Судебные решения, арбитраж
Найм недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Белова В.С.
Апелляционная инстанция судебной коллегии по гражданским делам Тамбовского областного суда в составе:
председательствующего Ваганюк Н.Н.,
судей Андриановой И.В., Клепиковой Е.А.,
при секретаре Н.
рассмотрела в открытом судебном заседании 23 июня 2014 года гражданское дело по апелляционной жалобе Б. на решение Советского районного суда г. Тамбова от 10 апреля 2014 года
по гражданскому делу по иску Б. к ОАО "Вагонреммаш" в лице Тамбовского ВРЗ ОАО "Вагонреммаш" о понуждении к заключению бессрочного договора найма жилого помещения, возложении обязанности по перерасчету размера платы за жилье
Заслушав доклад судьи Андриановой И.В., апелляционная инстанция
установила:
Б. обратилась в суд с иском к ОАО "Вагонреммаш" о сохранении отношений найма жилого помещения, возложении обязанности по перерасчету размера задолженности по оплате за жилое помещение за период с мая 2012 г. по июль 2013 г. с включением в расчет платы за проведение текущего ремонта общежития.
В обоснование требований указала, что согласно лицевому счету N *** она является нанимателем комнаты общей площадью *** кв. м, находящейся в общежитии N ***, которая была предоставлена ей в 1996 году на основании решения N *** профкома завода "ТВРЗ". Она была зарегистрирована в данном жилом помещении, проживает в нем постоянно и другого жилья, в том числе - на праве собственности, не имеет.
Указала, что в производстве мирового суда Советского района г. Тамбова находится гражданское дело по иску ОАО "Вагонреммаш" в лице Тамбовского ВРЗ о взыскании с нее задолженности по оплате жилья. Данные исковые требования истец обосновал положениями ст. 678 ГК РФ, ст. 153, ст. 155 ЖК РФ, регламентирующими обязанность нанимателя по своевременному внесению платы за жилое помещение. Тем самым, по ее мнению, ОАО "Вагонреммаш" подтверждает факт наличия между нею и ОАО "Вагонреммаш" отношений найма занимаемого жилого помещения. И, несмотря на то что ОАО "Вагонреммаш" является собственником здания общежития (согласно свидетельству о гос. регистрации права от 08.10.2008 г.), истица полагает, что в отношении нее сохраняются правоотношения, возникшие до приватизации завода, и ей принадлежат права и обязанности нанимателя жилого помещения, основанные, прежде всего, на равенстве участников жилищных правоотношений по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями (ст. 1 ЖК РФ). В то же время, с 2010 года и до настоящего времени ОАО "Вагонреммаш" в одностороннем порядке периодически пересчитывает плату за обслуживание общежития в сторону повышения и начисляет ее исходя из условного разделения жителей на категории работающих и неработающих, без соответствующей расшифровки в квитанциях. Тогда как одностороннее изменение размера платы за жилое помещение, согласно ч. ч. 1, 2 ст. 682 ГК РФ, не допускается.
Кроме того, сумма задолженности за текущий ремонт, по мнению истицы, должна рассчитываться, как указано в ч. 3 ст. 156 ЖК РФ, исходя из нормативов, установленных решениями территориального законодательного органа местного самоуправления, то есть в соответствии с решением Тамбовской городской думы от 24.12.2008 г. N ***, которым установлен размер платы для нанимателей жилых помещений за содержание внутридомовых систем, проиндексированный впоследствии решением Тамбовской городской Думы от 28.12.2011 г. N ***.
Не соглашаясь с размером платы за услуги по управлению и содержанию общежития за май 2012 г. по июль 2013 г., истица указала, что ответчик необоснованно включал некоторые статьи расходов, обязанность по оплате которых лежит на нем как на собственнике. Так, из представленной в мировой суд справки ОАО "Вагонреммаш", рассчитанной в отношении истицы, следует, что общая сумма задолженности по оплате за жилье с мая 2012 г. по июль 2013 г. складывается из: заработной платы, страховых взносов, ДМС (ЖАСО), текущего ремонта, дератизации, услуг почтамта, страхования имущества, налога на имущество, налога на землю, амортизации, общезаводских расходов, технического обслуживания сигнализации и прочих расходов. В то время как взысканию в качестве затрат на содержание и ремонт общего имущества в порядке, установленном ЖК РФ, подлежат лишь необходимые и обоснованные затраты на ремонт и содержание общего имущества. Кроме того, из указанной справки следует, что денежные суммы были начислены без учета НДС.
Ссылаясь на ст. 7 ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ" N 189 от 29.12.2004 г., ч. 2 ст. 19, ч. ч. 1, 3 ст. 94, ст. 154, ч. 3 ст. 156 ЖК РФ; ст. 209, ст. 675, ч. ч 1, 2 ст. 682 ГК РФ; Постановление Правительства РФ N 290 от 03.04.2013 г. "О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения"; пункт 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. N 491; статью 9 Закона РФ от 24.12.1992 г. N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики"; абзац 1 пункта 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993 г. N 8 "О некоторых вопросах применения судами Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (согласно которому переход государственных и муниципальных предприятий в иную форму собственности либо их ликвидация не влияют на жилищные права граждан), с учетом последующих уточнений просила суд понудить ответчика заключить с ней бессрочный договор найма жилого помещения общей площадью *** кв. м, жилой - *** кв. м, расположенного по адресу: ***, на условиях, имевших место при ее вселении в 1996 году; обязать ответчика осуществить перерасчет размера задолженности по оплате за вышеуказанное жилое помещение за период с мая 2012 г. по июль 2013 г., исходя из расчета оплаты для граждан, работающих в Тамбовском ВРЗ ОАО "ВРМ".
