Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Первушиной М.А.,
судей: Бурковой О.Н., Скубаева А.И., рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Ачинска на решение Арбитражного суда Красноярского края от 11 июля 2013 года по делу N А33-1134/2013 и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 9 октября 2013 года по тому же делу (суд первой инстанции: Касьянова Л.А.; суд апелляционной инстанции: Радзиховская В.В., Магда О.В., Бабенко А.Н.),
установил:
гражданин, осуществляющий предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющий статус индивидуального предпринимателя, Никишанин Андрей Валерьевич (ОГРНИП 304244327400044, далее - истец, индивидуальный предприниматель Никишанин А.В.) обратился в Арбитражный суд Красноярского края с иском, измененным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации города Ачинска (ОГРН 1022401153807, далее - ответчик, комитет), с учетом поступившего в материалы дела дополнения эксперта от 03.07.2013, об урегулировании разногласий, возникших в ходе заключения договора купли-продажи муниципального имущества N 10/12-паи от 31.10.2012, расположенного по адресу: г. Ачинск, ул. Красного Пожарника, 1, корпус 2, пом. 1, а также график платежей к договору.
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 11 июля 2013 года исковые требования удовлетворены.
Постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 9 октября 2013 года решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, комитет обратился в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права, и принять по делу новое решение.
По мнению заявителя кассационной жалобы, уменьшение на сумму налога на добавленную стоимость цены имущества, приобретаемого в порядке Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), законодательством не предусмотрено.
В отзыве на кассационную жалобу индивидуальный предприниматель Никишанин А.В. считает доводы, изложенные в ней, несостоятельными, ссылаясь на законность и обоснованность обжалуемых судебных актов.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, однако своих представителей в судебное заседание не направили.
Кассационная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Проверив соответствие выводов Арбитражного суда Красноярского края и Третьего арбитражного апелляционного суда о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильность применения судом первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу о необоснованности доводов кассационной жалобы и отсутствии оснований для ее удовлетворения.
Как следует из материалов дела, истец являлся арендатором нежилого помещения, площадью 141 кв. м, расположенного по адресу: г. Ачинск, ул. Красного Пожарника, 1, на основании договора аренды от 01.10.2001 N 460, заключенного с ответчиком, в целях размещения мастерской по ремонту холодильного оборудования. Помещение передано истцу по акту приема-передачи арендуемых помещений от 01.10.2001.
Право собственности муниципального образования город Ачинск на указанное недвижимое имущество подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 04.10.2012 серии 24ЕК 587953. Согласно выписке из реестра муниципальной собственности от 30.04.2013 N К-04-19-2148 нежилое помещение числится в реестре муниципальной собственности города Ачинска с 14.01.1993.
05.02.2009 сторонами подписано соглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения от 01.10.2001 N 460 и акт приема-передачи, согласно которому нежилое помещение, площадью 141 кв. м, расположенное по адресу: г. Ачинск, ул. Красного Пожарника, 1, возвращено индивидуальным предпринимателем Никишаниным А.В. ответчику.
Фактически арендные правоотношения в отношении указанного нежилого помещения между сторонами не прекратились, истец продолжал пользоваться арендованным помещением и вносить за него арендную плату, что подтверждается подписанным сторонами актом сверки арендных платежей за период с 01.01.2009 по 17.02.2012 к договору аренды от 01.10.2001 N 460.
03.02.2009 между истцом (арендодателем) и ответчиком (арендатором) подписан новый договор аренды N 460/09, в соответствии с пунктом 1.1. которого арендодатель передает арендатору, а арендатор принимает от арендодателя в аренду нежилое помещение (здание), расположенное по адресу: г. Ачинск, ул. Красного Пожарника, 1, общей площадью 141,0 кв. м, в состоянии, позволяющем его нормальную эксплуатацию, с целью размещения мастерской по ремонту холодильного оборудования.
В соответствии с пунктом 11.1. договора, срок аренды устанавливался с 05.02.2009 по 05.01.2010.
По акту приема-передачи от 05.02.2009 истец передал, а ответчик принял в аренду указанное выше нежилое помещение.
Дополнительным соглашением от 31.12.2009 к договору от 03.02.2009 N 460/09 стороны продлили срок аренды с 06.01.2010 по 06.12.2010.
