Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 02 февраля 2011 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 03 февраля 2011 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Карпачевой М.И., судей Баканова В.В., Богдановской Г.Н., при ведении протокола секретарем судебного заседания Бакшаевой Е.Ю., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Соверен-сервис" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 11.11.2010 по делу N А76-11269/2010 (судья Лакирев А.С.).
В заседании приняли участие представители:
общества с ограниченной ответственностью "Соверен-сервис" - Юлдашбаева Э.Н. (доверенность от 11.01.2011).
Общество с ограниченной ответственностью "Троицкая управляющая компания жилищно-коммунального хозяйства" (далее - ООО "Троицкая УК ЖКХ", истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью Производственное предприятие "Соверен-сервис" (далее - ООО "Соверен-сервис", ответчик) о возврате нежилых помещений, расположенных по адресу г. Троицк Челябинской области, ул. Советская, д. 37, лит. "Б", площадью 289,46 кв. м с оформлением актов приема-передачи и актов технического состояния (с учетом уточнения требований, принятых судом первой инстанции в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ). В обоснование иска указаны положения статей 307 - 310, 610, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление муниципальной собственности администрации города Троицка Челябинской области (далее - Управление), общество с ограниченной ответственностью "Амтек" (далее - ООО "Амтек") (далее также - третьи лица).
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 11.11.2010 исковые требования удовлетворены полностью, ООО "Соверен-сервис" выселено из нежилых помещений площадью 289,46 кв. м, расположенных по адресу: Челябинская область, г. Троицк, ул. Советская, 37Б. Также с ответчика в пользу истца взыскана государственная пошлина в размере 4 000 руб.
В апелляционной жалобе ООО "Соверен-сервис" просит решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ответчик ссылается на нарушение судом норм материального права. Суд не принял во внимание то, что истец в соответствии со ст. 610 ГК РФ должен был уведомить ООО "Соверен-сервис" о прекращении договорных отношений не менее чем за один месяц. Письмо-уведомление получено ответчиком только 26.04.2010, то есть за четыре дня до окончания договора, в связи с этим, договор субаренды N 1 от 28.05.2009 в соответствии со ст. 621 ГК РФ считается продленным на новый срок. Судом не принято во внимание то, что истцом нарушена норма ст. 621 ГК РФ о преимущественном праве арендатора на заключение договора на новый срок, поскольку как стало известно из хода судебного заседания ООО "Троицкая УК ЖКХ" имело договоренность о заключении договора субаренды на спорные помещения с ООО "Амтек". Суд не учел, что ООО "Соверен-сервис" всегда добросовестно выполняло свои обязательства по договору субаренды, произвело за счет собственных средств капитальный ремонт арендуемых помещений, которое в момент передачи находилось в непригодном для эксплуатации состоянии. Суд проигнорировал тот факт, что ответчик является социально значимым для города Троицка предприятием. Выселение ответчика из занимаемых помещений потребует переустановки находящейся в них единой городской диспетчерской системы тепловых счетчиков многоквартирных домов, проводки новой магистрали, установки нового сервера. Если выйдут из строя приборы учета, то пострадает население, которое вынуждено будет оплачивать тепло по нормативу.
К дате судебного заседания отзывов от лиц, участвующих в деле, не поступило.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, представители лиц Управления и ООО "Амтек" в судебное заседание не явились.
Представитель ООО "Троицкая УК ЖКХ" - Бабенко Д.А., представивший копию доверенности от 26.01.2010, к участию в деле судом апелляционной инстанции не допущен, в связи с отсутствием надлежащих полномочий на представление интересов истца (ч. 4 ст. 61 АПК РФ).
С учетом мнения представителя ООО "Соверен-сервис" и в соответствии со статьями 123, 156 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие ООО "Троицкая УК ЖКХ", Управления и ООО "Амтек".
