Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:
председательствующего Горбатовой Л.В.,
судей Григорьевой Н.М. и Пучковой Л.В.,
при секретаре Я.,
рассмотрела в судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, дело по апелляционной жалобе Общества с ограниченной ответственностью "БалтСтройИнвестПроект" на решение Выборгского городского суда Ленинградской области от 17 декабря 2013 года, которым отказано в удовлетворении исковых требований Общества с ограниченной ответственностью "БалтСтройИнвестПроект", заявленных к Т. о взыскании денежных средств по договору о долевом участии в строительстве жилого дома, процентов за пользование чужими денежными средствами.
Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Григорьевой Н.М., объяснения представителя истца ООО "БалтСтройИнвестПроект" Х., действующего на основании доверенности, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, возражения представителя ответчика адвоката Гурьянова В.И., действующего на основании ордера и доверенности, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
установила:
Истец ООО "БалтСтройИнвестПроект" в лице конкурсного управляющего М., обратился в Выборгский городской суд Ленинградской области с иском к Т. о взыскании денежных средств по договору о долевом участии в строительстве жилого дома в размере <...> руб. и процентов за пользование чужими денежными средствами в размере <...> руб. <...> коп. В обоснование своих требований истец указал, что решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18 апреля 2013 года ООО "БалтСтройИнвестПроект" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден М. При проведении конкурсным управляющим финансового анализа хозяйственной деятельности ООО "БалтСтройИнвестПроект", был выявлен факт недоплаты ответчиком по договору долевого участия N 01/02-06 от 18 февраля 2006 года, заключенному между ООО "БалтСтройИнвестПроект" и Т. В соответствии с п. 1.3 договора застройщик по завершении строительства объекта должен был передать по акту приемки-передачи для последующего оформления в собственность дольщика его долю, а именно, трехкомнатную квартиру, расположенную в доме N <...> на первом этаже общей площадью <...> кв. м. В соответствии с п. 2.1 договора дольщик Т. была обязана уплатить за указанную в п. 1.3 договора квартиру <...> рублям <...> копейкам, исходя из стоимости одного квадратного метра, равной <...> рублей <...> копеек. Стоимость одного квадратного метра является фиксированной.
В соответствии с п. 3.1 договора дольщик обязалась внести оплату по договору двумя этапами: I этап - <...> рублей до марта 2006 года; II этап - <...> рублей до 30 сентября 2006 года. Дополнительным соглашением к договору от 22 сентября 2006 года, срок оплаты по II этапу был продлен до 29 февраля 2008 года.
Дополнительным соглашением N 1 от 17 января 2007 года в п. 1.3 договора было внесено изменение в отношении доли Т. по договору, а именно, после завершения строительства дольщик по акту приемки-передачи для последующего оформления в собственность принимает двухкомнатную квартиру, расположенную в доме N <...> на первом этаже общей площадью <...> кв. м. В связи с изменением общей площади квартиры до <...> кв. м, стороны в пункте 2 Дополнительного соглашения изменили сумму, подлежащую оплате на втором этапе до <...> руб.
25 ноября 2010 года стороны подписали Акт приема-передачи объекта - квартиры N <...>, расположенной на первом этаже дома N <...>, в котором указано, что общая площадь квартиры согласно приложению к поэтажному плану строения по адресу <...>, выданному ГУП "ГУИОН" Петродворцового района СПб от 15 декабря 2006 года составляет <...> кв. м.
В соответствии с п. 2.2 договора долевого участия, окончательный расчет за квартиру должен осуществляться по результатам обмера квартиры проектно-инвентаризационным бюро (ПИБ). Перерасчет производится только в случае отклонения площади свыше 3 кв. м в сторону уменьшения (увеличения). Поскольку отклонение площади квартиры по замерам ПИБ (<...> кв. м) и указанным в дополнительном соглашении (<...> кв. м) составляет 5 кв. м, то согласно п. 2.2 договора общая стоимость квартиры подлежит перерасчету, и, согласно п. 2.1, составляет <...> рублей.
В соответствии с Актом приема-передачи от 25 ноября 2010 года стороны подтвердили, что в счет оплаты по договору было внесено <...> рублей, таким образом, сумма недоплаты составила <...> рублей, которую истец просил взыскать с ответчика, а также сумму процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 25 ноября 2010 года по 02 сентября 2013 года (1076 дней) в размере <...> руб. <...> коп.