Письмом от 09.06.2011 N К-04-19-3662 истец отказался от договора аренды от 03.02.2009 N 460/09. Данное письмо получено ответчиком 06.07.2011, согласно уведомлению о вручении.
17.10.2011 индивидуальный предприниматель Никишанин А.В. обратился к Главе администрации города Ачинска с заявлением о предоставлении ему преимущественного права на приобретение нежилого помещения, общей площадью 141 кв. м, расположенного по адресу: г. Ачинск, ул. Красного Пожарника, 1.
В письме от 24.10.2011 N К-04-19-7511 комитет отказал истцу в предоставлении преимущественного права на приобретение нежилого помещения со ссылкой на Закон N 159-ФЗ, в связи с заключением договора аренды нежилого помещения от 03.02.2009 N 460/09 с нарушением требований Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" и использованием истцом нежилого помещения, площадью 141 кв. м, по адресу: г. Ачинск, ул. Красного Пожарника, 1 в отсутствие договора аренды.
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 5 апреля 2012 года по делу N А33-1376/2012 судом отказано в удовлетворении исковых требований комитета к индивидуальному предпринимателю Никишанину А.В. о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 03.02.2009 N 460/09, заключенного между комитетом и индивидуальным предпринимателем Никишаниным А.В. в отношении спорного нежилого помещения общей площадью 141 кв. м, расположенного по адресу: г. Ачинск, ул. Красного Пожарника, д. 1, и об обязании возвратить нежилое помещение по акту приема-передачи.
15.10.2012 истец повторно обратился к Главе администрации города Ачинска с заявлением о предоставлении ему преимущественного права на приобретение нежилого помещения, общей площадью 139,2 кв. м, расположенного по адресу: г. Ачинск, ул. Красного Пожарника, 1, корпус 2, пом. 1.
На основании данного заявления распоряжением администрации города Ачинска от 22.10.2012 N 3827-р истцу предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого нежилого помещения общей площадью 139,2 кв. м, расположенного по адресу: г. Ачинск, ул. Красного Пожарника, 1, корпус 2, пом. 1, по цене 3 181 545 рублей 76 копеек, равной его рыночной стоимости согласно отчету об оценке от 21.05.2012 N 378-05/12, без учета налога на добавленную стоимость.
Письмом от 31.10.2012 N К-04-19-7513 ответчик уведомил истца о предоставлении ему преимущественного права на приобретение вышеуказанного нежилого помещения в собственность и направлении ему проекта договора купли-продажи муниципального имущества от 31.10.2012 N 10/12-паи, содержащего, в том числе условия о цене имущества равной 3 181 545 рублей 76 копеек без учета налога на добавленную стоимость.
Истец, не согласившись с установленной ценой имущества, указанной в проекте договора купли-продажи, оформил протокол разногласий к проекту договора, в котором предложил свою цену равную 1 078 115 рублей без учета налога на добавленную стоимость.
Рассмотрев предложенный истцом протокол разногласий к договору купли-продажи недвижимого имущества, ответчик письмом от 27.12.2012 N К-04-19-8609 отказал в принятии предложенных истцом условий пунктов договора, указав, что истец не является лицом, уполномоченным собственником имущества на совершение сделок с объектом, в силу чего предложенная истцом цена выкупаемого имущества является необоснованной.
Индивидуальный предприниматель Никишанин А.В. обратился в Арбитражный суд Красноярского края с иском об урегулировании разногласий по договору купли-продажи нежилого помещения, а также графику рассрочки платежей за выкупаемое помещение.
Арбитражный суд первой инстанции, удовлетворяя требования истца, пришел к выводу о том, что рыночная стоимость продаваемого недвижимого имущества по договору купли-продажи от 31.10.2012 N 10/12-паи, должна составлять 936 440 рублей 68 копеек без учета налога на добавленную стоимость.
Третий арбитражный апелляционный суд поддержал выводы суда первой инстанции.
Суды двух инстанций, определяя выкупную цену нежилых помещений без учета налога на добавленную стоимость, правомерно исходили из следующего.
Частью 3 статьи 1 Закона N 159-ФЗ предусмотрено, что отношения, связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные этим Законом, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон N 178-ФЗ).
Пунктом 4 статьи 3 N 178-ФЗ предусмотрено, что к отношениям по отчуждению государственного и муниципального имущества, не урегулированным этим Законом, применяются нормы гражданского законодательства.