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 01.08.2007 между Управлением (арендодатель) и ООО "Троицкая УК ЖКХ" (арендатор), заключен договор N 82.07.01.01.02 "О передаче имущества в аренду", в соответствии с которым арендодатель передал, а арендатор принял в аренду нежилые встроенные помещения расположенные по адресу: г. Троицк, ул. Советская, д. 37Б, площадью 415,2 кв. м. Срок договора определен с момента подписания до 01.07.2008. Дополнительным соглашением от 24.06.2008 срок договора N 82.07.01.01.02 продлен до 23.06.2028. Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Челябинской области 03.06.2009 (т. 1 л.д. 18-20).
По условиям договора N 1 "О передаче муниципального имущества в субаренду" от 28.05.2009, заключенного между Управлением (арендодатель), ООО "Троицкая УК ЖКХ" (арендатор) и ООО "Соверен-сервис" "субарендатор", арендатор по согласованию с арендодателем передает, а субарендатор принимает в субаренду часть нежилых встроенных помещений, расположенных по адресу: г. Троицк, ул. Советская, д. 37Б, площадь помещений составляет 289,46 м кв.
В соответствии с п. 1.2 договора целевое назначение использования передаваемого в субаренду имущества: размещение офисных помещений.
Согласно п. 4.3.7 договора субарендатор обязался в срок не более одного дня с момента истечения срока настоящего договора, либо его расторжения возвратить арендуемое имущество в состоянии, не хуже принятого с учетом нормального износа.
Согласно п. 8.1 договора договор заключен сроком по 30.04.2010 включительно и вступает законную силу с момента его подписания сторонами и передачи имущества по акту.
По Акту приема-передачи от 28.05.2009 (т. 1 л.д. 23) ООО "Соверен-сервис" передана в субаренду часть нежилых встроенных помещений, расположенных по адресу: г. Троицк, ул. Советская, д. 37Б, площадь помещений составляет 289,46 кв. м
26 марта 2010 года истец письменно уведомил ответчика о том, что договор субаренды N 01 от 28.05.2009 продлеваться не будет, по окончании срока действия договора (30.04.2010) субарендатору необходимо передать арендуемый объект по акту приема-передачи (т. 2 л.д. 5).
Данное письмо получено ответчиком 26.04.2010, о чем свидетельствует сведения о входящем номере и не оспаривается ответчиком.
Неисполнение арендатором принятых на себя обязательств по возврату спорных помещений явилось поводом для обращения истца в суд с рассматриваемыми требованиями.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что договор N 1 от 28.05.2009 прекратил свое действие, новый договор аренды с ответчиком не заключен, какие-либо иные правовые основания на занятие спорного помещения у ответчика отсутствуют, в связи с чем исковое требование о выселении ответчика из занимаемых нежилых помещений подлежит удовлетворению на основании ст. 622 ГК РФ. Суд первой инстанции отклонил доводы ООО "Соверен-сервис" и Управления о том, что в соответствии со ст. 621 ГК РФ договор возобновлен на неопределенный срок, в связи с тем, что истец до истечения срока договора заявил возражения по поводу его продления, и поэтому ссылка на указанное положение закона необоснованна. Суд также посчитал ошибочной ссылку ответчика и третьего лица - Управления на нарушение порядка расторжения договора, предусмотренного ч. 2 ст. 610 ГК РФ, поскольку в данной статье предусмотрен порядок расторжения договора, заключенного на неопределенный срок, а в рассматриваемом случае требования заявлены из срочного договора.
Выводы суда правильны, основаны на представленных по делу доказательствах и надлежащем применении норм материального и процессуального права.
Статьей 606 ГК РФ предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу статьи 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
Оценивая положения договора аренды от 01.08.2007 N 82.07.01.01.02 и договора субаренды от 25.05.2009 N 1 с учетом требований Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств", из которого следует, что арбитражный суд, рассматривающий дело о взыскании по договору, оценивает обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора независимо от того, заявлены ли возражения или встречный иск, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии основания считать указанные договоры незаключенными.
В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В силу п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В рассматриваемом случае, как следует из п. 1.1. договора аренды от 01.08.2007 N 82.07.01.01.02 и договора субаренды от 25.05.2009 N 1, предметом аренды является нежилые помещения, при этом сторонами в договорах согласованы идентифицирующие признаки предмета договора.
