Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 23 апреля 2015 года
Постановление изготовлено в полном объеме 27 апреля 2015 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Яковлевой Л.Г.,
судей: Поташовой Ж.В., Лепихина Д.Е.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Берхамовой А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Буттекс"
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 17.02.2015 по делу N А40-136600/14, принятое судьей Буниной О.П. (шифр судьи 60-1171)
по заявлению ООО "Буттекс" (115193, Москва, ул. 6-я Кожуховская, д. 17)
к Департаменту городского имущества города Москвы
о признании незаконным решение Департамента, изложенного в письме от 27.05.2014 N 33-5-31254/13-(0)-1, обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 164, 2 кв. м, расположенного по адресу: Москва, ул. Рудневка, д. 4
при участии:
- от заявителя: Никифорова В.С. по доверенности от 22.01.2015;
- от ответчика: Величко А.С. по доверенности от 15.04.2015;
- установил:
ООО "Буттекс" (далее - заявитель) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик) о признании незаконным решения, изложенного в письме от 27.05.2014 N 33-5-31254/13-(0)-1 и обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 164, 2 кв. м, расположенного по адресу: Москва, ул. Рудневка, д. 4. на условиях прилагаемого проекта договора купли-продажи по цене 14 704 661 руб.
Решением суда от 17.02.2015 в удовлетворении заявленных требований - отказано.
Не согласившись с принятым решением, заявитель обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, удовлетворить заявленные требования в полном объеме, указывая на то, что судом неправильно применены нормы материального права, не полностью выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции заявитель поддержал доводы апелляционной жалобы, просил отменить решение суда первой инстанции, принять новый судебный акт, об удовлетворении заявленных требований.
Ответчик возражал против изложенных в жалобе доводов, отзыв на жалобу не представил, просил оставить решение суда первой инстанции без изменения, считая его законным и обоснованным.
Законность и обоснованность принятого решения проверены апелляционной инстанцией в порядке ст. ст. 266, 268 АПК РФ.
Изучив представленные в деле доказательства, заслушав представителей заявителя и ответчика, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения решения суда, принятого в соответствии с законодательством РФ и установленными фактическими обстоятельствами, и удовлетворения апелляционной жалобы, исходя из следующего.
Как усматривается из материалов дела, между Департаментом имущества города Москвы (арендодатель, правопредшественник ответчика) и ООО "БУТТЕКС" (арендатор) заключен договор на аренду нежилого помещения, находящегося в собственности Москвы от 17.08.2005 N 04-380/08 (зарегистрирован в установленном порядке 15.09.2005), согласно условиям которого, арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилой объект общей площадью 164,2 кв. м, расположенный на 1 этаже по адресу: Москва, ул. Рудневка, д. 4, пом. XIV, комн. с 1 по 17 (п. п. 1.1, 1.2), со сроком действия договора с 15.07.2005 по 14.06.2010 (п. 2.1).
Заключив дополнительное соглашение от 27.05.2010 к договору аренды стороны внесли изменения в срок договора - по 30.06.2015 (дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке).
24.10.2013 истец обратился в Департамент (согласно выписке из электронного журнала регистрации) с заявлением на предоставление государственной услуги "Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы".
Рассмотрев указанное обращение истца, Департамент с сопроводительным письмом от 18.04.2014 N 33-5-31254/14-(5)-0 направил проекта договору купли-продажи указанного выше объекта недвижимого имущества (нежилых помещений) с указанием на то, что предоставление государственной услуги приостановлено сроком на 30 календарных дней ввиду необходимости подписания истцом проекта договора купли-продажи. При этом, в проекте договора определена цена объекта - в размере 19.738.983 руб. (п. 3.1 проекта договора).
Также, в указанном письме от 18.04.2014 разъяснил истцу положения п. 9 ст. 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.
16.05.2014 направил в Департамент (получено Департаментом 16.05.2014) письмо, указав на то, что направляет в Департамент для рассмотрения протокол разногласий к проекту договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), расположенного по адресу: Москва, ул. Рудневка, д. 4, общей площадь. 164, 2 кв. м. Также, истец указал на то, что полагает необходимым подписать проект договора с учетом корректировки п. 3.1 в части цены объекта, поскольку ООО "Буттекс" проведен анализ и оценка рыночной стоимости объекта нежилого помещения.
