Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Скокова Д.И.
Судебная коллегия по гражданским делам Белгородского областного суда в составе:
председательствующего Мотлоховой В.И.,
судей Стефановской Л.Н., Кущевой А.А.
при секретаре Е.Ю.
рассмотрела в открытом судебном заседании 28 января 2014 года
апелляционную жалобу И.
на решение Октябрьского районного суда г. Белгорода от 07 октября 2013 года
по делу по иску И. к З.З.И., Е.О., потребительскому обществу социально-экономической взаимопомощи "Гарант" о признании недействительными договора купли-продажи от 29 августа 2012 г., договора о передаче личных сбережений пайщика в пользование ПО СЭВ "Гарант" от 29 августа 2012 г., применении последствий недействительности сделок и о признании незаключенным договора купли-продажи от 08 сентября 2012 г.
Заслушав доклад судьи Стефановской Л.Н., объяснения представителя И. А. (по доверенности), поддержавшей доводы апелляционной жалобы, объяснения представителя З.З.И. Р. (по ордеру), объяснения представителя Е.О. Н. (по ордеру), полагавших решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия
установила:
И. 29 августа 2012 года заключила с З.З.И. договор купли-продажи принадлежащей ей трехкомнатной квартиры N, расположенной по адресу: <адрес>.
В этот же день И. заключен договор с ПО СЭВ "Гарант", по условиям которого она как пайщик передает свои личные сбережения в виде сберегательного вклада в размере <....> руб. в ПО "Гарант".
По договору купли-продажи от 08 сентября 2012 года З.З.И. продала квартиру N по <адрес> в г. Белгороде Е.О.
И. инициировала дело предъявлением иска к З.З.И., ПО СЭВ "Гарант", Е.О. о признании вышеуказанных договоров недействительными и применении последствий недействительности данных сделок.
В ходе рассмотрения дела И. изменила требования. Просила признать договоры, заключенные с З.З.И. и ПО СЭВ "Гарант" 29 августа 2012 г., недействительными по признаку притворности и применить последствия недействительности этих сделок, а также признать договор от 08 сентября 2012 г. между З.З.И. и Е.О., незаключенным по тем основаниям, что в нем не оговорены все существенные условия.
В судебном заседании И. и ее представитель А. поддержали требования с учетом их изменения. В обоснование доводов о притворности сделок между ней и З.З.И. по купле-продаже квартиры и между ней и ПО СЭВ "Гарант" по передаче денежных средств в пользование последнего, совершенных 29.08.2012 г., истица указала, что при заключении данных договоров воля их сторон фактически была направлена на то, чтобы прикрыть сделку по залогу недвижимого имущества в обеспечение обязательств З. по возврату долга. И. судебном заседании пояснила, что заключила договор купли-продажи квартиры с З.З.И. по просьбе своего школьного товарища В. в целях обеспечения долговых обязательств З. При этом денежные средства за квартиру ей не передавались. Для обеспечения гарантий возврата квартиры в ее собственность между ней и ПО СЭВ "Гарант" в этот же день заключен договор о передаче личных сбережений пайщика в размере <....> руб. в пользование ПО СЭВ "Гарант" на срок по 29.12.2012 г. В этот же срок квартира должна была быть переоформлена на ее имя. Впоследствии по просьбе В. и З. сославшихся на невозможность получения последним займа, она вместе с несовершеннолетней дочерью снялась с регистрационного учета по указанному адресу, однако, фактически они продолжают проживать в данной квартире. О заключении договора купли-продажи квартиры, заключенном между З.З.И. и Е.О., ей стало известно только в феврале 2013 г. Данный договор И. считает незаключенным, поскольку его сторонами не оговорено условие о сохранении права пользования истицы и ее несовершеннолетней дочери жилым помещением.
Решением суда иск признан необоснованным и отклонен.
И. обязана выплатить в доход муниципального образования городской округ "Город Белгород" государственную пошлину в размере <....> рублей.
В апелляционной жалобе истец просит отменить решение суда как постановленное при неправильном применении норм материального и с нарушением норм процессуального права.