Из содержания названных документов, а также с учетом исполнения договора аренды от 01.08.2007 N 82.07.01.01.02 и договора субаренды от 25.05.2009 N 1 путем передачи Управлением спорных помещений ООО "Троицкая УК ЖКХ" на основании акта приема-передачи (т. 1 л.д. 19), а в свою очередь ООО "Троицкая УК ЖКХ" - ООО "Соверен-сервис" на основании акта приема-передачи от 12.12.2007 и использования их ответчиком, следует вывод об отсутствии между сторонами указанных договоров разногласий относительно предмета договора, в силу чего основания считать договор аренды т 01.08.2007 N 82.07.01.01.02 и договор субаренды от 25.05.2009 N 1 незаключенными отсутствуют.
В силу ст. 164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренном ст. 131 ГК РФ. Статей 131 ГК РФ также предусмотрено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Согласно ч. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Исходя из смысла ст. 651 ГК РФ, договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок менее одного года не подлежит государственной регистрации.
На основании ст. ст. 131, 164, 433, 651 ГК РФ суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что срок действия договора аренды от 01.08.2007 N 82.07.01.01.02 составляет более одного года, поэтому подлежал государственной регистрации. В материалах дела имеются доказательства того, что указанный договор зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Челябинской области 03.06.2009 (т. 1 л.д. 19).
Договор субаренды от 25.05.2009 N 1 заключен на срок до 30.04.2010, то есть на срок менее одного года, в связи с чем не подлежит государственной регистрации.
Согласно п. 1 ст. 622 ГК РФ, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, предусмотренном договором.
Как следует из материалов дела, 26.03.2010 истец письменно уведомил ответчика о том, что договор субаренды N 01 от 28.05.2009 продлеваться не будет, по окончании срока действия договора (30.04.2010) субарендатору необходимо передать арендуемый объект по акту приема-передачи (т. 2 л.д. 5). Данное письмо получено ответчиком 26.04.2010, о чем свидетельствует сведения о входящем номере и не оспаривается ответчиком.
Таким образом, судом первой инстанции обоснованно указано на то, что договор аренды N 1 от 28.05.2009 прекратил свое действие по окончании срока его действия, то есть с 30.04.2010
Требования истца о выселении ответчика являются правомерными. ООО "Соверен-сервис" обязано возвратить истцу арендуемое помещение.
Поскольку правовые основания на занятие спорного помещения у ООО "Соверен-сервис" отсутствуют, следовательно, исковое требование о выселении ответчика из занимаемого нежилого помещения обоснованно удовлетворено судом первой инстанции на основании ст. 622 ГК РФ.
Довод подателя апелляционной жалобы о том, что договор аренды возобновлен на неопределенный срок, отклоняется.
В соответствии со ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. При этом законом предусмотрено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 621 названного Кодекса).
В рассматриваемом деле истец до истечения срока договора аренды заявил возражения по поводу его продления (письмо от 26.03.2010, полученное ответчиком). Из содержания указанного письма четко следует волеизъявление стороны на отказ от продления арендных отношений на новый срок. При этом факт получения ответчиком письма от 26.03.2010 только 26.04.2010 не свидетельствует об отсутствии возражений на продление договора.
Таким образом, ссылка на ст. 621 ГК РФ необоснованна.
Довод подателя апелляционной жалобы на то, что арендодателем не соблюден порядок расторжения договора аренды недвижимого имущества, предусмотренный ч. 2 ст. 610 ГК РФ, также отклоняется.
Статьей 610 ГК РФ регламентирован порядок отказа от договора, заключенного на неопределенный срок, согласно которой каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при договоре аренды недвижимого имущества за три месяца.
Поскольку в договоре аренды сторонами оговорен срок аренды по 30.04.2010, вышеуказанная норма закона в данном случае неприменима.
Довод ответчика о том, что действиями арендодателя нарушено преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок, также отклоняется судом апелляционной инстанции.
