Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец указывает на то, что он направил в адрес ответчика претензию с требованием возместить стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, однако ответа на нее не последовало.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Склизкова Е.Л.
Судебная коллегия по гражданским делам Приморского краевого суда в составе:
председательствующего судьи Саломатиной Л.А.,
судей Власенко И.Г., Кунгурцевой И.В.,
при секретаре И.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью "Эдельвейс" к Г. о взыскании денежных средств по апелляционной жалобе Г. на решение Советского районного суда г. Владивостока от 09.07.2014, которым иск удовлетворен частично, с Г. в пользу общества с ограниченной ответственностью "Эдельвейс" взыскано: стоимость неотделимых улучшений в размере 543902, 45 рублей, расходы по уплате госпошлины в размере 7681,67 рубля, всего взыскано 551584,12 рубля. С общества с ограниченной ответственностью "Эдельвейс" в пользу ФБУ "Приморская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации" взысканы расходы по экспертизе в размере 49772,40 рублей.
Заслушав доклад судьи Саломатиной Л.А., объяснения Г. и ее представителя - С., представителя общества с ограниченной ответственностью "Эдельвейс" - К., судебная коллегия
установила:
общество с ограниченной ответственностью (ООО) "Эдельвейс" обратилось в суд с иском к Г. о взыскании денежных средств. В обоснование требований истец указал, что ДД.ММ.ГГ между Г. (арендодатель) и обществом (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения общей площадью 96,40 кв. м в здании (лит. А) по адресу: <адрес>.
По условиям указанного договора размер арендной платы составил 10000 рублей.
При заключении договора аренды и приема-передачи объекта аренды стороны согласились с тем, что для использования нежилых помещений по назначению требуется их капитальный ремонт.
Дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГ к договору аренды стороны предусмотрели, что арендатор производит своими силами капитальный ремонт объекта аренды, арендодатель дает согласие на перепланировку объекта аренды в ходе капитального ремонта по усмотрению арендатора. Сторонами согласована стоимость капитального ремонта в сумме 850000 рублей.
Арендатором произведен капитальный ремонт нежилых помещений, который принят арендатором по акту приемки выполненных работ.
22.05.2013 договор аренды от ДД.ММ.ГГ, заключенный между сторонами, расторгнут. Между тем вопрос о возмещении стоимости неотделимых улучшений сторонами не разрешен. Срок договора аренды составил 7 месяцев 12 календарных дней. С учетом частичного зачета стоимости ремонта нежилых помещений в счет арендных платежей общая стоимость неотделимых улучшений составила 776129 рублей.
Истец 03.09.2013 направил в адрес ответчика претензию с требованием возместить стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных за собственные средства ООО "Эдельвейс", ответа на которую не последовало. Ссылаясь на указанные обстоятельства, просил взыскать с Г. стоимость неотделимых улучшений нежилого помещения общей площадью 96,40 кв. м в здании (лит. А) по адресу: <адрес> в сумме 776129 рублей, а также расходы по оплате госпошлины в размере 10961,29 рубля.
В судебном заседании представители ООО "Эдельвейс" требования поддержали.
Г. и ее представитель в судебном заседании с требованиями не согласились, ссылаясь на недоказанность истцом факта выполнения капитального ремонта объекта аренды и стоимости такого ремонта в заявленном размере.
Судом постановлено указанное выше решение, с которым не согласилась Г., в апелляционной жалобе ставится вопрос об отмене решения суда как незаконного.
Судебная коллегия, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены решения суда.
Из дела видно, что ДД.ММ.ГГ между Г. (арендодатель) и ООО "Эдельвейс" (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений общей площадью 96,40 кв. м в здании (лит. А), этаж 1, по адресу: <адрес> для размещения медицинского центра. Договор зарегистрирован в установленном порядке (л.д. 12).
В силу п. 3.1 указанного договора аренды арендатор уплачивает арендодателю арендную плату в размере 10000 рублей.
