Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по гражданским делам Хабаровского краевого суда в составе:
председательствующего: Г.Н. Кочуковой,
судей: И.В. Сенотрусовой, С.И. Дорожко,
при секретаре: Х.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Л.С. к обществу с ограниченной ответственностью "Проект" о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства,
с апелляционной жалобой ООО "Управляющая компания МДМ" Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "Трейд Кэпитал" на решение Центрального районного суда города Хабаровска от 09 июля 2013 года,
заслушав доклад судьи Дорожко С.И., пояснения представителя истца Л.С. - П.О., судебная коллегия
установила:
Л.С. обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Проект" (далее - ООО "Проект") о признании права собственности на долю в виде нежилых функциональных помещений: N на 3 этаже общей площадью 61,5 кв. м, N на 3 этаже - 37,9 кв. м, N на 3 этаже - 41,1 кв. м, N на 3 этаже - 41,7 кв. м, N на 4 этаже - 46,6 кв. м в праве общей долевой собственности в объекте незавершенного строительства - Бизнес-центр и гостиница в <адрес>
В обоснование иска указала, что между Л.А. и ООО "Проект" были заключены договоры N участия в долевом строительстве Бизнес-центра (2-я очередь) на строительство указанных объектов недвижимости. Договоры зарегистрированы. Обязательства по оплате стоимости объектов долевого строительства дольщиком исполнены, однако ответчиком объект не передан дольщику, с которым ДД.ММ.ГГГГ Л.С. заключила Соглашения об уступке права требования по договорам N участия в долевом строительстве Бизнес-центра (2-я очередь), о чем был уведомлен Застройщик. Соглашения зарегистрированы.
Определением от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО "Управляющая компания МДМ" Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "Трейд Кэпитал" (далее "ЗПИФ недвижимости "ТрейдКэпитал").
Решением Центрального районного суда г. Хабаровска от 09.07.2013 г. за Л.С. признано право собственности на доли в размере <данные изъяты> в незавершенном строительством объекте недвижимости - здании Бизнес-центра и гостиницы в Центральном районе по улице Карла Маркса в города Хабаровска, II очередь, расположенного по строительному <адрес> В удовлетворении остальной части иска отказано.
В апелляционной жалобе представитель ООО "Управляющая компания МДМ" Д.У. ЗПИФ недвижимости "Трейд Кэпитал" по доверенности В. просит решение суда отменить, ссылаясь на то, что "ЗПИФ недвижимости "ТрейдКэпитал" является инвестором в долевом строительстве здания Бизнес-Центра и гостиницы, строительство которого не завершено, разрешение на ввод в эксплуатацию не получено и суд признал право собственности на фактически несуществующее нежилое помещение. В силу прямого указания закона требования "ЗПИФ недвижимости "ТрейдКэпитал" обеспечиваются залогом всего строящегося объекта, что подтверждено Арбитражным судом Приморского края в определении от 15.04.2013 г., которым были признаны обоснованными и подлежащими включению в четвертую очередь реестра требования кредитора "ЗПИФ недвижимости "ТрейдКэпитал". Полагает, что судом неправомерно было признано право собственности на долю в объекте, который является предметом залога, обеспечивающим возврат денежных средств ЗПИФ недвижимости "ТрейдКэпитал", как кредитору. Суд допустил нарушение прав иных кредиторов ООО "Проект", которое решением Арбитражного суда Приморского края от 04.04.2013 г. признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, в связи с чем, требование о признании права собственности на нежилые помещения согласно ст. 22 ГПК РФ, ст. ст. 27 - 33 АПК РФ, ст. 201.8 Закона "О банкротстве" должно рассматриваться в рамках дела о банкротстве. Следовательно судом требование истца было рассмотрено с нарушением правил подведомственности. Кроме того, на подведомственность спора арбитражному суду влияет экономический характер спора и статус участвующих лиц, так как договора участия в долевом строительстве изначально были заключены с ИП Л.А.
