Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Найм недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истцы ссылаются на то, что ответчики проживают в их квартире незаконно, договор найма с ними истек.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Башкортостан в составе:
председательствующего Троценко Ю.Ю.
судей Куловой Г.Р., Сафина Ф.Ф.
с участием прокурора Фахретдиновой Ю.Ю.
при секретаре А.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе, дополнению к апелляционной жалобе представителя Б.А.А., Б.А.Н., Б.А., Б.Б. - Н. на решение Октябрьского районного суда города Уфы Республики Башкортостан от 17 сентября 2014 года, которым постановлено:
Признать Б.А.А., Б.А.Н., Б.А., Б.Б. прекратившими право пользования жилым помещением - квартирой N ... в доме N ... по ул. адрес.
Снять Б.А.А., Б.А.Н., Б.А., Б.Б. с регистрационного учета из жилого помещения - квартиры N ... дома N ... по ул. адрес.
Выселить Б.А.А., Б.А.Н., Б.А., Б.Б. из жилого помещения - квартиры N ... дома N ... по ул. адрес без предоставления другого жилого помещения.
В удовлетворении встречных исковых требований Б.А.А., Б.А.Н., Б.А., Б.Б. к Л.Т., Ф. (Л.) о признании права пользования жилым помещением, отказать.
Взыскать в пользу Л.Т. расходы по оплате услуг представителя с Б.А.А., дата года рождения, ... руб., Б.А.Н., дата года рождения, ... руб., Б.А., дата года рождения, ... руб., Б.Б., дата года рождения, ... руб.
В остальной части требований отказать.
Заслушав доклад председательствующего, судебная коллегия
установила:
Л.Т., Ф. (Л.) обратились в суд с иском к Б.А.А., Б.А.Н., Б.А., Б.Б. о признании прекратившими право пользования жилым помещением, выселении, снятии с регистрационного учета.
В обоснование исковых требований указали на то, что они являются собственниками двухкомнатной квартиры N ... (по ... доли в праве собственности), расположенной по адресу: адрес, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права 04 АВ N ... и 04 АВ N ... от дата, выданными УФРС по РБ. Данная квартира принадлежит истцам на основании договора купли-продажи от дата, заключенного между ЗАО "Баштепломонтаж" и Л.Т., Л.Н., зарегистрированного в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним дата за N ....
Согласно данным справки о регистрации N ... от дата, выданной МУП ЕРКЦ ГО г. Уфа Октябрьский район отделение "Глумилино", по адресу: адрес Л.Т. и Ф. (Л.) зарегистрированы дата, Ф.С. (сын Ф.Н.) зарегистрирован дата. В данной квартире также зарегистрированы: Б.А.А. - дата, Б.А.Н. и Б.А. - дата, Б.Б. - дата.
До настоящего времени семья Б-вых проживает в их квартире, несмотря на то, что договор найма данного жилого помещения у Б-вых истек дата. дата они письменно предупредили Б-вых в соответствии со ст. 684 ГК РФ, что отказываются от продления с ними договора найма жилого помещения в связи с решением не сдавать жилое помещение в наем, предложили им освободить квартиру. Истицы являются единственными собственниками жилого помещения, которым в соответствии с п. 1 ст. 209 ГК РФ принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, но они не могут пользоваться своим жилым помещением, так как ответчики Б-вы не позволяют им входить в квартиру, отказываются ее добровольно освободить. Они вынуждены с дата по настоящее время снимать по договору найма жилое помещение, расположенное по адресу: адрес. Договор найма у них истек дата.
Ответчики по настоящему исковому заявлению Б-вы дважды обращались в суд с исками. Так, дата Б.А.А. обратился в суд с иском к ЗАО "Баштепломонтаж", Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Башкортостан, Л.Т., действующей за себя и в интересах несовершеннолетней Л.Н., дата года рождения, о признании права долевой собственности на квартиру в порядке приватизации, признании недействительным договора купли-продажи, прекращении права общей долевой собственности Л.Т. и Л.Н. на квартиру, снятии их с регистрационного учета.
Решением Октябрьского районного суда г. Уфы от дата, вступившим в законную силу, Б.А.А. и Б.А.Н отказано в удовлетворении иска к ЗАО "Баштепломонтаж", Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан. Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Башкортостан, Л.Т., действующей за себя и в интересах несовершеннолетней Л.Н., дата года рождения, о признании права долевой собственности на квартиру в порядке приватизации, признании недействительным договора купли-продажи, прекращении права общей долевой собственности Л.Т. и Л.Н. на квартиру, снятии их с регистрационного учета. Этим же решением суда Л.Т. и Л.Н. отказано в удовлетворении встречного иска к Б.А.А., Б.А.Н., Б.А., Б.Б. о вселении в квартиру, выселении и снятии с регистрационного учета по причине того, что ими, как новыми собственниками не соблюден предусмотренный ст. 684 ГК РФ порядок заключения договора найма либо отказ от продления договора найма с Б-выми, а также ввиду того, что ими не были заявлены требования по основаниям, по которым Б-вы могут быть выселены из жилого помещения.
Кассационным определением Верховного суда РБ от дата решение Октябрьского районного суда г. Уфы от дата оставлено без изменения.
дата Б-вы снова обратились в суд с иском к ЗАО "Баштепломонтаж", Л.Т., Л.Н., ЗАО "Тепломонтаж", КУМС г. Уфы о признании недействительным зарегистрированного права собственности, аннулировании записи о регистрации, признании недействительной сделки признании права собственности на жилое помещение в порядке приватизации, обязании включить жилое помещение в реестр муниципальной собственности, признании зарегистрированного права отсутствующим.
Решением Октябрьского районного суда г. Уфы от дата, вступившим в законную силу, в удовлетворении исковых требований Б-вых к ЗАО "Баштепломонтаж", Л.Т., Л.Н., ЗАО "Тепломонтаж", КУМС г. Уфы о признании недействительным зарегистрированного права собственности, аннулировании записи о регистрации, признании недействительной сделки, признании права собственности на жилое помещение в порядке приватизации, обязании включить жилое помещение в реестр муниципальной собственности, признании зарегистрированного права отсутствующим, было отказано.
Апелляционным определением Верховного суда РБ от дата решение Октябрьского районного суда г. Уфы от дата оставлено без изменения.
Поскольку Б-вы продолжают проживать в спорном жилом помещении, так как эти обстоятельства имели место до приобретения ими квартиры в собственность, следовательно, договор найма считается на срок по дата. Договор найма спорного жилого помещения с Б-выми действует до дата, поэтому они не имеют права требовать изменения условий договора найма или отказаться от исполнения договора найма спорного жилого помещения до дата.
дата Л.Т. обратилась в ООО "Службу правовых извещений" с поручением доставить адресованное Б.А.А., Б.А.Н., Б.А. и Б.Б. письменное предупреждение от Л.Т. и Ф. (Л.) об отказе в продлении с ними договора найма в связи с решением не сдавать жилое помещение в наем, расположенное по адресу: адрес.
дата Б-вы отказались от принятия предупреждения, что зафиксировано исполнителем ООО "Службы правовых извещений".
Б-вы пользуются их жилым помещением (квартирой), расположенной по адресу: адрес, на основании договора найма жилого помещения.
Дата (не позднее чем за ... месяца до истечении срока договора найма жилого помещения) они письменно предупредили Б-вых об отказе в продлении с ними договора найма в связи с решением не сдавать жилое помещение в наем.