В соответствии с п. 2.3.4 договора аренды арендатор был обязан осуществлять текущий ремонт нежилого помещения по согласованию с арендодателем. Неотделимые улучшения нежилого помещения производить только с письменного разрешения арендодателя. Произведенные арендатором без согласия с арендодателем улучшения переданного имущества, неотделимые без вреда для имущества, являются собственностью арендодателя, и компенсации арендатору не подлежат.
К договору аренды в тот же день - ДД.ММ.ГГ между сторонами было заключено дополнительное соглашение, по условиям которого арендатор принимает на себя выполнение обязанности арендодателя по проведению капитального ремонта нежилых помещений. Арендодатель стоимость осуществленного арендатором капитального ремонта компенсирует арендатору путем зачета арендных платежей за период с 01.01.2013 по 01.01.2014 (л.д. 14).
Соглашением от ДД.ММ.ГГ договор аренды от ДД.ММ.ГГ нежилых помещений общей площадью 96,40 кв. м по адресу: <адрес> расторгнут досрочно.
На основании исследованных доказательств и пояснений сторон судом установлено, что в период действия договора аренды от ДД.ММ.ГГ арендатором в арендуемом помещении были произведены ремонтные работы, в том числе работы по замене пола в помещении и санузле, по облицовке стен и потолка, по установке перегородки, по замене электропроводки, по замене трубопроводов водоснабжения и канализации, по установке сантехприборов.
Согласно акту приемки выполненных работ по капитальному ремонту арендуемых нежилых помещений от 2012 года стороны согласились, что на момент составления настоящего акта арендатор осуществил капитальный ремонт спорных нежилых помещений. Арендодатель принял произведенные работы (л.д. 45).
В соответствии с актом приема-передачи нежилых помещений от ДД.ММ.ГГ, составленного сторонами при заключении соглашения о расторжении договора аренды, нежилые помещения находятся в удовлетворительном состоянии, арендодатель не имеет претензий к арендатору.
Как следует из п. 2 ст. 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
Разрешая спор, суд верно руководствовался п. 2 ст. 623 ГК РФ и исходил из того, что истец вправе требовать возмещения стоимости неотделимых улучшений спорного арендованного имущества, поскольку такие улучшения произведены им за счет собственных средств и с согласия арендодателя. Обстоятельств, при которых расходы на неотделимые улучшения арендованного имущества не подлежат возмещению арендатору, по данному делу судом не установлено. Данных обстоятельств не следует и из существа сделки, заключенной между сторонами.
Определяя стоимость неотделимых улучшений, суд принял во внимание техническое заключение, подготовленное специалистом-оценщиком ООО "Грифон В", из которого следует, что стоимость ремонтно-восстановительных работ в нежилых помещениях по адресу: <адрес> составляет 617773 рубля. Доказательств, опровергающих такие выводы специалиста, ответчиком не представлено.
В решении суд привел расчет стоимости неотделимых улучшений за период действия договора аренды с 09.10.2012 по 22.05.2013. При производстве расчета судом учтены условия договора аренды и соглашения к нему от ДД.ММ.ГГ, предусматривающие размер арендной платы в размере 10000 рублей и право арендатора на компенсацию стоимости осуществленного им ремонта путем зачета арендных платежей.
Ссылка в апелляционной жалобе на то, что за период пользования спорным нежилым помещением у арендатора возникла задолженность по содержанию помещения в размере 15643,59 рублей (вода, электричество, содержание и ремонт имущества), в связи с чем размер взысканной стоимости неотделимых улучшений должен быть уменьшен на указанную сумму, не влечет отмену решения суда., поскольку при разрешении спора по существу в суде первой инстанции ответчик на указанные обстоятельства не ссылался. Кроме того, ответчик вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенного права.
Другие доводы апелляционной жалобы были предметом судебной оценки, суд их обоснованно опроверг по мотивам, изложенным в решении.
