Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 14 апреля 2014 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 15 апреля 2014 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Голубцовой Ю.А.,
судей Скромовой Ю.В., Паньковой Г.Л.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Решановой Д.М.,
при участии:
от лиц, участвующие в деле - не явились,
лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области
на решение Арбитражного суда Свердловской области
от 20 января 2014 года
по делу N А60-41830/2013,
вынесенное судьей Биндером А.Г.,
по иску Администрации города Екатеринбурга
к индивидуальному предпринимателю Фельдману Евгению Михайловичу (ОГРН 304667236300268, ИНН 666200408201)
третье лицо Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области,
о взыскании задолженности по договору аренды, неустойки,
установил:
Администрация города Екатеринбурга (далее - истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Фельдману Евгению Михайловичу (далее - ответчик) о взыскании 290 273 руб. 04 коп., в том числе 258 290 руб. 53 коп. долга, 31 982 руб. 51 коп. неустойки по договору аренды земельного участка от 31.05.1999 N 4-219.
Согласно ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области.
Решением суда от 20.01.2014 произведена замена истца Администрации города Екатеринбурга на Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области. Исковые требования удовлетворены частично. С предпринимателя Фельдмана Е.М. в пользу Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области взыскано 136 670 руб. 45 коп. долга. В удовлетворении остальной части иска отказано.
Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области с решением суда от 20.01.2014 не согласно, в апелляционной жалобе просит решение суда изменить, взыскать с ответчика в пользу истца неустойку в размере 29 848 руб. 83 коп. за период с 11.10.2013 по 16.10.2013. Заявитель апелляционной жалобы полагает, что в соответствии с п. 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" договор аренды является действующим и в силу п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации возобновлен на неопределенный срок. Считает, что права арендатора перешли к ответчику с момента приобретения права собственности на объекты недвижимости, расположенные на спорном земельном участке.
Лица, участвующие в деле, в суд апелляционной инстанции не явились.
Ответчик в отзыве на апелляционную жалобу просит решение суда оставить без изменения, поскольку договор аренды прекратил свое действие по истечении срока. Считает, что апелляционная жалоба подана Администрацией как лицом, не участвующим в деле, в связи с чем производство по апелляционной жалобе подлежит прекращению.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Из материалов дела следует, что между Администрацией города Екатеринбурга (арендодатель) и ТОО ПП "Стройкомплекс-ЛТД" (арендатор) 31.05.1999 заключен договор аренды N 4-219, по которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование на пять лет под существующее административное здание земельный участок площадью 54 кв. м, с кадастровым номером 66:41:0401023:1, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, ул. Добролюбова, 3 (п. 1 договора, кадастровая выписка о земельном участке от 12.04.2012, л.д. 18-23).
В п. 9.1. договора предусмотрен срок его действия - с 01.09.1998 по 31.08.2003.
В соответствии с п. 2.1. договора арендная плата, ее ежегодный размер, условия сроки внесения определены в приложении N 1 к договору, которое является неотъемлемой частью договора.
Согласно п. 2.2 договора арендная плата по договору вносится арендатором ежеквартально равными долями, не позднее 15 числа последнего месяца квартала, если иное не установлено особо.
В соответствии с п. 2.3. договора головой размер арендной платы по договору подлежит ежегодному пересмотру на основании федеральных, областных и местных нормативных актов и доводится арендодателем до сведения арендатора.
За нарушение сроков перечисления арендной платы арендатору начисляется пеня в размере 0,3% от не перечисленных сумм за каждый день просрочки (п. 6.2. договора).
28.07.2011 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано право собственности ответчика на нежилое двухэтажное административное здание, литер В, В1, В2, В3, площадью 148,3 кв. м, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. Добролюбова, 3, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 28.07.2011 (л.д. 26).
Истец, обращаясь в суд с иском, указал, что ответчик использовал земельный участок на праве аренды на основании договора от 31.05.1999 N 4-219, нарушил обязательство по уплате арендной платы за период со 2 квартала 2007 года по октябрь 2013 года. По расчету истца, задолженность ответчика по арендной плате за период со 2 квартала 2007 года по октябрь 2013 года составляет 258 290 руб. 53 коп., пени за нарушение обязанности по уплате арендной платы за период с 11.10.2013 по 16.10.2013 составили 31 982 руб. 51 коп.
