Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 27.04.2015 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 28.04.2015 г.
Арбитражный суд Центрального округа в составе:
председательствующего Л.В.Солодовой
судей М.М.Нарусова, И.В.Сорокиной
при участии в заседании:
от истца:
ИП Ширяев Игорь Иванович Чернова О.П. - представитель (дов. 77 АБ N 4729399 от 18.04.2015 г.); Водопьянова И.Н. - представитель (дов. 77 АБ N 6009176 от 09.01.2015 г.)
от ответчиков: ООО "Апогей" не явился, извещен надлежаще
АО "ДИКСИ Юг" Сугробова А.А. - представитель (дов б/н от 13.01.2015 г.); Киреева В.Д. - представитель (дов. б/н от 13.01.2015 г.)
от третьих лиц:
ЗАО "Русский строительный банк" не явился, извещен надлежаще
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калужской области
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Ширяева Игоря Ивановича на решение Арбитражного суда Калужской области от 09.10.2014 г. и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.01.2015 г. по делу N А23-2235/2014,
установил:
индивидуальный предприниматель Ширяев Игорь Иванович (ОГРНИП 312774625601352) обратился в Арбитражный суд Калужской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Апогей" (ОГРН 1024000850499), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калужской области (ОГРН 1044004426498) и закрытому акционерному обществу "ДИКСИ Юг" (ОГРН 1035007202460) о признании договора аренды от 28.09.2012 г. N Д-537/2012/15 недействительным и отсутствующим права аренды сроком на 15 лет у ЗАО "Дикси Юг" (с учетом уточнения в порядке ст. 49 АПК РФ).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено закрытое акционерное общество "Русский строительный банк".
Определением Арбитражного суда Калужской области от 10.07.2014 г. производство по делу в части требований к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калужской области прекращено. Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калужской области привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.
Решением Арбитражного суда Калужской области от 09.10.2014 г. (судья Е.А.Аникина), оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.01.2015 г. (председательствующий Е.Н.Тимашкова, судьи Е.В.Рыжова, О.Г.Тучкова), в удовлетворении заявленных требований отказано.
Не согласившись с выводами судов обеих инстанций, ссылаясь на нарушение норм материального и процессуального права, ИП Ширяев И.И. обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит вышеуказанные судебные акты отменить и исковые требования удовлетворить или передать дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Обсудив ходатайство представителя общества и принимая во внимание представленную выписку из ЕГРЮЛ о внесении 15.01.2015 г. изменений в учредительные документы ЗАО "ДИКСИ Юг", кассационная коллегия считает необходимым заменить ответчика по делу ЗАО "ДИКСИ Юг" на Акционерное общество "ДИКСИ Юг".
Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, выслушав явившихся лиц и проверив в порядке ст. 286 АПК РФ правильность применения судами норм материального и процессуального права, кассационная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов в связи со следующим.
Как установлено судебными инстанциями и следует из материалов дела, 06.12.2013 г. между Ширяевым И.И. (покупатель) и ООО "Апогей" (продавец) был заключен договор N 2 купли-продажи нежилого помещения N 2 в стр. 1, общей площадью 494,2 кв. м, цокольный этаж N 1, находящегося по адресу: Калужская обл., г. Таруса, ул. Голубицкого, д. 2, пом. 2.
Данное помещение передано покупателю по акту приема-передачи от 06.12.2013 г.
На момент его приобретения имущество находилось в залоге у ЗАО "РУССТРОЙБАНК" на основании кредитного договора от 11.02.2011 г. N 0111 и договора об ипотеке от 11.02.2011 г. N 0111/И/1.
Постановлением судебного пристава-исполнителя Тарусского РОСП УФССП России по Калужской области от 22.10.2013 г. на указанное имущество наложен арест, что подтверждается информацией из ЕГРП от 29.10.2013 г.
В период с 20.12.2013 г. по 26.12.2013 г. задолженность ЗАО "Апогей" перед банком Ширяевым И.И. была погашена в полном объеме, что послужило основанием для снятия ареста и регистрации 19.02.2014 г. права собственности на помещение за покупателем.
Вместе с тем, из полученной 26.02.2014 г. выписки из ЕГРП истцу стало известно, что на нежилое помещение наложено обременение правами долгосрочной аренды ЗАО "ДИКСИ Юг" на основании договора аренды от 28.09.2012 г. N Д-537/2012/15.
Ссылаясь на то, что данный договор аренды противоречит действующему законодательству и является недействительным, истец обратился в суд с настоящим иском.