Предусмотренное ч. 1 ст. 621 ГК РФ преимущественное перед другими лицами право арендатора, надлежащим образом исполнившего свои обязанности, по истечении срока договора заключить договор аренды на новый срок до заключения такого договора не свидетельствует о наличии у ответчика законного основания для занятия спорных помещений.
В силу ч. 1 ст. 621 ГК РФ в случае, если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
Из приведенной нормы следует, что ответчик, полагая, что ООО "Троицкая УК ЖКХ" нарушено его преимущественное право на заключение договора аренда на новый срок, может обратиться в арбитражный суд с соответствующим иском, при рассмотрении которого подлежат доказыванию в том числе обстоятельства исполнения арендатором своих обязанностей надлежащим образом. Указанные требования не рассматриваются в настоящем деле.
Довод подателя жалобы о том, что ООО "Соверен-сервис" является социально значимым для города Троица предприятием и выселение ответчика из занимаемых помещений потребует переустановки находящейся в них единой городской диспетчерской системы тепловых счетчиков многоквартирных домов, проводки новой магистрали, установки нового сервера, судом апелляционной инстанции отклоняется, поскольку для целей разрешения настоящего спора данные обстоятельства с учетом вышеуказанных мотивов суда не являются юридически значимыми.
Суд апелляционной инстанции считает, что в апелляционной жалобе ответчиком не приведено ни одного довода в обоснование нарушения судом при принятии обжалуемого решения норм материального права.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании ч. 4 ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
При указанных обстоятельствах, решение суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными ст. 110 АПК РФ, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ООО "Соверен-сервис".
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 11.11.2010 по делу N А76-11269/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Соверен-сервис" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
В случае обжалования постановления информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайтах Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru либо Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по адресу http://rad.arbitr.ru.
Председательствующий судья
М.И.КАРПАЧЕВА
Судьи
В.В.БАКАНОВ
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 03.02.2011 N 18АП-12791/2010 ПО ДЕЛУ N А76-11269/2010
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 3 февраля 2011 г. N 18АП-12791/2010
Дело N А76-11269/2010
Резолютивная часть постановления объявлена 02 февраля 2011 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 03 февраля 2011 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Карпачевой М.И., судей Баканова В.В., Богдановской Г.Н., при ведении протокола секретарем судебного заседания Бакшаевой Е.Ю., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Соверен-сервис" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 11.11.2010 по делу N А76-11269/2010 (судья Лакирев А.С.).
В заседании приняли участие представители:
общества с ограниченной ответственностью "Соверен-сервис" - Юлдашбаева Э.Н. (доверенность от 11.01.2011).
Общество с ограниченной ответственностью "Троицкая управляющая компания жилищно-коммунального хозяйства" (далее - ООО "Троицкая УК ЖКХ", истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью Производственное предприятие "Соверен-сервис" (далее - ООО "Соверен-сервис", ответчик) о возврате нежилых помещений, расположенных по адресу г. Троицк Челябинской области, ул. Советская, д. 37, лит. "Б", площадью 289,46 кв. м с оформлением актов приема-передачи и актов технического состояния (с учетом уточнения требований, принятых судом первой инстанции в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ). В обоснование иска указаны положения статей 307 - 310, 610, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление муниципальной собственности администрации города Троицка Челябинской области (далее - Управление), общество с ограниченной ответственностью "Амтек" (далее - ООО "Амтек") (далее также - третьи лица).
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 11.11.2010 исковые требования удовлетворены полностью, ООО "Соверен-сервис" выселено из нежилых помещений площадью 289,46 кв. м, расположенных по адресу: Челябинская область, г. Троицк, ул. Советская, 37Б. Также с ответчика в пользу истца взыскана государственная пошлина в размере 4 000 руб.
