Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 16 января 2014 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 22 января 2014 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,
судей Карпачевой М.И., Пивоваровой Л.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ТВА" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 01.11.2013 по делу N А76-9743/2012 (судья Лукъянова М.В.).
В судебном заседании приняли участие представители:
- общества с ограниченной ответственностью "Глобус" - Белякова М.А. (доверенность от 01.01.2014 N 01-ГЛ/14);
- общества с ограниченной ответственностью "ТВА" - Мокренко М.В. (доверенность от 12.08.2013).
Общество с ограниченной ответственностью "Глобус" (далее - истец, ООО "Глобус") обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ТВА" (далее - ответчик, ООО "ТВА") о взыскании 295 563 руб. 50 коп. в качестве компенсации расходов по ремонту помещения.
До принятия решения по существу спора истцом было заявлено и судом в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, удовлетворено ходатайство об уменьшении размера иска до 167 343 руб. (л.д. 1 т. 5).
Определением Арбитражного суда Челябинской области от 26.07.2012 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены - индивидуальный предприниматель Борзенков Илья Александрович (далее - ИП Борзенков И.А.), общество с ограниченной ответственностью Производственная компания "ЮжУралМебель" (далее - ООО ПК "ЮжУралМебель") (л.д. 116-119 т. 1).
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 01.11.2013 (резолютивная часть объявлена 29.10.2013 - л.д. 43-56 т. 5) исковые требования удовлетворены.
С указанным решением не согласилось ООО "ТВА" (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), обжаловав его в апелляционном порядке.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает, что суд первой инстанции не установил и не принял во внимание факты и обстоятельства, имеющие существенное значение для дела. Не учел отсутствие представленных истцом доказательств, подтверждающих фактическое состояние помещения на момент его передачи и возврата арендатором, ухудшение состояния помещения сверх его нормального износа, факт противоправных действий со стороны ответчика и причинно-следственную связь между возникшими убытками и противоправными действиями ответчика. Полагает, что акт возврата помещения от 31.10.2011 составлен истцом в одностороннем порядке, поэтому он не может признаваться относимым и допустимым доказательством по делу. Кроме того, указанный акт содержит недостоверные сведения о состоянии помещения по состоянию на 31.10.2011. Также в качестве доказательств истцом предоставлена дефектная ведомость, которая не отвечает требованиям законодательства, что отражено в экспертном заключении (л.д. 11-34 т. 3).
По мнению апеллянта судом необоснованно приняты во внимание результаты проведенной судебной экспертизы в части определения экспертом стоимости восстановительного ремонта, поскольку экспертом не рассмотрен вопрос о состоянии помещения на момент его освобождения и не приведены доказательства, свидетельствующие о наличии дефектов помещения на момент передачи его ответчику.
Ссылаясь на нарушение норм процессуального права, указывает, что в нарушение права стороны на полное и всестороннее рассмотрение дела, судом первой инстанции было поставлено перед экспертом всего два вопроса из восьми, предложенных ООО "ТВА" (л.д. 82-84 т. 6).
ООО "Глобус" представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором указало на несогласие с доводами апелляционной жалобы, просило решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора не явились.
В отсутствии возражений со стороны представителей истца и ответчика и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в их отсутствие.
В судебном заседании представители сторон поддержали доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее.
Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, нежилое помещение (торговый комплекс) общей площадью 7307,1 кв. м, расположенный по адресу г. Челябинск, ул. Дарвина, д. 18, принадлежит ООО "Глобус" на праве общей долевой собственности (1/3), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (л.д. 16 т. 1).
Между ООО "Глобус" (арендодатель) и ООО "ТВА" (арендатор) 01.03.2011 был заключен договор аренды нежилого помещения N 23-Г (далее - договор аренды) (л.д. 10-12 т. 1), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает за плату во временное пользование (аренду) имущество без права выкупа и передачи в субаренду, находящееся на первом этаже здания, принадлежащего арендодателю на праве собственности, расположенного по адресу г. Челябинск, ул. Дарвина, 18, согласно приложению N 1, являющемуся неотъемлемой частью договора (пункт 1.1 договора).
В соответствии с пунктом 2.3.25 договора, арендатор обязан производить за свой счет текущий ремонт помещения.
Согласно пунктам 2.3.27, 2.3.28 договора, арендатор обязан при окончании срока действия договора, либо при его расторжении передать помещение арендодателю по акту приема-передачи в исправном состоянии с учетом его нормального износа; передать арендодателю при освобождении помещения все произведенные в них перестройки, переделки и улучшения, не отделимые без ущерба для помещения. При ухудшении состояния помещения по сравнению с состоянием, отраженном в акте приемки, произвести его ремонт, либо уплатить арендодателю стоимость его ремонта.
