Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истцу направлено предупреждение о необходимости погашения задолженности по уплате цены договора и о возможности отказа от исполнения договора в одностороннем порядке в случае непогашения задолженности.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Митянина И.Л.
Судебная коллегия по гражданским делам Кировского областного суда в составе председательствующего Ворончихина В.В.,
судей Аносовой Е.Н., Лысовой Т.В.,
при секретаре К.А.Н.
рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Кирове 14 октября 2014 года гражданское дело по апелляционной жалобе С. на решение Ленинского районного суда г. Кирова от 05 августа 2014 года, которым постановлено:
"В удовлетворении исковых требований С. к ООО "ОКС завода ОЦМ" о признании отказа от исполнения договора незаконным, признании недействительными действий ответчика по одностороннему расторжению договора, признания договора действующим отказать".
Заслушав доклад судьи областного суда Аносовой Е.Н., объяснения представителя ООО "ОКС завода ОЦМ" по доверенности К.А.А., полагавшего решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия
установила:
С. обратился в суд с иском к ООО "ОКС завода ОЦМ" о признании отказа от исполнения договора незаконным, признании договора действующим. В обоснование требований указал, что 23.01.2013 года заключил с ответчиком (Застройщиком) договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома N 86/К-03/137 (далее - договор), на условиях п. п. 1.1, 1.3 которого Застройщик принял на себя обязательство построить однокомнатную квартиру на 9 этаже, строительный N, общей проектной площадью 44,64 кв. м, в 3-й секции дома, в многоквартирном жилом доме по адресу: г. Киров, ул. <адрес> (1-я очередь строительства) и в установленные договором сроки передать ему - истцу, а истец принял на себя обязательство уплатить обусловленную договором цену и принять квартиру во владение и пользование при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию дома, а после полной оплаты по договору - в собственность. Государственная регистрация договора произведена 29 января 2013 года, цена договора составила - <данные изъяты> рублей. Порядок финансирования строительства установлен п. 2.5 договора.
20 мая 2014 года им было получено уведомление Управления Росреестра по Кировской области, из которого ему стало известно, что ответчик в одностороннем порядке расторг с ним договор. По телефону ответчик подтвердил данное обстоятельство, сообщил ему о необходимости получения у нотариуса распоряжения о выдаче банком денежных средств с его депозитного счета.
23 мая 2014 год он получил распоряжение нотариуса и в тот же день направился в Управление Росреестра по Кировской области, где ему пояснили, что процедура государственной регистрации расторжения договора произведена в соответствии с законом.
Полагает, что предусмотренная ч. 5 ст. 5, ч. 3 ст. 9 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве..." N 214-ФЗ от 30.12.2004 года процедура расторжения договора долевого участия в одностороннем порядке ответчиком нарушена, поскольку никаких уведомлений и предупреждений от застройщика он не получал.
Ссылаясь на ст. 168 ГК РФ просил признать недействительным (ничтожным) отказ ответчика от исполнения договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома N 86/К-03/137 от 23 января 2013 г.; признать недействительными (ничтожными) действия ответчика по одностороннему расторжению указанного договора; признать договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома N 86/К-03/137 от 23 января 2013 г действующим; в решении суда указать, что оно является основанием исключения из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации расторжения указанного договора и восстановления в нем записи о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве N 43-43-01/015/2013-279 от 29 января 2013 года.
Судом постановлено приведенное выше решение.
В апелляционной жалобе С. просит решение суда отменить, как постановленное с нарушением норм материального права, вынести новое решение об удовлетворении требований. В обоснование жалобы указал, что в соответствии с ч. 3 ст. 9, ч. 4 ст. 8 ФЗ N 214-ФЗ застройщик вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, в том числе, только направив участнику долевого строительства по почте заказным письмом с описью вложения уведомления о вручении предупреждения о необходимости погашения им задолженности по договору. Кроме того у застройщика должны быть сведения о получении такого предупреждения, либо возврат заказного письма с отметкой об отказе от получения письма, или в связи с отсутствием адресата по указанному им почтовому адресу.