В письменных возражениях относительно доводов апелляционной жалобы представитель Л.С. по доверенности Д. просит решение суда оставить в силе, апелляционную жалобу - без удовлетворения, ссылаясь на то, что в ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" не содержится указаний об обязательном рассмотрении в рамках дела о банкротстве застройщика, исков о признании прав на объект незавершенного строительства и рассмотрение указанного иска подведомственно суду общей юрисдикции. Факт того, что изначально дольщиком являлся индивидуальный предприниматель, не меняет природу правоотношений. Права третьего лица, как залогодержателя не нарушены, поскольку все дольщики обладают правами залогодержателей в отношении указанного объекта недвижимости.
Проверив материалы дела, выслушав объяснения представителя истца Л.С. по доверенности П.О., обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия приходит к следующему.
На основании частей 1 и 2 ст. 327.1 ГПК РФ решение суда подлежит проверке в обжалуемой части в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Судом установлено, что между ООО "Проект" и Л.А. заключены договоры от ДД.ММ.ГГГГ N; от ДД.ММ.ГГГГ N (в новой редакции) участия в долевом строительстве Бизнес-центра (2-я очередь). Данные договоры прошли государственную регистрацию в Управлении Федеральной регистрационной службы по Хабаровскому краю и ЕАО ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ, соответственно.
В пункте 1.1. договоров указано, что Застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением третьих лиц построить (создать) Объект недвижимости, и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать дольщику объект долевого строительства, а дольщик обязуется оплатить обусловленную настоящими договорами цену и принять объект.
Объектами строительства являются нежилые функциональные помещения:
- - N (строительный номер) общей площадью 61,50 кв. м на 3 этаже, на основании п. 3.3 Договора цена которого определена в размере <данные изъяты> Согласно п. 1.2. срок передачи застройщиком объекта дольщикам определен в 4 квартале 2008 г. (Договор N);
- - N (строительный номер) - 37,90 кв. м на 3 этаже, на основании п. 3.3 Договора цена определена в размере <данные изъяты>. Согласно п. 1.2. срок передачи застройщиком объекта дольщикам определен в 4 квартале 2008 г. (Договор N);
- - N (строительный номер) - 41,10 кв. м на 3 этаже, на основании п. 3.3 Договора цена определена в размере <данные изъяты> Согласно п. 1.2. срок передачи застройщиком объекта дольщикам определен в 3 квартале 2009 г. (Договор N);
- - N (строительный номер) - 41,70 кв. м на 3 этаже, на основании п. 3.3 Договора цена определена в размере <данные изъяты> Согласно п. 1.2. срок передачи застройщиком объекта дольщикам определен в 4 квартал 2008 г. (Договор N);
- - N (строительный номер) - 46,60 кв. м на 4 этаже, на основании п. 3.3 Договора цена определена в размере <данные изъяты> Согласно п. 1.2. срок передачи застройщиком объекта дольщикам определен в 3 квартале 2009 г. (Договор N).
Однако данные обязательства Застройщиком не исполнены. Объекты не завершены строительством, не сданы в эксплуатацию, не подготовлены документы для сдачи в УФРС по Хабаровскому краю регистрации прав собственности за дольщиками.
ДД.ММ.ГГГГ между Л.С. и индивидуальным предпринимателем Л.А. заключены соглашения об уступке права требования по указанным договорам участия в долевом строительстве, о чем заказной почтой ДД.ММ.ГГГГ направлено уведомление ООО "Проект".
Решением Арбитражного суда Приморского края от 04 апреля 2013 г. ООО "Проект" признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев, конкурсным управляющим утвержден П.А.
Согласно п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Согласно ст. 16 Закона РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" уклонение одной из сторон договора от государственной регистрации права, возникшего у другой стороны, не препятствует возможности проведения регистрации, которая осуществляется в соответствии с решением суда, которым определяется и момент наступления права.