Договор найма жилого помещения у Б-вых истек дата. Но и после дата в связи с истечением срока найма жилого помещения. Б-вы не прекратили пользоваться квартирой, находящейся в собственности Л.Т. и Ф. (Л.) На телеграмму с уведомлением от дата с предложением освободить квартиру до дата и добровольно сняться с регистрационного учета Б-вы не ответили, умышленно ее не получили.
Таким образом, учитывая, что Б-вы пользуются квартирой временно, на основании договора найма (аренды) и в связи с истечением у них срока договора найма жилого помещения дата и письменным предупреждением Б-вых от дата в соответствии со ст. 684 ГК РФ об отказе от продления с ними договора найма в связи с решением не сдавать жилое помещение в наем, Б-вы утратили право пользования жилым помещением по адресу: адрес, находящейся в собственности Л.Т. и Ф. (Л.)
Не соглашаясь с предъявленными требованиями, Б.А.А., Б.А.Н., Б.А. и Б.Б. обратились в суд со встречным иском, с последующим уточнением ранее заявленного иска в порядке статьи 39 ГПК РФ к Л.Т., Ф. (Л.) и просили признать право пользования жилым помещением двухкомнатной квартирой общей площадью ... кв. м по адресу: адрес за Б.А.А., Б.А.Н., Б.А. и Б.Б.
В обоснование исковых требований указали на то, что Б.А.А. в составе семьи его супруги Б.А.Н. и детей Б.А. и Б.Б. в связи с трудовыми отношениями в государственном предприятии Уфимский опытный завод индустриального треста "Тепломонтаж" (УОЗИТ треста "Тепломонтаж") было предоставлено на законных основании в соответствии с действующим законодательством РСФСР жилое помещение - однокомнатная квартира площадью ... кв. м в общежитии, расположенном по адресу: адрес на основании решения профсоюзного комитета от дата, что подтверждается корешком-разрешения N ... от дата, куда он с семьей заселился как работник этого предприятия, все они были зарегистрированы и проживали до дата.
Впоследствии предприятием на основании решения профсоюзного комитета от дата за N ..., что подтверждается корешком-разрешения N ... от дата, было предоставлено на расширение жилое помещение в общежитии - двухкомнатная квартира N ... общей площадью ... кв. м, расположенная по адресу: адрес, куда Б.А.А. с семьей заселился, как работник предприятия, все они зарегистрировались и проживают по настоящее время в данном помещении.
Спорные жилищные правоотношения по поводу пользования жилым помещением по адресу: адрес возникли и сложились до введения в действие дата ЖК РФ.
Жилой дом N ... по ул. адрес был построен в качестве общежития, введен в эксплуатацию в качестве общежития и заселение жильцов производилось в общежитие.
На основании постановления главы Администрации г. Уфы от дата N ... с жилого дома N ... по ул. адрес был снят статус общежития для малосемейных и жилое строение признано жилым домом.
Впоследствии постановлением главы Администрации г. Уфы от дата N ... вышеуказанное постановление главы Администрации г. Уфы было отменено, таким образом, до настоящего времени жилой дом N ... ул. адрес имеет статус общежития.
Выселение из общежития лиц, прекративших работу на предприятии производится в соответствии со ст. 110 ЖК РСФСР с предоставлением жилья или без предоставления жилья. Лица, прекратившие работу по иным основаниям, а также лица, перечисленные в ст. 108 ЖК РСФСР не могут быть выселены без предоставления жилого помещения.
Б.А.А. с предприятия Башкирский филиал ЗАО "Тепломонтаж" уволился по собственному желанию дата и проработал на этом предприятии более... лет. После увольнения он каких-либо претензий об освобождении жилого помещения не получал, требований о прекращении права пользования жилым помещением и выселении в судебном порядке не заявлялось.
Право собственности на спорное жилое помещение было оформлено за предприятием ЗАО "Баштепломонтаж" на основании разделительного бухгалтерского баланса от дата, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от дата. Впоследствии на основании договора купли-продажи от дата было отчуждено ответчикам Л.Т. и Ф. (Л.) Ответчики, приобретая жилое помещение, знали, что в спорном жилом помещении зарегистрированы и проживает с дата семья Б-вых, для которых указанное жилое помещение является единственным местом жительства.
Они на законных основаниях и в соответствии с действующим законодательством были вселены в спорное жилое помещение, а именно на основании ордера на занятие по найму жилой площади в общежитии по установленной форме, выданный ордер не был признан недействительным по основаниям, предусмотренным законом.
Между тем, они в спорное жилое помещение в качестве членов семьи ответчика не вселялись, а приобрели самостоятельное право пользования им в связи, с предоставлением им этого жилого помещения в общежитии, в связи с трудовыми отношениями и не подлежали выселению без предоставления жилья, в связи в тем, что Б.А.А. отработал на предприятии более... лет, таким образом, он и его семья приобрели самостоятельное право пользования жилым помещением по ранее действующему законодательству.
Суд вынес приведенное выше решение.
В апелляционной жалобе, дополнению к апелляционной жалобе представителем Б.А.А., Б.А.Н., Б.А., Б.Б. - Н. ставится вопрос об отмене решения суда. В обоснование жалоб указано, что судом при рассмотрении спора допущены существенные нарушения норм материального права, в частности суд пришел к необоснованному выводу, что спорная квартира была предоставлена им не по нормам Жилищного кодекса РСФСР, регулирующий правоотношения лиц которым было предоставлено жилое помещение в общежитии, в порядке ст. 105 и ст. 109 ЖК РСФСР, а по договору коммерческого найма от дата сроком на ... лет, в связи с чем, договор коммерческого найма был продлен на срок по дата. Ответчики полагают, что у них возникло самостоятельное право проживания и пользования спорным жилым помещением, которое им было предоставлено на законных основаниях в рамках ранее действовавшего законодательства.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав Б.А.А., Б.А.Н., их представителя, а также представителя Б.А.А., Б.А.Н. - Н., поддержавших апелляционную жалобу и дополнение к апелляционной жалобе, Л.Т., Ф.Н., их представителя - Ч., полагавших решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда как постановленного в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права.
В соответствии со ст. 35 Конституции РФ каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.
Согласно части 1 статьи 40 Конституции Российской Федерации каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.
Статья 3 Жилищного кодекса Российской Федерации предусматривает, что жилище неприкосновенно и никто не вправе проникать в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан иначе как в предусмотренных настоящим Кодексом целях и в предусмотренных другим федеральным законом случаях и в порядке или на основании судебного решения.
В соответствии со статьями 209, 235, 288 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 30 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его пользования, которые установлены Жилищным кодексом Российской Федерации.
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Жилые дома, находящиеся в собственности граждан, не могут быть у них изъяты, собственник не может быть лишен права пользования жилым домом, кроме случаев установленных законодательством.
В соответствии с п. 1 ст. 671 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользования для проживания в нем.
Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма (ст. 675 ГК РФ).
Пунктом 1 ст. 683 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет, а в силу требований ст. 684 ГК РФ по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
В соответствии со ст. 688 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.
Разрешая спор, и удовлетворяя исковые требования Л.Т., Ф. (Л.) к Б.А.А., Б.А.Н., Б.А., Б.Б. о признании прекратившими право пользования жилым помещением, выселении, снятии с регистрационного учета, суд первой инстанции правильно исходил из того, что истцами соблюден срок и порядок уведомления ответчиков о прекращении договора найма жилого помещения, в добровольном порядке требование собственника об освобождении квартиры ответчики не исполнили, в связи с чем существенным образом ограничивают права владения, пользования и распоряжения жилым помещением собственника.
Выводы суда являются правильными, и подтверждаются материалами дела.
В силу ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.
