Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 28 января 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 04 февраля 2014 года.
Третий арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего - Петровской О.В.,
судей: Бабенко А.Н., Радзиховской В.В.,
секретаря судебного заседания Бахтеевой Э.Б.,
при участии:
от Управления градостроительства, имущественных и земельных отношений администрации города Сосновоборска: Горбуновой С.В., представителя по доверенности N 1500 от 25.10.2013,
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "МИЛК-ЛОДЖИСТИК"
на решение Арбитражного суда Красноярского края
от 20 сентября 2013 года по делу N А33-9523/2013, принятое судьей Калашниковой К.Г.
установил:
Управление градостроительства, имущественных и земельных отношений администрации города Сосновоборска (ИНН 2458006128, ОГРН 1032400563260, г. Сосновоборск) (далее - Истец) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к обществу с ограниченной ответственностью "МИЛК-ЛОДЖИСТИК" (ИНН 2463068017, ОГРН 1042402205383, г. Красноярск) (далее - Ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору N 30 от 10.11.2008 (в редакции соглашения) за период с 01.10.2011 по 30.09.2013 в размере 1 261 481 рублей 25 копеек, а также пени за период с 01.10.2011 по 15.07.2013 в размере 398 836 рублей 72 копейки.
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 20 сентября 2013 года иск удовлетворен.
Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик обратился в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой указал следующее.
С момента государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости, расположенные на арендуемом земельном участке, все права и обязанности по пользованию арендованным земельным участком и оплатой арендных платежей перешли к новому собственнику, и, в силу прямого указания ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, заключение нового договора аренды с новым собственником не требуется.
Управление градостроительства, имущественных и земельных отношений администрации города Сосновоборска представило уточненный расчет, согласно которому за период с 01.10.2011 по 20.11.2011 задолженность составила 80 305 рублей 62 копейки. Неустойка за период с 11.10.2011 по 15.07.2013 составила 47 862 рубля 14 копеек.
Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 20 ноября 2013 года апелляционная жалоба общества с ограниченной ответственностью "МИЛК-ЛОДЖИСТИК" принята к производству, рассмотрение жалобы назначено на 16 декабря 2013 года, затем отложено на 24 января 2014 года.
В судебное заседание представители ответчика не прибыли.
Материалами дела подтверждается надлежащее извещение истца и ответчика о времени и месте рассмотрения дела судом первой инстанции (л.д. 3-5).
Копия определения о принятии апелляционной жалобы направлялась сторонам судом апелляционной инстанции. Информация о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы опубликована на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Третьим арбитражным апелляционным судом 21.11.2013, затем 19.12.2013.
На основании изложенного в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие представителя ответчика.
В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 24.01.2014 объявлялся перерыв до 09 час. 15 мин. 28.01.2014, информация о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы опубликована на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Третьим арбитражным апелляционным судом 25.01.2014.
После перерыва представители сторон не явились, дело рассмотрено в их отсутствие на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При повторном рассмотрении дела апелляционным судом установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.
Истцом (арендодатель), обществом с ограниченной ответственностью "ИНТЕМ", обществом с ограниченной ответственностью "СибТрал", обществом с ограниченной ответственностью "СпецМонтаж" (арендаторы) заключен договор аренды N 30 от 10.11.2008 с множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка, находящегося в государственной собственности, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендаторы принимают в аренду земельный участок из земель населенных с кадастровым номером 24:56:0101001:79, общей площадью 194583,4 кв. м, имеющий обременения: охранной зоны железнодорожных путей - 5943,0 кв. м; охранной зоны сетей водопровода - 2567,0 кв. м, 549,2 кв. м, 1557,0 кв. м, охранной зоны сетей канализации - 8982,0 кв. м, 5129,0 кв. м, 183,0 кв. м, 1143,0 кв. м, охранной зоны сетей связи - 17,0 кв. м, охранной зоны линии электропередач - 79,0 кв. м, охранной зоны эстакады - 518,0 кв. м, 4907,0 кв. м, 563,0 кв. м, проезд общего пользования - 4251,0 кв. м, охранной зоны сетей водопровода - 103,4 кв. м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: г. Сосновоборск, ул. Заводская, 1, корпус 4, для производственной деятельности, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка (выписке из государственного кадастра недвижимости) от 27.10.2008 N 243У/08-58119 (приложение N 1) участка, прилагаемой к договору и являющейся его неотъемлемой частью, земельный участок передается по акту приема-передачи, который является неотъемлемой частью договора (приложение N 3).