В апелляционной жалобе ООО "Соверен-сервис" просит решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ответчик ссылается на нарушение судом норм материального права. Суд не принял во внимание то, что истец в соответствии со ст. 610 ГК РФ должен был уведомить ООО "Соверен-сервис" о прекращении договорных отношений не менее чем за один месяц. Письмо-уведомление получено ответчиком только 26.04.2010, то есть за четыре дня до окончания договора, в связи с этим, договор субаренды N 1 от 28.05.2009 в соответствии со ст. 621 ГК РФ считается продленным на новый срок. Судом не принято во внимание то, что истцом нарушена норма ст. 621 ГК РФ о преимущественном праве арендатора на заключение договора на новый срок, поскольку как стало известно из хода судебного заседания ООО "Троицкая УК ЖКХ" имело договоренность о заключении договора субаренды на спорные помещения с ООО "Амтек". Суд не учел, что ООО "Соверен-сервис" всегда добросовестно выполняло свои обязательства по договору субаренды, произвело за счет собственных средств капитальный ремонт арендуемых помещений, которое в момент передачи находилось в непригодном для эксплуатации состоянии. Суд проигнорировал тот факт, что ответчик является социально значимым для города Троицка предприятием. Выселение ответчика из занимаемых помещений потребует переустановки находящейся в них единой городской диспетчерской системы тепловых счетчиков многоквартирных домов, проводки новой магистрали, установки нового сервера. Если выйдут из строя приборы учета, то пострадает население, которое вынуждено будет оплачивать тепло по нормативу.
К дате судебного заседания отзывов от лиц, участвующих в деле, не поступило.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, представители лиц Управления и ООО "Амтек" в судебное заседание не явились.
Представитель ООО "Троицкая УК ЖКХ" - Бабенко Д.А., представивший копию доверенности от 26.01.2010, к участию в деле судом апелляционной инстанции не допущен, в связи с отсутствием надлежащих полномочий на представление интересов истца (ч. 4 ст. 61 АПК РФ).
С учетом мнения представителя ООО "Соверен-сервис" и в соответствии со статьями 123, 156 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие ООО "Троицкая УК ЖКХ", Управления и ООО "Амтек".
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 01.08.2007 между Управлением (арендодатель) и ООО "Троицкая УК ЖКХ" (арендатор), заключен договор N 82.07.01.01.02 "О передаче имущества в аренду", в соответствии с которым арендодатель передал, а арендатор принял в аренду нежилые встроенные помещения расположенные по адресу: г. Троицк, ул. Советская, д. 37Б, площадью 415,2 кв. м. Срок договора определен с момента подписания до 01.07.2008. Дополнительным соглашением от 24.06.2008 срок договора N 82.07.01.01.02 продлен до 23.06.2028. Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Челябинской области 03.06.2009 (т. 1 л.д. 18-20).
По условиям договора N 1 "О передаче муниципального имущества в субаренду" от 28.05.2009, заключенного между Управлением (арендодатель), ООО "Троицкая УК ЖКХ" (арендатор) и ООО "Соверен-сервис" "субарендатор", арендатор по согласованию с арендодателем передает, а субарендатор принимает в субаренду часть нежилых встроенных помещений, расположенных по адресу: г. Троицк, ул. Советская, д. 37Б, площадь помещений составляет 289,46 м кв.
В соответствии с п. 1.2 договора целевое назначение использования передаваемого в субаренду имущества: размещение офисных помещений.
Согласно п. 4.3.7 договора субарендатор обязался в срок не более одного дня с момента истечения срока настоящего договора, либо его расторжения возвратить арендуемое имущество в состоянии, не хуже принятого с учетом нормального износа.
Согласно п. 8.1 договора договор заключен сроком по 30.04.2010 включительно и вступает законную силу с момента его подписания сторонами и передачи имущества по акту.
По Акту приема-передачи от 28.05.2009 (т. 1 л.д. 23) ООО "Соверен-сервис" передана в субаренду часть нежилых встроенных помещений, расположенных по адресу: г. Троицк, ул. Советская, д. 37Б, площадь помещений составляет 289,46 кв. м
26 марта 2010 года истец письменно уведомил ответчика о том, что договор субаренды N 01 от 28.05.2009 продлеваться не будет, по окончании срока действия договора (30.04.2010) субарендатору необходимо передать арендуемый объект по акту приема-передачи (т. 2 л.д. 5).