При разрешении спора суд верно применил нормы материального права. Оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы не имеется.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Советского районного суда г. Владивостока от 09.07.2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ПРИМОРСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 14.10.2014 ПО ДЕЛУ N 33-9107
Требование: О взыскании денежных средств.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец указывает на то, что он направил в адрес ответчика претензию с требованием возместить стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, однако ответа на нее не последовало.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПРИМОРСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 14 октября 2014 г. по делу N 33-9107
Судья: Склизкова Е.Л.
Судебная коллегия по гражданским делам Приморского краевого суда в составе:
председательствующего судьи Саломатиной Л.А.,
судей Власенко И.Г., Кунгурцевой И.В.,
при секретаре И.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью "Эдельвейс" к Г. о взыскании денежных средств по апелляционной жалобе Г. на решение Советского районного суда г. Владивостока от 09.07.2014, которым иск удовлетворен частично, с Г. в пользу общества с ограниченной ответственностью "Эдельвейс" взыскано: стоимость неотделимых улучшений в размере 543902, 45 рублей, расходы по уплате госпошлины в размере 7681,67 рубля, всего взыскано 551584,12 рубля. С общества с ограниченной ответственностью "Эдельвейс" в пользу ФБУ "Приморская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации" взысканы расходы по экспертизе в размере 49772,40 рублей.
Заслушав доклад судьи Саломатиной Л.А., объяснения Г. и ее представителя - С., представителя общества с ограниченной ответственностью "Эдельвейс" - К., судебная коллегия
установила:
общество с ограниченной ответственностью (ООО) "Эдельвейс" обратилось в суд с иском к Г. о взыскании денежных средств. В обоснование требований истец указал, что ДД.ММ.ГГ между Г. (арендодатель) и обществом (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения общей площадью 96,40 кв. м в здании (лит. А) по адресу: <адрес>.
По условиям указанного договора размер арендной платы составил 10000 рублей.
При заключении договора аренды и приема-передачи объекта аренды стороны согласились с тем, что для использования нежилых помещений по назначению требуется их капитальный ремонт.
Дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГ к договору аренды стороны предусмотрели, что арендатор производит своими силами капитальный ремонт объекта аренды, арендодатель дает согласие на перепланировку объекта аренды в ходе капитального ремонта по усмотрению арендатора. Сторонами согласована стоимость капитального ремонта в сумме 850000 рублей.
Арендатором произведен капитальный ремонт нежилых помещений, который принят арендатором по акту приемки выполненных работ.
22.05.2013 договор аренды от ДД.ММ.ГГ, заключенный между сторонами, расторгнут. Между тем вопрос о возмещении стоимости неотделимых улучшений сторонами не разрешен. Срок договора аренды составил 7 месяцев 12 календарных дней. С учетом частичного зачета стоимости ремонта нежилых помещений в счет арендных платежей общая стоимость неотделимых улучшений составила 776129 рублей.
Истец 03.09.2013 направил в адрес ответчика претензию с требованием возместить стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных за собственные средства ООО "Эдельвейс", ответа на которую не последовало. Ссылаясь на указанные обстоятельства, просил взыскать с Г. стоимость неотделимых улучшений нежилого помещения общей площадью 96,40 кв. м в здании (лит. А) по адресу: <адрес> в сумме 776129 рублей, а также расходы по оплате госпошлины в размере 10961,29 рубля.
В судебном заседании представители ООО "Эдельвейс" требования поддержали.
Г. и ее представитель в судебном заседании с требованиями не согласились, ссылаясь на недоказанность истцом факта выполнения капитального ремонта объекта аренды и стоимости такого ремонта в заявленном размере.
Судом постановлено указанное выше решение, с которым не согласилась Г., в апелляционной жалобе ставится вопрос об отмене решения суда как незаконного.
Судебная коллегия, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены решения суда.
Из дела видно, что ДД.ММ.ГГ между Г. (арендодатель) и ООО "Эдельвейс" (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений общей площадью 96,40 кв. м в здании (лит. А), этаж 1, по адресу: <адрес> для размещения медицинского центра. Договор зарегистрирован в установленном порядке (л.д. 12).
В силу п. 3.1 указанного договора аренды арендатор уплачивает арендодателю арендную плату в размере 10000 рублей.
