Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 16 сентября 2014 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 23 сентября 2014 года.
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Семенюта Е.А.,
судей Миронцевой Н.Д.,
Донцова П.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Малыгиной Е.Г.,
при участии:
- от индивидуального предпринимателя Михайлюка Романа Васильевича: Сиротенко Р.А. представитель по доверенности от 01.09.2014, Михайлюк Р.В. паспорт РФ;
- от общества с ограниченной ответственностью "Фармком": Сиротенко Р.А. представитель по доверенности от 01.09.2014, Михайлюк Р.В. паспорт РФ,
от Администрации муниципального района "Яковлевский район" Белгородской области: Кальницкая О.Д. представитель по доверенности от 11.04.2012,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Михайлюка Р.В., общества с ограниченной ответственностью "Фармком" на решение Арбитражного суда Белгородской области от 30.06.2014 по делу N А08-2360/2014 (судья Полухин Р.О.) по заявлению индивидуального предпринимателя Михайлюка Р.В., общества с ограниченной ответственностью "Фармком" (ОГРН 1083130000161, ИНН 3121182463) к Администрации муниципального района "Яковлевский район" Белгородской области (ИНН 3121000018, ОГРН 1023101457092) о признании незаконными отказов от 31.12.2013,
установил:
Индивидуальный предприниматель Михайлюк Р.В. (далее - ИП Михайлюк Р.В., Предприниматель), общество с ограниченной ответственностью "Фармком" (далее - ООО "Фармком", Общество) обратились в Арбитражный суд Белгородской области с заявлением к Администрации муниципального района "Яковлевский район" Белгородской области (далее - Администрация) о признании незаконными отказов Администрации Яковлевского района Белгородской области в реализации преимущественного права на выкуп арендуемых помещений находящихся в муниципальной собственности, расположенного по адресу: г. Строитель, ул. Ленина 18, а также обязать Администрацию заключить договор купли-продажи нежилого помещения площадью 80,8 кв. м находящегося по адресу: г. Строитель, ул. Ленина, 18., общедолевого права собственности (с учетом уточнения требований).
Решением Арбитражного суда Белгородской области от 30.06.2014, принятым по настоящему делу, в удовлетворении заявленных требований было отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом ИП Михайлюк Р.В., ООО "Фармком" обратились с апелляционной жалобой в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд, в которой просят обжалуемое решение арбитражного суда отменить.
В обоснование своей позиции заявители апелляционной жалобы ссылаются на то, что исходя из представленных в материалах дела доказательств, можно сделать вывод о том, что арендуемые объекты недвижимости можно сформировать как обособленные. Указывают, что арендаторы спорных помещений имели законные основания для приватизации объектов недвижимости в порядке, установленном Федеральным законом Российской Федерации от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Обращают внимание суда на то, что ИП Михайлюк Р.В. является одновременно учредителем и руководителем ООО "Фармком", то есть по мнению заявителей, это фактически одно и тоже лицо.
Считают решение суда области незаконным и необоснованным.
Представители Предпринимателя, Общества в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержали, просили решение суда первой инстанции отменить, а жалобу удовлетворить.
Администрация муниципального района "Яковлевский район" Белгородской области в представленном отзыве против удовлетворения апелляционной жалобы возражает, настаивает на том, что арендуемые заявителями нежилые помещения являются составными частями нежилого помещения общей площадью 80.8 кв. м с кадастровым номером 31:10:1003001:2027. Арендуемые нежилые помещения не являются самостоятельными объектами недвижимости, поскольку не сформированы в установленном законом порядке.
Обращает внимание суда на то, что создание из одного объекта путем его разделения нескольких самостоятельных объектов без волеизъявления собственника, принимая во внимание функциональное назначение здания, привело бы к нарушению его прав.
Указывает, что ни Предприниматель, ни Общество не обращались в Администрацию о предоставлении жилого помещения общей площадью 80.8 кв. м с кадастровым номером 31:10:1003001:2027 в общедолевую собственность.
Считает решение суда области законным и обоснованным.
Представитель Администрации в судебном заседании возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, а жалобу без удовлетворения.
Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, оценив в совокупности все представленные доказательства, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Из материалов дела следует и судом первой инстанции установлено, что 01.07.2009 между ООО "Фармком" и Администрацией был заключен договор аренды части нежилого помещения муниципальной собственности, площадью 56,9 кв. м в нежилом помещении площадью 108,9 кв. м, с кадастровым номером 31:10:0000000:0000:000019-00/001:0001/А/1001, расположенном по адресу: Белгородская обл., Яковлевский р-н, г. Строитель, ул. Ленина, д. 18. сроком на пять лет, для развития розничной торговли фармацевтическими и медицинскими, косметическими и парфюмерными товарами.