Пунктом 2.3.14 договора определено, что если в результате действий арендатора или непринятия им своевременных и необходимых мер по устранению аварии придет в аварийной состояние или произойдет значительное ухудшение состояния помещения, арендатор обязан восстановить его своими силами за счет собственных средств или возместить причинены ущерб на основании предъявленных арендодателем акта экспертизы и сметы расходов по восстановительному ремонту.
Согласно пункту 4.3 за причинение арендодателю ущерба арендатор уплачивает компенсацию в размере нанесенного ущерба, определенного комиссионно обеими сторонами с участием, при необходимости, независимых экспертов.
Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания и заключен сроком по 31.12.2011 (пункт 5.1 договора).
Приложением N 1 к договору аренды стороны согласовали схему передаваемого в аренду помещения (л.д. 13 т. 1).
Помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 01.03.2011 в котором зафиксировано техническое состояние помещения и отражено отсутствие необходимости проведения текущего и капитального ремонта (л.д. 15 т. 1).
14.10.2011 сторонами заключено соглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения N 23-Г от 01.03.2011 (л.д. 35 т. 1), по условиям которого стороны пришли к соглашению расторгнуть названный договор с 01.11.2011.
Письмом от 27.10.2011 N 323-юр истец сообщил ответчику о необходимости выполнения обязательств по проведению ремонтных работ в срок до 31.10.2011 (л.д. 17 т. 1).
Ответчиком по окончании срока действия договора помещение было освобождено, акт приема-передачи помещения не оформлялся.
31.10.2011 истцом составлен акт состояния помещения, в котором отражено, что помещение находится в состоянии, требующем ремонта, указаны нарушения состояния стен, пола и потолка (л.д. 97 т. 1).
31.10.2011 истцом и третьим лицом составлена дефектная ведомость (л.д. 129 т. 1).
С целью проведения ремонтных работ в помещении, истцом заключен договор подряда с ООО ПК "Южуралмебель" от 01.11.2011 N 1/11 (л.д. 18-20 т. 1).
Цена договора определена в размере 295 563 руб. 50 коп. (пункт 3.1 договора подряда).
Согласно смете от 01.11.2011 стоимость ремонтно-восстановительных работ составила 295 563 руб. 50 коп. (л.д. 24-25 т. 1).
Работы по договору подряда выполнены ООО ПК "Южуралмебель" и приняты истцом 15.11.2011 по акту приемки выполненных работ (л.д. 28-29 т. 1).
Согласно справке от 15.11.2011, стоимость выполненных работ и затрат составила 295 563 руб. 50 коп. (л.д. 30 т. 1).
На основании счета от 15.11.2011 N 3 истец произвел оплату работ по договору подряда от 01.11.2011 в размере 295 563 руб. 50 коп., что подтверждается платежным поручением от 21.11.2011 N 00985 (л.д. 33 т. 1).
Письмом от 11.11.2011 N 234 истец потребовал от ответчика произвести оплату ремонта в сумме 295 563 руб. 50 коп. (л.д. 31 т. 1).
В свою очередь ответчиком представлен акт от 01.11.2011 (л.д. 92 т. 1), согласно которому помещение освобождено от имущества, принадлежащего ООО "ТВА", помещение полностью готово для передачи ООО "Глобус". Представители ООО "Глобус" отказались от приема помещения и от подписания акта приема-передачи. В помещении находятся неустановленные люди, производящие ремонтно-строительные работы.
Также ответчиком представлен акт от 10.11.2011 (л.д. 93 т. 1), согласно которому представители ООО "Глобус" отказались принять помещение от ООО "ТВА", уклонились от подписания акта приема-передачи (возврата) помещения.
Ссылаясь на причинение убытков, составляющих затраты на проведение восстановительного ремонта вследствие повреждения переданного в аренду имущества, ООО "Глобус" обратилось в суд с настоящим иском.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции, руководствуясь статьями 12, 15, 606, 608, 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходил из того, что обществом "ТВА" нарушена обязанность по возврату арендованного имущества в надлежащем состоянии, что повлекло убытки истца в виде стоимости восстановительного ремонта. Размер убытков определен судом на основании результатов проведенной по делу судебной экспертизы.
Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу о наличии оснований для отмены принятого по делу судебного акта.
Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации возмещение убытков является одним из способов защиты гражданских прав.
В силу пункта 1 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.
При этом под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу пунктов 1, 2 статьи 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Лицо, причинившее вред, освобождается от ответственности, если докажет, что вред причинен не по его вине.
Из смысла приведенных норм следует, что для возникновения права на возмещение убытков истец обязан доказать совокупность таких обстоятельств, как: наступление вреда; противоправность поведения причинителя вреда; наличие причинно-следственной связи между наступлением вреда и противоправным поведением причинителя вреда; вина причинителя вреда.
Согласно пункту 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
В силу статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство оценивается арбитражным судом наряду с другими доказательствами.
Оценив и исследовав представленные в материалы дела доказательства, судебная коллегия пришла к выводу о том, совокупность условий, требующихся для возложения на ответчика ответственности в виде взыскания убытков, связанных с необходимостью ремонта арендуемых нежилых помещений, в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истцом не доказана.
