Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Серый Ю.И.
Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:
Председательствующего Елистратовой Е.В.
Судей Печниковой Е.Р., Пияковой Н.А.
При секретаре Г.
Рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе Б.Е. на решение Автозаводского районного суда г.о. Тольятти от 14.11.2013 г., которым постановлено:
"Исковые требования М.С. удовлетворить частично.
Взыскать Б.Е. пользу М.С. денежную сумму, оплаченную по предварительному соглашению о продаже квартиры в размере 100 000 рублей, расходы по оплате услуг представителя в размере 6 500 рублей, а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 200 рублей, а всего взыскано 109 700 рублей".
Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Елистратовой Е.В., объяснения представителя Б.Е. - Б.В. в поддержание жалобы, возражения представителя М.С. - У., судебная коллегия
установила:
М.С. обратился в суд с исковым заявлением к Б.Е. о взыскании денежных средств, уплаченных по предварительному договору в качестве задатка.
В заявлении указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ответчиком было заключено соглашение, согласно которому М.С. передал, а Б.Е. приняла 100 000 рублей в связи с тем, что истец намеревался приобрести у ответчика квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.
Однако по вине ответчика заключение сделки не состоялось, поскольку Б.Е. не уведомила истца о наличии в указанной квартире, произведенной в нарушение закона перепланировки.
После установления данных обстоятельств истец пытался разрешить спор с ответчиком по возврату уплаченных им денежных средств, на что Б.Е. ответила отказом.
Истец считает, что поскольку сделка купли-продажи квартиры не состоялась, то денежные средства, переданные им ответчику, задатком не являются, а могут быть расценены только в качестве авансового платежа, который подлежит возврату.
Истец просил суд взыскать с ответчика денежные средства, уплаченные по предварительному договору в размере 100 000 рублей, а также расходы по оплате услуг представителя в размере 15 000 рублей.
Заочным решением Автозаводского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования М.С. удовлетворены. С Б.Е. пользу М.С. взыскана денежная сумма, оплаченная по соглашению о задатке от ДД.ММ.ГГГГ в размере 100 000 рублей, расходы по оплате услуг представителя в размере 4 500 рублей, а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 200 рублей, а всего взыскано 107 700 рублей.
Б.Е. обратилась в суд с заявлением об отмене указанного заочного решения Автозаводского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ г.
Определением Автозаводского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ заочное решение Автозаводского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ отменено, производство по делу возобновлено.
Судом постановлено вышеизложенное решение.
В апелляционной жалобе Б.Е. просит указанное решение суда отменить, считая его неправильным, ссылаясь на то, что сделка не состоялась по вине истца.
Заслушав лиц, явившихся в судебное заседание, изучив материалы дела, проверив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
Из материалов дела усматривается, что ДД.ММ.ГГГГ между Б.Е. и М.С., ФИО1 был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> общей площадью 63, 1 кв. м, стоимостью 2 700 000 рублей с использованием собственных и кредитных средств, предоставленных М.С. Банком Петрокоммерц.
ДД.ММ.ГГГГ между Б.Е. и М.С., ФИО1 было заключено соглашение о задатке, согласно которому Б.Е. намерена в будущем продать (заключить договор купли-продажи), М.С. и ФИО1 имеют намерение приобрести в срок до ДД.ММ.ГГГГ квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, общая площадь 63, 1 кв. м, стоимость 2 700 000 рублей.
Данное соглашение является неотъемлемой частью указанного выше предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ г.
Согласно п. 2 указанного соглашения в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения, в счет оплаты причитающейся Б.Е. денежной суммы, М.С. и ФИО1 передает, а Б.Е. принимает в качестве задатка денежную сумму в размере 100 000 рублей.
Согласно п. 5 соглашения при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения задаток должен быть возвращен. При этом невозможность исполнения должны быть вызвана обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.
В соответствии с п. 6 соглашения если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана оплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Как установлено судом и не оспаривается сторонами, сумма в размере 100 000 рублей за недвижимое имущество, расположенное по адресу: <адрес>, ответчиком получена.
Судом установлено, что основной договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> между Б.Е. и М.С., ФИО1 заключен не был ввиду того, что в указанном жилом помещении имеется перепланировка без установленных на это документов, за счет которой жилая площадь квартиры увеличилась, в связи с чем, не соответствовала жилой площади технического паспорта указанного жилого помещения.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
На основании ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.