В нарушение ч. 3 ст. 9, ч. 4 ст. 8 Федерального закона N 214-ФЗ заказное письмо Застройщика с предупреждением о необходимости погашения задолженности по договору не содержало опись вложений. В материалах дела имеются два возвращенных заказных письма, в которых было направлено предупреждение о необходимости погашения задолженности по договору и информация о последствиях неисполнения такого требования от 18.03.2014 года и от 05.05.2014 года, с отметкой "Истек срок хранения", окошки "Отказ адресата от получения" и "Отсутствие адресата по указанному адресу" оператором почтовой связи не заполнены. Таким образом, никаких писем и предупреждений о необходимости оплаты по договору он не получал.
Полагает, что суд первой инстанции в решении изложил выводы, не соответствующие обстоятельствам дела, кроме того, не правильно применил закон, поскольку применительно к обстоятельствам дела ответчик не вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора.
В возражениях на апелляционную жалобу ООО "ОКС завода ОЦМ" указало на законность и обоснованность принятого судом решения, полагает, что выводы суда подробно мотивированы, основания для отмены решения суда по доводам жалобы отсутствуют.
Заслушав объяснения представителя ответчика, проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы и возражений на нее, проверив законность и обоснованность решения в пределах заявленных доводов (ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
В соответствии со ст. 450 п. 1, п. 3 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Согласно пункту 2 статьи 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.
В соответствии с частями 4 и 5 статьи 5 Федерального закона РФ от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона. В случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона
Согласно ч. 3 ст. 9 этого же Закона в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи.
В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.
Судом установлено, что 23.01.2013 года между ООО "ОКС завода ОЦМ" (застройщик) и С. (долевщик) заключен договор N 86/К-03/137 на участие в долевом строительстве однокомнатной квартиры строительный N (9 этаж, общая проектная площадь 44,64 кв. м) в III секции (1 очередь строительства) в доме N по ул. <адрес> г. Кирова. По условиям договора застройщик обязался построить квартиру в соответствии с проектно-технической документацией. По окончании строительства и получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать долевщику квартиру во владение и пользование, а после полной оплаты - в собственность. Долевщик принял на себя обязательства уплатить обусловленную договором цену и принять квартиру.
Главой 2 данного договора предусмотрено: цена договора составляет <данные изъяты> руб. с учетом стоимости 1 кв. м в <данные изъяты> руб. Порядок финансирования строительства объекта следующий:
- - не позднее 2-х календарных дней после государственной регистрации договора участник производит оплату цены договора в сумме <данные изъяты> руб. в счет оплаты стоимости 11,839 кв. м общей проектной площади квартиры;
- - дальнейшее погашение цены договора производится участником ежемесячно не позднее 28 числа месяца в течение 23 месяцев в виде равных платежей в сумме <данные изъяты> руб., последний платеж в сумме <данные изъяты> руб. Участник имеет право досрочно производить оплату цены договора.
Согласно п. 8.1 договора стороны не вправе отказываться в одностороннем порядке от исполнения обязательств по настоящему договору, за исключением случаев, прямо предусмотренных законом.
14.03.2014 года ООО "ОКС завода ОЦМ" истцу направлено предупреждение о необходимости погашения задолженности по уплате цены договора долевого участия в строительстве, и о возможности отказа Общества от исполнения договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома в одностороннем порядке в случае непогашения им задолженности.
05.05.2014 года ООО "ОКС завода ОЦМ" уведомило истца об одностороннем отказе исполнения договора долевого участия в строительстве N 86/К-03/137 от 23.01.2013 года. Истцу предложено в десятидневный срок получить в офисе Общества внесенные им по договору денежные средства.
Полагая действия ответчика по одностороннему расторжению договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома от 23 января 2013 года и отказ ответчика от исполнения указанного выше договора недействительными и незаконными, С. обратился с настоящим иском в суд.
Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии у ответчика, как застройщика, оснований для расторжения договора в одностороннем порядке и о законности его действий.
С данным выводом судебная коллегия согласна, поскольку он сделан на основе всестороннего, полного исследования обстоятельств дела, с учетом доказательств, представленных сторонами, с соблюдением норм материального и процессуального права.
Из материалов дела следует, что договор долевого участия в строительстве N 86/К-03/137 от 23.01.2013 года прошел государственную регистрацию за N 43-43-01/015/2013-279 29.01.2013 года.
Первый платеж С. произведен 01.02.2013 года в размере <данные изъяты> руб., то есть в сумме, предусмотренной договором, но с нарушением срока на 1 день.
Рассрочка по оплате цены договора С. не предоставлялась.
Однако, последующие платежи С. вносились нерегулярно и не в сумме, предусмотренной договором. Так, истцом произведена оплата по договору: 11.04.2013 г. - <данные изъяты>.; 30.04.2013 г. - <данные изъяты>.; 05.06.2013 г. - <данные изъяты>.; 05.07.2013 г. - <данные изъяты>.; 02.12.2013 г. - <данные изъяты>
Таким образом, обстоятельства нарушения срока внесения платежа более чем три раза в течение 12 месяцев (невнесение платежа в марте, мае, августе, октябре, ноябре 2013 года, причем периодическое внесение платежей в размере большем, чем предусмотрено договором, не исключило наличие задолженности), а также просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца (с июля по декабрь 2013) имели место.
При указанных выше обстоятельствах вывод суда о наличии оснований, предусмотренных Федеральным законом РФ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" для расторжения договора застройщиком в одностороннем порядке, является законным и обоснованным.
Довод апеллянта о нарушении застройщиком процедуры расторжения договора, а именно, в отсутствие сведений о получении предупреждения о необходимости погашения им задолженности по договору, судебной коллегией также не могут быть приняты во внимание по следующим основаниям.
Как указано в ч. 4 ст. 8 Федерального закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов..." сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку.
В силу ч. 3 ст. 9 указанного выше Закона при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора.
Из материалов дела следует, что 14.03.2014 года ООО "ОКС завода ОЦМ" С. по его домашнему адресу, указанному в договоре: г.<адрес>, направлено предупреждение о необходимости погашения задолженности по договору, в котором также разъяснено, что в противном случае застройщик в одностороннем порядке откажется от исполнения договора (почтовый штемпель на уведомлении от 18.03.2014 года).
Данное письмо не содержало опись вложения, не было получено адресатом С. по причине "отсутствия адресата дома". Согласно сообщению УФПС Кировской области - филиал ФГУП "Почта России" Кирово-Чепецкий почтамт от 08.07.2014 года, заказное письмо, принятое 18.03.2014 года, доставлялось С. 20.03.2014 года и возвращено почтальоном о причине "отсутствия адресата дома", извещение отпущено в почтовый ящик. Вторичное извещение ф. 22 доставлялось 25.03.2014 года, так как адресата нет дома, опущено в почтовый ящик. Адресат за получением заказного письма в течение месяца не явился, поэтому в соответствии со ст. 35 Правил оказания услуг почтовой связи письмо возвращено по обратному адресу и вручено отправителю 25.04.2014 года и отметкой "истек срок хранения".
Поскольку С. место жительства не менял, доказательств невозможности получения корреспонденции по независящим от него причинам (болезнь, отъезд) истец в суд не представил, судебная коллегия приходит к выводу, что при указанных выше обстоятельствах, С. фактически отказался от получения почтового отправления.
Направление ответчиком С. предупреждения заказным письмом без описи вложения не может рассматриваться как ненадлежащее уведомление адресата, поскольку сведений о злоупотреблении своими обязанностями со стороны ООО "ОКС завода ОЦМ" суду не представлено.