По условиям заключенного между сторонами договора аренды на арендатора возложена обязанность по проведению текущего ремонта за свой счет и возмещению стоимости ремонта помещения при ухудшении его состояния по сравнению с состоянием, отраженном в акте приемки (пункты 2.3.25 и 2.3.28).
В этой связи, основанием для ответственности ООО "ТВА" перед ООО "Глобус" по возмещению стоимости произведенного последним ремонта помещения, принятого после прекращения арендных отношений является неисполнение обязанности по осуществлению текущего ремонта, либо ухудшение состояния помещения в период действия договорных отношений.
Из материалов дела следует, что нежилое помещение было передано ответчику на основании акта приема-передачи от 01.03.2011 и освобождено им не позднее 31.10.2011, о чем свидетельствуют составленные каждой из сторон акты от 31.10.2011 и 01.11.2011 (л.д. 125 т. 3, л.д. 92 т. 1). Таким образом, во владении и пользовании арендатора нежилое помещение находилось не более 7 месяцев.
Необходимость проведения текущего ремонта с периодичностью менее 7 месяцев, истцом не обоснованна и не предусмотрена условиями договора аренды. Доказательств направления истцом, как арендодателем, требования о проведении текущего ремонта в период действия договора аренды материалы дела не содержат. Вместе с тем, такие действия при наличии возможности осуществления контроля за состоянием переданного в аренду имущества, должны и могли быть осуществлены истцом при добросовестном и разумном осуществления гражданских прав.
Оценивая обстоятельства, связанные с неисполнением обязанности ответчика по проведению ремонта нежилого помещения в связи с ухудшением его состояния, судебная коллегия не усматривает доказательств, подтверждающих изменение состояния помещения в период действия договора аренды.
В акте приема-передачи от 01.03.2011 при предоставлении имущества ответчику было отражено, что техническое состояние помещения характеризуется окраской стен краской цвета беж, наличием подвесных потолков "Армстронг", выложенного керамической плиткой пола (л.д. 15 т. 1).
Составленный истцом с участием представителей подрядной организации ООО ПК "Южуралмебель" акт состояния помещений от 31.10.2011 фиксирует нарушение целостности стен и отделки, изменение колера покраски, наличие сколов керамической плитки и ее отсутствие в некоторых местах, наличие подтеков на потолках (л.д. 125 т. 3). Указанные обстоятельства оспариваются ответчиком.
Пунктом 4.3 договора аренды предусмотрено, что за причинение арендодателю ущерба арендатор уплачивает компенсацию в размере нанесенного ущерба, определенного комиссионно обеими сторонами с участием, при необходимости, независимых экспертов.
Однако, такой акт при освобождении помещения сторонами не составлен. При этом, материалы дела свидетельствуют о принятии арендатором необходимых и достаточных мер, направленных на передачу помещения арендодателю (в том числе путем приглашения явиться для оформления акта передачи, составления акта об отказе представителей ООО "ТВА" от подписи в акте передачи).
Вместе с тем, обществом "ТВА" 31.10.2011 в адрес истца была направлена телеграмма с приглашением явиться 01.11.2011 в 15 часов 00 минут на передачу помещений (л.д. 48 т. 2). В связи с неявкой представителя арендодателя 01.11.2011 был составлен комиссионный акт об отказе в принятии помещения (л.д. 92 т. 1). Аналогичный акт составлен 10.11.2011 (л.д. 93 т. 1). При таких обстоятельствах на ответчика не могут быть возложены негативные последствия, связанные с отсутствием документа, фиксирующего состояние освобожденных помещений.
Следует отметить, что привлечение подрядной организации и осуществление ремонтных работ в помещении было начато истцом уже 01.11.2011, в день расторжения договора аренды по условиям соглашения от 14.10.2011 (пункт 1 соглашения, л.д. 35 т. 1).
Принимая во внимание отсутствие комиссионного акта и установленную заключением эксперта Южно-Уральской торгово-промышленной палаты невозможность установления необходимости проведения восстановительного ремонта на дату 31.10.2011 в спорном помещении, а также объема ремонтных работ по восстановительному ремонту (выводы заключения эксперта N 026-05-05-01059 по настоящему делу по вопросам 1 и 2, л.д. 109 т. 3), следует признать недоказанными обстоятельства ухудшения состояния помещения в результате его использования ответчиком. Соответственно, вина ответчика в возникших у истца убытках не доказана.
Оформленная ООО "Глобус" и ООО ПК "Южурамебель" дефектная ведомость и смета на ремонтно-строительные работы (л.д. 127-129 т. 3) не являются подтверждением состояния нежилого помещения, поскольку указанные документы составлены в качестве приложения к договору подряда, обусловленного заданием заказчика (статья 702 Гражданского кодекса Российской Федерации), а не объективной необходимостью выполнения работ. Кроме того, по результатам проведенной по делу экспертизы не установлено выполнение всего поименованного в смете объема работ (ответ на 4 вопрос л.д. 106 т. 3).
