строительству объекта в согласованные сроки.
В силу п. 5.2.8 ООО "Премиум" обязуется сдать объект приемочной комиссии и передать его на обслуживание эксплуатирующим организациям до окончания срока реализации инвестиционного проекта, установленного договором аренды земельного участка.
Таким образом, несмотря на то обстоятельство, что ООО "Премиум" было указано в договоре как заказчик, фактически по условиям договора указанное лицо выступало в роли застройщика и генерального инвестора с правом, как привлечения денежных средств, так и привлечения третьих лиц для реализации инвестиционного проекта по строительству дома.
08 сентября 2010 года ООО "Премиум" и К. заключили предварительный договор N СУН/117 купли-продажи квартиры расположенной по оси А-Б1/4-5; 14 этаж, количество комнат - 1, общей площадью - 40,58 кв. м, жилой площадью - 18,08 кв. м, с балконом (лоджией 4,05 кв. м, без отделки, общая стоимость квартиры была определена - <...> рублей.
Продавец - ООО "Премиум" обязался сообщить покупателю о получении свидетельства о государственной регистрации права собственности на указанную квартиру в течение 10 дней и подписать с покупателем в 30 дней со дня государственной регистрации права собственности продавца на квартиру (п. 1.6 Договора) основной договор на условиях предварительного договора, покупатель обязуется произвести выплату денежных средств по договору. Также сторонами был согласован проект договора купли-продажи квартиры, являющийся Приложением N 1 к Предварительному договору.
08 сентября 2011 года ООО "Премиум" и К. заключили договор о продлении срока действия предварительного договора купли-продажи, в соответствии с которым ориентировочный срок заключения основного договора - 4 квартал 2011 года - квартал 2012 года.
К. полностью оплатила стоимость указанной квартиры по предварительному договору купли-продажи в соответствии с Приложением N 2 к договору.
28 октября 2011 года К. и истец заключили соглашение о перемене лиц в обязательстве, согласно которому К. передала истцу права и обязанности по предварительному договору купли-продажи указанной квартиры N СУН/117 от 08 сентября 2010 года, за уступку Договора истец оплатила К. сумму в размере <...> рублей.
Определением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 01 марта 2013 года по делу N А56-28168/2012 ООО "Премиум" было признано несостоятельным (банкротом), в отношении ООО "Премиум" было открыто конкурсное производство сроком на 6 месяцев, конкурсным управляющим назначена Л., отчет конкурсного управляющего назначен к рассмотрению на 23 августа 2013 года, определением от 23.08.2013 срок конкурсного производства в отношении ООО "ПРЕМИУМ" продлен до 14 февраля 2014 года.
Согласно ч. 2 ст. 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у них правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких средств не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только указанными в нем способами:
1) на основании договора участия в долевом строительстве;
2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, жилищных сертификатов;
3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
Исходя из чч. 1 и 2 ст. 1 и ч. 2 ст. 27 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", данный Федеральный закон регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в частности, граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с 1 апреля 2005 г.
Согласно разъяснениям, данным Верховным Судом РФ в Письме от 30 января 2013 г. N 7-ВС-368/13 "О применении норм Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" о том, что действие Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" распространяется также на отношения, возникшие при совершении начиная с указанной выше даты сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.
Поскольку, исходя из содержания предварительного договора купли-продажи квартиры N СУН/117 от 08 сентября 2010 года, заключенного между ООО "Премиум" и К., предметом договора является конкретная квартира, за строительство которой К. внесла денежные средства, затем на основании договора цессии от 28 октября 2011 года переуступила права по договору истице, разрешение на строительство дома получено после 01 апреля 2005 года, доказательства обратного ответчиком в материалы дела не представлены, то истица, как добросовестный участник долевого строительства, вправе требовать исполнения договора и на правоотношения истицы с ООО "Премиум" распространяется действие Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости". В связи с применением правил договора о долевом строительстве к правоотношениям между истцом и ООО "Премиум" не имеет правового значения то обстоятельство, что по условиям предварительного договора истек срок для заключения основного договора.