Кроме того, 01.10.2009 между ИП Михайлюк Р.В. и Администрацией был заключен договор аренды части нежилого помещения площадью 23,9 кв. м в том же нежилом помещении площадью 108,9 кв. м расположенном по указанному адресу, для оказания бытовых услуг населению (парикмахерская) сроком на пять лет.
Арендуемые заявителями нежилые помещения являются частями нежилого помещения общей площадью 80,8 кв. м, с кадастровым номером 31:10:1003001:2027, расположенного по адресу: Белгородская обл., Яковлевский р-н, г. Строитель, ул. Ленина, д. 18, право собственности на которое зарегистрировано за Администрацией муниципального района "Яковлевский район" (свидетельство о государственной регистрации права от 07.11.2013 г. 31 -АВ N 778282).
Указанное помещение на основании решения Муниципального совета Яковлевского района Белгородской области от 22.10.2013 N 5 "О внесении дополнений в решение Муниципального совета района от 12 декабря 2012 года N 4 "О прогнозном плане (программе) приватизации объектов муниципальной собственности Яковлевского района на 2013 год" включено в перечень объектов недвижимого имущества, приватизация которых планируется в 2013 году.
На основании Постановления Администрации муниципального района "Яковлевский район" Белгородской области от 19.11.2013 N 497 принято решение о приватизации объекта недвижимости - нежилого помещения, площадью 80,8 кв. м, путем продажи на аукционе.
Обществом в адрес Администрации было направлено заявление от 13.11.2013 о предоставлении преимущественного права выкупа арендуемого объекта недвижимости, площадью 56,9 кв. м, на что был получен ответ о том, что приватизировать указанный объект недвижимости по основаниям установленным Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ не представляется возможным, в связи с выставлением на аукцион нежилого помещения именно площадью 80,8 кв. м.
Предпринимателем в адрес Администрации также было направлено заявление от 13.11.2013 о предоставлении преимущественного права выкупа арендуемого объекта недвижимости, площадью 23,9 кв. м, на что был получен ответ о том, что приватизировать указанный объект недвижимости по основаниям, установленным Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ не представляется возможным, в связи с выставлением на аукцион нежилого помещения именно площадью 80,8 кв. м.
В последующем, как Предпринимателем, так и Обществом повторно в Администрацию муниципального района "Яковлевский район" Белгородской области направлялись заявления с просьбой о предоставлении преимущественного права выкупа арендуемых объектов недвижимости, на что были получены соответствующие ответы о невозможности предоставления арендуемых объектов недвижимости в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ИП Михайлюка Р.В. и ООО "Фармком" в арбитражный суд для защиты прав и законных интересов.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд области исходил из обоснованности оспариваемых отказов Администрации в приватизации соответствующих арендуемых нежилых помещений в преимущественном порядке.
Суд апелляционной инстанции находит данную позицию суда первой инстанции верной с учетом следующего.
На основании части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
При этом основаниями для принятия судом решения о признании недействительным ненормативного правового акта, незаконными решения, действия (бездействия) государственного органа, органа местного самоуправления, иных органов, должностных лиц являются одновременно их несоответствие закону и нарушение указанным ненормативным актом, решением, действием (бездействием) прав и законных интересов лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В соответствии со ст. 3 Закона РФ от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (в редакции, действовавшей на дату спорных правоотношений) субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2013 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.
Пунктами 2, 3 и 4 ст. 9 Закона N 159-ФЗ установлено, что субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий этим требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденные перечни государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Из материалов дела усматривается, что ИП Михайлюку Р.В. на основании договора аренды от 01.10.2009 предоставлена в аренду часть встроенного нежилое помещение площадью 23,9 кв. м, ООО "Фармком" представлено в аренду нежилое помещение площадью 56,9 кв. м, данные помещения в свою очередь являются составными частями нежилого помещения общей площадью 80,8 кв. м, с кадастровым номером 31:10:1003001:2027, расположенного по адресу: Белгородская обл., Яковлевский р-н, г. Строитель, ул. Ленина, д. 18.
Арендуемые нежилые помещения не сформированы в качестве самостоятельных объектов недвижимости, в отношении них не произведен кадастровый учет и государственная регистрация права муниципальной собственности.