Срок аренды установлен пунктом 2.1 договора с 07.11.2008 по 07.11.2057. согласно уведомлению от 19.11.2008 N 30/009/2008-016 Сосновоборского отдела Управления Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю проведена государственная регистрация аренды на земельный участок на основании договора от 10.11.2008 N 30.
На основании постановления администрации города Сосновоборска от 01.02.2011 N 110 истцом и ответчиком 10.02.2011 подписано соглашение N 7 к договору аренды от 10.11.2008 N 30 (далее - соглашение), согласно которому ответчик является одним из арендаторов по договору от 10.11.2008 N 30. На участке имеются принадлежащие на праве собственности ответчику нежилые помещения.
Согласно отметке Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю соглашение прошло государственную регистрацию 05.03.2011.
Актом приема-передачи арендодатель передал, а арендаторы приняли земельный участок в пользование.
В соответствии с пунктом 3.1 договора (в редакции соглашения) размер арендной платы общества с ограниченной ответственностью "МИЛК-ЛОДЖИСТИК" за участок, за 2010 год составляет 23 739 рублей 40 копеек, за 2011 год составляет 579 463 рубля 52 копейки.
Согласно пункту 6.3 договора в случае изменения методики расчета арендной платы или внесения изменений в действующую (введение коэффициентов к ставкам арендной платы, установление базовых ставок арендной платы и т.д.), обусловленных правовыми актами Российской Федерации, Красноярского края, органа местного самоуправления, размер арендной платы изменяется арендодателем автоматически в бесспорном и одностороннем порядке с момента вступления в силу соответствующего правового акта. Арендаторы обязаны перечислять арендную плату в размере и порядке, установленных арендодателем в соответствующем уведомлении с момента его получения. Арендная плата по договору начисляется для общества с ограниченной ответственностью "МИЛКЛОДЖИСТИК" с 15.12.2010 (пункт 3.2 договора в редакции соглашения). Арендная плата вносится арендаторами ежеквартально не позднее 10 числа первого месяца квартала, за который вносится плата (пункт 3.5 договора). Арендная плата за первый подлежащий оплате период общества с ограниченной ответственностью "МИЛКЛОДЖИСТИК" составляет 168 605 руб. 28 коп., вносится в течение 10 дней со дня подписания соглашения (пункт 3.7 договора в редакции соглашения).
В соответствии с Законом Красноярского края N 7-2542 "О регулировании земельных отношений в Красноярском крае" от 04.12.2008 года, с постановлением Правительства Красноярского края N 708-п "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов края" от 22.11.2011 года, а также на основании решения Сосновоборского городского Совета депутатов N 124-р "Об установлении коэффициентов К1 и К2, используемых для расчета годовой суммы арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и находящиеся в собственности муниципального образования г. Сосновоборска" от 29.02.2012 года размер арендной платы по договору аренды земельного участка был изменен в сторону увеличения и составил 629 504 руб. 29 коп.
Истец уведомление N 337 от 28.03.2012 известил ответчика об изменении размера арендной платы на 2012 год, по договору аренды земельного участка.
28.02.2013 истец направил в адрес ответчика претензию N 191 с требованием об оплате задолженности.
