Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 12 августа 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 19 августа 2015 года.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Н.И. Левченко,
судей А.А. Солоповой, О.Н. Лаптевой
при ведении протокола судебного заседания секретарем К.А. Фокиным,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы
на решение Арбитражного суда города Москвы от 21 апреля 2015 года по делу N А40-164391/14, принятое судьей Л.В. Михайловой,
по иску Общества с ограниченной ответственностью "ИЗОБИЛИЕ БАРКАД" (ОГРН: 1067758348074; 127411, г. Москва, ул. Яхромская, д. 2)
к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН: 1037739510423; 115054, г. Москва, ул. Бахрушина, д. 20)
Об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Яхромская, д. 2
при участии в судебном заседании:
от истца: Сухов А.В. (доверенность от 25.08.2015)
от ответчика: Медушевская Т.В. (доверенность от 30.12.2014)
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "ИЗОБИЛИЕ БАРКАД" (далее - ООО "ИЗОБИЛИЕ БАРКАД", истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамент, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 725,6 кв. м, находящегося по адресу: г Москва, ул. Яхромская, д. 2 (подвал, пом. I, комн. 1 - 9, 11 - 13, 15 - 25, 30, этаж 1, пом. I, комн. 7, 7а, 7б, 7г, 8 - 14, 16), в части п. п. 3.1 и 3.4 договора - цена объекта (с учетом уточнений требований, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Решением арбитражного суда первой инстанции от 21.04.2015, взыскано с Департамента в пользу ООО "ИЗОБИЛИЕ БАРКАД" 4 000 рублей расходов по оплате государственной пошлины и 22 000 рублей расходов за проведение экспертизы. Арбитражный суд города Москвы решил: урегулировать разногласия между Департаментом городского имущества города Москвы и ООО "ИЗОБИЛИЕ БАРКАД", возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Яхромкая, д. 2, общей площадью 725,6 кв. м, изложив п. 3.1 договора следующей редакции:
"Цена объекта составляет 63 470 333,75 руб. (шестьдесят три миллиона четыреста семьдесят тысяч триста тридцать три рубля семьдесят пять копеек) без учета НДС.
НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса российской Федерации не начисляется".
Пункт 3.4 договора изложить в следующей редакции:
"Оплата по договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 10 числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 1 763 064,86 руб. (Один миллион семьсот шестьдесят три тысячи шестьдесят четыре рубля восемьдесят шесть копеек) и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга".
С указанным судебным актом не согласился Департамент, подал апелляционную жалобу в которой просил решение отменить и отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме.
В обосновании своих требований, заявитель указывает на то, что поскольку объекты-аналоги подобранные для сравнения в рамках экспертизы имеют кабинетную планировку, такие аналоги не могут использоваться под торговлю, что помещения, подобранные в качестве объектов-аналогов требуют ремонта и не находятся в "рабочем состоянии".
В заседании суда апелляционной инстанции 12.08.2015 представитель Департамента доводы жалобы поддержал, представитель истца против удовлетворения апелляционной жалобы возражал. Представитель истца ходатайствовал о приобщении письменных пояснений в порядке статьи 81 АПК РФ.
Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 АПК РФ, изучив доводы жалобы, заслушав объяснения представителей истца и ответчика, исследовав и оценив представленные доказательства, Девятый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы от 21.04.2015 на основании следующего.
Как установлено судом апелляционной инстанции, 20.12.2000 между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен договор аренды N 0-923, в соответствии с которым истцу в аренду передано нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Яхромская, д. 2, сроком действия по 30.06.2015, с учетом условий дополнительного соглашения от 28.10.2010 к договору аренды.
Удовлетворяя исковые требования и полагая их обоснованными, суд первой инстанции исходил из того, что статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" устанавливаются следующие критерии, при соответствии с которыми в полном объеме субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
При этом субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Причем возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", которые согласно части 2 статьи 10 данного Федерального закона, вступают в силу с 01.01.2009.
В пункте 3 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" содержится разъяснение, согласно которому в соответствии с Законом N 159-ФЗ до 01.01.2009 реализация субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества была возможна только в случае включения недвижимого имущества в нормативные правовые акты о планировании приватизации государственного или муниципального имущества. Кроме того, субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 Закона требованиям, с 01.01.2009 вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества (часть 2 статьи 9 Закона N 159-ФЗ). Таким образом, уполномоченный муниципальный орган обязан совершить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ, по обращениям общества о приобретении арендуемого имущества, поданным после 01.01.2009, независимо от того, включено ли арендуемое имущество в нормативный правовой акт о планировании приватизации муниципального имущества на соответствующий год.
