Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Шипикова А.Г.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего судьи Чубаровой Н.В.
судей Куприенко С.Г., Олюниной М.В.
при секретаре З.
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Куприенко С.Г. гражданское дело по апелляционным жалобам Б.А., К.О., С.С.В. в лице представителя Р., С.В.Н. в лице представителя Ч., О. на решение Дорогомиловского районного суда г. Москвы от 22 ноября 2013 года, которым постановлено:
- исковые требования Дорогомиловского межрайонного прокурора г. Москвы в защиту интересов г. Москвы к М.А., Х., Ш., К.Г., С.В.Г., П.О., П.И., М.С., Т., Л.А., Б.Л., С.С.В., К.О., С.В.Н., Г.Н., О., Б.А. о признании недействительными договоров купли-продажи, истребовании чердачного помещения из чужого незаконного владения, признании отсутствующим права собственности, исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество сведений о государственной регистрации права собственности, удовлетворить частично.
- признать недействительным договор купли-продажи от 25 августа 2010 г. на квартиру N... по адресу: .., заключенный между М.А. и М.С.
- признать недействительным договор купли-продажи от 24 августа 2010 г. на квартиру N... по адресу: ...., заключенный между Х. и Т.
- признать недействительным договор купли-продажи от 25 августа 2010 г. на квартиру N... по адресу: ..., заключенный между Ш. и М.С.
- признать недействительным договор купли-продажи от 07 июля 2010 г. на квартиру N... по адресу: ..., заключенный между К.Г. и П.О.
- признать недействительным договор купли-продажи от 07 июля 2010 г. на квартиру N... по адресу: ..., заключенный между С.В.Г. и П.О.
- признать недействительным договор купли-продажи от 24 августа 2010 г. на квартиру N.. по адресу:, заключенный между Л.А. и Т.
- признать недействительным договор купли-продажи от 13 июля 2010 г. на квартиру N... по адресу: ...., заключенный между Б.Л. и П.И.
- истребовать чердачное помещение по адресу: .... из незаконного владения С.С.В., К.О., С.В.Н., Г.Н., О., Б.А.
- в остальной части иска Дорогомиловского межрайонного прокурора г. Москвы - отказать,
Дорогомиловский межрайонный прокурор г. Москвы обратился в суд в интересах г. Москвы с иском к М.А., Х., Ш., К.Г., С.В.Г., П.О., П.И., М.С., Т., Л.А., Б.Л., С.С.В., К.О., С.В.Н., Г.Н., О., Б.А. о признании недействительными договоров купли-продажи, истребовании чердачного помещения из чужого незаконного владения, признании отсутствующим права собственности, исключении из ЕГРПНИ сведений о государственной регистрации права собственности.
Свои требования прокурор мотивировал тем, что Дорогомиловской межрайонной прокуратурой г. Москвы по обращению жильцов дома... по.... в г. Москве по факту незаконного отчуждения общего имущества многоквартирного дома, регистрации права собственности на чердачные помещения, была проведена проверка чердачного помещения по указанному адресу.
В ходе проведения прокурорской проверки было выявлено, что согласно представленным свидетельствам о государственной регистрации права ответчик С.В.Н. является собственником квартир..., ответчик Г.Н. является собственником квартиры..., ответчики С.С.В. и К.О. являются общедолевыми собственниками квартиры..., ответчик О. является собственником квартиры..., ответчик Б.А. является собственником квартиры..., расположенных по адресу: ....
Вместе с тем, при обследовании прокуратурой чердака указанного дома 06 декабря 2011 г. с привлечением специалистов комитета Госстройнадзора г. Москвы, Управы района Дорогомилово г. Москвы и представителя подрядной организации ООО "Атон-Строй" было выявлено, что квартиры N..., которые согласно представленным документам расположены в чердачном помещении в ориентире второго и третьего подъездов, фактически отсутствуют, строительных и иных работ не ведется. Признаков подключения к внутридомовым инженерным коммуникациям не выявлено, разграничений чердачного помещения по квартирам N... не установлено. Квартира... в чердачном помещении также отсутствует. При дальнейшем обследовании чердачного помещения выявлены факты производства строительных работ по возведению стен (перегородок) из шлакоблоков и кирпича, установления в кровли крыши оконной рамы, утепление полов и иные работы, в том числе отделочные (квартиры N... и...).
07 декабря 2011 г. ТБТИ Западное N 1 при проведении технической инвентаризации вышеуказанных квартир было установлено, что внутренние перегородки, ранее учтенные Московским городским филиалом ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" с признаками жилых квартир, отсутствуют, в результате чего, технические характеристики чердачного помещения были изменены, а результаты обследования от 07 декабря 2011 г. внесены в материалы инвентарного дела по фактическому состоянию (чердачное помещение). Кадастровые паспорта и техническая документация на указанные квартиры не оформлялись.
Согласно ответу Префектуры ЗАО г. Москвы, подтвердить подлинность инвестиционных контрактов, предметом которых являлась реализация инвестиционных проектов по устройству помещений мансардного типа в жилом доме по указанному адресу, не представляется возможным, поскольку документация Префектуры ЗАО г. Москвы за 1991 - 2003 годы передана на государственное хранение в Государственное архивное управление города Москвы. Однако из ответа заместителя директора Главного архивного управления г. Москвы N.. от 07 июня 2012 г. следует, что указанные инвестиционные контракты на хранение в Центральный архив г. Москвы не поступали.
В материалах дела также имеются выписки из протоколов заседаний межведомственной комиссии по использованию жилищного фонда Управы района Дорогомилово, в соответствии с решением которой разрешено производство работ по переустройству чердачных помещений.
Согласно ответу главы Управы района Дорогомилово г. Москвы от 25 декабря 2012 г. N... вопрос переустройства чердачных помещений в доме по адресу: ... на заседании МВК управы района не рассматривался; состав комиссии, указанный в представленных в материалы дела протоколах, полностью не соответствует распоряжению главы Управы района Дорогомилово от 20 февраля 2003 г. N....
Указанные документы послужили основанием для государственной регистрации права собственности: М.А. на квартиру N..., Ш. на квартиру N..., Х. на квартиру N..., Б.Л. на квартиру N..., Л.А. на квартиру N..., С.В.Г. на квартиру N..., К.Г. на квартиру N.... Далее спорные квартиры были отчуждены по договорам купли-продажи С.В.Н., Г.Н., С.С.В., К.О., О., Б.А.
Изложенные сведения свидетельствуют о том, что государственная регистрация права собственности на спорные объекты произведена регистрирующими органами на основании сфальсифицированных документов.
В жилом доме по адресу: ...., дом... в муниципальной собственности находятся квартиры..... В связи с этим г. Москва является обладателем права общедолевой собственности на чердачные помещения дома в соответствии с положениями ст. 36 ЖК РФ, незаконные действия по передаче чердачных помещений в собственность третьих лиц нарушают права города Москвы на владение и пользование имуществом. Собрания собственников жилых помещений в указанном доме по вопросу отчуждения и определения статуса общего имущества - чердака - не проводилось, что противоречит положениям ст. 43 ЖК РФ.
Ответчики владеют спорным имуществом на основании возмездных договоров, вместе с тем, инвестиционные контракты, послужившие правовым основанием для перехода права собственности от г. Москвы к указанным выше инвесторам от лица Правительства Москвы, уполномоченными на то лицами не подписывались, в связи с чем, по мнению прокурора, спорное имущество должно быть истребовано у ответчиков - приобретателей по договорам купли-продажи.