За период с 01.10.2011 по 30.09.2013 истец начислил ответчику задолженность по арендным платежам в размере 1 261 481 руб. 25 коп., что следует из представленного истцом расчета с учетом уточнения иска (л.д. 85 т. 1).
В соответствии с пунктом 5.2 договора за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендаторы выплачивают арендодателю пени из расчета 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.
За несвоевременную оплату арендной платы истец начислил за период с 01.10.2011 по 30.09.2013 в размере 1 261 481 руб. 25 коп. задолженности, а также пеню за период с 01.10.2011 по 15.07.2013 в размере 398 836 руб. 72 коп.
21 ноября 2011 года право собственности ответчика на помещения 5, 26, 33, 3, 31 по ул. Заводской, 1 корпус 4 прекращено, что подтверждается свидетельствами о праве собственности 24 ЕК 301919, 24ЕК 301920, 21 ноября 2011 года право собственности истца на помещения 4, 32, 2, 13, 14, 27, 28, 29, 30, 41 по ул. Заводской, 1 корпус 4 также прекращено, что подтверждается свидетельствами о праве собственности 245 ЕК 301921, 24ЕК 301918.
Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Согласно статье 29 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 настоящего Кодекса.
В пункте 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).
На основании постановления администрации города Сосновоборска от 01.02.2011 N 110 истцом и ответчиком 10.02.2011 подписано соглашение N 7 к договору аренды от 10.11.2008 N 30 (далее - соглашение), согласно которому ответчик является одним из арендаторов по договору от 10.11.2008 N 30. На участке имеются принадлежащие на праве собственности ответчику нежилые помещения.
Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В пункте 3.5 договора аренды от 10.11.2008 стороны предусмотрели, что арендная плата вносится арендатором ежеквартально не позднее 10 числа второго месяца квартала.
В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
За период с 01.10.2011 по 30.09.2013 истец начислил ответчику задолженность по арендным платежам в размере 1 261 481 руб. 25 коп.
Рассмотрев расчет задолженности, апелляционный суд приходит к следующим выводам.
Начало периода взыскания задолженности по договору определена истцом верно с учетом того, что решением Арбитражного суда Красноярского края от 21.10.2011 по делу N А33-8390/2011 с ответчика взыскана арендная плата за период по 30.09.2011 в сумме 458 337 рублей 04 копейки.
Окончание периода истец определил по 30.09.2013 (включая третий квартал 2013 года).
Вместе с тем, истцом не учтено следующее.
В соответствии со статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации: при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Согласно толкованию пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, приведенному в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
Из изложенного следует, что поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.
Данная правовая позиция определена также в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.10.2009 N 8611/09, от 05.07.2011 N 1721/11.
Поскольку 21.11.2011 право собственности ответчика на помещения 5, 26, 33, 3, 31, 4, 32, 2, 13, 14, 27, 28, 29, 30, 41 по ул. Заводской, 1 корпус 4 прекращено, иных объектов недвижимости на земельном участке, принадлежащих ответчику на праве собственности, у ответчика не осталось, ответчик с указанного момента выбыл из правоотношений по аренде земельного участка с кадастровым номером 24:56:0101001:79, соответственно с указанной даты обязательство по оплате аренды на стороне ответчика прекращено.
Довод истца о том, что перемены лиц в обязательственном правоотношении в силу закона не произошло, и перемена допустима только при прекращении прежнего договора аренды, основан на ошибочном толковании норм пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Таким образом, арендатор обязан оплатить арендную плату за период с 01.10.2011 (по 20.11.2011 (51 день) по ставке 1 574 рубля 62 копейки в день, всего в сумме 80 305 рублей 62 копейки.
Таким образом, требование истца о взыскании арендной платы с ответчика подлежит удовлетворению частично - в сумме 80 305 рублей 62 копейки, в остальной части требование о взыскании задолженности удовлетворению не подлежит.
Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой (пункт 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Неустойкой (штрафом, пеней) по смыслу статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Пункт 5.2 договора аренды от 10.11.2008 устанавливает ответственность за неуплату в срок арендных платежей в виде пени в размере 0,1% за каждый календарный день просрочки исполнения денежного обязательства.
Поскольку факт ненадлежащего исполнения денежного обязательства подтверждается материалами дела (то есть имеет место просрочка), требование о взыскании пени подлежит удовлетворению частично в сумме 51 636 рублей 51 копейка исходя из следующего расчета: 80 305 рублей 62 копейки * 0,1% * 643 дня (в соответствии с уточнением л.д. 85 т. 1, пунктом 3.5. договора).
Таким образом, требование истца о взыскании неустойки подлежит удовлетворению частично - в сумме 51 636 рублей 51 копейки, в остальной части требования удовлетворению не подлежат.
При рассмотрении дела в суде первой инстанции ответчик просил уменьшить пени в связи с несоразмерностью неустойки последствиям неисполнения обязательства (устно, л.д. 106 т. 1).
В соответствии с абзацем 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
В соответствии с абзацем 3 пункта 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.
Отсутствие у истца убытков, каких-либо иных неблагоприятных последствий вследствие нарушения ответчиком своих обязательств, не может быть признано безусловным основанием для применения судом статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку неустойка (штраф, пени) в соответствии с действующим законодательством носит кроме компенсационной, также и штрафную функцию, и наличие у ответчика неблагоприятных последствий в связи с нарушением им обязательств является следствием применения к нему данного вида гражданско-правовой ответственности.
В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.01.2011 N 11680/10 отмечено, что необоснованное уменьшение неустойки с экономической точки зрения позволяет должнику получить доступ к финансированию за счет другого лица на нерыночных условиях, что в целом может стимулировать недобросовестных должников к неплатежам. Неисполнение должником денежного обязательства позволяет ему пользоваться чужими денежными средствами, однако никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения.
Учитывая, что ответчик не представил доказательств явной несоразмерности неустойки (0,1%) последствиям неисполнения обязательства по оплате аренды, суд апелляционной инстанции отклоняет ходатайство ответчика о применении положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 2 абзаца 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт.
С учетом изложенного, решение суда первой инстанции подлежит изменению на основании пункта 3 части 2 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.
Иск заявлен на общую сумму 1 660 317 рублей 97 копеек. Требования истца удовлетворены судом апелляционной инстанции частично в сумме 131 942 рубля 13 копеек, следовательно, судебные расходы подлежат отнесению на стороны пропорционально удовлетворенным исковым требованиям.
При подаче апелляционной жалобы ответчиком уплачена государственная пошлина в сумме 2 000 рублей, с учетом пропорционального распределения на истца возлагаются расходы по уплате государственной пошлины в пользу ответчика в сумме 1 841 рубль (абзац 5 пункта 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.03.2007 N 117 "Об отдельных вопросах практики применения главы 25.3 Налогового кодекса Российской Федерации").
Руководствуясь статьями 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Красноярского края от 20 сентября 2013 года по делу N А33-9523/2013 изменить. Резолютивную часть решения изложить в редакции.
Иск удовлетворить частично. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "МИЛК-ЛОДЖИСТИК" в пользу Управления градостроительства, имущественных и земельных отношений администрации города Сосновоборска 80 305 рублей 62 копейки задолженности, 51 636 рублей 51 копейка пени, всего 131 942 рубля 13 копеек.
В остальной части иска отказать.
Взыскать с Управления градостроительства, имущественных и земельных отношений администрации города Сосновоборска в пользу общества с ограниченной ответственностью "МИЛК-ЛОДЖИСТИК" 1 841 рубль расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.
Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.
Председательствующий
О.В.ПЕТРОВСКАЯ
Судьи
А.Н.БАБЕНКО
В.В.РАДЗИХОВСКАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРЕТЬЕГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 04.02.2014 ПО ДЕЛУ N А33-9523/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 4 февраля 2014 г. по делу N А33-9523/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 28 января 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 04 февраля 2014 года.
