Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе председательствующего Мухаметовой Н.М.,
судей: Гонтарь Н.Ю.,
Михляевой Г.А.,
при секретаре Б.Р.
рассмотрела в судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя С. - А. на решение Хайбуллинского районного суда РБ от 01.08.2013 года, по иску Б.Т. к С. о признании С. утратившим право пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета; по встречному иску С. к Б.Т. о признании договора купли-продажи квартиры притворной сделкой, прекращении права собственности Б.Т. на квартиру и признании за С. права собственности на квартиру, которым постановлено:
- исковое заявление Б.Т. к С. о признании С. утратившим право пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета - удовлетворить.
- признать С. утратившим право пользования жилым помещением - квартирой, расположенной по адресу: ....
- снять С. с регистрационного учета по адресу: ....
Заслушав доклад судьи Гонтарь Н.Ю., судебная коллегия
установила:
Б.Т. обратилась в суд с иском к С. о признании утратившим право пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета, ссылаясь на то, что в... года она заключила договор купли-продажи с матерью ответчика - М. на квартиру, в результате чего она стала собственником квартиры, расположенной по адресу: ....
Указанную квартиру она приобрела за счет собственных средств и за счет кредитных средств. В последующем она погасила долг по кредитному договору за счет средств материнского капитала, однако в спорной квартире остался зарегистрирован ответчик, который не желает добровольно разрешить данный спор.
С. обратился в суд со встречным иском к Б.Т. о признании договора купли-продажи квартиры притворной сделкой, прекращении права собственности на квартиру и признании за С. права собственности на квартиру, ссылаясь на то, что Б.Т. обманным путем завладела квартирой матери, убедив ее в том, что после получения средств от материнского капитала, она вновь переоформит квартиру на нее, но этого не произошло, т.к. его мать в.... Мать не желала лишиться единственного жилья, денег по договору купли-продажи не получала.
Суд постановил вышеприведенное решение, мотивируя тем, что стороной ответчика не представлено доказательств притворности данной сделки, либо доказательств злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной. Вместе с тем, в договоре купли-продажи от... имеются сведения о получении.... денежной суммы в размере... рублей, что также отражено в договоре от... года, представленном в Управление Росреестра и подписанного самой....
Довод ответчика С. о неуплате покупной цены покупателем не влечет недействительности договора купли-продажи, поскольку законом установлены иные последствия для данного нарушения и тем более не свидетельствуют о притворности сделки. В данном случае С. избран неверный способ защиты своих прав, как наследника. С. и нового собственника квартиры, не связывают какие-либо договорные отношения, он фактически не пользуется спорной квартирой, представив ее для проживания другой семье. Указанные обстоятельства служат основанием для удовлетворения требований Б.Т.
С указанным решением не согласилась представитель С. - А., в апелляционной жалобе указывает на необходимость его отмены и принятии нового решения об отказе в удовлетворении требований Б.Т. и удовлетворении встречных исковых требований С., поскольку совершенная истцом и... сделка являлась притворной, с целью получить денежные средства от материнского капитала.
Выслушав явившегося участника процесса, проверив материалы дела, законность и обоснованность принятого решения в пределах доводов жалобы на основании ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия находит жалобу не подлежащей удовлетворению.
В силу части 1 статьи 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
Как следует из материалов дела и установлено судом, истец Б.Т. является собственником.......
Право собственности на квартиру подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от....
В спорном жилом помещении зарегистрирован, но не проживает ответчик С., который членом семьи истца не является.
Разрешая спор по существу, руководствуясь нормами действующего законодательства, регулирующими спорные правоотношения, в совокупности с имеющимися доказательствами, которым дана надлежащая правовая оценка, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных истцом Б.Т. требований.
В соответствии со ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Собственник осуществляет права владения, пользования, распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.
В соответствии со ст. 30 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник жилого помещения осуществляет право владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением. Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование, принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании.
В силу ст. 292 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. Права пользования жилым помещением также сохраняется только за членом семьи собственника и при условии проживания в жилом помещении, принадлежащим собственнику.