В качестве приложения указаны: отчет об оценке от 06.05.2014, протокол разногласий от 16.05.2014. Также, в письме от 16.05.2014 ООО "Буттекс" указало на то, что проекты договоров по требованию Департамента возвращены обратно в Департамент.
Рассмотрев указанный выше пакет документов, Департамент письмом от 27.05.2014 N 33-5-31254/13-(0)-1, ссылаясь на положения п. 9 ст. 4 ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ, указал на утрату Обществом преимущественного права на приобретение нежилого помещения общей площадью 164,2 кв. м по адресу: Москва, ул. Рудневка, д. 4.
При этом, Департамент указал следующее:
- - 16.05.2014 ООО "Буттекс" представил в Департамент несогласованный проект договора купли-продажи нежилого помещения с протоколом разногласий в части выкупаемого объекта недвижимости;
- - Департамент не может согласиться с предложенными ООО "Буттекс" условиями в части цены выкупаемого объекта;
- - ООО "Буттекс" в суд в соответствии со ст. 13 ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" не обращалось.
Согласно ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Таким образом, процессуальный закон устанавливает наличие одновременно двух обстоятельств, а именно, не соответствие оспариваемого акта закону или иному нормативному правовому акту и нарушение оспариваемым актом прав и законных интересов организаций в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц.
Согласно ст. 13 ГК РФ ненормативный акт, не соответствующий закону или иным правовым актам и нарушающий гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина, может быть признан судом недействительным.
Согласно п. 1 Постановления Пленума ВС РФ от 01.07.1996 N 6 и Пленума ВАС РФ N 8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" если суд установит, что оспариваемый акт не соответствует закону или иным правовым актам и ограничивает гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, то в соответствии со статьей 13 ГК он может признать такой акт недействительным.
Таким образом, из существа приведенных норм следует, что для признания недействительными обжалуемых заявителем решения Департамента необходимо наличие двух обязательных условий, а именно, несоответствие их закону и наличие нарушения ими прав и охраняемых законом интересов юридического лица.
В соответствии с п. 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ N 134 от 05.11.2009 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", субъект малого или среднего предпринимательства, чье право на приобретение было нарушено, может оспорить отказ уполномоченного органа в реализации права на приобретение, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации права на приобретение, в порядке, установленном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
На основании статей 4, 10, 14 Федерального закона N 178-ФЗ от 21.12.2001 "О приватизации государственного и муниципального имущества" приватизация муниципального имущества, порядок планирования приватизации и порядок принятия решений об условиях приватизации имущества, находящегося в муниципальной собственности, определяются органами местного самоуправления самостоятельно в соответствии с законодательством Российской Федерации о приватизации.
Законом об особенностях отчуждения недвижимого имущества регулируются особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, находящегося в муниципальной собственности и государственной собственности субъектов Российской Федерации.
Согласно норм ст. 3 Закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества субъекты малого и среднего предпринимательства, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Исходя из положений Закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества, при приобретении имущества субъектом малого и среднего предпринимательства рыночная цена отчуждаемого имущества определяется оценщиком на основании договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.
Согласно ст. 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В соответствии со ст. 6 Закона об оценочной деятельности результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.
Согласно ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Нормами ч. 1 ст. 1 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" установлено, что настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления в силу настоящего Федерального закона (далее также - арендуемое имущество), в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.
Согласно п. 2 ч. 9 ст. 4 ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества" субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок.
В соответствии с п. 2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора на усмотрение суда.
Соответствующего иска об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи, ООО "Буттекс" в суд не подано.
В случае несоблюдения процедуры выкупа арендованного имущества в порядке, установленном Законом N 159-ФЗ, арендатор утрачивает преимущественное право выкупа арендованного имущества.
Учитывая вышеизложенное, в связи с не подписанием истцом проекта договора купли-продажи в течение тридцати дней со дня его получения, заявитель утратил преимущественное право на приобретение арендуемого нежилого помещения на основании п. 9 ст. 4 ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ.
