Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 20 июля 2009 г.
Полный текст постановления изготовлен 22 июля 2009 г.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Богдановской Г.Н., судей Фединой Г.А., Соколовой Т.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Леухиной Е.Е., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Алга" на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 08.05.2009 по делу N А47-8711/2008 (судья Бабина О.Е.), при участии: от открытого акционерного общества "Алга" - Давыдова Владислава Николаевича - (доверенность N б/н, от 03.06.2009, сроком на 1 год); от открытого акционерного общества "Асекееворемтехпред" - Милякова Дениса Вячеславовича (доверенность б/н от 10.07.2009 сроком на 6 месяцев),
установил:
открытое акционерное общество "Алга" (далее - ОАО "Алга", истец) обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к открытому акционерному обществу "Алексееворемтехпред" (далее - ОАО "Алексееворемтехпред", ответчик) о признании права собственности на нежилое помещение - здание СТОЖ, полезной площадью 360 кв. м, расположенное по адресу: Оренбургская область, с. Асекеево, ул. Советская, 10.
Решением суда первой инстанции от 08.05.2009 (резолютивная часть от 06.05.2009) в удовлетворении исковых требований отказано. Кроме того, с истца в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 2 000 руб.
В апелляционной жалобе ОАО "Алга" (далее также - заявитель апелляционной жалобы) просит изменить мотивировочную часть решения, исключив из нее указание на то, что договор купли-продажи N 7/к-п-2006 от 18.09.2006 заключен с нарушениями требований закона и в силу ст. 168 ГК РФ является недействительной (ничтожной) сделкой и что ОАО "Алексееворемтехпред" не являлось собственником продаваемого имущества и не могло им распоряжаться.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ссылается на необоснованность вывода суда первой инстанции об отсутствии у продавца права собственности на рассматриваемое имущество в момент заключения сделки. Податель апелляционной жалобы считает, что право продавца являлось ранее возникшим, в связи с чем вывод суда о том, что договор купли-продажи N 7/к-п-2006 от 18.09.2006 является ничтожной сделкой не соответствует обстоятельствам дела.
Истец также указывает, что факт передачи продавцом покупателю именного того имущества, которое было включено в план приватизации, подтверждается справкой Администрации Алексеевского района Оренбургской области от 03.06.2009. Кроме того, договор купли-продажи сторонами фактически исполнен.
Податель апелляционной жалобы признает, что им был выбран неверный способ защиты своего права, вместе с тем просит изменить мотивировочную часть решения, поскольку выводы, к которым пришел суд первой инстанции исключают возможность обратиться истцу с иными требованиями для защиты своих прав.
В отзыве на апелляционную жалобу ОАО "Алексееворемтехпред" считает решение суда законным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом. Представители третьих лиц в судебное заседание не явились.
С учетом мнения истца и ответчика, в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие Управления Федеральной регистрационной службы - Бугурусланский отдел - Асекеевский сектор, Управления Федеральной регистрационной службы по Оренбургской области.
В судебном заседании истец поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, отзыва на апелляционную жалобу, заслушав объяснения представителя истца и ответчика, считает, что Мотивировочная часть решения суда первой инстанции подлежит изменению.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между истцом и ответчиком 15.05.2006 подписан двусторонний акт сверки задолженности по оказанным услугам, работам и поставленному товару, согласно которому задолженность ответчика перед истцом составила 2 300 061 руб. (т. 1, л.д. 9-10).
В связи с тяжелым финансовым положением ОАО "Асекееворемтехпред" заключило с истцом соглашение о погашении долга без номера от 16.05.2006, согласно которому ОАО "Асекееворемтехпред" является должником ОАО "Алга" в сумме 2 300 061 руб. Основываясь на взаиморасчетах ответчик обязуется передать истцу в счет погашения задолженности недвижимое имущество, расположенного по адресу: с. Асекеево, ул. Советская, 10 (т. 1, л.д. 11).
В состав недвижимого имущества согласно инвентаризационной карты ОАО "Асекееворемтехпред" входят: нежилое помещение N 1, нежилое помещение N 2, нежилое помещение N 3, нежилое помещение N 4, нежилое помещение N 5, нежилое помещение N 7, нежилое помещение N 8, нежилое помещение N 9, нежилое помещение N 10, нежилое помещение N 11, нежилое помещение N 12, нежилое помещение N 13. Общая сумма стоимости имущества для погашения долга будет определена согласно оценки независимого оценщика.