Как следует из материалов дела, дата состоялось решение адрес Республики Башкортостан от по иску Б.А.А., Б.А.Н., Б.А., Б.Б. к Л.Т., Л.Н. к ЗАО "Тепломонтаж", ЗАО "Баштепломонтаж", КУМС г. Уфы о признании недействительным зарегистрированного права собственности, аннулировании записи о регистрации, признании недействительным сделки, признании права собственности на жилое помещение в порядке приватизации, обязании включить жилое помещение в реестр муниципальной собственности, признании зарегистрированного права отсутствующим, которое вступило в законную силу.
Указанным решением суда установлено, что согласно разрешению на временное занятие жилой площади в общежитии Башкирского филиала АО "Тепломонтаж" N ... от дата Б.А.А. и членам его семьи: Б.А.П. - жена, Б.А. - сын, Б.Б. - дочь предоставлено жилое помещение по адресу: адрес.
Впоследствии предприятием на основании решения профсоюзного комитета от дата за N ..., что подтверждается корешком разрешения N ... от дата, было предоставлено на расширение жилое помещение в общежитии - двухкомнатная квартира N ... общей площадью ... кв. м, расположенная по адресу: адрес.
В спорном жилом помещении по адресу: адрес зарегистрированы Б.А.А., Б.А.Н., Б.А., Б.Б., что подтверждается справкой N ... от дата, выданной УЖХ ГО "Октябрьский район отделение "Глумилино" г. Уфа РБ.
Дата между ЗАО "Баштепломонтаж" и Л.Т., Л.И. заключен договор купли-продажи квартиры N ... дома N ... по адрес. Право собственности истца на спорную квартиру зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, выданным Управлением Федеральной регистрационной службы по РБ от дата запись регистрации N ....
Решением Октябрьского районного суда г. Уфы от дата в удовлетворении иска Б.А.А. и Б.А.Н. к Закрытому акционерному обществу "Баштепломонтаж", Л.Т., действующей также в интересах Л.Н., Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан и Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Башкортостан о признании права общей долевой собственности в порядке приватизации на квартиру, признании недействительным договора купли-продажи квартиры, прекращении право общей долевой собственности Л.Т. и Л.Н. на квартиру, снятии их с регистрационного учета, отказано.
В удовлетворении встречного иска Л.Т., действующей также в интересах Л.Н. к Б.А.А., Б.А.Н., Б.А., Б.Б. о вселении в квартиру, выселении и снятии с регистрационного учета, отказано.
Кассационным определением Верховного суда Республики Башкортостан от дата решение Октябрьского районного суда г. Уфы от 12 дата оставлено без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.
Вышеуказанным решением суда установлено, что решением исполкома Уфимского городского Совета народных депутатов Башкирской АССР от дата N ... Уфимскому опытному заводу индустриального трубостроения треста "Тепломонтаж" "Минмонтажспецстрой" СССР был предоставлен земельный участок, площадью ... га, под строительство 9-этажного общежития для малосемейных по адресу: адрес (почтовый адрес: адрес).
Впоследствии решением исполкома Уфимского городского Совета народных депутатов Башкирской АССР N ... от дата действие указанного выше решения продлено до дата.
УОЗИТ треста "Тепломонтаж" "Минмонтажспецстрой" СССР являлся обособленным структурным подразделением треста "Тепломонтаж" "Минмонтажспецстрой" СССР и не обладал правами юридического лица.
На основании постановления Совета Министров СССР от дата N ..., решением Первомайского районного Совета Народных депутатов города Москвы от дата за N ... трест "Тепломонтаж" "Минмонтажспецстрой" СССР преобразован в акционерное общество "Тепломонтаж" и зарегистрирован Устав акционерного общества "Тепломонтаж".
Во исполнение названного решения Первомайского райисполкома адрес трест "Тепломонтаж" "Минмонтажспецстрой" СССР передал акционерному обществу по состоянию на дата основные средства - непроизводственные фонды, в том числе жилищное хозяйство, приобретенное после дата, что подтверждается выпиской из акта передачи основных средств, утвержденного дата председателем центральной комиссии "Минмонтажспецстрой" СССР.
Как следует из приказа АО "Тепломонтаж" за N ... от дата, за период с января по дата Акционерным обществом "Тепломонтаж" за счет чистой прибыли, полученной от хозяйственной деятельности, произведен полный выкуп Уфимского опытного завода индустриального трубостроения - филиала акционерного общества с уставным фондом ... г.р., в связи с чем, УОЗИТ треста "Тепломонтаж" был переименован в Производственную базу - филиал акционерного общества "Тепломонтаж" с месторасположением в городе Уфе, впоследствии дата - в Башкирский филиал АО "Тепломонтаж" - производственная база.
Государственный комитет Российской Федерации по Управлению государственным имуществом письмом за N ... от дата, сообщает Генеральному директору АО "Тепломонтаж", что в уставном капитале АО "Тепломонтаж" в сумме ... рублей доли государственной собственности не имеется. Уставный капитал в указанной сумме является собственностью акционерного общества закрытого типа "Тепломонтаж".
Проектно-сметная документация на строительство дома по адрес (почтовый адрес дом N ... по адрес) была разработана кооперативом "Альтернатива" при Башкирском территориальном управлении Госснаба СССР по заданию УОЗИТ треста "Тепломонтаж" и утверждена приказом Минмонтажспецстрой СССР за N ... от дата.
На основании протокола заседания Градостроительного Совета при Главном управлении архитектуры и градостроительства Уфимского горисполкома от дата был согласован рабочий проект 9-этажного общежития для малосемейных по адрес, разработанный кооперативом "Альтернатива".
Для строительства дома по адрес на основании акта Главного архитектурно - планировочного управления Уфимского горисполкома от дата был отвод границ участка и красных линий.
Строительство дома по адрес (почтовый адрес дом N ... по адрес) велось с привлечением средств семи организаций-дольщиков, в том числе АО "Теплоизоляция", экспедиция N ... Производственного объединения "Уралаэрогеодезия", Производственное объединение "Башстройконструкция", ТОО фирма "Эль-Ро", Акционерная страховая компания "Эгида". Акт приемки законченного строительством дома был подписан дата, тогда как согласно актам освидетельствования скрытых работ от дата, от дата, дата, дата, дата, журнала производства работ "Башнефтезаводстрой" и акта приемки работ строительство дома продолжалось в дата и в дата - было освоено ... рублей (в ценах дата).
Дата Кооперативное проектно-производственное объединение "КОДУ" выдало заключение о том, что построенное 9-этажное общежитие для малосемейных, по адрес пригодно к эксплуатации.
Актом от дата органа санитарно-эпидемиологического надзора установлено, что 9-этажное общежитие УОЗИТ по адрес готово для заселения.
За период строительства дома заказчик, подрядчик и дольщики сменили организационно-правовые формы и жилая площадь между дольщиками была распределена между их правопреемниками. На основании акта приема-передачи от дата и соглашения между участниками долевого строительства о распределении квартир в названном ранее доме, жилые помещения были распределены между правопреемниками дольщиков, и АО "Тепломонтаж" передано ... квартир.
Доля государственной собственности в доме N ... по адрес составила ...% от стоимости всех жилых помещений: из них ...% - ГУП "Башстройконструкция" и ...% - ФГУП "Уралаэрогеодезия".
В соответствии с абзацем 7 пункта 1 соглашения о распределении жилья в доме N ... по адрес от дата и свидетельствам о государственной собственности прав на недвижимое имущество в 2000 году АО "Тепломонтаж" оформило свое право собственности на ... квартир в доме N ... по адрес.