Ответчиком Т. при рассмотрении дела в суде первой инстанции исковые требования признаны не были, представитель ответчика заявил о пропуске истцом трехлетнего срока исковой давности, поскольку окончательная площадь квартиры была установлена по результатам обмеров 15 декабря 2006 года, с учетом данных произведенной 15 декабря 2006 года технической инвентаризации. Помимо того, ответчик сослался на установленные в соответствии с положениями ст. 61 ГПК РФ обстоятельства исполнения Т. обязательств по договору долевого участия, поскольку 10 апреля 2012 г. Ломоносовским районным судом г. Санкт-Петербурга было вынесено решение по делу N <...> по иску Т. к ООО "БалтСтройИнвестПроект", <ФИО> о признании права собственности, освобождении имущества от ареста и по встречному иску <ФИО> к Т., ООО "БалтСтройИнвестПроект" о признании договора о долевом участии в строительстве жилого дома незаключенным. Своим решением суд полностью удовлетворил исковые требования Т. и отказал в удовлетворении встречных исковых требований, указанное решение вступило в законную силу 23 августа 2012 года, суд решением установил исполнение Т. финансовых обязательств по договору в полном объеме как на основании оригиналов платежных документов, так и с учетом того, что ответчик - ООО "БалтСтройИнвестПроект" в ходе рассмотрения дела заявлял, что не оспаривает данных обстоятельств, соглашается с тем, что финансовые обязательства по договору долевого участия Т. исполнены полностью (л.д. 22).
17 декабря 2013 года Выборгским городским судом Ленинградской области постановлено решение, которым отказано в удовлетворении исковых требований в полном объеме (л.д. 50 - 54).
Истец ООО "БалтСтройИнвестПроект" в лице конкурсного управляющего М., не согласившись с законностью и обоснованностью постановленного решения суда, представил апелляционную жалобу, в которой просил отменить решение суда и принять новое решение об удовлетворении исковых требований, а также ходатайство о восстановлении пропущенного процессуального срока на подачу апелляционной жалобы (л.д. 58, 59).
Определением Выборгского городского суда Ленинградской области от 03 марта 2014 года истцу был восстановлен срок на обжалование решения суда от 17 декабря 2013 года (л.д. 66, 67).
В качестве оснований для отмены судебного решения истец в апелляционной жалобе сослался на нарушение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, а также на несоответствие выводов суда первой инстанции обстоятельствам дела.
Так, истец указал, что суд первой инстанции рассмотрел дело в отсутствие представителя истца, при отсутствии в материалах дела сведений об извещении истца и его представителя о времени и месте рассмотрения дела.
Кроме того, представитель истца в жалобе указал, что суд первой инстанции сделал неверный вывод об изменении дополнительным соглашением N 2, заключенным между истцом и ответчиком, цены и площади квартиры, а также неверный вывод о пропуске истцом срока исковой давности, поскольку срок начинает течь с 25 ноября 2010 года, когда ответчик произвела частичную оплату в размере <...> руб., т.е. произвела действия, свидетельствующие о признании долга (л.д. 70 - 74).
В ходе апелляционного разбирательства, с учетом предусмотренных ч. 4 ст. 330 ГПК РФ безусловных оснований для отмены судебного постановления суда первой инстанции, судебной коллегией Ленинградского областного суда 09 апреля 2014 года было вынесено определение о переходе к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ, на основании ч. 5 ст. 330 ГПК РФ.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции явились представитель истца, поддержавший доводы апелляционной жалобы и исковые требования, и представитель ответчика, возражавший против доводов жалобы.
Т. в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явилась, о времени и месте рассмотрения жалобы извещена надлежащим образом. Суд апелляционной инстанции постановил определение о рассмотрении дела в отсутствие ответчика, с учетом сведений о ее извещении и с учетом того, что ее интересы представляет адвокат на основании ордера и доверенности.
Материалами дела нашел подтверждение довод стороны истца о рассмотрении дела без участия его представителя при отсутствии надлежащего извещения, что является, согласно п. 2 ч. 4 ст. 330 ГПК РФ безусловным основанием для отмены судебного решения от 17 декабря 2013 года.
Как следует из материалов дела, 18 февраля 2006 года между ООО "БалтСтройИнвестПроект" и Т. был заключен договор N 01/02-06 о долевом участии в реконструкции жилого дома. В соответствии с п. 1.3 договора застройщик по завершении строительства объекта передает по акту приемки-передачи для последующего оформления в собственность дольщика его долю, а именно, трехкомнатную квартиру, расположенную в доме N <...> на первом этаже общей площадью <...> кв. м. В соответствии с п. 2.1 договора Т. как дольщик обязана была уплатить за указанную в п. 1.3 договора квартиру <...> рублей <...> копеек, исходя из стоимости одного квадратного метра, равной <...> рублям <...> копейкам. Согласно упомянутому пункту договора, стоимость одного квадратного метра являлась фиксированной.