Кроме того, ответчик обязуется оказать содействие в оформлении сделки купли-продажи недвижимого имущества и аренды земельного участка, находящегося в бессрочном пользовании под зданиями и сооружениями, в управлении регистрации Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Асекеевского района в установленном порядке, а истец обязуется зачислить стоимость недвижимого имущества в счет погашения задолженности. Оставшуюся сумму долга после погашения задолженности недвижимым имуществом ОАО "Асекееворемтехпред" обязуется погасить до 31.12.2006.
14.09.2006 акционеры ОАО "Асекееворемтехпред" на внеочередном общем собрании акционеров (т. 1, л.д. 12-16) приняли решение продать недвижимое имущество. На основании указанного решения общего собрания между ответчиком (продавец) и истцом (покупатель) 18.09.2006 заключен договор купли-продажи нежилого помещения N 7/к-п-2006 нежилого помещения N 8 полезной площадью 360 кв. м стоимостью 145 000 руб., расположенного по ул. Советская 10, с. Асекеево, Оренбургской области (т. 1, л.д. 31-32). К договору подписан акт приема-передачи (т. 1, л.д. 33).
На день обращения истца с настоящим исковым заявлением ОАО "Асекееворемтехпред" признано несостоятельным (банкротом) с открытием конкурсного производства.
В связи с изложенным истец обратился в суд с настоящим исковым заявлением.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из ничтожности договора купли-продажи нежилого помещения N 7/к-п-2006 в связи с отсутствием у продавца не момент совершения сделки зарегистрированного права собственности на спорное имущество.
Выводы суда в данной части преждевременны, поскольку основаны на неполном выяснении обстоятельств дела.
В соответствии с положениями ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно ст. 554 ГК РФ в договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Суд апелляционной инстанции полагает, что наличие указанного требования обусловлено тем, что предмет договора продажи недвижимости относится к индивидуально-определенным вещам, а их особенность - юридическая незаменимость. Названная норма закона предусматривает, что продаваемое имущество должно быть точно указано в договоре и определено его положение на земельном участке или в составе другой недвижимости, и направлена на исключение неопределенности между сторонами обязательства при его исполнении.
Проанализировав условия договора купли-продажи N 7/к-п-2006 от 18.09.2006, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что указанный договор не содержит данных, позволяющих определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору.
Так, в качестве предмета договора сторонами названо нежилое помещение N 8 полезной площадью 360 кв. м, расположенное по ул. Советской 10, с. Асекеево, Оренбургской области.
Как следует из акта от 01.03.1993 (т. 1, л.д. 120, 121) Асекеевскому РТП под производственную базу предоставлен земельный участок в постоянное бессрочное пользование площадью 4 5741 кв. м.
Между тем индивидуализировать объект, поименованный в договоре купли-продажи N 7/к-п-2006 от 18.09.2006, в том числе путем определения его местоположения на земельном участке, предоставленном ответчику, а также определить существование указанного имущества в натуре, оснований нет.
Ссылка истца, что нежилое помещение N 8 полезной площадью 360 кв. м, расположенное по ул. Советской 10, с. Асекеево, Оренбургской области является нежилым помещением - зданием СТОЖ, полезной площадью 360 кв. м, о признании права собственности на которое заявлен настоящий иск, и именно это здание обозначено как здание СТОЖ 1978 года постройки в строке 12 приложения 1 к плану приватизации, не находит подтверждения в материалах дела, в связи с чем апелляционной инстанцией отклоняется.
Из справки Администрации Асекеевского района Оренбургской области N 115 от 03.06.2009 не следует тождественность объекта, поименованного в договоре купли-продажи N 7/к-п-2006 от 18.09.2006 и объекта, вошедшего в план приватизации ОАО "Асекееворемтехпред" как здание СТОЖ 1978 года постройки.
Кроме того, данный документ не может являться доказательством согласования сторонами предмета договора, поскольку Администрация, не являясь стороной сделки, не может свидетельствовать факт направленности воли сторон сделки не передачу индивидуализированного объекта. В силу этого названный документ не может являться письменным доказательством (ст. 75 АПК РФ), поскольку получен в связи с рассмотрением настоящего дела в суде и фактически представляет собой мнение Администрации по данному вопросу, и не может являться объяснениями лица (ст. 81 АПК РФ) в силу непривлечения Администрации к участию в деле.
