Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 29 января 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 05 февраля 2014 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
судьи Козловой Т.Д.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Степаненко Т.В.
при участии в заседании:
- от Администрации пгт Серышево: Чернов Е.В., представитель, доверенность от 26.12.2013 N 0118/2253;
- от общества с ограниченной ответственностью "Жилищно-коммунальное хозяйство "Искра": Белоусова Л.Н., директор; Белоусов Р.В., представитель, доверенность б/н от 01.01.2013;
- рассмотрев в судебном заседании по правилам арбитражного суда первой инстанции дело N А04-4926/2013
Арбитражного суда Амурской области
по иску Администрации пгт. Серышево
к обществу с ограниченной ответственностью "Жилищно-коммунальное хозяйство "Искра"
о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 247 465 руб. 80 коп., расторжении договора аренды недвижимого имущества, обязании передать арендованное имущество
по встречному иску о взыскании 742 986 руб., в том числе путем зачета встречных требований на сумму 174 568 руб. 93 коп.
установил:
Администрация пгт Серышево (ИНН 2824001415 ОГРН 1022800711801, далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Амурской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Жилищно-коммунальное хозяйство "Искра" (ИНН 2824005466 ОГРН 1122804001231, далее - ООО "ЖКХ "Искра", общество) о взыскании арендной платы по договору аренды недвижимого имущества от 04.02.2013 N 10 за период с 04.02.2013 по 02.07.2013 в размере 143 875 руб. 40 коп.; расторжении договора аренды недвижимого имущества от 04.02.2013 N 10; об обязании общества в течение 5 дней со дня вступления решения суда в законную силу передать арендованное имущество по акту приема-передачи согласно приложению N 1 к договору аренды недвижимого имущества от 04.02.2013 N 10.
Требования обоснованы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору аренды недвижимого имущества от 04.02.2013 N 10 в части внесения арендной платы.
Дело рассмотрено в порядке упрощенного производства.
Решением суда от 11.09.2013 исковые требования удовлетворены в полном объеме.
В апелляционной жалобе ООО "ЖКХ "Искра" просит отменить решение суда от 11.09.2013.
В обоснование доводов жалобы заявитель ссылается на необоснованное отклонение судом первой инстанции ходатайства ответчика о продлении срока предоставления документов в связи с чрезвычайной ситуацией на территории пгт Серышево и необходимостью рассмотрения дела в порядке искового производства. Ссылается на то, что в связи с этим не имел возможности подать встречное исковое заявление. Указывает, что в связи с введенным режимом чрезвычайной ситуации, Администрацией не были рассмотрены акты сверки, согласно которым, задолженность истца перед ответчиком составила 110 463 руб. 23 коп. Ссылается на проведенный капитальный ремонт арендованного имущества, стоимость которого с учетом пункта 3.1 договора от 04.02.2013 N 10 должна быть зачтена в счет арендной платы.
В отзыве на апелляционную жалобу Администрация отклонила доводы жалобы как несостоятельные, просила решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика - без удовлетворения.
В соответствии с пунктом 28 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.10.2012 N 62 "О некоторых вопросах рассмотрения арбитражными судами дел в порядке упрощенного производства" в случае если в апелляционной жалобе приведены доводы о том, что дело, рассмотренное в порядке упрощенного производства, подлежало рассмотрению по общим правилам искового производства или по правилам административного судопроизводства, которые признаны судом обоснованными, суд апелляционной инстанции применительно к части 6.1 статьи 268 АПК РФ переходит к рассмотрению дела по правилам, установленным Кодексом для рассмотрения дела в суде первой инстанции.
Учитывая данные обстоятельства, а также с целью проверки довода жалобы о произведенном ответчиком капитальном ремонте, с учетом положения пункта 3.1 договора от 04.02.2013 N 10 предусматривающего компенсацию по арендной плате до 80% от фактически полученной арендной платы в случаи проведения работ, относящихся к капитальному ремонту (реконструкции), апелляционная инстанция сочла необходимым перейти к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в суде первой инстанции.
В силу пункта 4 части 5 статьи 227 АПК РФ, если суд пришел к выводу о том, что рассмотрение дела в порядке упрощенного производства не соответствует целям эффективного правосудия, в том числе в случае признания судом необходимым выяснить дополнительные обстоятельства или исследовать дополнительные доказательства суд выносит определение о рассмотрении дела по общим правилам искового производства.
Учитывая, что в материалы дела от ответчика поступили дополнительные доказательства, а также встречный иск, суд апелляционной инстанции счел необходимым перейти к рассмотрению дела по общим правилам искового производства, что отражено в определении Шестого арбитражного апелляционного суда от 13.11.2013.
К судебному заседанию 29.01.2014 от Администрации пгт Серышево поступили уточнения исковых требований по первоначальному иску, Администрация просила взыскать задолженность по арендной плате за период с 04.02.2013 по 02.01.2014 в размере 247 465 руб. 80 коп., расторгнуть договор и обязать ООО "ЖКХ "Искра" в течение 5 дней с момента вступления судебного акта в законную силу передать Администрации арендованное имущество по акту приема-передачи.
ООО "ЖКХ "Искра" обратилось со встречными исковыми требованиями к Администрации, неоднократно уточняя их, окончательно определило как требования о взыскании с Администрации 742 986 руб. стоимости капитального ремонта арендуемого помещения и стоимости аварийных работ на канализационной насосной станции, в том числе, путем зачета в счет арендной платы 174 568 руб. 93 коп. (уточнения представлены в судебное заседание 29.01.2014). При этом указало на необоснованность начисления Администрацией арендных платежей ранее 17.04.2013, учитывая, что фактически производственное помещение до этой даты было занято другим предприятием.
В судебном заседании апелляционной инстанции представители Администрации пгт Серышево и ООО "ЖКХ "Искра" поддержали доводы, изложенные в их исковых заявлениях, дав по ним пояснения.
Изучив материалы дела, судом апелляционной инстанции установлено следующее.
Между муниципальным образованием пгт Серышево (Арендодатель) и ООО "ЖКХ "Искра" (Арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества от 04.02.2013 N 10 (далее - договор), по условиям которого Арендодатель обязуется предоставить Арендатору имущество, предназначенное для оказания коммунальных услуг, указанное в Приложении N 1 договора в аренду в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению использования, а Арендатор обязуется выплачивать арендную плату в размере и сроки, указанные в пункте 3 договора.
В приложении N 1 к договору поименован перечень муниципального имущества, передаваемого в аренду ООО "ЖКХ "Искра", в который вошли:
Канализационная
Амурская область,
Насос ЦИФ-
160-10 1 шт.,
Канализационный
Амурская область,
Очистные
Амурская область,
Серышевский район, пгт Серышево, ул.Пионерская, 64,
Канализационные сети (балансовая
Амурская область, Серышевский район,
Наружные
Наружная
Амурская область,
Наружная
Амурская область,
Наружная
Амурская область,
Наружная канализационная
Амурская область, Серышевский район,
Наружная
Амурская область,
Наружная
Амурская область,
Наружная
Амурская область,
Наружная
Амурская область,
Наружная
канализационная
сеть к жилым
домам (балансовая
стоимость 13488
Амурская область,
Серышевский район,
пгт Серышево, по ул.
