Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 30 июня 2015 года.
В полном объеме постановление изготовлено 2 июля 2015 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Смирнова В.И., судей Виноградовой Т.В. и Мурахиной Н.В.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Борисовой А.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Новгородской области на решение Арбитражного суда Новгородской области от 6 февраля 2015 года по делу N А44-8689/2014 (судья Киселева М.С.),
общество с ограниченной ответственностью "Деловой партнер плюс" (место нахождения: 173015, город Великий Новгород, переулок Юннатов, дом 5; ИНН 5321065062; ОГРН 1025300788853; далее - ООО "Деловой партнер плюс", общество) обратилось в Арбитражный суд Новгородской области с заявлением к Управлению Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Новгородской области (место нахождения: 173015, город Великий Новгород, улица Германа, дом 14; ИНН 5321101433; ОГРН 1055300903833; далее - управление, административный орган) о признании предписания от 18.11.2014 N 595/ЗПП незаконным.
Решением Арбитражного суда Новгородской области от 6 февраля 2015 года заявленные требования удовлетворены в части необходимости внесения изменений в пункт 6.4 типовой формы договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома как несоответствующего статье 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ, Закон об участии в долевом строительстве).
Управление с решением суда не согласилось и обратилось с жалобой, в которой просит суд апелляционной инстанции его отменить, по делу принять новый судебный акт. В обоснование жалобы ссылается на то, что пункт 6.4 договора противоречит части 5 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве и ущемляет права потребителей, поскольку гарантийный срок не может составлять менее 5 лет. Полагает, что гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, а не с момента получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, так как отсчет гарантийного срока от этого момента сокращает возможности потребителя по заявлению претензий по качеству объекта долевого строительства от 4 дней до 6 месяцев.
Общество в отзыве на апелляционную жалобу отклонило доводы жалобы, просит решение суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.
Стороны надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направили, управление ходатайствует о рассмотрении жалобы в отсутствие своего представителя, в связи с этим разбирательство по делу произведено в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
В соответствии с частью 5 статьи 268 АПК РФ апелляционный суд проверяет законность и обоснованность решения суда только в обжалуемой части, поскольку сторонами соответствующих возражений не заявлено.
Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность решения, апелляционная инстанция считает апелляционную жалобу подлежащей удовлетворению.
Как следует из материалов дела, на основании распоряжения от 10.10.2014 N 595 проведена плановая выездная проверка общества, результаты которой оформлены актом от 18.11.2014 N 595. ООО "Деловой партнер плюс" выдано предписание от 18.11.2014 N 595/ЗПП, согласно которому обществу предписывается в срок до 14.12.2014 прекратить нарушения статьи 16 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 N 3200-1 "О защите прав потребителей" (далее - Закон о защите прав потребителей, Закон N 3200-1), выразившиеся во включении в договоры долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома, условий, ущемляющих права потребителей, в том числе пункт 6.4 договора.
В соответствии с пунктом 6.4 договора долевого участия в строительстве (л.д. 68 - 77) предусмотрено, что гарантийный срок для объектов долевого строительства составляет 5 лет с даты подписания уполномоченным органом разрешения на ввод объектов в эксплуатацию.
Для исполнения предписания обществу необходимо внести изменения в договоры долевого участия в строительстве многоквартирного дома, исключив из них условия, ущемляющие права потребителей; предоставить в управление типовую форму договора, предлагаемую к заключению гражданам; сообщить о принятых мерах в управление (л.д. 10 - 11).
Общество не согласилось с выданным ему предписанием и обратилось с заявлением в суд.
Судом первой инстанции вынесено решение о частичном удовлетворении заявленных требований.
Апелляционная коллегия считает данный судебный акт подлежащим отмене в части удовлетворения требований общества по следующим основаниям.
Отношения, возникающие при участии граждан в долевом строительстве жилых домов, регулируются Законом N 214-ФЗ.
Согласно части 1 статьи 4 названного Закона по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 ГК РФ).