На основании вышеизложенного, прокурор просил признать недействительными договор купли-продажи от 25 августа 2010 г. квартиры N..., договор купли-продажи от 24 августа 2010 г. квартиры N..., договор купли-продажи от 25 августа 2010 г. квартиры N..., договор купли-продажи от 07 июля 2010 г. квартиры N..., договор купли-продажи от 07 июля 2010 г. квартиры N..., договор купли-продажи от 24 августа 2010 г. квартиры N..., договор купли-продажи от 13 июля 2010 г. квартиры N...; истребовать чердачное помещение, расположенное в жилом доме... по... в г. Москве из незаконного владения С.С.В., К.О., С.В.Н., Г.Н., Б.А. и О.; признать отсутствующим право собственности К.О. на 1/2 долю квартиры..., признать отсутствующим право собственности С.С.В. на 1/2 долю квартиры..., признать отсутствующим право собственности С.В.Н. на квартиры..., признать отсутствующим право собственности О. на квартиру..., признать отсутствующим право собственности Г.Н. на квартиру..., признать отсутствующим право собственности Б.А. на квартиру....; исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество сведения о государственной регистрации права собственности С.С.В., К.О., С.В.Н., Г.Н., О. и Б.А. на вышеуказанные квартиры.
Прокурор Никитина А.А. судебное заседание явилась, уточненные исковые требования поддержала, просила удовлетворить по доводам иска.
Представитель С.В.Н. - Ч. в судебном заседании иск не признал, указывая, что С.В.Н. является добросовестным приобретателем, требования прокурора не основаны на законе, не доказаны, спорные квартиры не находятся в чердачном помещении.
Представитель Б.А. - Н.В.Н. в судебном заседании иск не признал, указывая, что Б.А. является добросовестным приобретателем, не имеет отношения к фальсификации документов.
Представитель К.О. и С.С.В. - Р. в судебном заседании иск не признал, указывая, что К.О. и С.С.В. являются добросовестными приобретателями, истек срок исковой давности по требованию о признании договоров купли-продажи недействительными.
Ответчик О. в судебное заседание не явился, телеграмма не доставлена, адресат по извещению за телеграммой не является, в материалах дела имеется письменный отзыв на иск (том...).
Ответчики Б.Л., С.В.Г. и Х. в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом телеграммой, возражений на иск не представили, причины не явки суду не сообщили.
Ответчик К.Г. в судебное заседание не явилась, телеграмма не доставлена, адресат по указанному адресу не проживает.
Ответчики Г.Н., М.А., Л.А., Ш., П.О., П.И., М.С., Т. в судебное заседание не явились, извещались надлежащим образом телеграммами, телеграммы не доставлены, адресаты по извещению за телеграммой не являются.
Представитель Префектуры ЗАО г. Москвы Л.Е. в судебном заседании исковые требования прокурора поддержал.
Представитель Управления Росреестра по Москве в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом телеграммой, в материалах дела имеется письменный отзыв на иск, в котором представитель просил о рассмотрении дела в его отсутствие.
Представитель Инспекции по надзору за переустройством помещений в жилых домах по ЗАО г. Москвы в судебное заседание не явился, извещался надлежащим образом телеграммой.
Представитель Департамента городского имущества г. Москвы в судебное заседание не явился, извещался надлежащим образом телеграммой.
Представитель ГУП МосгорБТИ (Западное N 1 ТБТИ) в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом согласно справки в материалах дела, в деле имеется письменный отзыв на иск (...).
Представитель Управы района Дорогомилово г. Москвы в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом телеграммой.
Судом постановлено изложенное выше решение, об отмене которого в апелляционных жалобах просят ответчики Б.А., К.О. и С.С.В. в лице представителя Р., С.В.Н. в лице представителя Ч., О., ссылаясь на допущенные судом нарушения норм материального и процессуального права.
Выслушав в заседании судебной коллегии представителя ответчика Б.А. - Н.В.Н., представителя ответчиков К.О. и С.С.В. - Р., ответчика О., поддержавших доводы апелляционных жалоб, прокурора Артамонову О.Н., полагавшую доводы жалоб необоснованными, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии со ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290 ГК РФ).
В силу ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В силу ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме).
Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
В силу ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
В силу ст. 302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.
Судом первой инстанции установлено, что согласно имеющимся в материалах дела свидетельствам о государственной регистрации права, ответчик С.В.Н. является собственником квартир..., ответчик Г.Н. является собственником квартиры..., ответчики С.С.В. и К.О. являются общедолевыми собственниками квартиры..., ответчик О. является собственником квартиры..., ответчик Б.А. является собственником квартиры..., расположенных в чердачном помещении по адресу: ....
Дом... по адресу: .... является пятнадцатиэтажным жилым многоквартирным домом, 1943 - 1955 г.г. постройки.
В ходе проведения прокурорской проверки по обращению жильцов дома... по... в г. Москве по факту незаконного отчуждения общего имущества многоквартирного дома, регистрации права собственности на чердачные помещения, при обследовании прокуратурой чердака указанного дома 06 декабря 2011 г. с привлечением специалистов комитета Госстройнадзора г. Москвы, Управы района Дорогомилово г. Москвы и представителя подрядной организации ООО "Атон-Строй" было выявлено, что квартиры N..., которые согласно представленным документам расположены в чердачном помещении в ориентире второго и третьего подъездов, фактически отсутствуют, строительных и иных работ не ведется. Признаков подключения к внутридомовым инженерным коммуникациям не выявлено, разграничений чердачного помещения по квартирам N.... не установлено. Квартира... в чердачном помещении также отсутствует. При дальнейшем обследовании чердачного помещения выявлены факты производства строительных работ по возведению стен (перегородок) из шлакоблоков и кирпича, установления в кровли крыши оконной рамы, утепление полов и иные работы, в том числе отделочные (квартиры N...).
Как усматривается из писем ГУП МосгорБТИ Западное N 1 ТБТИ от 09 декабря 2011 г., 25 апреля 2013 г. и отзыва на иск, до 23 июля 2010 г. и 17 сентября 2010 г. ТБТИ Западное N 1 не производило технический учет и техническую инвентаризацию чердачных помещений указанного объекта учета.
09 июля 2010 г. в службу "одного окна" ТБТИ обратился Б.И. по доверенности от К.Г., Б.Л., С.В.Г. и Н.В.В. в целях проведения работ по инвентаризации объектов - квартир с номерами.... с представлением свидетельств о государственной регистрации права, выданных 06 июля 2010 г.
09 сентября 2010 г. в службу "одного окна" ТБТИ обратились Т. и М.С. в целях проведения работ по инвентаризации квартир с номерами.... с представлением свидетельств о государственной регистрации права, выданных 07 сентября 2010 г.
В результате проведенной первичной технической инвентаризации установлено переоборудование чердачного помещения с планировкой, обладающей признаками жилых квартир по адресу....
29 ноября 2011 г. в службу "одного окна" ТБТИ обратился Г.В. по доверенности от С.В.Н. и Г.Н. с просьбой об изготовлении кадастрового паспорта, поэтажного плана, экспликации и технического паспорта на квартиры с номерами... по указанному адресу с предоставлением свидетельств о государственной регистрации права, выданных 26 мая 2011 г.
07 декабря 2012 г. при проведении технической инвентаризации и обследовании указанных квартир выявлено, что внутренние перегородки, ранее учтенные с признаками жилых квартир, отсутствуют, в результате чего технические характеристики чердачного помещения были изменены, результаты обследования 07 декабря 2011 г. в материалы инвентарного дела внесены по фактическому состоянию с назначением - чердак (...).