Трудовая 1А, 1Б, ул.
Наружная
Амурская область,
Наружная канализационная
Амурская область, Серышевский район,
Наружная
Амурская область,
Наружная
Амурская область,
Наружная
Амурская область,
Наружная
пгт Серышево,
Пунктом 2.1.1 договора предусмотрена обязанность Арендодателя по своевременной передаче Арендатору имущества по акту приема-передачи, составленному в 2-х экземплярах по одному для каждой из сторон настоящего договора.
Факт передачи недвижимого имущества ответчику подтверждается подписанным сторонами актом приема-передачи имущества, являющимся Приложением N 2 к договору (том 1 л.д. 19).
Пунктом 2.3.6 договора предусмотрена обязанность Арендатора в установленные договором сроки производить расчеты по арендной плате, в соответствии с разделом 3 договора.
В силу пункта 3.1 договора размер арендной платы составляет 345 300 руб. 98 коп. в год (без учета НДС). НДС составляет 62 154 руб. 18 коп. и перечисляется Арендатором самостоятельно. Арендная плата в месяц (без учета НДС) составляет 28 775 руб. 08 коп.
Арендная плата вносится Арендатором ежемесячно не позднее 10 числа следующего за расчетным месяцем путем перечисления на расчетный счет.
Пунктом 4.1 договора предусмотрено, что договор вступает в силу с момента его подписания. Срок аренды установлен сторонами с 04.02.2013 по 03.02.2018 (на 5 лет).
Договор аренды от 04.02.2013 N 10 прошел государственную регистрацию.
Неисполнение ООО "ЖКХ "Искра" обязательств по внесению арендных платежей послужил основанием для обращения Администрации в арбитражный суд с настоящим иском.
В соответствии с положениями статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Материалами дела подтверждается, что ООО "ЖКХ "Искра" вносило арендные платежи в рамках заключенного договора аренды от 04.02.2013 не в полном объеме и с нарушением сроков оплаты.
Так за период с 04.02.2013 по 03.01.2013 (11 месяцев) в соответствии с условиями договора истцом начислена арендная плата в размере 316 525 руб. 88 коп. (28775,08 х 11).
Ответчиком произведена оплата на общую сумму 69 060 руб. 08 коп., в том числе: п/п от 24.07.2013 N 76 в сумме 14 387 руб. 54 коп., п/п от 01.11.2013 N 111 в сумме 14 387 руб. 54 коп., п/п от 27.11.2013 N 135 в сумме 34 530 руб., п/п от 31.12.2013 N 150 в сумме 5 755 руб.
В результате этого у ООО "ЖКХ "Искра" перед ООО Администрацией образовалась задолженность в сумме 247 465 руб. 80 коп.
Доказательств оплаты задолженности в полном размере ответчиком не представлено.
Возражения ООО "ЖКХ "Искра" о том, что арендную плату следовало исчислять не с 04.02.2013, а с 17.04.2013 (момента передачи административного здания от третьего лица), судом апелляционной инстанции отклоняется как противоречащий имеющемуся в материалах дела акту приема-передачи, являющегося приложением к договору от 04.02.2013.
При таких обстоятельствах, первоначальный иск взысканию 247 465 руб. 80 коп. подлежит удовлетворению.
Возражая на требования Администрации о взыскании задолженности по арендной плате, ООО "ЖКХ "Искра" предъявило встречные исковые требования о взыскании с Администрации 742 986 руб., из которых: 601 921 руб. - задолженность за выполненные работы по капитальному ремонту арендованного имущества (административного здания по ул. Калинина,9), 141 065 руб. - стоимость аварийных-восстановительных работ на канализационной насосной станции.
При этом ООО "ЖКХ "Искра" просило на основании пункта 3.1 договора зачесть стоимость выполненных работ в счет задолженности по арендной плате.
Пунктом 3.1 договора предусмотрено, что арендная плата вносится арендатором ежемесячно не позднее 10 числа следующего за расчетным месяцем. Арендатору может быть предоставлено возмещение расходов по капитальному ремонту (реконструкции) в виде компенсации по арендной плате до 80% от фактически полученной арендной платы в случаях: а) восстановления здания или помещения, б) проведения работ, относящихся к капитальному ремонту (реконструкции).
В соответствии с пунктами 2.3.3, 2.3.4 договора арендатор обязан своевременно за счет собственных средств производить текущий и косметический ремонт арендованного имущества. Не проводить реконструкции, переоборудования, перепланировку и других капитальных ремонтных работ без согласия арендодателя. Неотделимые улучшения имущества производить только с письменного согласия арендодателя.
Пунктом 2.3.15 договора на арендатора возлагается обязанность выполнить работы в соответствии с техническим заданием и графиком производства работ (приложение N 3) в пределах утвержденных сметных расчетов.
Приложением N 3 к договору предусмотрено проведение ремонта кровли очистных сооружений, текущий ремонт зданий, ремонт первичных отстойников на очистных сооружениях, текущий ремонт станции перекачки и ограждение санитарной зоны и благоустройство территории.
Пунктом 2.2. договора предусмотрено, что арендодатель имеет право компенсировать арендатору стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором при условии наличия у арендатора согласия арендодателя на проведение такого рода улучшений.
В обоснование своих требований ООО "ЖКХ "Иска" сослалось на выполненный им капитальный ремонт административного здания по ул. Калинина, 9 на общую сумму 601 921 руб., что, по его мнению, подтверждается локальными сметами, актами о приемке выполненных работ формы КС-2, справки стоимости выполненных работ формы КС-3 от 13.05.2013 N 188.4 на сумму 299 337 руб., от 13.05.2013 N 188.3 на сумму 128 349 руб., от 13.05.2013 N 188.2.
Вместе с тем, в нарушение статьи 65 АПК РФ ООО "ЖКХ "Искра" не представило суду доказательства получения согласия арендодателя на выполнение капитальных ремонтных работ помещений. Акты выполненных работ со стороны арендодателя не подписаны, локальный сметный расчет не утвержден.
При этом судом апелляционной инстанции не принимается довод ООО "ЖКХ "Искра" о том, что оно приняло имущество, непригодное к использованию по его прямому назначению, требующее капитального ремонта, обоснованное ссылкой на акт технического состояния административного производственного здания от 06.05.2013, поскольку данный акт составлен в отсутствие представителя арендодателя.
Кроме того, в соответствии с актом приема-передачи, являющимся приложением к договору, подписанным обеими сторонами без замечаний, имущество передается в состоянии, известном арендатору, который претензий по качеству, техническому состоянию и функциональным свойствам имущества не имеет.
В этой связи правовые основания для взыскания с Администрации стоимости капитального ремонта в общей сумме 601 921 руб. отсутствуют.
Также ООО "ЖКХ "Искра" заявлено требование о взыскании с Администрации стоимости ремонта канализационной насосной станции по ул. Пионерская,58 в сумме 141 065 руб. (акт о приемке выполненных работ формы КС-2 от 02.01.2014 N 1, справка о стоимости выполненных работ и затрат формы КС-3 от 02.01.2014).