Исходя из положений ст. 35 Жилищного кодекса Российской Федерации в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением, по основаниям предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
На основании изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о том, что поскольку истец Б.Т. является собственником спорного жилого помещения и имеет право на устранение препятствий в пользовании и распоряжении принадлежащим ему имуществе, а ответчик, не являющийся членом семьи собственника спорного жилого помещения, зарегистрирован и проживает в нем без законных на то оснований, то суд пришел к правильному выводу об удовлетворении заявленных Б.Т. требований.
Доводы апелляционной жалобы С. о том, что продавец спорной квартиры - ... не получила сумму, указанную в договоре купли-продажи в качестве цены за отчуждаемую ею квартиру, ни чем не обоснован.
Конституция Российской Федерации гарантирует каждому свободу экономической деятельности, включая свободу договоров, право иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами, признание и защиту указанных прав и свобод, в том числе судебную защиту, реализуемую на основе равенства всех перед законом и судом (ст. 8; ст. 19, ч. 1 и 2; ст. 35, ч. 1 и 2; ст. 45, ч. 1; ст. 46, ч. 1).
В соответствии с п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров и иных сделок.
На основании пункта 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договора.
В соответствии с пунктом 3 статьи 423 указанного Кодекса, договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное.
В силу пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Согласно статьям 309, 314 ГК РФ стороны обязаны исполнять свои обязательства надлежащим образом и в соответствии с заключенным договором.
В соответствии со статьей 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
Из представленных материалов следует, что, согласно Договору купли-продажи от..., ... продала Б.Т. спорную квартиру за... рублей, из которых аванс в размере... рублей уплачен Покупателем.
Окончательный расчет с Продавцом в размере... рублей производится после государственной регистрации настоящего Договора и перехода к Покупателю права собственности на квартиру, за счет кредитных средств в течение... банковских дней, считая с даты фактического получения, предоставляемого Б.Т. кредита на приобретение недвижимости, путем безналичного перечисления денежных средств на счет Продавца, или передачи наличных денежных средств.
При этом... обязалась сняться с регистрационного учета в течение... дней с даты подписания договора. Более того, указанная квартира, на основании ст. 77 ФЗ "Об ипотеке", считается находящейся в залоге у...
Указанный договор и Акт приема-передачи подписан лично продавцом... регистрирующем органе.
... лично принимала участие при сдаче документов на осуществление государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, лично подписывала заявление, сделав собственноручно пометку о том, что в браке она не состоит.
Согласно Свидетельству о государственной регистрации права от... года, спорная квартира зарегистрирована за Б.Т. в собственность, с обременением права: ипотека в силу закона.
Государственным Сертификатом на материнский (семейный) капитал серия... удостоверяется, что Б.Т. имеет право на получение материнского (семейного) капитала в соответствии с Федеральным законом "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей" в размере... копеек.
Решением ГУ - Управления пенсионного фонда Российской Федерации в Хайбуллинском районе Республики Башкортостан... от... удовлетворено заявление Б.Т. о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала, который направлен на улучшение жилищных условий - на погашение основного долга и уплату процентов по кредиту на приобретение жилья в соответствии с кредитным договором N... от... в сумме... рублей.
Указанная сумма была перечислена ООО "Уральский капитал" по безналичному расчету в период с... по... года.
Относительно заявленных С. требований, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о необоснованности заявленного им требования о признании Договора купли-продажи от... притворной сделкой, прекращении права собственности на спорную квартиру за Б.Т. и признании за ним право собственности на указанную в договоре квартиру.
Из содержания п. 2 ст. 170 ГК РФ следует, что волеизъявление сторон направлено на создание, изменение или прекращение обязательств, не определенных условиями притворной сделки. В результате совершения такой сделки фактически возникают обязательства, не предусмотренные ее условиями.
По основанию притворности недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. При совершении притворной сделки единая воля сторон направлена не на достижение соответствующего ей правового результата, а на создание иных правовых последствий, соответствующих сделке, которую стороны действительно имели в виду.