Из содержания указанной нормы следует, что задатком может обеспечиваться исполнение сторонами денежного обязательства по заключенному между ними договору, должником по которому является или будет являться сторона, передавшая задаток.
Авансом же признается предварительная выплата заказчиком определенной денежной суммы в счет предстоящих платежей за поставленные ему товары, выполняемые для него работы, услуги. Аванс представляет форму предоплаты, призванную заинтересовать исполнителя, гарантировать получение денег со стороны заказчика, возместить предстоящие расходы исполнителей. В случае расторжения договора аванс подлежит полному или частичному возврату.
Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет и другие существенные условия основного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Таким образом, суд правильно указал, что предметом предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ является обязательство сторон по поводу заключения в будущем договора.
Как уже указывалось выше, основной договор купли-продажи квартиры между сторонами заключен не был ввиду наличия в указанной квартире перепланировки, разрешения на которую не имелось.
Установлено, что несмотря на наличие в квартире перепланировки без соответствующего разрешения и документов, и изменением в связи с этим жилой площади, в предварительном договоре купли-продажи данной квартиры общая площадь квартиры оставалась соответствующей площади в техническом паспорте на данную квартиру.
На основании изложенного, суд пришел к правильному выводу о том, что условия предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ г., касающиеся общей площади, приобретаемей истцом квартиры, не соответствовали действительности, что является существенным нарушением требований для заключения договора (ст. 432 ГК РФ).
Доводы ответчика о том, что М.С. знал об имеющейся перепланировке в приобретаемой им квартире и намеревался решить данный вопрос, суд правильно посчитал несостоятельными, поскольку сделка купли-продажи квартиры по адресу: <адрес> не состоялась по вине Б.Е., в квартире которой произведена перепланировка, разрешения на которую не имелось.
При этом, без надлежащего оформления перепланировки невозможно было оформить договор купли-продажи недвижимого имущества, так как жилая площадь квартиры при перепланировки изменилась, а новый размер данной площади не соответствовал бы площади, указанной в договоре купли-продажи.
В связи с чем, суд пришел к обоснованному выводу о том, что в рассматриваемом случае обязательство по заключению основного договора, возникшее из предварительного договора, не являлось денежным и не могло быть обеспечено задатком.
Таким образом, суд пришел к правомерному выводу о том, что при заключении предварительного договора платежная функция задатка реализована быть не могла, а условия заключенного сторонами предварительного договора о задатке как способе обеспечения обязательства покупателя по предварительному договору не соответствовали требованиям ст. ст. 380, 429 ГК РФ и не могли повлечь правовых последствий.
Поскольку основной договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> заключен не был, то никаких обязательств, которые могли быть обеспечены задатком, между сторонами не возникло.
При таких обстоятельствах, суд пришел к правильному выводу о том, что уплаченные Б.Е. М.С. денежные средства по предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ не могут являться задатком в качестве обеспечения исполнения обязательств по предварительному договору, а являются авансом и подлежат возврату.
Таким образом, суд обоснованно взыскал с ответчика в пользу истца денежную сумму в размере 100 000 рублей, оплаченную по предварительному соглашению о продаже квартиры.
Доводы ответчика о том, что спорная сумма является задатком, суд обоснованно не принял во внимание по мотивам изложенным выше.
Доводы апелляционной жалобы о том, что сделка не состоялась по вине истца, не имеют в данном случае правового значения, поскольку договор купли-продажи между сторонами заключен не был, переданная по предварительному договору сумма является не задатком, а авансом, который подлежит возврату независимо от того, по чьей вине не был заключен основной договор купли-продажи.
Вопрос о возмещение расходов по оплате услуг представителя и государственной пошлины судом разрешен правильно в соответствии со ст. 98, 100 ГПК РФ.
Требование Б.Е. в апелляционной жалобе о взыскании с М.С. денежной суммы 10 000 рублей не может являться основанием к отмене решения суда, т.к. в настоящем гражданском деле ответчик не обращался к истцу с исковыми требованиями. Б.Е. имеет право на обращение в суд с исковым требованием о взыскании суммы, если считает, что ее права нарушены.
Руководствуясь ст. ст. 328 - 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Автозаводского районного суда г.о. Тольятти от 14.11.2013 г. оставить без изменения, а апелляционную жалобу Б.Е. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ САМАРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 05.02.2014 N 33-1162/2014
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САМАРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 5 февраля 2014 г. N 33-1162/2014
Судья: Серый Ю.И.
Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:
Председательствующего Елистратовой Е.В.
Судей Печниковой Е.Р., Пияковой Н.А.
При секретаре Г.
Рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе Б.Е. на решение Автозаводского районного суда г.о. Тольятти от 14.11.2013 г., которым постановлено:
"Исковые требования М.С. удовлетворить частично.
Взыскать Б.Е. пользу М.С. денежную сумму, оплаченную по предварительному соглашению о продаже квартиры в размере 100 000 рублей, расходы по оплате услуг представителя в размере 6 500 рублей, а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 200 рублей, а всего взыскано 109 700 рублей".
Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Елистратовой Е.В., объяснения представителя Б.Е. - Б.В. в поддержание жалобы, возражения представителя М.С. - У., судебная коллегия
установила:
М.С. обратился в суд с исковым заявлением к Б.Е. о взыскании денежных средств, уплаченных по предварительному договору в качестве задатка.
В заявлении указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ответчиком было заключено соглашение, согласно которому М.С. передал, а Б.Е. приняла 100 000 рублей в связи с тем, что истец намеревался приобрести у ответчика квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.
Однако по вине ответчика заключение сделки не состоялось, поскольку Б.Е. не уведомила истца о наличии в указанной квартире, произведенной в нарушение закона перепланировки.
После установления данных обстоятельств истец пытался разрешить спор с ответчиком по возврату уплаченных им денежных средств, на что Б.Е. ответила отказом.
Истец считает, что поскольку сделка купли-продажи квартиры не состоялась, то денежные средства, переданные им ответчику, задатком не являются, а могут быть расценены только в качестве авансового платежа, который подлежит возврату.
Истец просил суд взыскать с ответчика денежные средства, уплаченные по предварительному договору в размере 100 000 рублей, а также расходы по оплате услуг представителя в размере 15 000 рублей.
Заочным решением Автозаводского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования М.С. удовлетворены. С Б.Е. пользу М.С. взыскана денежная сумма, оплаченная по соглашению о задатке от ДД.ММ.ГГГГ в размере 100 000 рублей, расходы по оплате услуг представителя в размере 4 500 рублей, а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 200 рублей, а всего взыскано 107 700 рублей.
Б.Е. обратилась в суд с заявлением об отмене указанного заочного решения Автозаводского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ г.
Определением Автозаводского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ заочное решение Автозаводского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ отменено, производство по делу возобновлено.
Судом постановлено вышеизложенное решение.
В апелляционной жалобе Б.Е. просит указанное решение суда отменить, считая его неправильным, ссылаясь на то, что сделка не состоялась по вине истца.
Заслушав лиц, явившихся в судебное заседание, изучив материалы дела, проверив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
Из материалов дела усматривается, что ДД.ММ.ГГГГ между Б.Е. и М.С., ФИО1 был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> общей площадью 63, 1 кв. м, стоимостью 2 700 000 рублей с использованием собственных и кредитных средств, предоставленных М.С. Банком Петрокоммерц.
ДД.ММ.ГГГГ между Б.Е. и М.С., ФИО1 было заключено соглашение о задатке, согласно которому Б.Е. намерена в будущем продать (заключить договор купли-продажи), М.С. и ФИО1 имеют намерение приобрести в срок до ДД.ММ.ГГГГ квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, общая площадь 63, 1 кв. м, стоимость 2 700 000 рублей.
Данное соглашение является неотъемлемой частью указанного выше предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ г.
Согласно п. 2 указанного соглашения в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения, в счет оплаты причитающейся Б.Е. денежной суммы, М.С. и ФИО1 передает, а Б.Е. принимает в качестве задатка денежную сумму в размере 100 000 рублей.
Согласно п. 5 соглашения при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения задаток должен быть возвращен. При этом невозможность исполнения должны быть вызвана обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.
В соответствии с п. 6 соглашения если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана оплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Как установлено судом и не оспаривается сторонами, сумма в размере 100 000 рублей за недвижимое имущество, расположенное по адресу: <адрес>, ответчиком получена.
Судом установлено, что основной договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> между Б.Е. и М.С., ФИО1 заключен не был ввиду того, что в указанном жилом помещении имеется перепланировка без установленных на это документов, за счет которой жилая площадь квартиры увеличилась, в связи с чем, не соответствовала жилой площади технического паспорта указанного жилого помещения.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
На основании ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.