В силу пункта 4 мотивировочной части постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 23.02.1999 N 4-П конституционная свобода договора не является абсолютной, не должна приводить к отрицанию или умалению других общепризнанных прав и свобод и может быть ограничена федеральным законом, однако лишь в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, прав и законных интересов других лиц.
Согласно пункту 5 статьи 7 Закона N 214-ФЗ гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.
Участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с надлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока (пункт 6 указанной статьи).
В пункте 4 статьи 9 Закона N 214-ФЗ указано, что к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.
В соответствии с пунктом 6 статьи 5 Закона о защите прав потребителей изготовитель (исполнитель) вправе устанавливать на товар (работу) гарантийный срок - период, в течение которого в случае обнаружения в товаре (работе) недостатка изготовитель (исполнитель), продавец, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер обязаны удовлетворить требования потребителя, установленные статьями 18 и 29 настоящего Закона.
В соответствии с пунктом 1 статьи 16 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" (далее - Закон о защите прав потребителей) условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.
Как усматривается из материалов дела и установлено административным органом, в пункте 6.4 договора на участие в долевом строительстве указано, что гарантийный срок на квартиру, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в ее состав, составляет 5 лет со дня получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию.
Таким образом, исчисление гарантийного срока в редакции, предложенной Застройщиком, производится с даты выдачи разрешения на ввод дома в эксплуатацию ущемляет права потребителя, поскольку в данном случае сокращается гарантийный срок, в течение которого потребитель имеет возможность реализовать свое право на выявление дефектов и предъявления претензий к изготовителю (Застройщику), так как на момент получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию квартира еще не передана участнику долевого строительства по акту приема-передачи.
Таким образом, включение названного условия в договоры участия в долевом строительстве противоречит приведенным выше нормам законодательства.
То, что норма части 5 статьи 7 Закона N 214-ФЗ является диспозитивной, поэтому включение в договор рассматриваемого условия не ущемляет права потребителей, являются несостоятельными, поскольку диспозитивный характер нормы не является основанием для включения в договор условий, ухудшающих положение потребителей по сравнению с установленными в ней условиями.
Апелляционный суд считает правомерной позицию заинтересованного лица, которая заключается в том, что диспозитивность принадлежит применению в сторону улучшения положения потребителей, а не в сторону ограничения объема защиты, установленного федеральным законодательством.
Возможность сторон договором изменять положения диспозитивных норм закона в договорных отношениях с участием потребителя ограничена пунктом 1 статьи 16 Закона о защите прав потребителей, запрещающим ухудшение положения потребителя по сравнению с правилами, установленными законами и иными правовыми актами Российской Федерации.
Аналогичная правовая позиция указана в постановлении Верховного суда Российской Федерации от 18.12.2014 N 303-АД14-7399.
При таких обстоятельствах апелляционная жалоба подлежит удовлетворению, решение суда отмене в части удовлетворения требований заявителя.
В той части, в которой обществу отказано в удовлетворении требований, решение суда первой инстанции подлежит оставлению без изменений.
Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Новгородской области от 6 февраля 2015 года по делу N А44-8689/2014 отменить в части признания недействительным предписания Управления Роспотребнадзора по Новгородской области от 18.11.2014 N 595/ЗПП в части необходимости внесения изменений в пункт 6.4 типовой формы договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома как несоответствующего статье 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", возложении обязанности на Управление Роспотребнадзора по Новгородской области устранить допущенное нарушение прав и законных интересов ООО "Деловой партнер плюс" путем внесения изменений в предписание и взыскания с Управления Роспотребнадзора по Новгородской области в пользу ООО "Деловой партнер плюс" расходов по уплате государственной пошлины в размере 2000 руб.
В удовлетворении требований ООО "Деловой партнер плюс" в указанной части отказать.
В остальной части решение Арбитражного суда Новгородской области от 6 февраля 2015 года по делу N А44-8689/2014 оставить без изменения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТЫРНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 02.07.2015 ПО ДЕЛУ N А44-8689/2014
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 2 июля 2015 г. по делу N А44-8689/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 30 июня 2015 года.