Сам по себе факт осуществления истцом ремонтных работ в нежилом помещении не означает наличия причинной связи между действиями ответчика и возникшими у истца убытками в виде стоимости таких работ в сумме 167 343 руб., определенных по результатам проведения вышеназванной судебной экспертизы.
Экспертом установлено осуществление работ по окрашиванию поверхностей стен и потолков, разборки и устройству полов из керамических плиток, окраске поверхностей труб, разборке и устройству плинтусов (таблица на л.д. 106, 107 т. 3).
Необходимость проведения вышеперечисленных наименований работ по причине допущенного ответчиком ухудшения состояния помещений, из материалов дела не следует.
Из содержания направленного ООО "Глобус" в адрес ООО "ТВА" письма от 27.10.2011 усматривается, что ухудшение состояния нежилого помещения истец связывал с изменением цвета стеновых конструкций и изменениями планировки помещения (л.д. 17 т. 1). Составленный истцом акт состояния помещения от 31.10.2011 также фиксирует изменение колера стен, наличие подтеков потолка, сколов керамической плитки и целостности конструкций в результате демонтажа конструкций.
Между тем, изменение цвета стен не может быть признано ухудшением состояния арендованного помещения, поскольку условиями договора не было установлено обязанности по сохранению имевшегося ранее цветового решения.
Ответственность за ухудшение состояния помещения в связи с изменением планировки и демонтажа конструкций не может быть возложена на ответчика, поскольку в договоре аренды и актах приема-передачи помещения отсутствует описание наличия конструктивных элементов в виде перегородок. Именно указанное обстоятельство не позволило эксперту сделать вывод о необходимости восстановительного ремонта (исследовательская часть заключения эксперта N 026-05-05-01059 по настоящему делу по вопросу N 1, л.д. 103-105 т. 3).
Относительно сколов и отсутствия керамической плитки имеющиеся в деле доказательства (включая акт состояния помещений от 31.10.2011) не позволяют сделать вывод о количестве подлежащих замене плиток, а значит необходимости разборки и установки 6,21 кв. м полов, осуществление которых установлено экспертом.
Кроме того, из материалов дела усматривается осуществление действий по приобретению и замене плитки ответчиком в период действия договора аренды (л.д. 49 т. 2).
Наличие сильных подтеков потолка, которые по общему правилу являются результатом попадания воды из расположенных выше помещений, неправильной эксплуатацией помещения арендатором истцом не мотивировано. Кроме того, из заключения эксперта следует, что потолок не имеет видимых повреждений и различий в цветовой гамме и рисунка потолочных плит, поэтому при расчете восстановительного ремонта работы по его замене не учтены (л.д. 107 т. 3).
При таких обстоятельствах у суда первой инстанции не имелось оснований для возложения на ООО "ТВА" ответственности за расходы ООО "Глобус" на проведение ремонтных работ. Ссылок на доказательства обоснованности исковых требований, за исключением вышеназванного заключения эксперта Южно-Уральской торгово-промышленной палаты, которым не установлена необходимость проведения восстановительного ремонта нежилого помещения по состоянию на 31.10.2011, обжалуемое решение не содержит.
С учетом изложенного суд апелляционной инстанции считает, что выводы суда не соответствуют имеющимся в деле доказательствам, что является основанием для его отмены в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с принятием судебного акта об отказе в удовлетворении исковых требований.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
В связи с отказом в удовлетворении исковых требований расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела судом первой инстанции, также расходы по оплате экспертизы подлежат отнесению на истца в соответствии со статьями 101, 106, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При подаче искового заявления истцом уплачена государственная пошлина в размере 8 911 руб. 27 коп. платежным поручением от 15.02.2012 N 00013.
Согласно статье 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации при исковых требованиях о взыскании 167 343 руб. подлежит уплате государственная пошлина в размере 6 020 руб. 29 коп.
Учитывая изложенное, излишне уплаченная при подаче иска государственная пошлина в размере 2 890 руб. 98 коп. подлежит возврату истцу из федерального бюджета.
Понесенные ООО "ТВА" расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе (платежное поручение N 84 от 28.11.2013) подлежат отнесению на истца по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 01.11.2013 по делу N А76-9743/2012 отменить.
В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью "Глобус" к обществу с ограниченной ответственностью "ТВА" о взыскании 167 343 руб. - отказать.
Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Глобус" из федерального бюджета государственную пошлину в размере 2 890 руб. 98 коп., излишне уплаченную платежным поручением от 15.02.2012 N 00013.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Глобус" в пользу общества с ограниченной ответственностью "ТВА" 2000 рублей в возмещение расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
И.Ю.СОКОЛОВА
Судьи
М.И.КАРПАЧЕВА
Л.В.ПИВОВАРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 22.01.2014 N 18АП-14241/2013 ПО ДЕЛУ N А76-9743/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 января 2014 г. N 18АП-14241/2013
Дело N А76-9743/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 16 января 2014 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 22 января 2014 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,
судей Карпачевой М.И., Пивоваровой Л.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ТВА" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 01.11.2013 по делу N А76-9743/2012 (судья Лукъянова М.В.).
