Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Купля-продажа земли; Сделки с землей; Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения; Земельные правоотношения
Обстоятельства: Истец, являясь арендатором земельного участка, полагает, что ответчик-1, продав земельный участок ответчику-2, нарушил преимущественное право истца на покупку участка.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Председательствующий: Барабанов А.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:
председательствующего Ланцовой М.В.
судей областного суда: Зубовой Е.А., Ивановой Л.В.
при секретаре А.
рассмотрела в судебном заседании 15 июля 2015 года
дело по апелляционной жалобе ООО "Удобное" на решение Москаленского районного суда Омской области от <...>, которым с учетом определения об исправлении описки от <...> постановлено:
"В удовлетворении исковых требований Обществу с ограниченной ответственностью "Удобное" к М. и П. о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи земельного участка площадью <...> кв. м с кадастровым номером N <...> категории земель - для сельскохозяйственного назначения и ведения сельскохозяйственного производства, местоположением относительно ориентира, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <...>, примерно в <...> м от ориентира по направлению на юго-восток, заключенному между М. и П. <...>, а также взыскании судебных расходов, отказать в полном объеме".
Заслушав доклад судьи областного суда Зубовой Е.А., судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда
установила:
ООО "Удобное" обратилось с иском к М., П. о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи земельного участка.
В обоснование указано, что на основании договора аренды от <...> года, заключенного с М., истец арендует земельный участок площадью <...> кв. м с кадастровым номером N <...> категории земель - для сельскохозяйственного назначения и ведения сельскохозяйственного производства, местоположением относительно ориентира, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <...>, примерно в <...> м от ориентира по направлению на юго-восток. Договор заключен сроком по <...> и зарегистрирован в Управлении Росреестра по Омской области. Согласно п. 7.3.8 договора аренды арендатор в случае продажи арендодателем земельного участка третьим лицам, имеет преимущественное право его покупки. В нарушении данного условия, М. <...> заключил договор купли-продажи земельного участка с П. без извещения об этом истца, нарушив тем самым право преимущественной покупки последнего. После чего П. направил обществу уведомление, что в будущем не намерен сдавать земельный участок в аренду.
Просил перевести на ООО "Удобное" права и обязанности покупателя по договору купли-продажи земельного участка от <...> года, заключенного между М. и П., взыскать с ответчиков судебные расходы.
Представитель истца Б. заявленные требования поддержала, указав, что право требования о переводе прав покупателя по договору купли-продажи от <...> возникает у истца на основании договорных отношений с М., а также аналогии закона, а именно п. 8 ст. 22 ЗК РФ.
Представитель истца И. исковые требования также поддержал.
Ответчик П. против удовлетворения иска возражал, полагая, что на законных основаниях купил спорный земельный участок у М., который в свою очередь перед заключением договора лично обращался в ООО "Удобное" с извещением о намерении продать участок. Истец заключить с ним договор не пожелал.
Представитель ответчика М. - К., назначенная в порядке ст. 50 ГПК РФ, против удовлетворения иска возражала, полагая, что требования истца не основаны на законе.
Дело рассмотрено в отсутствие ответчика М. представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области.
Судом постановлено изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе директор ООО "Удобное" Ж. просит решение суда отменить, вынести новое решение об удовлетворении исковых требований. Полагает вывод суда о несоответствии пункта 7.3.8 договора аренды пункту 8 ст. 22 ЗК РФ основанным на неверном применении судом норм права. Указанная норма не содержит запрета на установление по соглашению преимущественного права покупки в отношении земельных участков, находящихся в собственности физических или юридических лиц, а напротив может применяться по аналогии. Кроме того, выражает несогласие с выводом суда об отсутствии нарушений прав арендатора в результате смены собственника земельного участка. М. в нарушение условий договора аренды и прав истца продал земельный участок другому лицу, не предложив арендатору выкупить его. Между тем ООО "Удобное" ввиду рода своей деятельности заинтересовано в покупке данного участка сельскохозяйственного назначения. П. не отрицает намерение прекратить арендные отношения с обществом. Считает избранный способ защиты своего права наиболее рациональным.
В возражениях на апелляционную жалобу П. просит оставить решение суда без изменения, жалобу - без удовлетворения.
