Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Иск мотивирован тем, что ответчик (застройщик) уклоняется от регистрации договора, истец (участник строительства) не может самостоятельно зарегистрировать договор.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе:
председательствующего Фроловой Т.Е.,
судей Гаиткуловой Ф.С., Смирновой О.В.,
при секретаре Р.Р.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе директора ООО МП "Бриз" Н. на решение Октябрьского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 05 декабря 2013 года, которым постановлено:
исковые требования А. к Обществу с ограниченной ответственностью "Многопрофильное предприятие Бриз" о регистрации договора долевого участия в строительстве - удовлетворить.
Произвести государственную регистрацию договора долевого участия в строительстве от 27.03.2005 г., заключенного между А. и Обществом с ограниченной ответственностью "Многопрофильное предприятие Бриз", на строительство квартиры адрес (строительный адрес) без заявления Общества с ограниченной ответственностью "Многопрофильное предприятие Бриз".
Заслушав доклад судьи Верховного суда Республики Башкортостан Гаиткуловой Ф.С., судебная коллегия
установила:
А. обратился в суд с иском ООО "Многопрофильное предприятие Бриз" о регистрации договора долевого участия в строительстве. В обоснование исковых требований указал, что 27 марта 2005 года между А. и ООО "МП Бриз" заключен договор долевого участия в строительстве, в соответствии с которым он финансировал строительство квартиры адрес (строительный адрес). В соответствии с п. 2.1 договора квартира имеет следующие характеристики: ... номер квартиры; ... этаж; общая проектная площадь (с учетом понижающего коэффициента балконов и лоджий ... кв. м, жилой площадью ... кв. м, кухня площадью ... кв. м, количество комнат ... Согласно п. 2.4 он приобретает право собственности на квартиру с момента государственной регистрации права. Стоимость кв. м зафиксирована сторонами п. 3.2 договора и составляет ... рублей, стоимость договора ... рублей. Свою обязанность по финансированию строительства квартиры в размере ... рублей он выполнил в полном объеме. Согласно Акту приема-передачи векселей от 21 августа 2006 г. произведена частичная оплата по договору в размере ... рублей. 30 марта 2012 г. он произвел оплату в размере ... рублей по договору, что подтверждается платежным поручением N ... от 30.03.2012 г. Пунктом 4.2 договора установлен ориентировочный срок ввода объекта в эксплуатацию в 1 квартале 2007 г. На сегодняшний день жилой дом по адресу: адрес, возведен. Ответчик не сдал в установленный срок дом в эксплуатацию, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не получено. Вместе с тем, 17 декабря 2012 г. ответчиком получено разрешение на строительство N ..., - завершение строительства многоэтажного жилого дома, расположенного по адресу: адрес. Решением Октябрьского районного суда г. Уфы РБ от 18 января 2013 г. отказано в удовлетворении его исковых требований к ООО "МП Бриз" о признании права собственности на ... доли в праве общей долевой собственности в незавершенном строительством объекте в строящемся многоквартирном жилом доме по адресу: адрес (строительный адрес), что будет соответствовать после ввода объекта в эксплуатацию - квартире ... общей площадью ... кв. м в жилом доме по адресу: адрес (строительный адрес), взыскании неустойки за нарушение передачи квартиры по акту, также отказано в удовлетворении встречного иска ООО "МП БРИЗ" к А. о взыскании задолженности по договору долевого участия в строительстве. Ответчик уклоняется от регистрации договора долевого участия в органах государственной регистрации во исполнение требований закона N 122-ФЗ, он не имеет возможности самостоятельно зарегистрировать договор долевого участия. Просил произвести государственную регистрацию договора долевого участия в строительстве от 27.03.2005 г., заключенного между А. и Обществом с ограниченной ответственностью "Многопрофильное предприятие Бриз" на строительство квартиры ..., общей площадью ... кв. м, по адресу: адрес) без заявления ООО "Многопрофильное предприятие Бриз".
Судом постановлено приведенное выше решение.