Проверив материалы дела, судебная коллегия не признает доводы апелляционной жалобы убедительными.
Разрешая спор, суд первой инстанции исследовав представленные доказательства, на законных основаниях пришел к выводу об отказе в удовлетворении иска.
Оспаривая данный договор, И. ссылается на то, что данная сделка совершена с целью прикрытия сделки залога данного недвижимого имущества.
Отказывая в иске в данной части, суд первой инстанции на законных основаниях пришел к выводу, что стороны оспариваемой сделки выполнили вытекающие из данной сделки права и обязанности. Оспариваемая сделка исполнена, имущество на основании передаточного акта от 29.08.2012 г. передано ответчику З.З.И. Спорная квартира выбыла из владения истицы по ее воле.
Данные выводы суда являются законными и обоснованными.
Согласно ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.
Согласно ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Таким образом, по основанию притворности может быть признана недействительной лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника на совершение притворной сделки недостаточно. Стороны должны преследовать общую цель и с учетом правил ст. 432 ГК РФ достичь соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка.
По смыслу ст. 170 ГК РФ наличие воли хотя бы одной из сторон на достижение правового результата, соответствующего совершенной сделке, исключает возможность признания ее недействительной как притворной.
Признаком притворности сделки является отсутствие у сторон волеизъявления на исполнение заключенной сделки и намерения фактически исполнить прикрываемую сделку, то есть в случае совершения притворной сделки воля сторон направлена на установление между сторонами сделки иных правоотношений, по сравнению с выраженными в волеизъявлении сторон. Договор не может быть признан притворной сделкой, если установлены наличие у сторон волеизъявления на исполнение заключенной сделки и фактическое ее исполнение.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Истицей не представлено доказательств, отвечающих требованиям допустимости и достаточности, с достоверностью подтверждающих, что у сторон сложились иные гражданско-правовые отношения, нежели те, которые предусмотрены договором купили-продажи.
И. четко понимала природу сделки по купле-продаже квартиры и ее последствия, о чем свидетельствует выполнение ею и З.З.Э., действующим по доверенности от имени покупателя З.З.И., всех необходимых для совершения сделки купли-продажи квартиры действий и требований законодательства.
В силу положений ст. ст. 549, 556, 558 ГК РФ при заключении договора купли-продажи жилого помещения целью покупателя является приобретение права собственности на данное недвижимое имущество, а у продавца - отчуждение своего имущества.
Как следует из материалов дела, стороны подписали договор купли-продажи спорной квартиры, зарегистрировали его в Едином госреестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При этом И. лично обратилась в Управление Росреестра по Белгородской области с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на указанную квартиру.
По условиям договора стоимость квартиры составляет <....> руб. Из пункта 3 договора усматривается, что указанную сумму покупатель уплатил продавцу до подписания договора. Пунктом 4 договора предусмотрено сохранение права пользования данным жилым помещением за зарегистрированными в нем на момент его заключения И. и М.., которые приняли на себя обязательство сняться с регистрационного учета по указанному адресу в срок до 29 декабря 2012 г.
Согласно расписке от 29.08.2012 г., факт написания которой не оспаривала истица в судебном заседании, И. получила сумму в размере <....> руб. за квартиру по адресу: <адрес> от З.З.И., в интересах которой действует З., расчет произведен полностью.
Передаточным актом от 29.08.2012 г. стороны подтвердили, что продавец передал, а покупатель принял указанное недвижимое имущество, ключи и все относящиеся к нему документы; расчет между сторонами произведен полностью, претензий друг к другу стороны не имеют (п. п. 3, 4).
Согласно выписке из домовой книги по состоянию на 18.09.2013 г., выданной ТСЖ "Салют-16", И. и М. 07 сентября 2012 г. сняты с регистрационного учета по указанному адресу.
С учетом вышеприведенных доказательств, суд первой инстанции правильно указал на то, что И. самостоятельно производя все действия по сдаче документов, необходимых для государственной регистрации договора и перехода права собственности в Управление Росреестра по Белгородской области, не могла не понимать, какие последствия для нее это влечет.