В регистрационных делах Управления Росреестра по Москве имеются: копия инвестиционного контракта от 11 декабря 2003 г. по обустройству мансардного помещения под жилые цели по адресу: ..., помещение над квартирами N..., заключенного между Правительством Москвы в лице префекта ЗАО К.В. и Х. (общая площадь помещения... кв. м); копия инвестиционного контракта от 11 декабря 2003 г. по обустройству мансардного помещения под жилые цели по адресу: ..., помещение над квартирами N..., заключенного между Правительством Москвы в лице префекта ЗАО К.В. и Ш. (общая площадь помещения... кв. м); копия инвестиционного контракта N... от 21 декабря 2003 г. по обустройству мансардного помещения под жилые цели по адресу: ...., помещение над квартирами N..., заключенного между Правительством Москвы в лице префекта ЗАО К.В. и К.Г. (общая площадь помещения... кв. м); копия инвестиционного контракта N.... от 21 декабря 2003 г. по обустройству мансардного помещения под жилые цели по адресу: ..., помещение над квартирами N..., заключенного между Правительством Москвы в лице префекта ЗАО К.В. и С.В.Г. (общая площадь помещения... кв. м); копия инвестиционного контракта от 11 декабря 2003 г. по обустройству мансардного помещения под жилые цели по адресу: ..., помещение над квартирами N..., заключенного между Правительством Москвы в лице префекта ЗАО К.В. и Л.А. (общая площадь помещения... кв. м); копия инвестиционного контракта от 11 декабря 2003 г. по обустройству мансардного помещения под жилые цели по адресу: ..., помещение над квартирами N..., заключенного между Правительством Москвы в лице префекта ЗАО К.В. и М.А. (общая площадь помещения... кв. м); копия инвестиционного контракта N... от 21 декабря 2003 г. по обустройству мансардного помещения под жилые цели по адресу: ..., помещение над квартирами N..., заключенного между Правительством Москвы в лице префекта ЗАО К.В. и Б.Л. (общая площадь помещения... кв. м).
Предметом указанных контрактов являлась реализация инвестиционных проектов по устройству помещений мансардного типа в жилом доме по указанному адресу, по реализации контракта право собственности на отдельные объекты права "мансардные помещения" переходит инвесторам.
Согласно письму Префектуры ЗАО г. Москвы, подтвердить подлинность представленных контрактов не представляется возможным, поскольку документация Префектуры ЗАО г. Москвы за 1991 - 2003 годы передана на государственное хранение в Государственное архивное управление города Москвы (...).
Из ответа заместителя директора Главного архивного управления г. Москвы ЦАГМ N... от 07 июня 2012 г. следует, что указанные инвестиционные контракты на хранение в Центральный архив г. Москвы не поступали (...).
В материалах дела также имеется выписка из протокола заседания межведомственной комиссии по использованию жилищного фонда Управы района Дорогомилово, в соответствии с решением которой разрешено производство работ по переустройству чердачных помещений (...).
Указанные документы послужили основанием для государственной регистрации права собственности: М.А. на квартиру N... (свидетельство о государственной регистрации права от 30 июля 2010 г.), Ш. на квартиру N.... (свидетельство о государственной регистрации права от 02 августа 2010 г.), Х. на квартиру N... (свидетельство о государственной регистрации права от 30 июля 2010 г.), Б.Л. на квартиру N... (свидетельство о государственной регистрации права от 06 июля 2010 г.), Л.А. на квартиру N... (свидетельство о государственной регистрации права от 02 августа 2010 г.), С.В.Г. на квартиру N... (свидетельство о государственной регистрации права от 06 июля 2010 г.), К.Г. на квартиру N... (свидетельство о государственной регистрации права от 06 июля 2010 г.).
Далее, спорные квартиры были отчуждены по договорам купли-продажи С.В.Н., Г.Н., С.С.В., К.О., О., Б.А.
13 июля 2010 г. между Б.Л. и П.И. был заключен договор купли-продажи квартиры N..., общей площадью... кв. м, зарегистрированный Управлением Росреестра по Москве 26 июля 2010 года, стоимостью... руб.
16 ноября 2010 г. между С.С.В., К.О. и П.И. был заключен договор купли-продажи квартиры..., общей площадью... кв. м, зарегистрированный Управлением Росреестра по Москве 25 ноября 2010 г. стоимостью... руб.
25 августа 2010 г. между Ш. и М.С. был заключен договор купли-продажи квартиры N..., общей площадью... кв. м, зарегистрированный Управлением Росреестра по Москве 07 сентября 2010 г. стоимостью... руб.
18 мая 2011 г. между Г.Н. и М.С. был заключен договор купли-продажи квартиры..., общей площадью... кв. м, зарегистрированный Управлением Росреестра по Москве 26 мая 2011 г. стоимостью... руб.
25 августа 2010 г. между М.А. и М.С. был заключен договор купли-продажи квартиры N..., общей площадью... кв. м, зарегистрированный Управлением Росреестра по Москве 07 сентября 2010 г. стоимостью... руб.
18 мая 2011 г. между М.С. и С.В.Н. был заключен договор купли-продажи квартиры N..., общей площадью... кв. м, зарегистрированный Управлением Росреестра по Москве 26 мая 2011 г. стоимостью... руб.
24 августа 2010 г. между Х. и Т. был заключен договор купли-продажи квартиры N..., общей площадью... кв. м, зарегистрированный Управлением Росреестра по Москве 07 сентября 2010 г. стоимостью.. руб.
18 мая 2011 г. между Т. и С.В.Н. был заключен договор купли-продажи квартиры N...А, общей площадью... кв. м, зарегистрированный Управлением Росреестра по Москве 07 сентября 2010 г. стоимостью... руб.
24 августа 2010 г. между Л.А. и Т. был заключен договор купли-продажи квартиры N..., общей площадью... кв. м, зарегистрированный Управлением Росреестра по Москве 07 сентября 2010 г. стоимостью... руб.
18 мая 2011 г. между Т. и С.В.Н. был заключен договор купли-продажи квартиры N..., общей площадью... кв. м, зарегистрированный Управлением Росреестра по Москве 26 мая 2011 г. стоимостью... руб.
07 июля 2010 г. между С.В.Г. и П.О. был заключен договор купли-продажи квартиры N..., общей площадью... кв. м, зарегистрированный Управлением Росреестра по Москве 21 июля 2010 г. стоимостью... руб.
В настоящее время квартира N..., общей площадью... кв. м принадлежит О. по договору купли-продажи с П.О.
07 июля 2010 г. между К.Г. и П.О. был заключен договор купли-продажи квартиры N..., общей площадью... кв. м, зарегистрированный Управлением Росреестра по Москве 21 июля 2010 г. стоимостью... руб.
22 июня 2011 г. между П.О. и Б.А. был заключен договор купли-продажи квартиры N..., общей площадью... кв. м, зарегистрированный Управлением Росреестра по Москве 04 июля 2011 г. стоимостью... руб.
По делу судом была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено ООО "Межрегиональный центр судебных экспертиз".
Согласно заключению ООО "Межрегиональный центр судебных экспертиз", в доме N... по... имеются признаки выполнения реконструкции, фактически выполненные строительно-монтажные работы не могут быть отнесены к работам по перепланировке и переустройству жилых помещений. Квартиры имеют капитальные ограждающие конструкции. В большинстве квартир санитарно-технические приборы не подключены, общедомовые коммуникации в чердачном помещении не демонтированы, нарушений несущих конструкций дома не имеется, в пространстве чердака квартир N.... находятся только трубопроводы горячего водоснабжения. В помещениях квартир N... имеются шкафы телевидения и Интернета, доступ к которому необходим при ремонтах. В помещениях квартир N... отсутствуют инженерные системы внутридомового пользования.
Оценив представленные доказательства в их совокупности, суд первой инстанции согласился с доводами прокурора о том, что государственная регистрация права собственности на спорные объекты произведена регистрирующим органом на основании сфальсифицированных документов, поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие, что Правительством Москвы в лице Префекта ЗАО г. Москвы К.В. заключались инвестиционные контракты с М.А., Ш., Х., Б.Л., Л.А., С.В.Г., К.Г. на обустройство мансардного помещения под жилые цели по адресу: ....