Ссылка апелляционной жалобы на наличие в договоре технических ошибок в указании предмета договора не подтверждается совокупностью представленных в дело доказательств.
Доводы о вступлении истца в фактическое владение спорным имуществом не имеют юридического значения в силу того, что согласно требованиям статьи 550 ГК РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, в силу чего предмет договора должен быть указан в документе, составленном сторонами или его приложении как неотъемлемой части договора.
Указание истца, что при обозначении в договоре наименования имущества, подлежащего передаче, стороны руководствовались отчетом N 89 об определении рыночной стоимости зданий и сооружений от 14.08.2006 (т. 1, л.д. 17-30), также не находит подтверждения, так как ссылка на отчет N 89 об определении рыночной стоимости зданий и сооружений, выполненный ООО "Дэрии", как неотъемлемую часть оспариваемого договора, отсутствует в самом договоре купли-продажи. Согласование указанного отчета N 89 с ответчиком, в том числе на предмет индивидуализации поименованных в отчете помещений, не усматривается, из чего следует недоказанность воли ответчика на согласование предмета договора купли-продажи посредством ссылки на отчет N 89.
Представленный истцом в обоснование довода о возможности индивидуализировать предмет договора ситуационный план не может быть принят в качестве доказательства согласования сторонами предмета договора, поскольку из настоящего плана не следует тождественность объектов - здания СТОЖ 1978 года постройки и нежилого помещения N 8 полезной площадью 360 кв. м, расположенного по ул. Советской 10, с. Асекеево, Оренбургской области, равно как и не следует наличие в натуре на земельном участке объекта, поименованного в спорном договоре.
Таким образом, рассматриваемый договор купли-продажи является незаключенным, поскольку стороны договора не пришли к соглашению относительно недвижимого имущества, подлежащего передаче покупателю.
С учетом положений ст. 168, п. 1 ст. 432 ГК РФ суд апелляционной инстанции исходит из того, что незаключенность договора по мотиву недостижения сторонами соглашения о его существенных условиях исключает возможность оценки такого договора на основании норм гражданского законодательства о недействительности сделок.
Кроме того, в силу невозможности определить тождественность имущества, поименованного в договоре купли-продажи и имущества, в отношении которого имеется ранее возникшее в силу приватизации право ответчика, обстоятельства наличия у ответчика права собственности на поименованное в договоре нежилое помещение N 8 полезной площадью 360 кв. м, расположенное по ул. Советской 10, с. Асекеево, Оренбургской области, установлению в судебном разбирательстве не подлежат.
В связи с этим, суд апелляционной инстанции считает обоснованным довод подателя апелляционной инстанции о наличии оснований для изменения мотивировочной части решения суда первой инстанции в связи с ошибочностью вывода суда о недействительности договора купли-продажи N 7/к-п-2006 от 18.09.2006 и отсутствии права собственности ответчика на отчуждаемое по договору имущество. Данный вывод суда подлежит исключению из мотивировочной части решения суда первой инстанции.
Между тем при наличии незаключенного договора, вследствие которого имущество подлежало отчуждению покупателю на праве собственности, в иске о признании права собственности на спорное имущество судом первой инстанции отказано правомерно, в силу чего неверный вывод суда о ничтожности спорного договора и отсутствии права собственности на спорное имущество у ответчика не привел к принятию неправильного решения.
Судебные расходы распределяются между сторонами в соответствии с правилами, установленными ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 176, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
исключить из мотивировочной части решения Арбитражного суда Оренбургской области от 08.05.2009 по делу N А47-8711/2008 вывод о недействительности договора купли-продажи N 7/к-п-2006 от 18.09.2006 ввиду его заключения с нарушениями требований закона и противоречия статье 168 ГК РФ, а также вывод о том, что ОАО "Алексееворемтехпред" не являлось собственником продаваемого имущества и не могло им распоряжаться.
В остальной части решение оставить без изменения.
Взыскать с открытого акционерного общества "Асекееворемтехпред" в пользу открытого акционерного общества "Алга" расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе в сумме 1000 рублей.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
В случае обжалования постановления в порядке кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru.
Председательствующий судья
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Судьи
Г.А.ФЕДИНА
Т.В.СОКОЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 22.07.2009 N 18АП-5251/2009 ПО ДЕЛУ N А47-8711/2008
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 июля 2009 г. N 18АП-5251/2009
Дело N А47-8711/2008
Резолютивная часть постановления объявлена 20 июля 2009 г.