В силу пункта 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.
Согласно ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.
На основании ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Суд первой инстанции по заявлению ответчика на основании ст. 195, 196 Гражданского кодекса Российской Федерации применил срок исковой давности к требованию истца о взыскании задолженности за период с 13.04.2007 по 29.10.2010, учитывая, что истец обратился в суд с иском 29.10.2013.
Удовлетворяя требование о взыскании задолженности по арендной плате за период с 30.10.2010 по 10.10.2013 в сумме 136 670 руб. 45 коп., суд первой инстанции установил, что ответчик нарушил обязанность по уплате арендной платы за указанный период.
Данные выводы суда стороны не оспаривают.
Отказывая во взыскании пени за ненадлежащее исполнении обязательства по уплате арендной платы, суд указал, что договор аренды подписан не ответчиком, а иным лицом, действие договора прекращено в связи с истечением срока, несоблюдение письменной формы соглашения о неустойке в силу п. 2 ст. 331 Гражданского кодекса Российской Федерации влечет его недействительность.
Суд апелляционной инстанции, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам, предусмотренным ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом доводов сторон пришел к выводу о том, что решение суда следует изменить, исходя из следующего.
Согласно п. 1 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на недвижимость передаются права на земельный участок.
Как разъяснено в п. 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
Согласно п. 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).
Как следует свидетельства о государственной регистрации права собственности от 28.07.2011, ответчик является собственником расположенного на земельном участке объекта недвижимого имущества, приобретенного по договору купли-продажи от 14.07.2006.
Договором аренды от 31.05.1999 N 4-219, дополнительным соглашением от 14.07.2006 к договору купли-продажи от 14.07.2006 (л.д. 27), отзывом ответчика (л.д. 40-42) подтверждается, что в силу п. 1 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества, расположенного на спорном земельном участке, к ответчику перешло право пользования указанным земельным участком на тех же условиях, что и у продавца недвижимости, то есть право пользования на основании договора аренды земельного участка договора от 31.05.1999 N 4-219.
Указанное судом первой инстанции обстоятельство - подписание договора аренды не ответчиком, а иным лицом, в силу вышеизложенного не означает отсутствие у ответчика предусмотренных договором обязанностей, в том числе по уплате пени.
Последующее образование, в том числе за счет спорного земельного участка, земельного участка площадью 122 кв. м с кадастровым номером 66:41:0401023:99 и приобретение образованного земельного участка ответчиком в собственность согласно свидетельству о государственной регистрации права от 31.10.2013 (л.д. 43, 51, 82, 83) не влечет иной вывод суда апелляционной инстанции, поскольку в спорный период ответчик использовал под принадлежащим ему на праве собственности объектом недвижимости земельный участок площадью 54 кв. м с кадастровым номером 66:41:0401023:1.
Вывод суда первой инстанции о несоблюдении письменной формы соглашения о неустойке опровергается содержанием п. 6.2. договора, в связи чем к правоотношениям сторон применению не подлежит п. 2 ст. 331 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.
Вывод суда первой инстанции и довод, изложенный в отзыве ответчика, о том, что договор аренды прекращен по истечении срока его действия не соответствует обстоятельствам дела, не подтвержден доказательствами.
Согласно п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В соответствии с п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610).
Срок действия договора аренды от 31.05.1999 N 4-219 определен сторонами до 31.08.2003, договор возобновлен на неопределенный срок при отсутствии возражений арендодателя.
При этом ссылка ответчика в обоснование прекращения действия договора на п. 4.1.2. договора о том, что по истечении срока действия договора арендатор имеет право на заключение нового договора аренды, и на п. 9.2. договора о том, что договор прекращает свое действие по окончании его срока, судом апелляционной инстанции отклонена.
Ни законом, ни договором не ограничена возможность применения к спорным правоотношениям положений п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Учитывая изложенное, поскольку ответчик ненадлежащим образом исполнял обязательство по уплате арендной платы в период с 30.10.2010 по 10.10.2013 ответчик на основании п. 6.2. договора аренды, ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации обязан уплатить истцу пени в сумме 29 793 руб. 29 коп. за период с 11.10.2013 по 16.10.2013 (по расчету ответчика, л.д. 73, 74), с учетом пропуска истцом срока исковой давности по части требований.