В пункте 1 того же Информационного письма высшей судебной инстанции содержится разъяснение, согласно которому при рассмотрении споров судам необходимо учитывать, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает преимущественным правом на приобретение арендованного имущества, определен в Законе N 159-ФЗ исчерпывающим образом. Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать каких-либо иных ограничений либо дополнительных условий реализации права на приобретение недвижимости.
Кроме того, суд также может признать наличие у арендатора права на приобретение и в том случае, если после опубликования Закона субъектом Российской Федерации или органом местного самоуправления были совершены иные действия, имеющие своей целью исключительно воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение (например, имущество, являющееся объектом договора аренды, было внесено в уставный капитал хозяйственного общества или передано унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения, включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства).
Согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В силу статьи 13 Закон об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.
Как указано в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 92 от 30.05.2005 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.
Истец отнесен к субъектам малого и среднего предпринимательства, что подтверждается выпиской из базы данных реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы и соответствует требованиям, установленным законом N 159-ФЗ от 22.07.2008.
Истец 11.12.2013 обратился к ответчику с заявлением о продаже арендованного помещения, в порядке предусмотренном Законом N 159-ФЗ от 22.07.2008.
02.07.2014 истец получил письмо от 26.06.2014 от Департамента о подписании договора купли-продажи и проект договора купли-продажи без номера и даты, подписанный со стороны ответчика, с указанием стоимости имущества - 94 500 000 рублей, в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 23.05.2014 N 738Г/51, выполненным ООО "АБН-Консалт" и положительным экспертным заключением от 26.05.2014 N 369/С-14, подготовленным НП СРО "СВОД", без НДС.
Истец, посчитав, что цена спорного объекта необоснованно завышена, обратился в оценочную организацию для определения рыночной стоимости нежилых помещений. Согласно отчету N 2014-22-07-36 от 22.07.2014 г. выполненным ООО "Бизнес-Оценка" стоимость нежилого помещения составляет 62 977 000 рублей.
Истец подписал проект договора с учетом протокола разногласий, при этом указал, что цена объекта - пункт 3.1 договора, составляет 62 977 000 рублей, пункт 3.4. договора, предусматривающий размер ежемесячных платежей, необходимо изложить в следующей редакции: оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до ___ числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 1 709 556 рублей и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.
Подписанный проект договора с протоколом разногласий истец передал ответчику 25.07.2014 (т.д. 1 л.д. 46).
В рамках рассмотрения дела, судом определением от 06.02.2015 г. была назначена судебная экспертиза по вопросу определения рыночной стоимости нежилых помещений, проведение которой было поручено ООО "ЦЛСЭ "Первый Эксперт". Кандидатура экспертной организации представлена ответчиком.
Согласно экспертному заключению рыночная стоимость нежилых помещений общей площадью 725,6 кв. м, расположенных по адресу: г Москва, ул. Яхромская, д. 2 (подвал, пом. I, комн. 1 - 9, 11 - 13, 15 - 25, 30, этаж 1, пом. I, комн. 7, 7а, 7б, 7г, 8 - 14, 16) по состоянию на 11.12.2013 составляет 74 894 995 рублей, в том числе НДС 11 424 660,24 рублей.
С учетом экспертизы, суд считает, что требование истца об урегулировании разногласий, путем изложения пунктов 3.1 и 3.4 договора в редакции истца правомерно удовлетворено судом, поскольку документально подтверждено. При этом срок оплаты - до 10 числа каждого месяца суд считает обоснованным, поскольку в проекте договора, направленного ответчика срок оплаты не указан. Обязанность указания срока оплаты товара проданного в рассрочку предусмотрена статьей 489 ГК РФ. Мотивированных возражений в отношении даты оплат сторонами заявлено не было, в связи с чем, суд первой инстанции пришел к выводу, что требования истца подлежат удовлетворению.
Доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что поскольку объекты-аналоги подобранные для сравнения в рамках экспертизы имеют кабинетную планировку, такие аналоги не могут использоваться под торговлю отклоняются апелляционной коллегией, поскольку в нарушение требований статьи 65 АПК РФ ответчик не представил каких-либо доказательств того, что помещения с кабинетной планировкой не могут использоваться под торговлю.