С учетом приведенных норм, определяющих основополагающие принципы исполнения гражданско-правовых обязательств и способы защиты гражданских прав, истец, надлежащим образом исполнившая свои обязательства по договору путем внесения платы за помещение в полном объеме, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны ответчика, а при неисполнении обязательства ответчиком вправе требовать защиты своих прав в судебном порядке, в том числе, путем предъявления требования о признании права собственности на долю в объекте незавершенном строительством.
Исходя из материалов дела, право аренды на земельный участок, общей площадью <данные изъяты> расположенный примерно в 128 м по направлению на северо-восток от ориентира 5-этажный дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира<адрес>, принадлежит ООО "Проект" на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ N, кадастровый номер земельного участка N (равнозначен кадастровым номерам N; предыдущий номер N
Строительство осуществлялось на основании постановления Мэра г. Хабаровска от ДД.ММ.ГГГГ N "О предоставлении ООО "Проект" земельного участка для проектирования и строительства Бизнес-Центра и гостиницы в Центральном районе" (с изменениями внесенными постановлениями мэра N от ДД.ММ.ГГГГ, N от ДД.ММ.ГГГГ), разрешения на строительство N от ДД.ММ.ГГГГ, сроком действия до ДД.ММ.ГГГГ, продленным до ДД.ММ.ГГГГ
На момент рассмотрения дела судом первой инстанции строительство данного объекта не завершено, в эксплуатацию он не введен.
Объект незавершенного строительства поставлен на учет в КГУП "Хабкрайинвентаризация" как строение по <адрес>, число этажей 27, общая площадь здания <данные изъяты>, инвентарный номер N, назначение по проекту Бизнес-Центр и гостиница.
Судом установлено и подтверждается материалами дела, что объект (здание Бизнес - центра и гостиницы) фактически возведен, построено 27 этажей, в настоящее время решается вопрос о приведении его в соответствие с требованиями проекта и градостроительной документации, подключении коммуникаций. Согласно техническим паспортам на функциональное помещение N III (1-20), N IV (1-21), в том числе объекты долевого строительства: (нежилое функциональное помещение N) общей площадью 41.70 кв. м на 3 этаже; (нежилое функциональное помещение N) общей площадью 37,9 кв. м на 3 этаже; (нежилое функциональное помещение N) общей площадью 41.10 кв. м на 3 этаже; (нежилое функциональное помещение N) общей площадью 46,60 кв. м на 4 этаже; (нежилое функциональное помещение N) общей площадью 61,50 кв. м на 3 этаже, обозначены ориентировочно, так как никаких стен или перегородок не возведено, то есть в натуре данные объекты - не выделены.
Вместе с тем, имеется паспорт объекта незавершенного строительства, составленный ХКГУП "Хабкрайинвентаризация" - строение по <адрес> инвентарный номер 29923 Бизнес центр и гостиница. Согласно техническому описанию объекта, общая площадь здания по проекту и фактически составляет <данные изъяты>, число этажей - 27.
По договорам долевого участия в строительстве Л.А., а после уступки права требования по соглашениям от ДД.ММ.ГГГГ Л.С., должны быть переданы указанные объекты в собственность.
Вместе с тем, доказательств тому, что объекты долевого строительства - нежилые функциональные помещения: N общей площадью 41.70 кв. м на 3 этаже; N общей площадью 37,9 кв. м на 3 этаже; N общей площадью 41.10 кв. м на 3 этаже; N общей площадью 46,60 кв. м на 4 этаже; N общей площадью 61,50 кв. м на 3 этаже, выделены в натуре как часть возведенного здания (внутренние помещения здания с отдельными стенами и перегородками), в материалах дела не имеется.
Напротив, из технического паспорта на объект незавершенного строительства следует, что вышеуказанные объекты долевого строительства не выделены.