Как следует из материалов дела, 02.08.2013 комиссией в составе зам.главы пгт Серышево Половнева С.В., специалиста администрации пгт Серышево Кравченко Ю.Н., мастера ООО "ЖКХ "Искра" произведено обследование технического состояния насосной станции, в результате которого сложившаяся ситуация на станции перекачки признана аварийной, предложено незамедлительно принять меры по замене пришедших в негодность шлангов на металлический трубопровод, произвести демонтаж канализационного насоса для обследования, принять меры по приобретению запасного канализационного насоса.
Для выполнения капитального ремонта канализационной насосной станции между Администрацией пгт Серышево (заказчик) и ООО "Управляющая компания "Домсервис" (подрядчик) заключен муниципальный контракт от 07.09.2013 на общую сумму 315 480 руб.
В соответствии с пунктом 5.1.1 заказчик перечислил подрядчику 50% от стоимости контракта (платежные поручения от 25.12.2013).
Срок действия контракта установлен с момента подписания до 15.01.2014.
Однако, до проведения капитального ремонта, установленный на канализационной станции насос "Иртыш" вышел из строя, что подтверждается докладом дежурного Единой диспетчерской службы Серышевского района от 02.01.2014.
Ввиду отсутствия аналогичного насоса (не закуплен по причине позднего поступления денежных средств от Администрации пгт Серышево на его приобретение) ООО "ЖКХ "Искра" выделен из резервного фонда Администрации Серышевского района насос ЭВЦ-6-5,5-140 с условием возврата насоса такой же марки в резервный фонд до 01.03.2014.
Затраты ООО "ЖКХ "Искра" по установке этого насоса, включая его стоимость, составили 141 065 руб.
В соответствии со статьей 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Из содержания пункта 2.3.12 договора от 04.02.2013 следует обязанность арендодателя (в том числе, посредством аварийных служб) устранять аварии.
Факт выхода из строя насоса на канализационной станции в декабре 2013 года Администрацией пгт Серышево не оспаривается.
Бремя содержания имущества включает, в том числе, и обеспечение собственником имущества такого его состояния, при котором посредством данного имущества не наносится вред правам и охраняемым законом интересам других лиц.
Учитывая, что устранение аварийной ситуации на канализационной насосной станции осуществлено его арендатором, последний вправе требовать возмещение затрат на производство этих работ с Администрации пгт Серышево (собственника, арендодателя).
Возражения Администрации пгт Серышево о том, что авария на насосной станции произошла по причине недолжной эксплуатации ООО "ЖКХ "Искра" оборудования, судом апелляционной инстанции во внимание не принимается как не подтвержденный соответствующими доказательствами.
Ссылка Администрации на тот факт, что установлен был не новый насос, а ранее уже эксплуатировавшийся, также не может служить основанием для освобождения Администрации пгт Серышево от компенсации затрат на его приобретение и установку (с учетом обязанности ООО "ЖКХ "Искра" возвратить в резервный фонд не этот же, а новый аналогичный насос).
Администрация пгт Серышево, действуя добросовестно, имела возможность устранить данную аварию своими силами, как это предусмотрено статьей 210 ГК РФ и условиями договора.
При таких обстоятельствах, требования ООО "ЖКХ "Искра" о взыскании с Администрации пгт Серышево затрат на проведение аварийно-восстановительных работ на канализационной насосной станции в сумме 141 065 руб. подлежат удовлетворению.
Учитывая, что у Администрации пгт Серышево имеются удовлетворенные судом апелляционной инстанции требования к ООО "ЖКХ "Искра" о взыскании задолженности по договору аренды, суд считает возможным зачесть затраты на проведение аварийно-восстановительных работ в счет арендной платы.
В результате зачета задолженность ООО "ЖКХ "Искра" перед Администрацией пгт Серышево составляет 106 400 руб. 80 коп. (247 465,80-141 065).
Рассмотрев требования Администрации пгт Серышево в части расторжения договора аренды недвижимого имущества от 04.02.2013 N 10, суд апелляционной инстанции установил следующее.
Статьей 610 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В данном случае, срок аренды установлен с 04.02.2013 по 03.02.2018.
В соответствии с частью 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Подпунктом 1 части 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Право арендодателя досрочно расторгнуть договор при существенном нарушении условий договора арендатором предусмотрено также пунктом 2.2.1 договора.
В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Пунктом 4.6 договора предусмотрено, что споры, вытекающие из договора, решаются сторонами путем переговоров, при не достижении согласия, неисполнении или ненадлежащем исполнении условий договора одной из сторон, договор может быть расторгнут в арбитражном суде в установленном законом порядке.
Факт неоднократного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы за период с 04.02.2013 по 03.01.2014, установлен судом, подтверждается материалами дела. В частности первый частичный платеж (14 387 руб. 54 коп.) по договору внесен 24.07.2013, второй - от 01.11.2013.
Доводы ООО "ЖКХ "Искра" приводившиеся в судебных заседаниях о том, что им выполнены работы на сумму, превышающую размер арендной платы, в связи с чем, не производилась оплата аренды, судом апелляционной инстанции во внимание не принимается, поскольку условиями договора (пункт 3.1) не предусматривалось возмещение расходов на капитальных ремонт в виде компенсации всех 100% арендной платы.
В соответствии с пунктом 2 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 ГК РФ (пункт 60 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").
Статьей 619 ГК РФ также предусмотрено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В доказательство соблюдения досудебного порядка, предусмотренного статьей 452 ГК РФ, истцом в материалы дела представлено уведомление от 10.07.2013 N 01-18/743 о наличии задолженности по договору от 04.02.2013 N 10 в размере 143 875 руб. 40 коп., содержащее также предложение по обоюдному согласию расторгнуть договор аренды муниципального имущества в течение пяти дней и передать его по акту в администрацию пгт Серышево.
Указанное письмо получено ООО "ЖКХ "Искра" 10.07.2013 за N 28.
Факт получения требования о расторжении договора аренды и передаче занимаемого помещения ООО "ЖКХ "Искра" не оспорен.
При таких обстоятельствах, требования Администрации пгт Серышево о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 04.02.2013 N 10, заключенного между Муниципальным образованием пгт Серышево и ООО "ЖКХ "Искра", подлежит удовлетворению.
В соответствии с частью 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (пункт 2 статьи 655 ГК РФ).
Учитывая, что требования Администрации в части расторжения договора аренды недвижимого имущества удовлетворены, основания для пользования имуществом у ООО "ЖКХ "Искра" как арендатора отсутствуют.
При таких обстоятельствах требование Администрации пгт Серышево об обязании ООО "ЖКХ "Искра" в течение 5 дней со дня вступления судебного акта в законную силу передать арендованное имущество по акту приема-передачи согласно приложению N 1 к договору аренды недвижимого имущества от 04.02.2013 N 10, также подлежит удовлетворению.
В силу части 5 статьи 271 АПК РФ постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Согласно части 2 статьи 176 АПК РФ дата изготовления решения в полном объеме считается датой принятия решения.
