Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Найм недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Ответчики проживают в квартире, принадлежащей истцу на праве собственности, без законных на то оснований, не оплачивают истцу плату за жилье, жилищно-коммунальные услуги, электроэнергию.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Ефремов И.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РС(Я) в составе
председательствующего Пуховой Е.В.,
судей Местниковой С.А., Осиповой А.А.,
при секретаре З.,
рассмотрела в открытом судебном заседании 06 мая 2015 г. дело по апелляционной жалобе представителя истца
на решение Якутского городского суда Республики Саха (Якутия) от 12 марта 2015 г., которым по делу по иску П. к Е.А., Е.Т., Е.А., О., Е.М. о возложении обязанности заключить договор коммерческого найма жилого помещения,
ПОСТАНОВЛЕНО:
В иске П. к Е.А., Е.Т., Е.А., О., Е.М. об обязании заключить договор коммерческого найма жилого помещения, отказать.
Заслушав доклад судьи Осиповой А.А., объяснения представителя истца А., представителя ответчиков Ч., судебная коллегия
установила:
П. обратился в суд с иском к Е.А., Е.Т., Е.А., О., Е.М. о возложении обязанности заключить договор коммерческого найма жилого помещения, указывая на то, что он является новым собственником..........-х комнатной квартиры, расположенной по адресу:.........., на основании свидетельства о государственной регистрации права серия N... от 15.09.2014 г. Ранее 25.07.2005 г. между Е.А. и ОАО ННГК ".........." был заключен договор аренды N..., согласно которому Е.А., Е.Т., О., Е.М. вышеуказанная квартира, находящаяся тогда в собственности ОАО ННГК "..........", была предоставлена в срочное возмездное владение и пользование в целях проживания. Данное жилое помещение было передано на срок 20 лет (с 25.07.2005 г. по 25.07.2025 г.). Решением Якутского городского суда РС(Я) от 30.11.2012 г. по делу по иску ОАО ННГК ".........." к Е.А. о расторжении договора аренды постановлено: расторгнуть договор аренды N... от 25.07.2005 г., обязать Е.А. передать жилое помещение, расположенное по адресу:.........., ОАО ННГК ".........." по акту приема-передачи. Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РС(Я) от 04.02.2013 г. решение суда от 30.11.2012 г. в части расторжения договора аренды оставлено без изменения, а в части возложения обязанности передать жилое помещение по акту приема-передачи отменено и оставлено без рассмотрения. Решением Якутского городского суда РС(Я) от 05.06.2014 г. в удовлетворении иска ОАО ННГК ".........." к Е.А., Е.Т., О., Е.М. о признании утратившими права пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета отказано. Таким образом, договор аренды N... от 25.07.2005 г. расторгнут на основании вступившего в законную силу решения суда, изложенные в нем условия о сроке аренды в.......... лет и арендной плате в.......... руб. утратили силу. Приобретая в собственность указанную квартиру, истец имел намерение вселиться в нее с членами своей семьи, родственниками для постоянного проживания, так как другого жилья он не имеет. Истец в порядке досудебного урегулирования возникшего между сторонами спора 21.10.2014 г. обратился к ответчикам с предложением заключить договор коммерческого найма жилого помещения. Вместе с тем 08.11.2014 г. истцом было получено письмо от ответчиков с предложением выкупить вышеуказанную квартиру за.......... руб. П., рассмотрев предложение, отказался от него. Вторичное предложение истца о заключении договора коммерческого найма жилого помещения также осталось без ответа. Между тем ответчики с 15.08.2014 г. проживают в квартире, принадлежащей истцу на праве собственности, без законных на то оснований, не оплачивают истцу плату за жилье, жилищно-коммунальные услуги, электроэнергию. Истец просит возложить обязанность на ответчиков заключить договор коммерческого найма жилого помещения со сроком на.......... месяцев, начиная с 15.09.2014 г. по 14.08.2015 г., с ежемесячной оплатой в размере.......... руб. без учета оплаты за жилищно-коммунальные услуги, оплаты за электроэнергию и иные услуги.
Судом вынесено вышеуказанное решение.
Не согласившись с решением суда, представитель истца А. обратилась в суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить и вынести новое решение об удовлетворении исковых требований в связи с тем, что судом нарушены нормы материального и процессуального права.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим оставлению без изменения по следующим основаниям.