Решением Советского районного суда г. Тамбова от 10 апреля 2014 года исковые требования Б. оставлены без удовлетворения в полном объеме.
Б. не согласилась с решением суда первой инстанции и подала апелляционную жалобу.
Опровергая вывод суда о том, что требование о сохранении отношений по бессрочному найму жилого помещения на условиях, имевших место при вселении в 1996 г., не подлежит удовлетворению ввиду того, что договор социального найма заключается без установления срока его действия и только в отношении государственных или муниципальных жилых помещений, автор жалобы цитирует абз. 1 п. 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993 г. N 8 "О некоторых вопросах применения судами Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" о том, что переход государственных и муниципальных предприятий в иную форму собственности либо их ликвидация не влияют на жилищные права граждан. Следовательно, правоотношения, возникшие до приватизации завода, по мнению автора жалобы, продолжают сохраняться как правоотношения по договору найма жилого помещения в общежитии.
Ссылается также на ст. 10 ЖК РСФСР, действовавшую на момент предоставления ей спорного жилого помещения (в 1996 году), согласно которой граждане РСФСР имели право на получение в установленном порядке жилого помещения по договору найма или аренды в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда. И жилые помещения государственного и общественного жилищного фонда предоставлялись гражданам в бессрочное пользование.
В связи с этим указывает, что ответчиком не оспаривается факт ее бессрочного проживания в спорном жилом помещении с момента заселения, и у ОАО "Вагонреммаш" отсутствуют намерения ставить вопрос о ее выселении.
Кроме того, поскольку в настоящее время здание общежития в соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 19 Жилищного кодекса РФ относится к частному жилищному фонду, то Б. указывает, что между нею и ответчиком имеют место правоотношения по договору коммерческого найма, регулируемые главой 35 Гражданского кодекса РФ.
Ответчик предлагал ей заключить договор найма занимаемого жилого помещения, однако по условиям такого договора помещение будет считаться специализированным, предназначенным для временного проживания.
По ее мнению, в данном случае не имеют место правоотношения найма помещения, относящегося к специализированному жилищному фонду и предоставленного для временного проживания (на что сослался суд первой инстанции, приведя в обоснование ст. ст. 92, 94 ЖК РФ), поскольку в таких случаях, по условиям ст. 106 ЖК РСФСР (действовавшего на момент предоставления помещения) должен быть выдан ордер на служебное жилое помещение и заключен договор найма помещения на время работы нанимателя. А в ходе рассмотрения данного дела было установлено, что ордер на спорное помещение как на служебное администрация ТВРЗ Б. не выдавала, и с ней не заключался договор найма служебного жилого помещения.
Не соглашается и со ссылкой суда на то, что собственник общежития вправе самостоятельно определять размер платы за жилье, поскольку договор социального найма с ней не заключен. В этой связи указывает, что ОАО "Вагонреммаш", заявляя требование о взыскании с нее задолженности за период с мая 2012 г. по июль 2013 г., исходил из наличия между нею и ответчиком отношений найма жилого помещения. Следовательно, отношения по найму ею спорного жилого помещения фактически имеют место быть.
Считает также, что суд оставил не разрешенными ее исковые требования в части понуждения ОАО "Вагонреммаш" в лице Тамбовского вагоноремонтного завода ОАО "ВРМ" к заключению договора найма жилого помещения, поскольку дал правовую оценку невозможности сохранения отношений бессрочного найма на условиях, имевших место при вселении Б. в 1996 г.
Не соглашается и с доводом ответчика о том, что начисление в двойном размере расходов за жилье не работающим в ТВРЗ лицам обусловлено необходимостью восполнения нехватки средств, возникающей в связи с компенсацией 50% расходов лицам, работающим в ТВРЗ, поскольку ответчик не представил в подтверждение этого довода письменных доказательств. А лишь представил в подтверждение дополнительных расходов на общежитие штатное расписание, договор на выполнение дезинфекционных услуг с ФБУЗ "Тамбовская городская дезинфекционная станция г. Тамбов", договор с ФГУП "Почта России", договор на техническое обслуживание и установку автоматической пожарной сигнализации, договор с ООО "Охранное предприятие "***" об оплате деятельности охранной фирмы.
Далее ссылается на приказ вице-президента ОАО "РЖД" от 02.12.2005 г. (представлен ответчиком), согласно которому работникам РЖД и членам их семей плата за содержание и ремонт жилых помещений должна начисляться из себестоимости, а также на дополнительное письмо к данному приказу от 25.04.2006 г. "Об оплате и условиях проживания в жилищном фонде ОАО "РЖД", в котором указано, что, учитывая обращение работников и руководителей филиалов по этому вопросу и в связи с правовой реформой в жилищной сфере страны, предусматривающей порядок возмещения гражданам затрат по содержанию государственного и муниципального жилищного фонда, устанавливается размер ставок для работников ОАО "РЖД", включая членов их семей, пенсионеров, а также работников негосударственных учреждений образования и здравоохранения.
В связи с этим указывает, что в соответствии с внутренними документами ОАО "РЖД" работники здравоохранения, к категории которых Б. себя относит, приравниваются к категории граждан, являющихся работниками ОАО "РЖД". Следовательно, плата за содержание и ремонт жилья не должна начисляться для нее исходя из рентабельности ТВРЗ, а должны лишь учитываться тарифы (ставки), установленные ОАО "РЖД". В настоящее время она является медицинским работником и работает в НУЗ Отделенческая больница на станции "Мичуринск-Уральский" ОАО "РЖД". На данное обстоятельство она указывала в суде первой инстанции.