Не согласившись с решением суда, директор ООО МП "Бриз" Н. в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, указав, что суд принял на себя функцию регистрирующего органа, приняв решение о регистрации договора долевого участия в строительстве, не отвечающего требования закона и заключенного с лицом, не имеющим право на его заключение. Разрешение на строительство получено ООО МП "Бриз" 17.12.2012 года. На момент заключения договора об участии в долевом строительстве правом аренды земельного участка обладало ЗАО "...". Судом не учтено, что ООО МП "Бриз" является собственником незавершенного строительством объекта. В договоре долевого участия в строительстве от 27.03.2005 года невозможно определить конкретный объект долевого строительства. Сведения о создаваемом объекте недвижимости в спорном договоре не соответствуют разрешительной и проектной документации, не согласованы существенные условия о сроке передаче. Вступившим в законную силу судебным актом договор долевого участия в строительстве от 27.03.2005 года, подписанный между А. и ООО МП "Бриз", признан не заключенным.
Лица, участвующие в деле, извещены о месте и времени судебного заседания суда апелляционной инстанции надлежащим образом.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражения на апелляционную жалобу, выслушав представителя ООО МП "Бриз" Р.М., поддержавшую доводы апелляционной жалобы, представителя А. - Р.Ф., полагавшего решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Согласно п. 1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.
В п. п. 2, 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 N 23 "О судебном решении" разъяснено, что решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).
Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Указанным требованиям обжалуемое решение не соответствует.
Согласно ч. 3 ст. 3 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" в случае привлечения денежных средств граждан для строительства лицом, не имеющим в соответствии с настоящим Федеральным законом на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 статьи 1 настоящего Федерального закона, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.
На основании п. 1, 4 ст. 4 указанного Федерального закона по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Договор должен содержать:
- - определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
- - срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
- - цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
- - гарантийный срок на объект долевого строительства;
- - способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.
При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным.
Материалами дела подтверждается и сторонами не оспаривается, что 27 марта 2005 года между А. и ООО "МП БРИЗ" заключен договор долевого участия в строительстве по условиям которого, А. является инвестором строительства квартиры ..., общей площадью ... кв. м в жилом доме по адресу: (строительный адрес). ООО МП "Бриз" в рамках и на условиях настоящего договора, а также действующего законодательства об инвестиционной деятельности, выступает в качестве Заказчика, Застройщика и генподрядчика по строительству указанного объекта (л.д. 9 - 12).
Право собственности на квартиру возникает у А. с момента государственной регистрации указанного права в установленном действующим законодательством порядке после полной оплаты стоимости квартиры (п. 2.4 договора).
Пунктом 3.2 Договора предусмотрено, что стоимость настоящего договора на момент заключения составляет ... руб. исходя из стоимости одного квадратного метра общей строительной площади в размере ... руб.
ООО МП "Бриз" гарантирует, что указанное право на квартиру не обременено претензиями третьих лиц, под арестом, запрещением не состоит, не передано в доверительное управление, на него не возложены санкции (п. 4.5 договора).
В соответствии с п. 9.1. договора после завершения строительства и ввода в эксплуатацию объекта А. приобретает право на получение в собственность квартиры.
21 августа 2006 г. во исполнения обязательств по договору А. передал ООО "МП Бриз" ... руб.
30 марта 2012 г платежным поручением N ... А. оплачено ответчику денежная сумма - ... руб. (л.д. 14 - 15).
Согласно сообщению N ... от 21.05.2012 года Администрации ГО г. Уфа следует, что разрешение на строительство многоэтажного жилого дома по адрес не выдавалось (дело N ... л.д. 38).
17 декабря 2012 года ООО МП "Бриз" получено разрешение N ... на строительство объекта капитального строительства завершение строительства многоэтажного жилого дома ..., ... этажного, количество квартир ..., площадь здания ... кв. м, кадастровый номер земельного участка ..., расположенного по адресу: адрес (л.д. 8).
