Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 26 августа 2014 года
Постановление изготовлено в полном объеме 02 сентября 2014 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Старовойтовой О.Р.
судей Горбик В.М., Полубехиной Н.С.
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Колокольцевой О.С.
при участии:
от истца: Гребнева С.В. доверенность от 20.02.2014 г.
от ответчика: Леонардов А.В. доверенность от 28.02.2014 г.
от 3-го лица: не явился, извещен
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-17340/2014) Общества с ограниченной ответственностью "Альянс"
на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.05.2014 г. по делу N А56-13783/2014 (судья Чуватина Е.В.), принятое
по иску Общества с ограниченной ответственностью "Альянс"
к Обществу с ограниченной ответственностью "Инженерная компания"
3-е лицо: ООО "Базис"
Об обязании не чинить препятствий во владении и пользовании помещениями,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Альянс" (далее - ООО "Альянс") обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Инженерная компания" (далее - ООО "Инженерная компания") об обязании ответчика не чинить препятствий истцу во владении и пользовании арендованным имуществом, а именно следующими нежилыми помещениями:
- нежилым помещением общей площадью 21649,8 кв. м, расположенным по адресу: Санкт-Петербург, 1-й Верхний переулок, д. 12, пом. 1Н, лит. А, кадастровый номер 78:36:0005572:3189 (ранее присвоенный кадастровый номер - 78:5572:16:1:1), арендуемым по договору N 19-А/11 от 01.08.2011 г.,
- нежилым помещением общей площадью 14271,1 кв. м, расположенным по адресу: Санкт-Петербург, 1-й Верхний переулок, д. 12, пом. 2Н, 4Н, лит. А, кадастровый номер 78:36:0005572:3190 (ранее присвоенный кадастровый номер - 78:36:5572:35:1:2), арендуемым по договору N 20А/11 от 01.08.2011 г.,
- нежилым зданием общей площадью 490 кв. м, расположенным по адресу: Санкт-Петербург, 1-й Верхний переулок, д. 12, лит. А, кадастровый номер 78:36:0005572:3008 (ранее присвоенный кадастровый номер - 78:36:5572:31:30), арендуемым по договору N 21-А/11 от 01.08.2011 г. (далее - Объекты).
Решением суда от 27.05.2014 г. в удовлетворении иска отказано.
На решение суда подана апелляционная жалоба, в которой истец просит решение от 27.05.2014 г. отменить, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования ООО "Альянс", ссылаясь на неполное выяснение судом первой инстанции обстоятельств дела.
Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.
Как следует из материалов дела, между ООО "Базис" (арендодатель) и ООО "Альянс" (арендатор) были заключены договор от 01.08.2011 г. N 19-А/11 аренды нежилого помещения, согласно которому в аренду истцу передано нежилое помещение, общей площадью 21649,8 кв. м, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, 1-й Верхний переулок, д. 12, пом. 1Н, лит. А, кадастровый номер 78:36:0005572:3189 (ранее присвоенный кадастровый номер - 78:5572:16:1:1); договор N 20-А/11 аренды нежилого помещения, согласно которому в аренду истцу передано нежилое помещение, общей площадью 14271,1 кв. м, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, 1-й Верхний переулок, д. 12, пом. 2Н, 4Н, лит. А, кадастровый номер 78:36:0005572:3190 (ранее присвоенный кадастровый номер - 78:36:5572:35:1:2); договор N 21-А/11 аренды нежилого здания, согласно которому в аренду истцу передано нежилое здание, общей площадью 14271,1 кв. м, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, 1-й Верхний переулок, д. 12, пом. 2Н, 4Н, лит. А, кадастровый номер 78:36:0005572:3190 (ранее присвоенный кадастровый номер - 78:36:5572:35:1:2).
Указанное имущество сдавалось истцом в субаренду третьим лицам.
Решением суда от 08.08.2013 г. по делу N А56-33850/2013 договоры аренды от 01.08.2011 г. N 19-А/11, N 20-А/11, N 21-А/11 признаны пролонгированными на 11 месяцев с 30.06.2013 г.
Решением суда от 06.12.2011 г. по делу N А56-58340/2011 ООО "Базис", выступавшее арендодателем по договорам аренды от 01.08.2011 г. N 19-А/11, N 20-А/11, N 21-А/11, признано несостоятельным (банкротом), в отношении данного лица открыто конкурсное производство по упрощенной процедуре ликвидируемого должника.
Как установлено в определении Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.03.2012 г. по делу N А56-58340/2011/з3 объекты аренды были переданы ООО "Базис" в залог ОАО "Сбербанк России" на основании договора ипотеки от 28.12.2009 г. N 2006-103709/И в качестве обеспечения исполнения обязательств ООО "Базис" по кредитному договору, требования ОАО "Сбербанк России" как залогового кредитора были включены в реестр требований кредиторов ООО "Базис".
Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11.04.2013 г. по делу N А56-58340/2011/тр3 утверждено Положение о порядке и условиях проведения торгов по реализации Объектов.