Третий арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего - Петровской О.В.,
судей: Бабенко А.Н., Радзиховской В.В.,
секретаря судебного заседания Бахтеевой Э.Б.,
при участии:
от Управления градостроительства, имущественных и земельных отношений администрации города Сосновоборска: Горбуновой С.В., представителя по доверенности N 1500 от 25.10.2013,
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "МИЛК-ЛОДЖИСТИК"
на решение Арбитражного суда Красноярского края
от 20 сентября 2013 года по делу N А33-9523/2013, принятое судьей Калашниковой К.Г.
установил:
Управление градостроительства, имущественных и земельных отношений администрации города Сосновоборска (ИНН 2458006128, ОГРН 1032400563260, г. Сосновоборск) (далее - Истец) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к обществу с ограниченной ответственностью "МИЛК-ЛОДЖИСТИК" (ИНН 2463068017, ОГРН 1042402205383, г. Красноярск) (далее - Ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору N 30 от 10.11.2008 (в редакции соглашения) за период с 01.10.2011 по 30.09.2013 в размере 1 261 481 рублей 25 копеек, а также пени за период с 01.10.2011 по 15.07.2013 в размере 398 836 рублей 72 копейки.
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 20 сентября 2013 года иск удовлетворен.
Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик обратился в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой указал следующее.
С момента государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости, расположенные на арендуемом земельном участке, все права и обязанности по пользованию арендованным земельным участком и оплатой арендных платежей перешли к новому собственнику, и, в силу прямого указания ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, заключение нового договора аренды с новым собственником не требуется.
Управление градостроительства, имущественных и земельных отношений администрации города Сосновоборска представило уточненный расчет, согласно которому за период с 01.10.2011 по 20.11.2011 задолженность составила 80 305 рублей 62 копейки. Неустойка за период с 11.10.2011 по 15.07.2013 составила 47 862 рубля 14 копеек.
Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 20 ноября 2013 года апелляционная жалоба общества с ограниченной ответственностью "МИЛК-ЛОДЖИСТИК" принята к производству, рассмотрение жалобы назначено на 16 декабря 2013 года, затем отложено на 24 января 2014 года.
В судебное заседание представители ответчика не прибыли.
Материалами дела подтверждается надлежащее извещение истца и ответчика о времени и месте рассмотрения дела судом первой инстанции (л.д. 3-5).
Копия определения о принятии апелляционной жалобы направлялась сторонам судом апелляционной инстанции. Информация о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы опубликована на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Третьим арбитражным апелляционным судом 21.11.2013, затем 19.12.2013.
На основании изложенного в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие представителя ответчика.
В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 24.01.2014 объявлялся перерыв до 09 час. 15 мин. 28.01.2014, информация о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы опубликована на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Третьим арбитражным апелляционным судом 25.01.2014.
После перерыва представители сторон не явились, дело рассмотрено в их отсутствие на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При повторном рассмотрении дела апелляционным судом установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.
Истцом (арендодатель), обществом с ограниченной ответственностью "ИНТЕМ", обществом с ограниченной ответственностью "СибТрал", обществом с ограниченной ответственностью "СпецМонтаж" (арендаторы) заключен договор аренды N 30 от 10.11.2008 с множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка, находящегося в государственной собственности, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендаторы принимают в аренду земельный участок из земель населенных с кадастровым номером 24:56:0101001:79, общей площадью 194583,4 кв. м, имеющий обременения: охранной зоны железнодорожных путей - 5943,0 кв. м; охранной зоны сетей водопровода - 2567,0 кв. м, 549,2 кв. м, 1557,0 кв. м, охранной зоны сетей канализации - 8982,0 кв. м, 5129,0 кв. м, 183,0 кв. м, 1143,0 кв. м, охранной зоны сетей связи - 17,0 кв. м, охранной зоны линии электропередач - 79,0 кв. м, охранной зоны эстакады - 518,0 кв. м, 4907,0 кв. м, 563,0 кв. м, проезд общего пользования - 4251,0 кв. м, охранной зоны сетей водопровода - 103,4 кв. м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: г. Сосновоборск, ул. Заводская, 1, корпус 4, для производственной деятельности, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка (выписке из государственного кадастра недвижимости) от 27.10.2008 N 243У/08-58119 (приложение N 1) участка, прилагаемой к договору и являющейся его неотъемлемой частью, земельный участок передается по акту приема-передачи, который является неотъемлемой частью договора (приложение N 3).