Кроме того, исходя из положений норм ст. 1, 51 Градостроительного кодекса РФ, а также с учетом заключения судебной экспертизы, суд пришел к выводу, что при проведении указанных работ требовалось получение разрешения на строительство, поскольку произведено изменение параметров объекта капитального строительства.
Таким образом, возведение квартир на чердаке произведено самовольно, без получения необходимой разрешительной документации.
Поскольку, как указал суд, чердак дома по указанному адресу является общедомовым имуществом, то при строительстве спорных квартир нарушены права собственников жилых помещений в указанном доме, в том числе права г. Москвы как собственника муниципальных квартир N... на владение и пользование общим имуществом, предусмотренные ст. 36 ЖК РФ, ст. 246 и 247 ГК РФ.
Принимая во внимание, что регистрация права собственности М.А., Ш., Х., Б.Л., Л.А., С.В.Г. и К.Г. была произведена по подложным документам, суд пришел к выводу о том, что указанные ответчики были не вправе отчуждать спорные жилые помещения по договорам купли-продажи в пользу иных лиц, в связи с чем требования прокурора о признании недействительными последующих договоров купли-продажи и истребовании чердачного помещения удовлетворены.
Доводы ответчиков о том, что они являются добросовестными приобретателями, признаны несостоятельными, поскольку С.С.В., К.О., С.В.Н., Г.Н., О. и Б.А. в силу ст. 56 ГПК РФ не представили суду доказательств, подтверждающих добросовестность и возмездность приобретения.
Доводы о пропуске срока исковой давности судом отклонены, поскольку иск подан 28 декабря 2011 г., т.е. в пределах трехгодичного срока исковой давности с даты регистрации прав первых собственников.
Удовлетворяя требования истца о признании недействительными договоров купли-продажи и истребовании чердачного помещения, оснований для признания отсутствующим права собственности ответчиков на спорные жилые помещения и исключении из ЕГРПНИ сведений о государственной регистрации права собственности ответчиков суд не усмотрел, поскольку судом принято решение о признании вышеуказанных договоров купли-продажи недействительными в силу ничтожности и истребовании чердачного помещения из незаконного владения ответчиков, иные правовые последствия в указанном случае законом не предусмотрены.
Судебная коллегия с выводами суда первой инстанции согласиться не может, считает, что данные выводы противоречат материалам дела и не основаны на нормах материального права.
Исходя из правового содержания положений ст. ст. 301, 302 ГК РФ истребовано может быть только имущество, существующее в натуре и обладающее признаками индивидуально-определенной вещи.
Согласно ст. 1 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" объекты недвижимого имущества возникают в качестве объектов гражданских прав - индивидуально-определенных вещей, с момента государственного кадастрового учета в качестве самостоятельных объектов.
Предметом виндикационного иска может быть только индивидуально-определенное имущество, поскольку данный способ защиты нарушенного права направлен на возврат собственнику или иному законному владельцу именно того самого имущества, которое выбыло из его владения.
В данном деле истребуемые истцом чердачные помещения прекратили свое существование в качестве самостоятельных объектов гражданских прав в связи с формированием квартир и регистрацией за ними права собственности: М.А. на квартиру N..., Ш. на квартиру N..., Х. на квартиру N..., Б.Л. на квартиру N..., Л.А. на квартиру N..., С.В.Г. на квартиру N..., К.Г. на квартиру N.... Далее спорные квартиры были отчуждены по договорам купли-продажи С.В.Н., Г.Н., С.С.В., К.О., О., Б.А.
Вместе с тем, в исковом заявлении заявлено требование об истребовании не имущества из владения ответчиков, а соответствующего помещения - обозначенного как "чердачное", которое, однако, не может быть предметом виндикации, поскольку не имеет конкретных характеристик, позволяющих выделить его из индивидуально-определенных вещей.
С учетом изложенного, судебная коллегия приходит к выводу, что нарушенное право истца не может быть защищено путем истребования имущества из чужого незаконного владения и признания на него права собственности на основании статьи 301 ГК РФ, а, следовательно, оснований для удовлетворения иска Дорогомиловского межрайонного прокурора г. Москвы у суда первой инстанции не имелось.
В соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке посредством оспаривания оснований возникновения (регистрации) права (сделки, ненормативного акта и т.д.).
Приходя к выводу о том, что государственная регистрация права собственности (первоначальных собственников) на спорные объекты произведена регистрирующим органом на основании сфальсифицированных документов, поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие, что Правительством Москвы в лице Префекта ЗАО г. Москвы К.В. заключались инвестиционные контракты с М.А., Ш., Х., Б.Л., Л.А., С.В.Г., К.Г. на обустройство мансардного помещения под жилые цели по адресу: ...., суд, однако, данный вывод в нарушение требований ст. 198 ГПК РФ не мотивировал и не учел, что соответствующих исковых требований об оспаривании ранее зарегистрированного права собственности в отношении каждой из спорных квартир истцом заявлено не было.
Ссылаясь на регистрацию права собственности на основании сфальсифицированных документов, суд не принял во внимание, что истец в обоснование заявленных требований (...), а впоследствии и суд в решении сослался на наличие в материалах регистрационного дела копий инвестиционных контрактов (их номера и даты, а также стороны), каждый из которых послужил основанием для регистрации права собственности на квартиры за ответчиками, а, следовательно, указание суда в обжалуемом решении на отсутствие доказательств, подтверждающих основание регистрации права собственности, противоречит письменным материалам дела.
Более того, как указано ранее, истцом требований о признании недействительными инвестиционных контрактов, регистрации права собственности на квартиры за первоначальными собственниками заявлено не было.
То обстоятельство, что в письме Префектуры ЗАО г. Москвы, на которое ссылается суд, сообщено о невозможности подтвердить подлинность представленных контрактов, не является правовым основанием для вывода о фальсификации документов, являвшихся основанием для государственной регистрации, поскольку тот же ответ сообщает причину отсутствия контрактов, к которым отнесена - передача документации Префектуры ЗАО г. Москвы за 1991 - 2003 годы на государственное хранение в Государственное архивное управление города Москвы (...).
Содержание ответа заместителя директора Главного архивного управления г. Москвы ЦАГМ N... от 07 июня 2012 г. о том, что указанные выше инвестиционные контракты на хранение в Центральный архив г. Москвы не поступали (...), само по себе также не подтверждает довод истца о фальсификации документов, на чем суд основывает решение об удовлетворении иска, поскольку отсутствие контрактов в архиве не свидетельствует о том, что данные контракты не заключались, при том, что ответ Правительства Москвы в отношении данных контрактов в материалах дела отсутствует, а также не имеется судебного решения о признании инвестиционных контрактов недействительными.
С учетом изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о том, что при рассмотрении судом первой инстанции настоящего гражданского дела допущено неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела, выводы суда, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела, а также допущено неправильное применение норм материального права, в связи с чем решение подлежит отмене с принятием нового решения - об отказе истцу в иске в полном объеме.
Руководствуясь ст. ст. 327 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
Решение Дорогомиловского районного суда г. Москвы от 22 ноября 2013 года - отменить.
В удовлетворении исковых требований Дорогомиловского межрайонного прокурора г. Москвы в защиту интересов г. Москвы к М.А., Х., Ш., К.Г., С.В.Г., П.О., П.И., М.С., Т., Л.А., Б.Л., С.С.В., К.О., С.В.Н., Г.Н., О., Б.А. о признании недействительными договоров купли-продажи, истребовании чердачного помещения из чужого незаконного владения, признании отсутствующим права собственности, исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество сведений о государственной регистрации права собственности - отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 26.05.2014 ПО ДЕЛУ N 33-15353/2014
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 26 мая 2014 г. по делу N 33-15353/2014
Судья: Шипикова А.Г.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего судьи Чубаровой Н.В.