В этой связи ООО "ЖКХ "Искра" обязано передать спорное имущество Администрации пгт Серышево в течение пяти дней с момента изготовления настоящего постановления в полном объеме.
В соответствии со статьей 110 АПК РФ, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.
Государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.
Администрация пгт Серышево предъявила несколько требований: имущественного характера (о взыскании задолженности по арендной плате) и неимущественного характера (о расторжении договора и возврате имущества).
Пунктом 1 части 1 статьи 333.22 Налогового кодекса Российской
Федерации установлено, что при подаче исковых заявлений, содержащих дновременно требования как имущественного, так и неимущественного характера, одновременно уплачиваются государственная пошлина, установленная для исковых заявлений имущественного характера, и государственная пошлина, установленная для исковых заявлений неимущественного характера.
Размер государственной пошлины по первоначальному иску по требованию имущественного характера составляет 7 949 руб. 31 коп. (с учетом уточненных требований в суде апелляционной инстанции).
В силу пункта 2 части 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации при подаче искового заявления по спорам, возникающим при заключении, изменении или расторжении договоров, а также по спорам о признании сделок недействительными, государственная пошлина уплачивается в размере 4 000 руб.
Пунктом 4 части 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации предусмотрено, что подаче исковых заявлений неимущественного характера, в том числе заявления о признании права, заявления о присуждении к исполнению обязанности в натуре, государственная пошлина уплачивается в размере 4 000 руб.
Таким образом, размер государственной пошлины по первоначальному иску составляет в сумме 15 949 руб. 31 коп.
Администрацией пгт Серышево при подаче искового заявления государственная пошлина не уплачивалась, поскольку согласно пункту 1.1 части 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, освобождаются государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков.
В связи с удовлетворением первоначальных исковых требований в полном объеме государственная пошлина в размере 15 949 руб. 31 коп. подлежит отнесению на ООО "ЖКХ "Искра" и взыскивается с него в доход федерального бюджета.
По встречному иску ООО "ЖКХ "Искра заявлены требования о взыскании 742 986 руб. В этом случае государственная пошлина должна быть уплачена в размере 17 859 руб. 73 коп.
Учитывая, что требования по встречному иску удовлетворены частично, на Администрацию пгт Серышево подлежат отнесению судебные расходы, понесенные ООО "ЖКХ "Искра" по уплате государственной пошлины в сумме 3 390 руб. 89 коп.
ООО "ЖКХ "Искра" по платежному поручению от 13.11.2013 N 125 оплатило государственную пошлину в сумме 12 156 руб. 28 коп.
Вместе с тем, с учетом частичного отказа в удовлетворении встречных исковых требований доля ООО "ЖКХ "Искра" в оплате государственной пошлины по встречному иску должна составлять 14 468 руб. 84 коп.
Недоплаченная государственная пошлина по встречному исковому требованию, подлежащая взысканию с ООО "ЖКХ "Искра" в доход федерального бюджета составляет 2 312 руб. 56 коп. (17859,73-12156,28-3390,89).
Таким образом, общая сумма государственной пошлины подлежащей взысканию с ООО "ЖКХ "Искра" в доход федерального бюджета по первоначальному и встречному иску составляет 18 261 руб. 87 коп. (15949,31 + 2312,56).
Поскольку суд апелляционной инстанции применительно к части 6.1 статьи 268 АПК РФ перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным Кодексом для рассмотрения дела в суде первой инстанции, решение суда от 11.09.2013 подлежит отмене.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271, 272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Амурской области от 11 сентября 2013 года по делу N А04-4926/2013 отменить.
Первоначальный иск удовлетворить.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Жилищно-коммунальное хозяйство "Искра" (ИНН 2824005466 ОГРН 1122804001231) в пользу Администрации пгт Серышево (ИНН 2824001415 ОГРН 1022800711801) задолженность по арендной плате в сумме 247 465 руб. 80 коп.
Встречный иск удовлетворить частично. Взыскать с Администрации пгт Серышево (ИНН 2824001415 ОГРН 1022800711801) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Жилищно-коммунальное хозяйство "Искра" (ИНН 2824005466 ОГРН 1122804001231) 141 065 руб. долга за выполнение аварийных работ, произведя зачет этой суммы в счет арендной платы.
В результате произведенного зачета, взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Жилищно-коммунальное хозяйство "Искра" (ИНН 2824005466 ОГРН 1122804001231) в пользу Администрации пгт Серышево (ИНН 2824001415 ОГРН 1022800711801) 106 400 руб. 80 коп.
Расторгнуть договор аренды недвижимого имущества от 04.02.2013 N 10 с даты изготовления настоящего постановления в полном объеме.
Обязать общество с ограниченной ответственностью "Жилищно-коммунальное хозяйство "Искра" (ИНН 2824005466 ОГРН 1122804001231) в течение 5 дней с даты изготовления настоящего постановления в полном объеме передать Администрации пгт Серышево (ИНН 2824001415 ОГРН 1022800711801) по акту приема-передачи арендованное имущество согласно приложению N 1 к договору аренды от 04.02.2013 N 10:
Наименование
Площадь
Наименование
Канализационная
Амурская область,
Насос ЦИФ-160-
10 1 шт.,
Канализационный
Амурская область,
Очистные
Амурская область,
Канализационные
Амурская область,
Серышевский район, пгт Серышево,
ул. Ленина-Некрасова-
Наружные
канализационные сети-всего
Наружная
канализационная
Амурская область,
Наружная
канализационная
Амурская область,
Наружная
канализационная
сеть к жилому дому (балансовая стоимость
Амурская область,
Наружная
канализационная
сеть к жилым домам (балансовая стоимость
Амурская область,
Наружная
канализационная
Амурская область,
Наружная
канализационная
Амурская область,
Наружная
канализационная
сеть к жилому дому
Амурская область,
Серышевский район,
пгт Серышево, ул.
Наружная
Амурская область,
Наружная
канализационная
сеть к жилым домам
(балансовая
стоимость 13488
Амурская область,
Серышевский район,
пгт Серышево, по ул.
Трудовая 1А, 1Б, ул.
Наружная
Амурская область,
Наружная
Амурская область,
Наружная
Амурская область,
Наружная
Амурская область,
Наружная
Амурская область,
Наружная
пгт Серышево,
Административно-
Амурская область,
Серышевский район, пгт Серышево,
ул. Калинина, 9,
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Жилищно-коммунальное хозяйство "Искра" (ИНН 2824005466 ОГРН 1122804001231) в доход федерального бюджета государственную пошлину по первоначальному и встречному иску в сумме 18 261 руб. 87 коп.
Взыскать с Администрации пгт Серышево (ИНН 2824001415 ОГРН 1022800711801) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Жилищно-коммунальное хозяйство "Искра" (ИНН 2824005466 ОГРН 1122804001231) государственную пошлину по встречному иску в размере 3 390 руб. 89 коп.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.