Обстоятельства дела свидетельствуют, что заявители как самостоятельные субъекты обращались в Администрацию с соответствующими заявлениями, в которых предъявляли самостоятельные, раздельные требования о предоставлении преимущественного права выкупа арендуемых объектов недвижимости.
Вместе с тем, доказательств, подтверждающих, что на основе упомянутых помещений в установленном порядке были созданы самостоятельные обособленные объекты недвижимого имущества и возможно их создание, в отношении которых произведены кадастровый учет и государственная регистрация права муниципальной собственности, необходимые для совершения с созданными объектами сделки купли-продажи и перехода на них права собственности к покупателю, не представлено.
Кроме того, материалы дела не содержат и доказательств, подтверждающих возможность выделения из нежилого помещения площадью 80,8 кв. м арендуемых объектов недвижимости в качестве обособленных. Технический паспорт встроенного помещения, составленный Яковлевским филиалом ГУП "Белоблтехинвентаризация" таким доказательством не является.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134, объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу ст. 130 ГК РФ, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.
В силу статьи 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
Таким образом, апелляционная коллегия полагает, требования, как Предпринимателя, так и Общества заявлены в отношении нежилых помещений, которые не составляют самостоятельного объекта и в таком состоянии не могут быть предметом договора купли-продажи, заключаемого в порядке реализации права на основании статей 3, 9 Закона N 159-ФЗ.
Более того, как верно отметил суд первой инстанции, нормами действующего законодательства не установлена обязанность органов местного самоуправления по разделу (обособлению) находящегося в муниципальной собственности помещения путем формирования самостоятельных объектов недвижимости с целью его последующего выкупа. Создание из одного объекта путем его разделения нескольких самостоятельных объектов без волеизъявления собственника и, исходя из функционального назначения здания, привело бы к нарушению прав собственника.
При таких обстоятельствах, суд области правомерно посчитал, что оспариваемые отказы Администрации не противоречат нормам действующего законодательства.
Помимо прочего, исходя из материалов дела, отказы Администрации в реализации преимущественных прав на приобретение арендуемых нежилых помещений были получены Предпринимателем и Обществом 31.12.2013, о чем непосредственно указывается в поданном заявлении в суд первой инстанции.
Однако в арбитражный суд, заявители обратились только 03.04.2014. Суд первой инстанции пришел к выводу о нарушении срока, предусмотренного ч. 4 ст. 198 АПК РФ, указав, что данное обстоятельство является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявления, поданного в порядке ч. 8 ст. 4 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ и п. 1 ст. 198 АПК РФ.
Учитывая вышеизложенное, арбитражный суд на законных основаниях отказал как Предпринимателю, так и Обществу в удовлетворении заявленных требований.
Ссылка заявителей апелляционной жалобы на то, что ИП Михайлюк Р.В. и ООО "Фармком" это фактически одно и тоже лицо, отклоняется апелляционной коллегией за несостоятельностью, поскольку в Администрацию муниципального района "Яковлевский район" Белгородской области заявлялись самостоятельные, раздельные требования как Предпринимателя, так и Общества.
Также необходимо учитывать, что ни Предприниматель, ни Общество не обращались в Администрацию о предоставления жилого помещения общей площадью 80.8 кв. м с кадастровым номером 31:10:1003001:2027 в общедолевую собственность. Обратного материалы дела не содержат.
Иные доводы не опровергают выводы суда, сделанные с учетом установленных фактических обстоятельств, а лишь выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены законно принятого судебного акта.
В соответствии со ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
С учетом сделанных выводов апелляционная инстанция не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта и удовлетворения требований заявителей жалобы.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу статьи 270 АПК РФ в любом случае основаниями для отмены принятых судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.
Учитывая, что апелляционная жалоба подана как от предпринимателя, так и от Общества и при подаче апелляционной жалобы ошибочно уплачена государственная пошлина по чеку - ордеру от 31.07.2014 ИП Михайлюком Р.В., в сумме 2000 рублей, излишне уплаченную сумму 1000 руб. следует возвратить предпринимателю, о чем выдать справку.
На основании изложенного, руководствуясь частью 1 статьи 269, статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Белгородской области от 30.06.2014 по делу N А08-2360/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в установленном законом порядке в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья
Е.А.СЕМЕНЮТА
Судьи
П.В.ДОНЦОВ
Н.Д.МИРОНЦЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 23.09.2014 ПО ДЕЛУ N А08-2360/2014
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 сентября 2014 г. по делу N А08-2360/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 16 сентября 2014 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 23 сентября 2014 года.