В соответствии со ст. 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации лицо вправе обратиться в суд за защитой своего нарушенного или оспариваемого права.
Способы защиты гражданских прав установлены ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с положениями которой защита гражданских прав осуществляется в том числе путем признания права.
Пунктом 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Таким образом, в соответствии с нормами гражданского законодательства объекты незавершенного строительства относятся к недвижимому имуществу.
В соответствии со ст. 128 Гражданского кодекса Российской Федерации к объектам гражданских прав относятся вещи, включая наличные деньги и документарные ценные бумаги, иное имущество, в том числе безналичные денежные средства, бездокументарные ценные бумаги, имущественные права; результаты работ и оказание услуг; охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность); нематериальные блага.
Согласно положениям ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Исходя из положений приведенных правовых норм, определяющих основополагающие принципы исполнения гражданско-правовых обязательств и способы защиты гражданских прав, истица, надлежащим образом исполнившая свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиру в полном объеме, вправе была рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору и со стороны ООО "Премиум", а при неисполнении обязательства другой стороной данного договора вправе была требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования к ООО "Стоун" о признании за ней права на долю в незавершенном строительством объекте в виде квартиры.
В силу п. 6.2 договора соинвестирования ООО "Стоун" и ООО "Премиум" несут солидарную ответственность по обязательствам при привлечении третьих лиц, квартира от ООО "Стоун" ООО "Премиум" не передана, ООО "Премиум" нарушило сроки по заключению договора купли-продажи квартиры, в отношении ООО "Премиум" возбуждена процедура банкротства, поэтому оно не может исполнить свои обязательства по договору с истицей, в связи с чем, неисполнение обязательства другой стороной договора истцом доказано, и суд пришел к верному выводу о наличии оснований для удовлетворения требования истицы о признании права собственности на объект незавершенного строительства.
Довод апелляционной жалобы ООО "Стоун" о расторжении договора соинвестирования с 22 июня 2012 года не является основанием для отмены состоявшегося судебного решения, поскольку не лишает гражданина на приобретение права собственности на недвижимость, созданную с использованием его денежных средств.
Довод апелляционной жалобы ООО "Стоун" о возведении дома без участия ООО "Премиум" не нашел своего подтверждения в материалах дела, указанное лицо по условиям договора осуществляло 100% инвестирование строительства, договор соинвестирования был расторгнут после фактического окончания строительства дома.
Иные доводы апелляционной жалобы, не могут являться основаниями к отмене судебного решения, поскольку не опровергают выводов суда, а повторяют правовую позицию ООО "Стоун", выраженную им в суде первой инстанции, тщательно исследованную судом и нашедшую верное отражение и правильную оценку в решении суда.
Обстоятельства, имеющие значение для дела, судом первой инстанции установлены правильно. Всем представленным доказательствам суд дал надлежащую правовую оценку в соответствии с требованиями ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, оснований для несогласия с которой у судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда не имеется.
Нарушений норм материального и процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, в том числе и тех, на которые имеются ссылки в апелляционной жалобе, судом не допущено.
Решение суда является законным и обоснованным, оснований для его отмены не усматривается.
Учитывая изложенное, руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Невского районного суда Санкт-Петербурга от 25 ноября 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 25.03.2014 N 33-3846/2014
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 25 марта 2014 г. N 33-3846/2014
Судья: Орлова О.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Петровой Ю.Ю.
судей Сухаревой С.И., Корсаковой Ю.М.
при секретаре П.
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "СТОУН" на решение Невского районного суда Санкт-Петербурга от 25 ноября 2013 года по гражданскому делу N 2-3841/2013 по иску Ч. к ООО "СТОУН" о признании права собственности на объект незавершенный строительством.