05.05.2014 года ООО "ОКС завода ОЦМ" С. направлено заказным письмом с уведомлением и описью вложения уведомление от 05.05.2014 года об одностороннем отказе исполнения договора долевого участия в строительства застройщика.
Извещение о получении заказного письма также дважды 07.05.2014 года и 12.05.2014 года доставлялось по домашнему адресу, указанному в договоре, С. Адресата дома не было. По истечении месяца хранения письмо возвращено по обратному адресу 07.06.2014 года и вручено отправителю 18.06.2014 года.
Таким образом, уведомление о расторжении договора направлено ответчиком истцу в соответствии с требованиями ч. 3 ст. 9 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Отсутствие нарушения процедуры расторжения договора подтверждается также ст. 20 и ст. 25.1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в силу которых к заявлению о государственной регистрации расторжения договора участия в долевом строительстве прикладывается копия уведомления стороны договора об одностороннем отказе от исполнения договора в форме заказного письма с отметкой об отправке.
При указанных выше обстоятельствах суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что процедура расторжения договора в одностороннем порядке, предусмотренная как законом, так и договором участия в долевом строительстве, застройщиком была соблюдена.
Доводы апеллянта по существу повторяют позицию истца, изложенную при рассмотрении дела в суде первой инстанции, сводятся к несогласию с выводами районного суда и не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом, повлияли бы на обоснованность и законность принятого решения.
При указанных выше обстоятельствах коллегия полагает, что выводы суда основаны на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств, правовая оценка которым дана в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ.
Таким образом, оснований для отмены или изменения решения по доводам жалобы суд апелляционной инстанции не усматривает.
Нарушений, влекущих отмену или изменение решения в соответствии со ст. 330 ГПК РФ судом не допущено.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Ленинского районного суда города Кирова от 05 августа 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ КИРОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 14.10.2014 ПО ДЕЛУ N 33-3707/2014
Требование: О признании незаконным отказа от исполнения договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома, недействительными - действий по одностороннему расторжению договора, а также признании договора действующим.Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истцу направлено предупреждение о необходимости погашения задолженности по уплате цены договора и о возможности отказа от исполнения договора в одностороннем порядке в случае непогашения задолженности.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
КИРОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 14 октября 2014 г. по делу N 33-3707/2014
Судья Митянина И.Л.
Судебная коллегия по гражданским делам Кировского областного суда в составе председательствующего Ворончихина В.В.,
судей Аносовой Е.Н., Лысовой Т.В.,
при секретаре К.А.Н.
рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Кирове 14 октября 2014 года гражданское дело по апелляционной жалобе С. на решение Ленинского районного суда г. Кирова от 05 августа 2014 года, которым постановлено:
"В удовлетворении исковых требований С. к ООО "ОКС завода ОЦМ" о признании отказа от исполнения договора незаконным, признании недействительными действий ответчика по одностороннему расторжению договора, признания договора действующим отказать".
Заслушав доклад судьи областного суда Аносовой Е.Н., объяснения представителя ООО "ОКС завода ОЦМ" по доверенности К.А.А., полагавшего решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия
установила:
С. обратился в суд с иском к ООО "ОКС завода ОЦМ" о признании отказа от исполнения договора незаконным, признании договора действующим. В обоснование требований указал, что 23.01.2013 года заключил с ответчиком (Застройщиком) договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома N 86/К-03/137 (далее - договор), на условиях п. п. 1.1, 1.3 которого Застройщик принял на себя обязательство построить однокомнатную квартиру на 9 этаже, строительный N, общей проектной площадью 44,64 кв. м, в 3-й секции дома, в многоквартирном жилом доме по адресу: г. Киров, ул. <адрес> (1-я очередь строительства) и в установленные договором сроки передать ему - истцу, а истец принял на себя обязательство уплатить обусловленную договором цену и принять квартиру во владение и пользование при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию дома, а после полной оплаты по договору - в собственность. Государственная регистрация договора произведена 29 января 2013 года, цена договора составила - <данные изъяты> рублей. Порядок финансирования строительства установлен п. 2.5 договора.