Проверив материалы дела, выслушав объяснения директора ООО "Удобное" Ж., представителя истца Б., поддержавших жалобу, ответчика П., полагавшего решение суда законным и обоснованным, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия предусмотренных ст. 330 Гражданского процессуального кодекса РФ оснований для отмены обжалуемого решения не находит.
В соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
По пункту 1 статьи 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Как установлено пунктом 4 этой же статьи, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью (статья 606 ГК РФ).
В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается (пункт 1 статьи 607 ГК РФ).
Пунктом 1 статьи 27 Земельного кодекса РФ установлено, что оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.
В соответствии с пунктом 6 той же статьи ЗК РФ, оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".
Из материалов дела следует, что <...> между ООО "Удобное" и М. был заключен договор аренды земельного участка площадью <...> кв. м с кадастровым номером N <...> категории земель - для сельскохозяйственного назначения и ведения сельскохозяйственного производства, местоположением относительно ориентира, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <...>, примерно в <...> м. от ориентира по направлению на юго-восток, сроком на <...> лет, то есть до <...>, акт передачи земельного участка составлен и подписан сторонами в тот же день, договор аренды зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области <...> номер регистрации N <...>.
Земельный участок на момент заключения договора аренды принадлежит Арендодателю, что подтверждается свидетельством о праве собственности на землю N <...> от <...>, свидетельством о государственной регистрации права N <...> от <...>
Согласно пункту 7.3.8 договора аренды Арендатор имеет преимущественное право покупки земельного участка по цене, предложенной третьим лицам.
М. по договору купли-продажи от <...> продал П. указанный земельный участок. Договор и переход права собственности зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области <...> года. Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним П. является собственником спорного земельного участка, который обременен арендой до <...> в пользу ООО "Удобное".
Полагая, что заключением данного договора М. нарушил право преимущественной покупки арендатора, ООО "Удобное" обратилось в суд с рассматриваемым иском.
Разрешая спор, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении иска. Судебная коллегия полагает возможным согласиться с выводами суда.
Из искового заявления усматривается, что ООО "Удобное", заявляя требования о переводе на них прав и обязанностей покупателя П. по договору купли-продажи от <...> спорного земельного участка, ссылалось на положения ст. 617 ГК РФ и пункт 7.3.8 договора аренды <...>, заключенного между ООО "Удобное" и М.
Вместе с тем, пунктом 1 статьи 617 ГК РФ предусмотрено, что переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Установив, что отсутствуют доказательства нарушения заключенным договором купли-продажи прав арендатора земельного участка - ООО "Удобное", арендатор продолжает пользоваться участком в соответствии с условиями договора, а сам переход права собственности на земельный участок к П. в силу закона не является основанием для изменения или расторжения договора аренды, суд первой инстанции верно отказал в удовлетворении заявленного иска.
Доводы жалобы о заинтересованности ООО "Удобное" в покупке данного участка сельскохозяйственного назначения и о намерении нового собственника прекратить арендные отношения с обществом не могут повлиять на законность принятого судом решения.
Согласно подпункту 4 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом.
В силу п. 2 ст. 218 того же Кодекса право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении имущества.
Поскольку между собственником земельного участка и истцом договоренности по отчуждению земельного участка не было достигнуто, с учетом приведенных выше положений ст. 421 ГК РФ о свободе договора и о недопустимости понуждения к заключению договора, оснований для перевода прав покупателя на истца не имеется.
При этом истец не лишен возможности в случае нарушения его прав новым собственником обратиться с соответствующим иском за судебной защитой в порядке, предусмотренном законодательством.
Доводы жалобы о возможности применения пункта 7.3.8 договора аренды от <...> и пункта 8 ст. 22 ЗК РФ по аналогии в отношении земельных участков, находящихся в собственности физических или юридических лиц коллегия находит несостоятельными, основанными на неверном толковании норм права.
Отказывая истцу в применении пункта 7.3.8 договора аренды земельного участка от <...>, суд указал, что это условие не соответствовало положениям пункта 8 статьи 22 ЗК РФ, который предусматривал право арендатора на преимущественное право покупки арендуемого земельного участка, находящегося лишь в государственной или муниципальной собственности.
Судебная коллегия не находит оснований не согласиться с отказом суда первой инстанции.
Согласно п. 1 ст. 422 ГК РФ, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
В силу положений п. п. 1 - 3 статьи 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.
В соответствии с п. п. 1 - 2 ст. 260 ГК РФ, лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (статья 209) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте. На основании закона и в установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного целевого назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается. Пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его целевым назначением.