В полном объеме постановление изготовлено 2 июля 2015 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Смирнова В.И., судей Виноградовой Т.В. и Мурахиной Н.В.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Борисовой А.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Новгородской области на решение Арбитражного суда Новгородской области от 6 февраля 2015 года по делу N А44-8689/2014 (судья Киселева М.С.),
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Деловой партнер плюс" (место нахождения: 173015, город Великий Новгород, переулок Юннатов, дом 5; ИНН 5321065062; ОГРН 1025300788853; далее - ООО "Деловой партнер плюс", общество) обратилось в Арбитражный суд Новгородской области с заявлением к Управлению Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Новгородской области (место нахождения: 173015, город Великий Новгород, улица Германа, дом 14; ИНН 5321101433; ОГРН 1055300903833; далее - управление, административный орган) о признании предписания от 18.11.2014 N 595/ЗПП незаконным.
Решением Арбитражного суда Новгородской области от 6 февраля 2015 года заявленные требования удовлетворены в части необходимости внесения изменений в пункт 6.4 типовой формы договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома как несоответствующего статье 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ, Закон об участии в долевом строительстве).
Управление с решением суда не согласилось и обратилось с жалобой, в которой просит суд апелляционной инстанции его отменить, по делу принять новый судебный акт. В обоснование жалобы ссылается на то, что пункт 6.4 договора противоречит части 5 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве и ущемляет права потребителей, поскольку гарантийный срок не может составлять менее 5 лет. Полагает, что гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, а не с момента получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, так как отсчет гарантийного срока от этого момента сокращает возможности потребителя по заявлению претензий по качеству объекта долевого строительства от 4 дней до 6 месяцев.
Общество в отзыве на апелляционную жалобу отклонило доводы жалобы, просит решение суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.
Стороны надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направили, управление ходатайствует о рассмотрении жалобы в отсутствие своего представителя, в связи с этим разбирательство по делу произведено в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
В соответствии с частью 5 статьи 268 АПК РФ апелляционный суд проверяет законность и обоснованность решения суда только в обжалуемой части, поскольку сторонами соответствующих возражений не заявлено.
Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность решения, апелляционная инстанция считает апелляционную жалобу подлежащей удовлетворению.
Как следует из материалов дела, на основании распоряжения от 10.10.2014 N 595 проведена плановая выездная проверка общества, результаты которой оформлены актом от 18.11.2014 N 595. ООО "Деловой партнер плюс" выдано предписание от 18.11.2014 N 595/ЗПП, согласно которому обществу предписывается в срок до 14.12.2014 прекратить нарушения статьи 16 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 N 3200-1 "О защите прав потребителей" (далее - Закон о защите прав потребителей, Закон N 3200-1), выразившиеся во включении в договоры долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома, условий, ущемляющих права потребителей, в том числе пункт 6.4 договора.
В соответствии с пунктом 6.4 договора долевого участия в строительстве (л.д. 68 - 77) предусмотрено, что гарантийный срок для объектов долевого строительства составляет 5 лет с даты подписания уполномоченным органом разрешения на ввод объектов в эксплуатацию.
Для исполнения предписания обществу необходимо внести изменения в договоры долевого участия в строительстве многоквартирного дома, исключив из них условия, ущемляющие права потребителей; предоставить в управление типовую форму договора, предлагаемую к заключению гражданам; сообщить о принятых мерах в управление (л.д. 10 - 11).
Общество не согласилось с выданным ему предписанием и обратилось с заявлением в суд.
Судом первой инстанции вынесено решение о частичном удовлетворении заявленных требований.
Апелляционная коллегия считает данный судебный акт подлежащим отмене в части удовлетворения требований общества по следующим основаниям.
Отношения, возникающие при участии граждан в долевом строительстве жилых домов, регулируются Законом N 214-ФЗ.
Согласно части 1 статьи 4 названного Закона по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 ГК РФ).