На основании пункта 3 статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации к налоговым отношениям гражданское законодательство не применяется, если иное не предусмотрено законодательством.
Положениями Закона N 159-ФЗ и Закона N 178-ФЗ не предусмотрено применение налогового законодательства к отношениям, возникающим в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства.
В соответствии с положениями статьи 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, отвечающие требованиям, названным в этой законодательной норме, пользуются преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).
На основании статьи 8 Закона N 135-ФЗ проведение оценки объектов оценки является обязательным при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям.
Статьей 11 Закона N 135-ФЗ установлены общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки, которые не указывают на обязательность определения итоговой величины стоимости объекта оценки с учетом налога на добавленную стоимость.
Положениями Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007 N 254 (зарегистрирован в Министерстве юстиции Российской Федерации 20.08.2007 N 10009), в числе требований, предъявляемых к составлению отчета об оценке, его содержанию, описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, методологии оценки и расчетов, не содержится указаний на определение стоимости объекта оценки с учетом налога на добавленную стоимость.
Налоговый кодекс Российской Федерации устанавливает систему налогов и сборов, а также общие принципы налогообложения и сборов в России.
В соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации в целях главы 21 "Налог на добавленную стоимость", операции по реализации (передаче) муниципального имущества, не закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями и составляющего муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения либо другого муниципального образования, выкупаемого в порядке, предусмотренном Законом N 159-ФЗ, объектом налогообложения не признаются.
Таким образом, налогоплательщикам, являющимся субъектами малого и среднего предпринимательства, реализующим преимущественное право выкупа арендуемого имущества в качестве государственной гарантии поддержки предпринимательства, предоставлена льгота при совершении данной операции в виде освобождения от обязанности уплачивать налог на добавленную стоимость.
Согласно подпункту 12 пункта 1 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не признаются объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость операции по реализации (передаче) на территории Российской Федерации государственного или муниципального имущества, не закрепленного за государственными предприятиями и учреждениями и составляющего государственную казну Российской Федерации, казну республики в составе Российской Федерации, казну края, области, города федерального значения, автономной области, автономного округа, а также муниципального имущества, не закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями и составляющего муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения или другого муниципального образования, выкупаемого в порядке, установленном Законом N 159-ФЗ.
Часть 3 статьи 161 Налогового кодекса Российской Федерации, предусматривающая, что при реализации (передаче) на территории Российской Федерации государственного имущества, не закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями, составляющего муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения или другого муниципального образования, налоговая база налогового агента определяется как сумма дохода от реализации (передачи) этого имущества с учетом налога и в этом случае налоговыми агентами признаются покупатели (получатели) указанного имущества, за исключением физических лиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями, поэтому указанные лица обязаны исчислить расчетным методом, удержать из выплачиваемых доходов и уплатить в бюджет соответствующую сумму налога к спорным отношениям не применяется, поскольку регулирует отношения по приватизации любыми иными способами, предусмотренными действующим законодательством, кроме приватизации имущества субъектами малого или среднего предпринимательства.
Данная норма не может толковаться в отрыве от положений статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации, которая регулирует вопросы определения объекта налогообложения, т.е. облагаемых налогом на добавленную стоимость операций.
Подход о недопустимости перечисления налога на добавленную стоимость в составе цены выкупаемого имущества продавцу (муниципальному образованию) и по ранее действующей редакции статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации во взаимосвязи со статьей 161 Налогового кодекса Российской Федерации отражен в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.09.2012 N 3139/12.
При этом условия договора купли-продажи недвижимости, приобретаемой в порядке, установленном статьями 3 и 9 Закона N 159-ФЗ, регулируется не нормами налогового, а нормами гражданского законодательства, которое в свою очередь не предусматривает возможность уменьшения на сумму налога на добавленную стоимость стоимости имущества, определенной независимым оценщиком без учета включения в нее данного налога.
Кроме того, суду не представлено доказательств закрепления отчуждаемого нежилого помещения за каким-либо краевым предприятием или учреждением на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.
При таких обстоятельствах, обоснованным является вывод судов о том, что поскольку нежилое помещение, являющиеся собственностью муниципального образования города Ачинска, выкупаются индивидуальным предпринимателем Никишаниным А.В. в порядке, установленном Законом N 159-ФЗ, на правоотношения по их отчуждению распространяется действие подпункта 12 пункта 1 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации и операции по реализации спорных нежилых помещений не признаются объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость.