Остальные доводы апелляционной жалобы Б. совпадают с доводами, изложенными в исковом заявлении.
Просит отменить решение Советского районного суда г. Тамбова от 10 апреля 2014 года и принять по делу новое решение, которым понудить ответчика заключить с ней бессрочный договор найма жилого помещения общей площадью *** кв. м, жилой - *** кв. м, расположенного по адресу: ***, на условиях, имевших место до 2010 года; обязать ответчика осуществить перерасчет размера задолженности по оплате за вышеуказанное жилое помещение за период с мая 2012 г. по июль 2013 г., исходя из расчета оплаты для граждан, работающих в Тамбовском ВРЗ ОАО "ВРМ".
Представитель ОАО "Вагонреммаш" по доверенности Т. подала возражения на апелляционную жалобу Б., в которых цитирует ст. 5 ФЗ от 29.12.2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ", ст. 109 Жилищного кодекса РСФСР, ст. ст. 92, 94 Жилищного кодекса РФ и указывает, что, исходя из анализа приведенных норм, жилые помещения в общежитиях как в период действия ЖК РСФСР, так и в период действия ЖК РФ, предназначены для временного проживания определенной категории граждан и только на период работы, службы или учебы. Здание по адресу: <...> до настоящего времени имеет статус общежития и является собственностью ОАО "Вагонреммаш".
Ссылается на ст. 102 ЖК РФ, согласно которой переход права собственности на служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии влечет за собой прекращение договора найма жилого помещения, за исключением случаев, когда новый собственник жилого помещения является стороной трудового договора с работником - нанимателем такого жилого помещения.
Указывает также, что ОАО "ВРМ" никогда не предъявляло к Б. требований о выселении. Более того, на срок до 11.08.2013 г. с ней был заключен договор найма спорного жилого помещения, но в дальнейшем она отказалась заключать с ОАО "ВРМ" договор найма.
Что касается размера платы за наем жилья в специализированном жилом фонде, то закон не устанавливает для ответчика какие-либо ограничения, и это является предметом договора между собственником и нанимателем.
Просит оставить решение Советского районного суда г. Тамбова от 10 апреля 2014 года без изменения, апелляционную жалобу Б. - без удовлетворения.
Изучив доводы апелляционной жалобы, выслушав Б., поддержавшую жалобу, представителя ОАО "Вагонреммаш" по доверенности Т., возражавшую против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия, рассматривая дело в рамках апелляционной жалобы и возражений на нее в порядке ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, не усматривает оснований к отмене решения.
Установлено, что в 1996 году Б. в связи с работой была предоставлена комната в общежитии по адресу: ***, и на основании лицевого счета N *** она является нанимателем жилого помещения в указанном общежитии общей площадью *** кв. м, жилой - *** кв. м.
До настоящего времени здание по указанному выше адресу имеет статус общежития, однако с 2008 года оно является собственностью ОАО "Вагонреммаш", что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права N *** от *** г.
Новым собственником вопрос о выселении Б. не ставится.
Истица не оспаривает, что не является работником Тамбовского ВРЗ ОАО "ВРМ".
В соответствии со ст. 5 Федерального закона от 29.12.2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" к жилищным отношениям, возникшим до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, Жилищный кодекс Российской Федерации применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.
Как статьей 109 Жилищного кодекса РСФСР, так и статьями 92, 94 Жилищного кодекса РФ предусмотрено, что жилые помещения в общежитиях предназначены для временного проживания определенной категории граждан и только на период работы, службы или учебы.
В силу статьи 102 Жилищного кодекса РФ переход права собственности на жилое помещение в общежитии влечет за собой прекращение договора найма жилого помещения, за исключением случаев, когда новый собственник жилого помещения является стороной трудового договора с работником - нанимателем такого жилого помещения.
В суде первой инстанции, с учетом последующих уточнений иска, Б. просила суд понудить ответчика заключить с ней бессрочный договор найма жилого помещения общей площадью *** кв. м, жилой - *** кв. м, расположенного по адресу: ***, на условиях, имевших место при ее вселении в 1996 году; обязать ответчика осуществить перерасчет размера задолженности по оплате за вышеуказанное жилое помещение за период с мая 2012 г. по июль 2013 г., исходя из расчета оплаты для граждан, работающих в Тамбовском ВРЗ ОАО "ВРМ".
Отказывая Б. в иске в полном объеме, суд первой инстанции исходил из того, что к возникшим между сторонами правоотношениям нормы главы 8 Жилищного кодекса РФ о порядке и условиях заключения договора социального найма жилого помещения не применимы; что Б. в нарушение ст. 56 ГПК РФ не представлено доказательств оплаты жилья и коммунальных услуг на условиях, существовавших при вселении в общежитие в 1996 году, так же как и оплаты проживания в соответствии с решениями Тамбовской городской Думы N *** от 24.12.2008 г., N *** от 24.11.2010 г., N *** от 28.12.2011 г. или на условиях оплаты для работников ТВРЗ ОАО "ВРМ". В то же время ТВРЗ ОАО "ВРМ" как собственником общежития в обоснование несения расходов по обслуживанию и охране общежития, оплате работы бухгалтера, страховых и налоговых платежей, представлены письменные доказательства, не опровергнутые Б.
Судебная коллегия соглашается с таким выводом суда.