С учетом изложенного, суд первой инстанции правильно сделал вывод, что стороны оспариваемой сделки купли-продажи выполнили вытекающие из данной сделки права и обязанности. Оспариваемая сделка сторонами исполнена, имущество на основании передаточного акта от 29.08.2012 г. от истца ответчику З.З.И., которая впоследствии заключила договор купли- продажи недвижимого имущества с Е.О.
Об исполнении сторонами всех предусмотренных договором обязательств, свидетельствует и заключенный с истицей новым собственником (Е.О.) договор найма жилого помещения от 15 марта 2013 г., по условиям которого наймодатель сдает, а наниматель принимает в срочное безвозмездное владение и пользование спорную квартиру, принадлежащую наймодателю на праве собственности.
Таким образом, суд на законных основаниях пришел к выводу, что квартира <адрес>, выбыла из владения истицы по ее воле.
Что касается договора о передаче личных сбережений пайщика в СЭВ "Гарант" от 29.08.2012 г., то из представленных сторонами доказательств следует, что И. также исполнила свои обязательства. Денежные средства в размере <....> руб. были переданы в ПО "Гарант", путем внесения в кассу общества, о чем свидетельствует квитанция к приходному ордеру N от 29.08.2012 г.
Доводам истца о том, что заключая договор купли-продажи с З.З.И. и договор о передаче личных сбережений пайщика в пользование ПО СЭВ "Гарант", их стороны фактически имели в виду договор залога недвижимого имущества в целях обеспечения долговых обязательств З.З.Э., судом первой инстанции дана соответствующая оценка и они обоснованно признаны несостоятельными.
Из пояснений И. следует, что ей не известно, какие конкретно долговые обязательства З. должны были обеспечивать оспариваемые сделки. При этом З. стороной договора купли- продажи не является.
С учетом изложенного, суд первой инстанции на законных основаниях пришел к выводу, что заявленные И. основания притворности сделок от 29.08.2012 г. применительно к указанным ею обстоятельствам исключают применение правового механизма, установленного ст. 170 ГК РФ.
Доводы жалобы, что при заключении договора купли-продажи от 29.08.2012 г. не было получено согласие органа опеки и попечительства на отчуждение жилого помещения, в котором проживает несовершеннолетняя дочь истицы, что свидетельствует о недействительности договора, являлись предметом исследования в суде первой инстанции. Суд первой инстанции отклоняя данные доводы обоснованно указал, что при отчуждении жилого помещения, в котором проживает несовершеннолетний согласия органа опеки и попечительства, по общему правилу, не требуется, поскольку предполагается, что несовершеннолетний находится на попечении родителей и это не опровергнуто имеющейся у органа опеки и попечительства информацией об отсутствии попечения со стороны родителей.
На момент отчуждения спорной квартиры несовершеннолетняя М. находилась на попечении матери - И.
Обстоятельств, свидетельствующих о том, что на момент отчуждения с квартиры родительское попечение формально не прекращалось, но в силу тех или иных причин фактически не осуществлялось или использовалось в ущерб несовершеннолетней М., судом не установлено.
Такое регулирование, при котором вмешательство органов опеки и попечительства в процесс отчуждения жилого помещения необходимо в случаях, когда родители несовершеннолетних по тем или иным причинам не исполняют по отношению к ним своих обязанностей, имеет целью своевременную защиту прав и интересов несовершеннолетних и вместе с тем направлено на учет интересов тех родителей, которые исполняют свои родительские обязанности надлежащим образом (п. 3.1 Постановления Конституционного Суда РФ от 08 июня 2010 г. N 13-П).
С учетом изложенного, суд на законных основаниях пришел к выводу, что в данном случае не требовалось обязательного получения согласия органа опеки и попечительства на отчуждение И. спорной квартиры.
При вышеизложенных обстоятельствах неубедительны доводы жалобы, что суд неправильно истолковал положения ст. 292 ГК РФ в соответствии с правовой позицией изложенной в Постановлении Конституционного Суда РФ от 08.06.2010 г.
На законных основания суд первой инстанции отказал истице и в признании необоснованным договора продажи спорного жилого помещения, заключенного 08 сентября 2012 г. между З.З.И. и Е.О.