Полный текст постановления изготовлен 22 июля 2009 г.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Богдановской Г.Н., судей Фединой Г.А., Соколовой Т.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Леухиной Е.Е., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Алга" на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 08.05.2009 по делу N А47-8711/2008 (судья Бабина О.Е.), при участии: от открытого акционерного общества "Алга" - Давыдова Владислава Николаевича - (доверенность N б/н, от 03.06.2009, сроком на 1 год); от открытого акционерного общества "Асекееворемтехпред" - Милякова Дениса Вячеславовича (доверенность б/н от 10.07.2009 сроком на 6 месяцев),
установил:
открытое акционерное общество "Алга" (далее - ОАО "Алга", истец) обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к открытому акционерному обществу "Алексееворемтехпред" (далее - ОАО "Алексееворемтехпред", ответчик) о признании права собственности на нежилое помещение - здание СТОЖ, полезной площадью 360 кв. м, расположенное по адресу: Оренбургская область, с. Асекеево, ул. Советская, 10.
Решением суда первой инстанции от 08.05.2009 (резолютивная часть от 06.05.2009) в удовлетворении исковых требований отказано. Кроме того, с истца в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 2 000 руб.
В апелляционной жалобе ОАО "Алга" (далее также - заявитель апелляционной жалобы) просит изменить мотивировочную часть решения, исключив из нее указание на то, что договор купли-продажи N 7/к-п-2006 от 18.09.2006 заключен с нарушениями требований закона и в силу ст. 168 ГК РФ является недействительной (ничтожной) сделкой и что ОАО "Алексееворемтехпред" не являлось собственником продаваемого имущества и не могло им распоряжаться.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ссылается на необоснованность вывода суда первой инстанции об отсутствии у продавца права собственности на рассматриваемое имущество в момент заключения сделки. Податель апелляционной жалобы считает, что право продавца являлось ранее возникшим, в связи с чем вывод суда о том, что договор купли-продажи N 7/к-п-2006 от 18.09.2006 является ничтожной сделкой не соответствует обстоятельствам дела.
Истец также указывает, что факт передачи продавцом покупателю именного того имущества, которое было включено в план приватизации, подтверждается справкой Администрации Алексеевского района Оренбургской области от 03.06.2009. Кроме того, договор купли-продажи сторонами фактически исполнен.
Податель апелляционной жалобы признает, что им был выбран неверный способ защиты своего права, вместе с тем просит изменить мотивировочную часть решения, поскольку выводы, к которым пришел суд первой инстанции исключают возможность обратиться истцу с иными требованиями для защиты своих прав.
В отзыве на апелляционную жалобу ОАО "Алексееворемтехпред" считает решение суда законным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом. Представители третьих лиц в судебное заседание не явились.
С учетом мнения истца и ответчика, в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие Управления Федеральной регистрационной службы - Бугурусланский отдел - Асекеевский сектор, Управления Федеральной регистрационной службы по Оренбургской области.
В судебном заседании истец поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, отзыва на апелляционную жалобу, заслушав объяснения представителя истца и ответчика, считает, что Мотивировочная часть решения суда первой инстанции подлежит изменению.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между истцом и ответчиком 15.05.2006 подписан двусторонний акт сверки задолженности по оказанным услугам, работам и поставленному товару, согласно которому задолженность ответчика перед истцом составила 2 300 061 руб. (т. 1, л.д. 9-10).
В связи с тяжелым финансовым положением ОАО "Асекееворемтехпред" заключило с истцом соглашение о погашении долга без номера от 16.05.2006, согласно которому ОАО "Асекееворемтехпред" является должником ОАО "Алга" в сумме 2 300 061 руб. Основываясь на взаиморасчетах ответчик обязуется передать истцу в счет погашения задолженности недвижимое имущество, расположенного по адресу: с. Асекеево, ул. Советская, 10 (т. 1, л.д. 11).
В состав недвижимого имущества согласно инвентаризационной карты ОАО "Асекееворемтехпред" входят: нежилое помещение N 1, нежилое помещение N 2, нежилое помещение N 3, нежилое помещение N 4, нежилое помещение N 5, нежилое помещение N 7, нежилое помещение N 8, нежилое помещение N 9, нежилое помещение N 10, нежилое помещение N 11, нежилое помещение N 12, нежилое помещение N 13. Общая сумма стоимости имущества для погашения долга будет определена согласно оценки независимого оценщика.