В силу пункта 4 мотивировочной части постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 23.02.1999 N 4-П конституционная свобода договора не является абсолютной, не должна приводить к отрицанию или умалению других общепризнанных прав и свобод и может быть ограничена федеральным законом, однако лишь в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, прав и законных интересов других лиц.
Согласно пункту 5 статьи 7 Закона N 214-ФЗ гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.
Участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с надлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока (пункт 6 указанной статьи).
В пункте 4 статьи 9 Закона N 214-ФЗ указано, что к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.
В соответствии с пунктом 6 статьи 5 Закона о защите прав потребителей изготовитель (исполнитель) вправе устанавливать на товар (работу) гарантийный срок - период, в течение которого в случае обнаружения в товаре (работе) недостатка изготовитель (исполнитель), продавец, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер обязаны удовлетворить требования потребителя, установленные статьями 18 и 29 настоящего Закона.
В соответствии с пунктом 1 статьи 16 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" (далее - Закон о защите прав потребителей) условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.
Как усматривается из материалов дела и установлено административным органом, в пункте 6.4 договора на участие в долевом строительстве указано, что гарантийный срок на квартиру, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в ее состав, составляет 5 лет со дня получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию.
Таким образом, исчисление гарантийного срока в редакции, предложенной Застройщиком, производится с даты выдачи разрешения на ввод дома в эксплуатацию ущемляет права потребителя, поскольку в данном случае сокращается гарантийный срок, в течение которого потребитель имеет возможность реализовать свое право на выявление дефектов и предъявления претензий к изготовителю (Застройщику), так как на момент получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию квартира еще не передана участнику долевого строительства по акту приема-передачи.
Таким образом, включение названного условия в договоры участия в долевом строительстве противоречит приведенным выше нормам законодательства.
То, что норма части 5 статьи 7 Закона N 214-ФЗ является диспозитивной, поэтому включение в договор рассматриваемого условия не ущемляет права потребителей, являются несостоятельными, поскольку диспозитивный характер нормы не является основанием для включения в договор условий, ухудшающих положение потребителей по сравнению с установленными в ней условиями.
Апелляционный суд считает правомерной позицию заинтересованного лица, которая заключается в том, что диспозитивность принадлежит применению в сторону улучшения положения потребителей, а не в сторону ограничения объема защиты, установленного федеральным законодательством.
Возможность сторон договором изменять положения диспозитивных норм закона в договорных отношениях с участием потребителя ограничена пунктом 1 статьи 16 Закона о защите прав потребителей, запрещающим ухудшение положения потребителя по сравнению с правилами, установленными законами и иными правовыми актами Российской Федерации.
Аналогичная правовая позиция указана в постановлении Верховного суда Российской Федерации от 18.12.2014 N 303-АД14-7399.
При таких обстоятельствах апелляционная жалоба подлежит удовлетворению, решение суда отмене в части удовлетворения требований заявителя.
В той части, в которой обществу отказано в удовлетворении требований, решение суда первой инстанции подлежит оставлению без изменений.
Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Новгородской области от 6 февраля 2015 года по делу N А44-8689/2014 отменить в части признания недействительным предписания Управления Роспотребнадзора по Новгородской области от 18.11.2014 N 595/ЗПП в части необходимости внесения изменений в пункт 6.4 типовой формы договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома как несоответствующего статье 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", возложении обязанности на Управление Роспотребнадзора по Новгородской области устранить допущенное нарушение прав и законных интересов ООО "Деловой партнер плюс" путем внесения изменений в предписание и взыскания с Управления Роспотребнадзора по Новгородской области в пользу ООО "Деловой партнер плюс" расходов по уплате государственной пошлины в размере 2000 руб.
В удовлетворении требований ООО "Деловой партнер плюс" в указанной части отказать.
В остальной части решение Арбитражного суда Новгородской области от 6 февраля 2015 года по делу N А44-8689/2014 оставить без изменения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
В.И.СМИРНОВ
В.И.СМИРНОВ
Судьи
Т.В.ВИНОГРАДОВА
Н.В.МУРАХИНА
Т.В.ВИНОГРАДОВА
Н.В.МУРАХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)