Срок аренды установлен пунктом 2.1 договора с 07.11.2008 по 07.11.2057. согласно уведомлению от 19.11.2008 N 30/009/2008-016 Сосновоборского отдела Управления Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю проведена государственная регистрация аренды на земельный участок на основании договора от 10.11.2008 N 30.
На основании постановления администрации города Сосновоборска от 01.02.2011 N 110 истцом и ответчиком 10.02.2011 подписано соглашение N 7 к договору аренды от 10.11.2008 N 30 (далее - соглашение), согласно которому ответчик является одним из арендаторов по договору от 10.11.2008 N 30. На участке имеются принадлежащие на праве собственности ответчику нежилые помещения.
Согласно отметке Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю соглашение прошло государственную регистрацию 05.03.2011.
Актом приема-передачи арендодатель передал, а арендаторы приняли земельный участок в пользование.
В соответствии с пунктом 3.1 договора (в редакции соглашения) размер арендной платы общества с ограниченной ответственностью "МИЛК-ЛОДЖИСТИК" за участок, за 2010 год составляет 23 739 рублей 40 копеек, за 2011 год составляет 579 463 рубля 52 копейки.
Согласно пункту 6.3 договора в случае изменения методики расчета арендной платы или внесения изменений в действующую (введение коэффициентов к ставкам арендной платы, установление базовых ставок арендной платы и т.д.), обусловленных правовыми актами Российской Федерации, Красноярского края, органа местного самоуправления, размер арендной платы изменяется арендодателем автоматически в бесспорном и одностороннем порядке с момента вступления в силу соответствующего правового акта. Арендаторы обязаны перечислять арендную плату в размере и порядке, установленных арендодателем в соответствующем уведомлении с момента его получения. Арендная плата по договору начисляется для общества с ограниченной ответственностью "МИЛКЛОДЖИСТИК" с 15.12.2010 (пункт 3.2 договора в редакции соглашения). Арендная плата вносится арендаторами ежеквартально не позднее 10 числа первого месяца квартала, за который вносится плата (пункт 3.5 договора). Арендная плата за первый подлежащий оплате период общества с ограниченной ответственностью "МИЛКЛОДЖИСТИК" составляет 168 605 руб. 28 коп., вносится в течение 10 дней со дня подписания соглашения (пункт 3.7 договора в редакции соглашения).
В соответствии с Законом Красноярского края N 7-2542 "О регулировании земельных отношений в Красноярском крае" от 04.12.2008 года, с постановлением Правительства Красноярского края N 708-п "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов края" от 22.11.2011 года, а также на основании решения Сосновоборского городского Совета депутатов N 124-р "Об установлении коэффициентов К1 и К2, используемых для расчета годовой суммы арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и находящиеся в собственности муниципального образования г. Сосновоборска" от 29.02.2012 года размер арендной платы по договору аренды земельного участка был изменен в сторону увеличения и составил 629 504 руб. 29 коп.
Истец уведомление N 337 от 28.03.2012 известил ответчика об изменении размера арендной платы на 2012 год, по договору аренды земельного участка.
28.02.2013 истец направил в адрес ответчика претензию N 191 с требованием об оплате задолженности.