Согласно экспертному заключению от 24.05.2013 N 008 (с дополнениями от 25.06.2013, от 27.06.2013, от 03.07.2013) экспертом определено, что рыночная стоимость спорного помещения по состоянию на 17.10.2011 с учетом НДС составляет 1 084 000 рублей, без учета НДС - 918 644 рубля 7 копеек. Рыночная стоимость спорного помещения по состоянию на 17.10.2011 при условии наличия в нем систем водоснабжения и водоотведения с учетом НДС составляет 1 105 000 рублей, без НДС - 936 440 рублей 68 копеек.
На основании изложенного суды правомерно пришли к выводу о том, что из суммы, составляющей рыночную стоимость приватизируемого нежилого помещения, в размере 1 105 000 рублей при наличии в нем систем водоснабжения и водоотведения (стороны пришли к соглашения о наличии в спорном нежилом помещении систем водоснабжения и водоотведения) подлежит вычету сумма налога на добавленную стоимость, в связи с чем рыночная стоимость спорного нежилого помещения без учета налога на добавленную стоимость составит 936 440 рублей 68 копеек.
Доводы кассационной жалобы фактически повторяют доводы, изложенные в суде первой и апелляционной инстанции, указанные доводы судами рассмотрены и им дана надлежащая оценка, что нашло свое отражение в судебных актах. Указанные доводы не могут служить основанием для отмены обжалуемых судебных актов, так как они не опровергают правомерность выводов арбитражного суда и не свидетельствуют о неправильном применении норм материального и процессуального права.
По результатам рассмотрения кассационной жалобы Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу о том, что обжалуемые судебные акты основаны на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, приняты с соблюдением норм материального и процессуального права, в связи с чем на основании пункта 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат оставлению без изменения.
Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа
постановил:
Решение Арбитражного суда Красноярского края от 11 июля 2013 года по делу N А33-1134/2013, постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 9 октября 2013 года по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
М.А.ПЕРВУШИНА
Судьи:
О.Н.БУРКОВА
А.И.СКУБАЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ВОСТОЧНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА ОТ 28.01.2014 ПО ДЕЛУ N А33-1134/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОСТОЧНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 января 2014 г. N А33-1134/2013
Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Первушиной М.А.,
судей: Бурковой О.Н., Скубаева А.И., рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Ачинска на решение Арбитражного суда Красноярского края от 11 июля 2013 года по делу N А33-1134/2013 и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 9 октября 2013 года по тому же делу (суд первой инстанции: Касьянова Л.А.; суд апелляционной инстанции: Радзиховская В.В., Магда О.В., Бабенко А.Н.),
установил:
гражданин, осуществляющий предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющий статус индивидуального предпринимателя, Никишанин Андрей Валерьевич (ОГРНИП 304244327400044, далее - истец, индивидуальный предприниматель Никишанин А.В.) обратился в Арбитражный суд Красноярского края с иском, измененным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации города Ачинска (ОГРН 1022401153807, далее - ответчик, комитет), с учетом поступившего в материалы дела дополнения эксперта от 03.07.2013, об урегулировании разногласий, возникших в ходе заключения договора купли-продажи муниципального имущества N 10/12-паи от 31.10.2012, расположенного по адресу: г. Ачинск, ул. Красного Пожарника, 1, корпус 2, пом. 1, а также график платежей к договору.
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 11 июля 2013 года исковые требования удовлетворены.
Постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 9 октября 2013 года решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, комитет обратился в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права, и принять по делу новое решение.
По мнению заявителя кассационной жалобы, уменьшение на сумму налога на добавленную стоимость цены имущества, приобретаемого в порядке Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), законодательством не предусмотрено.
В отзыве на кассационную жалобу индивидуальный предприниматель Никишанин А.В. считает доводы, изложенные в ней, несостоятельными, ссылаясь на законность и обоснованность обжалуемых судебных актов.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, однако своих представителей в судебное заседание не направили.
Кассационная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Проверив соответствие выводов Арбитражного суда Красноярского края и Третьего арбитражного апелляционного суда о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильность применения судом первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу о необоснованности доводов кассационной жалобы и отсутствии оснований для ее удовлетворения.