Довод ответчика, изложенный в отзыве на апелляционную жалобу, о том, что истец не направлял ему расчеты арендной платы, отклоняется, поскольку договор не связывает возникновение обязательства по уплате арендной платы с направлением истцом расчетов арендной платы.
Учитывая изложенное, решение суда от 20.01.2014 подлежит изменению на основании п. 3, 4 ч. 1 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. С ответчика в пользу истца подлежит взысканию 166 463 руб. 74 коп., в том числе 136 670 руб. 45 коп. основного долга, 29 793 руб. 29 коп. пени. В удовлетворении остальной части иска следует отказать.
В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина по иску относится на стороны пропорционально удовлетворенным исковым требованиям, государственная пошлина по апелляционной жалобе относится на ответчика.
Руководствуясь статьями 104, 110, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Свердловской области от 20 января 2014 года по делу N А60-41830/2013 изменить.
Иск удовлетворить частично.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Фельдмана Евгения Михайловича (ОГРН 304667236300268, ИНН 666200408201) в пользу Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области 166 463 (сто шестьдесят шесть тысяч четыреста шестьдесят три) рубля 74 копейки, в том числе 136 670 (сто тридцать шесть тысяч шестьсот семьдесят) рублей 45 копеек основного долга, 29 793 (двадцать девять тысяч семьсот девяноста три) рубля 29 копеек пени.
В удовлетворении остальной части иска отказать.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Фельдмана Евгения Михайловича (ОГРН 304667236300268, ИНН 666200408201) в федеральный бюджет 7 049 (семь тысяч сорок девять) рублей 93 копейки государственной пошлины.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.
Председательствующий
Ю.А.ГОЛУБЦОВА
Судьи
Г.Л.ПАНЬКОВА
Ю.В.СКРОМОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 15.04.2014 N 17АП-3024/2014-ГК ПО ДЕЛУ N А60-41830/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 апреля 2014 г. N 17АП-3024/2014-ГК
Дело N А60-41830/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 14 апреля 2014 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 15 апреля 2014 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Голубцовой Ю.А.,
судей Скромовой Ю.В., Паньковой Г.Л.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Решановой Д.М.,
при участии:
от лиц, участвующие в деле - не явились,
лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области
на решение Арбитражного суда Свердловской области
от 20 января 2014 года
по делу N А60-41830/2013,
вынесенное судьей Биндером А.Г.,
по иску Администрации города Екатеринбурга
к индивидуальному предпринимателю Фельдману Евгению Михайловичу (ОГРН 304667236300268, ИНН 666200408201)
третье лицо Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области,
о взыскании задолженности по договору аренды, неустойки,
установил:
Администрация города Екатеринбурга (далее - истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Фельдману Евгению Михайловичу (далее - ответчик) о взыскании 290 273 руб. 04 коп., в том числе 258 290 руб. 53 коп. долга, 31 982 руб. 51 коп. неустойки по договору аренды земельного участка от 31.05.1999 N 4-219.
Согласно ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области.
Решением суда от 20.01.2014 произведена замена истца Администрации города Екатеринбурга на Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области. Исковые требования удовлетворены частично. С предпринимателя Фельдмана Е.М. в пользу Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области взыскано 136 670 руб. 45 коп. долга. В удовлетворении остальной части иска отказано.
Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области с решением суда от 20.01.2014 не согласно, в апелляционной жалобе просит решение суда изменить, взыскать с ответчика в пользу истца неустойку в размере 29 848 руб. 83 коп. за период с 11.10.2013 по 16.10.2013. Заявитель апелляционной жалобы полагает, что в соответствии с п. 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" договор аренды является действующим и в силу п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации возобновлен на неопределенный срок. Считает, что права арендатора перешли к ответчику с момента приобретения права собственности на объекты недвижимости, расположенные на спорном земельном участке.
Лица, участвующие в деле, в суд апелляционной инстанции не явились.