судей Куприенко С.Г., Олюниной М.В.
при секретаре З.
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Куприенко С.Г. гражданское дело по апелляционным жалобам Б.А., К.О., С.С.В. в лице представителя Р., С.В.Н. в лице представителя Ч., О. на решение Дорогомиловского районного суда г. Москвы от 22 ноября 2013 года, которым постановлено:
- исковые требования Дорогомиловского межрайонного прокурора г. Москвы в защиту интересов г. Москвы к М.А., Х., Ш., К.Г., С.В.Г., П.О., П.И., М.С., Т., Л.А., Б.Л., С.С.В., К.О., С.В.Н., Г.Н., О., Б.А. о признании недействительными договоров купли-продажи, истребовании чердачного помещения из чужого незаконного владения, признании отсутствующим права собственности, исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество сведений о государственной регистрации права собственности, удовлетворить частично.
- признать недействительным договор купли-продажи от 25 августа 2010 г. на квартиру N... по адресу: .., заключенный между М.А. и М.С.
- признать недействительным договор купли-продажи от 24 августа 2010 г. на квартиру N... по адресу: ...., заключенный между Х. и Т.
- признать недействительным договор купли-продажи от 25 августа 2010 г. на квартиру N... по адресу: ..., заключенный между Ш. и М.С.
- признать недействительным договор купли-продажи от 07 июля 2010 г. на квартиру N... по адресу: ..., заключенный между К.Г. и П.О.
- признать недействительным договор купли-продажи от 07 июля 2010 г. на квартиру N... по адресу: ..., заключенный между С.В.Г. и П.О.
- признать недействительным договор купли-продажи от 24 августа 2010 г. на квартиру N.. по адресу:, заключенный между Л.А. и Т.
- признать недействительным договор купли-продажи от 13 июля 2010 г. на квартиру N... по адресу: ...., заключенный между Б.Л. и П.И.
- истребовать чердачное помещение по адресу: .... из незаконного владения С.С.В., К.О., С.В.Н., Г.Н., О., Б.А.
- в остальной части иска Дорогомиловского межрайонного прокурора г. Москвы - отказать,
установила:
Дорогомиловский межрайонный прокурор г. Москвы обратился в суд в интересах г. Москвы с иском к М.А., Х., Ш., К.Г., С.В.Г., П.О., П.И., М.С., Т., Л.А., Б.Л., С.С.В., К.О., С.В.Н., Г.Н., О., Б.А. о признании недействительными договоров купли-продажи, истребовании чердачного помещения из чужого незаконного владения, признании отсутствующим права собственности, исключении из ЕГРПНИ сведений о государственной регистрации права собственности.
Свои требования прокурор мотивировал тем, что Дорогомиловской межрайонной прокуратурой г. Москвы по обращению жильцов дома... по.... в г. Москве по факту незаконного отчуждения общего имущества многоквартирного дома, регистрации права собственности на чердачные помещения, была проведена проверка чердачного помещения по указанному адресу.
В ходе проведения прокурорской проверки было выявлено, что согласно представленным свидетельствам о государственной регистрации права ответчик С.В.Н. является собственником квартир..., ответчик Г.Н. является собственником квартиры..., ответчики С.С.В. и К.О. являются общедолевыми собственниками квартиры..., ответчик О. является собственником квартиры..., ответчик Б.А. является собственником квартиры..., расположенных по адресу: ....
Вместе с тем, при обследовании прокуратурой чердака указанного дома 06 декабря 2011 г. с привлечением специалистов комитета Госстройнадзора г. Москвы, Управы района Дорогомилово г. Москвы и представителя подрядной организации ООО "Атон-Строй" было выявлено, что квартиры N..., которые согласно представленным документам расположены в чердачном помещении в ориентире второго и третьего подъездов, фактически отсутствуют, строительных и иных работ не ведется. Признаков подключения к внутридомовым инженерным коммуникациям не выявлено, разграничений чердачного помещения по квартирам N... не установлено. Квартира... в чердачном помещении также отсутствует. При дальнейшем обследовании чердачного помещения выявлены факты производства строительных работ по возведению стен (перегородок) из шлакоблоков и кирпича, установления в кровли крыши оконной рамы, утепление полов и иные работы, в том числе отделочные (квартиры N... и...).
07 декабря 2011 г. ТБТИ Западное N 1 при проведении технической инвентаризации вышеуказанных квартир было установлено, что внутренние перегородки, ранее учтенные Московским городским филиалом ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" с признаками жилых квартир, отсутствуют, в результате чего, технические характеристики чердачного помещения были изменены, а результаты обследования от 07 декабря 2011 г. внесены в материалы инвентарного дела по фактическому состоянию (чердачное помещение). Кадастровые паспорта и техническая документация на указанные квартиры не оформлялись.
Согласно ответу Префектуры ЗАО г. Москвы, подтвердить подлинность инвестиционных контрактов, предметом которых являлась реализация инвестиционных проектов по устройству помещений мансардного типа в жилом доме по указанному адресу, не представляется возможным, поскольку документация Префектуры ЗАО г. Москвы за 1991 - 2003 годы передана на государственное хранение в Государственное архивное управление города Москвы. Однако из ответа заместителя директора Главного архивного управления г. Москвы N.. от 07 июня 2012 г. следует, что указанные инвестиционные контракты на хранение в Центральный архив г. Москвы не поступали.
В материалах дела также имеются выписки из протоколов заседаний межведомственной комиссии по использованию жилищного фонда Управы района Дорогомилово, в соответствии с решением которой разрешено производство работ по переустройству чердачных помещений.
Согласно ответу главы Управы района Дорогомилово г. Москвы от 25 декабря 2012 г. N... вопрос переустройства чердачных помещений в доме по адресу: ... на заседании МВК управы района не рассматривался; состав комиссии, указанный в представленных в материалы дела протоколах, полностью не соответствует распоряжению главы Управы района Дорогомилово от 20 февраля 2003 г. N....
Указанные документы послужили основанием для государственной регистрации права собственности: М.А. на квартиру N..., Ш. на квартиру N..., Х. на квартиру N..., Б.Л. на квартиру N..., Л.А. на квартиру N..., С.В.Г. на квартиру N..., К.Г. на квартиру N.... Далее спорные квартиры были отчуждены по договорам купли-продажи С.В.Н., Г.Н., С.С.В., К.О., О., Б.А.
Изложенные сведения свидетельствуют о том, что государственная регистрация права собственности на спорные объекты произведена регистрирующими органами на основании сфальсифицированных документов.
В жилом доме по адресу: ...., дом... в муниципальной собственности находятся квартиры..... В связи с этим г. Москва является обладателем права общедолевой собственности на чердачные помещения дома в соответствии с положениями ст. 36 ЖК РФ, незаконные действия по передаче чердачных помещений в собственность третьих лиц нарушают права города Москвы на владение и пользование имуществом. Собрания собственников жилых помещений в указанном доме по вопросу отчуждения и определения статуса общего имущества - чердака - не проводилось, что противоречит положениям ст. 43 ЖК РФ.
Ответчики владеют спорным имуществом на основании возмездных договоров, вместе с тем, инвестиционные контракты, послужившие правовым основанием для перехода права собственности от г. Москвы к указанным выше инвесторам от лица Правительства Москвы, уполномоченными на то лицами не подписывались, в связи с чем, по мнению прокурора, спорное имущество должно быть истребовано у ответчиков - приобретателей по договорам купли-продажи.