03 сентября 2013 года ООО МП "Бриз" на депозитный счет нотариуса принято для передачи А. денежные средства в сумме ... руб. и ценная бумага - вексель на сумму ... руб. серии N ..., выданная ... от 29 июля 2013 года, что подтверждается сообщением нотариуса ФИО1 нотариального округа г. Уфа N ... от 02 декабря 2013 года (л.д. 67).
Разрешая спор, руководствуясь п. 1 ст. 551 ГК РФ суд исходил из того, что ответчик неправомерно уклоняется от государственной регистрации договора долевого участия в строительстве от 27 марта 2005 года, заключенного с А., посчитав возможным произвести государственную регистрацию договора долевого участия в строительстве от 27 марта 2005 г., заключенного между А. и ООО МП "Бриз" на строительство квартиры N ... в жилом доме по адресу: адрес.
Судебная коллегия находит приведенные выводы суда ошибочными, основанными на неправильном применении и толковании норм материального права, регулирующих возникшие правоотношения, несоответствующими обстоятельствам дела.
Так, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда РБ от 09.11.2011 года удовлетворены исковые требования ООО МП "Бриз", зарегистрирован переход права собственности от ЗАО "..." к ООО "МП "Бриз" на расположенный по адресу: микрорайон ..., незавершенный строительством объект площадью застройки ..., литера ..., инвентарный номер технического паспорта ...
Указанным решение установлено, что на основании дополнительного соглашения от 18 ноября 2005 года к договору N ... от 12 февраля 2004 года, данный договор трансформирован сторонами в договор купли-продажи, согласно которому ЗАО "...", как продавец, передал в собственность ООО МП "Бриз", расположенный по адресу: адрес незавершенный строительством объект недвижимости площадью ... кв. м, номер записи о праве собственности ответчика в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ...
Свидетельством о государственной регистрации права N ... от 05.03.2012 года подтверждается, что на основании, договора долевого участия N ... от 12.02.2004 года, дополнительного соглашения к договору от 18.11.2005 года, актов от 06.02.2006 года, 21.11.2005 года, 12.02.2004 года, право собственности на строение - незавершенное строительство, назначение нежилое, общей площадь ... кв. м, N ..., литер ..., по адресу: адрес, с кадастровым номером ..., зарегистрировано за ООО МП "Бриз", о чем в ЕГРП сделана запись регистрации N ... от 05.03.2012 года. Ограничение права и договоры долевого участия не зарегистрированы (т. 1 л.д. 114).
В обоснование своих требований о необходимости произвести государственную регистрацию договора долевого участия истец ссылается на разрешение N ..., выданное 17 декабря 2012 года ООО МП "Бриз" на строительство объекта капитального строительства, завершение строительства многоэтажного жилого дома ..., ... этажного, количество квартир ..., площадь здания ... кв. м, по адресу: адрес.
Объектом договора договор долевого участия в строительстве от 27 марта 2005 года является строительство квартиры ... общей площадью ... кв. м в жилом доме по адресу: (строительный адрес).
Отсутствие однозначного определения объекта по договору от 27 марта 2005 года при наличии представленного разрешения на строительство N ... и проектной документации, учитывая зарегистрированное право собственности ответчика ООО МП "Бриз" на объект незавершенного строительства по адресу: адрес, исключает возможность восстановление нарушенного ООО МП "Бриз" права истца на приобретения права собственности на предмет по договору от 27 марта 2005 года путем производства государственной регистрации договора долевого участия в строительстве от 27.03.2005 г., заключенного между А. и ООО "Многопрофильное предприятие Бриз", на строительство квартиры N ... в жилом доме по адресу: (строительный адрес).
Кроме того, обязывая зарегистрировать указанный выше договор 27 марта 2005 г., судом не учтено, что Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ дополнен Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" статьей 25.1. Данная норма закона регулирует порядок регистрации договоров участия в долевом строительстве.