Ответчик в отзыве на апелляционную жалобу просит решение суда оставить без изменения, поскольку договор аренды прекратил свое действие по истечении срока. Считает, что апелляционная жалоба подана Администрацией как лицом, не участвующим в деле, в связи с чем производство по апелляционной жалобе подлежит прекращению.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Из материалов дела следует, что между Администрацией города Екатеринбурга (арендодатель) и ТОО ПП "Стройкомплекс-ЛТД" (арендатор) 31.05.1999 заключен договор аренды N 4-219, по которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование на пять лет под существующее административное здание земельный участок площадью 54 кв. м, с кадастровым номером 66:41:0401023:1, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, ул. Добролюбова, 3 (п. 1 договора, кадастровая выписка о земельном участке от 12.04.2012, л.д. 18-23).
В п. 9.1. договора предусмотрен срок его действия - с 01.09.1998 по 31.08.2003.
В соответствии с п. 2.1. договора арендная плата, ее ежегодный размер, условия сроки внесения определены в приложении N 1 к договору, которое является неотъемлемой частью договора.
Согласно п. 2.2 договора арендная плата по договору вносится арендатором ежеквартально равными долями, не позднее 15 числа последнего месяца квартала, если иное не установлено особо.
В соответствии с п. 2.3. договора головой размер арендной платы по договору подлежит ежегодному пересмотру на основании федеральных, областных и местных нормативных актов и доводится арендодателем до сведения арендатора.
За нарушение сроков перечисления арендной платы арендатору начисляется пеня в размере 0,3% от не перечисленных сумм за каждый день просрочки (п. 6.2. договора).
28.07.2011 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано право собственности ответчика на нежилое двухэтажное административное здание, литер В, В1, В2, В3, площадью 148,3 кв. м, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. Добролюбова, 3, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 28.07.2011 (л.д. 26).
Истец, обращаясь в суд с иском, указал, что ответчик использовал земельный участок на праве аренды на основании договора от 31.05.1999 N 4-219, нарушил обязательство по уплате арендной платы за период со 2 квартала 2007 года по октябрь 2013 года. По расчету истца, задолженность ответчика по арендной плате за период со 2 квартала 2007 года по октябрь 2013 года составляет 258 290 руб. 53 коп., пени за нарушение обязанности по уплате арендной платы за период с 11.10.2013 по 16.10.2013 составили 31 982 руб. 51 коп.
В силу пункта 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.
Согласно ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.
На основании ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Суд первой инстанции по заявлению ответчика на основании ст. 195, 196 Гражданского кодекса Российской Федерации применил срок исковой давности к требованию истца о взыскании задолженности за период с 13.04.2007 по 29.10.2010, учитывая, что истец обратился в суд с иском 29.10.2013.
Удовлетворяя требование о взыскании задолженности по арендной плате за период с 30.10.2010 по 10.10.2013 в сумме 136 670 руб. 45 коп., суд первой инстанции установил, что ответчик нарушил обязанность по уплате арендной платы за указанный период.
Данные выводы суда стороны не оспаривают.
Отказывая во взыскании пени за ненадлежащее исполнении обязательства по уплате арендной платы, суд указал, что договор аренды подписан не ответчиком, а иным лицом, действие договора прекращено в связи с истечением срока, несоблюдение письменной формы соглашения о неустойке в силу п. 2 ст. 331 Гражданского кодекса Российской Федерации влечет его недействительность.
Суд апелляционной инстанции, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам, предусмотренным ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом доводов сторон пришел к выводу о том, что решение суда следует изменить, исходя из следующего.
Согласно п. 1 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на недвижимость передаются права на земельный участок.
Как разъяснено в п. 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
Согласно п. 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).
Как следует свидетельства о государственной регистрации права собственности от 28.07.2011, ответчик является собственником расположенного на земельном участке объекта недвижимого имущества, приобретенного по договору купли-продажи от 14.07.2006.
Договором аренды от 31.05.1999 N 4-219, дополнительным соглашением от 14.07.2006 к договору купли-продажи от 14.07.2006 (л.д. 27), отзывом ответчика (л.д. 40-42) подтверждается, что в силу п. 1 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества, расположенного на спорном земельном участке, к ответчику перешло право пользования указанным земельным участком на тех же условиях, что и у продавца недвижимости, то есть право пользования на основании договора аренды земельного участка договора от 31.05.1999 N 4-219.