Из содержания указанной нормы следует, что задатком может обеспечиваться исполнение сторонами денежного обязательства по заключенному между ними договору, должником по которому является или будет являться сторона, передавшая задаток.
Авансом же признается предварительная выплата заказчиком определенной денежной суммы в счет предстоящих платежей за поставленные ему товары, выполняемые для него работы, услуги. Аванс представляет форму предоплаты, призванную заинтересовать исполнителя, гарантировать получение денег со стороны заказчика, возместить предстоящие расходы исполнителей. В случае расторжения договора аванс подлежит полному или частичному возврату.
Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет и другие существенные условия основного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Таким образом, суд правильно указал, что предметом предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ является обязательство сторон по поводу заключения в будущем договора.
Как уже указывалось выше, основной договор купли-продажи квартиры между сторонами заключен не был ввиду наличия в указанной квартире перепланировки, разрешения на которую не имелось.
Установлено, что несмотря на наличие в квартире перепланировки без соответствующего разрешения и документов, и изменением в связи с этим жилой площади, в предварительном договоре купли-продажи данной квартиры общая площадь квартиры оставалась соответствующей площади в техническом паспорте на данную квартиру.
На основании изложенного, суд пришел к правильному выводу о том, что условия предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ г., касающиеся общей площади, приобретаемей истцом квартиры, не соответствовали действительности, что является существенным нарушением требований для заключения договора (ст. 432 ГК РФ).
Доводы ответчика о том, что М.С. знал об имеющейся перепланировке в приобретаемой им квартире и намеревался решить данный вопрос, суд правильно посчитал несостоятельными, поскольку сделка купли-продажи квартиры по адресу: <адрес> не состоялась по вине Б.Е., в квартире которой произведена перепланировка, разрешения на которую не имелось.
При этом, без надлежащего оформления перепланировки невозможно было оформить договор купли-продажи недвижимого имущества, так как жилая площадь квартиры при перепланировки изменилась, а новый размер данной площади не соответствовал бы площади, указанной в договоре купли-продажи.
В связи с чем, суд пришел к обоснованному выводу о том, что в рассматриваемом случае обязательство по заключению основного договора, возникшее из предварительного договора, не являлось денежным и не могло быть обеспечено задатком.
Таким образом, суд пришел к правомерному выводу о том, что при заключении предварительного договора платежная функция задатка реализована быть не могла, а условия заключенного сторонами предварительного договора о задатке как способе обеспечения обязательства покупателя по предварительному договору не соответствовали требованиям ст. ст. 380, 429 ГК РФ и не могли повлечь правовых последствий.
Поскольку основной договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> заключен не был, то никаких обязательств, которые могли быть обеспечены задатком, между сторонами не возникло.
При таких обстоятельствах, суд пришел к правильному выводу о том, что уплаченные Б.Е. М.С. денежные средства по предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ не могут являться задатком в качестве обеспечения исполнения обязательств по предварительному договору, а являются авансом и подлежат возврату.
Таким образом, суд обоснованно взыскал с ответчика в пользу истца денежную сумму в размере 100 000 рублей, оплаченную по предварительному соглашению о продаже квартиры.
Доводы ответчика о том, что спорная сумма является задатком, суд обоснованно не принял во внимание по мотивам изложенным выше.
Доводы апелляционной жалобы о том, что сделка не состоялась по вине истца, не имеют в данном случае правового значения, поскольку договор купли-продажи между сторонами заключен не был, переданная по предварительному договору сумма является не задатком, а авансом, который подлежит возврату независимо от того, по чьей вине не был заключен основной договор купли-продажи.
Вопрос о возмещение расходов по оплате услуг представителя и государственной пошлины судом разрешен правильно в соответствии со ст. 98, 100 ГПК РФ.
Требование Б.Е. в апелляционной жалобе о взыскании с М.С. денежной суммы 10 000 рублей не может являться основанием к отмене решения суда, т.к. в настоящем гражданском деле ответчик не обращался к истцу с исковыми требованиями. Б.Е. имеет право на обращение в суд с исковым требованием о взыскании суммы, если считает, что ее права нарушены.
Руководствуясь ст. ст. 328 - 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Автозаводского районного суда г.о. Тольятти от 14.11.2013 г. оставить без изменения, а апелляционную жалобу Б.Е. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)