20 мая 2014 года им было получено уведомление Управления Росреестра по Кировской области, из которого ему стало известно, что ответчик в одностороннем порядке расторг с ним договор. По телефону ответчик подтвердил данное обстоятельство, сообщил ему о необходимости получения у нотариуса распоряжения о выдаче банком денежных средств с его депозитного счета.
23 мая 2014 год он получил распоряжение нотариуса и в тот же день направился в Управление Росреестра по Кировской области, где ему пояснили, что процедура государственной регистрации расторжения договора произведена в соответствии с законом.
Полагает, что предусмотренная ч. 5 ст. 5, ч. 3 ст. 9 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве..." N 214-ФЗ от 30.12.2004 года процедура расторжения договора долевого участия в одностороннем порядке ответчиком нарушена, поскольку никаких уведомлений и предупреждений от застройщика он не получал.
Ссылаясь на ст. 168 ГК РФ просил признать недействительным (ничтожным) отказ ответчика от исполнения договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома N 86/К-03/137 от 23 января 2013 г.; признать недействительными (ничтожными) действия ответчика по одностороннему расторжению указанного договора; признать договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома N 86/К-03/137 от 23 января 2013 г действующим; в решении суда указать, что оно является основанием исключения из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации расторжения указанного договора и восстановления в нем записи о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве N 43-43-01/015/2013-279 от 29 января 2013 года.
Судом постановлено приведенное выше решение.
В апелляционной жалобе С. просит решение суда отменить, как постановленное с нарушением норм материального права, вынести новое решение об удовлетворении требований. В обоснование жалобы указал, что в соответствии с ч. 3 ст. 9, ч. 4 ст. 8 ФЗ N 214-ФЗ застройщик вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, в том числе, только направив участнику долевого строительства по почте заказным письмом с описью вложения уведомления о вручении предупреждения о необходимости погашения им задолженности по договору. Кроме того у застройщика должны быть сведения о получении такого предупреждения, либо возврат заказного письма с отметкой об отказе от получения письма, или в связи с отсутствием адресата по указанному им почтовому адресу.
В нарушение ч. 3 ст. 9, ч. 4 ст. 8 Федерального закона N 214-ФЗ заказное письмо Застройщика с предупреждением о необходимости погашения задолженности по договору не содержало опись вложений. В материалах дела имеются два возвращенных заказных письма, в которых было направлено предупреждение о необходимости погашения задолженности по договору и информация о последствиях неисполнения такого требования от 18.03.2014 года и от 05.05.2014 года, с отметкой "Истек срок хранения", окошки "Отказ адресата от получения" и "Отсутствие адресата по указанному адресу" оператором почтовой связи не заполнены. Таким образом, никаких писем и предупреждений о необходимости оплаты по договору он не получал.
Полагает, что суд первой инстанции в решении изложил выводы, не соответствующие обстоятельствам дела, кроме того, не правильно применил закон, поскольку применительно к обстоятельствам дела ответчик не вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора.
В возражениях на апелляционную жалобу ООО "ОКС завода ОЦМ" указало на законность и обоснованность принятого судом решения, полагает, что выводы суда подробно мотивированы, основания для отмены решения суда по доводам жалобы отсутствуют.
Заслушав объяснения представителя ответчика, проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы и возражений на нее, проверив законность и обоснованность решения в пределах заявленных доводов (ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
В соответствии со ст. 450 п. 1, п. 3 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Согласно пункту 2 статьи 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.
В соответствии с частями 4 и 5 статьи 5 Федерального закона РФ от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона. В случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона
Согласно ч. 3 ст. 9 этого же Закона в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи.
В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.