В судебном заседании приняли участие представители:
- общества с ограниченной ответственностью "Глобус" - Белякова М.А. (доверенность от 01.01.2014 N 01-ГЛ/14);
- общества с ограниченной ответственностью "ТВА" - Мокренко М.В. (доверенность от 12.08.2013).
Общество с ограниченной ответственностью "Глобус" (далее - истец, ООО "Глобус") обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ТВА" (далее - ответчик, ООО "ТВА") о взыскании 295 563 руб. 50 коп. в качестве компенсации расходов по ремонту помещения.
До принятия решения по существу спора истцом было заявлено и судом в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, удовлетворено ходатайство об уменьшении размера иска до 167 343 руб. (л.д. 1 т. 5).
Определением Арбитражного суда Челябинской области от 26.07.2012 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены - индивидуальный предприниматель Борзенков Илья Александрович (далее - ИП Борзенков И.А.), общество с ограниченной ответственностью Производственная компания "ЮжУралМебель" (далее - ООО ПК "ЮжУралМебель") (л.д. 116-119 т. 1).
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 01.11.2013 (резолютивная часть объявлена 29.10.2013 - л.д. 43-56 т. 5) исковые требования удовлетворены.
С указанным решением не согласилось ООО "ТВА" (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), обжаловав его в апелляционном порядке.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает, что суд первой инстанции не установил и не принял во внимание факты и обстоятельства, имеющие существенное значение для дела. Не учел отсутствие представленных истцом доказательств, подтверждающих фактическое состояние помещения на момент его передачи и возврата арендатором, ухудшение состояния помещения сверх его нормального износа, факт противоправных действий со стороны ответчика и причинно-следственную связь между возникшими убытками и противоправными действиями ответчика. Полагает, что акт возврата помещения от 31.10.2011 составлен истцом в одностороннем порядке, поэтому он не может признаваться относимым и допустимым доказательством по делу. Кроме того, указанный акт содержит недостоверные сведения о состоянии помещения по состоянию на 31.10.2011. Также в качестве доказательств истцом предоставлена дефектная ведомость, которая не отвечает требованиям законодательства, что отражено в экспертном заключении (л.д. 11-34 т. 3).
По мнению апеллянта судом необоснованно приняты во внимание результаты проведенной судебной экспертизы в части определения экспертом стоимости восстановительного ремонта, поскольку экспертом не рассмотрен вопрос о состоянии помещения на момент его освобождения и не приведены доказательства, свидетельствующие о наличии дефектов помещения на момент передачи его ответчику.
Ссылаясь на нарушение норм процессуального права, указывает, что в нарушение права стороны на полное и всестороннее рассмотрение дела, судом первой инстанции было поставлено перед экспертом всего два вопроса из восьми, предложенных ООО "ТВА" (л.д. 82-84 т. 6).
ООО "Глобус" представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором указало на несогласие с доводами апелляционной жалобы, просило решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора не явились.
В отсутствии возражений со стороны представителей истца и ответчика и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в их отсутствие.
В судебном заседании представители сторон поддержали доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее.
Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, нежилое помещение (торговый комплекс) общей площадью 7307,1 кв. м, расположенный по адресу г. Челябинск, ул. Дарвина, д. 18, принадлежит ООО "Глобус" на праве общей долевой собственности (1/3), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (л.д. 16 т. 1).
Между ООО "Глобус" (арендодатель) и ООО "ТВА" (арендатор) 01.03.2011 был заключен договор аренды нежилого помещения N 23-Г (далее - договор аренды) (л.д. 10-12 т. 1), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает за плату во временное пользование (аренду) имущество без права выкупа и передачи в субаренду, находящееся на первом этаже здания, принадлежащего арендодателю на праве собственности, расположенного по адресу г. Челябинск, ул. Дарвина, 18, согласно приложению N 1, являющемуся неотъемлемой частью договора (пункт 1.1 договора).
В соответствии с пунктом 2.3.25 договора, арендатор обязан производить за свой счет текущий ремонт помещения.
Согласно пунктам 2.3.27, 2.3.28 договора, арендатор обязан при окончании срока действия договора, либо при его расторжении передать помещение арендодателю по акту приема-передачи в исправном состоянии с учетом его нормального износа; передать арендодателю при освобождении помещения все произведенные в них перестройки, переделки и улучшения, не отделимые без ущерба для помещения. При ухудшении состояния помещения по сравнению с состоянием, отраженном в акте приемки, произвести его ремонт, либо уплатить арендодателю стоимость его ремонта.