Данное письмо получено ответчиком 26.04.2010, о чем свидетельствует сведения о входящем номере и не оспаривается ответчиком.
Неисполнение арендатором принятых на себя обязательств по возврату спорных помещений явилось поводом для обращения истца в суд с рассматриваемыми требованиями.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что договор N 1 от 28.05.2009 прекратил свое действие, новый договор аренды с ответчиком не заключен, какие-либо иные правовые основания на занятие спорного помещения у ответчика отсутствуют, в связи с чем исковое требование о выселении ответчика из занимаемых нежилых помещений подлежит удовлетворению на основании ст. 622 ГК РФ. Суд первой инстанции отклонил доводы ООО "Соверен-сервис" и Управления о том, что в соответствии со ст. 621 ГК РФ договор возобновлен на неопределенный срок, в связи с тем, что истец до истечения срока договора заявил возражения по поводу его продления, и поэтому ссылка на указанное положение закона необоснованна. Суд также посчитал ошибочной ссылку ответчика и третьего лица - Управления на нарушение порядка расторжения договора, предусмотренного ч. 2 ст. 610 ГК РФ, поскольку в данной статье предусмотрен порядок расторжения договора, заключенного на неопределенный срок, а в рассматриваемом случае требования заявлены из срочного договора.
Выводы суда правильны, основаны на представленных по делу доказательствах и надлежащем применении норм материального и процессуального права.
Статьей 606 ГК РФ предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу статьи 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
Оценивая положения договора аренды от 01.08.2007 N 82.07.01.01.02 и договора субаренды от 25.05.2009 N 1 с учетом требований Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств", из которого следует, что арбитражный суд, рассматривающий дело о взыскании по договору, оценивает обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора независимо от того, заявлены ли возражения или встречный иск, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии основания считать указанные договоры незаключенными.
В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В силу п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В рассматриваемом случае, как следует из п. 1.1. договора аренды от 01.08.2007 N 82.07.01.01.02 и договора субаренды от 25.05.2009 N 1, предметом аренды является нежилые помещения, при этом сторонами в договорах согласованы идентифицирующие признаки предмета договора.
Из содержания названных документов, а также с учетом исполнения договора аренды от 01.08.2007 N 82.07.01.01.02 и договора субаренды от 25.05.2009 N 1 путем передачи Управлением спорных помещений ООО "Троицкая УК ЖКХ" на основании акта приема-передачи (т. 1 л.д. 19), а в свою очередь ООО "Троицкая УК ЖКХ" - ООО "Соверен-сервис" на основании акта приема-передачи от 12.12.2007 и использования их ответчиком, следует вывод об отсутствии между сторонами указанных договоров разногласий относительно предмета договора, в силу чего основания считать договор аренды т 01.08.2007 N 82.07.01.01.02 и договор субаренды от 25.05.2009 N 1 незаключенными отсутствуют.
В силу ст. 164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренном ст. 131 ГК РФ. Статей 131 ГК РФ также предусмотрено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Согласно ч. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Исходя из смысла ст. 651 ГК РФ, договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок менее одного года не подлежит государственной регистрации.
На основании ст. ст. 131, 164, 433, 651 ГК РФ суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что срок действия договора аренды от 01.08.2007 N 82.07.01.01.02 составляет более одного года, поэтому подлежал государственной регистрации. В материалах дела имеются доказательства того, что указанный договор зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Челябинской области 03.06.2009 (т. 1 л.д. 19).
Договор субаренды от 25.05.2009 N 1 заключен на срок до 30.04.2010, то есть на срок менее одного года, в связи с чем не подлежит государственной регистрации.
Согласно п. 1 ст. 622 ГК РФ, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, предусмотренном договором.