Общим собранием акционеров АО "Тепломонтаж" дата Башкирский филиал АО "Тепломонтаж" - производственная база реорганизован в форме выделения в ЗАО "Баштепломонтаж" и ОАО "Уфатепломонтаж" и на основании разделительного баланса в собственность ЗАО "Баштепломонтаж" перешло ... квартир в названном ранее доме N ... по адрес, право собственности на которые было оформлено за ним в установленном законом порядке в дата.
Но еще до передачи этих квартир в собственность ЗАО "Баштепломонтаж" на основании обращений директора Башкирского филиала ЗАО "Тепломонтаж" Кабинетом Министров Республики Башкортостан распоряжением от дата N ... был утвержден "Перечень предприятий, передающих в дата жилищный фонд в муниципальную собственность" и постановлением главы Администрации города Уфы от дата N ... с жилого строения, расположенного по адресу: адрес, был снят статус общежития для малосемейных и дом признан жилым домом для посемейного заселения.
Указом Президента Республики Башкортостан "О передаче предприятий, организаций, объектов недвижимости и государственных пакетов акций в муниципальную и государственную собственность Республики Башкортостан и субъектов Российской Федерации" за N ... от дата было постановлено передать жилой дом, расположенный по адресу: город адрес, общей площадью ... кв. м, в муниципальную собственность адрес.
Фактически передача дома N ..., по адрес в муниципальную собственность адрес не состоялась.
Постановлением главы Администрации города Уфы от дата за N ... было отменено постановление главы Администрации города Уфы за N ... от дата.
Указом Президента Республики Башкортостан за N ... от дата жилой дом N ... по адрес исключен из числа объектов недвижимого имущества, подлежащего передаче в муниципальную собственность.
Согласно сообщению Администрации Президента Республики Башкортостан названый выше Указ N ... от дата является действующим.
Следовательно, строительство жилого дома N ... по адрес фактически начато после утверждения проектно-сметной документации в дата; дата начала и окончания работ (дата - дата), указанная в акте приемки законченного строительством объекта от дата, относится к созданию проекта строительно-монтажных работ; строительство велось за счет средств семи участников долевого строительства, в том числе за счет средств треста "Тепломонтаж", который к началу строительства жилого дома был уже преобразован в АО "Тепломонтаж".
Впоследствии ... квартир, в том числе спорная квартира дома N ... по адрес, были зарегистрированы на праве собственности за АО "Тепломонтаж" на основании соглашения о распределении жилья в названном доме от дата, а не в связи с приватизацией предприятия, что не допускается согласно действующему законодательству.
Таким образом, эти жилые помещения, переданные АО "Тепломонтаж", являлись собственностью акционерного общества, за счет средств которого они были построены без привлечения средств государства. Именно по этой причине впоследствии названным ранее Указом Президента Республики Башкортостан, жилой дом N ... по адрес был исключен из числа объектов недвижимого имущества, подлежащего передаче в муниципальную собственность и постановлением главы Администрации города Уфы, последний отменил ранее изданное им постановление о снятии с этого дома статуса общежития для малосемейных и признания его жилым домом для посемейного заселения.
Как было указано выше согласно договору купли-продажи, заключенному дата между ЗАО "Баштепломонтаж" и Л.Т. и Л.Н. двухкомнатная квартира N ... дома N ... по адрес. общей площадью ... кв. м перешла в собственность Л.Т. и Л.Н., право собственности, которых зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права, выданными дата Управлением Федеральной регистрационной службы по Республике Башкортостан.
Поскольку спорное жилое помещение являлось собственностью юридического лица "ЗАО" Баштепломонтаж", то в силу ст. 209 ГК РФ Общество вправе распоряжаться своим имуществом, в связи с чем и был заключен вышеуказанный договор.
При заключении договора купли-продажи спорной квартиры дата между ЗАО "Баштепломонтаж" и Л.Т., Л.Н., согласно статье 558 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны указали в договоре перечень лиц, зарегистрированных в спорной квартире (пункт 7 договора).
Таким образом, Л.Т., Ф. (Л.) знали о наличии права пользования Б.А.А. и членам его семьи спорной квартирой, которые в связи с переходом права собственности на жилое помещение автоматически не теряют право пользования отчуждаемой квартирой (ст. 675 названного Кодекса) и по истечении срока действия договора найма в силу ст. 684 Гражданского кодекса Российской Федерации имеют преимущественное право на заключение договора найма с новым собственником на новый срок.
Иного соглашения о порядке пользования этой квартирой при переходе права собственности на спорную квартиру при заключении договора купли-продажи спорного жилого помещения дата стороны по сделке не достигли, а значит, Л.Т., Ф. (Л.) фактически согласились принять в собственность квартиру с сохранением права пользования Б-выми указанной квартирой и как, новые собственники спорного жилья, не предложили заключить с ним договор найма жилого помещения на новый срок согласно статье 684 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
Как правильно указал суд, ответчики продолжают проживать в спорном жилом помещении, поскольку эти обстоятельства имели место до приобретения истцами квартиры в собственность, следовательно, договор найма считается продленным на срок до дата.
С учетом обстоятельств, установленных вышеуказанными решениями суда, а также положений ст. ст. 683, 684 ГК РФ Л.Т., Ф. (Л.) дата г. направили ответчикам предупреждение о прекращении договора аренды (найма) спорного жилого помещения, от получения указанного предупреждения ответчики отказались, что зафиксировано исполнителем ООО "Службы правовых извещений", на телеграмму с уведомлением от дата с предложением освободить квартиру до дата и добровольно сняться с регистрационного учета Б-вы не ответили, умышленно его не получили.
Таким образом, доводы жалобы о незаконности принятого решения являются несостоятельными, поскольку действие договора найма указанного жилого помещения заканчивается дата Условие о предупреждении нанимателей выполнено, Л.Т., Ф. (Л.) направлено уведомление, что в ходе рассмотрения дела не оспорено. Наймодатель заблаговременно поставил в известность нанимателей об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать жилое помещение внаем, следовательно, договор прекратил свое действие.
Доводы жалоб о том, что спорная квартира была предоставлена им по нормам Жилищного кодекса РСФСР, регулирующим правоотношения лиц которым было предоставлено жилое помещение в общежитии, в порядке ст. 105 и ст. 109 ЖК РСФСР, а не по договору коммерческого найма от дата сроком на ... лет, не могут являться основаниями к отмене судебного решения, поскольку не опровергают выводы суда, а повторяют правовую позицию Б-вых, выраженную ими в судебном заседании, тщательно исследованную судом и нашедшую верное отражение и правильную оценку в решении суда, не соглашаться с которой у суда апелляционной инстанции оснований не имеется.
При таких обстоятельствах, оценив в порядке ст. 67 ГПК РФ представленные доказательства, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об удовлетворении исковых требований Л.Т., Ф. (Л.) к Б.А.А., Б.А.Н., Б.А., Б.Б. о признании прекратившими право пользования жилым помещением, выселении, снятии с регистрационного учета.
Иные доводы апелляционной жалобы сводятся к несогласию с выводами суда первой инстанции и не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, основанными на неправильном применении норм материального права, и не могут служить основанием для отмены решения суда.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 327 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия,
определила:
решение Октябрьского районного суда города Уфы Республики Башкортостан от 17 сентября 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу, дополнение к апелляционной жалобе представителя Б.А.А., Б.А.Н., Б.А., Б.Б. - Н. без удовлетворения.
Председательствующий
Ю.Ю.ТРОЦЕНКО
Судьи
Г.Р.КУЛОВА
Ф.Ф.САФИН
Справка: судья Хаматьянова Р.Ф.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН ОТ 02.04.2015 ПО ДЕЛУ N 33-5197/2015
Требование: О признании прекратившими право пользования жилым помещением, выселении, снятии с регистрационного учета.Разделы:
Найм недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истцы ссылаются на то, что ответчики проживают в их квартире незаконно, договор найма с ними истек.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 2 апреля 2015 г. по делу N 33-5197/2015
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Башкортостан в составе:
председательствующего Троценко Ю.Ю.