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Семенюта Е.А.,
судей Миронцевой Н.Д.,
Донцова П.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Малыгиной Е.Г.,
при участии:
- от индивидуального предпринимателя Михайлюка Романа Васильевича: Сиротенко Р.А. представитель по доверенности от 01.09.2014, Михайлюк Р.В. паспорт РФ;
- от общества с ограниченной ответственностью "Фармком": Сиротенко Р.А. представитель по доверенности от 01.09.2014, Михайлюк Р.В. паспорт РФ,
от Администрации муниципального района "Яковлевский район" Белгородской области: Кальницкая О.Д. представитель по доверенности от 11.04.2012,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Михайлюка Р.В., общества с ограниченной ответственностью "Фармком" на решение Арбитражного суда Белгородской области от 30.06.2014 по делу N А08-2360/2014 (судья Полухин Р.О.) по заявлению индивидуального предпринимателя Михайлюка Р.В., общества с ограниченной ответственностью "Фармком" (ОГРН 1083130000161, ИНН 3121182463) к Администрации муниципального района "Яковлевский район" Белгородской области (ИНН 3121000018, ОГРН 1023101457092) о признании незаконными отказов от 31.12.2013,
установил:
Индивидуальный предприниматель Михайлюк Р.В. (далее - ИП Михайлюк Р.В., Предприниматель), общество с ограниченной ответственностью "Фармком" (далее - ООО "Фармком", Общество) обратились в Арбитражный суд Белгородской области с заявлением к Администрации муниципального района "Яковлевский район" Белгородской области (далее - Администрация) о признании незаконными отказов Администрации Яковлевского района Белгородской области в реализации преимущественного права на выкуп арендуемых помещений находящихся в муниципальной собственности, расположенного по адресу: г. Строитель, ул. Ленина 18, а также обязать Администрацию заключить договор купли-продажи нежилого помещения площадью 80,8 кв. м находящегося по адресу: г. Строитель, ул. Ленина, 18., общедолевого права собственности (с учетом уточнения требований).
Решением Арбитражного суда Белгородской области от 30.06.2014, принятым по настоящему делу, в удовлетворении заявленных требований было отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом ИП Михайлюк Р.В., ООО "Фармком" обратились с апелляционной жалобой в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд, в которой просят обжалуемое решение арбитражного суда отменить.
В обоснование своей позиции заявители апелляционной жалобы ссылаются на то, что исходя из представленных в материалах дела доказательств, можно сделать вывод о том, что арендуемые объекты недвижимости можно сформировать как обособленные. Указывают, что арендаторы спорных помещений имели законные основания для приватизации объектов недвижимости в порядке, установленном Федеральным законом Российской Федерации от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Обращают внимание суда на то, что ИП Михайлюк Р.В. является одновременно учредителем и руководителем ООО "Фармком", то есть по мнению заявителей, это фактически одно и тоже лицо.
Считают решение суда области незаконным и необоснованным.
Представители Предпринимателя, Общества в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержали, просили решение суда первой инстанции отменить, а жалобу удовлетворить.
Администрация муниципального района "Яковлевский район" Белгородской области в представленном отзыве против удовлетворения апелляционной жалобы возражает, настаивает на том, что арендуемые заявителями нежилые помещения являются составными частями нежилого помещения общей площадью 80.8 кв. м с кадастровым номером 31:10:1003001:2027. Арендуемые нежилые помещения не являются самостоятельными объектами недвижимости, поскольку не сформированы в установленном законом порядке.
Обращает внимание суда на то, что создание из одного объекта путем его разделения нескольких самостоятельных объектов без волеизъявления собственника, принимая во внимание функциональное назначение здания, привело бы к нарушению его прав.
Указывает, что ни Предприниматель, ни Общество не обращались в Администрацию о предоставлении жилого помещения общей площадью 80.8 кв. м с кадастровым номером 31:10:1003001:2027 в общедолевую собственность.
Считает решение суда области законным и обоснованным.
Представитель Администрации в судебном заседании возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, а жалобу без удовлетворения.
Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, оценив в совокупности все представленные доказательства, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Из материалов дела следует и судом первой инстанции установлено, что 01.07.2009 между ООО "Фармком" и Администрацией был заключен договор аренды части нежилого помещения муниципальной собственности, площадью 56,9 кв. м в нежилом помещении площадью 108,9 кв. м, с кадастровым номером 31:10:0000000:0000:000019-00/001:0001/А/1001, расположенном по адресу: Белгородская обл., Яковлевский р-н, г. Строитель, ул. Ленина, д. 18. сроком на пять лет, для развития розничной торговли фармацевтическими и медицинскими, косметическими и парфюмерными товарами.
Кроме того, 01.10.2009 между ИП Михайлюк Р.В. и Администрацией был заключен договор аренды части нежилого помещения площадью 23,9 кв. м в том же нежилом помещении площадью 108,9 кв. м расположенном по указанному адресу, для оказания бытовых услуг населению (парикмахерская) сроком на пять лет.
Арендуемые заявителями нежилые помещения являются частями нежилого помещения общей площадью 80,8 кв. м, с кадастровым номером 31:10:1003001:2027, расположенного по адресу: Белгородская обл., Яковлевский р-н, г. Строитель, ул. Ленина, д. 18, право собственности на которое зарегистрировано за Администрацией муниципального района "Яковлевский район" (свидетельство о государственной регистрации права от 07.11.2013 г. 31 -АВ N 778282).
Указанное помещение на основании решения Муниципального совета Яковлевского района Белгородской области от 22.10.2013 N 5 "О внесении дополнений в решение Муниципального совета района от 12 декабря 2012 года N 4 "О прогнозном плане (программе) приватизации объектов муниципальной собственности Яковлевского района на 2013 год" включено в перечень объектов недвижимого имущества, приватизация которых планируется в 2013 году.
На основании Постановления Администрации муниципального района "Яковлевский район" Белгородской области от 19.11.2013 N 497 принято решение о приватизации объекта недвижимости - нежилого помещения, площадью 80,8 кв. м, путем продажи на аукционе.
Обществом в адрес Администрации было направлено заявление от 13.11.2013 о предоставлении преимущественного права выкупа арендуемого объекта недвижимости, площадью 56,9 кв. м, на что был получен ответ о том, что приватизировать указанный объект недвижимости по основаниям установленным Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ не представляется возможным, в связи с выставлением на аукцион нежилого помещения именно площадью 80,8 кв. м.
Предпринимателем в адрес Администрации также было направлено заявление от 13.11.2013 о предоставлении преимущественного права выкупа арендуемого объекта недвижимости, площадью 23,9 кв. м, на что был получен ответ о том, что приватизировать указанный объект недвижимости по основаниям, установленным Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ не представляется возможным, в связи с выставлением на аукцион нежилого помещения именно площадью 80,8 кв. м.
В последующем, как Предпринимателем, так и Обществом повторно в Администрацию муниципального района "Яковлевский район" Белгородской области направлялись заявления с просьбой о предоставлении преимущественного права выкупа арендуемых объектов недвижимости, на что были получены соответствующие ответы о невозможности предоставления арендуемых объектов недвижимости в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ИП Михайлюка Р.В. и ООО "Фармком" в арбитражный суд для защиты прав и законных интересов.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд области исходил из обоснованности оспариваемых отказов Администрации в приватизации соответствующих арендуемых нежилых помещений в преимущественном порядке.
Суд апелляционной инстанции находит данную позицию суда первой инстанции верной с учетом следующего.
На основании части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
При этом основаниями для принятия судом решения о признании недействительным ненормативного правового акта, незаконными решения, действия (бездействия) государственного органа, органа местного самоуправления, иных органов, должностных лиц являются одновременно их несоответствие закону и нарушение указанным ненормативным актом, решением, действием (бездействием) прав и законных интересов лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В соответствии со ст. 3 Закона РФ от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (в редакции, действовавшей на дату спорных правоотношений) субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2013 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.
Пунктами 2, 3 и 4 ст. 9 Закона N 159-ФЗ установлено, что субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий этим требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденные перечни государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Из материалов дела усматривается, что ИП Михайлюку Р.В. на основании договора аренды от 01.10.2009 предоставлена в аренду часть встроенного нежилое помещение площадью 23,9 кв. м, ООО "Фармком" представлено в аренду нежилое помещение площадью 56,9 кв. м, данные помещения в свою очередь являются составными частями нежилого помещения общей площадью 80,8 кв. м, с кадастровым номером 31:10:1003001:2027, расположенного по адресу: Белгородская обл., Яковлевский р-н, г. Строитель, ул. Ленина, д. 18.
Арендуемые нежилые помещения не сформированы в качестве самостоятельных объектов недвижимости, в отношении них не произведен кадастровый учет и государственная регистрация права муниципальной собственности.