Кроме того, ответчик обязуется оказать содействие в оформлении сделки купли-продажи недвижимого имущества и аренды земельного участка, находящегося в бессрочном пользовании под зданиями и сооружениями, в управлении регистрации Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Асекеевского района в установленном порядке, а истец обязуется зачислить стоимость недвижимого имущества в счет погашения задолженности. Оставшуюся сумму долга после погашения задолженности недвижимым имуществом ОАО "Асекееворемтехпред" обязуется погасить до 31.12.2006.
14.09.2006 акционеры ОАО "Асекееворемтехпред" на внеочередном общем собрании акционеров (т. 1, л.д. 12-16) приняли решение продать недвижимое имущество. На основании указанного решения общего собрания между ответчиком (продавец) и истцом (покупатель) 18.09.2006 заключен договор купли-продажи нежилого помещения N 7/к-п-2006 нежилого помещения N 8 полезной площадью 360 кв. м стоимостью 145 000 руб., расположенного по ул. Советская 10, с. Асекеево, Оренбургской области (т. 1, л.д. 31-32). К договору подписан акт приема-передачи (т. 1, л.д. 33).
На день обращения истца с настоящим исковым заявлением ОАО "Асекееворемтехпред" признано несостоятельным (банкротом) с открытием конкурсного производства.
В связи с изложенным истец обратился в суд с настоящим исковым заявлением.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из ничтожности договора купли-продажи нежилого помещения N 7/к-п-2006 в связи с отсутствием у продавца не момент совершения сделки зарегистрированного права собственности на спорное имущество.
Выводы суда в данной части преждевременны, поскольку основаны на неполном выяснении обстоятельств дела.
В соответствии с положениями ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно ст. 554 ГК РФ в договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Суд апелляционной инстанции полагает, что наличие указанного требования обусловлено тем, что предмет договора продажи недвижимости относится к индивидуально-определенным вещам, а их особенность - юридическая незаменимость. Названная норма закона предусматривает, что продаваемое имущество должно быть точно указано в договоре и определено его положение на земельном участке или в составе другой недвижимости, и направлена на исключение неопределенности между сторонами обязательства при его исполнении.
Проанализировав условия договора купли-продажи N 7/к-п-2006 от 18.09.2006, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что указанный договор не содержит данных, позволяющих определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору.
Так, в качестве предмета договора сторонами названо нежилое помещение N 8 полезной площадью 360 кв. м, расположенное по ул. Советской 10, с. Асекеево, Оренбургской области.
Как следует из акта от 01.03.1993 (т. 1, л.д. 120, 121) Асекеевскому РТП под производственную базу предоставлен земельный участок в постоянное бессрочное пользование площадью 4 5741 кв. м.
Между тем индивидуализировать объект, поименованный в договоре купли-продажи N 7/к-п-2006 от 18.09.2006, в том числе путем определения его местоположения на земельном участке, предоставленном ответчику, а также определить существование указанного имущества в натуре, оснований нет.
Ссылка истца, что нежилое помещение N 8 полезной площадью 360 кв. м, расположенное по ул. Советской 10, с. Асекеево, Оренбургской области является нежилым помещением - зданием СТОЖ, полезной площадью 360 кв. м, о признании права собственности на которое заявлен настоящий иск, и именно это здание обозначено как здание СТОЖ 1978 года постройки в строке 12 приложения 1 к плану приватизации, не находит подтверждения в материалах дела, в связи с чем апелляционной инстанцией отклоняется.
Из справки Администрации Асекеевского района Оренбургской области N 115 от 03.06.2009 не следует тождественность объекта, поименованного в договоре купли-продажи N 7/к-п-2006 от 18.09.2006 и объекта, вошедшего в план приватизации ОАО "Асекееворемтехпред" как здание СТОЖ 1978 года постройки.
Кроме того, данный документ не может являться доказательством согласования сторонами предмета договора, поскольку Администрация, не являясь стороной сделки, не может свидетельствовать факт направленности воли сторон сделки не передачу индивидуализированного объекта. В силу этого названный документ не может являться письменным доказательством (ст. 75 АПК РФ), поскольку получен в связи с рассмотрением настоящего дела в суде и фактически представляет собой мнение Администрации по данному вопросу, и не может являться объяснениями лица (ст. 81 АПК РФ) в силу непривлечения Администрации к участию в деле.