Учитывая данные обстоятельства, отсутствие доказательств наличия объектов долевого строительства в натуре, площадь здания в размере <данные изъяты> и площадь объектов оплаченных Л.А. и подлежащих передаче истцу <данные изъяты> доля истца должна быть определена пропорционально площади подлежащих передаче истицу помещений к проектной площади всего объекта недвижимости, то есть в размере: <данные изъяты> Определение доли самостоятельно по каждому договору долевого строительства, исходя из площади всего возводимого объекта недвижимости, не будет нарушать прав иных участников долевого строительства, так как признается право пропорционально оплаченным объектам строительства.
Судебная коллегия считает, что судом правильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, собранные по делу доказательства всесторонне исследованы и оценены в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, правильно применены нормы материального права, нарушений норм процессуального права судом допущено не было.
Доводы апелляционной жалобы о том, что спор подведомственен арбитражному суду, исходя из экономического характера спора и статуса участвующих лиц, так как договора участия в долевом строительстве изначально были заключены с ИП Л.А., судебная коллегия считает несостоятельными по следующим основаниям.
Из содержания ст. 22 ГПК РФ, п. 1 ст. 63, п. 5 ст. 4, ст. ст. 126, 168, правил параграфа 7 главы IX (ст. ст. 201.1 - 201.15) Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" (в редакции Федерального закона от 12.07.2011 N 210-ФЗ) следует, что в случае введения процедуры наблюдения в отношении должника-застройщика арбитражному суду подведомственны дела по требованиям кредиторов по денежным обязательствам и об уплате обязательных платежей, за исключением текущих платежей, а также дела, по которым к должнику, являющемуся застройщиком многоквартирного дома, заявлены требования о передаче жилых помещений или денежные требования.
Нормы параграфа 7 главы IX Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" не применяются к застройщикам коммерческой недвижимости, банкротство ООО "Проект" производится по общим положениям данного Закона, в связи с чем, заявленное истцом требование о признании права собственности на объект долевого строительства (нежилое функциональное помещение) не является требованием об исполнении денежного обязательства или о передаче жилого помещения, не может рассматриваться в рамках дела о банкротстве по правилам статьи 201.8 указанного Федерального закона и, учитывая положения ст. 22 ГПК РФ, исходя из субъектного состава и характера спорного правоотношения, у суда не было оснований для отнесения спора к подведомственности арбитражного суда.
На подведомственность спора арбитражному суду не влияет то, что изначально договора участия в долевом строительстве были заключены с ИП Л.А., поскольку соглашениями от ДД.ММ.ГГГГ он уступил права требования по договорам участия в долевом строительстве спорных объектов недвижимости физическому лицу Л.С., которая и обратилась в суд с настоящим иском.
Доводы апелляционной жалобы являлись предметом судебной проверки, в решении им дана надлежащая правовая оценка и основанием к отмене решения служить не могут, поскольку права истца на удовлетворение требований по договорам долевого участия в строительстве спорных помещений со дня регистрации договоров также были обеспечены залогом в силу закона (ст. 12.1, ч. 1 ст. 13 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектом недвижимости"). И поскольку в судебном заседании установлено, что строительство объекта фактически завершено, подлежащие передаче в собственность истцу помещения построены и имеются в наличии, признание за ней права собственности на доли, исчисленные пропорционально оплаченным объектам строительства, не может повлечь нарушение прав как иных участников долевого строительства, оплативших строительство других помещений, так и кредиторов, включенных в реестр требований по денежным обязательствам.
Решение суда мотивировано и постановлено с соблюдением требований процессуального и материального права, является законным и обоснованным, в связи с чем, подлежит оставлению без изменения, а апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Руководствуясь статьями 327.1, 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Центрального районного суда города Хабаровска от 09 июля 2013 года - оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО "Управляющая компания МДМ" Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "Трейд Кэпитал" - без удовлетворения.