Таким образом, недействительной по основанию притворности может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки.
Намерение одного участника на совершение притворной сделки недостаточно. Стороны должны преследовать общую цель и достичь соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка. Из содержания указанной нормы следует, что квалифицирующим признаком притворной сделки является цель ее заключения.
Между тем, из спорного договора купли-продажи не следует, что он направлен на прикрытие иных сделок, отличных от сделки купли-продажи недвижимости.
Представленный в дело договор купли-продажи по предмету, изложенному в тексте, является договором купли-продажи, предусмотренным параграфом 7 главы 30 ГК РФ, содержит все существенные условия для договоров данного вида, в том числе цену продаваемого имущества. Условия договора соответствуют принципу свободы договора.
При заключении договора продавец... определяла с (покупателем) Б.Т. условия договора, соглашались с ними; договор прошел государственную регистрацию, заключен в соответствии с законом, государственный регистратор при правовой экспертизе документов представленных в регистрирующий орган в качестве правоустанавливающих, удостоверился в их юридической силе.
Указание в договоре купли-продажи на то, что расчеты за проданное имущество произведены частично на момент подписания договора, а частично после получения кредитных средств, само по себе не свидетельствует о заведомой безвозмездности сделки, кроме этого, требования о безвозмездности... не заявлялись, обращений в соответствующие органы по факту безденежности договора купли-продажи от имени истца в суд не представлено, также не имеется заявлений о приостановке регистрации сделки в регистрирующем органе в установленный для регистрации договора месячный срок со стороны... по этой причине.
Обязательное составление расписки в подтверждение факта передачи и получения денежных средств в результате сделки купли-продажи недвижимого имущества действующим законодательством не предусмотрено.
Как указывалось выше, стороны свободны при заключении договора и могут заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
Об отсутствии признаков притворности у оспариваемого договора свидетельствуют следующие доказательства:
- - передаточный акт к договору N..., из которого следует, что ни одна из сторон не заблуждалась относительно характера совершенной сделки как сделки договора купли-продажи;
- - пунктом... договора купли-продажи от... указана стоимость отчуждаемой квартиры...., часть которых в виде аванса Покупатель выплатил Продавцу за счет собственных средств, а... рублей за счет кредитных средств, претензий по оплате стороны не имеют;
- - договор купли-продажи от... года зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан....
- справка о размерах остатка основного долга и остатка задолженности по выплате процентов за пользование кредитом, согласно которой по состоянию на... долг по кредиту погашен посредством перечисления денежных средств от материнского капитала.
При таких обстоятельствах позиция истца, настаивающего на притворности сделки купли-продажи недвижимости от..., судебной коллегией признается как несостоятельная, поскольку стороны добровольно пришли к соглашению по всем существенным условиям договора купли-продажи и фактически исполнили его.
Договор подписан... лично, денежные средства ею получены, квартира передана по передаточному акту. Покупатель Б.Т. приняла данную квартиру, оплатила ее стоимость. Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что действительно имелись намерения на заключение договора купли-продажи квартиры, поэтому сделку купли-продажи от... нельзя признать недействительной по мотивам прикрытия иной сделки.
В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.
Из содержания указанной нормы следует, что притворная сделка фактически включает в себя две сделки: притворную сделку, совершаемую для вида (прикрывающая сделка) и сделку, в действительности совершаемую сторонами (прикрываемая сделка).
Поскольку притворная (прикрывающая) сделка совершается лишь для вида, одним из внешних показателей ее притворности служит несовершение сторонами тех действий, которые предусматриваются данной сделкой. Напротив, если стороны выполнили вытекающие из сделки права и обязанности, то такая сделка притворной не является.
Таким образом, по основанию притворности недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки.
В предмет доказывания в делах о признании недействительным притворного договора входят следующие факты: заключение оспариваемого договора; обстоятельства, свидетельствующие о заключении сторонами договора, соответствующего их действительному волеизъявлению.