Заслушав доклад судьи Петровой Ю.Ю., объяснения представителя истицы - Ч.Д., действующего на основании доверенности от 28 мая 2013 года сроком на три года, конкурсного управляющего ООО "Премиум" - Л., действующей на основании решения Арбитражного суда от 01 марта 2013 года, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
установила:
Ч. обратилась в Невский районный суд Санкт-Петербурга с иском к ООО "СТОУН" о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте недвижимости в виде квартиры <адрес>, ссылаясь в обоснование иска на то обстоятельство, что 28 октября 2011 года заключила с К. договор цессии, в соответствии с которым К. переуступила ей права по предварительному договору N СУН/117 купли-продажи жилого помещения от 08 сентября 2010 года, истица выплатила сумму в размере <...> рублей, ООО "Премиум" согласовало переуступку путем отметки на указанном договоре. По условиям договора N СУН/117 продавец - ООО "Премиум" по окончании строительства указанного жилого дома должен был заключить с ней договор купли-продажи указанной квартиры, застройщиком по договору выступало ООО "СТОУН". ООО "Премиум" участвовало в строительстве дома на основании договора соинвестирования строительства N СУН/01 от 23 ноября 2007 года. Обязательства по оплате спорной квартиры были исполнены надлежащим образом. 08 сентября 2011 года ООО "Премиум" и К. заключили дополнительное соглашение о переносе срока заключения основного договора купли-продажи на 1 квартал 2012 года. В настоящее время строительство дома завершено, обязательства покупателя исполнены надлежащим образом, однако обязательства по заключению договора купли-продажи ООО "Премиум" не исполнило.
Решением Невского районного суда Санкт-Петербурга от 25 ноября 2013 года исковые требования Ч. были удовлетворены, с признанием за Ч. права собственности на долю в незавершенном строительством объекте недвижимости в виде квартиры <адрес>.
В апелляционной жалобе ООО "СТОУН" просит отменить решение как незаконное, ссылаясь на нарушение норм материального права.
Согласно ч. 1 ст. 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции извещает лиц, участвующих в деле, о времени и месте рассмотрения жалобы в апелляционном порядке.
ООО "СТОУН", представитель третьего лица по делу Управления Росреестра по Санкт-Петербургу в заседание судебной коллегии не явились (л.д. 168, 169), о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежаще, доказательств наличия уважительных причин неявки в суд не представили.
Исходя из того, что ответчик подробно изложил свои доводы в апелляционной жалобе, стороны надлежаще извещены, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Судебная коллегия, исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения лиц участвующих в деле, не находит правовых оснований для отмены решения суда, постановленного в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права.
Как следует из материалов дела, 16 ноября 2004 года Правительством Санкт-Петербурга было принято постановление N 1836 о проектировании и строительстве жилого дома со встроенными помещениями по адресу: <адрес>.
21 января 2005 года между Комитетом по управлению городским имуществом Правительства Санкт-Петербурга и ЗАО "ТРЕСТ-36" был заключен договор аренды земельного участка по адресу: <адрес> для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству жилого дома со встроенными помещениями.
Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 27 июня 2006 года N 798 были внесены изменения в постановление N 1836 о проектировании и строительстве жилого дома со встроенными помещениями от 16 ноября 2004 года, в соответствии с которыми инвестором выступает ООО "СТОУН". Окончательный срок строительства объекта определен - декабрь 2012 года.
23 ноября 2007 года ООО "Премиум" и ООО "Стоун" заключили договор соинвестирования строительства N СУН/01, предметом которого является совместная деятельность участников договора по строительству и сдаче в эксплуатацию жилого дома со встроенными помещениями по адресу: <адрес>.
В силу п. 2.4 указанного договора, в целях реализации инвестиционного проекта соинвестор ООО "Премиум" за счет собственных и (или) привлеченных денежных средств, собственными силами или силами привлеченных ими третьих лиц в соответствии с действующей нормативно-технической документацией, условиями договора, исполняя функции заказчика, принимает на себя согласованную часть затрат по договору генерального подряда по объекту. Кроме того, ООО "Премиум" принимает участие в сдаче объекта приемочной комиссии, в передаче объекта эксплуатирующим и энергоснабжающим организациям, а также устраняет недостатки (дефекты), выявленные в период гарантийной эксплуатации объекта.
