Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: На основании договора купли-продажи истцы являются собственниками земельного участка и жилого дома. В настоящее время истцы лишены возможности пользоваться указанным имуществом, поскольку ответчица чинит им препятствия.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Горбачева Е.Н.
А-19
Судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда в составе:
председательствующего Туровой Т.В.
судей Тихоновой Т.В., Парамзиной И.М.
с участием прокурора Грековой Л.Р.
при секретаре Ю.
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Тихоновой Т.В.
гражданское дело по иску К.С., К.Н., действующих в своих интересах и в интересах несовершеннолетних К.Д., К.Т.С., к К.Т.Г. о выселении и нечинении препятствий в пользовании имуществом; встречному исковому заявлению К.Т.Г. к К.С., К.Н., К.Д., К.Т.С., С. о признании договора купли-продажи недвижимого имущества недействительным, признании отсутствующим права общей долевой собственности
по апелляционной жалобе К.Т.Г.
на решение Емельяновского районного суда Красноярского края от 22 июля 2014 года, которым постановлено:
"Исковые требования К.С., К.Н., действующих в интересах несовершеннолетних К.Д., К.Т.С. к К.Т.Г. о выселении и нечинении препятствий в пользовании имуществом, удовлетворить.
Выселить К.Т.Г. из жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>.
Обязать К.Т.Г. не чинить препятствия К.С., К.Н., К.Д., К.Т.С. в пользовании земельным участком и жилым помещением, расположенными по адресу: <адрес>.
В удовлетворении исковых требований К.Т.Г. к К.С., К.Н., К.Д., К.Т.С., С. о признании договора купли-продажи недвижимого имущества недействительным, признании отсутствующим права общей долевой собственности, отказать".
Заслушав докладчика, судебная коллегия
установила:
К.С., К.Н., действующие в интересах несовершеннолетних К.Д., К.Т.С., обратились в суд с иском к К.Т.Г. о выселении и нечинении препятствий в пользовании имуществом.
Требования мотивированы тем, что на основании договора купли-продажи от 27.03.2013 года, заключенного с С., истцы являются собственниками земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: <адрес> по <данные изъяты> доли каждый. В настоящее время истцы лишены возможности пользоваться указанным имуществом, поскольку ответчица чинит им препятствия, отказываясь выселиться и вывезти принадлежащие ей вещи из спорного жилого помещения.
К.Т.Г. обратилась в суд со встречными исковыми требованиями к К.С., К.Н., К.Д., К.Т.С., С. о признании договора купли-продажи недвижимого имущества недействительным, признании отсутствующим права общей долевой собственности.
Требования мотивированы тем, что 09.06.2012 года между С. и К.Т.Г. заключен договор аренды жилого помещения и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес> Между сторонами также была достигнута договоренность, что в срок до 09.06.2013 года истица выплатит С. 400 000 рублей с учетом ежемесячных арендных платежей, после чего арендованное имущество переходит в ее собственность. Всего К.Т.Г. было передано С. 60 000 рублей, оставшаяся часть денежных средств должна была быть погашена за счет материнского капитала. С ноября 2013 года арендные платежи К.Т.Г. перестала осуществлять, поскольку С. заявил о продаже дома другим лицам. Договор купли-продажи указанного жилого дома и земельного участка, заключенный между С. и семьей К-ных 27 марта 2013 года, истица считает незаконным, поскольку он заключен в период действия договора аренды, что нарушает ее права.
Судом первой инстанции постановлено приведенное выше решение.
В апелляционной жалобе К.Т.Г. просит отменить решение суда как незаконное ввиду несоответствия выводов суда обстоятельствам дела, ссылаясь на то, что суд при разрешении спора не выяснил нуждаемость истцов по первоначальному иску в спорном жилом помещении, поскольку у них в собственности имеется другое благоустроенное жилье, в котором они состоят на регистрационном учете, тогда как она с несовершеннолетними детьми не имеет другого жилого помещения. Кроме того, к участию в деле не были привлечены Органы опеки и попечительства. Также необоснованно суд отказал в допросе свидетелей, в удовлетворении ходатайства о проведении экспертизы.
Проверив материалы дела и решение суда в пределах доводов апелляционной жалобы согласно ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, заслушав ответчицу - истицу по встречному иску К.Т.Г. и третье лицо К.Е., поддержавших доводы апелляционной жалобы, истцов-ответчиков К.С. и К.Н., возражавших против доводов апелляционной жалобы, заключение прокурора Грековой Л.Р., полагавшей решение законным и обоснованным, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения состоявшегося по делу решения суда.