Суд первой инстанции правильно указал, что к гражданам, проживающим в общежитии Тамбовского ВРЗ - филиала "Вагонреммаш", не возможно применение норм Жилищного кодекса РФ о договоре социального найма, поскольку из смысла статьи 7 ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" следует, что это возможно только в отношении жилых помещений, ранее находившихся в жилых домах государственных или муниципальных предприятий и использовавшихся в качестве общежитий, которые впоследствии были переданы в ведение местного самоуправления.
В рассматриваемом случае здание общежития в ведение местного самоуправления не передавалось, а с 2008 года является собственностью Тамбовского ВРЗ ОАО "ВРМ", следовательно, нормы о социальном найме применению не подлежат.
Довод Б. о том, что она проживает в занимаемом помещении с 1996 года и переход права собственности от государства к ОАО "Вагонреммаш" не влечет изменение условий договора социального найма не могут быть приняты во внимание, поскольку до передачи жилого помещения в собственность ОАО "Вагонреммаш" занимаемое ответчиками жилое помещение имело статус общежитие. Следовательно, оно не могло использоваться ответчиком на условиях договора социального найма.
В соответствии с п. 1 ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения (п. 1 ст. 682 ГК РФ).
На основании ст. 678 ГК РФ, наниматели обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
Согласно п. 1, п. 3 ст. 682 ГК РФ размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации.
По договору найма специализированного жилого помещения одна сторона -собственник специализированного жилого помещения (действующий от его имени уполномоченный орган государственной власти или уполномоченный орган местного самоуправления) или уполномоченное им лицо (наймодатель), обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем. Договор найма специализированного жилого помещения заключается на основании решения о предоставлении такого помещения, в договоре определяются предмет договора, права и обязанности сторон по пользованию специализированным жилым помещением, указываются члены семьи нанимателя. Договор заключается в письменной форме (ст. 100 ЖК).
Плата за жилое помещение для проживающих в общежитии Тамбовского ВРЗ ОАО "ВРМ" утверждается приказом директора филиала Тамбовского вагоноремонтного завода ОАО "ВРМ", содержание которого истица не оспаривает.
ТВРЗ ОАО "ВРМ" были представлены письменные доказательства, подтверждающие его расходы на содержание жилых помещений в общежитии в спорный период, то есть выставляемая им сумма оплаты за проживание в общежитии фактически складывается из затрат, понесенных собственником на содержание этого помещения.
Суд верно указал, что собственник общежития имеет право устанавливать размер платы за жилое помещение для граждан, проживающих в общежитии.
Ссылку Б. в жалобе на абз. 1 п. 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993 г. N 8 "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" судебная коллегия находит несостоятельной, поскольку в данном пункте дается разъяснение по вопросу правомерности отказа в приватизации жилого помещения, находящегося в ведомственном жилищном фонде. К рассматриваемому спору данное разъяснение не имеет отношения.
Ссылка в жалобе на ст. 10 ЖК РСФСР также является безосновательной, поскольку в ней идет речь о праве граждан на получение в установленном порядке жилого помещения по договору найма или аренды в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда, предоставлявшиеся гражданам в бессрочное пользование. Данная норма закона относится к общим положениям Жилищного кодекса РСФСР, а отношения по предоставлению комнат в общежитии регулировались главой 4 ранее действовавшего кодекса. Право Б. на предоставление комнаты в общежитии в 1996 году, равно как и ее право на проживание в данной комнате в настоящее время, предметом настоящего иска не являлись.
Являлся предметом рассмотрения и довод Б. о том, что она является медицинским работником НУЗ Отделенческая больница на станции "Мичуринск-Уральский" ОАО "РЖД" и плата за содержание и ремонт жилья для нее должна начисляться с учетом тарифов, установленных ОАО "РЖД", а не исходя из рентабельности ТВРЗ, поскольку на нее распространяется письмо вице-президента ОАО "РЖД" от 02.12.2005 г., согласно которому работникам РЖД и членам их семей плата за содержание и ремонт жилых помещений должна начисляться из себестоимости, а также дополнение к письму N *** от *** г. "Об оплате и условиях проживания в жилищном фонде ОАО "РЖД" (л.д. 20 - 22).
Оценивая приведенный довод истицы, суд указал, что письмо ОАО "РЖД" N *** от 25.04.2006 г. носит рекомендательный характер и адресовано начальникам филиалов ОАО "РЖД". Однако, как верно отметил суд, после издания данного документа прошло более 8-ми лет, и за это время у общежития, в котором проживает истица, сменился собственник (с 2008 года - Тамбовского ВРЗ ОАО "ВРМ").
Кроме того, из письма вице-президента ОАО "РЖД" N *** от 25.04.2006 г. следует, что все рекомендации начальникам филиалов ОАО "РЖД" были даны именно на 2006 год.
Учитывая вышеизложенные обстоятельства, судебная коллегия считает, что отказывая в удовлетворении заявленных требования, суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства дела, применил закон, подлежащий применению, дал надлежащую правовую оценку собранным и исследованным в судебном заседании доказательствам и постановил решение, отвечающее нормам материального права при соблюдении требований гражданского процессуального законодательства.
Каких-либо оснований, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ и влекущих отмену или изменение решения суда, судебной коллегией не выявлено.
Руководствуясь ст. 328, 329 ГПК РФ, апелляционная инстанция
определила:
- Решение Советского районного суда г. Тамбова от 10 апреля 2014 года оставить без изменения;
- апелляционную жалобу Б. - без удовлетворения.