В соответствии с п. 3.1 договора Т. как дольщик обязалась внести оплату по договору двумя этапами: I этап - <...> рублей до марта 2006 года; II этап - <...> рублей до 30 сентября 2006 года (л.д. 7, 8).
Дополнительным соглашением б/н к договору от 22 сентября 2006 года, срок оплаты по II этапу - <...> рублей, был продлен до 29 февраля 2008 года (л.д. 5).
Далее, сторонами было заключено дополнительное соглашение N 1 от 17 января 2007 года, согласно которому в п. 1.3 договора было внесено изменение в отношении доли Т. по договору, а именно, после завершения строительства дольщик по акту приема-передачи для последующего оформления в собственность принимает двухкомнатную квартиру, расположенную в доме N <...> на первом этаже общей площадью <...> кв. м. В связи с изменением общей площади квартиры до <...> кв. м, стороны в пункте 2 Дополнительного соглашения изменили сумму, подлежащую оплате на втором этапе до <...> руб. (л.д. 6).
25 ноября 2010 года стороны подписали Акт приема-передачи объекта - квартиры N <...>, расположенной на первом этаже дома N <...>, в котором указано, что площадь квартиры согласно приложению к поэтажному плану строения по адресу <...>, выданному ГУП "ГУИОН" Петродворцового района СПб от 15 декабря 2006 года составляет <...> кв. м, площадь лоджий и балконов с учетом коэффициента - <...> кв. м, общая площадь квартиры - <...> кв. м (л.д. 4).
Также в Акте приема-передачи квартиры от 25 ноября 2010 года указано, что в счет оплаты договора наличными денежными средствами внесена сумма <...> рублей, в том числе: 23 марта 2006 года - <...> рублей; 25 ноября 2010 года - <...> рублей. Стороны в акте приема-передачи подтвердили, что обязательства по договору выполнены полностью (л.д. 4).
Истец в обоснование исковых требований ссылается на то, что в соответствии с п. 2.2 договора долевого участия, окончательный расчет за квартиру осуществляется по результатам обмера квартиры проектно-инвентаризационным бюро (ПИБ). Перерасчет производится только в случае отклонения площади свыше 3 кв. м в сторону уменьшения (увеличения). Поскольку отклонение площади квартиры по замерам ПИБ (<...> кв. м) и указанным в дополнительном соглашении (<...> кв. м) составляет 5 кв. м, то согласно п. 2.2 договора общая стоимость квартиры подлежит перерасчету, и, согласно п. 2.1, составляет <...> рублей, и по мнению истца, сумма недоплаты составила <...> рублей, которую истец просил взыскать с ответчика, а также сумму процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 25 ноября 2010 года по 02 сентября 2013 года (1076 дней) в размере <...> руб. <...> коп.
Суд апелляционной инстанции полагает исковые требования ООО "БалтСтройИнвестПроект" не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно справке Проектно-инвентаризационного бюро Петродворцового района Санкт-Петербурга N 1757 от 15 декабря 2006 года, по данным технической инвентаризации на 24 ноября 2006 года, квартира N <...> расположенная по адресу: <...>, имеет общую площадь <...> кв. м, кроме того, приведенная площадь лоджии - <...> кв. м (л.д. 34 - 41).
Пунктом 2 дополнительного соглашения N 1 от 17 января 2007 года, заключенного после выдачи справки Проектно-инвентаризационного бюро Петродворцового района Санкт-Петербурга N 1757 от 15 декабря 2006 года, стороны договорились об изменении суммы, подлежащей оплате на втором этапе, которая составит <...> руб. в связи с изменением общей площади квартиры до <...> кв. м (пункт 1.3) по результатам обмера Проектно-инвентаризационного бюро (л.д. 6).
Таким образом, истцу на момент заключения дополнительного соглашения 17 января 2007 года, была известна фактическая площадь квартиры и лоджии по результатам обмера Проектно-инвентаризационного бюро, однако, стороны определили по соглашению новую цену договора и сумму, подлежащую оплате на втором этапе, исходя из известной по результатам обмера площади квартиры.
В силу ч. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Согласно ч. 1 ст. 424 ГК РФ, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.
Как следует из ч. 1 ст. 452 ГК РФ, соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
В силу положений ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Согласно ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Исходя из приведенных норм, ООО "БалтСтройИнвестПроект" и Т. добровольно заключенным дополнительным соглашением, определили общую сумму договора и установили сумму, подлежащую оплате на втором этапе. Данные обязательства были выполнены Т. в полном объеме в соответствии с измененным сторонами условием о цене договора, что зафиксировано в Акте приема-передачи объекта от 25 ноября 2010 года, объект был передан Т. для оформления в собственность.