Как следует из материалов дела, истец являлся арендатором нежилого помещения, площадью 141 кв. м, расположенного по адресу: г. Ачинск, ул. Красного Пожарника, 1, на основании договора аренды от 01.10.2001 N 460, заключенного с ответчиком, в целях размещения мастерской по ремонту холодильного оборудования. Помещение передано истцу по акту приема-передачи арендуемых помещений от 01.10.2001.
Право собственности муниципального образования город Ачинск на указанное недвижимое имущество подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 04.10.2012 серии 24ЕК 587953. Согласно выписке из реестра муниципальной собственности от 30.04.2013 N К-04-19-2148 нежилое помещение числится в реестре муниципальной собственности города Ачинска с 14.01.1993.
05.02.2009 сторонами подписано соглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения от 01.10.2001 N 460 и акт приема-передачи, согласно которому нежилое помещение, площадью 141 кв. м, расположенное по адресу: г. Ачинск, ул. Красного Пожарника, 1, возвращено индивидуальным предпринимателем Никишаниным А.В. ответчику.
Фактически арендные правоотношения в отношении указанного нежилого помещения между сторонами не прекратились, истец продолжал пользоваться арендованным помещением и вносить за него арендную плату, что подтверждается подписанным сторонами актом сверки арендных платежей за период с 01.01.2009 по 17.02.2012 к договору аренды от 01.10.2001 N 460.
03.02.2009 между истцом (арендодателем) и ответчиком (арендатором) подписан новый договор аренды N 460/09, в соответствии с пунктом 1.1. которого арендодатель передает арендатору, а арендатор принимает от арендодателя в аренду нежилое помещение (здание), расположенное по адресу: г. Ачинск, ул. Красного Пожарника, 1, общей площадью 141,0 кв. м, в состоянии, позволяющем его нормальную эксплуатацию, с целью размещения мастерской по ремонту холодильного оборудования.
В соответствии с пунктом 11.1. договора, срок аренды устанавливался с 05.02.2009 по 05.01.2010.
По акту приема-передачи от 05.02.2009 истец передал, а ответчик принял в аренду указанное выше нежилое помещение.
Дополнительным соглашением от 31.12.2009 к договору от 03.02.2009 N 460/09 стороны продлили срок аренды с 06.01.2010 по 06.12.2010.
Письмом от 09.06.2011 N К-04-19-3662 истец отказался от договора аренды от 03.02.2009 N 460/09. Данное письмо получено ответчиком 06.07.2011, согласно уведомлению о вручении.
17.10.2011 индивидуальный предприниматель Никишанин А.В. обратился к Главе администрации города Ачинска с заявлением о предоставлении ему преимущественного права на приобретение нежилого помещения, общей площадью 141 кв. м, расположенного по адресу: г. Ачинск, ул. Красного Пожарника, 1.
В письме от 24.10.2011 N К-04-19-7511 комитет отказал истцу в предоставлении преимущественного права на приобретение нежилого помещения со ссылкой на Закон N 159-ФЗ, в связи с заключением договора аренды нежилого помещения от 03.02.2009 N 460/09 с нарушением требований Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" и использованием истцом нежилого помещения, площадью 141 кв. м, по адресу: г. Ачинск, ул. Красного Пожарника, 1 в отсутствие договора аренды.
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 5 апреля 2012 года по делу N А33-1376/2012 судом отказано в удовлетворении исковых требований комитета к индивидуальному предпринимателю Никишанину А.В. о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 03.02.2009 N 460/09, заключенного между комитетом и индивидуальным предпринимателем Никишаниным А.В. в отношении спорного нежилого помещения общей площадью 141 кв. м, расположенного по адресу: г. Ачинск, ул. Красного Пожарника, д. 1, и об обязании возвратить нежилое помещение по акту приема-передачи.
15.10.2012 истец повторно обратился к Главе администрации города Ачинска с заявлением о предоставлении ему преимущественного права на приобретение нежилого помещения, общей площадью 139,2 кв. м, расположенного по адресу: г. Ачинск, ул. Красного Пожарника, 1, корпус 2, пом. 1.
На основании данного заявления распоряжением администрации города Ачинска от 22.10.2012 N 3827-р истцу предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого нежилого помещения общей площадью 139,2 кв. м, расположенного по адресу: г. Ачинск, ул. Красного Пожарника, 1, корпус 2, пом. 1, по цене 3 181 545 рублей 76 копеек, равной его рыночной стоимости согласно отчету об оценке от 21.05.2012 N 378-05/12, без учета налога на добавленную стоимость.