В силу ч. 2 названной статьи государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства). На государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в соответствии с настоящим Федеральным законом, застройщиком представляются:
- - разрешение на строительство;
- - проектная декларация;
- - план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений;
- - договор поручительства, если застройщиком в качестве способа обеспечения исполнения своих обязательств было выбрано поручительство;
- - списки граждан, имеющих право на приобретение жилых помещений, технико-экономические показатели и параметры которых соответствуют условиям отнесения этих жилых помещений к жилью экономического класса, установленным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства (далее также - жилье экономического класса), которые построены или строятся на земельных участках Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства, переданных в безвозмездное срочное пользование или аренду для строительства жилья экономического класса, в том числе для их комплексного освоения в целях строительства такого жилья, в порядке и на условиях, которые предусмотрены Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства". Застройщик вправе не представлять разрешение на строительство. В этом случае орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, запрашивает разрешение на строительство (сведения, содержащиеся в данном документе) в органе, выдавшем разрешение на строительство.
Поскольку для регистрации договора участия в долевом строительстве необходим названный выше перечень документов, доказательств наличия необходимых документов у ответчика не имеется, состоявшееся решение суда представляется судебной коллегии неисполнимым. Как указано выше, регистрация таких договоров производится на основании заявлений. Регистратор наделен правом в установленных законом случаях отказать в регистрации договора участия в долевом строительстве.
Согласно пункту 1 статьи 2 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", застройщиком является юридическое лицо, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании полученного разрешения на строительство.
В соответствии с частью 1 статьи 4 вышеуказанного Закона по договору участия в долевом строительстве застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта.
В соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 3 статьи 4 Закона N 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" договора об участии в долевом строительстве заключаются в письменной форме, подлежат государственной регистрации и считаются заключенными с момента такой регистрации.
Между тем ООО МП "Бриз" зарегистрировав за собой право собственности на незавершенный строительством жилой дом, утратил право заключения договоров долевого участия, и соответственно, выступать в качестве застройщика по договору долевого участия в строительстве объекта недвижимости не может, поскольку это противоречит ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости".
В силу ст. 12 ГК РФ А. не лишен права на обращение в суд, избрав иной способ защиты нарушенного права, учитывая, что на момент заключения между А. и ООО МП "Бриз" договора долевого участия в строительстве от 27 марта 2005 года, действовал Федеральный закон от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", который распространялся на отношения, связанные с инвестиционной деятельностью, осуществляемой в форме капитальных вложений. При этом объектами капитальных вложений являлись находящиеся в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности различные виды вновь создаваемого и (или) модернизируемого имущества, за изъятиями, устанавливаемыми федеральными законами.
При таких обстоятельствах решение суда нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении искового заявления А. к ООО МП "Бриз" о производстве государственной регистрации договора долевого участия в строительстве от 27 марта 2005 года, заключенного между А. и ООО "Многопрофильное Предприятие БРИЗ" в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан в отношении двухкомнатной квартиры N ... общей площадью ... кв. м, по адресу: (строительный адрес, жилой дом адрес) без заявления ООО "Многопрофильное Предприятие БРИЗ".
На основании изложенного, руководствуясь статьями 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
определила:
решение Октябрьского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 05 декабря 2013 года отменить, принять по делу новое решение.
В удовлетворении искового заявления А. к Обществу с ограниченной ответственностью "Многопрофильное предприятие "Бриз" о производстве государственной регистрации договора долевого участия в строительстве от 27 марта 2005 года, заключенного между А. и ООО "Многопрофильное Предприятие БРИЗ" в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан в отношении двухкомнатной квартиры N ... общей площадью ... кв. м, по адресу: (строительный адрес, жилой дом адрес) без заявления ООО "Многопрофильное Предприятие БРИЗ", отказать.