Таким образом, отказ Департамента городского имущества города Москвы от 27.05.2014 в предоставлении преимущественного права выкупа арендованного нежилого помещения, соответствует требованиям законодательства и не нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности, в связи с чем, в соответствии со ст. ст. 4, 9 ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ, ст. ст. 13, 217 ГК РФ, требование ООО "Буттекс" о признании сообщения Департамента от 27.05.2014 N 33-5-31254/13-(0)-1 об отказе в предоставлении государственной услуги "Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы" в связи с утратой ООО "Буттекс" преимущественного права на приобретением нежилого помещения признается судом необоснованным и не подлежащим удовлетворению.
В соответствии с пунктом 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации арбитражный суд осуществляет защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав.
Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.
Защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иными способами, предусмотренными в законе.
Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения. В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, то лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты.
Избранный способ защиты в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав.
Согласно пункту 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.
Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.
Таким образом, требование о понуждении заключить договор купли-продажи нежилого помещения может быть заявлено в суд только после направления истцом Департаменту городского имущества города Москвы (для которого заключение такого договора является обязательным), оферты (проекта договора) и получения от обязанной стороны отказа от акцепта либо неполучения ответа на свое предложение в установленный законом срок.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не опровергают выводы суда первой инстанции и не свидетельствуют о наличии оснований для отмены принятого по делу судебного акта.
Таким образом, суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал обстоятельства дела, что установлено при рассмотрении спора и в апелляционном суде, поскольку в обоснование жалобы заявитель указывает доводы, которые были предметом рассмотрения в суде первой инстанции и получили надлежащую оценку в судебном решении.
При таких обстоятельствах, апелляционный суд считает решение суда по настоящему делу законным и обоснованным, поскольку оно принято по представленному и рассмотренному заявлению, с учетом фактических обстоятельств, материалов дела и действующего законодательства, в связи с чем, основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.
На основании изложенного и, руководствуясь ст. ст. 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда г. Москвы от 17.02.2015 по делу N А40-136600/14 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья
Л.Г.ЯКОВЛЕВА
Судьи
Ж.В.ПОТАШОВА
Д.Е.ЛЕПИХИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 27.04.2015 N 09АП-13784/2015 ПО ДЕЛУ N А40-136600/14
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 апреля 2015 г. N 09АП-13784/2015
Дело N А40-136600/14
Резолютивная часть постановления объявлена 23 апреля 2015 года
Постановление изготовлено в полном объеме 27 апреля 2015 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Яковлевой Л.Г.,
судей: Поташовой Ж.В., Лепихина Д.Е.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Берхамовой А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Буттекс"
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 17.02.2015 по делу N А40-136600/14, принятое судьей Буниной О.П. (шифр судьи 60-1171)
по заявлению ООО "Буттекс" (115193, Москва, ул. 6-я Кожуховская, д. 17)
к Департаменту городского имущества города Москвы
о признании незаконным решение Департамента, изложенного в письме от 27.05.2014 N 33-5-31254/13-(0)-1, обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 164, 2 кв. м, расположенного по адресу: Москва, ул. Рудневка, д. 4
при участии:
- от заявителя: Никифорова В.С. по доверенности от 22.01.2015;
- от ответчика: Величко А.С. по доверенности от 15.04.2015;
- установил:
ООО "Буттекс" (далее - заявитель) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик) о признании незаконным решения, изложенного в письме от 27.05.2014 N 33-5-31254/13-(0)-1 и обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 164, 2 кв. м, расположенного по адресу: Москва, ул. Рудневка, д. 4. на условиях прилагаемого проекта договора купли-продажи по цене 14 704 661 руб.
Решением суда от 17.02.2015 в удовлетворении заявленных требований - отказано.
Не согласившись с принятым решением, заявитель обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, удовлетворить заявленные требования в полном объеме, указывая на то, что судом неправильно применены нормы материального права, не полностью выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции заявитель поддержал доводы апелляционной жалобы, просил отменить решение суда первой инстанции, принять новый судебный акт, об удовлетворении заявленных требований.
Ответчик возражал против изложенных в жалобе доводов, отзыв на жалобу не представил, просил оставить решение суда первой инстанции без изменения, считая его законным и обоснованным.
Законность и обоснованность принятого решения проверены апелляционной инстанцией в порядке ст. ст. 266, 268 АПК РФ.