Из материалов дела усматривается, что 25.07.2005 г. между ОАО ННГК ".........." (арендодатель) и Е.А. (арендатор) был заключен договор аренды N..., согласно которому арендатор принял в срочное возмездное владение и пользование в целях проживания с членами семьи жилое помещение, расположенное по адресу:.........., сроком на.......... лет (с 25.07.2005 г. по 25.07.2025 г.). Данное жилое помещение принадлежало ОАО ННГК ".........." на основании свидетельства о государственной регистрации права собственности серия N... от 15.03.2002 г. Решением Якутского городского суда РС(Я) от 30.11.2012 г. иск ОАО ННГК ".........." к Е.А. о расторжении договора аренды был удовлетворен, судом постановлено расторгнуть договор аренды N... от 25.07.2005 г. и обязать Е.А. передать вышеуказанное жилое помещение ОАО ННГК ".........." по акту приему-передачи. Основанием для расторжения договора аренды явилось существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора (ст. 451 Гражданского кодекса РФ), а именно признание ОАО ННГК ".........." несостоятельным (банкротом), введение конкурсного производства.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РС(Я) от 04.02.2013 г. решение Якутского городского суда РС(Я) от 30.11.2012 г. в части расторжения договора аренды жилого помещения оставлено без изменения, а в части возложения обязанности в передаче по акту приема-передачи жилого помещения отменено и оставлено без рассмотрения.
Решением Якутского городского суда РС(Я) от 01.08.2013 г. постановлено выселить Е.А., Е.Т., О., Е.М. из спорного жилого помещения без предоставления другого жилого помещения, взыскать с ОАО ННГК ".........." в пользу Е.А. штраф за расторжение договора в размере.......... руб.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РС(Я) от 23.09.2013 г. решение Якутского городского суда РС(Я) от 01.08.2013 г. было отменено и вынесено новое решение: в удовлетворении иска ОАО ННГК ".........." к Е.А., Е.Т., О., Е.М. о выселении, встречного иска Е.А. к ОАО ННГК ".........." о взыскании денежных средств по договору аренды отказать. Основанием для отказа в удовлетворении исковых требований послужил, в том числе, и тот факт, что по своей сути и содержанию договор от 25.07.2005 г. соответствует договору коммерческого найма, несмотря на указанное в тексте договора название. Включение имущества в конкурсную массу означает для нанимателей смену собственника жилого помещения, в котором они продолжают проживать, на основании ст. ст. 617, 675 Гражданского кодекса РФ независимо от правовой природы данного договора.
Впоследствии квартира, расположенная по адресу:.........., обремененная правом пользования жилым помещением жильцами квартиры на основании судебного решения, была приобретена П. у ОАО ННГК ".........." на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 22.08.2014 г. Согласно свидетельству о государственной регистрации права серия N... от 15.09.2014 г. данная квартира принадлежит на праве общей совместной собственности П. и Н.
В силу положений ст. 675 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.
В соответствии с п. 1 ст. 683 Гражданского кодекса РФ договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.
Согласно ст. 684 Гражданского кодекса РФ по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
Таким образом, срок договора аренды N... от 25.07.2005 г., являющегося по сути и содержанию договором коммерческого найма, с учетом положений ст. 684 Гражданского кодекса РФ 25.07.2010 г. был продлен на тех же условиях и на тот же срок, то есть до 25.07.2015 г.
При таких обстоятельствах, оснований для удовлетворения исковых требований о возложении на ответчиков обязанности заключить с П. договор коммерческого найма жилого помещения не усматривается, поскольку в силу положений ст. ст. 675 и 684 Гражданского кодекса РФ отношения, вытекающие из коммерческого найма жилого помещения на основании указанного выше договора аренды, на данный момент не прекращены.