В настоящее время в городе Москве значительное количество торговых помещений (объектов) располагается на первых этажах жилых домов. Об этом также свидетельствует многочисленная практика, когда квартиры на первых этажах жилых домов переводятся из жилого помещения в нежилое помещение и как правило помещения на первых этажах жилых домов являются помещениями свободного назначения и собственник самостоятельно определяет порядок их использования (под торговлю, офис или услуги и т.д.)
Доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что помещения, подобранные в качестве объектов-аналогов требуют ремонта и не находятся в "рабочем состоянии", также подлежат отклонению, поскольку исходя из визуального осмотра фотографий и документации в интернете по нижеприведенным ссылкам, указанным в экспертном заключении, явно следует, что объекты-аналоги находятся в рабочем состоянии и они пригодны для использования:
- http://www.investmoscow.ru//tenders/tendercard/?tenderid=16807555;
- http://www.investmoscow.ru//tenders/tendercard/?tenderid=16807556;
- http://www.investmoscow.ru//tenders/tendercard/?tenderid=16807575;
- http://www.investmoscow.ru//tenders/tendercard/?tenderid=16807581;
- http://www.investmoscow.ra//tenders/tendercard/?tenderid=16807617;
- http://www.investmoscow.ru//tenders/tendercard/?tenderid=16807400.
Кроме изложенного необходимо отметить, что эксперт Салий С.В. 17.04.2015 по ходатайству ответчика был вызван в судебное заседание и ответил на все поставленные перед ним вопросы.
На вопросы, поставленные ответчиком перед экспертом в рамках рассмотрения дела в суде первой инстанции были получены соответствующие ответы и пояснения и им была дана надлежащая правовая оценка судом первой инстанции.
Оснований не доверять заключению эксперта не имеется. О фальсификации экспертного заключения в суде первой инстанции заявлено не было.
С учетом того, что нормы материального права, регулирующие спорные отношения, суд первой инстанции применил верно, процессуальных нарушений не допустил, решение отмене не подлежит.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 21 апреля 2015 года по делу N А40-164391/14 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья
Н.И.ЛЕВЧЕНКО
Судьи
А.А.СОЛОПОВА
О.Н.ЛАПТЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 19.08.2015 N 09АП-24896/2015-ГК ПО ДЕЛУ N А40-164391/14
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 19 августа 2015 г. N 09АП-24896/2015-ГК
Дело N А40-164391/14
Резолютивная часть постановления объявлена 12 августа 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 19 августа 2015 года.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Н.И. Левченко,
судей А.А. Солоповой, О.Н. Лаптевой
при ведении протокола судебного заседания секретарем К.А. Фокиным,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы
на решение Арбитражного суда города Москвы от 21 апреля 2015 года по делу N А40-164391/14, принятое судьей Л.В. Михайловой,
по иску Общества с ограниченной ответственностью "ИЗОБИЛИЕ БАРКАД" (ОГРН: 1067758348074; 127411, г. Москва, ул. Яхромская, д. 2)
к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН: 1037739510423; 115054, г. Москва, ул. Бахрушина, д. 20)
Об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Яхромская, д. 2
при участии в судебном заседании:
от истца: Сухов А.В. (доверенность от 25.08.2015)
от ответчика: Медушевская Т.В. (доверенность от 30.12.2014)
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "ИЗОБИЛИЕ БАРКАД" (далее - ООО "ИЗОБИЛИЕ БАРКАД", истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамент, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 725,6 кв. м, находящегося по адресу: г Москва, ул. Яхромская, д. 2 (подвал, пом. I, комн. 1 - 9, 11 - 13, 15 - 25, 30, этаж 1, пом. I, комн. 7, 7а, 7б, 7г, 8 - 14, 16), в части п. п. 3.1 и 3.4 договора - цена объекта (с учетом уточнений требований, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Решением арбитражного суда первой инстанции от 21.04.2015, взыскано с Департамента в пользу ООО "ИЗОБИЛИЕ БАРКАД" 4 000 рублей расходов по оплате государственной пошлины и 22 000 рублей расходов за проведение экспертизы. Арбитражный суд города Москвы решил: урегулировать разногласия между Департаментом городского имущества города Москвы и ООО "ИЗОБИЛИЕ БАРКАД", возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Яхромкая, д. 2, общей площадью 725,6 кв. м, изложив п. 3.1 договора следующей редакции:
"Цена объекта составляет 63 470 333,75 руб. (шестьдесят три миллиона четыреста семьдесят тысяч триста тридцать три рубля семьдесят пять копеек) без учета НДС.
НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса российской Федерации не начисляется".
Пункт 3.4 договора изложить в следующей редакции:
"Оплата по договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 10 числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 1 763 064,86 руб. (Один миллион семьсот шестьдесят три тысячи шестьдесят четыре рубля восемьдесят шесть копеек) и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга".
С указанным судебным актом не согласился Департамент, подал апелляционную жалобу в которой просил решение отменить и отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме.
В обосновании своих требований, заявитель указывает на то, что поскольку объекты-аналоги подобранные для сравнения в рамках экспертизы имеют кабинетную планировку, такие аналоги не могут использоваться под торговлю, что помещения, подобранные в качестве объектов-аналогов требуют ремонта и не находятся в "рабочем состоянии".
В заседании суда апелляционной инстанции 12.08.2015 представитель Департамента доводы жалобы поддержал, представитель истца против удовлетворения апелляционной жалобы возражал. Представитель истца ходатайствовал о приобщении письменных пояснений в порядке статьи 81 АПК РФ.
Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 АПК РФ, изучив доводы жалобы, заслушав объяснения представителей истца и ответчика, исследовав и оценив представленные доказательства, Девятый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы от 21.04.2015 на основании следующего.
Как установлено судом апелляционной инстанции, 20.12.2000 между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен договор аренды N 0-923, в соответствии с которым истцу в аренду передано нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Яхромская, д. 2, сроком действия по 30.06.2015, с учетом условий дополнительного соглашения от 28.10.2010 к договору аренды.
Удовлетворяя исковые требования и полагая их обоснованными, суд первой инстанции исходил из того, что статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" устанавливаются следующие критерии, при соответствии с которыми в полном объеме субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
При этом субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Причем возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", которые согласно части 2 статьи 10 данного Федерального закона, вступают в силу с 01.01.2009.
В пункте 3 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" содержится разъяснение, согласно которому в соответствии с Законом N 159-ФЗ до 01.01.2009 реализация субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества была возможна только в случае включения недвижимого имущества в нормативные правовые акты о планировании приватизации государственного или муниципального имущества. Кроме того, субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 Закона требованиям, с 01.01.2009 вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества (часть 2 статьи 9 Закона N 159-ФЗ). Таким образом, уполномоченный муниципальный орган обязан совершить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ, по обращениям общества о приобретении арендуемого имущества, поданным после 01.01.2009, независимо от того, включено ли арендуемое имущество в нормативный правовой акт о планировании приватизации муниципального имущества на соответствующий год.
В пункте 1 того же Информационного письма высшей судебной инстанции содержится разъяснение, согласно которому при рассмотрении споров судам необходимо учитывать, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает преимущественным правом на приобретение арендованного имущества, определен в Законе N 159-ФЗ исчерпывающим образом. Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать каких-либо иных ограничений либо дополнительных условий реализации права на приобретение недвижимости.
Кроме того, суд также может признать наличие у арендатора права на приобретение и в том случае, если после опубликования Закона субъектом Российской Федерации или органом местного самоуправления были совершены иные действия, имеющие своей целью исключительно воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение (например, имущество, являющееся объектом договора аренды, было внесено в уставный капитал хозяйственного общества или передано унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения, включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства).
Согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В силу статьи 13 Закон об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.
Как указано в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 92 от 30.05.2005 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.
Истец отнесен к субъектам малого и среднего предпринимательства, что подтверждается выпиской из базы данных реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы и соответствует требованиям, установленным законом N 159-ФЗ от 22.07.2008.
Истец 11.12.2013 обратился к ответчику с заявлением о продаже арендованного помещения, в порядке предусмотренном Законом N 159-ФЗ от 22.07.2008.
02.07.2014 истец получил письмо от 26.06.2014 от Департамента о подписании договора купли-продажи и проект договора купли-продажи без номера и даты, подписанный со стороны ответчика, с указанием стоимости имущества - 94 500 000 рублей, в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 23.05.2014 N 738Г/51, выполненным ООО "АБН-Консалт" и положительным экспертным заключением от 26.05.2014 N 369/С-14, подготовленным НП СРО "СВОД", без НДС.
Истец, посчитав, что цена спорного объекта необоснованно завышена, обратился в оценочную организацию для определения рыночной стоимости нежилых помещений. Согласно отчету N 2014-22-07-36 от 22.07.2014 г. выполненным ООО "Бизнес-Оценка" стоимость нежилого помещения составляет 62 977 000 рублей.