Обстоятельства дела свидетельствуют, что заявители как самостоятельные субъекты обращались в Администрацию с соответствующими заявлениями, в которых предъявляли самостоятельные, раздельные требования о предоставлении преимущественного права выкупа арендуемых объектов недвижимости.
Вместе с тем, доказательств, подтверждающих, что на основе упомянутых помещений в установленном порядке были созданы самостоятельные обособленные объекты недвижимого имущества и возможно их создание, в отношении которых произведены кадастровый учет и государственная регистрация права муниципальной собственности, необходимые для совершения с созданными объектами сделки купли-продажи и перехода на них права собственности к покупателю, не представлено.
Кроме того, материалы дела не содержат и доказательств, подтверждающих возможность выделения из нежилого помещения площадью 80,8 кв. м арендуемых объектов недвижимости в качестве обособленных. Технический паспорт встроенного помещения, составленный Яковлевским филиалом ГУП "Белоблтехинвентаризация" таким доказательством не является.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134, объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу ст. 130 ГК РФ, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.
В силу статьи 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
Таким образом, апелляционная коллегия полагает, требования, как Предпринимателя, так и Общества заявлены в отношении нежилых помещений, которые не составляют самостоятельного объекта и в таком состоянии не могут быть предметом договора купли-продажи, заключаемого в порядке реализации права на основании статей 3, 9 Закона N 159-ФЗ.
Более того, как верно отметил суд первой инстанции, нормами действующего законодательства не установлена обязанность органов местного самоуправления по разделу (обособлению) находящегося в муниципальной собственности помещения путем формирования самостоятельных объектов недвижимости с целью его последующего выкупа. Создание из одного объекта путем его разделения нескольких самостоятельных объектов без волеизъявления собственника и, исходя из функционального назначения здания, привело бы к нарушению прав собственника.
При таких обстоятельствах, суд области правомерно посчитал, что оспариваемые отказы Администрации не противоречат нормам действующего законодательства.
Помимо прочего, исходя из материалов дела, отказы Администрации в реализации преимущественных прав на приобретение арендуемых нежилых помещений были получены Предпринимателем и Обществом 31.12.2013, о чем непосредственно указывается в поданном заявлении в суд первой инстанции.
Однако в арбитражный суд, заявители обратились только 03.04.2014. Суд первой инстанции пришел к выводу о нарушении срока, предусмотренного ч. 4 ст. 198 АПК РФ, указав, что данное обстоятельство является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявления, поданного в порядке ч. 8 ст. 4 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ и п. 1 ст. 198 АПК РФ.
Учитывая вышеизложенное, арбитражный суд на законных основаниях отказал как Предпринимателю, так и Обществу в удовлетворении заявленных требований.
Ссылка заявителей апелляционной жалобы на то, что ИП Михайлюк Р.В. и ООО "Фармком" это фактически одно и тоже лицо, отклоняется апелляционной коллегией за несостоятельностью, поскольку в Администрацию муниципального района "Яковлевский район" Белгородской области заявлялись самостоятельные, раздельные требования как Предпринимателя, так и Общества.
Также необходимо учитывать, что ни Предприниматель, ни Общество не обращались в Администрацию о предоставления жилого помещения общей площадью 80.8 кв. м с кадастровым номером 31:10:1003001:2027 в общедолевую собственность. Обратного материалы дела не содержат.
Иные доводы не опровергают выводы суда, сделанные с учетом установленных фактических обстоятельств, а лишь выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены законно принятого судебного акта.
В соответствии со ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
С учетом сделанных выводов апелляционная инстанция не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта и удовлетворения требований заявителей жалобы.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу статьи 270 АПК РФ в любом случае основаниями для отмены принятых судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.
Учитывая, что апелляционная жалоба подана как от предпринимателя, так и от Общества и при подаче апелляционной жалобы ошибочно уплачена государственная пошлина по чеку - ордеру от 31.07.2014 ИП Михайлюком Р.В., в сумме 2000 рублей, излишне уплаченную сумму 1000 руб. следует возвратить предпринимателю, о чем выдать справку.
На основании изложенного, руководствуясь частью 1 статьи 269, статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Белгородской области от 30.06.2014 по делу N А08-2360/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в установленном законом порядке в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья
Е.А.СЕМЕНЮТА
Судьи
П.В.ДОНЦОВ
Н.Д.МИРОНЦЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)