Судья
Т.Д.КОЗЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ШЕСТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 05.02.2014 N 06АП-5530/2013 ПО ДЕЛУ N А04-4926/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ШЕСТОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 5 февраля 2014 г. N 06АП-5530/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 29 января 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 05 февраля 2014 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
судьи Козловой Т.Д.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Степаненко Т.В.
при участии в заседании:
- от Администрации пгт Серышево: Чернов Е.В., представитель, доверенность от 26.12.2013 N 0118/2253;
- от общества с ограниченной ответственностью "Жилищно-коммунальное хозяйство "Искра": Белоусова Л.Н., директор; Белоусов Р.В., представитель, доверенность б/н от 01.01.2013;
- рассмотрев в судебном заседании по правилам арбитражного суда первой инстанции дело N А04-4926/2013
Арбитражного суда Амурской области
по иску Администрации пгт. Серышево
к обществу с ограниченной ответственностью "Жилищно-коммунальное хозяйство "Искра"
о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 247 465 руб. 80 коп., расторжении договора аренды недвижимого имущества, обязании передать арендованное имущество
по встречному иску о взыскании 742 986 руб., в том числе путем зачета встречных требований на сумму 174 568 руб. 93 коп.
установил:
Администрация пгт Серышево (ИНН 2824001415 ОГРН 1022800711801, далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Амурской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Жилищно-коммунальное хозяйство "Искра" (ИНН 2824005466 ОГРН 1122804001231, далее - ООО "ЖКХ "Искра", общество) о взыскании арендной платы по договору аренды недвижимого имущества от 04.02.2013 N 10 за период с 04.02.2013 по 02.07.2013 в размере 143 875 руб. 40 коп.; расторжении договора аренды недвижимого имущества от 04.02.2013 N 10; об обязании общества в течение 5 дней со дня вступления решения суда в законную силу передать арендованное имущество по акту приема-передачи согласно приложению N 1 к договору аренды недвижимого имущества от 04.02.2013 N 10.
Требования обоснованы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору аренды недвижимого имущества от 04.02.2013 N 10 в части внесения арендной платы.
Дело рассмотрено в порядке упрощенного производства.
Решением суда от 11.09.2013 исковые требования удовлетворены в полном объеме.
В апелляционной жалобе ООО "ЖКХ "Искра" просит отменить решение суда от 11.09.2013.
В обоснование доводов жалобы заявитель ссылается на необоснованное отклонение судом первой инстанции ходатайства ответчика о продлении срока предоставления документов в связи с чрезвычайной ситуацией на территории пгт Серышево и необходимостью рассмотрения дела в порядке искового производства. Ссылается на то, что в связи с этим не имел возможности подать встречное исковое заявление. Указывает, что в связи с введенным режимом чрезвычайной ситуации, Администрацией не были рассмотрены акты сверки, согласно которым, задолженность истца перед ответчиком составила 110 463 руб. 23 коп. Ссылается на проведенный капитальный ремонт арендованного имущества, стоимость которого с учетом пункта 3.1 договора от 04.02.2013 N 10 должна быть зачтена в счет арендной платы.
В отзыве на апелляционную жалобу Администрация отклонила доводы жалобы как несостоятельные, просила решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика - без удовлетворения.
В соответствии с пунктом 28 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.10.2012 N 62 "О некоторых вопросах рассмотрения арбитражными судами дел в порядке упрощенного производства" в случае если в апелляционной жалобе приведены доводы о том, что дело, рассмотренное в порядке упрощенного производства, подлежало рассмотрению по общим правилам искового производства или по правилам административного судопроизводства, которые признаны судом обоснованными, суд апелляционной инстанции применительно к части 6.1 статьи 268 АПК РФ переходит к рассмотрению дела по правилам, установленным Кодексом для рассмотрения дела в суде первой инстанции.
Учитывая данные обстоятельства, а также с целью проверки довода жалобы о произведенном ответчиком капитальном ремонте, с учетом положения пункта 3.1 договора от 04.02.2013 N 10 предусматривающего компенсацию по арендной плате до 80% от фактически полученной арендной платы в случаи проведения работ, относящихся к капитальному ремонту (реконструкции), апелляционная инстанция сочла необходимым перейти к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в суде первой инстанции.
В силу пункта 4 части 5 статьи 227 АПК РФ, если суд пришел к выводу о том, что рассмотрение дела в порядке упрощенного производства не соответствует целям эффективного правосудия, в том числе в случае признания судом необходимым выяснить дополнительные обстоятельства или исследовать дополнительные доказательства суд выносит определение о рассмотрении дела по общим правилам искового производства.
Учитывая, что в материалы дела от ответчика поступили дополнительные доказательства, а также встречный иск, суд апелляционной инстанции счел необходимым перейти к рассмотрению дела по общим правилам искового производства, что отражено в определении Шестого арбитражного апелляционного суда от 13.11.2013.
К судебному заседанию 29.01.2014 от Администрации пгт Серышево поступили уточнения исковых требований по первоначальному иску, Администрация просила взыскать задолженность по арендной плате за период с 04.02.2013 по 02.01.2014 в размере 247 465 руб. 80 коп., расторгнуть договор и обязать ООО "ЖКХ "Искра" в течение 5 дней с момента вступления судебного акта в законную силу передать Администрации арендованное имущество по акту приема-передачи.
ООО "ЖКХ "Искра" обратилось со встречными исковыми требованиями к Администрации, неоднократно уточняя их, окончательно определило как требования о взыскании с Администрации 742 986 руб. стоимости капитального ремонта арендуемого помещения и стоимости аварийных работ на канализационной насосной станции, в том числе, путем зачета в счет арендной платы 174 568 руб. 93 коп. (уточнения представлены в судебное заседание 29.01.2014). При этом указало на необоснованность начисления Администрацией арендных платежей ранее 17.04.2013, учитывая, что фактически производственное помещение до этой даты было занято другим предприятием.
В судебном заседании апелляционной инстанции представители Администрации пгт Серышево и ООО "ЖКХ "Искра" поддержали доводы, изложенные в их исковых заявлениях, дав по ним пояснения.
Изучив материалы дела, судом апелляционной инстанции установлено следующее.
Между муниципальным образованием пгт Серышево (Арендодатель) и ООО "ЖКХ "Искра" (Арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества от 04.02.2013 N 10 (далее - договор), по условиям которого Арендодатель обязуется предоставить Арендатору имущество, предназначенное для оказания коммунальных услуг, указанное в Приложении N 1 договора в аренду в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению использования, а Арендатор обязуется выплачивать арендную плату в размере и сроки, указанные в пункте 3 договора.
В приложении N 1 к договору поименован перечень муниципального имущества, передаваемого в аренду ООО "ЖКХ "Искра", в который вошли:
Наименование объектов движимого имущества -
Канализационная
Амурская область,
Насос ЦИФ-
160-10 1 шт.,
Канализационный
Амурская область,
Очистные
Амурская область,
Серышевский район, пгт Серышево, ул.Пионерская, 64,
Канализационные сети (балансовая
Амурская область, Серышевский район,
Наружные
Наружная
Амурская область,
Наружная
Амурская область,
Наружная
Амурская область,
Наружная канализационная
Амурская область, Серышевский район,
Наружная
Амурская область,
Наружная
Амурская область,
Наружная
Амурская область,
Наружная
Амурская область,
Наружная
канализационная
сеть к жилым
домам (балансовая
стоимость 13488
Амурская область,
Серышевский район,
пгт Серышево, по ул.