Пунктом 2.3.14 договора определено, что если в результате действий арендатора или непринятия им своевременных и необходимых мер по устранению аварии придет в аварийной состояние или произойдет значительное ухудшение состояния помещения, арендатор обязан восстановить его своими силами за счет собственных средств или возместить причинены ущерб на основании предъявленных арендодателем акта экспертизы и сметы расходов по восстановительному ремонту.
Согласно пункту 4.3 за причинение арендодателю ущерба арендатор уплачивает компенсацию в размере нанесенного ущерба, определенного комиссионно обеими сторонами с участием, при необходимости, независимых экспертов.
Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания и заключен сроком по 31.12.2011 (пункт 5.1 договора).
Приложением N 1 к договору аренды стороны согласовали схему передаваемого в аренду помещения (л.д. 13 т. 1).
Помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 01.03.2011 в котором зафиксировано техническое состояние помещения и отражено отсутствие необходимости проведения текущего и капитального ремонта (л.д. 15 т. 1).
14.10.2011 сторонами заключено соглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения N 23-Г от 01.03.2011 (л.д. 35 т. 1), по условиям которого стороны пришли к соглашению расторгнуть названный договор с 01.11.2011.
Письмом от 27.10.2011 N 323-юр истец сообщил ответчику о необходимости выполнения обязательств по проведению ремонтных работ в срок до 31.10.2011 (л.д. 17 т. 1).
Ответчиком по окончании срока действия договора помещение было освобождено, акт приема-передачи помещения не оформлялся.
31.10.2011 истцом составлен акт состояния помещения, в котором отражено, что помещение находится в состоянии, требующем ремонта, указаны нарушения состояния стен, пола и потолка (л.д. 97 т. 1).
31.10.2011 истцом и третьим лицом составлена дефектная ведомость (л.д. 129 т. 1).
С целью проведения ремонтных работ в помещении, истцом заключен договор подряда с ООО ПК "Южуралмебель" от 01.11.2011 N 1/11 (л.д. 18-20 т. 1).
Цена договора определена в размере 295 563 руб. 50 коп. (пункт 3.1 договора подряда).
Согласно смете от 01.11.2011 стоимость ремонтно-восстановительных работ составила 295 563 руб. 50 коп. (л.д. 24-25 т. 1).
Работы по договору подряда выполнены ООО ПК "Южуралмебель" и приняты истцом 15.11.2011 по акту приемки выполненных работ (л.д. 28-29 т. 1).
Согласно справке от 15.11.2011, стоимость выполненных работ и затрат составила 295 563 руб. 50 коп. (л.д. 30 т. 1).
На основании счета от 15.11.2011 N 3 истец произвел оплату работ по договору подряда от 01.11.2011 в размере 295 563 руб. 50 коп., что подтверждается платежным поручением от 21.11.2011 N 00985 (л.д. 33 т. 1).
Письмом от 11.11.2011 N 234 истец потребовал от ответчика произвести оплату ремонта в сумме 295 563 руб. 50 коп. (л.д. 31 т. 1).
В свою очередь ответчиком представлен акт от 01.11.2011 (л.д. 92 т. 1), согласно которому помещение освобождено от имущества, принадлежащего ООО "ТВА", помещение полностью готово для передачи ООО "Глобус". Представители ООО "Глобус" отказались от приема помещения и от подписания акта приема-передачи. В помещении находятся неустановленные люди, производящие ремонтно-строительные работы.
Также ответчиком представлен акт от 10.11.2011 (л.д. 93 т. 1), согласно которому представители ООО "Глобус" отказались принять помещение от ООО "ТВА", уклонились от подписания акта приема-передачи (возврата) помещения.
Ссылаясь на причинение убытков, составляющих затраты на проведение восстановительного ремонта вследствие повреждения переданного в аренду имущества, ООО "Глобус" обратилось в суд с настоящим иском.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции, руководствуясь статьями 12, 15, 606, 608, 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходил из того, что обществом "ТВА" нарушена обязанность по возврату арендованного имущества в надлежащем состоянии, что повлекло убытки истца в виде стоимости восстановительного ремонта. Размер убытков определен судом на основании результатов проведенной по делу судебной экспертизы.
Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу о наличии оснований для отмены принятого по делу судебного акта.
Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации возмещение убытков является одним из способов защиты гражданских прав.
В силу пункта 1 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.
При этом под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу пунктов 1, 2 статьи 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Лицо, причинившее вред, освобождается от ответственности, если докажет, что вред причинен не по его вине.
Из смысла приведенных норм следует, что для возникновения права на возмещение убытков истец обязан доказать совокупность таких обстоятельств, как: наступление вреда; противоправность поведения причинителя вреда; наличие причинно-следственной связи между наступлением вреда и противоправным поведением причинителя вреда; вина причинителя вреда.
Согласно пункту 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
В силу статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство оценивается арбитражным судом наряду с другими доказательствами.