Председательствующий
Т.Е.ФРОЛОВА
Судьи
Ф.С.ГАИТКУЛОВА
О.В.СМИРНОВА
Справка: судья Кадырова Э.Р.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН ОТ 08.04.2014 ПО ДЕЛУ N 33-2712/2014
Требование: О производстве государственной регистрации договора долевого участия в строительстве без заявления застройщика.Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Иск мотивирован тем, что ответчик (застройщик) уклоняется от регистрации договора, истец (участник строительства) не может самостоятельно зарегистрировать договор.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 8 апреля 2014 г. по делу N 33-2712/2014
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе:
председательствующего Фроловой Т.Е.,
судей Гаиткуловой Ф.С., Смирновой О.В.,
при секретаре Р.Р.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе директора ООО МП "Бриз" Н. на решение Октябрьского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 05 декабря 2013 года, которым постановлено:
исковые требования А. к Обществу с ограниченной ответственностью "Многопрофильное предприятие Бриз" о регистрации договора долевого участия в строительстве - удовлетворить.
Произвести государственную регистрацию договора долевого участия в строительстве от 27.03.2005 г., заключенного между А. и Обществом с ограниченной ответственностью "Многопрофильное предприятие Бриз", на строительство квартиры адрес (строительный адрес) без заявления Общества с ограниченной ответственностью "Многопрофильное предприятие Бриз".
Заслушав доклад судьи Верховного суда Республики Башкортостан Гаиткуловой Ф.С., судебная коллегия
установила:
А. обратился в суд с иском ООО "Многопрофильное предприятие Бриз" о регистрации договора долевого участия в строительстве. В обоснование исковых требований указал, что 27 марта 2005 года между А. и ООО "МП Бриз" заключен договор долевого участия в строительстве, в соответствии с которым он финансировал строительство квартиры адрес (строительный адрес). В соответствии с п. 2.1 договора квартира имеет следующие характеристики: ... номер квартиры; ... этаж; общая проектная площадь (с учетом понижающего коэффициента балконов и лоджий ... кв. м, жилой площадью ... кв. м, кухня площадью ... кв. м, количество комнат ... Согласно п. 2.4 он приобретает право собственности на квартиру с момента государственной регистрации права. Стоимость кв. м зафиксирована сторонами п. 3.2 договора и составляет ... рублей, стоимость договора ... рублей. Свою обязанность по финансированию строительства квартиры в размере ... рублей он выполнил в полном объеме. Согласно Акту приема-передачи векселей от 21 августа 2006 г. произведена частичная оплата по договору в размере ... рублей. 30 марта 2012 г. он произвел оплату в размере ... рублей по договору, что подтверждается платежным поручением N ... от 30.03.2012 г. Пунктом 4.2 договора установлен ориентировочный срок ввода объекта в эксплуатацию в 1 квартале 2007 г. На сегодняшний день жилой дом по адресу: адрес, возведен. Ответчик не сдал в установленный срок дом в эксплуатацию, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не получено. Вместе с тем, 17 декабря 2012 г. ответчиком получено разрешение на строительство N ..., - завершение строительства многоэтажного жилого дома, расположенного по адресу: адрес. Решением Октябрьского районного суда г. Уфы РБ от 18 января 2013 г. отказано в удовлетворении его исковых требований к ООО "МП Бриз" о признании права собственности на ... доли в праве общей долевой собственности в незавершенном строительством объекте в строящемся многоквартирном жилом доме по адресу: адрес (строительный адрес), что будет соответствовать после ввода объекта в эксплуатацию - квартире ... общей площадью ... кв. м в жилом доме по адресу: адрес (строительный адрес), взыскании неустойки за нарушение передачи квартиры по акту, также отказано в удовлетворении встречного иска ООО "МП БРИЗ" к А. о взыскании задолженности по договору долевого участия в строительстве. Ответчик уклоняется от регистрации договора долевого участия в органах государственной регистрации во исполнение требований закона N 122-ФЗ, он не имеет возможности самостоятельно зарегистрировать договор долевого участия. Просил произвести государственную регистрацию договора долевого участия в строительстве от 27.03.2005 г., заключенного между А. и Обществом с ограниченной ответственностью "Многопрофильное предприятие Бриз" на строительство квартиры ..., общей площадью ... кв. м, по адресу: адрес) без заявления ООО "Многопрофильное предприятие Бриз".