На основании вышеизложенного, прокурор просил признать недействительными договор купли-продажи от 25 августа 2010 г. квартиры N..., договор купли-продажи от 24 августа 2010 г. квартиры N..., договор купли-продажи от 25 августа 2010 г. квартиры N..., договор купли-продажи от 07 июля 2010 г. квартиры N..., договор купли-продажи от 07 июля 2010 г. квартиры N..., договор купли-продажи от 24 августа 2010 г. квартиры N..., договор купли-продажи от 13 июля 2010 г. квартиры N...; истребовать чердачное помещение, расположенное в жилом доме... по... в г. Москве из незаконного владения С.С.В., К.О., С.В.Н., Г.Н., Б.А. и О.; признать отсутствующим право собственности К.О. на 1/2 долю квартиры..., признать отсутствующим право собственности С.С.В. на 1/2 долю квартиры..., признать отсутствующим право собственности С.В.Н. на квартиры..., признать отсутствующим право собственности О. на квартиру..., признать отсутствующим право собственности Г.Н. на квартиру..., признать отсутствующим право собственности Б.А. на квартиру....; исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество сведения о государственной регистрации права собственности С.С.В., К.О., С.В.Н., Г.Н., О. и Б.А. на вышеуказанные квартиры.
Прокурор Никитина А.А. судебное заседание явилась, уточненные исковые требования поддержала, просила удовлетворить по доводам иска.
Представитель С.В.Н. - Ч. в судебном заседании иск не признал, указывая, что С.В.Н. является добросовестным приобретателем, требования прокурора не основаны на законе, не доказаны, спорные квартиры не находятся в чердачном помещении.
Представитель Б.А. - Н.В.Н. в судебном заседании иск не признал, указывая, что Б.А. является добросовестным приобретателем, не имеет отношения к фальсификации документов.
Представитель К.О. и С.С.В. - Р. в судебном заседании иск не признал, указывая, что К.О. и С.С.В. являются добросовестными приобретателями, истек срок исковой давности по требованию о признании договоров купли-продажи недействительными.
Ответчик О. в судебное заседание не явился, телеграмма не доставлена, адресат по извещению за телеграммой не является, в материалах дела имеется письменный отзыв на иск (том...).
Ответчики Б.Л., С.В.Г. и Х. в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом телеграммой, возражений на иск не представили, причины не явки суду не сообщили.
Ответчик К.Г. в судебное заседание не явилась, телеграмма не доставлена, адресат по указанному адресу не проживает.
Ответчики Г.Н., М.А., Л.А., Ш., П.О., П.И., М.С., Т. в судебное заседание не явились, извещались надлежащим образом телеграммами, телеграммы не доставлены, адресаты по извещению за телеграммой не являются.
Представитель Префектуры ЗАО г. Москвы Л.Е. в судебном заседании исковые требования прокурора поддержал.
Представитель Управления Росреестра по Москве в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом телеграммой, в материалах дела имеется письменный отзыв на иск, в котором представитель просил о рассмотрении дела в его отсутствие.
Представитель Инспекции по надзору за переустройством помещений в жилых домах по ЗАО г. Москвы в судебное заседание не явился, извещался надлежащим образом телеграммой.
Представитель Департамента городского имущества г. Москвы в судебное заседание не явился, извещался надлежащим образом телеграммой.
Представитель ГУП МосгорБТИ (Западное N 1 ТБТИ) в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом согласно справки в материалах дела, в деле имеется письменный отзыв на иск (...).
Представитель Управы района Дорогомилово г. Москвы в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом телеграммой.
Судом постановлено изложенное выше решение, об отмене которого в апелляционных жалобах просят ответчики Б.А., К.О. и С.С.В. в лице представителя Р., С.В.Н. в лице представителя Ч., О., ссылаясь на допущенные судом нарушения норм материального и процессуального права.
Выслушав в заседании судебной коллегии представителя ответчика Б.А. - Н.В.Н., представителя ответчиков К.О. и С.С.В. - Р., ответчика О., поддержавших доводы апелляционных жалоб, прокурора Артамонову О.Н., полагавшую доводы жалоб необоснованными, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии со ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290 ГК РФ).
В силу ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В силу ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме).
Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
В силу ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
В силу ст. 302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.
Судом первой инстанции установлено, что согласно имеющимся в материалах дела свидетельствам о государственной регистрации права, ответчик С.В.Н. является собственником квартир..., ответчик Г.Н. является собственником квартиры..., ответчики С.С.В. и К.О. являются общедолевыми собственниками квартиры..., ответчик О. является собственником квартиры..., ответчик Б.А. является собственником квартиры..., расположенных в чердачном помещении по адресу: ....
Дом... по адресу: .... является пятнадцатиэтажным жилым многоквартирным домом, 1943 - 1955 г.г. постройки.
В ходе проведения прокурорской проверки по обращению жильцов дома... по... в г. Москве по факту незаконного отчуждения общего имущества многоквартирного дома, регистрации права собственности на чердачные помещения, при обследовании прокуратурой чердака указанного дома 06 декабря 2011 г. с привлечением специалистов комитета Госстройнадзора г. Москвы, Управы района Дорогомилово г. Москвы и представителя подрядной организации ООО "Атон-Строй" было выявлено, что квартиры N..., которые согласно представленным документам расположены в чердачном помещении в ориентире второго и третьего подъездов, фактически отсутствуют, строительных и иных работ не ведется. Признаков подключения к внутридомовым инженерным коммуникациям не выявлено, разграничений чердачного помещения по квартирам N.... не установлено. Квартира... в чердачном помещении также отсутствует. При дальнейшем обследовании чердачного помещения выявлены факты производства строительных работ по возведению стен (перегородок) из шлакоблоков и кирпича, установления в кровли крыши оконной рамы, утепление полов и иные работы, в том числе отделочные (квартиры N...).
Как усматривается из писем ГУП МосгорБТИ Западное N 1 ТБТИ от 09 декабря 2011 г., 25 апреля 2013 г. и отзыва на иск, до 23 июля 2010 г. и 17 сентября 2010 г. ТБТИ Западное N 1 не производило технический учет и техническую инвентаризацию чердачных помещений указанного объекта учета.
09 июля 2010 г. в службу "одного окна" ТБТИ обратился Б.И. по доверенности от К.Г., Б.Л., С.В.Г. и Н.В.В. в целях проведения работ по инвентаризации объектов - квартир с номерами.... с представлением свидетельств о государственной регистрации права, выданных 06 июля 2010 г.
09 сентября 2010 г. в службу "одного окна" ТБТИ обратились Т. и М.С. в целях проведения работ по инвентаризации квартир с номерами.... с представлением свидетельств о государственной регистрации права, выданных 07 сентября 2010 г.
В результате проведенной первичной технической инвентаризации установлено переоборудование чердачного помещения с планировкой, обладающей признаками жилых квартир по адресу....
29 ноября 2011 г. в службу "одного окна" ТБТИ обратился Г.В. по доверенности от С.В.Н. и Г.Н. с просьбой об изготовлении кадастрового паспорта, поэтажного плана, экспликации и технического паспорта на квартиры с номерами... по указанному адресу с предоставлением свидетельств о государственной регистрации права, выданных 26 мая 2011 г.
07 декабря 2012 г. при проведении технической инвентаризации и обследовании указанных квартир выявлено, что внутренние перегородки, ранее учтенные с признаками жилых квартир, отсутствуют, в результате чего технические характеристики чердачного помещения были изменены, результаты обследования 07 декабря 2011 г. в материалы инвентарного дела внесены по фактическому состоянию с назначением - чердак (...).