Оценив и исследовав представленные в материалы дела доказательства, судебная коллегия пришла к выводу о том, совокупность условий, требующихся для возложения на ответчика ответственности в виде взыскания убытков, связанных с необходимостью ремонта арендуемых нежилых помещений, в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истцом не доказана.
По условиям заключенного между сторонами договора аренды на арендатора возложена обязанность по проведению текущего ремонта за свой счет и возмещению стоимости ремонта помещения при ухудшении его состояния по сравнению с состоянием, отраженном в акте приемки (пункты 2.3.25 и 2.3.28).
В этой связи, основанием для ответственности ООО "ТВА" перед ООО "Глобус" по возмещению стоимости произведенного последним ремонта помещения, принятого после прекращения арендных отношений является неисполнение обязанности по осуществлению текущего ремонта, либо ухудшение состояния помещения в период действия договорных отношений.
Из материалов дела следует, что нежилое помещение было передано ответчику на основании акта приема-передачи от 01.03.2011 и освобождено им не позднее 31.10.2011, о чем свидетельствуют составленные каждой из сторон акты от 31.10.2011 и 01.11.2011 (л.д. 125 т. 3, л.д. 92 т. 1). Таким образом, во владении и пользовании арендатора нежилое помещение находилось не более 7 месяцев.
Необходимость проведения текущего ремонта с периодичностью менее 7 месяцев, истцом не обоснованна и не предусмотрена условиями договора аренды. Доказательств направления истцом, как арендодателем, требования о проведении текущего ремонта в период действия договора аренды материалы дела не содержат. Вместе с тем, такие действия при наличии возможности осуществления контроля за состоянием переданного в аренду имущества, должны и могли быть осуществлены истцом при добросовестном и разумном осуществления гражданских прав.
Оценивая обстоятельства, связанные с неисполнением обязанности ответчика по проведению ремонта нежилого помещения в связи с ухудшением его состояния, судебная коллегия не усматривает доказательств, подтверждающих изменение состояния помещения в период действия договора аренды.
В акте приема-передачи от 01.03.2011 при предоставлении имущества ответчику было отражено, что техническое состояние помещения характеризуется окраской стен краской цвета беж, наличием подвесных потолков "Армстронг", выложенного керамической плиткой пола (л.д. 15 т. 1).
Составленный истцом с участием представителей подрядной организации ООО ПК "Южуралмебель" акт состояния помещений от 31.10.2011 фиксирует нарушение целостности стен и отделки, изменение колера покраски, наличие сколов керамической плитки и ее отсутствие в некоторых местах, наличие подтеков на потолках (л.д. 125 т. 3). Указанные обстоятельства оспариваются ответчиком.
Пунктом 4.3 договора аренды предусмотрено, что за причинение арендодателю ущерба арендатор уплачивает компенсацию в размере нанесенного ущерба, определенного комиссионно обеими сторонами с участием, при необходимости, независимых экспертов.
Однако, такой акт при освобождении помещения сторонами не составлен. При этом, материалы дела свидетельствуют о принятии арендатором необходимых и достаточных мер, направленных на передачу помещения арендодателю (в том числе путем приглашения явиться для оформления акта передачи, составления акта об отказе представителей ООО "ТВА" от подписи в акте передачи).
Вместе с тем, обществом "ТВА" 31.10.2011 в адрес истца была направлена телеграмма с приглашением явиться 01.11.2011 в 15 часов 00 минут на передачу помещений (л.д. 48 т. 2). В связи с неявкой представителя арендодателя 01.11.2011 был составлен комиссионный акт об отказе в принятии помещения (л.д. 92 т. 1). Аналогичный акт составлен 10.11.2011 (л.д. 93 т. 1). При таких обстоятельствах на ответчика не могут быть возложены негативные последствия, связанные с отсутствием документа, фиксирующего состояние освобожденных помещений.
Следует отметить, что привлечение подрядной организации и осуществление ремонтных работ в помещении было начато истцом уже 01.11.2011, в день расторжения договора аренды по условиям соглашения от 14.10.2011 (пункт 1 соглашения, л.д. 35 т. 1).
Принимая во внимание отсутствие комиссионного акта и установленную заключением эксперта Южно-Уральской торгово-промышленной палаты невозможность установления необходимости проведения восстановительного ремонта на дату 31.10.2011 в спорном помещении, а также объема ремонтных работ по восстановительному ремонту (выводы заключения эксперта N 026-05-05-01059 по настоящему делу по вопросам 1 и 2, л.д. 109 т. 3), следует признать недоказанными обстоятельства ухудшения состояния помещения в результате его использования ответчиком. Соответственно, вина ответчика в возникших у истца убытках не доказана.
Оформленная ООО "Глобус" и ООО ПК "Южурамебель" дефектная ведомость и смета на ремонтно-строительные работы (л.д. 127-129 т. 3) не являются подтверждением состояния нежилого помещения, поскольку указанные документы составлены в качестве приложения к договору подряда, обусловленного заданием заказчика (статья 702 Гражданского кодекса Российской Федерации), а не объективной необходимостью выполнения работ. Кроме того, по результатам проведенной по делу экспертизы не установлено выполнение всего поименованного в смете объема работ (ответ на 4 вопрос л.д. 106 т. 3).