судей Куловой Г.Р., Сафина Ф.Ф.
с участием прокурора Фахретдиновой Ю.Ю.
при секретаре А.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе, дополнению к апелляционной жалобе представителя Б.А.А., Б.А.Н., Б.А., Б.Б. - Н. на решение Октябрьского районного суда города Уфы Республики Башкортостан от 17 сентября 2014 года, которым постановлено:
Признать Б.А.А., Б.А.Н., Б.А., Б.Б. прекратившими право пользования жилым помещением - квартирой N ... в доме N ... по ул. адрес.
Снять Б.А.А., Б.А.Н., Б.А., Б.Б. с регистрационного учета из жилого помещения - квартиры N ... дома N ... по ул. адрес.
Выселить Б.А.А., Б.А.Н., Б.А., Б.Б. из жилого помещения - квартиры N ... дома N ... по ул. адрес без предоставления другого жилого помещения.
В удовлетворении встречных исковых требований Б.А.А., Б.А.Н., Б.А., Б.Б. к Л.Т., Ф. (Л.) о признании права пользования жилым помещением, отказать.
Взыскать в пользу Л.Т. расходы по оплате услуг представителя с Б.А.А., дата года рождения, ... руб., Б.А.Н., дата года рождения, ... руб., Б.А., дата года рождения, ... руб., Б.Б., дата года рождения, ... руб.
В остальной части требований отказать.
Заслушав доклад председательствующего, судебная коллегия
установила:
Л.Т., Ф. (Л.) обратились в суд с иском к Б.А.А., Б.А.Н., Б.А., Б.Б. о признании прекратившими право пользования жилым помещением, выселении, снятии с регистрационного учета.
В обоснование исковых требований указали на то, что они являются собственниками двухкомнатной квартиры N ... (по ... доли в праве собственности), расположенной по адресу: адрес, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права 04 АВ N ... и 04 АВ N ... от дата, выданными УФРС по РБ. Данная квартира принадлежит истцам на основании договора купли-продажи от дата, заключенного между ЗАО "Баштепломонтаж" и Л.Т., Л.Н., зарегистрированного в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним дата за N ....
Согласно данным справки о регистрации N ... от дата, выданной МУП ЕРКЦ ГО г. Уфа Октябрьский район отделение "Глумилино", по адресу: адрес Л.Т. и Ф. (Л.) зарегистрированы дата, Ф.С. (сын Ф.Н.) зарегистрирован дата. В данной квартире также зарегистрированы: Б.А.А. - дата, Б.А.Н. и Б.А. - дата, Б.Б. - дата.
До настоящего времени семья Б-вых проживает в их квартире, несмотря на то, что договор найма данного жилого помещения у Б-вых истек дата. дата они письменно предупредили Б-вых в соответствии со ст. 684 ГК РФ, что отказываются от продления с ними договора найма жилого помещения в связи с решением не сдавать жилое помещение в наем, предложили им освободить квартиру. Истицы являются единственными собственниками жилого помещения, которым в соответствии с п. 1 ст. 209 ГК РФ принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, но они не могут пользоваться своим жилым помещением, так как ответчики Б-вы не позволяют им входить в квартиру, отказываются ее добровольно освободить. Они вынуждены с дата по настоящее время снимать по договору найма жилое помещение, расположенное по адресу: адрес. Договор найма у них истек дата.
Ответчики по настоящему исковому заявлению Б-вы дважды обращались в суд с исками. Так, дата Б.А.А. обратился в суд с иском к ЗАО "Баштепломонтаж", Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Башкортостан, Л.Т., действующей за себя и в интересах несовершеннолетней Л.Н., дата года рождения, о признании права долевой собственности на квартиру в порядке приватизации, признании недействительным договора купли-продажи, прекращении права общей долевой собственности Л.Т. и Л.Н. на квартиру, снятии их с регистрационного учета.
Решением Октябрьского районного суда г. Уфы от дата, вступившим в законную силу, Б.А.А. и Б.А.Н отказано в удовлетворении иска к ЗАО "Баштепломонтаж", Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан. Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Башкортостан, Л.Т., действующей за себя и в интересах несовершеннолетней Л.Н., дата года рождения, о признании права долевой собственности на квартиру в порядке приватизации, признании недействительным договора купли-продажи, прекращении права общей долевой собственности Л.Т. и Л.Н. на квартиру, снятии их с регистрационного учета. Этим же решением суда Л.Т. и Л.Н. отказано в удовлетворении встречного иска к Б.А.А., Б.А.Н., Б.А., Б.Б. о вселении в квартиру, выселении и снятии с регистрационного учета по причине того, что ими, как новыми собственниками не соблюден предусмотренный ст. 684 ГК РФ порядок заключения договора найма либо отказ от продления договора найма с Б-выми, а также ввиду того, что ими не были заявлены требования по основаниям, по которым Б-вы могут быть выселены из жилого помещения.
Кассационным определением Верховного суда РБ от дата решение Октябрьского районного суда г. Уфы от дата оставлено без изменения.
дата Б-вы снова обратились в суд с иском к ЗАО "Баштепломонтаж", Л.Т., Л.Н., ЗАО "Тепломонтаж", КУМС г. Уфы о признании недействительным зарегистрированного права собственности, аннулировании записи о регистрации, признании недействительной сделки признании права собственности на жилое помещение в порядке приватизации, обязании включить жилое помещение в реестр муниципальной собственности, признании зарегистрированного права отсутствующим.
Решением Октябрьского районного суда г. Уфы от дата, вступившим в законную силу, в удовлетворении исковых требований Б-вых к ЗАО "Баштепломонтаж", Л.Т., Л.Н., ЗАО "Тепломонтаж", КУМС г. Уфы о признании недействительным зарегистрированного права собственности, аннулировании записи о регистрации, признании недействительной сделки, признании права собственности на жилое помещение в порядке приватизации, обязании включить жилое помещение в реестр муниципальной собственности, признании зарегистрированного права отсутствующим, было отказано.
Апелляционным определением Верховного суда РБ от дата решение Октябрьского районного суда г. Уфы от дата оставлено без изменения.
Поскольку Б-вы продолжают проживать в спорном жилом помещении, так как эти обстоятельства имели место до приобретения ими квартиры в собственность, следовательно, договор найма считается на срок по дата. Договор найма спорного жилого помещения с Б-выми действует до дата, поэтому они не имеют права требовать изменения условий договора найма или отказаться от исполнения договора найма спорного жилого помещения до дата.
дата Л.Т. обратилась в ООО "Службу правовых извещений" с поручением доставить адресованное Б.А.А., Б.А.Н., Б.А. и Б.Б. письменное предупреждение от Л.Т. и Ф. (Л.) об отказе в продлении с ними договора найма в связи с решением не сдавать жилое помещение в наем, расположенное по адресу: адрес.
дата Б-вы отказались от принятия предупреждения, что зафиксировано исполнителем ООО "Службы правовых извещений".
Б-вы пользуются их жилым помещением (квартирой), расположенной по адресу: адрес, на основании договора найма жилого помещения.
Дата (не позднее чем за ... месяца до истечении срока договора найма жилого помещения) они письменно предупредили Б-вых об отказе в продлении с ними договора найма в связи с решением не сдавать жилое помещение в наем.