Как следует из материалов дела, 26.03.2010 истец письменно уведомил ответчика о том, что договор субаренды N 01 от 28.05.2009 продлеваться не будет, по окончании срока действия договора (30.04.2010) субарендатору необходимо передать арендуемый объект по акту приема-передачи (т. 2 л.д. 5). Данное письмо получено ответчиком 26.04.2010, о чем свидетельствует сведения о входящем номере и не оспаривается ответчиком.
Таким образом, судом первой инстанции обоснованно указано на то, что договор аренды N 1 от 28.05.2009 прекратил свое действие по окончании срока его действия, то есть с 30.04.2010
Требования истца о выселении ответчика являются правомерными. ООО "Соверен-сервис" обязано возвратить истцу арендуемое помещение.
Поскольку правовые основания на занятие спорного помещения у ООО "Соверен-сервис" отсутствуют, следовательно, исковое требование о выселении ответчика из занимаемого нежилого помещения обоснованно удовлетворено судом первой инстанции на основании ст. 622 ГК РФ.
Довод подателя апелляционной жалобы о том, что договор аренды возобновлен на неопределенный срок, отклоняется.
В соответствии со ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. При этом законом предусмотрено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 621 названного Кодекса).
В рассматриваемом деле истец до истечения срока договора аренды заявил возражения по поводу его продления (письмо от 26.03.2010, полученное ответчиком). Из содержания указанного письма четко следует волеизъявление стороны на отказ от продления арендных отношений на новый срок. При этом факт получения ответчиком письма от 26.03.2010 только 26.04.2010 не свидетельствует об отсутствии возражений на продление договора.
Таким образом, ссылка на ст. 621 ГК РФ необоснованна.
Довод подателя апелляционной жалобы на то, что арендодателем не соблюден порядок расторжения договора аренды недвижимого имущества, предусмотренный ч. 2 ст. 610 ГК РФ, также отклоняется.
Статьей 610 ГК РФ регламентирован порядок отказа от договора, заключенного на неопределенный срок, согласно которой каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при договоре аренды недвижимого имущества за три месяца.
Поскольку в договоре аренды сторонами оговорен срок аренды по 30.04.2010, вышеуказанная норма закона в данном случае неприменима.
Довод ответчика о том, что действиями арендодателя нарушено преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок, также отклоняется судом апелляционной инстанции.
Предусмотренное ч. 1 ст. 621 ГК РФ преимущественное перед другими лицами право арендатора, надлежащим образом исполнившего свои обязанности, по истечении срока договора заключить договор аренды на новый срок до заключения такого договора не свидетельствует о наличии у ответчика законного основания для занятия спорных помещений.
В силу ч. 1 ст. 621 ГК РФ в случае, если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
Из приведенной нормы следует, что ответчик, полагая, что ООО "Троицкая УК ЖКХ" нарушено его преимущественное право на заключение договора аренда на новый срок, может обратиться в арбитражный суд с соответствующим иском, при рассмотрении которого подлежат доказыванию в том числе обстоятельства исполнения арендатором своих обязанностей надлежащим образом. Указанные требования не рассматриваются в настоящем деле.
Довод подателя жалобы о том, что ООО "Соверен-сервис" является социально значимым для города Троица предприятием и выселение ответчика из занимаемых помещений потребует переустановки находящейся в них единой городской диспетчерской системы тепловых счетчиков многоквартирных домов, проводки новой магистрали, установки нового сервера, судом апелляционной инстанции отклоняется, поскольку для целей разрешения настоящего спора данные обстоятельства с учетом вышеуказанных мотивов суда не являются юридически значимыми.
Суд апелляционной инстанции считает, что в апелляционной жалобе ответчиком не приведено ни одного довода в обоснование нарушения судом при принятии обжалуемого решения норм материального права.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании ч. 4 ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
При указанных обстоятельствах, решение суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными ст. 110 АПК РФ, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ООО "Соверен-сервис".
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 11.11.2010 по делу N А76-11269/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Соверен-сервис" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
В случае обжалования постановления информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайтах Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru либо Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по адресу http://rad.arbitr.ru.
Председательствующий судья
М.И.КАРПАЧЕВА
Судьи
В.В.БАКАНОВ
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)