Изучив представленные в деле доказательства, заслушав представителей заявителя и ответчика, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения решения суда, принятого в соответствии с законодательством РФ и установленными фактическими обстоятельствами, и удовлетворения апелляционной жалобы, исходя из следующего.
Как усматривается из материалов дела, между Департаментом имущества города Москвы (арендодатель, правопредшественник ответчика) и ООО "БУТТЕКС" (арендатор) заключен договор на аренду нежилого помещения, находящегося в собственности Москвы от 17.08.2005 N 04-380/08 (зарегистрирован в установленном порядке 15.09.2005), согласно условиям которого, арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилой объект общей площадью 164,2 кв. м, расположенный на 1 этаже по адресу: Москва, ул. Рудневка, д. 4, пом. XIV, комн. с 1 по 17 (п. п. 1.1, 1.2), со сроком действия договора с 15.07.2005 по 14.06.2010 (п. 2.1).
Заключив дополнительное соглашение от 27.05.2010 к договору аренды стороны внесли изменения в срок договора - по 30.06.2015 (дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке).
24.10.2013 истец обратился в Департамент (согласно выписке из электронного журнала регистрации) с заявлением на предоставление государственной услуги "Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы".
Рассмотрев указанное обращение истца, Департамент с сопроводительным письмом от 18.04.2014 N 33-5-31254/14-(5)-0 направил проекта договору купли-продажи указанного выше объекта недвижимого имущества (нежилых помещений) с указанием на то, что предоставление государственной услуги приостановлено сроком на 30 календарных дней ввиду необходимости подписания истцом проекта договора купли-продажи. При этом, в проекте договора определена цена объекта - в размере 19.738.983 руб. (п. 3.1 проекта договора).
Также, в указанном письме от 18.04.2014 разъяснил истцу положения п. 9 ст. 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.
16.05.2014 направил в Департамент (получено Департаментом 16.05.2014) письмо, указав на то, что направляет в Департамент для рассмотрения протокол разногласий к проекту договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), расположенного по адресу: Москва, ул. Рудневка, д. 4, общей площадь. 164, 2 кв. м. Также, истец указал на то, что полагает необходимым подписать проект договора с учетом корректировки п. 3.1 в части цены объекта, поскольку ООО "Буттекс" проведен анализ и оценка рыночной стоимости объекта нежилого помещения.
В качестве приложения указаны: отчет об оценке от 06.05.2014, протокол разногласий от 16.05.2014. Также, в письме от 16.05.2014 ООО "Буттекс" указало на то, что проекты договоров по требованию Департамента возвращены обратно в Департамент.
Рассмотрев указанный выше пакет документов, Департамент письмом от 27.05.2014 N 33-5-31254/13-(0)-1, ссылаясь на положения п. 9 ст. 4 ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ, указал на утрату Обществом преимущественного права на приобретение нежилого помещения общей площадью 164,2 кв. м по адресу: Москва, ул. Рудневка, д. 4.
При этом, Департамент указал следующее:
- - 16.05.2014 ООО "Буттекс" представил в Департамент несогласованный проект договора купли-продажи нежилого помещения с протоколом разногласий в части выкупаемого объекта недвижимости;
- - Департамент не может согласиться с предложенными ООО "Буттекс" условиями в части цены выкупаемого объекта;
- - ООО "Буттекс" в суд в соответствии со ст. 13 ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" не обращалось.
Согласно ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Таким образом, процессуальный закон устанавливает наличие одновременно двух обстоятельств, а именно, не соответствие оспариваемого акта закону или иному нормативному правовому акту и нарушение оспариваемым актом прав и законных интересов организаций в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц.
Согласно ст. 13 ГК РФ ненормативный акт, не соответствующий закону или иным правовым актам и нарушающий гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина, может быть признан судом недействительным.
Согласно п. 1 Постановления Пленума ВС РФ от 01.07.1996 N 6 и Пленума ВАС РФ N 8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" если суд установит, что оспариваемый акт не соответствует закону или иным правовым актам и ограничивает гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, то в соответствии со статьей 13 ГК он может признать такой акт недействительным.
Таким образом, из существа приведенных норм следует, что для признания недействительными обжалуемых заявителем решения Департамента необходимо наличие двух обязательных условий, а именно, несоответствие их закону и наличие нарушения ими прав и охраняемых законом интересов юридического лица.