Договор найма жилого помещения у Б-вых истек дата. Но и после дата в связи с истечением срока найма жилого помещения. Б-вы не прекратили пользоваться квартирой, находящейся в собственности Л.Т. и Ф. (Л.) На телеграмму с уведомлением от дата с предложением освободить квартиру до дата и добровольно сняться с регистрационного учета Б-вы не ответили, умышленно ее не получили.
Таким образом, учитывая, что Б-вы пользуются квартирой временно, на основании договора найма (аренды) и в связи с истечением у них срока договора найма жилого помещения дата и письменным предупреждением Б-вых от дата в соответствии со ст. 684 ГК РФ об отказе от продления с ними договора найма в связи с решением не сдавать жилое помещение в наем, Б-вы утратили право пользования жилым помещением по адресу: адрес, находящейся в собственности Л.Т. и Ф. (Л.)
Не соглашаясь с предъявленными требованиями, Б.А.А., Б.А.Н., Б.А. и Б.Б. обратились в суд со встречным иском, с последующим уточнением ранее заявленного иска в порядке статьи 39 ГПК РФ к Л.Т., Ф. (Л.) и просили признать право пользования жилым помещением двухкомнатной квартирой общей площадью ... кв. м по адресу: адрес за Б.А.А., Б.А.Н., Б.А. и Б.Б.
В обоснование исковых требований указали на то, что Б.А.А. в составе семьи его супруги Б.А.Н. и детей Б.А. и Б.Б. в связи с трудовыми отношениями в государственном предприятии Уфимский опытный завод индустриального треста "Тепломонтаж" (УОЗИТ треста "Тепломонтаж") было предоставлено на законных основании в соответствии с действующим законодательством РСФСР жилое помещение - однокомнатная квартира площадью ... кв. м в общежитии, расположенном по адресу: адрес на основании решения профсоюзного комитета от дата, что подтверждается корешком-разрешения N ... от дата, куда он с семьей заселился как работник этого предприятия, все они были зарегистрированы и проживали до дата.
Впоследствии предприятием на основании решения профсоюзного комитета от дата за N ..., что подтверждается корешком-разрешения N ... от дата, было предоставлено на расширение жилое помещение в общежитии - двухкомнатная квартира N ... общей площадью ... кв. м, расположенная по адресу: адрес, куда Б.А.А. с семьей заселился, как работник предприятия, все они зарегистрировались и проживают по настоящее время в данном помещении.
Спорные жилищные правоотношения по поводу пользования жилым помещением по адресу: адрес возникли и сложились до введения в действие дата ЖК РФ.
Жилой дом N ... по ул. адрес был построен в качестве общежития, введен в эксплуатацию в качестве общежития и заселение жильцов производилось в общежитие.
На основании постановления главы Администрации г. Уфы от дата N ... с жилого дома N ... по ул. адрес был снят статус общежития для малосемейных и жилое строение признано жилым домом.
Впоследствии постановлением главы Администрации г. Уфы от дата N ... вышеуказанное постановление главы Администрации г. Уфы было отменено, таким образом, до настоящего времени жилой дом N ... ул. адрес имеет статус общежития.
Выселение из общежития лиц, прекративших работу на предприятии производится в соответствии со ст. 110 ЖК РСФСР с предоставлением жилья или без предоставления жилья. Лица, прекратившие работу по иным основаниям, а также лица, перечисленные в ст. 108 ЖК РСФСР не могут быть выселены без предоставления жилого помещения.
Б.А.А. с предприятия Башкирский филиал ЗАО "Тепломонтаж" уволился по собственному желанию дата и проработал на этом предприятии более... лет. После увольнения он каких-либо претензий об освобождении жилого помещения не получал, требований о прекращении права пользования жилым помещением и выселении в судебном порядке не заявлялось.
Право собственности на спорное жилое помещение было оформлено за предприятием ЗАО "Баштепломонтаж" на основании разделительного бухгалтерского баланса от дата, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от дата. Впоследствии на основании договора купли-продажи от дата было отчуждено ответчикам Л.Т. и Ф. (Л.) Ответчики, приобретая жилое помещение, знали, что в спорном жилом помещении зарегистрированы и проживает с дата семья Б-вых, для которых указанное жилое помещение является единственным местом жительства.
Они на законных основаниях и в соответствии с действующим законодательством были вселены в спорное жилое помещение, а именно на основании ордера на занятие по найму жилой площади в общежитии по установленной форме, выданный ордер не был признан недействительным по основаниям, предусмотренным законом.
Между тем, они в спорное жилое помещение в качестве членов семьи ответчика не вселялись, а приобрели самостоятельное право пользования им в связи, с предоставлением им этого жилого помещения в общежитии, в связи с трудовыми отношениями и не подлежали выселению без предоставления жилья, в связи в тем, что Б.А.А. отработал на предприятии более... лет, таким образом, он и его семья приобрели самостоятельное право пользования жилым помещением по ранее действующему законодательству.
Суд вынес приведенное выше решение.
В апелляционной жалобе, дополнению к апелляционной жалобе представителем Б.А.А., Б.А.Н., Б.А., Б.Б. - Н. ставится вопрос об отмене решения суда. В обоснование жалоб указано, что судом при рассмотрении спора допущены существенные нарушения норм материального права, в частности суд пришел к необоснованному выводу, что спорная квартира была предоставлена им не по нормам Жилищного кодекса РСФСР, регулирующий правоотношения лиц которым было предоставлено жилое помещение в общежитии, в порядке ст. 105 и ст. 109 ЖК РСФСР, а по договору коммерческого найма от дата сроком на ... лет, в связи с чем, договор коммерческого найма был продлен на срок по дата. Ответчики полагают, что у них возникло самостоятельное право проживания и пользования спорным жилым помещением, которое им было предоставлено на законных основаниях в рамках ранее действовавшего законодательства.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав Б.А.А., Б.А.Н., их представителя, а также представителя Б.А.А., Б.А.Н. - Н., поддержавших апелляционную жалобу и дополнение к апелляционной жалобе, Л.Т., Ф.Н., их представителя - Ч., полагавших решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда как постановленного в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права.
В соответствии со ст. 35 Конституции РФ каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.
Согласно части 1 статьи 40 Конституции Российской Федерации каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.
Статья 3 Жилищного кодекса Российской Федерации предусматривает, что жилище неприкосновенно и никто не вправе проникать в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан иначе как в предусмотренных настоящим Кодексом целях и в предусмотренных другим федеральным законом случаях и в порядке или на основании судебного решения.
В соответствии со статьями 209, 235, 288 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 30 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его пользования, которые установлены Жилищным кодексом Российской Федерации.
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Жилые дома, находящиеся в собственности граждан, не могут быть у них изъяты, собственник не может быть лишен права пользования жилым домом, кроме случаев установленных законодательством.
В соответствии с п. 1 ст. 671 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользования для проживания в нем.
Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма (ст. 675 ГК РФ).
Пунктом 1 ст. 683 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет, а в силу требований ст. 684 ГК РФ по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
В соответствии со ст. 688 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.
Разрешая спор, и удовлетворяя исковые требования Л.Т., Ф. (Л.) к Б.А.А., Б.А.Н., Б.А., Б.Б. о признании прекратившими право пользования жилым помещением, выселении, снятии с регистрационного учета, суд первой инстанции правильно исходил из того, что истцами соблюден срок и порядок уведомления ответчиков о прекращении договора найма жилого помещения, в добровольном порядке требование собственника об освобождении квартиры ответчики не исполнили, в связи с чем существенным образом ограничивают права владения, пользования и распоряжения жилым помещением собственника.
Выводы суда являются правильными, и подтверждаются материалами дела.