Письмом от 31.10.2012 N К-04-19-7513 ответчик уведомил истца о предоставлении ему преимущественного права на приобретение вышеуказанного нежилого помещения в собственность и направлении ему проекта договора купли-продажи муниципального имущества от 31.10.2012 N 10/12-паи, содержащего, в том числе условия о цене имущества равной 3 181 545 рублей 76 копеек без учета налога на добавленную стоимость.
Истец, не согласившись с установленной ценой имущества, указанной в проекте договора купли-продажи, оформил протокол разногласий к проекту договора, в котором предложил свою цену равную 1 078 115 рублей без учета налога на добавленную стоимость.
Рассмотрев предложенный истцом протокол разногласий к договору купли-продажи недвижимого имущества, ответчик письмом от 27.12.2012 N К-04-19-8609 отказал в принятии предложенных истцом условий пунктов договора, указав, что истец не является лицом, уполномоченным собственником имущества на совершение сделок с объектом, в силу чего предложенная истцом цена выкупаемого имущества является необоснованной.
Индивидуальный предприниматель Никишанин А.В. обратился в Арбитражный суд Красноярского края с иском об урегулировании разногласий по договору купли-продажи нежилого помещения, а также графику рассрочки платежей за выкупаемое помещение.
Арбитражный суд первой инстанции, удовлетворяя требования истца, пришел к выводу о том, что рыночная стоимость продаваемого недвижимого имущества по договору купли-продажи от 31.10.2012 N 10/12-паи, должна составлять 936 440 рублей 68 копеек без учета налога на добавленную стоимость.
Третий арбитражный апелляционный суд поддержал выводы суда первой инстанции.
Суды двух инстанций, определяя выкупную цену нежилых помещений без учета налога на добавленную стоимость, правомерно исходили из следующего.
Частью 3 статьи 1 Закона N 159-ФЗ предусмотрено, что отношения, связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные этим Законом, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон N 178-ФЗ).
Пунктом 4 статьи 3 N 178-ФЗ предусмотрено, что к отношениям по отчуждению государственного и муниципального имущества, не урегулированным этим Законом, применяются нормы гражданского законодательства.
На основании пункта 3 статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации к налоговым отношениям гражданское законодательство не применяется, если иное не предусмотрено законодательством.
Положениями Закона N 159-ФЗ и Закона N 178-ФЗ не предусмотрено применение налогового законодательства к отношениям, возникающим в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства.
В соответствии с положениями статьи 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, отвечающие требованиям, названным в этой законодательной норме, пользуются преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).
На основании статьи 8 Закона N 135-ФЗ проведение оценки объектов оценки является обязательным при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям.
Статьей 11 Закона N 135-ФЗ установлены общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки, которые не указывают на обязательность определения итоговой величины стоимости объекта оценки с учетом налога на добавленную стоимость.
Положениями Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007 N 254 (зарегистрирован в Министерстве юстиции Российской Федерации 20.08.2007 N 10009), в числе требований, предъявляемых к составлению отчета об оценке, его содержанию, описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, методологии оценки и расчетов, не содержится указаний на определение стоимости объекта оценки с учетом налога на добавленную стоимость.
Налоговый кодекс Российской Федерации устанавливает систему налогов и сборов, а также общие принципы налогообложения и сборов в России.
В соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации в целях главы 21 "Налог на добавленную стоимость", операции по реализации (передаче) муниципального имущества, не закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями и составляющего муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения либо другого муниципального образования, выкупаемого в порядке, предусмотренном Законом N 159-ФЗ, объектом налогообложения не признаются.
Таким образом, налогоплательщикам, являющимся субъектами малого и среднего предпринимательства, реализующим преимущественное право выкупа арендуемого имущества в качестве государственной гарантии поддержки предпринимательства, предоставлена льгота при совершении данной операции в виде освобождения от обязанности уплачивать налог на добавленную стоимость.
Согласно подпункту 12 пункта 1 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не признаются объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость операции по реализации (передаче) на территории Российской Федерации государственного или муниципального имущества, не закрепленного за государственными предприятиями и учреждениями и составляющего государственную казну Российской Федерации, казну республики в составе Российской Федерации, казну края, области, города федерального значения, автономной области, автономного округа, а также муниципального имущества, не закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями и составляющего муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения или другого муниципального образования, выкупаемого в порядке, установленном Законом N 159-ФЗ.