В соответствии с п. 2.3.4 договора аренды арендатор был обязан осуществлять текущий ремонт нежилого помещения по согласованию с арендодателем. Неотделимые улучшения нежилого помещения производить только с письменного разрешения арендодателя. Произведенные арендатором без согласия с арендодателем улучшения переданного имущества, неотделимые без вреда для имущества, являются собственностью арендодателя, и компенсации арендатору не подлежат.
К договору аренды в тот же день - ДД.ММ.ГГ между сторонами было заключено дополнительное соглашение, по условиям которого арендатор принимает на себя выполнение обязанности арендодателя по проведению капитального ремонта нежилых помещений. Арендодатель стоимость осуществленного арендатором капитального ремонта компенсирует арендатору путем зачета арендных платежей за период с 01.01.2013 по 01.01.2014 (л.д. 14).
Соглашением от ДД.ММ.ГГ договор аренды от ДД.ММ.ГГ нежилых помещений общей площадью 96,40 кв. м по адресу: <адрес> расторгнут досрочно.
На основании исследованных доказательств и пояснений сторон судом установлено, что в период действия договора аренды от ДД.ММ.ГГ арендатором в арендуемом помещении были произведены ремонтные работы, в том числе работы по замене пола в помещении и санузле, по облицовке стен и потолка, по установке перегородки, по замене электропроводки, по замене трубопроводов водоснабжения и канализации, по установке сантехприборов.
Согласно акту приемки выполненных работ по капитальному ремонту арендуемых нежилых помещений от 2012 года стороны согласились, что на момент составления настоящего акта арендатор осуществил капитальный ремонт спорных нежилых помещений. Арендодатель принял произведенные работы (л.д. 45).
В соответствии с актом приема-передачи нежилых помещений от ДД.ММ.ГГ, составленного сторонами при заключении соглашения о расторжении договора аренды, нежилые помещения находятся в удовлетворительном состоянии, арендодатель не имеет претензий к арендатору.
Как следует из п. 2 ст. 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
Разрешая спор, суд верно руководствовался п. 2 ст. 623 ГК РФ и исходил из того, что истец вправе требовать возмещения стоимости неотделимых улучшений спорного арендованного имущества, поскольку такие улучшения произведены им за счет собственных средств и с согласия арендодателя. Обстоятельств, при которых расходы на неотделимые улучшения арендованного имущества не подлежат возмещению арендатору, по данному делу судом не установлено. Данных обстоятельств не следует и из существа сделки, заключенной между сторонами.
Определяя стоимость неотделимых улучшений, суд принял во внимание техническое заключение, подготовленное специалистом-оценщиком ООО "Грифон В", из которого следует, что стоимость ремонтно-восстановительных работ в нежилых помещениях по адресу: <адрес> составляет 617773 рубля. Доказательств, опровергающих такие выводы специалиста, ответчиком не представлено.
В решении суд привел расчет стоимости неотделимых улучшений за период действия договора аренды с 09.10.2012 по 22.05.2013. При производстве расчета судом учтены условия договора аренды и соглашения к нему от ДД.ММ.ГГ, предусматривающие размер арендной платы в размере 10000 рублей и право арендатора на компенсацию стоимости осуществленного им ремонта путем зачета арендных платежей.
Ссылка в апелляционной жалобе на то, что за период пользования спорным нежилым помещением у арендатора возникла задолженность по содержанию помещения в размере 15643,59 рублей (вода, электричество, содержание и ремонт имущества), в связи с чем размер взысканной стоимости неотделимых улучшений должен быть уменьшен на указанную сумму, не влечет отмену решения суда., поскольку при разрешении спора по существу в суде первой инстанции ответчик на указанные обстоятельства не ссылался. Кроме того, ответчик вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенного права.
Другие доводы апелляционной жалобы были предметом судебной оценки, суд их обоснованно опроверг по мотивам, изложенным в решении.
При разрешении спора суд верно применил нормы материального права. Оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы не имеется.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Советского районного суда г. Владивостока от 09.07.2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)