Сам по себе факт осуществления истцом ремонтных работ в нежилом помещении не означает наличия причинной связи между действиями ответчика и возникшими у истца убытками в виде стоимости таких работ в сумме 167 343 руб., определенных по результатам проведения вышеназванной судебной экспертизы.
Экспертом установлено осуществление работ по окрашиванию поверхностей стен и потолков, разборки и устройству полов из керамических плиток, окраске поверхностей труб, разборке и устройству плинтусов (таблица на л.д. 106, 107 т. 3).
Необходимость проведения вышеперечисленных наименований работ по причине допущенного ответчиком ухудшения состояния помещений, из материалов дела не следует.
Из содержания направленного ООО "Глобус" в адрес ООО "ТВА" письма от 27.10.2011 усматривается, что ухудшение состояния нежилого помещения истец связывал с изменением цвета стеновых конструкций и изменениями планировки помещения (л.д. 17 т. 1). Составленный истцом акт состояния помещения от 31.10.2011 также фиксирует изменение колера стен, наличие подтеков потолка, сколов керамической плитки и целостности конструкций в результате демонтажа конструкций.
Между тем, изменение цвета стен не может быть признано ухудшением состояния арендованного помещения, поскольку условиями договора не было установлено обязанности по сохранению имевшегося ранее цветового решения.
Ответственность за ухудшение состояния помещения в связи с изменением планировки и демонтажа конструкций не может быть возложена на ответчика, поскольку в договоре аренды и актах приема-передачи помещения отсутствует описание наличия конструктивных элементов в виде перегородок. Именно указанное обстоятельство не позволило эксперту сделать вывод о необходимости восстановительного ремонта (исследовательская часть заключения эксперта N 026-05-05-01059 по настоящему делу по вопросу N 1, л.д. 103-105 т. 3).
Относительно сколов и отсутствия керамической плитки имеющиеся в деле доказательства (включая акт состояния помещений от 31.10.2011) не позволяют сделать вывод о количестве подлежащих замене плиток, а значит необходимости разборки и установки 6,21 кв. м полов, осуществление которых установлено экспертом.
Кроме того, из материалов дела усматривается осуществление действий по приобретению и замене плитки ответчиком в период действия договора аренды (л.д. 49 т. 2).
Наличие сильных подтеков потолка, которые по общему правилу являются результатом попадания воды из расположенных выше помещений, неправильной эксплуатацией помещения арендатором истцом не мотивировано. Кроме того, из заключения эксперта следует, что потолок не имеет видимых повреждений и различий в цветовой гамме и рисунка потолочных плит, поэтому при расчете восстановительного ремонта работы по его замене не учтены (л.д. 107 т. 3).
При таких обстоятельствах у суда первой инстанции не имелось оснований для возложения на ООО "ТВА" ответственности за расходы ООО "Глобус" на проведение ремонтных работ. Ссылок на доказательства обоснованности исковых требований, за исключением вышеназванного заключения эксперта Южно-Уральской торгово-промышленной палаты, которым не установлена необходимость проведения восстановительного ремонта нежилого помещения по состоянию на 31.10.2011, обжалуемое решение не содержит.
С учетом изложенного суд апелляционной инстанции считает, что выводы суда не соответствуют имеющимся в деле доказательствам, что является основанием для его отмены в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с принятием судебного акта об отказе в удовлетворении исковых требований.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
В связи с отказом в удовлетворении исковых требований расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела судом первой инстанции, также расходы по оплате экспертизы подлежат отнесению на истца в соответствии со статьями 101, 106, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При подаче искового заявления истцом уплачена государственная пошлина в размере 8 911 руб. 27 коп. платежным поручением от 15.02.2012 N 00013.
Согласно статье 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации при исковых требованиях о взыскании 167 343 руб. подлежит уплате государственная пошлина в размере 6 020 руб. 29 коп.
Учитывая изложенное, излишне уплаченная при подаче иска государственная пошлина в размере 2 890 руб. 98 коп. подлежит возврату истцу из федерального бюджета.
Понесенные ООО "ТВА" расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе (платежное поручение N 84 от 28.11.2013) подлежат отнесению на истца по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 01.11.2013 по делу N А76-9743/2012 отменить.
В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью "Глобус" к обществу с ограниченной ответственностью "ТВА" о взыскании 167 343 руб. - отказать.
Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Глобус" из федерального бюджета государственную пошлину в размере 2 890 руб. 98 коп., излишне уплаченную платежным поручением от 15.02.2012 N 00013.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Глобус" в пользу общества с ограниченной ответственностью "ТВА" 2000 рублей в возмещение расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
И.Ю.СОКОЛОВА
Судьи
М.И.КАРПАЧЕВА
Л.В.ПИВОВАРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)