В регистрационных делах Управления Росреестра по Москве имеются: копия инвестиционного контракта от 11 декабря 2003 г. по обустройству мансардного помещения под жилые цели по адресу: ..., помещение над квартирами N..., заключенного между Правительством Москвы в лице префекта ЗАО К.В. и Х. (общая площадь помещения... кв. м); копия инвестиционного контракта от 11 декабря 2003 г. по обустройству мансардного помещения под жилые цели по адресу: ..., помещение над квартирами N..., заключенного между Правительством Москвы в лице префекта ЗАО К.В. и Ш. (общая площадь помещения... кв. м); копия инвестиционного контракта N... от 21 декабря 2003 г. по обустройству мансардного помещения под жилые цели по адресу: ...., помещение над квартирами N..., заключенного между Правительством Москвы в лице префекта ЗАО К.В. и К.Г. (общая площадь помещения... кв. м); копия инвестиционного контракта N.... от 21 декабря 2003 г. по обустройству мансардного помещения под жилые цели по адресу: ..., помещение над квартирами N..., заключенного между Правительством Москвы в лице префекта ЗАО К.В. и С.В.Г. (общая площадь помещения... кв. м); копия инвестиционного контракта от 11 декабря 2003 г. по обустройству мансардного помещения под жилые цели по адресу: ..., помещение над квартирами N..., заключенного между Правительством Москвы в лице префекта ЗАО К.В. и Л.А. (общая площадь помещения... кв. м); копия инвестиционного контракта от 11 декабря 2003 г. по обустройству мансардного помещения под жилые цели по адресу: ..., помещение над квартирами N..., заключенного между Правительством Москвы в лице префекта ЗАО К.В. и М.А. (общая площадь помещения... кв. м); копия инвестиционного контракта N... от 21 декабря 2003 г. по обустройству мансардного помещения под жилые цели по адресу: ..., помещение над квартирами N..., заключенного между Правительством Москвы в лице префекта ЗАО К.В. и Б.Л. (общая площадь помещения... кв. м).
Предметом указанных контрактов являлась реализация инвестиционных проектов по устройству помещений мансардного типа в жилом доме по указанному адресу, по реализации контракта право собственности на отдельные объекты права "мансардные помещения" переходит инвесторам.
Согласно письму Префектуры ЗАО г. Москвы, подтвердить подлинность представленных контрактов не представляется возможным, поскольку документация Префектуры ЗАО г. Москвы за 1991 - 2003 годы передана на государственное хранение в Государственное архивное управление города Москвы (...).
Из ответа заместителя директора Главного архивного управления г. Москвы ЦАГМ N... от 07 июня 2012 г. следует, что указанные инвестиционные контракты на хранение в Центральный архив г. Москвы не поступали (...).
В материалах дела также имеется выписка из протокола заседания межведомственной комиссии по использованию жилищного фонда Управы района Дорогомилово, в соответствии с решением которой разрешено производство работ по переустройству чердачных помещений (...).
Указанные документы послужили основанием для государственной регистрации права собственности: М.А. на квартиру N... (свидетельство о государственной регистрации права от 30 июля 2010 г.), Ш. на квартиру N.... (свидетельство о государственной регистрации права от 02 августа 2010 г.), Х. на квартиру N... (свидетельство о государственной регистрации права от 30 июля 2010 г.), Б.Л. на квартиру N... (свидетельство о государственной регистрации права от 06 июля 2010 г.), Л.А. на квартиру N... (свидетельство о государственной регистрации права от 02 августа 2010 г.), С.В.Г. на квартиру N... (свидетельство о государственной регистрации права от 06 июля 2010 г.), К.Г. на квартиру N... (свидетельство о государственной регистрации права от 06 июля 2010 г.).
Далее, спорные квартиры были отчуждены по договорам купли-продажи С.В.Н., Г.Н., С.С.В., К.О., О., Б.А.
13 июля 2010 г. между Б.Л. и П.И. был заключен договор купли-продажи квартиры N..., общей площадью... кв. м, зарегистрированный Управлением Росреестра по Москве 26 июля 2010 года, стоимостью... руб.
16 ноября 2010 г. между С.С.В., К.О. и П.И. был заключен договор купли-продажи квартиры..., общей площадью... кв. м, зарегистрированный Управлением Росреестра по Москве 25 ноября 2010 г. стоимостью... руб.
25 августа 2010 г. между Ш. и М.С. был заключен договор купли-продажи квартиры N..., общей площадью... кв. м, зарегистрированный Управлением Росреестра по Москве 07 сентября 2010 г. стоимостью... руб.
18 мая 2011 г. между Г.Н. и М.С. был заключен договор купли-продажи квартиры..., общей площадью... кв. м, зарегистрированный Управлением Росреестра по Москве 26 мая 2011 г. стоимостью... руб.
25 августа 2010 г. между М.А. и М.С. был заключен договор купли-продажи квартиры N..., общей площадью... кв. м, зарегистрированный Управлением Росреестра по Москве 07 сентября 2010 г. стоимостью... руб.
18 мая 2011 г. между М.С. и С.В.Н. был заключен договор купли-продажи квартиры N..., общей площадью... кв. м, зарегистрированный Управлением Росреестра по Москве 26 мая 2011 г. стоимостью... руб.
24 августа 2010 г. между Х. и Т. был заключен договор купли-продажи квартиры N..., общей площадью... кв. м, зарегистрированный Управлением Росреестра по Москве 07 сентября 2010 г. стоимостью.. руб.
18 мая 2011 г. между Т. и С.В.Н. был заключен договор купли-продажи квартиры N...А, общей площадью... кв. м, зарегистрированный Управлением Росреестра по Москве 07 сентября 2010 г. стоимостью... руб.
24 августа 2010 г. между Л.А. и Т. был заключен договор купли-продажи квартиры N..., общей площадью... кв. м, зарегистрированный Управлением Росреестра по Москве 07 сентября 2010 г. стоимостью... руб.
18 мая 2011 г. между Т. и С.В.Н. был заключен договор купли-продажи квартиры N..., общей площадью... кв. м, зарегистрированный Управлением Росреестра по Москве 26 мая 2011 г. стоимостью... руб.
07 июля 2010 г. между С.В.Г. и П.О. был заключен договор купли-продажи квартиры N..., общей площадью... кв. м, зарегистрированный Управлением Росреестра по Москве 21 июля 2010 г. стоимостью... руб.
В настоящее время квартира N..., общей площадью... кв. м принадлежит О. по договору купли-продажи с П.О.
07 июля 2010 г. между К.Г. и П.О. был заключен договор купли-продажи квартиры N..., общей площадью... кв. м, зарегистрированный Управлением Росреестра по Москве 21 июля 2010 г. стоимостью... руб.
22 июня 2011 г. между П.О. и Б.А. был заключен договор купли-продажи квартиры N..., общей площадью... кв. м, зарегистрированный Управлением Росреестра по Москве 04 июля 2011 г. стоимостью... руб.
По делу судом была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено ООО "Межрегиональный центр судебных экспертиз".
Согласно заключению ООО "Межрегиональный центр судебных экспертиз", в доме N... по... имеются признаки выполнения реконструкции, фактически выполненные строительно-монтажные работы не могут быть отнесены к работам по перепланировке и переустройству жилых помещений. Квартиры имеют капитальные ограждающие конструкции. В большинстве квартир санитарно-технические приборы не подключены, общедомовые коммуникации в чердачном помещении не демонтированы, нарушений несущих конструкций дома не имеется, в пространстве чердака квартир N.... находятся только трубопроводы горячего водоснабжения. В помещениях квартир N... имеются шкафы телевидения и Интернета, доступ к которому необходим при ремонтах. В помещениях квартир N... отсутствуют инженерные системы внутридомового пользования.
Оценив представленные доказательства в их совокупности, суд первой инстанции согласился с доводами прокурора о том, что государственная регистрация права собственности на спорные объекты произведена регистрирующим органом на основании сфальсифицированных документов, поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие, что Правительством Москвы в лице Префекта ЗАО г. Москвы К.В. заключались инвестиционные контракты с М.А., Ш., Х., Б.Л., Л.А., С.В.Г., К.Г. на обустройство мансардного помещения под жилые цели по адресу: ....