Указанное судом первой инстанции обстоятельство - подписание договора аренды не ответчиком, а иным лицом, в силу вышеизложенного не означает отсутствие у ответчика предусмотренных договором обязанностей, в том числе по уплате пени.
Последующее образование, в том числе за счет спорного земельного участка, земельного участка площадью 122 кв. м с кадастровым номером 66:41:0401023:99 и приобретение образованного земельного участка ответчиком в собственность согласно свидетельству о государственной регистрации права от 31.10.2013 (л.д. 43, 51, 82, 83) не влечет иной вывод суда апелляционной инстанции, поскольку в спорный период ответчик использовал под принадлежащим ему на праве собственности объектом недвижимости земельный участок площадью 54 кв. м с кадастровым номером 66:41:0401023:1.
Вывод суда первой инстанции о несоблюдении письменной формы соглашения о неустойке опровергается содержанием п. 6.2. договора, в связи чем к правоотношениям сторон применению не подлежит п. 2 ст. 331 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.
Вывод суда первой инстанции и довод, изложенный в отзыве ответчика, о том, что договор аренды прекращен по истечении срока его действия не соответствует обстоятельствам дела, не подтвержден доказательствами.
Согласно п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В соответствии с п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610).
Срок действия договора аренды от 31.05.1999 N 4-219 определен сторонами до 31.08.2003, договор возобновлен на неопределенный срок при отсутствии возражений арендодателя.
При этом ссылка ответчика в обоснование прекращения действия договора на п. 4.1.2. договора о том, что по истечении срока действия договора арендатор имеет право на заключение нового договора аренды, и на п. 9.2. договора о том, что договор прекращает свое действие по окончании его срока, судом апелляционной инстанции отклонена.
Ни законом, ни договором не ограничена возможность применения к спорным правоотношениям положений п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Учитывая изложенное, поскольку ответчик ненадлежащим образом исполнял обязательство по уплате арендной платы в период с 30.10.2010 по 10.10.2013 ответчик на основании п. 6.2. договора аренды, ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации обязан уплатить истцу пени в сумме 29 793 руб. 29 коп. за период с 11.10.2013 по 16.10.2013 (по расчету ответчика, л.д. 73, 74), с учетом пропуска истцом срока исковой давности по части требований.
Довод ответчика, изложенный в отзыве на апелляционную жалобу, о том, что истец не направлял ему расчеты арендной платы, отклоняется, поскольку договор не связывает возникновение обязательства по уплате арендной платы с направлением истцом расчетов арендной платы.
Учитывая изложенное, решение суда от 20.01.2014 подлежит изменению на основании п. 3, 4 ч. 1 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. С ответчика в пользу истца подлежит взысканию 166 463 руб. 74 коп., в том числе 136 670 руб. 45 коп. основного долга, 29 793 руб. 29 коп. пени. В удовлетворении остальной части иска следует отказать.
В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина по иску относится на стороны пропорционально удовлетворенным исковым требованиям, государственная пошлина по апелляционной жалобе относится на ответчика.
Руководствуясь статьями 104, 110, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Свердловской области от 20 января 2014 года по делу N А60-41830/2013 изменить.
Иск удовлетворить частично.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Фельдмана Евгения Михайловича (ОГРН 304667236300268, ИНН 666200408201) в пользу Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области 166 463 (сто шестьдесят шесть тысяч четыреста шестьдесят три) рубля 74 копейки, в том числе 136 670 (сто тридцать шесть тысяч шестьсот семьдесят) рублей 45 копеек основного долга, 29 793 (двадцать девять тысяч семьсот девяноста три) рубля 29 копеек пени.
В удовлетворении остальной части иска отказать.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Фельдмана Евгения Михайловича (ОГРН 304667236300268, ИНН 666200408201) в федеральный бюджет 7 049 (семь тысяч сорок девять) рублей 93 копейки государственной пошлины.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.
Председательствующий
Ю.А.ГОЛУБЦОВА
Судьи
Г.Л.ПАНЬКОВА
Ю.В.СКРОМОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)