В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно п. 1 ст. 624 ГК РФ в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
На основании п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Согласно ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Согласно ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.
В силу ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения (ст. 304 ГК РФ).
В соответствии со ст. 35 ЖК РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
Как следует из материалов дела и правильно установлено судом первой инстанции, на основании договора купли-продажи от 27.03.2013 года, заключенного с С., истцы К.С., К.Н., К.Д. и К.Т.С. являются собственниками жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, по <данные изъяты> доли каждый. Право собственности истцов зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 08.04.2013 года.
09.06.2012 года между С. и К.Т.Г. заключен договор аренды жилого дома, общей площадью <данные изъяты> кв. м по адресу: д. <адрес> расположенный на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты> с установлением ежемесячной арендной платы в размере 10 000 руб. и сроком действия договора по 09.06.2013 года.
В соответствии с п. 3.2 арендатор обязуется выплатить арендодателю сумму 400 000 рублей до 09.06.2013 года; после выплаты указанной суммы арендованное имущество: жилой дом и земельный участок по вышеуказанному адресу переходят в собственность К.Т.Г. (п. 3.3). В случае отказа от исполнения п. 3.2 договора арендатор обязана письменно уведомить об этом другую сторону не позднее чем за 30 дней до предполагаемого прекращения действия договора (п. 3.4).
Исполняя условия договора, К.Т.Г. в счет арендной платы внесла в общей сложности 60 000 рублей за период с июня 2012 года по ноябрь 2012 года, что не оспаривалось сторонами и подтверждается платежными поручениями от 21.06.2012 года, от 19.07.2012 года, от 20.08.2012 года, от 18.09.2012 года, от 22.10.2012 года и от 20.11.2012 года. Впоследствии оплата по договору аренды К.Т.Г. не производилась, в связи с чем 26.01.2013 года С. вручил матери К.Т.Г. - К.Е. уведомление о необходимости оплаты задолженности по договору с предупреждением о расторжении договора аренды в случае неисполнения требований.
Разрешая при изложенных обстоятельствах настоящий спор и отказывая К.Т.Г. в удовлетворении встречных исковых требований о признании недействительным договора купли-продажи от 27.03.2013 года, суд первой инстанции обоснованно исходил из отсутствия законных оснований для признания договора недействительным ввиду непредставления в материалы дела доказательств, в силу которых договор купли-продажи может быть признан недействительным как заключенный под влиянием заблуждения относительно природы сделки. Кроме того, К.Т.Г. не является надлежащим истцом по требованию о признании сделки недействительной, поскольку не является стороной оспариваемой сделки.
Судебная коллегия считает возможным согласиться с данными выводами суда первой инстанции, поскольку заключение договора купли-продажи является исключительным правом собственника имущества, данное право было реализовано С. без ущемления прав и законных интересов К.Т.Г., поскольку в силу действующего законодательства переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (ст. 617 ГК РФ). После перехода права собственности на жилой дом от С. к К-ным К.Т.Г. продолжала пользоваться домом, требований о ее выселении заявлено не было.
Удовлетворяя первоначальный иск К.С., К.Н., действующих в своих интересах и в интересах несовершеннолетних К.Д., К.Т.С., о выселении К.Т.Г. из спорного жилого помещения и возложении обязанности не чинить препятствия в пользовании имуществом, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для проживания ответчицы в спорном жилом доме в связи с нарушением ею условий об оплате аренды и в связи.
При этом судом первой инстанции учтено и то, что арендодателем выполнена предусмотренная п. 3.4 договора обязанность по предупреждению арендатора о прекращении договора аренды путем вручения ответчице уведомления 26.01.2013 года, полученного матерью ответчика лично 26.01.2013 года (л.д. 51), хотя данное обстоятельство не имеет правового значения в спорной ситуации, поскольку договор аренды так и не был прекращен досрочно, К.Т.Г. продолжала проживать в арендуемом доме без арендной платы даже после истечения срока договора аренды.
Судебная коллегия считает необходимым согласиться с данным выводом суда первой инстанции, так как он мотивирован, основан на правильно примененных нормах материального права, соответствует установленным обстоятельствам дела, подтверждается представленными доказательствами, которым в их совокупности судом первой инстанции дана надлежащая правовая оценка в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, оснований для иной оценки представленных доказательств не усматривается.