В соответствии с п. 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ N 134 от 05.11.2009 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", субъект малого или среднего предпринимательства, чье право на приобретение было нарушено, может оспорить отказ уполномоченного органа в реализации права на приобретение, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации права на приобретение, в порядке, установленном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
На основании статей 4, 10, 14 Федерального закона N 178-ФЗ от 21.12.2001 "О приватизации государственного и муниципального имущества" приватизация муниципального имущества, порядок планирования приватизации и порядок принятия решений об условиях приватизации имущества, находящегося в муниципальной собственности, определяются органами местного самоуправления самостоятельно в соответствии с законодательством Российской Федерации о приватизации.
Законом об особенностях отчуждения недвижимого имущества регулируются особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, находящегося в муниципальной собственности и государственной собственности субъектов Российской Федерации.
Согласно норм ст. 3 Закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества субъекты малого и среднего предпринимательства, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Исходя из положений Закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества, при приобретении имущества субъектом малого и среднего предпринимательства рыночная цена отчуждаемого имущества определяется оценщиком на основании договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.
Согласно ст. 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В соответствии со ст. 6 Закона об оценочной деятельности результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.
Согласно ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Нормами ч. 1 ст. 1 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" установлено, что настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления в силу настоящего Федерального закона (далее также - арендуемое имущество), в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.
Согласно п. 2 ч. 9 ст. 4 ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества" субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок.
В соответствии с п. 2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора на усмотрение суда.
Соответствующего иска об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи, ООО "Буттекс" в суд не подано.
В случае несоблюдения процедуры выкупа арендованного имущества в порядке, установленном Законом N 159-ФЗ, арендатор утрачивает преимущественное право выкупа арендованного имущества.
Учитывая вышеизложенное, в связи с не подписанием истцом проекта договора купли-продажи в течение тридцати дней со дня его получения, заявитель утратил преимущественное право на приобретение арендуемого нежилого помещения на основании п. 9 ст. 4 ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ.
Таким образом, отказ Департамента городского имущества города Москвы от 27.05.2014 в предоставлении преимущественного права выкупа арендованного нежилого помещения, соответствует требованиям законодательства и не нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности, в связи с чем, в соответствии со ст. ст. 4, 9 ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ, ст. ст. 13, 217 ГК РФ, требование ООО "Буттекс" о признании сообщения Департамента от 27.05.2014 N 33-5-31254/13-(0)-1 об отказе в предоставлении государственной услуги "Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы" в связи с утратой ООО "Буттекс" преимущественного права на приобретением нежилого помещения признается судом необоснованным и не подлежащим удовлетворению.
В соответствии с пунктом 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации арбитражный суд осуществляет защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав.
Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.
Защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иными способами, предусмотренными в законе.
Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения. В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, то лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты.
Избранный способ защиты в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав.
Согласно пункту 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.
Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.
Таким образом, требование о понуждении заключить договор купли-продажи нежилого помещения может быть заявлено в суд только после направления истцом Департаменту городского имущества города Москвы (для которого заключение такого договора является обязательным), оферты (проекта договора) и получения от обязанной стороны отказа от акцепта либо неполучения ответа на свое предложение в установленный законом срок.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не опровергают выводы суда первой инстанции и не свидетельствуют о наличии оснований для отмены принятого по делу судебного акта.
Таким образом, суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал обстоятельства дела, что установлено при рассмотрении спора и в апелляционном суде, поскольку в обоснование жалобы заявитель указывает доводы, которые были предметом рассмотрения в суде первой инстанции и получили надлежащую оценку в судебном решении.
При таких обстоятельствах, апелляционный суд считает решение суда по настоящему делу законным и обоснованным, поскольку оно принято по представленному и рассмотренному заявлению, с учетом фактических обстоятельств, материалов дела и действующего законодательства, в связи с чем, основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.
На основании изложенного и, руководствуясь ст. ст. 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда г. Москвы от 17.02.2015 по делу N А40-136600/14 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья
Л.Г.ЯКОВЛЕВА
Судьи
Ж.В.ПОТАШОВА
Д.Е.ЛЕПИХИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)