В силу ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.
Как следует из материалов дела, дата состоялось решение адрес Республики Башкортостан от по иску Б.А.А., Б.А.Н., Б.А., Б.Б. к Л.Т., Л.Н. к ЗАО "Тепломонтаж", ЗАО "Баштепломонтаж", КУМС г. Уфы о признании недействительным зарегистрированного права собственности, аннулировании записи о регистрации, признании недействительным сделки, признании права собственности на жилое помещение в порядке приватизации, обязании включить жилое помещение в реестр муниципальной собственности, признании зарегистрированного права отсутствующим, которое вступило в законную силу.
Указанным решением суда установлено, что согласно разрешению на временное занятие жилой площади в общежитии Башкирского филиала АО "Тепломонтаж" N ... от дата Б.А.А. и членам его семьи: Б.А.П. - жена, Б.А. - сын, Б.Б. - дочь предоставлено жилое помещение по адресу: адрес.
Впоследствии предприятием на основании решения профсоюзного комитета от дата за N ..., что подтверждается корешком разрешения N ... от дата, было предоставлено на расширение жилое помещение в общежитии - двухкомнатная квартира N ... общей площадью ... кв. м, расположенная по адресу: адрес.
В спорном жилом помещении по адресу: адрес зарегистрированы Б.А.А., Б.А.Н., Б.А., Б.Б., что подтверждается справкой N ... от дата, выданной УЖХ ГО "Октябрьский район отделение "Глумилино" г. Уфа РБ.
Дата между ЗАО "Баштепломонтаж" и Л.Т., Л.И. заключен договор купли-продажи квартиры N ... дома N ... по адрес. Право собственности истца на спорную квартиру зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, выданным Управлением Федеральной регистрационной службы по РБ от дата запись регистрации N ....
Решением Октябрьского районного суда г. Уфы от дата в удовлетворении иска Б.А.А. и Б.А.Н. к Закрытому акционерному обществу "Баштепломонтаж", Л.Т., действующей также в интересах Л.Н., Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан и Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Башкортостан о признании права общей долевой собственности в порядке приватизации на квартиру, признании недействительным договора купли-продажи квартиры, прекращении право общей долевой собственности Л.Т. и Л.Н. на квартиру, снятии их с регистрационного учета, отказано.
В удовлетворении встречного иска Л.Т., действующей также в интересах Л.Н. к Б.А.А., Б.А.Н., Б.А., Б.Б. о вселении в квартиру, выселении и снятии с регистрационного учета, отказано.
Кассационным определением Верховного суда Республики Башкортостан от дата решение Октябрьского районного суда г. Уфы от 12 дата оставлено без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.
Вышеуказанным решением суда установлено, что решением исполкома Уфимского городского Совета народных депутатов Башкирской АССР от дата N ... Уфимскому опытному заводу индустриального трубостроения треста "Тепломонтаж" "Минмонтажспецстрой" СССР был предоставлен земельный участок, площадью ... га, под строительство 9-этажного общежития для малосемейных по адресу: адрес (почтовый адрес: адрес).
Впоследствии решением исполкома Уфимского городского Совета народных депутатов Башкирской АССР N ... от дата действие указанного выше решения продлено до дата.
УОЗИТ треста "Тепломонтаж" "Минмонтажспецстрой" СССР являлся обособленным структурным подразделением треста "Тепломонтаж" "Минмонтажспецстрой" СССР и не обладал правами юридического лица.
На основании постановления Совета Министров СССР от дата N ..., решением Первомайского районного Совета Народных депутатов города Москвы от дата за N ... трест "Тепломонтаж" "Минмонтажспецстрой" СССР преобразован в акционерное общество "Тепломонтаж" и зарегистрирован Устав акционерного общества "Тепломонтаж".
Во исполнение названного решения Первомайского райисполкома адрес трест "Тепломонтаж" "Минмонтажспецстрой" СССР передал акционерному обществу по состоянию на дата основные средства - непроизводственные фонды, в том числе жилищное хозяйство, приобретенное после дата, что подтверждается выпиской из акта передачи основных средств, утвержденного дата председателем центральной комиссии "Минмонтажспецстрой" СССР.
Как следует из приказа АО "Тепломонтаж" за N ... от дата, за период с января по дата Акционерным обществом "Тепломонтаж" за счет чистой прибыли, полученной от хозяйственной деятельности, произведен полный выкуп Уфимского опытного завода индустриального трубостроения - филиала акционерного общества с уставным фондом ... г.р., в связи с чем, УОЗИТ треста "Тепломонтаж" был переименован в Производственную базу - филиал акционерного общества "Тепломонтаж" с месторасположением в городе Уфе, впоследствии дата - в Башкирский филиал АО "Тепломонтаж" - производственная база.
Государственный комитет Российской Федерации по Управлению государственным имуществом письмом за N ... от дата, сообщает Генеральному директору АО "Тепломонтаж", что в уставном капитале АО "Тепломонтаж" в сумме ... рублей доли государственной собственности не имеется. Уставный капитал в указанной сумме является собственностью акционерного общества закрытого типа "Тепломонтаж".
Проектно-сметная документация на строительство дома по адрес (почтовый адрес дом N ... по адрес) была разработана кооперативом "Альтернатива" при Башкирском территориальном управлении Госснаба СССР по заданию УОЗИТ треста "Тепломонтаж" и утверждена приказом Минмонтажспецстрой СССР за N ... от дата.
На основании протокола заседания Градостроительного Совета при Главном управлении архитектуры и градостроительства Уфимского горисполкома от дата был согласован рабочий проект 9-этажного общежития для малосемейных по адрес, разработанный кооперативом "Альтернатива".
Для строительства дома по адрес на основании акта Главного архитектурно - планировочного управления Уфимского горисполкома от дата был отвод границ участка и красных линий.
Строительство дома по адрес (почтовый адрес дом N ... по адрес) велось с привлечением средств семи организаций-дольщиков, в том числе АО "Теплоизоляция", экспедиция N ... Производственного объединения "Уралаэрогеодезия", Производственное объединение "Башстройконструкция", ТОО фирма "Эль-Ро", Акционерная страховая компания "Эгида". Акт приемки законченного строительством дома был подписан дата, тогда как согласно актам освидетельствования скрытых работ от дата, от дата, дата, дата, дата, журнала производства работ "Башнефтезаводстрой" и акта приемки работ строительство дома продолжалось в дата и в дата - было освоено ... рублей (в ценах дата).
Дата Кооперативное проектно-производственное объединение "КОДУ" выдало заключение о том, что построенное 9-этажное общежитие для малосемейных, по адрес пригодно к эксплуатации.
Актом от дата органа санитарно-эпидемиологического надзора установлено, что 9-этажное общежитие УОЗИТ по адрес готово для заселения.
За период строительства дома заказчик, подрядчик и дольщики сменили организационно-правовые формы и жилая площадь между дольщиками была распределена между их правопреемниками. На основании акта приема-передачи от дата и соглашения между участниками долевого строительства о распределении квартир в названном ранее доме, жилые помещения были распределены между правопреемниками дольщиков, и АО "Тепломонтаж" передано ... квартир.
Доля государственной собственности в доме N ... по адрес составила ...% от стоимости всех жилых помещений: из них ...% - ГУП "Башстройконструкция" и ...% - ФГУП "Уралаэрогеодезия".
В соответствии с абзацем 7 пункта 1 соглашения о распределении жилья в доме N ... по адрес от дата и свидетельствам о государственной собственности прав на недвижимое имущество в 2000 году АО "Тепломонтаж" оформило свое право собственности на ... квартир в доме N ... по адрес.