Другими нормативными актами не предусмотрено право арендатора на преимущественное право покупки арендуемого земельного участка.
Таким образом, условие договора о преимущественном праве арендатора на покупку земельного участка, принадлежащего гражданину на праве собственности, не соответствует установленным законом положениям о правах собственника по своему усмотрению распоряжаться принадлежащим ему имуществом, нарушает права физического лица на предусмотренную статьей 421 ГК РФ свободу как в выборе стороны в договоре, так и в заключении самого договора, и в силу приведенных выше норм не может служить основанием для защиты в судебном порядке.
Довод жалобы о возможности применения аналогии к данным правоотношениям, коллегия отклоняет как не основанный на законе.
В силу п. 1 статьи 6 ГК РФ аналогия закона применяется в случаях, когда отношения прямо не урегулированы законодательством.
В данном случае правовое регулирование отношений в области оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется Конституцией РФ, Земельным кодексом РФ, Гражданским кодексом РФ, Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", другими федеральными законами, а также принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и законами субъектов Российской Федерации.
Предусмотренное п. 1 статьи 8 Федерального закона N 101-ФЗ, преимущественное право субъекта Российской Федерации на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже М. было соблюдено.
До заключения договора купли-продажи земельного участка <...> продавец известил Правительство Омской области о намерении продать земельный участок по цене <...>. В свою очередь <...> Министерство имущественных отношении Омской области в соответствии с подпунктом 1 п. 8 ст. 19 Закона Омской области "О регулировании земельных отношений в Омской области" уведомило М. об отказе в покупки продаваемого земельного участка.
Таким образом, судом постановлено законное и обоснованное решение, нормы материального права применены судом верно, нарушений норм процессуального права не допущено.
Апелляционная жалоба не содержит указания на обстоятельства, которые имели бы юридическое значение или могли бы повлиять на обоснованность и законность обжалуемого судебного акта, в связи с чем оснований для отмены или изменения решения суда по доводам жалобы не имеется.
Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда
определила:
решение Москаленского районного суда Омской области от <...> оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 15.07.2015 ПО ДЕЛУ N 33-4571/2015
Требование: О переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи земельного участка.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Купля-продажа земли; Сделки с землей; Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения; Земельные правоотношения
Обстоятельства: Истец, являясь арендатором земельного участка, полагает, что ответчик-1, продав земельный участок ответчику-2, нарушил преимущественное право истца на покупку участка.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОМСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 15 июля 2015 г. по делу N 33-4571/2015
Председательствующий: Барабанов А.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:
председательствующего Ланцовой М.В.
судей областного суда: Зубовой Е.А., Ивановой Л.В.
при секретаре А.
рассмотрела в судебном заседании 15 июля 2015 года
дело по апелляционной жалобе ООО "Удобное" на решение Москаленского районного суда Омской области от <...>, которым с учетом определения об исправлении описки от <...> постановлено:
"В удовлетворении исковых требований Обществу с ограниченной ответственностью "Удобное" к М. и П. о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи земельного участка площадью <...> кв. м с кадастровым номером N <...> категории земель - для сельскохозяйственного назначения и ведения сельскохозяйственного производства, местоположением относительно ориентира, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <...>, примерно в <...> м от ориентира по направлению на юго-восток, заключенному между М. и П. <...>, а также взыскании судебных расходов, отказать в полном объеме".
Заслушав доклад судьи областного суда Зубовой Е.А., судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда
установила:
ООО "Удобное" обратилось с иском к М., П. о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи земельного участка.
В обоснование указано, что на основании договора аренды от <...> года, заключенного с М., истец арендует земельный участок площадью <...> кв. м с кадастровым номером N <...> категории земель - для сельскохозяйственного назначения и ведения сельскохозяйственного производства, местоположением относительно ориентира, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <...>, примерно в <...> м от ориентира по направлению на юго-восток. Договор заключен сроком по <...> и зарегистрирован в Управлении Росреестра по Омской области. Согласно п. 7.3.8 договора аренды арендатор в случае продажи арендодателем земельного участка третьим лицам, имеет преимущественное право его покупки. В нарушении данного условия, М. <...> заключил договор купли-продажи земельного участка с П. без извещения об этом истца, нарушив тем самым право преимущественной покупки последнего. После чего П. направил обществу уведомление, что в будущем не намерен сдавать земельный участок в аренду.