Председательствующий
Г.Н.КОЧУКОВА
Судьи
И.В.СЕНОТРУСОВА
С.И.ДОРОЖКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ХАБАРОВСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 20.11.2013 ПО ДЕЛУ N 33-7388/2013
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 20 ноября 2013 г. по делу N 33-7388/2013
Судебная коллегия по гражданским делам Хабаровского краевого суда в составе:
председательствующего: Г.Н. Кочуковой,
судей: И.В. Сенотрусовой, С.И. Дорожко,
при секретаре: Х.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Л.С. к обществу с ограниченной ответственностью "Проект" о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства,
с апелляционной жалобой ООО "Управляющая компания МДМ" Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "Трейд Кэпитал" на решение Центрального районного суда города Хабаровска от 09 июля 2013 года,
заслушав доклад судьи Дорожко С.И., пояснения представителя истца Л.С. - П.О., судебная коллегия
установила:
Л.С. обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Проект" (далее - ООО "Проект") о признании права собственности на долю в виде нежилых функциональных помещений: N на 3 этаже общей площадью 61,5 кв. м, N на 3 этаже - 37,9 кв. м, N на 3 этаже - 41,1 кв. м, N на 3 этаже - 41,7 кв. м, N на 4 этаже - 46,6 кв. м в праве общей долевой собственности в объекте незавершенного строительства - Бизнес-центр и гостиница в <адрес>
В обоснование иска указала, что между Л.А. и ООО "Проект" были заключены договоры N участия в долевом строительстве Бизнес-центра (2-я очередь) на строительство указанных объектов недвижимости. Договоры зарегистрированы. Обязательства по оплате стоимости объектов долевого строительства дольщиком исполнены, однако ответчиком объект не передан дольщику, с которым ДД.ММ.ГГГГ Л.С. заключила Соглашения об уступке права требования по договорам N участия в долевом строительстве Бизнес-центра (2-я очередь), о чем был уведомлен Застройщик. Соглашения зарегистрированы.
Определением от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО "Управляющая компания МДМ" Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "Трейд Кэпитал" (далее "ЗПИФ недвижимости "ТрейдКэпитал").
Решением Центрального районного суда г. Хабаровска от 09.07.2013 г. за Л.С. признано право собственности на доли в размере <данные изъяты> в незавершенном строительством объекте недвижимости - здании Бизнес-центра и гостиницы в Центральном районе по улице Карла Маркса в города Хабаровска, II очередь, расположенного по строительному <адрес> В удовлетворении остальной части иска отказано.
В апелляционной жалобе представитель ООО "Управляющая компания МДМ" Д.У. ЗПИФ недвижимости "Трейд Кэпитал" по доверенности В. просит решение суда отменить, ссылаясь на то, что "ЗПИФ недвижимости "ТрейдКэпитал" является инвестором в долевом строительстве здания Бизнес-Центра и гостиницы, строительство которого не завершено, разрешение на ввод в эксплуатацию не получено и суд признал право собственности на фактически несуществующее нежилое помещение. В силу прямого указания закона требования "ЗПИФ недвижимости "ТрейдКэпитал" обеспечиваются залогом всего строящегося объекта, что подтверждено Арбитражным судом Приморского края в определении от 15.04.2013 г., которым были признаны обоснованными и подлежащими включению в четвертую очередь реестра требования кредитора "ЗПИФ недвижимости "ТрейдКэпитал". Полагает, что судом неправомерно было признано право собственности на долю в объекте, который является предметом залога, обеспечивающим возврат денежных средств ЗПИФ недвижимости "ТрейдКэпитал", как кредитору. Суд допустил нарушение прав иных кредиторов ООО "Проект", которое решением Арбитражного суда Приморского края от 04.04.2013 г. признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, в связи с чем, требование о признании права собственности на нежилые помещения согласно ст. 22 ГПК РФ, ст. ст. 27 - 33 АПК РФ, ст. 201.8 Закона "О банкротстве" должно рассматриваться в рамках дела о банкротстве. Следовательно судом требование истца было рассмотрено с нарушением правил подведомственности. Кроме того, на подведомственность спора арбитражному суду влияет экономический характер спора и статус участвующих лиц, так как договора участия в долевом строительстве изначально были заключены с ИП Л.А.