В соответствии со ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
Пунктом 1 ст. 302 ГК РФ предусмотрено, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
Поскольку добросовестное приобретение в смысле ст. 302 ГК РФ возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество, последствием сделки, совершенной с таким нарушением, является не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация).
В связи с этим права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного п. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются предусмотренные ст. 302 ГК РФ основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя (безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли и др.).
Исходя из вышеизложенного, правовая природа таких способов защиты прав как признание сделки недействительной или применение последствий недействительности ничтожной сделки и истребование имущества из чужого незаконного владения исключает одновременное их избрание лицом при выборе способа защиты своих прав.
Разъяснениями, содержащимися в п. 13, п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и иных вещных прав", определено, что в соответствии с абз. 2 п. 2 ст. 223 ГК РФ недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента государственной регистрации его права в ЕГРП, за исключением предусмотренных ст. 302 ГК РФ случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя. Приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснений правомочий продавца на отчуждение имущества.
Добросовестным считается приобретение, соединенное с отсутствием у приобретателя как достоверных сведений о нелегитимности сделки по отчуждению имущества (не знал), так и оснований сомневаться в ее легитимности, очевидных для всякого нормального участника гражданского оборота, исходя из общих представлений о требуемых от него заботливости и осмотрительности и с учетом обстоятельств, в которых совершается сделка (не мог знать).
Как указано в п. 39 вышеназванного Постановления по смыслу п. 1 ст. 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.
Недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения передавшего это имущество лица помимо его воли. Судам необходимо устанавливать, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу.
Так, судом установлено, что волеизъявление Е.О. было направлено на заключение договора купли-продажи. В оспариваемом договоре содержатся условия о цене отчуждаемой продавцами квартиры и об обязанности покупателя принять и оплатить это имущество, объект передан ответчику, последний оплатил стоимость жилого помещения, переход права собственности к ответчику зарегистрирован в установленном законом порядке. Е.О., как покупатель, желал приобрести жилое помещение в собственность на условиях договора купли-продажи и каких-либо виновных действий по отношению к продавцам не совершил. Квартира выбыла из владения З.З.И., не помимо его воли, право собственности которого было зарегистрировано в установленном законом порядке. Е.О. является добросовестным приобретателем, что истицей не опровергнуто.
С учетом разъяснений высшей судебной инстанции, фактических обстоятельств дела следует, что избранный истицей способ защиты противоречит вышеназванному Постановлению Пленума, так как Е.О. является добросовестным приобретателем, и сделка с его участием 08.09.2012 г. не может быть притворной.
Доводы истицы о том, что она вместе с несовершеннолетней М. продолжает проживать в спорной квартире и оплачивать коммунальные платежи, не являются основанием для удовлетворения ее требований, поскольку после заключения договора купли-продажи от 08.09.2012 г. новый собственник жилого помещения Е.О. 15 марта 2013 г. заключил с ней договор найма данного жилого помещения, по условиям которого оплата за жилое помещение и коммунальные услуги осуществляется нанимателем (п. 2.2.1 данного договора).
Доводов, которые могли бы служить безусловным основанием для отмены решения суда, и указаний на обстоятельства, которые бы не были предметом судебного разбирательства, апелляционная жалоба не содержит.
Учитывая требования закона и установленные судом обстоятельства, суд правильно разрешил возникший спор. Оснований для отмены решения суда первой инстанции в апелляционном порядке, предусмотренных ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 327.1, 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Октябрьского районного суда г. Белгорода от 07 октября 2013 года по делу по иску И. к З.З.И., Е.О., потребительскому обществу социально-экономической взаимопомощи "Гарант" о признании недействительными договора купли-продажи от 29 августа 2012 г., договора о передаче личных сбережений пайщика в пользование ПО СЭВ "Гарант" от 29 августа 2012 г., применении последствий недействительности сделок и о признании незаключенным договора купли-продажи от 08 сентября 2012 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу И. - без удовлетворения.
Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ БЕЛГОРОДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 28.01.2014 ПО ДЕЛУ N 33-4737/184
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
БЕЛГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 28 января 2014 г. по делу N 33-4737/184
Судья: Скокова Д.И.
Судебная коллегия по гражданским делам Белгородского областного суда в составе:
председательствующего Мотлоховой В.И.,
судей Стефановской Л.Н., Кущевой А.А.
при секретаре Е.Ю.
рассмотрела в открытом судебном заседании 28 января 2014 года
апелляционную жалобу И.
на решение Октябрьского районного суда г. Белгорода от 07 октября 2013 года
по делу по иску И. к З.З.И., Е.О., потребительскому обществу социально-экономической взаимопомощи "Гарант" о признании недействительными договора купли-продажи от 29 августа 2012 г., договора о передаче личных сбережений пайщика в пользование ПО СЭВ "Гарант" от 29 августа 2012 г., применении последствий недействительности сделок и о признании незаключенным договора купли-продажи от 08 сентября 2012 г.
Заслушав доклад судьи Стефановской Л.Н., объяснения представителя И. А. (по доверенности), поддержавшей доводы апелляционной жалобы, объяснения представителя З.З.И. Р. (по ордеру), объяснения представителя Е.О. Н. (по ордеру), полагавших решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия
установила:
И. 29 августа 2012 года заключила с З.З.И. договор купли-продажи принадлежащей ей трехкомнатной квартиры N, расположенной по адресу: <адрес>.
В этот же день И. заключен договор с ПО СЭВ "Гарант", по условиям которого она как пайщик передает свои личные сбережения в виде сберегательного вклада в размере <....> руб. в ПО "Гарант".
По договору купли-продажи от 08 сентября 2012 года З.З.И. продала квартиру N по <адрес> в г. Белгороде Е.О.
И. инициировала дело предъявлением иска к З.З.И., ПО СЭВ "Гарант", Е.О. о признании вышеуказанных договоров недействительными и применении последствий недействительности данных сделок.
В ходе рассмотрения дела И. изменила требования. Просила признать договоры, заключенные с З.З.И. и ПО СЭВ "Гарант" 29 августа 2012 г., недействительными по признаку притворности и применить последствия недействительности этих сделок, а также признать договор от 08 сентября 2012 г. между З.З.И. и Е.О., незаключенным по тем основаниям, что в нем не оговорены все существенные условия.
В судебном заседании И. и ее представитель А. поддержали требования с учетом их изменения. В обоснование доводов о притворности сделок между ней и З.З.И. по купле-продаже квартиры и между ней и ПО СЭВ "Гарант" по передаче денежных средств в пользование последнего, совершенных 29.08.2012 г., истица указала, что при заключении данных договоров воля их сторон фактически была направлена на то, чтобы прикрыть сделку по залогу недвижимого имущества в обеспечение обязательств З. по возврату долга. И. судебном заседании пояснила, что заключила договор купли-продажи квартиры с З.З.И. по просьбе своего школьного товарища В. в целях обеспечения долговых обязательств З. При этом денежные средства за квартиру ей не передавались. Для обеспечения гарантий возврата квартиры в ее собственность между ней и ПО СЭВ "Гарант" в этот же день заключен договор о передаче личных сбережений пайщика в размере <....> руб. в пользование ПО СЭВ "Гарант" на срок по 29.12.2012 г. В этот же срок квартира должна была быть переоформлена на ее имя. Впоследствии по просьбе В. и З. сославшихся на невозможность получения последним займа, она вместе с несовершеннолетней дочерью снялась с регистрационного учета по указанному адресу, однако, фактически они продолжают проживать в данной квартире. О заключении договора купли-продажи квартиры, заключенном между З.З.И. и Е.О., ей стало известно только в феврале 2013 г. Данный договор И. считает незаключенным, поскольку его сторонами не оговорено условие о сохранении права пользования истицы и ее несовершеннолетней дочери жилым помещением.
Решением суда иск признан необоснованным и отклонен.
И. обязана выплатить в доход муниципального образования городской округ "Город Белгород" государственную пошлину в размере <....> рублей.
В апелляционной жалобе истец просит отменить решение суда как постановленное при неправильном применении норм материального и с нарушением норм процессуального права.