Оценивая оспариваемый договор, коллегия признает тот факт что, он является двусторонним, то есть зависящим от воли обеих сторон, и их воля выражена в договоре недвусмысленно, а довод истца о том, что воля на совершение сделки была направлена на получение ответчиком денежных средств от материнского капитала, не основан на фактических обстоятельствах.
В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судебной коллегией принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Согласно ст. 56 ГПК РФ суд дает оценку тем доводам и доказательствам, которые суду стали известны во время судебного разбирательства. Обязанность по предоставлению доказательств лежит на сторонах по гражданскому делу.
Поскольку истцом в нарушение указанной правовой нормы не доказана иная цель заключения договора купли-продажи, нежели изложенная в тексте договора, кроме того материалами дела подтверждается, что при заключении договора... понимала природу совершаемой ей сделки, учитывая соответствие волеизъявления ее действительной воле на совершение сделки при сохранении ею объективной возможности оценить действия, связанные с оформлением договора до наступления юридических последствий, судебная коллегия полагает, что оснований для удовлетворения требований о признании сделки договора купли-продажи ничтожной и о применении последствий ее ничтожности в виде возврата ответчиком имущества отсутствуют.
Также подлежат отказу в удовлетворении требований С. о прекращении права собственности Б.Т. на спорное жилое помещение, поскольку Гражданский Кодекс РФ, Жилищный Кодекс РФ, а также ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не предусматривают такой способ защиты, как признание недействительным зарегистрированного права. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество может происходить лишь с использованием установленных гражданским законодательством способов защиты.
Учитывая, что при рассмотрении настоящего дела судом правильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая оценка в порядке, предусмотренном ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, правильно применен материальный закон, регулирующий спорные правоотношения, нарушений норм процессуального права не допущено, следовательно, оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.
Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Хайбуллинского районного суда Республики Башкортостан от 01 августа 2013 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу представителя С. - А. - без удовлетворения.
Председательствующий
Н.М.МУХАМЕТОВА
Судьи
Н.Ю.ГОНТАРЬ
Г.А.МИХЛЯЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН ОТ 08.04.2014 ПО ДЕЛУ N 33-4880/2014
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 8 апреля 2014 г. по делу N 33-4880/2014
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе председательствующего Мухаметовой Н.М.,
судей: Гонтарь Н.Ю.,
Михляевой Г.А.,
при секретаре Б.Р.
рассмотрела в судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя С. - А. на решение Хайбуллинского районного суда РБ от 01.08.2013 года, по иску Б.Т. к С. о признании С. утратившим право пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета; по встречному иску С. к Б.Т. о признании договора купли-продажи квартиры притворной сделкой, прекращении права собственности Б.Т. на квартиру и признании за С. права собственности на квартиру, которым постановлено:
- исковое заявление Б.Т. к С. о признании С. утратившим право пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета - удовлетворить.
- признать С. утратившим право пользования жилым помещением - квартирой, расположенной по адресу: ....
- снять С. с регистрационного учета по адресу: ....
Заслушав доклад судьи Гонтарь Н.Ю., судебная коллегия
установила:
Б.Т. обратилась в суд с иском к С. о признании утратившим право пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета, ссылаясь на то, что в... года она заключила договор купли-продажи с матерью ответчика - М. на квартиру, в результате чего она стала собственником квартиры, расположенной по адресу: ....
Указанную квартиру она приобрела за счет собственных средств и за счет кредитных средств. В последующем она погасила долг по кредитному договору за счет средств материнского капитала, однако в спорной квартире остался зарегистрирован ответчик, который не желает добровольно разрешить данный спор.
С. обратился в суд со встречным иском к Б.Т. о признании договора купли-продажи квартиры притворной сделкой, прекращении права собственности на квартиру и признании за С. права собственности на квартиру, ссылаясь на то, что Б.Т. обманным путем завладела квартирой матери, убедив ее в том, что после получения средств от материнского капитала, она вновь переоформит квартиру на нее, но этого не произошло, т.к. его мать в.... Мать не желала лишиться единственного жилья, денег по договору купли-продажи не получала.