Срок договора аренды, на основании которого у К.Т.Г. возникло право пользования спорным домовладением, истек 09.06.2013 года, условий о пролонгации срока действия договор аренды не содержит, поэтому у последней отсутствовали правовые основания для пользования домовладением истцов, расположенным по адресу: <адрес>, после истечения предусмотренного договором срока (после 09.06.2013 года). Кроме того, К.Т.Г. ненадлежащим образом исполняла условия договора, прекратив с ноября 2012 года вносить ежемесячные арендные платежи.
Доводы К.Т.Г. о ее незаконном выселении без расторжения договора аренды судебная коллегия находит несостоятельными, поскольку иск о выселении К-ными подан 03.07.2013 года, то есть по истечении срока действия договора аренды, условиями которого не предусмотрено продление срока его действия, в связи с чем в данном случае для предъявления требований о выселении не требуется заявлять о расторжении договора аренды.
Ссылки К.Т.Г. на то, что она прекратила оплачивать аренду жилого дома и земельного участка, поскольку узнала о намерении С. продать недвижимость другим лицам, не являются основанием для отказа в удовлетворении иска К-ных о выселении К.Т.Г., которая занимает спорные объекты недвижимости без законных оснований за пределами срока договора аренды, чем нарушает права собственников. Судом первой инстанции принято решение о выселении К.Т.Г. в связи с истечением срока действия договора аренды жилого дома, а не в связи с ненадлежащим исполнением ею обязательств по этому договору.
При изложенных обстоятельствах, учитывая, что в признании недействительным договора купли-продажи от 27.03.2014 года К.Т.Г. отказано, ее право пользования указанными объектами недвижимости прекратились в связи с истечением срока действия договора аренды жилого дома и земельного участка, то есть законных оснований для проживания в спорном доме не имеется, суд первой инстанции обоснованно принял решение о выселении К.Т.Г. из данного жилого дома и возложил на нее обязанность не чинить К-ным препятствий в домом и земельным участком.
Доводы апелляционной жалобы о том, что суд первой инстанции при принятии решения не учел нуждаемость каждой их сторон в спорном жилом помещении, судебная коллегия не принимает во внимание, поскольку при разрешении настоящего спора не требуется установление данных обстоятельств, так как собственник жилого помещения вправе по своему усмотрению распоряжаться принадлежащим ему на праве собственности имуществом и не обязан обеспечивать жильем всех нуждающихся в улучшении жилищных условий.
Доводы жалобы о том, что суд первой инстанции не привлек к участию в деле органы опеки и попечительства, судебная коллегия находит несостоятельными, поскольку несовершеннолетние дети ответчицы не являлись стороной договора аренды, в тексте которого не указано и на вселение их в спорное жилое помещение в качестве членов семьи арендатора, требования об их выселении не заявлялись, в связи с чем оснований для привлечения к участию в деле органов опеки и попечительства не имелось.
Иные доводы апелляционной жалобы по существу повторяют доводы, приведенные в обоснование заявленных встречных исковых требований, направлены на переоценку доказательств по делу и не могут служить основанием к отмене решения суда, поскольку этим доводам уже дана надлежащая оценка судом первой инстанции при тщательном исследовании доказательств в ходе судебного разбирательства, что нашло отражение в оспариваемом решении.
Выводы суда первой инстанции надлежащим образом мотивированы в решении, не противоречат фактическим обстоятельствам и представленным сторонами доказательствам, которым дана надлежащая правовая оценка, обстоятельства дела исследованы судом первой инстанции с достаточной полнотой. Доводы апелляционной жалобы, сводящиеся к их переоценке без достаточных к тому оснований, не могут служить основанием к отмене или изменению решения, постановленного в соответствии с фактическими обстоятельствами дела, требованиями материального и процессуального закона. Доказательств, опровергающих правильные выводы суда первой инстанции, в апелляционной жалобе не приведено, в связи с чем оснований для отмены решения суда не имеется.
Существенных нарушений норм процессуального права, влекущих вынесение незаконного решения, судом первой инстанции при рассмотрении дела не допущено.
На основании изложенного и руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Емельяновского районного суда Красноярского края от 22 июля 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу К.Т.Г. - без удовлетворения.
Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ КРАСНОЯРСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 29.10.2014 ПО ДЕЛУ N 33-10453/2014
Требование: О выселении и нечинении препятствий в пользовании имуществом.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: На основании договора купли-продажи истцы являются собственниками земельного участка и жилого дома. В настоящее время истцы лишены возможности пользоваться указанным имуществом, поскольку ответчица чинит им препятствия.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
КРАСНОЯРСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 29 октября 2014 г. по делу N 33-10453/2014
Судья: Горбачева Е.Н.
А-19
Судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда в составе:
председательствующего Туровой Т.В.
судей Тихоновой Т.В., Парамзиной И.М.
с участием прокурора Грековой Л.Р.
при секретаре Ю.
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Тихоновой Т.В.
гражданское дело по иску К.С., К.Н., действующих в своих интересах и в интересах несовершеннолетних К.Д., К.Т.С., к К.Т.Г. о выселении и нечинении препятствий в пользовании имуществом; встречному исковому заявлению К.Т.Г. к К.С., К.Н., К.Д., К.Т.С., С. о признании договора купли-продажи недвижимого имущества недействительным, признании отсутствующим права общей долевой собственности
по апелляционной жалобе К.Т.Г.
на решение Емельяновского районного суда Красноярского края от 22 июля 2014 года, которым постановлено:
"Исковые требования К.С., К.Н., действующих в интересах несовершеннолетних К.Д., К.Т.С. к К.Т.Г. о выселении и нечинении препятствий в пользовании имуществом, удовлетворить.
Выселить К.Т.Г. из жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>.
Обязать К.Т.Г. не чинить препятствия К.С., К.Н., К.Д., К.Т.С. в пользовании земельным участком и жилым помещением, расположенными по адресу: <адрес>.
В удовлетворении исковых требований К.Т.Г. к К.С., К.Н., К.Д., К.Т.С., С. о признании договора купли-продажи недвижимого имущества недействительным, признании отсутствующим права общей долевой собственности, отказать".
Заслушав докладчика, судебная коллегия
установила:
К.С., К.Н., действующие в интересах несовершеннолетних К.Д., К.Т.С., обратились в суд с иском к К.Т.Г. о выселении и нечинении препятствий в пользовании имуществом.
Требования мотивированы тем, что на основании договора купли-продажи от 27.03.2013 года, заключенного с С., истцы являются собственниками земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: <адрес> по <данные изъяты> доли каждый. В настоящее время истцы лишены возможности пользоваться указанным имуществом, поскольку ответчица чинит им препятствия, отказываясь выселиться и вывезти принадлежащие ей вещи из спорного жилого помещения.
К.Т.Г. обратилась в суд со встречными исковыми требованиями к К.С., К.Н., К.Д., К.Т.С., С. о признании договора купли-продажи недвижимого имущества недействительным, признании отсутствующим права общей долевой собственности.
Требования мотивированы тем, что 09.06.2012 года между С. и К.Т.Г. заключен договор аренды жилого помещения и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес> Между сторонами также была достигнута договоренность, что в срок до 09.06.2013 года истица выплатит С. 400 000 рублей с учетом ежемесячных арендных платежей, после чего арендованное имущество переходит в ее собственность. Всего К.Т.Г. было передано С. 60 000 рублей, оставшаяся часть денежных средств должна была быть погашена за счет материнского капитала. С ноября 2013 года арендные платежи К.Т.Г. перестала осуществлять, поскольку С. заявил о продаже дома другим лицам. Договор купли-продажи указанного жилого дома и земельного участка, заключенный между С. и семьей К-ных 27 марта 2013 года, истица считает незаконным, поскольку он заключен в период действия договора аренды, что нарушает ее права.
Судом первой инстанции постановлено приведенное выше решение.
В апелляционной жалобе К.Т.Г. просит отменить решение суда как незаконное ввиду несоответствия выводов суда обстоятельствам дела, ссылаясь на то, что суд при разрешении спора не выяснил нуждаемость истцов по первоначальному иску в спорном жилом помещении, поскольку у них в собственности имеется другое благоустроенное жилье, в котором они состоят на регистрационном учете, тогда как она с несовершеннолетними детьми не имеет другого жилого помещения. Кроме того, к участию в деле не были привлечены Органы опеки и попечительства. Также необоснованно суд отказал в допросе свидетелей, в удовлетворении ходатайства о проведении экспертизы.