Часть 3 статьи 161 Налогового кодекса Российской Федерации, предусматривающая, что при реализации (передаче) на территории Российской Федерации государственного имущества, не закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями, составляющего муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения или другого муниципального образования, налоговая база налогового агента определяется как сумма дохода от реализации (передачи) этого имущества с учетом налога и в этом случае налоговыми агентами признаются покупатели (получатели) указанного имущества, за исключением физических лиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями, поэтому указанные лица обязаны исчислить расчетным методом, удержать из выплачиваемых доходов и уплатить в бюджет соответствующую сумму налога к спорным отношениям не применяется, поскольку регулирует отношения по приватизации любыми иными способами, предусмотренными действующим законодательством, кроме приватизации имущества субъектами малого или среднего предпринимательства.
Данная норма не может толковаться в отрыве от положений статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации, которая регулирует вопросы определения объекта налогообложения, т.е. облагаемых налогом на добавленную стоимость операций.
Подход о недопустимости перечисления налога на добавленную стоимость в составе цены выкупаемого имущества продавцу (муниципальному образованию) и по ранее действующей редакции статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации во взаимосвязи со статьей 161 Налогового кодекса Российской Федерации отражен в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.09.2012 N 3139/12.
При этом условия договора купли-продажи недвижимости, приобретаемой в порядке, установленном статьями 3 и 9 Закона N 159-ФЗ, регулируется не нормами налогового, а нормами гражданского законодательства, которое в свою очередь не предусматривает возможность уменьшения на сумму налога на добавленную стоимость стоимости имущества, определенной независимым оценщиком без учета включения в нее данного налога.
Кроме того, суду не представлено доказательств закрепления отчуждаемого нежилого помещения за каким-либо краевым предприятием или учреждением на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.
При таких обстоятельствах, обоснованным является вывод судов о том, что поскольку нежилое помещение, являющиеся собственностью муниципального образования города Ачинска, выкупаются индивидуальным предпринимателем Никишаниным А.В. в порядке, установленном Законом N 159-ФЗ, на правоотношения по их отчуждению распространяется действие подпункта 12 пункта 1 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации и операции по реализации спорных нежилых помещений не признаются объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость.
Согласно экспертному заключению от 24.05.2013 N 008 (с дополнениями от 25.06.2013, от 27.06.2013, от 03.07.2013) экспертом определено, что рыночная стоимость спорного помещения по состоянию на 17.10.2011 с учетом НДС составляет 1 084 000 рублей, без учета НДС - 918 644 рубля 7 копеек. Рыночная стоимость спорного помещения по состоянию на 17.10.2011 при условии наличия в нем систем водоснабжения и водоотведения с учетом НДС составляет 1 105 000 рублей, без НДС - 936 440 рублей 68 копеек.
На основании изложенного суды правомерно пришли к выводу о том, что из суммы, составляющей рыночную стоимость приватизируемого нежилого помещения, в размере 1 105 000 рублей при наличии в нем систем водоснабжения и водоотведения (стороны пришли к соглашения о наличии в спорном нежилом помещении систем водоснабжения и водоотведения) подлежит вычету сумма налога на добавленную стоимость, в связи с чем рыночная стоимость спорного нежилого помещения без учета налога на добавленную стоимость составит 936 440 рублей 68 копеек.
Доводы кассационной жалобы фактически повторяют доводы, изложенные в суде первой и апелляционной инстанции, указанные доводы судами рассмотрены и им дана надлежащая оценка, что нашло свое отражение в судебных актах. Указанные доводы не могут служить основанием для отмены обжалуемых судебных актов, так как они не опровергают правомерность выводов арбитражного суда и не свидетельствуют о неправильном применении норм материального и процессуального права.
По результатам рассмотрения кассационной жалобы Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу о том, что обжалуемые судебные акты основаны на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, приняты с соблюдением норм материального и процессуального права, в связи с чем на основании пункта 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат оставлению без изменения.
Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа
постановил:
Решение Арбитражного суда Красноярского края от 11 июля 2013 года по делу N А33-1134/2013, постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 9 октября 2013 года по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
М.А.ПЕРВУШИНА
Судьи:
О.Н.БУРКОВА
А.И.СКУБАЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)