Апелляционное определение вступает в законную силу со дня принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ТАМБОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 23.06.2014 ПО ДЕЛУ N 33-2199/2014
Разделы:Найм недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТАМБОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 23 июня 2014 г. по делу N 33-2199/2014
Судья: Белова В.С.
Апелляционная инстанция судебной коллегии по гражданским делам Тамбовского областного суда в составе:
председательствующего Ваганюк Н.Н.,
судей Андриановой И.В., Клепиковой Е.А.,
при секретаре Н.
рассмотрела в открытом судебном заседании 23 июня 2014 года гражданское дело по апелляционной жалобе Б. на решение Советского районного суда г. Тамбова от 10 апреля 2014 года
по гражданскому делу по иску Б. к ОАО "Вагонреммаш" в лице Тамбовского ВРЗ ОАО "Вагонреммаш" о понуждении к заключению бессрочного договора найма жилого помещения, возложении обязанности по перерасчету размера платы за жилье
Заслушав доклад судьи Андриановой И.В., апелляционная инстанция
установила:
Б. обратилась в суд с иском к ОАО "Вагонреммаш" о сохранении отношений найма жилого помещения, возложении обязанности по перерасчету размера задолженности по оплате за жилое помещение за период с мая 2012 г. по июль 2013 г. с включением в расчет платы за проведение текущего ремонта общежития.
В обоснование требований указала, что согласно лицевому счету N *** она является нанимателем комнаты общей площадью *** кв. м, находящейся в общежитии N ***, которая была предоставлена ей в 1996 году на основании решения N *** профкома завода "ТВРЗ". Она была зарегистрирована в данном жилом помещении, проживает в нем постоянно и другого жилья, в том числе - на праве собственности, не имеет.
Указала, что в производстве мирового суда Советского района г. Тамбова находится гражданское дело по иску ОАО "Вагонреммаш" в лице Тамбовского ВРЗ о взыскании с нее задолженности по оплате жилья. Данные исковые требования истец обосновал положениями ст. 678 ГК РФ, ст. 153, ст. 155 ЖК РФ, регламентирующими обязанность нанимателя по своевременному внесению платы за жилое помещение. Тем самым, по ее мнению, ОАО "Вагонреммаш" подтверждает факт наличия между нею и ОАО "Вагонреммаш" отношений найма занимаемого жилого помещения. И, несмотря на то что ОАО "Вагонреммаш" является собственником здания общежития (согласно свидетельству о гос. регистрации права от 08.10.2008 г.), истица полагает, что в отношении нее сохраняются правоотношения, возникшие до приватизации завода, и ей принадлежат права и обязанности нанимателя жилого помещения, основанные, прежде всего, на равенстве участников жилищных правоотношений по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями (ст. 1 ЖК РФ). В то же время, с 2010 года и до настоящего времени ОАО "Вагонреммаш" в одностороннем порядке периодически пересчитывает плату за обслуживание общежития в сторону повышения и начисляет ее исходя из условного разделения жителей на категории работающих и неработающих, без соответствующей расшифровки в квитанциях. Тогда как одностороннее изменение размера платы за жилое помещение, согласно ч. ч. 1, 2 ст. 682 ГК РФ, не допускается.
Кроме того, сумма задолженности за текущий ремонт, по мнению истицы, должна рассчитываться, как указано в ч. 3 ст. 156 ЖК РФ, исходя из нормативов, установленных решениями территориального законодательного органа местного самоуправления, то есть в соответствии с решением Тамбовской городской думы от 24.12.2008 г. N ***, которым установлен размер платы для нанимателей жилых помещений за содержание внутридомовых систем, проиндексированный впоследствии решением Тамбовской городской Думы от 28.12.2011 г. N ***.
Не соглашаясь с размером платы за услуги по управлению и содержанию общежития за май 2012 г. по июль 2013 г., истица указала, что ответчик необоснованно включал некоторые статьи расходов, обязанность по оплате которых лежит на нем как на собственнике. Так, из представленной в мировой суд справки ОАО "Вагонреммаш", рассчитанной в отношении истицы, следует, что общая сумма задолженности по оплате за жилье с мая 2012 г. по июль 2013 г. складывается из: заработной платы, страховых взносов, ДМС (ЖАСО), текущего ремонта, дератизации, услуг почтамта, страхования имущества, налога на имущество, налога на землю, амортизации, общезаводских расходов, технического обслуживания сигнализации и прочих расходов. В то время как взысканию в качестве затрат на содержание и ремонт общего имущества в порядке, установленном ЖК РФ, подлежат лишь необходимые и обоснованные затраты на ремонт и содержание общего имущества. Кроме того, из указанной справки следует, что денежные суммы были начислены без учета НДС.
Ссылаясь на ст. 7 ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ" N 189 от 29.12.2004 г., ч. 2 ст. 19, ч. ч. 1, 3 ст. 94, ст. 154, ч. 3 ст. 156 ЖК РФ; ст. 209, ст. 675, ч. ч 1, 2 ст. 682 ГК РФ; Постановление Правительства РФ N 290 от 03.04.2013 г. "О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения"; пункт 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. N 491; статью 9 Закона РФ от 24.12.1992 г. N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики"; абзац 1 пункта 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993 г. N 8 "О некоторых вопросах применения судами Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (согласно которому переход государственных и муниципальных предприятий в иную форму собственности либо их ликвидация не влияют на жилищные права граждан), с учетом последующих уточнений просила суд понудить ответчика заключить с ней бессрочный договор найма жилого помещения общей площадью *** кв. м, жилой - *** кв. м, расположенного по адресу: ***, на условиях, имевших место при ее вселении в 1996 году; обязать ответчика осуществить перерасчет размера задолженности по оплате за вышеуказанное жилое помещение за период с мая 2012 г. по июль 2013 г., исходя из расчета оплаты для граждан, работающих в Тамбовском ВРЗ ОАО "ВРМ".