Проверив материалы дела, судебная коллегия не признает доводы апелляционной жалобы убедительными.
Разрешая спор, суд первой инстанции исследовав представленные доказательства, на законных основаниях пришел к выводу об отказе в удовлетворении иска.
Оспаривая данный договор, И. ссылается на то, что данная сделка совершена с целью прикрытия сделки залога данного недвижимого имущества.
Отказывая в иске в данной части, суд первой инстанции на законных основаниях пришел к выводу, что стороны оспариваемой сделки выполнили вытекающие из данной сделки права и обязанности. Оспариваемая сделка исполнена, имущество на основании передаточного акта от 29.08.2012 г. передано ответчику З.З.И. Спорная квартира выбыла из владения истицы по ее воле.
Данные выводы суда являются законными и обоснованными.
Согласно ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.
Согласно ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Таким образом, по основанию притворности может быть признана недействительной лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника на совершение притворной сделки недостаточно. Стороны должны преследовать общую цель и с учетом правил ст. 432 ГК РФ достичь соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка.
По смыслу ст. 170 ГК РФ наличие воли хотя бы одной из сторон на достижение правового результата, соответствующего совершенной сделке, исключает возможность признания ее недействительной как притворной.
Признаком притворности сделки является отсутствие у сторон волеизъявления на исполнение заключенной сделки и намерения фактически исполнить прикрываемую сделку, то есть в случае совершения притворной сделки воля сторон направлена на установление между сторонами сделки иных правоотношений, по сравнению с выраженными в волеизъявлении сторон. Договор не может быть признан притворной сделкой, если установлены наличие у сторон волеизъявления на исполнение заключенной сделки и фактическое ее исполнение.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Истицей не представлено доказательств, отвечающих требованиям допустимости и достаточности, с достоверностью подтверждающих, что у сторон сложились иные гражданско-правовые отношения, нежели те, которые предусмотрены договором купили-продажи.
И. четко понимала природу сделки по купле-продаже квартиры и ее последствия, о чем свидетельствует выполнение ею и З.З.Э., действующим по доверенности от имени покупателя З.З.И., всех необходимых для совершения сделки купли-продажи квартиры действий и требований законодательства.
В силу положений ст. ст. 549, 556, 558 ГК РФ при заключении договора купли-продажи жилого помещения целью покупателя является приобретение права собственности на данное недвижимое имущество, а у продавца - отчуждение своего имущества.
Как следует из материалов дела, стороны подписали договор купли-продажи спорной квартиры, зарегистрировали его в Едином госреестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При этом И. лично обратилась в Управление Росреестра по Белгородской области с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на указанную квартиру.
По условиям договора стоимость квартиры составляет <....> руб. Из пункта 3 договора усматривается, что указанную сумму покупатель уплатил продавцу до подписания договора. Пунктом 4 договора предусмотрено сохранение права пользования данным жилым помещением за зарегистрированными в нем на момент его заключения И. и М.., которые приняли на себя обязательство сняться с регистрационного учета по указанному адресу в срок до 29 декабря 2012 г.
Согласно расписке от 29.08.2012 г., факт написания которой не оспаривала истица в судебном заседании, И. получила сумму в размере <....> руб. за квартиру по адресу: <адрес> от З.З.И., в интересах которой действует З., расчет произведен полностью.
Передаточным актом от 29.08.2012 г. стороны подтвердили, что продавец передал, а покупатель принял указанное недвижимое имущество, ключи и все относящиеся к нему документы; расчет между сторонами произведен полностью, претензий друг к другу стороны не имеют (п. п. 3, 4).
Согласно выписке из домовой книги по состоянию на 18.09.2013 г., выданной ТСЖ "Салют-16", И. и М. 07 сентября 2012 г. сняты с регистрационного учета по указанному адресу.
С учетом вышеприведенных доказательств, суд первой инстанции правильно указал на то, что И. самостоятельно производя все действия по сдаче документов, необходимых для государственной регистрации договора и перехода права собственности в Управление Росреестра по Белгородской области, не могла не понимать, какие последствия для нее это влечет.