В письменных возражениях относительно доводов апелляционной жалобы представитель Л.С. по доверенности Д. просит решение суда оставить в силе, апелляционную жалобу - без удовлетворения, ссылаясь на то, что в ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" не содержится указаний об обязательном рассмотрении в рамках дела о банкротстве застройщика, исков о признании прав на объект незавершенного строительства и рассмотрение указанного иска подведомственно суду общей юрисдикции. Факт того, что изначально дольщиком являлся индивидуальный предприниматель, не меняет природу правоотношений. Права третьего лица, как залогодержателя не нарушены, поскольку все дольщики обладают правами залогодержателей в отношении указанного объекта недвижимости.
Проверив материалы дела, выслушав объяснения представителя истца Л.С. по доверенности П.О., обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия приходит к следующему.
На основании частей 1 и 2 ст. 327.1 ГПК РФ решение суда подлежит проверке в обжалуемой части в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Судом установлено, что между ООО "Проект" и Л.А. заключены договоры от ДД.ММ.ГГГГ N; от ДД.ММ.ГГГГ N (в новой редакции) участия в долевом строительстве Бизнес-центра (2-я очередь). Данные договоры прошли государственную регистрацию в Управлении Федеральной регистрационной службы по Хабаровскому краю и ЕАО ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ, соответственно.
В пункте 1.1. договоров указано, что Застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением третьих лиц построить (создать) Объект недвижимости, и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать дольщику объект долевого строительства, а дольщик обязуется оплатить обусловленную настоящими договорами цену и принять объект.
Объектами строительства являются нежилые функциональные помещения:
- - N (строительный номер) общей площадью 61,50 кв. м на 3 этаже, на основании п. 3.3 Договора цена которого определена в размере <данные изъяты> Согласно п. 1.2. срок передачи застройщиком объекта дольщикам определен в 4 квартале 2008 г. (Договор N);
- - N (строительный номер) - 37,90 кв. м на 3 этаже, на основании п. 3.3 Договора цена определена в размере <данные изъяты>. Согласно п. 1.2. срок передачи застройщиком объекта дольщикам определен в 4 квартале 2008 г. (Договор N);
- - N (строительный номер) - 41,10 кв. м на 3 этаже, на основании п. 3.3 Договора цена определена в размере <данные изъяты> Согласно п. 1.2. срок передачи застройщиком объекта дольщикам определен в 3 квартале 2009 г. (Договор N);
- - N (строительный номер) - 41,70 кв. м на 3 этаже, на основании п. 3.3 Договора цена определена в размере <данные изъяты> Согласно п. 1.2. срок передачи застройщиком объекта дольщикам определен в 4 квартал 2008 г. (Договор N);
- - N (строительный номер) - 46,60 кв. м на 4 этаже, на основании п. 3.3 Договора цена определена в размере <данные изъяты> Согласно п. 1.2. срок передачи застройщиком объекта дольщикам определен в 3 квартале 2009 г. (Договор N).
Однако данные обязательства Застройщиком не исполнены. Объекты не завершены строительством, не сданы в эксплуатацию, не подготовлены документы для сдачи в УФРС по Хабаровскому краю регистрации прав собственности за дольщиками.
ДД.ММ.ГГГГ между Л.С. и индивидуальным предпринимателем Л.А. заключены соглашения об уступке права требования по указанным договорам участия в долевом строительстве, о чем заказной почтой ДД.ММ.ГГГГ направлено уведомление ООО "Проект".
Решением Арбитражного суда Приморского края от 04 апреля 2013 г. ООО "Проект" признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев, конкурсным управляющим утвержден П.А.
Согласно п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Согласно ст. 16 Закона РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" уклонение одной из сторон договора от государственной регистрации права, возникшего у другой стороны, не препятствует возможности проведения регистрации, которая осуществляется в соответствии с решением суда, которым определяется и момент наступления права.