Кроме того, исходя из положений норм ст. 1, 51 Градостроительного кодекса РФ, а также с учетом заключения судебной экспертизы, суд пришел к выводу, что при проведении указанных работ требовалось получение разрешения на строительство, поскольку произведено изменение параметров объекта капитального строительства.
Таким образом, возведение квартир на чердаке произведено самовольно, без получения необходимой разрешительной документации.
Поскольку, как указал суд, чердак дома по указанному адресу является общедомовым имуществом, то при строительстве спорных квартир нарушены права собственников жилых помещений в указанном доме, в том числе права г. Москвы как собственника муниципальных квартир N... на владение и пользование общим имуществом, предусмотренные ст. 36 ЖК РФ, ст. 246 и 247 ГК РФ.
Принимая во внимание, что регистрация права собственности М.А., Ш., Х., Б.Л., Л.А., С.В.Г. и К.Г. была произведена по подложным документам, суд пришел к выводу о том, что указанные ответчики были не вправе отчуждать спорные жилые помещения по договорам купли-продажи в пользу иных лиц, в связи с чем требования прокурора о признании недействительными последующих договоров купли-продажи и истребовании чердачного помещения удовлетворены.
Доводы ответчиков о том, что они являются добросовестными приобретателями, признаны несостоятельными, поскольку С.С.В., К.О., С.В.Н., Г.Н., О. и Б.А. в силу ст. 56 ГПК РФ не представили суду доказательств, подтверждающих добросовестность и возмездность приобретения.
Доводы о пропуске срока исковой давности судом отклонены, поскольку иск подан 28 декабря 2011 г., т.е. в пределах трехгодичного срока исковой давности с даты регистрации прав первых собственников.
Удовлетворяя требования истца о признании недействительными договоров купли-продажи и истребовании чердачного помещения, оснований для признания отсутствующим права собственности ответчиков на спорные жилые помещения и исключении из ЕГРПНИ сведений о государственной регистрации права собственности ответчиков суд не усмотрел, поскольку судом принято решение о признании вышеуказанных договоров купли-продажи недействительными в силу ничтожности и истребовании чердачного помещения из незаконного владения ответчиков, иные правовые последствия в указанном случае законом не предусмотрены.
Судебная коллегия с выводами суда первой инстанции согласиться не может, считает, что данные выводы противоречат материалам дела и не основаны на нормах материального права.
Исходя из правового содержания положений ст. ст. 301, 302 ГК РФ истребовано может быть только имущество, существующее в натуре и обладающее признаками индивидуально-определенной вещи.
Согласно ст. 1 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" объекты недвижимого имущества возникают в качестве объектов гражданских прав - индивидуально-определенных вещей, с момента государственного кадастрового учета в качестве самостоятельных объектов.
Предметом виндикационного иска может быть только индивидуально-определенное имущество, поскольку данный способ защиты нарушенного права направлен на возврат собственнику или иному законному владельцу именно того самого имущества, которое выбыло из его владения.
В данном деле истребуемые истцом чердачные помещения прекратили свое существование в качестве самостоятельных объектов гражданских прав в связи с формированием квартир и регистрацией за ними права собственности: М.А. на квартиру N..., Ш. на квартиру N..., Х. на квартиру N..., Б.Л. на квартиру N..., Л.А. на квартиру N..., С.В.Г. на квартиру N..., К.Г. на квартиру N.... Далее спорные квартиры были отчуждены по договорам купли-продажи С.В.Н., Г.Н., С.С.В., К.О., О., Б.А.
Вместе с тем, в исковом заявлении заявлено требование об истребовании не имущества из владения ответчиков, а соответствующего помещения - обозначенного как "чердачное", которое, однако, не может быть предметом виндикации, поскольку не имеет конкретных характеристик, позволяющих выделить его из индивидуально-определенных вещей.
С учетом изложенного, судебная коллегия приходит к выводу, что нарушенное право истца не может быть защищено путем истребования имущества из чужого незаконного владения и признания на него права собственности на основании статьи 301 ГК РФ, а, следовательно, оснований для удовлетворения иска Дорогомиловского межрайонного прокурора г. Москвы у суда первой инстанции не имелось.
В соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке посредством оспаривания оснований возникновения (регистрации) права (сделки, ненормативного акта и т.д.).
Приходя к выводу о том, что государственная регистрация права собственности (первоначальных собственников) на спорные объекты произведена регистрирующим органом на основании сфальсифицированных документов, поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие, что Правительством Москвы в лице Префекта ЗАО г. Москвы К.В. заключались инвестиционные контракты с М.А., Ш., Х., Б.Л., Л.А., С.В.Г., К.Г. на обустройство мансардного помещения под жилые цели по адресу: ...., суд, однако, данный вывод в нарушение требований ст. 198 ГПК РФ не мотивировал и не учел, что соответствующих исковых требований об оспаривании ранее зарегистрированного права собственности в отношении каждой из спорных квартир истцом заявлено не было.
Ссылаясь на регистрацию права собственности на основании сфальсифицированных документов, суд не принял во внимание, что истец в обоснование заявленных требований (...), а впоследствии и суд в решении сослался на наличие в материалах регистрационного дела копий инвестиционных контрактов (их номера и даты, а также стороны), каждый из которых послужил основанием для регистрации права собственности на квартиры за ответчиками, а, следовательно, указание суда в обжалуемом решении на отсутствие доказательств, подтверждающих основание регистрации права собственности, противоречит письменным материалам дела.
Более того, как указано ранее, истцом требований о признании недействительными инвестиционных контрактов, регистрации права собственности на квартиры за первоначальными собственниками заявлено не было.
То обстоятельство, что в письме Префектуры ЗАО г. Москвы, на которое ссылается суд, сообщено о невозможности подтвердить подлинность представленных контрактов, не является правовым основанием для вывода о фальсификации документов, являвшихся основанием для государственной регистрации, поскольку тот же ответ сообщает причину отсутствия контрактов, к которым отнесена - передача документации Префектуры ЗАО г. Москвы за 1991 - 2003 годы на государственное хранение в Государственное архивное управление города Москвы (...).
Содержание ответа заместителя директора Главного архивного управления г. Москвы ЦАГМ N... от 07 июня 2012 г. о том, что указанные выше инвестиционные контракты на хранение в Центральный архив г. Москвы не поступали (...), само по себе также не подтверждает довод истца о фальсификации документов, на чем суд основывает решение об удовлетворении иска, поскольку отсутствие контрактов в архиве не свидетельствует о том, что данные контракты не заключались, при том, что ответ Правительства Москвы в отношении данных контрактов в материалах дела отсутствует, а также не имеется судебного решения о признании инвестиционных контрактов недействительными.
С учетом изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о том, что при рассмотрении судом первой инстанции настоящего гражданского дела допущено неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела, выводы суда, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела, а также допущено неправильное применение норм материального права, в связи с чем решение подлежит отмене с принятием нового решения - об отказе истцу в иске в полном объеме.
Руководствуясь ст. ст. 327 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Дорогомиловского районного суда г. Москвы от 22 ноября 2013 года - отменить.
В удовлетворении исковых требований Дорогомиловского межрайонного прокурора г. Москвы в защиту интересов г. Москвы к М.А., Х., Ш., К.Г., С.В.Г., П.О., П.И., М.С., Т., Л.А., Б.Л., С.С.В., К.О., С.В.Н., Г.Н., О., Б.А. о признании недействительными договоров купли-продажи, истребовании чердачного помещения из чужого незаконного владения, признании отсутствующим права собственности, исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество сведений о государственной регистрации права собственности - отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)