Пунктом 3.3 договора установлено, что вклад соинвестора ООО "Премиум" в реализацию инвестиционного проекта составляет 100% от инвестиционных расходов на строительство объекта (генеральный подряд и прочие подрядные строительные работы), что составляет (предварительно) <...> рублей, включая НДС.
В соответствии с п. 5.2 соинвестор ООО "Премиум" обязуется надлежащим образом исполнить обязательства, указанные в п. 2.4 договора, в соответствии с условиями договора, СНиП, государственными стандартами, техническими условиями, другими нормативными документами и законодательными актами. Организовать выполнение работ по строительству объекта в согласованные сроки.
В силу п. 5.2.8 ООО "Премиум" обязуется сдать объект приемочной комиссии и передать его на обслуживание эксплуатирующим организациям до окончания срока реализации инвестиционного проекта, установленного договором аренды земельного участка.
Таким образом, несмотря на то обстоятельство, что ООО "Премиум" было указано в договоре как заказчик, фактически по условиям договора указанное лицо выступало в роли застройщика и генерального инвестора с правом, как привлечения денежных средств, так и привлечения третьих лиц для реализации инвестиционного проекта по строительству дома.
08 сентября 2010 года ООО "Премиум" и К. заключили предварительный договор N СУН/117 купли-продажи квартиры расположенной по оси А-Б1/4-5; 14 этаж, количество комнат - 1, общей площадью - 40,58 кв. м, жилой площадью - 18,08 кв. м, с балконом (лоджией 4,05 кв. м, без отделки, общая стоимость квартиры была определена - <...> рублей.
Продавец - ООО "Премиум" обязался сообщить покупателю о получении свидетельства о государственной регистрации права собственности на указанную квартиру в течение 10 дней и подписать с покупателем в 30 дней со дня государственной регистрации права собственности продавца на квартиру (п. 1.6 Договора) основной договор на условиях предварительного договора, покупатель обязуется произвести выплату денежных средств по договору. Также сторонами был согласован проект договора купли-продажи квартиры, являющийся Приложением N 1 к Предварительному договору.
08 сентября 2011 года ООО "Премиум" и К. заключили договор о продлении срока действия предварительного договора купли-продажи, в соответствии с которым ориентировочный срок заключения основного договора - 4 квартал 2011 года - квартал 2012 года.
К. полностью оплатила стоимость указанной квартиры по предварительному договору купли-продажи в соответствии с Приложением N 2 к договору.
28 октября 2011 года К. и истец заключили соглашение о перемене лиц в обязательстве, согласно которому К. передала истцу права и обязанности по предварительному договору купли-продажи указанной квартиры N СУН/117 от 08 сентября 2010 года, за уступку Договора истец оплатила К. сумму в размере <...> рублей.
Определением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 01 марта 2013 года по делу N А56-28168/2012 ООО "Премиум" было признано несостоятельным (банкротом), в отношении ООО "Премиум" было открыто конкурсное производство сроком на 6 месяцев, конкурсным управляющим назначена Л., отчет конкурсного управляющего назначен к рассмотрению на 23 августа 2013 года, определением от 23.08.2013 срок конкурсного производства в отношении ООО "ПРЕМИУМ" продлен до 14 февраля 2014 года.
Согласно ч. 2 ст. 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у них правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких средств не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только указанными в нем способами:
1) на основании договора участия в долевом строительстве;
2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, жилищных сертификатов;
3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
Исходя из чч. 1 и 2 ст. 1 и ч. 2 ст. 27 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", данный Федеральный закон регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в частности, граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с 1 апреля 2005 г.
Согласно разъяснениям, данным Верховным Судом РФ в Письме от 30 января 2013 г. N 7-ВС-368/13 "О применении норм Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" о том, что действие Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" распространяется также на отношения, возникшие при совершении начиная с указанной выше даты сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.