С учетом приведенных норм, определяющих основополагающие принципы исполнения гражданско-правовых обязательств и способы защиты гражданских прав, истец, надлежащим образом исполнившая свои обязательства по договору путем внесения платы за помещение в полном объеме, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны ответчика, а при неисполнении обязательства ответчиком вправе требовать защиты своих прав в судебном порядке, в том числе, путем предъявления требования о признании права собственности на долю в объекте незавершенном строительством.
Исходя из материалов дела, право аренды на земельный участок, общей площадью <данные изъяты> расположенный примерно в 128 м по направлению на северо-восток от ориентира 5-этажный дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира<адрес>, принадлежит ООО "Проект" на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ N, кадастровый номер земельного участка N (равнозначен кадастровым номерам N; предыдущий номер N
Строительство осуществлялось на основании постановления Мэра г. Хабаровска от ДД.ММ.ГГГГ N "О предоставлении ООО "Проект" земельного участка для проектирования и строительства Бизнес-Центра и гостиницы в Центральном районе" (с изменениями внесенными постановлениями мэра N от ДД.ММ.ГГГГ, N от ДД.ММ.ГГГГ), разрешения на строительство N от ДД.ММ.ГГГГ, сроком действия до ДД.ММ.ГГГГ, продленным до ДД.ММ.ГГГГ
На момент рассмотрения дела судом первой инстанции строительство данного объекта не завершено, в эксплуатацию он не введен.
Объект незавершенного строительства поставлен на учет в КГУП "Хабкрайинвентаризация" как строение по <адрес>, число этажей 27, общая площадь здания <данные изъяты>, инвентарный номер N, назначение по проекту Бизнес-Центр и гостиница.
Судом установлено и подтверждается материалами дела, что объект (здание Бизнес - центра и гостиницы) фактически возведен, построено 27 этажей, в настоящее время решается вопрос о приведении его в соответствие с требованиями проекта и градостроительной документации, подключении коммуникаций. Согласно техническим паспортам на функциональное помещение N III (1-20), N IV (1-21), в том числе объекты долевого строительства: (нежилое функциональное помещение N) общей площадью 41.70 кв. м на 3 этаже; (нежилое функциональное помещение N) общей площадью 37,9 кв. м на 3 этаже; (нежилое функциональное помещение N) общей площадью 41.10 кв. м на 3 этаже; (нежилое функциональное помещение N) общей площадью 46,60 кв. м на 4 этаже; (нежилое функциональное помещение N) общей площадью 61,50 кв. м на 3 этаже, обозначены ориентировочно, так как никаких стен или перегородок не возведено, то есть в натуре данные объекты - не выделены.
Вместе с тем, имеется паспорт объекта незавершенного строительства, составленный ХКГУП "Хабкрайинвентаризация" - строение по <адрес> инвентарный номер 29923 Бизнес центр и гостиница. Согласно техническому описанию объекта, общая площадь здания по проекту и фактически составляет <данные изъяты>, число этажей - 27.
По договорам долевого участия в строительстве Л.А., а после уступки права требования по соглашениям от ДД.ММ.ГГГГ Л.С., должны быть переданы указанные объекты в собственность.
Вместе с тем, доказательств тому, что объекты долевого строительства - нежилые функциональные помещения: N общей площадью 41.70 кв. м на 3 этаже; N общей площадью 37,9 кв. м на 3 этаже; N общей площадью 41.10 кв. м на 3 этаже; N общей площадью 46,60 кв. м на 4 этаже; N общей площадью 61,50 кв. м на 3 этаже, выделены в натуре как часть возведенного здания (внутренние помещения здания с отдельными стенами и перегородками), в материалах дела не имеется.
Напротив, из технического паспорта на объект незавершенного строительства следует, что вышеуказанные объекты долевого строительства не выделены.