Просил перевести на ООО "Удобное" права и обязанности покупателя по договору купли-продажи земельного участка от <...> года, заключенного между М. и П., взыскать с ответчиков судебные расходы.
Представитель истца Б. заявленные требования поддержала, указав, что право требования о переводе прав покупателя по договору купли-продажи от <...> возникает у истца на основании договорных отношений с М., а также аналогии закона, а именно п. 8 ст. 22 ЗК РФ.
Представитель истца И. исковые требования также поддержал.
Ответчик П. против удовлетворения иска возражал, полагая, что на законных основаниях купил спорный земельный участок у М., который в свою очередь перед заключением договора лично обращался в ООО "Удобное" с извещением о намерении продать участок. Истец заключить с ним договор не пожелал.
Представитель ответчика М. - К., назначенная в порядке ст. 50 ГПК РФ, против удовлетворения иска возражала, полагая, что требования истца не основаны на законе.
Дело рассмотрено в отсутствие ответчика М. представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области.
Судом постановлено изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе директор ООО "Удобное" Ж. просит решение суда отменить, вынести новое решение об удовлетворении исковых требований. Полагает вывод суда о несоответствии пункта 7.3.8 договора аренды пункту 8 ст. 22 ЗК РФ основанным на неверном применении судом норм права. Указанная норма не содержит запрета на установление по соглашению преимущественного права покупки в отношении земельных участков, находящихся в собственности физических или юридических лиц, а напротив может применяться по аналогии. Кроме того, выражает несогласие с выводом суда об отсутствии нарушений прав арендатора в результате смены собственника земельного участка. М. в нарушение условий договора аренды и прав истца продал земельный участок другому лицу, не предложив арендатору выкупить его. Между тем ООО "Удобное" ввиду рода своей деятельности заинтересовано в покупке данного участка сельскохозяйственного назначения. П. не отрицает намерение прекратить арендные отношения с обществом. Считает избранный способ защиты своего права наиболее рациональным.
В возражениях на апелляционную жалобу П. просит оставить решение суда без изменения, жалобу - без удовлетворения.
Проверив материалы дела, выслушав объяснения директора ООО "Удобное" Ж., представителя истца Б., поддержавших жалобу, ответчика П., полагавшего решение суда законным и обоснованным, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия предусмотренных ст. 330 Гражданского процессуального кодекса РФ оснований для отмены обжалуемого решения не находит.
В соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
По пункту 1 статьи 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Как установлено пунктом 4 этой же статьи, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью (статья 606 ГК РФ).
В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается (пункт 1 статьи 607 ГК РФ).
Пунктом 1 статьи 27 Земельного кодекса РФ установлено, что оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.
В соответствии с пунктом 6 той же статьи ЗК РФ, оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".
Из материалов дела следует, что <...> между ООО "Удобное" и М. был заключен договор аренды земельного участка площадью <...> кв. м с кадастровым номером N <...> категории земель - для сельскохозяйственного назначения и ведения сельскохозяйственного производства, местоположением относительно ориентира, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <...>, примерно в <...> м. от ориентира по направлению на юго-восток, сроком на <...> лет, то есть до <...>, акт передачи земельного участка составлен и подписан сторонами в тот же день, договор аренды зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области <...> номер регистрации N <...>.
Земельный участок на момент заключения договора аренды принадлежит Арендодателю, что подтверждается свидетельством о праве собственности на землю N <...> от <...>, свидетельством о государственной регистрации права N <...> от <...>
Согласно пункту 7.3.8 договора аренды Арендатор имеет преимущественное право покупки земельного участка по цене, предложенной третьим лицам.
М. по договору купли-продажи от <...> продал П. указанный земельный участок. Договор и переход права собственности зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области <...> года. Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним П. является собственником спорного земельного участка, который обременен арендой до <...> в пользу ООО "Удобное".
Полагая, что заключением данного договора М. нарушил право преимущественной покупки арендатора, ООО "Удобное" обратилось в суд с рассматриваемым иском.
Разрешая спор, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении иска. Судебная коллегия полагает возможным согласиться с выводами суда.
Из искового заявления усматривается, что ООО "Удобное", заявляя требования о переводе на них прав и обязанностей покупателя П. по договору купли-продажи от <...> спорного земельного участка, ссылалось на положения ст. 617 ГК РФ и пункт 7.3.8 договора аренды <...>, заключенного между ООО "Удобное" и М.