Ссылка апелляционной жалобы на наличие в договоре технических ошибок в указании предмета договора не подтверждается совокупностью представленных в дело доказательств.
Доводы о вступлении истца в фактическое владение спорным имуществом не имеют юридического значения в силу того, что согласно требованиям статьи 550 ГК РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, в силу чего предмет договора должен быть указан в документе, составленном сторонами или его приложении как неотъемлемой части договора.
Указание истца, что при обозначении в договоре наименования имущества, подлежащего передаче, стороны руководствовались отчетом N 89 об определении рыночной стоимости зданий и сооружений от 14.08.2006 (т. 1, л.д. 17-30), также не находит подтверждения, так как ссылка на отчет N 89 об определении рыночной стоимости зданий и сооружений, выполненный ООО "Дэрии", как неотъемлемую часть оспариваемого договора, отсутствует в самом договоре купли-продажи. Согласование указанного отчета N 89 с ответчиком, в том числе на предмет индивидуализации поименованных в отчете помещений, не усматривается, из чего следует недоказанность воли ответчика на согласование предмета договора купли-продажи посредством ссылки на отчет N 89.
Представленный истцом в обоснование довода о возможности индивидуализировать предмет договора ситуационный план не может быть принят в качестве доказательства согласования сторонами предмета договора, поскольку из настоящего плана не следует тождественность объектов - здания СТОЖ 1978 года постройки и нежилого помещения N 8 полезной площадью 360 кв. м, расположенного по ул. Советской 10, с. Асекеево, Оренбургской области, равно как и не следует наличие в натуре на земельном участке объекта, поименованного в спорном договоре.
Таким образом, рассматриваемый договор купли-продажи является незаключенным, поскольку стороны договора не пришли к соглашению относительно недвижимого имущества, подлежащего передаче покупателю.
С учетом положений ст. 168, п. 1 ст. 432 ГК РФ суд апелляционной инстанции исходит из того, что незаключенность договора по мотиву недостижения сторонами соглашения о его существенных условиях исключает возможность оценки такого договора на основании норм гражданского законодательства о недействительности сделок.
Кроме того, в силу невозможности определить тождественность имущества, поименованного в договоре купли-продажи и имущества, в отношении которого имеется ранее возникшее в силу приватизации право ответчика, обстоятельства наличия у ответчика права собственности на поименованное в договоре нежилое помещение N 8 полезной площадью 360 кв. м, расположенное по ул. Советской 10, с. Асекеево, Оренбургской области, установлению в судебном разбирательстве не подлежат.
В связи с этим, суд апелляционной инстанции считает обоснованным довод подателя апелляционной инстанции о наличии оснований для изменения мотивировочной части решения суда первой инстанции в связи с ошибочностью вывода суда о недействительности договора купли-продажи N 7/к-п-2006 от 18.09.2006 и отсутствии права собственности ответчика на отчуждаемое по договору имущество. Данный вывод суда подлежит исключению из мотивировочной части решения суда первой инстанции.
Между тем при наличии незаключенного договора, вследствие которого имущество подлежало отчуждению покупателю на праве собственности, в иске о признании права собственности на спорное имущество судом первой инстанции отказано правомерно, в силу чего неверный вывод суда о ничтожности спорного договора и отсутствии права собственности на спорное имущество у ответчика не привел к принятию неправильного решения.
Судебные расходы распределяются между сторонами в соответствии с правилами, установленными ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 176, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
исключить из мотивировочной части решения Арбитражного суда Оренбургской области от 08.05.2009 по делу N А47-8711/2008 вывод о недействительности договора купли-продажи N 7/к-п-2006 от 18.09.2006 ввиду его заключения с нарушениями требований закона и противоречия статье 168 ГК РФ, а также вывод о том, что ОАО "Алексееворемтехпред" не являлось собственником продаваемого имущества и не могло им распоряжаться.
В остальной части решение оставить без изменения.
Взыскать с открытого акционерного общества "Асекееворемтехпред" в пользу открытого акционерного общества "Алга" расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе в сумме 1000 рублей.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
В случае обжалования постановления в порядке кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru.
Председательствующий судья
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Судьи
Г.А.ФЕДИНА
Т.В.СОКОЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)