Учитывая данные обстоятельства, отсутствие доказательств наличия объектов долевого строительства в натуре, площадь здания в размере <данные изъяты> и площадь объектов оплаченных Л.А. и подлежащих передаче истцу <данные изъяты> доля истца должна быть определена пропорционально площади подлежащих передаче истицу помещений к проектной площади всего объекта недвижимости, то есть в размере: <данные изъяты> Определение доли самостоятельно по каждому договору долевого строительства, исходя из площади всего возводимого объекта недвижимости, не будет нарушать прав иных участников долевого строительства, так как признается право пропорционально оплаченным объектам строительства.
Судебная коллегия считает, что судом правильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, собранные по делу доказательства всесторонне исследованы и оценены в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, правильно применены нормы материального права, нарушений норм процессуального права судом допущено не было.
Доводы апелляционной жалобы о том, что спор подведомственен арбитражному суду, исходя из экономического характера спора и статуса участвующих лиц, так как договора участия в долевом строительстве изначально были заключены с ИП Л.А., судебная коллегия считает несостоятельными по следующим основаниям.
Из содержания ст. 22 ГПК РФ, п. 1 ст. 63, п. 5 ст. 4, ст. ст. 126, 168, правил параграфа 7 главы IX (ст. ст. 201.1 - 201.15) Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" (в редакции Федерального закона от 12.07.2011 N 210-ФЗ) следует, что в случае введения процедуры наблюдения в отношении должника-застройщика арбитражному суду подведомственны дела по требованиям кредиторов по денежным обязательствам и об уплате обязательных платежей, за исключением текущих платежей, а также дела, по которым к должнику, являющемуся застройщиком многоквартирного дома, заявлены требования о передаче жилых помещений или денежные требования.
Нормы параграфа 7 главы IX Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" не применяются к застройщикам коммерческой недвижимости, банкротство ООО "Проект" производится по общим положениям данного Закона, в связи с чем, заявленное истцом требование о признании права собственности на объект долевого строительства (нежилое функциональное помещение) не является требованием об исполнении денежного обязательства или о передаче жилого помещения, не может рассматриваться в рамках дела о банкротстве по правилам статьи 201.8 указанного Федерального закона и, учитывая положения ст. 22 ГПК РФ, исходя из субъектного состава и характера спорного правоотношения, у суда не было оснований для отнесения спора к подведомственности арбитражного суда.
На подведомственность спора арбитражному суду не влияет то, что изначально договора участия в долевом строительстве были заключены с ИП Л.А., поскольку соглашениями от ДД.ММ.ГГГГ он уступил права требования по договорам участия в долевом строительстве спорных объектов недвижимости физическому лицу Л.С., которая и обратилась в суд с настоящим иском.
Доводы апелляционной жалобы являлись предметом судебной проверки, в решении им дана надлежащая правовая оценка и основанием к отмене решения служить не могут, поскольку права истца на удовлетворение требований по договорам долевого участия в строительстве спорных помещений со дня регистрации договоров также были обеспечены залогом в силу закона (ст. 12.1, ч. 1 ст. 13 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектом недвижимости"). И поскольку в судебном заседании установлено, что строительство объекта фактически завершено, подлежащие передаче в собственность истцу помещения построены и имеются в наличии, признание за ней права собственности на доли, исчисленные пропорционально оплаченным объектам строительства, не может повлечь нарушение прав как иных участников долевого строительства, оплативших строительство других помещений, так и кредиторов, включенных в реестр требований по денежным обязательствам.
Решение суда мотивировано и постановлено с соблюдением требований процессуального и материального права, является законным и обоснованным, в связи с чем, подлежит оставлению без изменения, а апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Руководствуясь статьями 327.1, 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Центрального районного суда города Хабаровска от 09 июля 2013 года - оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО "Управляющая компания МДМ" Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "Трейд Кэпитал" - без удовлетворения.
Председательствующий
Г.Н.КОЧУКОВА
Судьи
И.В.СЕНОТРУСОВА
С.И.ДОРОЖКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)