Проверив материалы дела и решение суда в пределах доводов апелляционной жалобы согласно ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, заслушав ответчицу - истицу по встречному иску К.Т.Г. и третье лицо К.Е., поддержавших доводы апелляционной жалобы, истцов-ответчиков К.С. и К.Н., возражавших против доводов апелляционной жалобы, заключение прокурора Грековой Л.Р., полагавшей решение законным и обоснованным, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения состоявшегося по делу решения суда.
В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно п. 1 ст. 624 ГК РФ в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
На основании п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Согласно ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Согласно ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.
В силу ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения (ст. 304 ГК РФ).
В соответствии со ст. 35 ЖК РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
Как следует из материалов дела и правильно установлено судом первой инстанции, на основании договора купли-продажи от 27.03.2013 года, заключенного с С., истцы К.С., К.Н., К.Д. и К.Т.С. являются собственниками жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, по <данные изъяты> доли каждый. Право собственности истцов зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 08.04.2013 года.
09.06.2012 года между С. и К.Т.Г. заключен договор аренды жилого дома, общей площадью <данные изъяты> кв. м по адресу: д. <адрес> расположенный на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты> с установлением ежемесячной арендной платы в размере 10 000 руб. и сроком действия договора по 09.06.2013 года.
В соответствии с п. 3.2 арендатор обязуется выплатить арендодателю сумму 400 000 рублей до 09.06.2013 года; после выплаты указанной суммы арендованное имущество: жилой дом и земельный участок по вышеуказанному адресу переходят в собственность К.Т.Г. (п. 3.3). В случае отказа от исполнения п. 3.2 договора арендатор обязана письменно уведомить об этом другую сторону не позднее чем за 30 дней до предполагаемого прекращения действия договора (п. 3.4).
Исполняя условия договора, К.Т.Г. в счет арендной платы внесла в общей сложности 60 000 рублей за период с июня 2012 года по ноябрь 2012 года, что не оспаривалось сторонами и подтверждается платежными поручениями от 21.06.2012 года, от 19.07.2012 года, от 20.08.2012 года, от 18.09.2012 года, от 22.10.2012 года и от 20.11.2012 года. Впоследствии оплата по договору аренды К.Т.Г. не производилась, в связи с чем 26.01.2013 года С. вручил матери К.Т.Г. - К.Е. уведомление о необходимости оплаты задолженности по договору с предупреждением о расторжении договора аренды в случае неисполнения требований.
Разрешая при изложенных обстоятельствах настоящий спор и отказывая К.Т.Г. в удовлетворении встречных исковых требований о признании недействительным договора купли-продажи от 27.03.2013 года, суд первой инстанции обоснованно исходил из отсутствия законных оснований для признания договора недействительным ввиду непредставления в материалы дела доказательств, в силу которых договор купли-продажи может быть признан недействительным как заключенный под влиянием заблуждения относительно природы сделки. Кроме того, К.Т.Г. не является надлежащим истцом по требованию о признании сделки недействительной, поскольку не является стороной оспариваемой сделки.
Судебная коллегия считает возможным согласиться с данными выводами суда первой инстанции, поскольку заключение договора купли-продажи является исключительным правом собственника имущества, данное право было реализовано С. без ущемления прав и законных интересов К.Т.Г., поскольку в силу действующего законодательства переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (ст. 617 ГК РФ). После перехода права собственности на жилой дом от С. к К-ным К.Т.Г. продолжала пользоваться домом, требований о ее выселении заявлено не было.
Удовлетворяя первоначальный иск К.С., К.Н., действующих в своих интересах и в интересах несовершеннолетних К.Д., К.Т.С., о выселении К.Т.Г. из спорного жилого помещения и возложении обязанности не чинить препятствия в пользовании имуществом, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для проживания ответчицы в спорном жилом доме в связи с нарушением ею условий об оплате аренды и в связи.
При этом судом первой инстанции учтено и то, что арендодателем выполнена предусмотренная п. 3.4 договора обязанность по предупреждению арендатора о прекращении договора аренды путем вручения ответчице уведомления 26.01.2013 года, полученного матерью ответчика лично 26.01.2013 года (л.д. 51), хотя данное обстоятельство не имеет правового значения в спорной ситуации, поскольку договор аренды так и не был прекращен досрочно, К.Т.Г. продолжала проживать в арендуемом доме без арендной платы даже после истечения срока договора аренды.