Решением Советского районного суда г. Тамбова от 10 апреля 2014 года исковые требования Б. оставлены без удовлетворения в полном объеме.
Б. не согласилась с решением суда первой инстанции и подала апелляционную жалобу.
Опровергая вывод суда о том, что требование о сохранении отношений по бессрочному найму жилого помещения на условиях, имевших место при вселении в 1996 г., не подлежит удовлетворению ввиду того, что договор социального найма заключается без установления срока его действия и только в отношении государственных или муниципальных жилых помещений, автор жалобы цитирует абз. 1 п. 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993 г. N 8 "О некоторых вопросах применения судами Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" о том, что переход государственных и муниципальных предприятий в иную форму собственности либо их ликвидация не влияют на жилищные права граждан. Следовательно, правоотношения, возникшие до приватизации завода, по мнению автора жалобы, продолжают сохраняться как правоотношения по договору найма жилого помещения в общежитии.
Ссылается также на ст. 10 ЖК РСФСР, действовавшую на момент предоставления ей спорного жилого помещения (в 1996 году), согласно которой граждане РСФСР имели право на получение в установленном порядке жилого помещения по договору найма или аренды в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда. И жилые помещения государственного и общественного жилищного фонда предоставлялись гражданам в бессрочное пользование.
В связи с этим указывает, что ответчиком не оспаривается факт ее бессрочного проживания в спорном жилом помещении с момента заселения, и у ОАО "Вагонреммаш" отсутствуют намерения ставить вопрос о ее выселении.
Кроме того, поскольку в настоящее время здание общежития в соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 19 Жилищного кодекса РФ относится к частному жилищному фонду, то Б. указывает, что между нею и ответчиком имеют место правоотношения по договору коммерческого найма, регулируемые главой 35 Гражданского кодекса РФ.
Ответчик предлагал ей заключить договор найма занимаемого жилого помещения, однако по условиям такого договора помещение будет считаться специализированным, предназначенным для временного проживания.
По ее мнению, в данном случае не имеют место правоотношения найма помещения, относящегося к специализированному жилищному фонду и предоставленного для временного проживания (на что сослался суд первой инстанции, приведя в обоснование ст. ст. 92, 94 ЖК РФ), поскольку в таких случаях, по условиям ст. 106 ЖК РСФСР (действовавшего на момент предоставления помещения) должен быть выдан ордер на служебное жилое помещение и заключен договор найма помещения на время работы нанимателя. А в ходе рассмотрения данного дела было установлено, что ордер на спорное помещение как на служебное администрация ТВРЗ Б. не выдавала, и с ней не заключался договор найма служебного жилого помещения.
Не соглашается и со ссылкой суда на то, что собственник общежития вправе самостоятельно определять размер платы за жилье, поскольку договор социального найма с ней не заключен. В этой связи указывает, что ОАО "Вагонреммаш", заявляя требование о взыскании с нее задолженности за период с мая 2012 г. по июль 2013 г., исходил из наличия между нею и ответчиком отношений найма жилого помещения. Следовательно, отношения по найму ею спорного жилого помещения фактически имеют место быть.
Считает также, что суд оставил не разрешенными ее исковые требования в части понуждения ОАО "Вагонреммаш" в лице Тамбовского вагоноремонтного завода ОАО "ВРМ" к заключению договора найма жилого помещения, поскольку дал правовую оценку невозможности сохранения отношений бессрочного найма на условиях, имевших место при вселении Б. в 1996 г.
Не соглашается и с доводом ответчика о том, что начисление в двойном размере расходов за жилье не работающим в ТВРЗ лицам обусловлено необходимостью восполнения нехватки средств, возникающей в связи с компенсацией 50% расходов лицам, работающим в ТВРЗ, поскольку ответчик не представил в подтверждение этого довода письменных доказательств. А лишь представил в подтверждение дополнительных расходов на общежитие штатное расписание, договор на выполнение дезинфекционных услуг с ФБУЗ "Тамбовская городская дезинфекционная станция г. Тамбов", договор с ФГУП "Почта России", договор на техническое обслуживание и установку автоматической пожарной сигнализации, договор с ООО "Охранное предприятие "***" об оплате деятельности охранной фирмы.
Далее ссылается на приказ вице-президента ОАО "РЖД" от 02.12.2005 г. (представлен ответчиком), согласно которому работникам РЖД и членам их семей плата за содержание и ремонт жилых помещений должна начисляться из себестоимости, а также на дополнительное письмо к данному приказу от 25.04.2006 г. "Об оплате и условиях проживания в жилищном фонде ОАО "РЖД", в котором указано, что, учитывая обращение работников и руководителей филиалов по этому вопросу и в связи с правовой реформой в жилищной сфере страны, предусматривающей порядок возмещения гражданам затрат по содержанию государственного и муниципального жилищного фонда, устанавливается размер ставок для работников ОАО "РЖД", включая членов их семей, пенсионеров, а также работников негосударственных учреждений образования и здравоохранения.
В связи с этим указывает, что в соответствии с внутренними документами ОАО "РЖД" работники здравоохранения, к категории которых Б. себя относит, приравниваются к категории граждан, являющихся работниками ОАО "РЖД". Следовательно, плата за содержание и ремонт жилья не должна начисляться для нее исходя из рентабельности ТВРЗ, а должны лишь учитываться тарифы (ставки), установленные ОАО "РЖД". В настоящее время она является медицинским работником и работает в НУЗ Отделенческая больница на станции "Мичуринск-Уральский" ОАО "РЖД". На данное обстоятельство она указывала в суде первой инстанции.