Кассационная коллегия полагает, что суды первой и апелляционной инстанций, дав оценку всем представленным по делу доказательствам в соответствии с требованиями ст. 71 АПК РФ, пришли к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований, при этом правомерно руководствуясь следующим.
Согласно ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
В данном случае договор купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 494,2 кв. м, расположенного в д. 2 по ул. Голубицкого, г. Таруса, был заключен между Ширяевым И.И. и ООО "Апогей" 06.12.2013 г., а государственная регистрация перехода права собственности на покупателя (ИП Ширяева И.И.) осуществлена 19.02.2014 г.
Именно с этого времени согласно п. 60 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" истец вправе распоряжаться спорным помещением.
До момента государственной регистрации права собственности на спорное помещение за ИП Ширяевым И.И. ООО "Апогей", являясь его собственником, в силу закона могло им распоряжаться, а значит, и сдавать в аренду.
28.09.2012 г. между ООО "Апогей" (арендодатель) и ЗАО "ДИКСИ Юг" (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения, площадью 494,2 кв. м, находящегося в д. 2 по ул. Голубицкого, г. Таруса, сроком на 15 лет.
Как следует из материалов дела, за регистрацией данного договора представитель арендатора обратился 11.07.2013 г., однако, регистрация была приостановлена в связи с постановлениями судебного пристава-исполнителя о запрете регистрационных действий в отношении объектов недвижимости, а также в связи с нахождением спорного имущества в залоге у ЗАО "Русский строительный банк".
16.01.2014 г. в регистрирующий орган поступило заявление ИП Ширяева И.И. и ООО "Апогей" о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи от 06.12.2013 г.
После отмены всех запретительных мер в отношении данного имущества и получения 11.02.2014 г. согласия банка на заключение договора аренды в соответствии с положением п. 1 ст. 19 Закона о регистрации 19.02.2014 г. было принято решение о государственной регистрации договора аренды.
В этот же день произведена и государственная регистрация права (перехода) права собственности ИП Ширяева И.И. на спорное помещение.
Согласно положениям п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
С учетом вышеуказанных обстоятельств, судебные инстанции обоснованно пришли к выводу о том, что договор аренды, заключенный 28.09.2012 г. между ООО "Апогей" и ЗАО "ДИКСИ Юг", не может быть признан недействительным, поскольку имущество в аренду передано лицом, обладающим правом собственности на объект аренды.
В соответствии с п. 1 ст. 2 Закона о регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
На момент регистрации договора аренды, права собственности на спорное имущество было зарегистрировано за ООО "Апогей", т.е. за арендодателем.
Договор аренды от 28.09.2012 г. N Дк-537/2012/15, заключенный между ООО "Апогей" и ЗАО "ДИКСИ Юг" на срок с 28.09.2012 г. по 27.09.2013 г., в силу положений п. 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", подлежит государственной регистрации, поскольку заключен на один год.
Учитывая, что доказательства его регистрации в материалы дела не представлены, данный договор следует считать незаключенным, в связи с чем его условия не могут быть применены к правоотношениям сторон.
Кроме того, как правомерно указано судом апелляционной инстанции, волеизъявление сторон было направлено на заключение договора долгосрочного, о чем указано в договоре от 28.08.2012 г. N Дк-537/2012/15, а значит, фактической передачи арендуемого объекта назад арендодателю не требовалось, поскольку арендные отношения сторон продолжились, но уже на основе иного договора.
Ссылка истца на положения п. 2 ст. 651 ГК РФ является несостоятельной, поскольку договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
С учетом вышеизложенного, кассационная коллегия приходит к выводу, что при рассмотрении настоящего дела и вынесении обжалуемых судебных актов, судами были установлены все существенные для дела обстоятельства и им дана надлежащая правовая оценка.
С учетом изложенного, принимая во внимание, что нарушений норм материального и процессуального права судами не допущено, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.
Доводы, изложенные в жалобе, сводятся к переоценке установленных судами фактических обстоятельств, что в силу ст. 286 АПК РФ не входит в компетенцию суда кассационной инстанции, и не влияют на правомерность обжалуемых заявителем судебных актов.
Руководствуясь ч. 1 п. 1 ст. 287 и ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Калужской области от 09.10.2014 г. и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.01.2015 г. по делу N А23-2235/2014 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
Л.В.СОЛОДОВА
Судьи
М.М.НАРУСОВ
И.В.СОРОКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА ОТ 28.04.2015 ПО ДЕЛУ N А23-2235/2014
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 апреля 2015 г. по делу N А23-2235/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 27.04.2015 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 28.04.2015 г.