Трудовая 1А, 1Б, ул.
Наружная
Амурская область,
Наружная канализационная
Амурская область, Серышевский район,
Наружная
Амурская область,
Наружная
Амурская область,
Наружная
Амурская область,
Наружная
пгт Серышево,
Пунктом 2.1.1 договора предусмотрена обязанность Арендодателя по своевременной передаче Арендатору имущества по акту приема-передачи, составленному в 2-х экземплярах по одному для каждой из сторон настоящего договора.
Факт передачи недвижимого имущества ответчику подтверждается подписанным сторонами актом приема-передачи имущества, являющимся Приложением N 2 к договору (том 1 л.д. 19).
Пунктом 2.3.6 договора предусмотрена обязанность Арендатора в установленные договором сроки производить расчеты по арендной плате, в соответствии с разделом 3 договора.
В силу пункта 3.1 договора размер арендной платы составляет 345 300 руб. 98 коп. в год (без учета НДС). НДС составляет 62 154 руб. 18 коп. и перечисляется Арендатором самостоятельно. Арендная плата в месяц (без учета НДС) составляет 28 775 руб. 08 коп.
Арендная плата вносится Арендатором ежемесячно не позднее 10 числа следующего за расчетным месяцем путем перечисления на расчетный счет.
Пунктом 4.1 договора предусмотрено, что договор вступает в силу с момента его подписания. Срок аренды установлен сторонами с 04.02.2013 по 03.02.2018 (на 5 лет).
Договор аренды от 04.02.2013 N 10 прошел государственную регистрацию.
Неисполнение ООО "ЖКХ "Искра" обязательств по внесению арендных платежей послужил основанием для обращения Администрации в арбитражный суд с настоящим иском.
В соответствии с положениями статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Материалами дела подтверждается, что ООО "ЖКХ "Искра" вносило арендные платежи в рамках заключенного договора аренды от 04.02.2013 не в полном объеме и с нарушением сроков оплаты.
Так за период с 04.02.2013 по 03.01.2013 (11 месяцев) в соответствии с условиями договора истцом начислена арендная плата в размере 316 525 руб. 88 коп. (28775,08 х 11).
Ответчиком произведена оплата на общую сумму 69 060 руб. 08 коп., в том числе: п/п от 24.07.2013 N 76 в сумме 14 387 руб. 54 коп., п/п от 01.11.2013 N 111 в сумме 14 387 руб. 54 коп., п/п от 27.11.2013 N 135 в сумме 34 530 руб., п/п от 31.12.2013 N 150 в сумме 5 755 руб.
В результате этого у ООО "ЖКХ "Искра" перед ООО Администрацией образовалась задолженность в сумме 247 465 руб. 80 коп.
Доказательств оплаты задолженности в полном размере ответчиком не представлено.
Возражения ООО "ЖКХ "Искра" о том, что арендную плату следовало исчислять не с 04.02.2013, а с 17.04.2013 (момента передачи административного здания от третьего лица), судом апелляционной инстанции отклоняется как противоречащий имеющемуся в материалах дела акту приема-передачи, являющегося приложением к договору от 04.02.2013.
При таких обстоятельствах, первоначальный иск взысканию 247 465 руб. 80 коп. подлежит удовлетворению.
Возражая на требования Администрации о взыскании задолженности по арендной плате, ООО "ЖКХ "Искра" предъявило встречные исковые требования о взыскании с Администрации 742 986 руб., из которых: 601 921 руб. - задолженность за выполненные работы по капитальному ремонту арендованного имущества (административного здания по ул. Калинина,9), 141 065 руб. - стоимость аварийных-восстановительных работ на канализационной насосной станции.
При этом ООО "ЖКХ "Искра" просило на основании пункта 3.1 договора зачесть стоимость выполненных работ в счет задолженности по арендной плате.
Пунктом 3.1 договора предусмотрено, что арендная плата вносится арендатором ежемесячно не позднее 10 числа следующего за расчетным месяцем. Арендатору может быть предоставлено возмещение расходов по капитальному ремонту (реконструкции) в виде компенсации по арендной плате до 80% от фактически полученной арендной платы в случаях: а) восстановления здания или помещения, б) проведения работ, относящихся к капитальному ремонту (реконструкции).
В соответствии с пунктами 2.3.3, 2.3.4 договора арендатор обязан своевременно за счет собственных средств производить текущий и косметический ремонт арендованного имущества. Не проводить реконструкции, переоборудования, перепланировку и других капитальных ремонтных работ без согласия арендодателя. Неотделимые улучшения имущества производить только с письменного согласия арендодателя.
Пунктом 2.3.15 договора на арендатора возлагается обязанность выполнить работы в соответствии с техническим заданием и графиком производства работ (приложение N 3) в пределах утвержденных сметных расчетов.
Приложением N 3 к договору предусмотрено проведение ремонта кровли очистных сооружений, текущий ремонт зданий, ремонт первичных отстойников на очистных сооружениях, текущий ремонт станции перекачки и ограждение санитарной зоны и благоустройство территории.
Пунктом 2.2. договора предусмотрено, что арендодатель имеет право компенсировать арендатору стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором при условии наличия у арендатора согласия арендодателя на проведение такого рода улучшений.
В обоснование своих требований ООО "ЖКХ "Иска" сослалось на выполненный им капитальный ремонт административного здания по ул. Калинина, 9 на общую сумму 601 921 руб., что, по его мнению, подтверждается локальными сметами, актами о приемке выполненных работ формы КС-2, справки стоимости выполненных работ формы КС-3 от 13.05.2013 N 188.4 на сумму 299 337 руб., от 13.05.2013 N 188.3 на сумму 128 349 руб., от 13.05.2013 N 188.2.
Вместе с тем, в нарушение статьи 65 АПК РФ ООО "ЖКХ "Искра" не представило суду доказательства получения согласия арендодателя на выполнение капитальных ремонтных работ помещений. Акты выполненных работ со стороны арендодателя не подписаны, локальный сметный расчет не утвержден.
При этом судом апелляционной инстанции не принимается довод ООО "ЖКХ "Искра" о том, что оно приняло имущество, непригодное к использованию по его прямому назначению, требующее капитального ремонта, обоснованное ссылкой на акт технического состояния административного производственного здания от 06.05.2013, поскольку данный акт составлен в отсутствие представителя арендодателя.
Кроме того, в соответствии с актом приема-передачи, являющимся приложением к договору, подписанным обеими сторонами без замечаний, имущество передается в состоянии, известном арендатору, который претензий по качеству, техническому состоянию и функциональным свойствам имущества не имеет.
В этой связи правовые основания для взыскания с Администрации стоимости капитального ремонта в общей сумме 601 921 руб. отсутствуют.