Суд постановил вышеприведенное решение, мотивируя тем, что стороной ответчика не представлено доказательств притворности данной сделки, либо доказательств злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной. Вместе с тем, в договоре купли-продажи от... имеются сведения о получении.... денежной суммы в размере... рублей, что также отражено в договоре от... года, представленном в Управление Росреестра и подписанного самой....
Довод ответчика С. о неуплате покупной цены покупателем не влечет недействительности договора купли-продажи, поскольку законом установлены иные последствия для данного нарушения и тем более не свидетельствуют о притворности сделки. В данном случае С. избран неверный способ защиты своих прав, как наследника. С. и нового собственника квартиры, не связывают какие-либо договорные отношения, он фактически не пользуется спорной квартирой, представив ее для проживания другой семье. Указанные обстоятельства служат основанием для удовлетворения требований Б.Т.
С указанным решением не согласилась представитель С. - А., в апелляционной жалобе указывает на необходимость его отмены и принятии нового решения об отказе в удовлетворении требований Б.Т. и удовлетворении встречных исковых требований С., поскольку совершенная истцом и... сделка являлась притворной, с целью получить денежные средства от материнского капитала.
Выслушав явившегося участника процесса, проверив материалы дела, законность и обоснованность принятого решения в пределах доводов жалобы на основании ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия находит жалобу не подлежащей удовлетворению.
В силу части 1 статьи 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
Как следует из материалов дела и установлено судом, истец Б.Т. является собственником.......
Право собственности на квартиру подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от....
В спорном жилом помещении зарегистрирован, но не проживает ответчик С., который членом семьи истца не является.
Разрешая спор по существу, руководствуясь нормами действующего законодательства, регулирующими спорные правоотношения, в совокупности с имеющимися доказательствами, которым дана надлежащая правовая оценка, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных истцом Б.Т. требований.
В соответствии со ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Собственник осуществляет права владения, пользования, распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.
В соответствии со ст. 30 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник жилого помещения осуществляет право владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением. Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование, принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании.
В силу ст. 292 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. Права пользования жилым помещением также сохраняется только за членом семьи собственника и при условии проживания в жилом помещении, принадлежащим собственнику.
Исходя из положений ст. 35 Жилищного кодекса Российской Федерации в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением, по основаниям предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
На основании изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о том, что поскольку истец Б.Т. является собственником спорного жилого помещения и имеет право на устранение препятствий в пользовании и распоряжении принадлежащим ему имуществе, а ответчик, не являющийся членом семьи собственника спорного жилого помещения, зарегистрирован и проживает в нем без законных на то оснований, то суд пришел к правильному выводу об удовлетворении заявленных Б.Т. требований.
Доводы апелляционной жалобы С. о том, что продавец спорной квартиры - ... не получила сумму, указанную в договоре купли-продажи в качестве цены за отчуждаемую ею квартиру, ни чем не обоснован.
Конституция Российской Федерации гарантирует каждому свободу экономической деятельности, включая свободу договоров, право иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами, признание и защиту указанных прав и свобод, в том числе судебную защиту, реализуемую на основе равенства всех перед законом и судом (ст. 8; ст. 19, ч. 1 и 2; ст. 35, ч. 1 и 2; ст. 45, ч. 1; ст. 46, ч. 1).
В соответствии с п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров и иных сделок.
На основании пункта 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договора.
В соответствии с пунктом 3 статьи 423 указанного Кодекса, договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное.
В силу пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Согласно статьям 309, 314 ГК РФ стороны обязаны исполнять свои обязательства надлежащим образом и в соответствии с заключенным договором.
В соответствии со статьей 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
Из представленных материалов следует, что, согласно Договору купли-продажи от..., ... продала Б.Т. спорную квартиру за... рублей, из которых аванс в размере... рублей уплачен Покупателем.
Окончательный расчет с Продавцом в размере... рублей производится после государственной регистрации настоящего Договора и перехода к Покупателю права собственности на квартиру, за счет кредитных средств в течение... банковских дней, считая с даты фактического получения, предоставляемого Б.Т. кредита на приобретение недвижимости, путем безналичного перечисления денежных средств на счет Продавца, или передачи наличных денежных средств.