Остальные доводы апелляционной жалобы Б. совпадают с доводами, изложенными в исковом заявлении.
Просит отменить решение Советского районного суда г. Тамбова от 10 апреля 2014 года и принять по делу новое решение, которым понудить ответчика заключить с ней бессрочный договор найма жилого помещения общей площадью *** кв. м, жилой - *** кв. м, расположенного по адресу: ***, на условиях, имевших место до 2010 года; обязать ответчика осуществить перерасчет размера задолженности по оплате за вышеуказанное жилое помещение за период с мая 2012 г. по июль 2013 г., исходя из расчета оплаты для граждан, работающих в Тамбовском ВРЗ ОАО "ВРМ".
Представитель ОАО "Вагонреммаш" по доверенности Т. подала возражения на апелляционную жалобу Б., в которых цитирует ст. 5 ФЗ от 29.12.2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ", ст. 109 Жилищного кодекса РСФСР, ст. ст. 92, 94 Жилищного кодекса РФ и указывает, что, исходя из анализа приведенных норм, жилые помещения в общежитиях как в период действия ЖК РСФСР, так и в период действия ЖК РФ, предназначены для временного проживания определенной категории граждан и только на период работы, службы или учебы. Здание по адресу: <...> до настоящего времени имеет статус общежития и является собственностью ОАО "Вагонреммаш".
Ссылается на ст. 102 ЖК РФ, согласно которой переход права собственности на служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии влечет за собой прекращение договора найма жилого помещения, за исключением случаев, когда новый собственник жилого помещения является стороной трудового договора с работником - нанимателем такого жилого помещения.
Указывает также, что ОАО "ВРМ" никогда не предъявляло к Б. требований о выселении. Более того, на срок до 11.08.2013 г. с ней был заключен договор найма спорного жилого помещения, но в дальнейшем она отказалась заключать с ОАО "ВРМ" договор найма.
Что касается размера платы за наем жилья в специализированном жилом фонде, то закон не устанавливает для ответчика какие-либо ограничения, и это является предметом договора между собственником и нанимателем.
Просит оставить решение Советского районного суда г. Тамбова от 10 апреля 2014 года без изменения, апелляционную жалобу Б. - без удовлетворения.
Изучив доводы апелляционной жалобы, выслушав Б., поддержавшую жалобу, представителя ОАО "Вагонреммаш" по доверенности Т., возражавшую против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия, рассматривая дело в рамках апелляционной жалобы и возражений на нее в порядке ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, не усматривает оснований к отмене решения.
Установлено, что в 1996 году Б. в связи с работой была предоставлена комната в общежитии по адресу: ***, и на основании лицевого счета N *** она является нанимателем жилого помещения в указанном общежитии общей площадью *** кв. м, жилой - *** кв. м.
До настоящего времени здание по указанному выше адресу имеет статус общежития, однако с 2008 года оно является собственностью ОАО "Вагонреммаш", что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права N *** от *** г.
Новым собственником вопрос о выселении Б. не ставится.
Истица не оспаривает, что не является работником Тамбовского ВРЗ ОАО "ВРМ".
В соответствии со ст. 5 Федерального закона от 29.12.2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" к жилищным отношениям, возникшим до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, Жилищный кодекс Российской Федерации применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.
Как статьей 109 Жилищного кодекса РСФСР, так и статьями 92, 94 Жилищного кодекса РФ предусмотрено, что жилые помещения в общежитиях предназначены для временного проживания определенной категории граждан и только на период работы, службы или учебы.
В силу статьи 102 Жилищного кодекса РФ переход права собственности на жилое помещение в общежитии влечет за собой прекращение договора найма жилого помещения, за исключением случаев, когда новый собственник жилого помещения является стороной трудового договора с работником - нанимателем такого жилого помещения.
В суде первой инстанции, с учетом последующих уточнений иска, Б. просила суд понудить ответчика заключить с ней бессрочный договор найма жилого помещения общей площадью *** кв. м, жилой - *** кв. м, расположенного по адресу: ***, на условиях, имевших место при ее вселении в 1996 году; обязать ответчика осуществить перерасчет размера задолженности по оплате за вышеуказанное жилое помещение за период с мая 2012 г. по июль 2013 г., исходя из расчета оплаты для граждан, работающих в Тамбовском ВРЗ ОАО "ВРМ".
Отказывая Б. в иске в полном объеме, суд первой инстанции исходил из того, что к возникшим между сторонами правоотношениям нормы главы 8 Жилищного кодекса РФ о порядке и условиях заключения договора социального найма жилого помещения не применимы; что Б. в нарушение ст. 56 ГПК РФ не представлено доказательств оплаты жилья и коммунальных услуг на условиях, существовавших при вселении в общежитие в 1996 году, так же как и оплаты проживания в соответствии с решениями Тамбовской городской Думы N *** от 24.12.2008 г., N *** от 24.11.2010 г., N *** от 28.12.2011 г. или на условиях оплаты для работников ТВРЗ ОАО "ВРМ". В то же время ТВРЗ ОАО "ВРМ" как собственником общежития в обоснование несения расходов по обслуживанию и охране общежития, оплате работы бухгалтера, страховых и налоговых платежей, представлены письменные доказательства, не опровергнутые Б.
Судебная коллегия соглашается с таким выводом суда.