Судебная коллегия считает необходимым согласиться с данным выводом суда первой инстанции, так как он мотивирован, основан на правильно примененных нормах материального права, соответствует установленным обстоятельствам дела, подтверждается представленными доказательствами, которым в их совокупности судом первой инстанции дана надлежащая правовая оценка в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, оснований для иной оценки представленных доказательств не усматривается.
Срок договора аренды, на основании которого у К.Т.Г. возникло право пользования спорным домовладением, истек 09.06.2013 года, условий о пролонгации срока действия договор аренды не содержит, поэтому у последней отсутствовали правовые основания для пользования домовладением истцов, расположенным по адресу: <адрес>, после истечения предусмотренного договором срока (после 09.06.2013 года). Кроме того, К.Т.Г. ненадлежащим образом исполняла условия договора, прекратив с ноября 2012 года вносить ежемесячные арендные платежи.
Доводы К.Т.Г. о ее незаконном выселении без расторжения договора аренды судебная коллегия находит несостоятельными, поскольку иск о выселении К-ными подан 03.07.2013 года, то есть по истечении срока действия договора аренды, условиями которого не предусмотрено продление срока его действия, в связи с чем в данном случае для предъявления требований о выселении не требуется заявлять о расторжении договора аренды.
Ссылки К.Т.Г. на то, что она прекратила оплачивать аренду жилого дома и земельного участка, поскольку узнала о намерении С. продать недвижимость другим лицам, не являются основанием для отказа в удовлетворении иска К-ных о выселении К.Т.Г., которая занимает спорные объекты недвижимости без законных оснований за пределами срока договора аренды, чем нарушает права собственников. Судом первой инстанции принято решение о выселении К.Т.Г. в связи с истечением срока действия договора аренды жилого дома, а не в связи с ненадлежащим исполнением ею обязательств по этому договору.
При изложенных обстоятельствах, учитывая, что в признании недействительным договора купли-продажи от 27.03.2014 года К.Т.Г. отказано, ее право пользования указанными объектами недвижимости прекратились в связи с истечением срока действия договора аренды жилого дома и земельного участка, то есть законных оснований для проживания в спорном доме не имеется, суд первой инстанции обоснованно принял решение о выселении К.Т.Г. из данного жилого дома и возложил на нее обязанность не чинить К-ным препятствий в домом и земельным участком.
Доводы апелляционной жалобы о том, что суд первой инстанции при принятии решения не учел нуждаемость каждой их сторон в спорном жилом помещении, судебная коллегия не принимает во внимание, поскольку при разрешении настоящего спора не требуется установление данных обстоятельств, так как собственник жилого помещения вправе по своему усмотрению распоряжаться принадлежащим ему на праве собственности имуществом и не обязан обеспечивать жильем всех нуждающихся в улучшении жилищных условий.
Доводы жалобы о том, что суд первой инстанции не привлек к участию в деле органы опеки и попечительства, судебная коллегия находит несостоятельными, поскольку несовершеннолетние дети ответчицы не являлись стороной договора аренды, в тексте которого не указано и на вселение их в спорное жилое помещение в качестве членов семьи арендатора, требования об их выселении не заявлялись, в связи с чем оснований для привлечения к участию в деле органов опеки и попечительства не имелось.
Иные доводы апелляционной жалобы по существу повторяют доводы, приведенные в обоснование заявленных встречных исковых требований, направлены на переоценку доказательств по делу и не могут служить основанием к отмене решения суда, поскольку этим доводам уже дана надлежащая оценка судом первой инстанции при тщательном исследовании доказательств в ходе судебного разбирательства, что нашло отражение в оспариваемом решении.
Выводы суда первой инстанции надлежащим образом мотивированы в решении, не противоречат фактическим обстоятельствам и представленным сторонами доказательствам, которым дана надлежащая правовая оценка, обстоятельства дела исследованы судом первой инстанции с достаточной полнотой. Доводы апелляционной жалобы, сводящиеся к их переоценке без достаточных к тому оснований, не могут служить основанием к отмене или изменению решения, постановленного в соответствии с фактическими обстоятельствами дела, требованиями материального и процессуального закона. Доказательств, опровергающих правильные выводы суда первой инстанции, в апелляционной жалобе не приведено, в связи с чем оснований для отмены решения суда не имеется.
Существенных нарушений норм процессуального права, влекущих вынесение незаконного решения, судом первой инстанции при рассмотрении дела не допущено.
На основании изложенного и руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Емельяновского районного суда Красноярского края от 22 июля 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу К.Т.Г. - без удовлетворения.
Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)