Судом установлено, что 23.01.2013 года между ООО "ОКС завода ОЦМ" (застройщик) и С. (долевщик) заключен договор N 86/К-03/137 на участие в долевом строительстве однокомнатной квартиры строительный N (9 этаж, общая проектная площадь 44,64 кв. м) в III секции (1 очередь строительства) в доме N по ул. <адрес> г. Кирова. По условиям договора застройщик обязался построить квартиру в соответствии с проектно-технической документацией. По окончании строительства и получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать долевщику квартиру во владение и пользование, а после полной оплаты - в собственность. Долевщик принял на себя обязательства уплатить обусловленную договором цену и принять квартиру.
Главой 2 данного договора предусмотрено: цена договора составляет <данные изъяты> руб. с учетом стоимости 1 кв. м в <данные изъяты> руб. Порядок финансирования строительства объекта следующий:
- - не позднее 2-х календарных дней после государственной регистрации договора участник производит оплату цены договора в сумме <данные изъяты> руб. в счет оплаты стоимости 11,839 кв. м общей проектной площади квартиры;
- - дальнейшее погашение цены договора производится участником ежемесячно не позднее 28 числа месяца в течение 23 месяцев в виде равных платежей в сумме <данные изъяты> руб., последний платеж в сумме <данные изъяты> руб. Участник имеет право досрочно производить оплату цены договора.
Согласно п. 8.1 договора стороны не вправе отказываться в одностороннем порядке от исполнения обязательств по настоящему договору, за исключением случаев, прямо предусмотренных законом.
14.03.2014 года ООО "ОКС завода ОЦМ" истцу направлено предупреждение о необходимости погашения задолженности по уплате цены договора долевого участия в строительстве, и о возможности отказа Общества от исполнения договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома в одностороннем порядке в случае непогашения им задолженности.
05.05.2014 года ООО "ОКС завода ОЦМ" уведомило истца об одностороннем отказе исполнения договора долевого участия в строительстве N 86/К-03/137 от 23.01.2013 года. Истцу предложено в десятидневный срок получить в офисе Общества внесенные им по договору денежные средства.
Полагая действия ответчика по одностороннему расторжению договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома от 23 января 2013 года и отказ ответчика от исполнения указанного выше договора недействительными и незаконными, С. обратился с настоящим иском в суд.
Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии у ответчика, как застройщика, оснований для расторжения договора в одностороннем порядке и о законности его действий.
С данным выводом судебная коллегия согласна, поскольку он сделан на основе всестороннего, полного исследования обстоятельств дела, с учетом доказательств, представленных сторонами, с соблюдением норм материального и процессуального права.
Из материалов дела следует, что договор долевого участия в строительстве N 86/К-03/137 от 23.01.2013 года прошел государственную регистрацию за N 43-43-01/015/2013-279 29.01.2013 года.
Первый платеж С. произведен 01.02.2013 года в размере <данные изъяты> руб., то есть в сумме, предусмотренной договором, но с нарушением срока на 1 день.
Рассрочка по оплате цены договора С. не предоставлялась.
Однако, последующие платежи С. вносились нерегулярно и не в сумме, предусмотренной договором. Так, истцом произведена оплата по договору: 11.04.2013 г. - <данные изъяты>.; 30.04.2013 г. - <данные изъяты>.; 05.06.2013 г. - <данные изъяты>.; 05.07.2013 г. - <данные изъяты>.; 02.12.2013 г. - <данные изъяты>
Таким образом, обстоятельства нарушения срока внесения платежа более чем три раза в течение 12 месяцев (невнесение платежа в марте, мае, августе, октябре, ноябре 2013 года, причем периодическое внесение платежей в размере большем, чем предусмотрено договором, не исключило наличие задолженности), а также просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца (с июля по декабрь 2013) имели место.
При указанных выше обстоятельствах вывод суда о наличии оснований, предусмотренных Федеральным законом РФ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" для расторжения договора застройщиком в одностороннем порядке, является законным и обоснованным.