Суд первой инстанции правильно указал, что к гражданам, проживающим в общежитии Тамбовского ВРЗ - филиала "Вагонреммаш", не возможно применение норм Жилищного кодекса РФ о договоре социального найма, поскольку из смысла статьи 7 ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" следует, что это возможно только в отношении жилых помещений, ранее находившихся в жилых домах государственных или муниципальных предприятий и использовавшихся в качестве общежитий, которые впоследствии были переданы в ведение местного самоуправления.
В рассматриваемом случае здание общежития в ведение местного самоуправления не передавалось, а с 2008 года является собственностью Тамбовского ВРЗ ОАО "ВРМ", следовательно, нормы о социальном найме применению не подлежат.
Довод Б. о том, что она проживает в занимаемом помещении с 1996 года и переход права собственности от государства к ОАО "Вагонреммаш" не влечет изменение условий договора социального найма не могут быть приняты во внимание, поскольку до передачи жилого помещения в собственность ОАО "Вагонреммаш" занимаемое ответчиками жилое помещение имело статус общежитие. Следовательно, оно не могло использоваться ответчиком на условиях договора социального найма.
В соответствии с п. 1 ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения (п. 1 ст. 682 ГК РФ).
На основании ст. 678 ГК РФ, наниматели обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
Согласно п. 1, п. 3 ст. 682 ГК РФ размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации.
По договору найма специализированного жилого помещения одна сторона -собственник специализированного жилого помещения (действующий от его имени уполномоченный орган государственной власти или уполномоченный орган местного самоуправления) или уполномоченное им лицо (наймодатель), обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем. Договор найма специализированного жилого помещения заключается на основании решения о предоставлении такого помещения, в договоре определяются предмет договора, права и обязанности сторон по пользованию специализированным жилым помещением, указываются члены семьи нанимателя. Договор заключается в письменной форме (ст. 100 ЖК).
Плата за жилое помещение для проживающих в общежитии Тамбовского ВРЗ ОАО "ВРМ" утверждается приказом директора филиала Тамбовского вагоноремонтного завода ОАО "ВРМ", содержание которого истица не оспаривает.
ТВРЗ ОАО "ВРМ" были представлены письменные доказательства, подтверждающие его расходы на содержание жилых помещений в общежитии в спорный период, то есть выставляемая им сумма оплаты за проживание в общежитии фактически складывается из затрат, понесенных собственником на содержание этого помещения.
Суд верно указал, что собственник общежития имеет право устанавливать размер платы за жилое помещение для граждан, проживающих в общежитии.
Ссылку Б. в жалобе на абз. 1 п. 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993 г. N 8 "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" судебная коллегия находит несостоятельной, поскольку в данном пункте дается разъяснение по вопросу правомерности отказа в приватизации жилого помещения, находящегося в ведомственном жилищном фонде. К рассматриваемому спору данное разъяснение не имеет отношения.
Ссылка в жалобе на ст. 10 ЖК РСФСР также является безосновательной, поскольку в ней идет речь о праве граждан на получение в установленном порядке жилого помещения по договору найма или аренды в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда, предоставлявшиеся гражданам в бессрочное пользование. Данная норма закона относится к общим положениям Жилищного кодекса РСФСР, а отношения по предоставлению комнат в общежитии регулировались главой 4 ранее действовавшего кодекса. Право Б. на предоставление комнаты в общежитии в 1996 году, равно как и ее право на проживание в данной комнате в настоящее время, предметом настоящего иска не являлись.
Являлся предметом рассмотрения и довод Б. о том, что она является медицинским работником НУЗ Отделенческая больница на станции "Мичуринск-Уральский" ОАО "РЖД" и плата за содержание и ремонт жилья для нее должна начисляться с учетом тарифов, установленных ОАО "РЖД", а не исходя из рентабельности ТВРЗ, поскольку на нее распространяется письмо вице-президента ОАО "РЖД" от 02.12.2005 г., согласно которому работникам РЖД и членам их семей плата за содержание и ремонт жилых помещений должна начисляться из себестоимости, а также дополнение к письму N *** от *** г. "Об оплате и условиях проживания в жилищном фонде ОАО "РЖД" (л.д. 20 - 22).
Оценивая приведенный довод истицы, суд указал, что письмо ОАО "РЖД" N *** от 25.04.2006 г. носит рекомендательный характер и адресовано начальникам филиалов ОАО "РЖД". Однако, как верно отметил суд, после издания данного документа прошло более 8-ми лет, и за это время у общежития, в котором проживает истица, сменился собственник (с 2008 года - Тамбовского ВРЗ ОАО "ВРМ").
Кроме того, из письма вице-президента ОАО "РЖД" N *** от 25.04.2006 г. следует, что все рекомендации начальникам филиалов ОАО "РЖД" были даны именно на 2006 год.
Учитывая вышеизложенные обстоятельства, судебная коллегия считает, что отказывая в удовлетворении заявленных требования, суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства дела, применил закон, подлежащий применению, дал надлежащую правовую оценку собранным и исследованным в судебном заседании доказательствам и постановил решение, отвечающее нормам материального права при соблюдении требований гражданского процессуального законодательства.
Каких-либо оснований, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ и влекущих отмену или изменение решения суда, судебной коллегией не выявлено.
Руководствуясь ст. 328, 329 ГПК РФ, апелляционная инстанция
определила:
- Решение Советского районного суда г. Тамбова от 10 апреля 2014 года оставить без изменения;
- апелляционную жалобу Б. - без удовлетворения.
Апелляционное определение вступает в законную силу со дня принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)