Также ООО "ЖКХ "Искра" заявлено требование о взыскании с Администрации стоимости ремонта канализационной насосной станции по ул. Пионерская,58 в сумме 141 065 руб. (акт о приемке выполненных работ формы КС-2 от 02.01.2014 N 1, справка о стоимости выполненных работ и затрат формы КС-3 от 02.01.2014).
Как следует из материалов дела, 02.08.2013 комиссией в составе зам.главы пгт Серышево Половнева С.В., специалиста администрации пгт Серышево Кравченко Ю.Н., мастера ООО "ЖКХ "Искра" произведено обследование технического состояния насосной станции, в результате которого сложившаяся ситуация на станции перекачки признана аварийной, предложено незамедлительно принять меры по замене пришедших в негодность шлангов на металлический трубопровод, произвести демонтаж канализационного насоса для обследования, принять меры по приобретению запасного канализационного насоса.
Для выполнения капитального ремонта канализационной насосной станции между Администрацией пгт Серышево (заказчик) и ООО "Управляющая компания "Домсервис" (подрядчик) заключен муниципальный контракт от 07.09.2013 на общую сумму 315 480 руб.
В соответствии с пунктом 5.1.1 заказчик перечислил подрядчику 50% от стоимости контракта (платежные поручения от 25.12.2013).
Срок действия контракта установлен с момента подписания до 15.01.2014.
Однако, до проведения капитального ремонта, установленный на канализационной станции насос "Иртыш" вышел из строя, что подтверждается докладом дежурного Единой диспетчерской службы Серышевского района от 02.01.2014.
Ввиду отсутствия аналогичного насоса (не закуплен по причине позднего поступления денежных средств от Администрации пгт Серышево на его приобретение) ООО "ЖКХ "Искра" выделен из резервного фонда Администрации Серышевского района насос ЭВЦ-6-5,5-140 с условием возврата насоса такой же марки в резервный фонд до 01.03.2014.
Затраты ООО "ЖКХ "Искра" по установке этого насоса, включая его стоимость, составили 141 065 руб.
В соответствии со статьей 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Из содержания пункта 2.3.12 договора от 04.02.2013 следует обязанность арендодателя (в том числе, посредством аварийных служб) устранять аварии.
Факт выхода из строя насоса на канализационной станции в декабре 2013 года Администрацией пгт Серышево не оспаривается.
Бремя содержания имущества включает, в том числе, и обеспечение собственником имущества такого его состояния, при котором посредством данного имущества не наносится вред правам и охраняемым законом интересам других лиц.
Учитывая, что устранение аварийной ситуации на канализационной насосной станции осуществлено его арендатором, последний вправе требовать возмещение затрат на производство этих работ с Администрации пгт Серышево (собственника, арендодателя).
Возражения Администрации пгт Серышево о том, что авария на насосной станции произошла по причине недолжной эксплуатации ООО "ЖКХ "Искра" оборудования, судом апелляционной инстанции во внимание не принимается как не подтвержденный соответствующими доказательствами.
Ссылка Администрации на тот факт, что установлен был не новый насос, а ранее уже эксплуатировавшийся, также не может служить основанием для освобождения Администрации пгт Серышево от компенсации затрат на его приобретение и установку (с учетом обязанности ООО "ЖКХ "Искра" возвратить в резервный фонд не этот же, а новый аналогичный насос).
Администрация пгт Серышево, действуя добросовестно, имела возможность устранить данную аварию своими силами, как это предусмотрено статьей 210 ГК РФ и условиями договора.
При таких обстоятельствах, требования ООО "ЖКХ "Искра" о взыскании с Администрации пгт Серышево затрат на проведение аварийно-восстановительных работ на канализационной насосной станции в сумме 141 065 руб. подлежат удовлетворению.
Учитывая, что у Администрации пгт Серышево имеются удовлетворенные судом апелляционной инстанции требования к ООО "ЖКХ "Искра" о взыскании задолженности по договору аренды, суд считает возможным зачесть затраты на проведение аварийно-восстановительных работ в счет арендной платы.
В результате зачета задолженность ООО "ЖКХ "Искра" перед Администрацией пгт Серышево составляет 106 400 руб. 80 коп. (247 465,80-141 065).
Рассмотрев требования Администрации пгт Серышево в части расторжения договора аренды недвижимого имущества от 04.02.2013 N 10, суд апелляционной инстанции установил следующее.
Статьей 610 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В данном случае, срок аренды установлен с 04.02.2013 по 03.02.2018.
В соответствии с частью 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Подпунктом 1 части 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Право арендодателя досрочно расторгнуть договор при существенном нарушении условий договора арендатором предусмотрено также пунктом 2.2.1 договора.
В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Пунктом 4.6 договора предусмотрено, что споры, вытекающие из договора, решаются сторонами путем переговоров, при не достижении согласия, неисполнении или ненадлежащем исполнении условий договора одной из сторон, договор может быть расторгнут в арбитражном суде в установленном законом порядке.
Факт неоднократного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы за период с 04.02.2013 по 03.01.2014, установлен судом, подтверждается материалами дела. В частности первый частичный платеж (14 387 руб. 54 коп.) по договору внесен 24.07.2013, второй - от 01.11.2013.
Доводы ООО "ЖКХ "Искра" приводившиеся в судебных заседаниях о том, что им выполнены работы на сумму, превышающую размер арендной платы, в связи с чем, не производилась оплата аренды, судом апелляционной инстанции во внимание не принимается, поскольку условиями договора (пункт 3.1) не предусматривалось возмещение расходов на капитальных ремонт в виде компенсации всех 100% арендной платы.
В соответствии с пунктом 2 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 ГК РФ (пункт 60 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").
Статьей 619 ГК РФ также предусмотрено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В доказательство соблюдения досудебного порядка, предусмотренного статьей 452 ГК РФ, истцом в материалы дела представлено уведомление от 10.07.2013 N 01-18/743 о наличии задолженности по договору от 04.02.2013 N 10 в размере 143 875 руб. 40 коп., содержащее также предложение по обоюдному согласию расторгнуть договор аренды муниципального имущества в течение пяти дней и передать его по акту в администрацию пгт Серышево.
Указанное письмо получено ООО "ЖКХ "Искра" 10.07.2013 за N 28.
Факт получения требования о расторжении договора аренды и передаче занимаемого помещения ООО "ЖКХ "Искра" не оспорен.
При таких обстоятельствах, требования Администрации пгт Серышево о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 04.02.2013 N 10, заключенного между Муниципальным образованием пгт Серышево и ООО "ЖКХ "Искра", подлежит удовлетворению.
В соответствии с частью 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (пункт 2 статьи 655 ГК РФ).
Учитывая, что требования Администрации в части расторжения договора аренды недвижимого имущества удовлетворены, основания для пользования имуществом у ООО "ЖКХ "Искра" как арендатора отсутствуют.
При таких обстоятельствах требование Администрации пгт Серышево об обязании ООО "ЖКХ "Искра" в течение 5 дней со дня вступления судебного акта в законную силу передать арендованное имущество по акту приема-передачи согласно приложению N 1 к договору аренды недвижимого имущества от 04.02.2013 N 10, также подлежит удовлетворению.