Судом постановлено приведенное выше решение.
Не согласившись с решением суда, директор ООО МП "Бриз" Н. в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, указав, что суд принял на себя функцию регистрирующего органа, приняв решение о регистрации договора долевого участия в строительстве, не отвечающего требования закона и заключенного с лицом, не имеющим право на его заключение. Разрешение на строительство получено ООО МП "Бриз" 17.12.2012 года. На момент заключения договора об участии в долевом строительстве правом аренды земельного участка обладало ЗАО "...". Судом не учтено, что ООО МП "Бриз" является собственником незавершенного строительством объекта. В договоре долевого участия в строительстве от 27.03.2005 года невозможно определить конкретный объект долевого строительства. Сведения о создаваемом объекте недвижимости в спорном договоре не соответствуют разрешительной и проектной документации, не согласованы существенные условия о сроке передаче. Вступившим в законную силу судебным актом договор долевого участия в строительстве от 27.03.2005 года, подписанный между А. и ООО МП "Бриз", признан не заключенным.
Лица, участвующие в деле, извещены о месте и времени судебного заседания суда апелляционной инстанции надлежащим образом.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражения на апелляционную жалобу, выслушав представителя ООО МП "Бриз" Р.М., поддержавшую доводы апелляционной жалобы, представителя А. - Р.Ф., полагавшего решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Согласно п. 1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.
В п. п. 2, 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 N 23 "О судебном решении" разъяснено, что решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).
Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Указанным требованиям обжалуемое решение не соответствует.
Согласно ч. 3 ст. 3 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" в случае привлечения денежных средств граждан для строительства лицом, не имеющим в соответствии с настоящим Федеральным законом на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 статьи 1 настоящего Федерального закона, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.
На основании п. 1, 4 ст. 4 указанного Федерального закона по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Договор должен содержать:
- - определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
- - срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
- - цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
- - гарантийный срок на объект долевого строительства;
- - способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.
При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным.
Материалами дела подтверждается и сторонами не оспаривается, что 27 марта 2005 года между А. и ООО "МП БРИЗ" заключен договор долевого участия в строительстве по условиям которого, А. является инвестором строительства квартиры ..., общей площадью ... кв. м в жилом доме по адресу: (строительный адрес). ООО МП "Бриз" в рамках и на условиях настоящего договора, а также действующего законодательства об инвестиционной деятельности, выступает в качестве Заказчика, Застройщика и генподрядчика по строительству указанного объекта (л.д. 9 - 12).
Право собственности на квартиру возникает у А. с момента государственной регистрации указанного права в установленном действующим законодательством порядке после полной оплаты стоимости квартиры (п. 2.4 договора).
Пунктом 3.2 Договора предусмотрено, что стоимость настоящего договора на момент заключения составляет ... руб. исходя из стоимости одного квадратного метра общей строительной площади в размере ... руб.
ООО МП "Бриз" гарантирует, что указанное право на квартиру не обременено претензиями третьих лиц, под арестом, запрещением не состоит, не передано в доверительное управление, на него не возложены санкции (п. 4.5 договора).
В соответствии с п. 9.1. договора после завершения строительства и ввода в эксплуатацию объекта А. приобретает право на получение в собственность квартиры.
21 августа 2006 г. во исполнения обязательств по договору А. передал ООО "МП Бриз" ... руб.
30 марта 2012 г платежным поручением N ... А. оплачено ответчику денежная сумма - ... руб. (л.д. 14 - 15).
Согласно сообщению N ... от 21.05.2012 года Администрации ГО г. Уфа следует, что разрешение на строительство многоэтажного жилого дома по адрес не выдавалось (дело N ... л.д. 38).
17 декабря 2012 года ООО МП "Бриз" получено разрешение N ... на строительство объекта капитального строительства завершение строительства многоэтажного жилого дома ..., ... этажного, количество квартир ..., площадь здания ... кв. м, кадастровый номер земельного участка ..., расположенного по адресу: адрес (л.д. 8).