Арбитражный суд Центрального округа в составе:
председательствующего Л.В.Солодовой
судей М.М.Нарусова, И.В.Сорокиной
при участии в заседании:
от истца:
ИП Ширяев Игорь Иванович Чернова О.П. - представитель (дов. 77 АБ N 4729399 от 18.04.2015 г.); Водопьянова И.Н. - представитель (дов. 77 АБ N 6009176 от 09.01.2015 г.)
от ответчиков: ООО "Апогей" не явился, извещен надлежаще
АО "ДИКСИ Юг" Сугробова А.А. - представитель (дов б/н от 13.01.2015 г.); Киреева В.Д. - представитель (дов. б/н от 13.01.2015 г.)
от третьих лиц:
ЗАО "Русский строительный банк" не явился, извещен надлежаще
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калужской области
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Ширяева Игоря Ивановича на решение Арбитражного суда Калужской области от 09.10.2014 г. и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.01.2015 г. по делу N А23-2235/2014,
установил:
индивидуальный предприниматель Ширяев Игорь Иванович (ОГРНИП 312774625601352) обратился в Арбитражный суд Калужской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Апогей" (ОГРН 1024000850499), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калужской области (ОГРН 1044004426498) и закрытому акционерному обществу "ДИКСИ Юг" (ОГРН 1035007202460) о признании договора аренды от 28.09.2012 г. N Д-537/2012/15 недействительным и отсутствующим права аренды сроком на 15 лет у ЗАО "Дикси Юг" (с учетом уточнения в порядке ст. 49 АПК РФ).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено закрытое акционерное общество "Русский строительный банк".
Определением Арбитражного суда Калужской области от 10.07.2014 г. производство по делу в части требований к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калужской области прекращено. Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калужской области привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.
Решением Арбитражного суда Калужской области от 09.10.2014 г. (судья Е.А.Аникина), оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.01.2015 г. (председательствующий Е.Н.Тимашкова, судьи Е.В.Рыжова, О.Г.Тучкова), в удовлетворении заявленных требований отказано.
Не согласившись с выводами судов обеих инстанций, ссылаясь на нарушение норм материального и процессуального права, ИП Ширяев И.И. обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит вышеуказанные судебные акты отменить и исковые требования удовлетворить или передать дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Обсудив ходатайство представителя общества и принимая во внимание представленную выписку из ЕГРЮЛ о внесении 15.01.2015 г. изменений в учредительные документы ЗАО "ДИКСИ Юг", кассационная коллегия считает необходимым заменить ответчика по делу ЗАО "ДИКСИ Юг" на Акционерное общество "ДИКСИ Юг".
Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, выслушав явившихся лиц и проверив в порядке ст. 286 АПК РФ правильность применения судами норм материального и процессуального права, кассационная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов в связи со следующим.
Как установлено судебными инстанциями и следует из материалов дела, 06.12.2013 г. между Ширяевым И.И. (покупатель) и ООО "Апогей" (продавец) был заключен договор N 2 купли-продажи нежилого помещения N 2 в стр. 1, общей площадью 494,2 кв. м, цокольный этаж N 1, находящегося по адресу: Калужская обл., г. Таруса, ул. Голубицкого, д. 2, пом. 2.
Данное помещение передано покупателю по акту приема-передачи от 06.12.2013 г.
На момент его приобретения имущество находилось в залоге у ЗАО "РУССТРОЙБАНК" на основании кредитного договора от 11.02.2011 г. N 0111 и договора об ипотеке от 11.02.2011 г. N 0111/И/1.
Постановлением судебного пристава-исполнителя Тарусского РОСП УФССП России по Калужской области от 22.10.2013 г. на указанное имущество наложен арест, что подтверждается информацией из ЕГРП от 29.10.2013 г.
В период с 20.12.2013 г. по 26.12.2013 г. задолженность ЗАО "Апогей" перед банком Ширяевым И.И. была погашена в полном объеме, что послужило основанием для снятия ареста и регистрации 19.02.2014 г. права собственности на помещение за покупателем.
Вместе с тем, из полученной 26.02.2014 г. выписки из ЕГРП истцу стало известно, что на нежилое помещение наложено обременение правами долгосрочной аренды ЗАО "ДИКСИ Юг" на основании договора аренды от 28.09.2012 г. N Д-537/2012/15.