В силу части 5 статьи 271 АПК РФ постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Согласно части 2 статьи 176 АПК РФ дата изготовления решения в полном объеме считается датой принятия решения.
В этой связи ООО "ЖКХ "Искра" обязано передать спорное имущество Администрации пгт Серышево в течение пяти дней с момента изготовления настоящего постановления в полном объеме.
В соответствии со статьей 110 АПК РФ, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.
Государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.
Администрация пгт Серышево предъявила несколько требований: имущественного характера (о взыскании задолженности по арендной плате) и неимущественного характера (о расторжении договора и возврате имущества).
Пунктом 1 части 1 статьи 333.22 Налогового кодекса Российской
Федерации установлено, что при подаче исковых заявлений, содержащих дновременно требования как имущественного, так и неимущественного характера, одновременно уплачиваются государственная пошлина, установленная для исковых заявлений имущественного характера, и государственная пошлина, установленная для исковых заявлений неимущественного характера.
Размер государственной пошлины по первоначальному иску по требованию имущественного характера составляет 7 949 руб. 31 коп. (с учетом уточненных требований в суде апелляционной инстанции).
В силу пункта 2 части 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации при подаче искового заявления по спорам, возникающим при заключении, изменении или расторжении договоров, а также по спорам о признании сделок недействительными, государственная пошлина уплачивается в размере 4 000 руб.
Пунктом 4 части 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации предусмотрено, что подаче исковых заявлений неимущественного характера, в том числе заявления о признании права, заявления о присуждении к исполнению обязанности в натуре, государственная пошлина уплачивается в размере 4 000 руб.
Таким образом, размер государственной пошлины по первоначальному иску составляет в сумме 15 949 руб. 31 коп.
Администрацией пгт Серышево при подаче искового заявления государственная пошлина не уплачивалась, поскольку согласно пункту 1.1 части 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, освобождаются государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков.
В связи с удовлетворением первоначальных исковых требований в полном объеме государственная пошлина в размере 15 949 руб. 31 коп. подлежит отнесению на ООО "ЖКХ "Искра" и взыскивается с него в доход федерального бюджета.
По встречному иску ООО "ЖКХ "Искра заявлены требования о взыскании 742 986 руб. В этом случае государственная пошлина должна быть уплачена в размере 17 859 руб. 73 коп.
Учитывая, что требования по встречному иску удовлетворены частично, на Администрацию пгт Серышево подлежат отнесению судебные расходы, понесенные ООО "ЖКХ "Искра" по уплате государственной пошлины в сумме 3 390 руб. 89 коп.
ООО "ЖКХ "Искра" по платежному поручению от 13.11.2013 N 125 оплатило государственную пошлину в сумме 12 156 руб. 28 коп.
Вместе с тем, с учетом частичного отказа в удовлетворении встречных исковых требований доля ООО "ЖКХ "Искра" в оплате государственной пошлины по встречному иску должна составлять 14 468 руб. 84 коп.
Недоплаченная государственная пошлина по встречному исковому требованию, подлежащая взысканию с ООО "ЖКХ "Искра" в доход федерального бюджета составляет 2 312 руб. 56 коп. (17859,73-12156,28-3390,89).
Таким образом, общая сумма государственной пошлины подлежащей взысканию с ООО "ЖКХ "Искра" в доход федерального бюджета по первоначальному и встречному иску составляет 18 261 руб. 87 коп. (15949,31 + 2312,56).
Поскольку суд апелляционной инстанции применительно к части 6.1 статьи 268 АПК РФ перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным Кодексом для рассмотрения дела в суде первой инстанции, решение суда от 11.09.2013 подлежит отмене.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271, 272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Амурской области от 11 сентября 2013 года по делу N А04-4926/2013 отменить.
Первоначальный иск удовлетворить.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Жилищно-коммунальное хозяйство "Искра" (ИНН 2824005466 ОГРН 1122804001231) в пользу Администрации пгт Серышево (ИНН 2824001415 ОГРН 1022800711801) задолженность по арендной плате в сумме 247 465 руб. 80 коп.
Встречный иск удовлетворить частично. Взыскать с Администрации пгт Серышево (ИНН 2824001415 ОГРН 1022800711801) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Жилищно-коммунальное хозяйство "Искра" (ИНН 2824005466 ОГРН 1122804001231) 141 065 руб. долга за выполнение аварийных работ, произведя зачет этой суммы в счет арендной платы.
В результате произведенного зачета, взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Жилищно-коммунальное хозяйство "Искра" (ИНН 2824005466 ОГРН 1122804001231) в пользу Администрации пгт Серышево (ИНН 2824001415 ОГРН 1022800711801) 106 400 руб. 80 коп.
Расторгнуть договор аренды недвижимого имущества от 04.02.2013 N 10 с даты изготовления настоящего постановления в полном объеме.
Обязать общество с ограниченной ответственностью "Жилищно-коммунальное хозяйство "Искра" (ИНН 2824005466 ОГРН 1122804001231) в течение 5 дней с даты изготовления настоящего постановления в полном объеме передать Администрации пгт Серышево (ИНН 2824001415 ОГРН 1022800711801) по акту приема-передачи арендованное имущество согласно приложению N 1 к договору аренды от 04.02.2013 N 10:
Наименование
Площадь
Наименование
Канализационная
Амурская область,
Насос ЦИФ-160-
10 1 шт.,
Канализационный
Амурская область,
Очистные
Амурская область,
Канализационные
Амурская область,
Серышевский район, пгт Серышево,
ул. Ленина-Некрасова-
Наружные
канализационные сети-всего
Наружная
канализационная
Амурская область,
Наружная
канализационная
Амурская область,
Наружная
канализационная
сеть к жилому дому (балансовая стоимость
Амурская область,
Наружная
канализационная
сеть к жилым домам (балансовая стоимость
Амурская область,
Наружная
канализационная
Амурская область,
Наружная
канализационная
Амурская область,
Наружная
канализационная
сеть к жилому дому
Амурская область,
Серышевский район,
пгт Серышево, ул.
Наружная
Амурская область,
Наружная
канализационная
сеть к жилым домам
(балансовая
стоимость 13488
Амурская область,
Серышевский район,
пгт Серышево, по ул.
Трудовая 1А, 1Б, ул.
Наружная
Амурская область,
Наружная
Амурская область,
Наружная
Амурская область,
Наружная
Амурская область,
Наружная
Амурская область,
Наружная
пгт Серышево,
Административно-
Амурская область,
Серышевский район, пгт Серышево,
ул. Калинина, 9,
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Жилищно-коммунальное хозяйство "Искра" (ИНН 2824005466 ОГРН 1122804001231) в доход федерального бюджета государственную пошлину по первоначальному и встречному иску в сумме 18 261 руб. 87 коп.
Взыскать с Администрации пгт Серышево (ИНН 2824001415 ОГРН 1022800711801) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Жилищно-коммунальное хозяйство "Искра" (ИНН 2824005466 ОГРН 1122804001231) государственную пошлину по встречному иску в размере 3 390 руб. 89 коп.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.
Судья
Т.Д.КОЗЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)