03 сентября 2013 года ООО МП "Бриз" на депозитный счет нотариуса принято для передачи А. денежные средства в сумме ... руб. и ценная бумага - вексель на сумму ... руб. серии N ..., выданная ... от 29 июля 2013 года, что подтверждается сообщением нотариуса ФИО1 нотариального округа г. Уфа N ... от 02 декабря 2013 года (л.д. 67).
Разрешая спор, руководствуясь п. 1 ст. 551 ГК РФ суд исходил из того, что ответчик неправомерно уклоняется от государственной регистрации договора долевого участия в строительстве от 27 марта 2005 года, заключенного с А., посчитав возможным произвести государственную регистрацию договора долевого участия в строительстве от 27 марта 2005 г., заключенного между А. и ООО МП "Бриз" на строительство квартиры N ... в жилом доме по адресу: адрес.
Судебная коллегия находит приведенные выводы суда ошибочными, основанными на неправильном применении и толковании норм материального права, регулирующих возникшие правоотношения, несоответствующими обстоятельствам дела.
Так, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда РБ от 09.11.2011 года удовлетворены исковые требования ООО МП "Бриз", зарегистрирован переход права собственности от ЗАО "..." к ООО "МП "Бриз" на расположенный по адресу: микрорайон ..., незавершенный строительством объект площадью застройки ..., литера ..., инвентарный номер технического паспорта ...
Указанным решение установлено, что на основании дополнительного соглашения от 18 ноября 2005 года к договору N ... от 12 февраля 2004 года, данный договор трансформирован сторонами в договор купли-продажи, согласно которому ЗАО "...", как продавец, передал в собственность ООО МП "Бриз", расположенный по адресу: адрес незавершенный строительством объект недвижимости площадью ... кв. м, номер записи о праве собственности ответчика в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ...
Свидетельством о государственной регистрации права N ... от 05.03.2012 года подтверждается, что на основании, договора долевого участия N ... от 12.02.2004 года, дополнительного соглашения к договору от 18.11.2005 года, актов от 06.02.2006 года, 21.11.2005 года, 12.02.2004 года, право собственности на строение - незавершенное строительство, назначение нежилое, общей площадь ... кв. м, N ..., литер ..., по адресу: адрес, с кадастровым номером ..., зарегистрировано за ООО МП "Бриз", о чем в ЕГРП сделана запись регистрации N ... от 05.03.2012 года. Ограничение права и договоры долевого участия не зарегистрированы (т. 1 л.д. 114).
В обоснование своих требований о необходимости произвести государственную регистрацию договора долевого участия истец ссылается на разрешение N ..., выданное 17 декабря 2012 года ООО МП "Бриз" на строительство объекта капитального строительства, завершение строительства многоэтажного жилого дома ..., ... этажного, количество квартир ..., площадь здания ... кв. м, по адресу: адрес.
Объектом договора договор долевого участия в строительстве от 27 марта 2005 года является строительство квартиры ... общей площадью ... кв. м в жилом доме по адресу: (строительный адрес).
Отсутствие однозначного определения объекта по договору от 27 марта 2005 года при наличии представленного разрешения на строительство N ... и проектной документации, учитывая зарегистрированное право собственности ответчика ООО МП "Бриз" на объект незавершенного строительства по адресу: адрес, исключает возможность восстановление нарушенного ООО МП "Бриз" права истца на приобретения права собственности на предмет по договору от 27 марта 2005 года путем производства государственной регистрации договора долевого участия в строительстве от 27.03.2005 г., заключенного между А. и ООО "Многопрофильное предприятие Бриз", на строительство квартиры N ... в жилом доме по адресу: (строительный адрес).
Кроме того, обязывая зарегистрировать указанный выше договор 27 марта 2005 г., судом не учтено, что Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ дополнен Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" статьей 25.1. Данная норма закона регулирует порядок регистрации договоров участия в долевом строительстве.