Общим собранием акционеров АО "Тепломонтаж" дата Башкирский филиал АО "Тепломонтаж" - производственная база реорганизован в форме выделения в ЗАО "Баштепломонтаж" и ОАО "Уфатепломонтаж" и на основании разделительного баланса в собственность ЗАО "Баштепломонтаж" перешло ... квартир в названном ранее доме N ... по адрес, право собственности на которые было оформлено за ним в установленном законом порядке в дата.
Но еще до передачи этих квартир в собственность ЗАО "Баштепломонтаж" на основании обращений директора Башкирского филиала ЗАО "Тепломонтаж" Кабинетом Министров Республики Башкортостан распоряжением от дата N ... был утвержден "Перечень предприятий, передающих в дата жилищный фонд в муниципальную собственность" и постановлением главы Администрации города Уфы от дата N ... с жилого строения, расположенного по адресу: адрес, был снят статус общежития для малосемейных и дом признан жилым домом для посемейного заселения.
Указом Президента Республики Башкортостан "О передаче предприятий, организаций, объектов недвижимости и государственных пакетов акций в муниципальную и государственную собственность Республики Башкортостан и субъектов Российской Федерации" за N ... от дата было постановлено передать жилой дом, расположенный по адресу: город адрес, общей площадью ... кв. м, в муниципальную собственность адрес.
Фактически передача дома N ..., по адрес в муниципальную собственность адрес не состоялась.
Постановлением главы Администрации города Уфы от дата за N ... было отменено постановление главы Администрации города Уфы за N ... от дата.
Указом Президента Республики Башкортостан за N ... от дата жилой дом N ... по адрес исключен из числа объектов недвижимого имущества, подлежащего передаче в муниципальную собственность.
Согласно сообщению Администрации Президента Республики Башкортостан названый выше Указ N ... от дата является действующим.
Следовательно, строительство жилого дома N ... по адрес фактически начато после утверждения проектно-сметной документации в дата; дата начала и окончания работ (дата - дата), указанная в акте приемки законченного строительством объекта от дата, относится к созданию проекта строительно-монтажных работ; строительство велось за счет средств семи участников долевого строительства, в том числе за счет средств треста "Тепломонтаж", который к началу строительства жилого дома был уже преобразован в АО "Тепломонтаж".
Впоследствии ... квартир, в том числе спорная квартира дома N ... по адрес, были зарегистрированы на праве собственности за АО "Тепломонтаж" на основании соглашения о распределении жилья в названном доме от дата, а не в связи с приватизацией предприятия, что не допускается согласно действующему законодательству.
Таким образом, эти жилые помещения, переданные АО "Тепломонтаж", являлись собственностью акционерного общества, за счет средств которого они были построены без привлечения средств государства. Именно по этой причине впоследствии названным ранее Указом Президента Республики Башкортостан, жилой дом N ... по адрес был исключен из числа объектов недвижимого имущества, подлежащего передаче в муниципальную собственность и постановлением главы Администрации города Уфы, последний отменил ранее изданное им постановление о снятии с этого дома статуса общежития для малосемейных и признания его жилым домом для посемейного заселения.
Как было указано выше согласно договору купли-продажи, заключенному дата между ЗАО "Баштепломонтаж" и Л.Т. и Л.Н. двухкомнатная квартира N ... дома N ... по адрес. общей площадью ... кв. м перешла в собственность Л.Т. и Л.Н., право собственности, которых зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права, выданными дата Управлением Федеральной регистрационной службы по Республике Башкортостан.
Поскольку спорное жилое помещение являлось собственностью юридического лица "ЗАО" Баштепломонтаж", то в силу ст. 209 ГК РФ Общество вправе распоряжаться своим имуществом, в связи с чем и был заключен вышеуказанный договор.
При заключении договора купли-продажи спорной квартиры дата между ЗАО "Баштепломонтаж" и Л.Т., Л.Н., согласно статье 558 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны указали в договоре перечень лиц, зарегистрированных в спорной квартире (пункт 7 договора).
Таким образом, Л.Т., Ф. (Л.) знали о наличии права пользования Б.А.А. и членам его семьи спорной квартирой, которые в связи с переходом права собственности на жилое помещение автоматически не теряют право пользования отчуждаемой квартирой (ст. 675 названного Кодекса) и по истечении срока действия договора найма в силу ст. 684 Гражданского кодекса Российской Федерации имеют преимущественное право на заключение договора найма с новым собственником на новый срок.
Иного соглашения о порядке пользования этой квартирой при переходе права собственности на спорную квартиру при заключении договора купли-продажи спорного жилого помещения дата стороны по сделке не достигли, а значит, Л.Т., Ф. (Л.) фактически согласились принять в собственность квартиру с сохранением права пользования Б-выми указанной квартирой и как, новые собственники спорного жилья, не предложили заключить с ним договор найма жилого помещения на новый срок согласно статье 684 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
Как правильно указал суд, ответчики продолжают проживать в спорном жилом помещении, поскольку эти обстоятельства имели место до приобретения истцами квартиры в собственность, следовательно, договор найма считается продленным на срок до дата.
С учетом обстоятельств, установленных вышеуказанными решениями суда, а также положений ст. ст. 683, 684 ГК РФ Л.Т., Ф. (Л.) дата г. направили ответчикам предупреждение о прекращении договора аренды (найма) спорного жилого помещения, от получения указанного предупреждения ответчики отказались, что зафиксировано исполнителем ООО "Службы правовых извещений", на телеграмму с уведомлением от дата с предложением освободить квартиру до дата и добровольно сняться с регистрационного учета Б-вы не ответили, умышленно его не получили.
Таким образом, доводы жалобы о незаконности принятого решения являются несостоятельными, поскольку действие договора найма указанного жилого помещения заканчивается дата Условие о предупреждении нанимателей выполнено, Л.Т., Ф. (Л.) направлено уведомление, что в ходе рассмотрения дела не оспорено. Наймодатель заблаговременно поставил в известность нанимателей об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать жилое помещение внаем, следовательно, договор прекратил свое действие.
Доводы жалоб о том, что спорная квартира была предоставлена им по нормам Жилищного кодекса РСФСР, регулирующим правоотношения лиц которым было предоставлено жилое помещение в общежитии, в порядке ст. 105 и ст. 109 ЖК РСФСР, а не по договору коммерческого найма от дата сроком на ... лет, не могут являться основаниями к отмене судебного решения, поскольку не опровергают выводы суда, а повторяют правовую позицию Б-вых, выраженную ими в судебном заседании, тщательно исследованную судом и нашедшую верное отражение и правильную оценку в решении суда, не соглашаться с которой у суда апелляционной инстанции оснований не имеется.
При таких обстоятельствах, оценив в порядке ст. 67 ГПК РФ представленные доказательства, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об удовлетворении исковых требований Л.Т., Ф. (Л.) к Б.А.А., Б.А.Н., Б.А., Б.Б. о признании прекратившими право пользования жилым помещением, выселении, снятии с регистрационного учета.
Иные доводы апелляционной жалобы сводятся к несогласию с выводами суда первой инстанции и не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, основанными на неправильном применении норм материального права, и не могут служить основанием для отмены решения суда.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 327 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия,
определила:
решение Октябрьского районного суда города Уфы Республики Башкортостан от 17 сентября 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу, дополнение к апелляционной жалобе представителя Б.А.А., Б.А.Н., Б.А., Б.Б. - Н. без удовлетворения.
Председательствующий
Ю.Ю.ТРОЦЕНКО
Судьи
Г.Р.КУЛОВА
Ф.Ф.САФИН
Справка: судья Хаматьянова Р.Ф.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)