При этом... обязалась сняться с регистрационного учета в течение... дней с даты подписания договора. Более того, указанная квартира, на основании ст. 77 ФЗ "Об ипотеке", считается находящейся в залоге у...
Указанный договор и Акт приема-передачи подписан лично продавцом... регистрирующем органе.
... лично принимала участие при сдаче документов на осуществление государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, лично подписывала заявление, сделав собственноручно пометку о том, что в браке она не состоит.
Согласно Свидетельству о государственной регистрации права от... года, спорная квартира зарегистрирована за Б.Т. в собственность, с обременением права: ипотека в силу закона.
Государственным Сертификатом на материнский (семейный) капитал серия... удостоверяется, что Б.Т. имеет право на получение материнского (семейного) капитала в соответствии с Федеральным законом "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей" в размере... копеек.
Решением ГУ - Управления пенсионного фонда Российской Федерации в Хайбуллинском районе Республики Башкортостан... от... удовлетворено заявление Б.Т. о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала, который направлен на улучшение жилищных условий - на погашение основного долга и уплату процентов по кредиту на приобретение жилья в соответствии с кредитным договором N... от... в сумме... рублей.
Указанная сумма была перечислена ООО "Уральский капитал" по безналичному расчету в период с... по... года.
Относительно заявленных С. требований, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о необоснованности заявленного им требования о признании Договора купли-продажи от... притворной сделкой, прекращении права собственности на спорную квартиру за Б.Т. и признании за ним право собственности на указанную в договоре квартиру.
Из содержания п. 2 ст. 170 ГК РФ следует, что волеизъявление сторон направлено на создание, изменение или прекращение обязательств, не определенных условиями притворной сделки. В результате совершения такой сделки фактически возникают обязательства, не предусмотренные ее условиями.
По основанию притворности недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. При совершении притворной сделки единая воля сторон направлена не на достижение соответствующего ей правового результата, а на создание иных правовых последствий, соответствующих сделке, которую стороны действительно имели в виду.
Таким образом, недействительной по основанию притворности может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки.
Намерение одного участника на совершение притворной сделки недостаточно. Стороны должны преследовать общую цель и достичь соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка. Из содержания указанной нормы следует, что квалифицирующим признаком притворной сделки является цель ее заключения.
Между тем, из спорного договора купли-продажи не следует, что он направлен на прикрытие иных сделок, отличных от сделки купли-продажи недвижимости.
Представленный в дело договор купли-продажи по предмету, изложенному в тексте, является договором купли-продажи, предусмотренным параграфом 7 главы 30 ГК РФ, содержит все существенные условия для договоров данного вида, в том числе цену продаваемого имущества. Условия договора соответствуют принципу свободы договора.
При заключении договора продавец... определяла с (покупателем) Б.Т. условия договора, соглашались с ними; договор прошел государственную регистрацию, заключен в соответствии с законом, государственный регистратор при правовой экспертизе документов представленных в регистрирующий орган в качестве правоустанавливающих, удостоверился в их юридической силе.
Указание в договоре купли-продажи на то, что расчеты за проданное имущество произведены частично на момент подписания договора, а частично после получения кредитных средств, само по себе не свидетельствует о заведомой безвозмездности сделки, кроме этого, требования о безвозмездности... не заявлялись, обращений в соответствующие органы по факту безденежности договора купли-продажи от имени истца в суд не представлено, также не имеется заявлений о приостановке регистрации сделки в регистрирующем органе в установленный для регистрации договора месячный срок со стороны... по этой причине.
Обязательное составление расписки в подтверждение факта передачи и получения денежных средств в результате сделки купли-продажи недвижимого имущества действующим законодательством не предусмотрено.