В силу ч. 2 названной статьи государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства). На государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в соответствии с настоящим Федеральным законом, застройщиком представляются:
- - разрешение на строительство;
- - проектная декларация;
- - план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений;
- - договор поручительства, если застройщиком в качестве способа обеспечения исполнения своих обязательств было выбрано поручительство;
- - списки граждан, имеющих право на приобретение жилых помещений, технико-экономические показатели и параметры которых соответствуют условиям отнесения этих жилых помещений к жилью экономического класса, установленным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства (далее также - жилье экономического класса), которые построены или строятся на земельных участках Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства, переданных в безвозмездное срочное пользование или аренду для строительства жилья экономического класса, в том числе для их комплексного освоения в целях строительства такого жилья, в порядке и на условиях, которые предусмотрены Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства". Застройщик вправе не представлять разрешение на строительство. В этом случае орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, запрашивает разрешение на строительство (сведения, содержащиеся в данном документе) в органе, выдавшем разрешение на строительство.
Поскольку для регистрации договора участия в долевом строительстве необходим названный выше перечень документов, доказательств наличия необходимых документов у ответчика не имеется, состоявшееся решение суда представляется судебной коллегии неисполнимым. Как указано выше, регистрация таких договоров производится на основании заявлений. Регистратор наделен правом в установленных законом случаях отказать в регистрации договора участия в долевом строительстве.
Согласно пункту 1 статьи 2 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", застройщиком является юридическое лицо, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании полученного разрешения на строительство.
В соответствии с частью 1 статьи 4 вышеуказанного Закона по договору участия в долевом строительстве застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта.
В соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 3 статьи 4 Закона N 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" договора об участии в долевом строительстве заключаются в письменной форме, подлежат государственной регистрации и считаются заключенными с момента такой регистрации.
Между тем ООО МП "Бриз" зарегистрировав за собой право собственности на незавершенный строительством жилой дом, утратил право заключения договоров долевого участия, и соответственно, выступать в качестве застройщика по договору долевого участия в строительстве объекта недвижимости не может, поскольку это противоречит ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости".
В силу ст. 12 ГК РФ А. не лишен права на обращение в суд, избрав иной способ защиты нарушенного права, учитывая, что на момент заключения между А. и ООО МП "Бриз" договора долевого участия в строительстве от 27 марта 2005 года, действовал Федеральный закон от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", который распространялся на отношения, связанные с инвестиционной деятельностью, осуществляемой в форме капитальных вложений. При этом объектами капитальных вложений являлись находящиеся в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности различные виды вновь создаваемого и (или) модернизируемого имущества, за изъятиями, устанавливаемыми федеральными законами.
При таких обстоятельствах решение суда нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении искового заявления А. к ООО МП "Бриз" о производстве государственной регистрации договора долевого участия в строительстве от 27 марта 2005 года, заключенного между А. и ООО "Многопрофильное Предприятие БРИЗ" в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан в отношении двухкомнатной квартиры N ... общей площадью ... кв. м, по адресу: (строительный адрес, жилой дом адрес) без заявления ООО "Многопрофильное Предприятие БРИЗ".
На основании изложенного, руководствуясь статьями 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
определила:
решение Октябрьского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 05 декабря 2013 года отменить, принять по делу новое решение.
В удовлетворении искового заявления А. к Обществу с ограниченной ответственностью "Многопрофильное предприятие "Бриз" о производстве государственной регистрации договора долевого участия в строительстве от 27 марта 2005 года, заключенного между А. и ООО "Многопрофильное Предприятие БРИЗ" в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан в отношении двухкомнатной квартиры N ... общей площадью ... кв. м, по адресу: (строительный адрес, жилой дом адрес) без заявления ООО "Многопрофильное Предприятие БРИЗ", отказать.
Председательствующий
Т.Е.ФРОЛОВА
Судьи
Ф.С.ГАИТКУЛОВА
О.В.СМИРНОВА
Справка: судья Кадырова Э.Р.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)