За период с 01.10.2011 по 30.09.2013 истец начислил ответчику задолженность по арендным платежам в размере 1 261 481 руб. 25 коп., что следует из представленного истцом расчета с учетом уточнения иска (л.д. 85 т. 1).
В соответствии с пунктом 5.2 договора за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендаторы выплачивают арендодателю пени из расчета 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.
За несвоевременную оплату арендной платы истец начислил за период с 01.10.2011 по 30.09.2013 в размере 1 261 481 руб. 25 коп. задолженности, а также пеню за период с 01.10.2011 по 15.07.2013 в размере 398 836 руб. 72 коп.
21 ноября 2011 года право собственности ответчика на помещения 5, 26, 33, 3, 31 по ул. Заводской, 1 корпус 4 прекращено, что подтверждается свидетельствами о праве собственности 24 ЕК 301919, 24ЕК 301920, 21 ноября 2011 года право собственности истца на помещения 4, 32, 2, 13, 14, 27, 28, 29, 30, 41 по ул. Заводской, 1 корпус 4 также прекращено, что подтверждается свидетельствами о праве собственности 245 ЕК 301921, 24ЕК 301918.
Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Согласно статье 29 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 настоящего Кодекса.
В пункте 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).
На основании постановления администрации города Сосновоборска от 01.02.2011 N 110 истцом и ответчиком 10.02.2011 подписано соглашение N 7 к договору аренды от 10.11.2008 N 30 (далее - соглашение), согласно которому ответчик является одним из арендаторов по договору от 10.11.2008 N 30. На участке имеются принадлежащие на праве собственности ответчику нежилые помещения.
Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В пункте 3.5 договора аренды от 10.11.2008 стороны предусмотрели, что арендная плата вносится арендатором ежеквартально не позднее 10 числа второго месяца квартала.
В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
За период с 01.10.2011 по 30.09.2013 истец начислил ответчику задолженность по арендным платежам в размере 1 261 481 руб. 25 коп.
Рассмотрев расчет задолженности, апелляционный суд приходит к следующим выводам.
Начало периода взыскания задолженности по договору определена истцом верно с учетом того, что решением Арбитражного суда Красноярского края от 21.10.2011 по делу N А33-8390/2011 с ответчика взыскана арендная плата за период по 30.09.2011 в сумме 458 337 рублей 04 копейки.
Окончание периода истец определил по 30.09.2013 (включая третий квартал 2013 года).
Вместе с тем, истцом не учтено следующее.
В соответствии со статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации: при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Согласно толкованию пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, приведенному в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
Из изложенного следует, что поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.
Данная правовая позиция определена также в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.10.2009 N 8611/09, от 05.07.2011 N 1721/11.
Поскольку 21.11.2011 право собственности ответчика на помещения 5, 26, 33, 3, 31, 4, 32, 2, 13, 14, 27, 28, 29, 30, 41 по ул. Заводской, 1 корпус 4 прекращено, иных объектов недвижимости на земельном участке, принадлежащих ответчику на праве собственности, у ответчика не осталось, ответчик с указанного момента выбыл из правоотношений по аренде земельного участка с кадастровым номером 24:56:0101001:79, соответственно с указанной даты обязательство по оплате аренды на стороне ответчика прекращено.
Довод истца о том, что перемены лиц в обязательственном правоотношении в силу закона не произошло, и перемена допустима только при прекращении прежнего договора аренды, основан на ошибочном толковании норм пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Таким образом, арендатор обязан оплатить арендную плату за период с 01.10.2011 (по 20.11.2011 (51 день) по ставке 1 574 рубля 62 копейки в день, всего в сумме 80 305 рублей 62 копейки.
Таким образом, требование истца о взыскании арендной платы с ответчика подлежит удовлетворению частично - в сумме 80 305 рублей 62 копейки, в остальной части требование о взыскании задолженности удовлетворению не подлежит.
Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой (пункт 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Неустойкой (штрафом, пеней) по смыслу статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Пункт 5.2 договора аренды от 10.11.2008 устанавливает ответственность за неуплату в срок арендных платежей в виде пени в размере 0,1% за каждый календарный день просрочки исполнения денежного обязательства.
Поскольку факт ненадлежащего исполнения денежного обязательства подтверждается материалами дела (то есть имеет место просрочка), требование о взыскании пени подлежит удовлетворению частично в сумме 51 636 рублей 51 копейка исходя из следующего расчета: 80 305 рублей 62 копейки * 0,1% * 643 дня (в соответствии с уточнением л.д. 85 т. 1, пунктом 3.5. договора).
Таким образом, требование истца о взыскании неустойки подлежит удовлетворению частично - в сумме 51 636 рублей 51 копейки, в остальной части требования удовлетворению не подлежат.
При рассмотрении дела в суде первой инстанции ответчик просил уменьшить пени в связи с несоразмерностью неустойки последствиям неисполнения обязательства (устно, л.д. 106 т. 1).
В соответствии с абзацем 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
В соответствии с абзацем 3 пункта 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.
Отсутствие у истца убытков, каких-либо иных неблагоприятных последствий вследствие нарушения ответчиком своих обязательств, не может быть признано безусловным основанием для применения судом статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку неустойка (штраф, пени) в соответствии с действующим законодательством носит кроме компенсационной, также и штрафную функцию, и наличие у ответчика неблагоприятных последствий в связи с нарушением им обязательств является следствием применения к нему данного вида гражданско-правовой ответственности.
В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.01.2011 N 11680/10 отмечено, что необоснованное уменьшение неустойки с экономической точки зрения позволяет должнику получить доступ к финансированию за счет другого лица на нерыночных условиях, что в целом может стимулировать недобросовестных должников к неплатежам. Неисполнение должником денежного обязательства позволяет ему пользоваться чужими денежными средствами, однако никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения.
Учитывая, что ответчик не представил доказательств явной несоразмерности неустойки (0,1%) последствиям неисполнения обязательства по оплате аренды, суд апелляционной инстанции отклоняет ходатайство ответчика о применении положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 2 абзаца 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт.
С учетом изложенного, решение суда первой инстанции подлежит изменению на основании пункта 3 части 2 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.
Иск заявлен на общую сумму 1 660 317 рублей 97 копеек. Требования истца удовлетворены судом апелляционной инстанции частично в сумме 131 942 рубля 13 копеек, следовательно, судебные расходы подлежат отнесению на стороны пропорционально удовлетворенным исковым требованиям.
При подаче апелляционной жалобы ответчиком уплачена государственная пошлина в сумме 2 000 рублей, с учетом пропорционального распределения на истца возлагаются расходы по уплате государственной пошлины в пользу ответчика в сумме 1 841 рубль (абзац 5 пункта 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.03.2007 N 117 "Об отдельных вопросах практики применения главы 25.3 Налогового кодекса Российской Федерации").
Руководствуясь статьями 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Красноярского края от 20 сентября 2013 года по делу N А33-9523/2013 изменить. Резолютивную часть решения изложить в редакции.
Иск удовлетворить частично. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "МИЛК-ЛОДЖИСТИК" в пользу Управления градостроительства, имущественных и земельных отношений администрации города Сосновоборска 80 305 рублей 62 копейки задолженности, 51 636 рублей 51 копейка пени, всего 131 942 рубля 13 копеек.
В остальной части иска отказать.
Взыскать с Управления градостроительства, имущественных и земельных отношений администрации города Сосновоборска в пользу общества с ограниченной ответственностью "МИЛК-ЛОДЖИСТИК" 1 841 рубль расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.
Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.
Председательствующий
О.В.ПЕТРОВСКАЯ
Судьи
А.Н.БАБЕНКО
В.В.РАДЗИХОВСКАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)