Как указывалось выше, стороны свободны при заключении договора и могут заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
Об отсутствии признаков притворности у оспариваемого договора свидетельствуют следующие доказательства:
- - передаточный акт к договору N..., из которого следует, что ни одна из сторон не заблуждалась относительно характера совершенной сделки как сделки договора купли-продажи;
- - пунктом... договора купли-продажи от... указана стоимость отчуждаемой квартиры...., часть которых в виде аванса Покупатель выплатил Продавцу за счет собственных средств, а... рублей за счет кредитных средств, претензий по оплате стороны не имеют;
- - договор купли-продажи от... года зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан....
- справка о размерах остатка основного долга и остатка задолженности по выплате процентов за пользование кредитом, согласно которой по состоянию на... долг по кредиту погашен посредством перечисления денежных средств от материнского капитала.
При таких обстоятельствах позиция истца, настаивающего на притворности сделки купли-продажи недвижимости от..., судебной коллегией признается как несостоятельная, поскольку стороны добровольно пришли к соглашению по всем существенным условиям договора купли-продажи и фактически исполнили его.
Договор подписан... лично, денежные средства ею получены, квартира передана по передаточному акту. Покупатель Б.Т. приняла данную квартиру, оплатила ее стоимость. Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что действительно имелись намерения на заключение договора купли-продажи квартиры, поэтому сделку купли-продажи от... нельзя признать недействительной по мотивам прикрытия иной сделки.
В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.
Из содержания указанной нормы следует, что притворная сделка фактически включает в себя две сделки: притворную сделку, совершаемую для вида (прикрывающая сделка) и сделку, в действительности совершаемую сторонами (прикрываемая сделка).
Поскольку притворная (прикрывающая) сделка совершается лишь для вида, одним из внешних показателей ее притворности служит несовершение сторонами тех действий, которые предусматриваются данной сделкой. Напротив, если стороны выполнили вытекающие из сделки права и обязанности, то такая сделка притворной не является.
Таким образом, по основанию притворности недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки.
В предмет доказывания в делах о признании недействительным притворного договора входят следующие факты: заключение оспариваемого договора; обстоятельства, свидетельствующие о заключении сторонами договора, соответствующего их действительному волеизъявлению.
Оценивая оспариваемый договор, коллегия признает тот факт что, он является двусторонним, то есть зависящим от воли обеих сторон, и их воля выражена в договоре недвусмысленно, а довод истца о том, что воля на совершение сделки была направлена на получение ответчиком денежных средств от материнского капитала, не основан на фактических обстоятельствах.
В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судебной коллегией принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Согласно ст. 56 ГПК РФ суд дает оценку тем доводам и доказательствам, которые суду стали известны во время судебного разбирательства. Обязанность по предоставлению доказательств лежит на сторонах по гражданскому делу.
Поскольку истцом в нарушение указанной правовой нормы не доказана иная цель заключения договора купли-продажи, нежели изложенная в тексте договора, кроме того материалами дела подтверждается, что при заключении договора... понимала природу совершаемой ей сделки, учитывая соответствие волеизъявления ее действительной воле на совершение сделки при сохранении ею объективной возможности оценить действия, связанные с оформлением договора до наступления юридических последствий, судебная коллегия полагает, что оснований для удовлетворения требований о признании сделки договора купли-продажи ничтожной и о применении последствий ее ничтожности в виде возврата ответчиком имущества отсутствуют.
Также подлежат отказу в удовлетворении требований С. о прекращении права собственности Б.Т. на спорное жилое помещение, поскольку Гражданский Кодекс РФ, Жилищный Кодекс РФ, а также ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не предусматривают такой способ защиты, как признание недействительным зарегистрированного права. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество может происходить лишь с использованием установленных гражданским законодательством способов защиты.
Учитывая, что при рассмотрении настоящего дела судом правильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая оценка в порядке, предусмотренном ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, правильно применен материальный закон, регулирующий спорные правоотношения, нарушений норм процессуального права не допущено, следовательно, оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.
Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Хайбуллинского районного суда Республики Башкортостан от 01 августа 2013 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу представителя С. - А. - без удовлетворения.
Председательствующий
Н.М.МУХАМЕТОВА
Судьи
Н.Ю.ГОНТАРЬ
Г.А.МИХЛЯЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)