Поскольку, исходя из содержания предварительного договора купли-продажи квартиры N СУН/117 от 08 сентября 2010 года, заключенного между ООО "Премиум" и К., предметом договора является конкретная квартира, за строительство которой К. внесла денежные средства, затем на основании договора цессии от 28 октября 2011 года переуступила права по договору истице, разрешение на строительство дома получено после 01 апреля 2005 года, доказательства обратного ответчиком в материалы дела не представлены, то истица, как добросовестный участник долевого строительства, вправе требовать исполнения договора и на правоотношения истицы с ООО "Премиум" распространяется действие Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости". В связи с применением правил договора о долевом строительстве к правоотношениям между истцом и ООО "Премиум" не имеет правового значения то обстоятельство, что по условиям предварительного договора истек срок для заключения основного договора.
В соответствии со ст. 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации лицо вправе обратиться в суд за защитой своего нарушенного или оспариваемого права.
Способы защиты гражданских прав установлены ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с положениями которой защита гражданских прав осуществляется в том числе путем признания права.
Пунктом 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Таким образом, в соответствии с нормами гражданского законодательства объекты незавершенного строительства относятся к недвижимому имуществу.
В соответствии со ст. 128 Гражданского кодекса Российской Федерации к объектам гражданских прав относятся вещи, включая наличные деньги и документарные ценные бумаги, иное имущество, в том числе безналичные денежные средства, бездокументарные ценные бумаги, имущественные права; результаты работ и оказание услуг; охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность); нематериальные блага.
Согласно положениям ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Исходя из положений приведенных правовых норм, определяющих основополагающие принципы исполнения гражданско-правовых обязательств и способы защиты гражданских прав, истица, надлежащим образом исполнившая свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиру в полном объеме, вправе была рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору и со стороны ООО "Премиум", а при неисполнении обязательства другой стороной данного договора вправе была требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования к ООО "Стоун" о признании за ней права на долю в незавершенном строительством объекте в виде квартиры.
В силу п. 6.2 договора соинвестирования ООО "Стоун" и ООО "Премиум" несут солидарную ответственность по обязательствам при привлечении третьих лиц, квартира от ООО "Стоун" ООО "Премиум" не передана, ООО "Премиум" нарушило сроки по заключению договора купли-продажи квартиры, в отношении ООО "Премиум" возбуждена процедура банкротства, поэтому оно не может исполнить свои обязательства по договору с истицей, в связи с чем, неисполнение обязательства другой стороной договора истцом доказано, и суд пришел к верному выводу о наличии оснований для удовлетворения требования истицы о признании права собственности на объект незавершенного строительства.
Довод апелляционной жалобы ООО "Стоун" о расторжении договора соинвестирования с 22 июня 2012 года не является основанием для отмены состоявшегося судебного решения, поскольку не лишает гражданина на приобретение права собственности на недвижимость, созданную с использованием его денежных средств.
Довод апелляционной жалобы ООО "Стоун" о возведении дома без участия ООО "Премиум" не нашел своего подтверждения в материалах дела, указанное лицо по условиям договора осуществляло 100% инвестирование строительства, договор соинвестирования был расторгнут после фактического окончания строительства дома.
Иные доводы апелляционной жалобы, не могут являться основаниями к отмене судебного решения, поскольку не опровергают выводов суда, а повторяют правовую позицию ООО "Стоун", выраженную им в суде первой инстанции, тщательно исследованную судом и нашедшую верное отражение и правильную оценку в решении суда.
Обстоятельства, имеющие значение для дела, судом первой инстанции установлены правильно. Всем представленным доказательствам суд дал надлежащую правовую оценку в соответствии с требованиями ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, оснований для несогласия с которой у судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда не имеется.
Нарушений норм материального и процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, в том числе и тех, на которые имеются ссылки в апелляционной жалобе, судом не допущено.
Решение суда является законным и обоснованным, оснований для его отмены не усматривается.
Учитывая изложенное, руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Невского районного суда Санкт-Петербурга от 25 ноября 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)