Судебная коллегия находит суждение суда первой инстанции и вывод по делу правильными, так как они соответствуют установленным обстоятельствам и требованиям действующего законодательства при его правильном применении и толковании. Доводы апелляционной жалобы являются аналогичными доводам, приводимым в судебном заседании, которые являлись предметом исследования и оценки суда.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Якутского городского суда Республики Саха (Якутия) от 12 марта 2015 г. по данному делу оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий
Е.В.ПУХОВА
Судьи
С.А.МЕСТНИКОВА
А.А.ОСИПОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ САХА (ЯКУТИЯ) ОТ 06.05.2015 ПО ДЕЛУ N 33-1495/15
Требование: Об обязании заключить договор коммерческого найма жилого помещения.Разделы:
Найм недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Ответчики проживают в квартире, принадлежащей истцу на праве собственности, без законных на то оснований, не оплачивают истцу плату за жилье, жилищно-коммунальные услуги, электроэнергию.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ САХА (ЯКУТИЯ)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 6 мая 2015 г. по делу N 33-1495/15
Судья: Ефремов И.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РС(Я) в составе
председательствующего Пуховой Е.В.,
судей Местниковой С.А., Осиповой А.А.,
при секретаре З.,
рассмотрела в открытом судебном заседании 06 мая 2015 г. дело по апелляционной жалобе представителя истца
на решение Якутского городского суда Республики Саха (Якутия) от 12 марта 2015 г., которым по делу по иску П. к Е.А., Е.Т., Е.А., О., Е.М. о возложении обязанности заключить договор коммерческого найма жилого помещения,
ПОСТАНОВЛЕНО:
В иске П. к Е.А., Е.Т., Е.А., О., Е.М. об обязании заключить договор коммерческого найма жилого помещения, отказать.
Заслушав доклад судьи Осиповой А.А., объяснения представителя истца А., представителя ответчиков Ч., судебная коллегия
установила:
П. обратился в суд с иском к Е.А., Е.Т., Е.А., О., Е.М. о возложении обязанности заключить договор коммерческого найма жилого помещения, указывая на то, что он является новым собственником..........-х комнатной квартиры, расположенной по адресу:.........., на основании свидетельства о государственной регистрации права серия N... от 15.09.2014 г. Ранее 25.07.2005 г. между Е.А. и ОАО ННГК ".........." был заключен договор аренды N..., согласно которому Е.А., Е.Т., О., Е.М. вышеуказанная квартира, находящаяся тогда в собственности ОАО ННГК "..........", была предоставлена в срочное возмездное владение и пользование в целях проживания. Данное жилое помещение было передано на срок 20 лет (с 25.07.2005 г. по 25.07.2025 г.). Решением Якутского городского суда РС(Я) от 30.11.2012 г. по делу по иску ОАО ННГК ".........." к Е.А. о расторжении договора аренды постановлено: расторгнуть договор аренды N... от 25.07.2005 г., обязать Е.А. передать жилое помещение, расположенное по адресу:.........., ОАО ННГК ".........." по акту приема-передачи. Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РС(Я) от 04.02.2013 г. решение суда от 30.11.2012 г. в части расторжения договора аренды оставлено без изменения, а в части возложения обязанности передать жилое помещение по акту приема-передачи отменено и оставлено без рассмотрения. Решением Якутского городского суда РС(Я) от 05.06.2014 г. в удовлетворении иска ОАО ННГК ".........." к Е.А., Е.Т., О., Е.М. о признании утратившими права пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета отказано. Таким образом, договор аренды N... от 25.07.2005 г. расторгнут на основании вступившего в законную силу решения суда, изложенные в нем условия о сроке аренды в.......... лет и арендной плате в.......... руб. утратили силу. Приобретая в собственность указанную квартиру, истец имел намерение вселиться в нее с членами своей семьи, родственниками для постоянного проживания, так как другого жилья он не имеет. Истец в порядке досудебного урегулирования возникшего между сторонами спора 21.10.2014 г. обратился к ответчикам с предложением заключить договор коммерческого найма жилого помещения. Вместе с тем 08.11.2014 г. истцом было получено письмо от ответчиков с предложением выкупить вышеуказанную квартиру за.......... руб. П., рассмотрев предложение, отказался от него. Вторичное предложение истца о заключении договора коммерческого найма жилого помещения также осталось без ответа. Между тем ответчики с 15.08.2014 г. проживают в квартире, принадлежащей истцу на праве собственности, без законных на то оснований, не оплачивают истцу плату за жилье, жилищно-коммунальные услуги, электроэнергию. Истец просит возложить обязанность на ответчиков заключить договор коммерческого найма жилого помещения со сроком на.......... месяцев, начиная с 15.09.2014 г. по 14.08.2015 г., с ежемесячной оплатой в размере.......... руб. без учета оплаты за жилищно-коммунальные услуги, оплаты за электроэнергию и иные услуги.
Судом вынесено вышеуказанное решение.
Не согласившись с решением суда, представитель истца А. обратилась в суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить и вынести новое решение об удовлетворении исковых требований в связи с тем, что судом нарушены нормы материального и процессуального права.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим оставлению без изменения по следующим основаниям.