Ссылаясь на то, что данный договор аренды противоречит действующему законодательству и является недействительным, истец обратился в суд с настоящим иском.
Кассационная коллегия полагает, что суды первой и апелляционной инстанций, дав оценку всем представленным по делу доказательствам в соответствии с требованиями ст. 71 АПК РФ, пришли к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований, при этом правомерно руководствуясь следующим.
Согласно ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
В данном случае договор купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 494,2 кв. м, расположенного в д. 2 по ул. Голубицкого, г. Таруса, был заключен между Ширяевым И.И. и ООО "Апогей" 06.12.2013 г., а государственная регистрация перехода права собственности на покупателя (ИП Ширяева И.И.) осуществлена 19.02.2014 г.
Именно с этого времени согласно п. 60 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" истец вправе распоряжаться спорным помещением.
До момента государственной регистрации права собственности на спорное помещение за ИП Ширяевым И.И. ООО "Апогей", являясь его собственником, в силу закона могло им распоряжаться, а значит, и сдавать в аренду.
28.09.2012 г. между ООО "Апогей" (арендодатель) и ЗАО "ДИКСИ Юг" (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения, площадью 494,2 кв. м, находящегося в д. 2 по ул. Голубицкого, г. Таруса, сроком на 15 лет.
Как следует из материалов дела, за регистрацией данного договора представитель арендатора обратился 11.07.2013 г., однако, регистрация была приостановлена в связи с постановлениями судебного пристава-исполнителя о запрете регистрационных действий в отношении объектов недвижимости, а также в связи с нахождением спорного имущества в залоге у ЗАО "Русский строительный банк".
16.01.2014 г. в регистрирующий орган поступило заявление ИП Ширяева И.И. и ООО "Апогей" о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи от 06.12.2013 г.
После отмены всех запретительных мер в отношении данного имущества и получения 11.02.2014 г. согласия банка на заключение договора аренды в соответствии с положением п. 1 ст. 19 Закона о регистрации 19.02.2014 г. было принято решение о государственной регистрации договора аренды.
В этот же день произведена и государственная регистрация права (перехода) права собственности ИП Ширяева И.И. на спорное помещение.
Согласно положениям п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
С учетом вышеуказанных обстоятельств, судебные инстанции обоснованно пришли к выводу о том, что договор аренды, заключенный 28.09.2012 г. между ООО "Апогей" и ЗАО "ДИКСИ Юг", не может быть признан недействительным, поскольку имущество в аренду передано лицом, обладающим правом собственности на объект аренды.
В соответствии с п. 1 ст. 2 Закона о регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
На момент регистрации договора аренды, права собственности на спорное имущество было зарегистрировано за ООО "Апогей", т.е. за арендодателем.
Договор аренды от 28.09.2012 г. N Дк-537/2012/15, заключенный между ООО "Апогей" и ЗАО "ДИКСИ Юг" на срок с 28.09.2012 г. по 27.09.2013 г., в силу положений п. 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", подлежит государственной регистрации, поскольку заключен на один год.
Учитывая, что доказательства его регистрации в материалы дела не представлены, данный договор следует считать незаключенным, в связи с чем его условия не могут быть применены к правоотношениям сторон.
Кроме того, как правомерно указано судом апелляционной инстанции, волеизъявление сторон было направлено на заключение договора долгосрочного, о чем указано в договоре от 28.08.2012 г. N Дк-537/2012/15, а значит, фактической передачи арендуемого объекта назад арендодателю не требовалось, поскольку арендные отношения сторон продолжились, но уже на основе иного договора.
Ссылка истца на положения п. 2 ст. 651 ГК РФ является несостоятельной, поскольку договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
С учетом вышеизложенного, кассационная коллегия приходит к выводу, что при рассмотрении настоящего дела и вынесении обжалуемых судебных актов, судами были установлены все существенные для дела обстоятельства и им дана надлежащая правовая оценка.
С учетом изложенного, принимая во внимание, что нарушений норм материального и процессуального права судами не допущено, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.
Доводы, изложенные в жалобе, сводятся к переоценке установленных судами фактических обстоятельств, что в силу ст. 286 АПК РФ не входит в компетенцию суда кассационной инстанции, и не влияют на правомерность обжалуемых заявителем судебных актов.
Руководствуясь ч. 1 п. 1 ст. 287 и ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Калужской области от 09.10.2014 г. и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.01.2015 г. по делу N А23-2235/2014 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
Л.В.СОЛОДОВА
Судьи
М.М.НАРУСОВ
И.В.СОРОКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)