Вместе с тем, пунктом 1 статьи 617 ГК РФ предусмотрено, что переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Установив, что отсутствуют доказательства нарушения заключенным договором купли-продажи прав арендатора земельного участка - ООО "Удобное", арендатор продолжает пользоваться участком в соответствии с условиями договора, а сам переход права собственности на земельный участок к П. в силу закона не является основанием для изменения или расторжения договора аренды, суд первой инстанции верно отказал в удовлетворении заявленного иска.
Доводы жалобы о заинтересованности ООО "Удобное" в покупке данного участка сельскохозяйственного назначения и о намерении нового собственника прекратить арендные отношения с обществом не могут повлиять на законность принятого судом решения.
Согласно подпункту 4 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом.
В силу п. 2 ст. 218 того же Кодекса право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении имущества.
Поскольку между собственником земельного участка и истцом договоренности по отчуждению земельного участка не было достигнуто, с учетом приведенных выше положений ст. 421 ГК РФ о свободе договора и о недопустимости понуждения к заключению договора, оснований для перевода прав покупателя на истца не имеется.
При этом истец не лишен возможности в случае нарушения его прав новым собственником обратиться с соответствующим иском за судебной защитой в порядке, предусмотренном законодательством.
Доводы жалобы о возможности применения пункта 7.3.8 договора аренды от <...> и пункта 8 ст. 22 ЗК РФ по аналогии в отношении земельных участков, находящихся в собственности физических или юридических лиц коллегия находит несостоятельными, основанными на неверном толковании норм права.
Отказывая истцу в применении пункта 7.3.8 договора аренды земельного участка от <...>, суд указал, что это условие не соответствовало положениям пункта 8 статьи 22 ЗК РФ, который предусматривал право арендатора на преимущественное право покупки арендуемого земельного участка, находящегося лишь в государственной или муниципальной собственности.
Судебная коллегия не находит оснований не согласиться с отказом суда первой инстанции.
Согласно п. 1 ст. 422 ГК РФ, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
В силу положений п. п. 1 - 3 статьи 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.
В соответствии с п. п. 1 - 2 ст. 260 ГК РФ, лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (статья 209) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте. На основании закона и в установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного целевого назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается. Пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его целевым назначением.
Другими нормативными актами не предусмотрено право арендатора на преимущественное право покупки арендуемого земельного участка.
Таким образом, условие договора о преимущественном праве арендатора на покупку земельного участка, принадлежащего гражданину на праве собственности, не соответствует установленным законом положениям о правах собственника по своему усмотрению распоряжаться принадлежащим ему имуществом, нарушает права физического лица на предусмотренную статьей 421 ГК РФ свободу как в выборе стороны в договоре, так и в заключении самого договора, и в силу приведенных выше норм не может служить основанием для защиты в судебном порядке.
Довод жалобы о возможности применения аналогии к данным правоотношениям, коллегия отклоняет как не основанный на законе.
В силу п. 1 статьи 6 ГК РФ аналогия закона применяется в случаях, когда отношения прямо не урегулированы законодательством.
В данном случае правовое регулирование отношений в области оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется Конституцией РФ, Земельным кодексом РФ, Гражданским кодексом РФ, Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", другими федеральными законами, а также принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и законами субъектов Российской Федерации.
Предусмотренное п. 1 статьи 8 Федерального закона N 101-ФЗ, преимущественное право субъекта Российской Федерации на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже М. было соблюдено.
До заключения договора купли-продажи земельного участка <...> продавец известил Правительство Омской области о намерении продать земельный участок по цене <...>. В свою очередь <...> Министерство имущественных отношении Омской области в соответствии с подпунктом 1 п. 8 ст. 19 Закона Омской области "О регулировании земельных отношений в Омской области" уведомило М. об отказе в покупки продаваемого земельного участка.
Таким образом, судом постановлено законное и обоснованное решение, нормы материального права применены судом верно, нарушений норм процессуального права не допущено.
Апелляционная жалоба не содержит указания на обстоятельства, которые имели бы юридическое значение или могли бы повлиять на обоснованность и законность обжалуемого судебного акта, в связи с чем оснований для отмены или изменения решения суда по доводам жалобы не имеется.
Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда
определила:
решение Москаленского районного суда Омской области от <...> оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)