Из материалов дела усматривается, что 25.07.2005 г. между ОАО ННГК ".........." (арендодатель) и Е.А. (арендатор) был заключен договор аренды N..., согласно которому арендатор принял в срочное возмездное владение и пользование в целях проживания с членами семьи жилое помещение, расположенное по адресу:.........., сроком на.......... лет (с 25.07.2005 г. по 25.07.2025 г.). Данное жилое помещение принадлежало ОАО ННГК ".........." на основании свидетельства о государственной регистрации права собственности серия N... от 15.03.2002 г. Решением Якутского городского суда РС(Я) от 30.11.2012 г. иск ОАО ННГК ".........." к Е.А. о расторжении договора аренды был удовлетворен, судом постановлено расторгнуть договор аренды N... от 25.07.2005 г. и обязать Е.А. передать вышеуказанное жилое помещение ОАО ННГК ".........." по акту приему-передачи. Основанием для расторжения договора аренды явилось существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора (ст. 451 Гражданского кодекса РФ), а именно признание ОАО ННГК ".........." несостоятельным (банкротом), введение конкурсного производства.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РС(Я) от 04.02.2013 г. решение Якутского городского суда РС(Я) от 30.11.2012 г. в части расторжения договора аренды жилого помещения оставлено без изменения, а в части возложения обязанности в передаче по акту приема-передачи жилого помещения отменено и оставлено без рассмотрения.
Решением Якутского городского суда РС(Я) от 01.08.2013 г. постановлено выселить Е.А., Е.Т., О., Е.М. из спорного жилого помещения без предоставления другого жилого помещения, взыскать с ОАО ННГК ".........." в пользу Е.А. штраф за расторжение договора в размере.......... руб.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РС(Я) от 23.09.2013 г. решение Якутского городского суда РС(Я) от 01.08.2013 г. было отменено и вынесено новое решение: в удовлетворении иска ОАО ННГК ".........." к Е.А., Е.Т., О., Е.М. о выселении, встречного иска Е.А. к ОАО ННГК ".........." о взыскании денежных средств по договору аренды отказать. Основанием для отказа в удовлетворении исковых требований послужил, в том числе, и тот факт, что по своей сути и содержанию договор от 25.07.2005 г. соответствует договору коммерческого найма, несмотря на указанное в тексте договора название. Включение имущества в конкурсную массу означает для нанимателей смену собственника жилого помещения, в котором они продолжают проживать, на основании ст. ст. 617, 675 Гражданского кодекса РФ независимо от правовой природы данного договора.
Впоследствии квартира, расположенная по адресу:.........., обремененная правом пользования жилым помещением жильцами квартиры на основании судебного решения, была приобретена П. у ОАО ННГК ".........." на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 22.08.2014 г. Согласно свидетельству о государственной регистрации права серия N... от 15.09.2014 г. данная квартира принадлежит на праве общей совместной собственности П. и Н.
В силу положений ст. 675 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.
В соответствии с п. 1 ст. 683 Гражданского кодекса РФ договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.
Согласно ст. 684 Гражданского кодекса РФ по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
Таким образом, срок договора аренды N... от 25.07.2005 г., являющегося по сути и содержанию договором коммерческого найма, с учетом положений ст. 684 Гражданского кодекса РФ 25.07.2010 г. был продлен на тех же условиях и на тот же срок, то есть до 25.07.2015 г.
При таких обстоятельствах, оснований для удовлетворения исковых требований о возложении на ответчиков обязанности заключить с П. договор коммерческого найма жилого помещения не усматривается, поскольку в силу положений ст. ст. 675 и 684 Гражданского кодекса РФ отношения, вытекающие из коммерческого найма жилого помещения на основании указанного выше договора аренды, на данный момент не прекращены.
Судебная коллегия находит суждение суда первой инстанции и вывод по делу правильными, так как они соответствуют установленным обстоятельствам и требованиям действующего законодательства при его правильном применении и толковании. Доводы апелляционной жалобы являются аналогичными доводам, приводимым в судебном заседании, которые являлись предметом исследования и оценки суда.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Якутского городского суда Республики Саха (Якутия) от 12 марта 2015 г. по данному делу оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий
Е.В.ПУХОВА
Судьи
С.А.МЕСТНИКОВА
А.А.ОСИПОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)