Истец подписал проект договора с учетом протокола разногласий, при этом указал, что цена объекта - пункт 3.1 договора, составляет 62 977 000 рублей, пункт 3.4. договора, предусматривающий размер ежемесячных платежей, необходимо изложить в следующей редакции: оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до ___ числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 1 709 556 рублей и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.
Подписанный проект договора с протоколом разногласий истец передал ответчику 25.07.2014 (т.д. 1 л.д. 46).
В рамках рассмотрения дела, судом определением от 06.02.2015 г. была назначена судебная экспертиза по вопросу определения рыночной стоимости нежилых помещений, проведение которой было поручено ООО "ЦЛСЭ "Первый Эксперт". Кандидатура экспертной организации представлена ответчиком.
Согласно экспертному заключению рыночная стоимость нежилых помещений общей площадью 725,6 кв. м, расположенных по адресу: г Москва, ул. Яхромская, д. 2 (подвал, пом. I, комн. 1 - 9, 11 - 13, 15 - 25, 30, этаж 1, пом. I, комн. 7, 7а, 7б, 7г, 8 - 14, 16) по состоянию на 11.12.2013 составляет 74 894 995 рублей, в том числе НДС 11 424 660,24 рублей.
С учетом экспертизы, суд считает, что требование истца об урегулировании разногласий, путем изложения пунктов 3.1 и 3.4 договора в редакции истца правомерно удовлетворено судом, поскольку документально подтверждено. При этом срок оплаты - до 10 числа каждого месяца суд считает обоснованным, поскольку в проекте договора, направленного ответчика срок оплаты не указан. Обязанность указания срока оплаты товара проданного в рассрочку предусмотрена статьей 489 ГК РФ. Мотивированных возражений в отношении даты оплат сторонами заявлено не было, в связи с чем, суд первой инстанции пришел к выводу, что требования истца подлежат удовлетворению.
Доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что поскольку объекты-аналоги подобранные для сравнения в рамках экспертизы имеют кабинетную планировку, такие аналоги не могут использоваться под торговлю отклоняются апелляционной коллегией, поскольку в нарушение требований статьи 65 АПК РФ ответчик не представил каких-либо доказательств того, что помещения с кабинетной планировкой не могут использоваться под торговлю.
В настоящее время в городе Москве значительное количество торговых помещений (объектов) располагается на первых этажах жилых домов. Об этом также свидетельствует многочисленная практика, когда квартиры на первых этажах жилых домов переводятся из жилого помещения в нежилое помещение и как правило помещения на первых этажах жилых домов являются помещениями свободного назначения и собственник самостоятельно определяет порядок их использования (под торговлю, офис или услуги и т.д.)
Доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что помещения, подобранные в качестве объектов-аналогов требуют ремонта и не находятся в "рабочем состоянии", также подлежат отклонению, поскольку исходя из визуального осмотра фотографий и документации в интернете по нижеприведенным ссылкам, указанным в экспертном заключении, явно следует, что объекты-аналоги находятся в рабочем состоянии и они пригодны для использования:
- http://www.investmoscow.ru//tenders/tendercard/?tenderid=16807555;
- http://www.investmoscow.ru//tenders/tendercard/?tenderid=16807556;
- http://www.investmoscow.ru//tenders/tendercard/?tenderid=16807575;
- http://www.investmoscow.ru//tenders/tendercard/?tenderid=16807581;
- http://www.investmoscow.ra//tenders/tendercard/?tenderid=16807617;
- http://www.investmoscow.ru//tenders/tendercard/?tenderid=16807400.
Кроме изложенного необходимо отметить, что эксперт Салий С.В. 17.04.2015 по ходатайству ответчика был вызван в судебное заседание и ответил на все поставленные перед ним вопросы.
На вопросы, поставленные ответчиком перед экспертом в рамках рассмотрения дела в суде первой инстанции были получены соответствующие ответы и пояснения и им была дана надлежащая правовая оценка судом первой инстанции.
Оснований не доверять заключению эксперта не имеется. О фальсификации экспертного заключения в суде первой инстанции заявлено не было.
С учетом того, что нормы материального права, регулирующие спорные отношения, суд первой инстанции применил верно, процессуальных нарушений не допустил, решение отмене не подлежит.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 21 апреля 2015 года по делу N А40-164391/14 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья
Н.И.ЛЕВЧЕНКО
Судьи
А.А.СОЛОПОВА
О.Н.ЛАПТЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)