С учетом изложенного, суд первой инстанции правильно сделал вывод, что стороны оспариваемой сделки купли-продажи выполнили вытекающие из данной сделки права и обязанности. Оспариваемая сделка сторонами исполнена, имущество на основании передаточного акта от 29.08.2012 г. от истца ответчику З.З.И., которая впоследствии заключила договор купли- продажи недвижимого имущества с Е.О.
Об исполнении сторонами всех предусмотренных договором обязательств, свидетельствует и заключенный с истицей новым собственником (Е.О.) договор найма жилого помещения от 15 марта 2013 г., по условиям которого наймодатель сдает, а наниматель принимает в срочное безвозмездное владение и пользование спорную квартиру, принадлежащую наймодателю на праве собственности.
Таким образом, суд на законных основаниях пришел к выводу, что квартира <адрес>, выбыла из владения истицы по ее воле.
Что касается договора о передаче личных сбережений пайщика в СЭВ "Гарант" от 29.08.2012 г., то из представленных сторонами доказательств следует, что И. также исполнила свои обязательства. Денежные средства в размере <....> руб. были переданы в ПО "Гарант", путем внесения в кассу общества, о чем свидетельствует квитанция к приходному ордеру N от 29.08.2012 г.
Доводам истца о том, что заключая договор купли-продажи с З.З.И. и договор о передаче личных сбережений пайщика в пользование ПО СЭВ "Гарант", их стороны фактически имели в виду договор залога недвижимого имущества в целях обеспечения долговых обязательств З.З.Э., судом первой инстанции дана соответствующая оценка и они обоснованно признаны несостоятельными.
Из пояснений И. следует, что ей не известно, какие конкретно долговые обязательства З. должны были обеспечивать оспариваемые сделки. При этом З. стороной договора купли- продажи не является.
С учетом изложенного, суд первой инстанции на законных основаниях пришел к выводу, что заявленные И. основания притворности сделок от 29.08.2012 г. применительно к указанным ею обстоятельствам исключают применение правового механизма, установленного ст. 170 ГК РФ.
Доводы жалобы, что при заключении договора купли-продажи от 29.08.2012 г. не было получено согласие органа опеки и попечительства на отчуждение жилого помещения, в котором проживает несовершеннолетняя дочь истицы, что свидетельствует о недействительности договора, являлись предметом исследования в суде первой инстанции. Суд первой инстанции отклоняя данные доводы обоснованно указал, что при отчуждении жилого помещения, в котором проживает несовершеннолетний согласия органа опеки и попечительства, по общему правилу, не требуется, поскольку предполагается, что несовершеннолетний находится на попечении родителей и это не опровергнуто имеющейся у органа опеки и попечительства информацией об отсутствии попечения со стороны родителей.
На момент отчуждения спорной квартиры несовершеннолетняя М. находилась на попечении матери - И.
Обстоятельств, свидетельствующих о том, что на момент отчуждения с квартиры родительское попечение формально не прекращалось, но в силу тех или иных причин фактически не осуществлялось или использовалось в ущерб несовершеннолетней М., судом не установлено.
Такое регулирование, при котором вмешательство органов опеки и попечительства в процесс отчуждения жилого помещения необходимо в случаях, когда родители несовершеннолетних по тем или иным причинам не исполняют по отношению к ним своих обязанностей, имеет целью своевременную защиту прав и интересов несовершеннолетних и вместе с тем направлено на учет интересов тех родителей, которые исполняют свои родительские обязанности надлежащим образом (п. 3.1 Постановления Конституционного Суда РФ от 08 июня 2010 г. N 13-П).
С учетом изложенного, суд на законных основаниях пришел к выводу, что в данном случае не требовалось обязательного получения согласия органа опеки и попечительства на отчуждение И. спорной квартиры.
При вышеизложенных обстоятельствах неубедительны доводы жалобы, что суд неправильно истолковал положения ст. 292 ГК РФ в соответствии с правовой позицией изложенной в Постановлении Конституционного Суда РФ от 08.06.2010 г.