Довод апеллянта о нарушении застройщиком процедуры расторжения договора, а именно, в отсутствие сведений о получении предупреждения о необходимости погашения им задолженности по договору, судебной коллегией также не могут быть приняты во внимание по следующим основаниям.
Как указано в ч. 4 ст. 8 Федерального закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов..." сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку.
В силу ч. 3 ст. 9 указанного выше Закона при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора.
Из материалов дела следует, что 14.03.2014 года ООО "ОКС завода ОЦМ" С. по его домашнему адресу, указанному в договоре: г.<адрес>, направлено предупреждение о необходимости погашения задолженности по договору, в котором также разъяснено, что в противном случае застройщик в одностороннем порядке откажется от исполнения договора (почтовый штемпель на уведомлении от 18.03.2014 года).
Данное письмо не содержало опись вложения, не было получено адресатом С. по причине "отсутствия адресата дома". Согласно сообщению УФПС Кировской области - филиал ФГУП "Почта России" Кирово-Чепецкий почтамт от 08.07.2014 года, заказное письмо, принятое 18.03.2014 года, доставлялось С. 20.03.2014 года и возвращено почтальоном о причине "отсутствия адресата дома", извещение отпущено в почтовый ящик. Вторичное извещение ф. 22 доставлялось 25.03.2014 года, так как адресата нет дома, опущено в почтовый ящик. Адресат за получением заказного письма в течение месяца не явился, поэтому в соответствии со ст. 35 Правил оказания услуг почтовой связи письмо возвращено по обратному адресу и вручено отправителю 25.04.2014 года и отметкой "истек срок хранения".
Поскольку С. место жительства не менял, доказательств невозможности получения корреспонденции по независящим от него причинам (болезнь, отъезд) истец в суд не представил, судебная коллегия приходит к выводу, что при указанных выше обстоятельствах, С. фактически отказался от получения почтового отправления.
Направление ответчиком С. предупреждения заказным письмом без описи вложения не может рассматриваться как ненадлежащее уведомление адресата, поскольку сведений о злоупотреблении своими обязанностями со стороны ООО "ОКС завода ОЦМ" суду не представлено.
05.05.2014 года ООО "ОКС завода ОЦМ" С. направлено заказным письмом с уведомлением и описью вложения уведомление от 05.05.2014 года об одностороннем отказе исполнения договора долевого участия в строительства застройщика.
Извещение о получении заказного письма также дважды 07.05.2014 года и 12.05.2014 года доставлялось по домашнему адресу, указанному в договоре, С. Адресата дома не было. По истечении месяца хранения письмо возвращено по обратному адресу 07.06.2014 года и вручено отправителю 18.06.2014 года.
Таким образом, уведомление о расторжении договора направлено ответчиком истцу в соответствии с требованиями ч. 3 ст. 9 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Отсутствие нарушения процедуры расторжения договора подтверждается также ст. 20 и ст. 25.1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в силу которых к заявлению о государственной регистрации расторжения договора участия в долевом строительстве прикладывается копия уведомления стороны договора об одностороннем отказе от исполнения договора в форме заказного письма с отметкой об отправке.
При указанных выше обстоятельствах суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что процедура расторжения договора в одностороннем порядке, предусмотренная как законом, так и договором участия в долевом строительстве, застройщиком была соблюдена.
Доводы апеллянта по существу повторяют позицию истца, изложенную при рассмотрении дела в суде первой инстанции, сводятся к несогласию с выводами районного суда и не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом, повлияли бы на обоснованность и законность принятого решения.
При указанных выше обстоятельствах коллегия полагает, что выводы суда основаны на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств, правовая оценка которым дана в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ.
Таким образом, оснований для отмены или изменения решения по доводам жалобы суд апелляционной инстанции не усматривает.
Нарушений, влекущих отмену или изменение решения в соответствии со ст. 330 ГПК РФ судом не допущено.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Ленинского районного суда города Кирова от 05 августа 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)