Согласно протоколу о результатах продажи в электронной форме посредством публичного предложения имущества должника - ООО "Базис" от 30.12.2013 г. ООО "Инженерная компания" признано победителем торгов по продаже имущества должника посредством публичного предложения, включающего в том числе и спорные Объекты.
Между ООО "Базис" (продавец) и ООО "Инженерная компания" (покупатель) заключен договор купли-продажи от 09.10.2014 г., согласно которому покупателю были переданы в собственность указанные Объекты.
Государственная регистрация права собственности ООО "Инженерная компания" на указанные объекты недвижимости произведена 05.03.2014 г.
Ссылаясь на то, что ООО "Инженерная компания" направляет субарендаторам ООО "Альянс" уведомления о необходимости заключения с новым собственником прямых договоров аренды, что нарушает права истца как арендатора объектов на сдачу имущества в субаренду и получение соответствующего дохода, ООО "Альянс" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
В соответствии со статьей 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Согласно статье 305 Гражданского кодекса Российской Федерации права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором.
Как установлено судом первой инстанции, договоры аренды от 01.08.2011 г. N 19-А/11, N 20-А/11, N 21-А/11 как заключенные в отсутствие согласия залогодержателя были прекращены в связи с продажей Объектов в силу положений статьи 40 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" с момента заключения договоров купли-продажи спорных объектов. Установив, что истец не является арендатором спорных Объектов, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что направление ответчиком субарендаторам ООО "Альянс" уведомления о необходимости заключения с ним прямых договоров аренды не нарушает права ООО "Альянс".
Кроме того, суд первой инстанции не усмотрел оснований для квалификации действий ответчика по направлению уведомлений с обоснованием правовой позиции ООО "Инженерная компания" относительно прав на спорные объекты недвижимости в качестве действий, создающих препятствия истцу в реализации его прав. Апелляционный суд соглашается с данным выводом суда первой инстанции.
Суд первой инстанции также указал, что доказательств того, что непосредственно действиями ответчика созданы какие-либо препятствия для доступа к имуществу истца, в материалы дела не представлены.
Довод истца со ссылкой на заявление в УМВД России по Выборгскому району Санкт-Петербурга о том, что ответчиком создаются препятствия в виде фактического захвата помещений, исследован и отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку из указанного заявления (л.д. 90-91) также не следует, что препятствия в пользовании арендуемыми помещениями создаются именно ООО "Инженерная компания".
С учетом изложенного апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27 мая 2014 года по делу N А56-13783/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
О.Р.СТАРОВОЙТОВА
Судьи
В.М.ГОРБИК
Н.С.ПОЛУБЕХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРИНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 02.09.2014 ПО ДЕЛУ N А56-13783/2014
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 2 сентября 2014 г. по делу N А56-13783/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 26 августа 2014 года
Постановление изготовлено в полном объеме 02 сентября 2014 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Старовойтовой О.Р.
судей Горбик В.М., Полубехиной Н.С.
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Колокольцевой О.С.
при участии:
от истца: Гребнева С.В. доверенность от 20.02.2014 г.
от ответчика: Леонардов А.В. доверенность от 28.02.2014 г.
от 3-го лица: не явился, извещен
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-17340/2014) Общества с ограниченной ответственностью "Альянс"
на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.05.2014 г. по делу N А56-13783/2014 (судья Чуватина Е.В.), принятое
по иску Общества с ограниченной ответственностью "Альянс"
к Обществу с ограниченной ответственностью "Инженерная компания"
3-е лицо: ООО "Базис"
Об обязании не чинить препятствий во владении и пользовании помещениями,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Альянс" (далее - ООО "Альянс") обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Инженерная компания" (далее - ООО "Инженерная компания") об обязании ответчика не чинить препятствий истцу во владении и пользовании арендованным имуществом, а именно следующими нежилыми помещениями:
- нежилым помещением общей площадью 21649,8 кв. м, расположенным по адресу: Санкт-Петербург, 1-й Верхний переулок, д. 12, пом. 1Н, лит. А, кадастровый номер 78:36:0005572:3189 (ранее присвоенный кадастровый номер - 78:5572:16:1:1), арендуемым по договору N 19-А/11 от 01.08.2011 г.,
- нежилым помещением общей площадью 14271,1 кв. м, расположенным по адресу: Санкт-Петербург, 1-й Верхний переулок, д. 12, пом. 2Н, 4Н, лит. А, кадастровый номер 78:36:0005572:3190 (ранее присвоенный кадастровый номер - 78:36:5572:35:1:2), арендуемым по договору N 20А/11 от 01.08.2011 г.,
- нежилым зданием общей площадью 490 кв. м, расположенным по адресу: Санкт-Петербург, 1-й Верхний переулок, д. 12, лит. А, кадастровый номер 78:36:0005572:3008 (ранее присвоенный кадастровый номер - 78:36:5572:31:30), арендуемым по договору N 21-А/11 от 01.08.2011 г. (далее - Объекты).
Решением суда от 27.05.2014 г. в удовлетворении иска отказано.
На решение суда подана апелляционная жалоба, в которой истец просит решение от 27.05.2014 г. отменить, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования ООО "Альянс", ссылаясь на неполное выяснение судом первой инстанции обстоятельств дела.
Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.
Как следует из материалов дела, между ООО "Базис" (арендодатель) и ООО "Альянс" (арендатор) были заключены договор от 01.08.2011 г. N 19-А/11 аренды нежилого помещения, согласно которому в аренду истцу передано нежилое помещение, общей площадью 21649,8 кв. м, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, 1-й Верхний переулок, д. 12, пом. 1Н, лит. А, кадастровый номер 78:36:0005572:3189 (ранее присвоенный кадастровый номер - 78:5572:16:1:1); договор N 20-А/11 аренды нежилого помещения, согласно которому в аренду истцу передано нежилое помещение, общей площадью 14271,1 кв. м, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, 1-й Верхний переулок, д. 12, пом. 2Н, 4Н, лит. А, кадастровый номер 78:36:0005572:3190 (ранее присвоенный кадастровый номер - 78:36:5572:35:1:2); договор N 21-А/11 аренды нежилого здания, согласно которому в аренду истцу передано нежилое здание, общей площадью 14271,1 кв. м, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, 1-й Верхний переулок, д. 12, пом. 2Н, 4Н, лит. А, кадастровый номер 78:36:0005572:3190 (ранее присвоенный кадастровый номер - 78:36:5572:35:1:2).
Указанное имущество сдавалось истцом в субаренду третьим лицам.
Решением суда от 08.08.2013 г. по делу N А56-33850/2013 договоры аренды от 01.08.2011 г. N 19-А/11, N 20-А/11, N 21-А/11 признаны пролонгированными на 11 месяцев с 30.06.2013 г.
Решением суда от 06.12.2011 г. по делу N А56-58340/2011 ООО "Базис", выступавшее арендодателем по договорам аренды от 01.08.2011 г. N 19-А/11, N 20-А/11, N 21-А/11, признано несостоятельным (банкротом), в отношении данного лица открыто конкурсное производство по упрощенной процедуре ликвидируемого должника.
Как установлено в определении Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.03.2012 г. по делу N А56-58340/2011/з3 объекты аренды были переданы ООО "Базис" в залог ОАО "Сбербанк России" на основании договора ипотеки от 28.12.2009 г. N 2006-103709/И в качестве обеспечения исполнения обязательств ООО "Базис" по кредитному договору, требования ОАО "Сбербанк России" как залогового кредитора были включены в реестр требований кредиторов ООО "Базис".
Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11.04.2013 г. по делу N А56-58340/2011/тр3 утверждено Положение о порядке и условиях проведения торгов по реализации Объектов.
Согласно протоколу о результатах продажи в электронной форме посредством публичного предложения имущества должника - ООО "Базис" от 30.12.2013 г. ООО "Инженерная компания" признано победителем торгов по продаже имущества должника посредством публичного предложения, включающего в том числе и спорные Объекты.
Между ООО "Базис" (продавец) и ООО "Инженерная компания" (покупатель) заключен договор купли-продажи от 09.10.2014 г., согласно которому покупателю были переданы в собственность указанные Объекты.
Государственная регистрация права собственности ООО "Инженерная компания" на указанные объекты недвижимости произведена 05.03.2014 г.
Ссылаясь на то, что ООО "Инженерная компания" направляет субарендаторам ООО "Альянс" уведомления о необходимости заключения с новым собственником прямых договоров аренды, что нарушает права истца как арендатора объектов на сдачу имущества в субаренду и получение соответствующего дохода, ООО "Альянс" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
В соответствии со статьей 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Согласно статье 305 Гражданского кодекса Российской Федерации права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором.
Как установлено судом первой инстанции, договоры аренды от 01.08.2011 г. N 19-А/11, N 20-А/11, N 21-А/11 как заключенные в отсутствие согласия залогодержателя были прекращены в связи с продажей Объектов в силу положений статьи 40 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" с момента заключения договоров купли-продажи спорных объектов. Установив, что истец не является арендатором спорных Объектов, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что направление ответчиком субарендаторам ООО "Альянс" уведомления о необходимости заключения с ним прямых договоров аренды не нарушает права ООО "Альянс".
Кроме того, суд первой инстанции не усмотрел оснований для квалификации действий ответчика по направлению уведомлений с обоснованием правовой позиции ООО "Инженерная компания" относительно прав на спорные объекты недвижимости в качестве действий, создающих препятствия истцу в реализации его прав. Апелляционный суд соглашается с данным выводом суда первой инстанции.
Суд первой инстанции также указал, что доказательств того, что непосредственно действиями ответчика созданы какие-либо препятствия для доступа к имуществу истца, в материалы дела не представлены.
Довод истца со ссылкой на заявление в УМВД России по Выборгскому району Санкт-Петербурга о том, что ответчиком создаются препятствия в виде фактического захвата помещений, исследован и отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку из указанного заявления (л.д. 90-91) также не следует, что препятствия в пользовании арендуемыми помещениями создаются именно ООО "Инженерная компания".
С учетом изложенного апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27 мая 2014 года по делу N А56-13783/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
О.Р.СТАРОВОЙТОВА
Судьи
В.М.ГОРБИК
Н.С.ПОЛУБЕХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)