На законных основания суд первой инстанции отказал истице и в признании необоснованным договора продажи спорного жилого помещения, заключенного 08 сентября 2012 г. между З.З.И. и Е.О.
В соответствии со ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
Пунктом 1 ст. 302 ГК РФ предусмотрено, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
Поскольку добросовестное приобретение в смысле ст. 302 ГК РФ возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество, последствием сделки, совершенной с таким нарушением, является не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация).
В связи с этим права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного п. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются предусмотренные ст. 302 ГК РФ основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя (безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли и др.).
Исходя из вышеизложенного, правовая природа таких способов защиты прав как признание сделки недействительной или применение последствий недействительности ничтожной сделки и истребование имущества из чужого незаконного владения исключает одновременное их избрание лицом при выборе способа защиты своих прав.
Разъяснениями, содержащимися в п. 13, п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и иных вещных прав", определено, что в соответствии с абз. 2 п. 2 ст. 223 ГК РФ недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента государственной регистрации его права в ЕГРП, за исключением предусмотренных ст. 302 ГК РФ случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя. Приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснений правомочий продавца на отчуждение имущества.
Добросовестным считается приобретение, соединенное с отсутствием у приобретателя как достоверных сведений о нелегитимности сделки по отчуждению имущества (не знал), так и оснований сомневаться в ее легитимности, очевидных для всякого нормального участника гражданского оборота, исходя из общих представлений о требуемых от него заботливости и осмотрительности и с учетом обстоятельств, в которых совершается сделка (не мог знать).
Как указано в п. 39 вышеназванного Постановления по смыслу п. 1 ст. 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.
Недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения передавшего это имущество лица помимо его воли. Судам необходимо устанавливать, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу.
Так, судом установлено, что волеизъявление Е.О. было направлено на заключение договора купли-продажи. В оспариваемом договоре содержатся условия о цене отчуждаемой продавцами квартиры и об обязанности покупателя принять и оплатить это имущество, объект передан ответчику, последний оплатил стоимость жилого помещения, переход права собственности к ответчику зарегистрирован в установленном законом порядке. Е.О., как покупатель, желал приобрести жилое помещение в собственность на условиях договора купли-продажи и каких-либо виновных действий по отношению к продавцам не совершил. Квартира выбыла из владения З.З.И., не помимо его воли, право собственности которого было зарегистрировано в установленном законом порядке. Е.О. является добросовестным приобретателем, что истицей не опровергнуто.
С учетом разъяснений высшей судебной инстанции, фактических обстоятельств дела следует, что избранный истицей способ защиты противоречит вышеназванному Постановлению Пленума, так как Е.О. является добросовестным приобретателем, и сделка с его участием 08.09.2012 г. не может быть притворной.
Доводы истицы о том, что она вместе с несовершеннолетней М. продолжает проживать в спорной квартире и оплачивать коммунальные платежи, не являются основанием для удовлетворения ее требований, поскольку после заключения договора купли-продажи от 08.09.2012 г. новый собственник жилого помещения Е.О. 15 марта 2013 г. заключил с ней договор найма данного жилого помещения, по условиям которого оплата за жилое помещение и коммунальные услуги осуществляется нанимателем (п. 2.2.1 данного договора).
Доводов, которые могли бы служить безусловным основанием для отмены решения суда, и указаний на обстоятельства, которые бы не были предметом судебного разбирательства, апелляционная жалоба не содержит.
Учитывая требования закона и установленные судом обстоятельства, суд правильно разрешил возникший спор. Оснований для отмены решения суда первой инстанции в апелляционном порядке, предусмотренных ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 327.1, 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Октябрьского районного суда г. Белгорода от 07 октября 2013 года по делу по иску И. к З.З.И., Е.О., потребительскому обществу социально-экономической взаимопомощи "Гарант" о признании недействительными договора купли-продажи от 29 августа 2012 г., договора о передаче личных сбережений пайщика в пользование ПО СЭВ "Гарант" от 29 августа 2012 г., применении последствий недействительности сделок и о признании незаключенным договора купли-продажи от 08 сентября 2012 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу И. - без удовлетворения.
Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)