Истец ссылается в апелляционной жалобе на то, что в пункт 2.1 договора о долевом участии, согласно которому определяется цена договора исходя из стоимости одного квадратного метра в <...> рублей, не были внесены изменения, соответственно, значение образовавшейся согласно обмерам площади с учетом лоджии - <...> кв. м должно быть умножено на <...> рублей.
Данный довод не может быть принят в качестве основания для удовлетворения требований, поскольку указанный пункт не содержит уточнения относительно применения стоимости квадратного метра с учетом площадей балконов (лоджий) или без учета таковых; заключенным позднее дополнительным соглашением от 17 января 2007 г. стороны установили изменение размера суммы, подлежащей оплате Т. в качестве второго этапа оплаты, что представляет собой изменение цены по взаимному соглашению сторон, и в соответствии с правилом ст. 431 ГК РФ о буквальном толковании условий договора и необходимости сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что ответчиком выполнены обязательства перед истцом исходя из согласованной сторонами измененной цены.
Кроме того, обстоятельства исполнения в полном объеме Т. обязательств по договору долевого участия, были установлены решением Ломоносовского районного суда города Санкт-Петербурга от 10 апреля 2012 года по гражданскому делу N <...> по иску Т. к ООО "БалтСтройИнвестПроект", <ФИО> о признании права собственности, освобождении имущества от ареста и по встречному иску <ФИО> к Т., ООО "БалтСтройИнвестПроект" о признании договора о долевом участии в строительстве жилого дома незаключенным, согласно которому за Т. было признано право собственности на квартиру N <...> расположенную по адресу: <...> (л.д. 26 - 33).
В силу ч. 2 ст. 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.
Согласно указанному решению, вступившему в законную силу, и имеющему преюдициальное значение для установления обстоятельств по настоящему делу, представитель ООО "БалтСтройИнвестПроект" подтвердил в ходе рассмотрения дела, что Т. исполнила все обязательства по договору долевого участия в полном объеме, в связи с чем не возражал против удовлетворения исковых требований Т. и признания за Т. права собственности на квартиру N <...> расположенную по адресу: <...>.
Однако, суд апелляционной инстанции полагает вывод суда первой инстанции о пропуске истцом срока исковой давности, не соответствующим обстоятельствам дела.
В силу положений ст. 203 ГК РФ течение срока исковой давности прерывается совершением обязанным лицом действий, свидетельствующих о признании долга. После перерыва течение срока исковой давности начинается заново; время, истекшее до перерыва, не засчитывается в новый срок.
Т. оплатила вторую часть долга, т.е. совершила действия, свидетельствующие о признании долга, 25 ноября 2010 года. Поскольку ООО "БалтСтройИнвестПроект" обратилось в суд с данным иском 05 ноября 2013 года, трехлетний срок исковой давности истцом пропущен не был.
Однако, несмотря на то, что истец обратился в суд с указанными исковыми требованиями в пределах срока, предусмотренного для защиты права, исходя из представленных сторонами в материалы дела доказательств, оснований для удовлетворения требований ООО "БалтСтройИнвестПроект", заявленных к Т. о взыскании денежных средств по договору о долевом участии в строительстве жилого дома, и, как следствие, процентов за пользование чужими денежными средствами, по существу не имеется.
Тем не менее, рассмотрение спора в отсутствие истца, сведения об извещении которого о времени и месте рассмотрения дела отсутствовали, влечет безусловную отмену решения суда, по правилу п. 4 ст. 330 ГПК РФ.
Руководствуясь ст. 327.1, ч. 2 ст. 328, ч. 1 ст. 329, ч. 2, п. 2 ч. 4, ч. 5 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
определила:
решение Выборгского городского суда Ленинградской области от 17 декабря 2013 года отменить, принять по делу новое решение.
В удовлетворении исковых требований Общества с ограниченной ответственностью "БалтСтройИнвестПроект", заявленных к Т. о взыскании денежных средств по договору о долевом участии в строительстве жилого дома, процентов за пользование чужими денежными средствами, отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЛЕНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 23.04.2014 N 33-1722/2014
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЛЕНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 23 апреля 2014 г. N 33-1722/2014
Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:
председательствующего Горбатовой Л.В.,
судей Григорьевой Н.М. и Пучковой Л.В.,
при секретаре Я.,
рассмотрела в судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, дело по апелляционной жалобе Общества с ограниченной ответственностью "БалтСтройИнвестПроект" на решение Выборгского городского суда Ленинградской области от 17 декабря 2013 года, которым отказано в удовлетворении исковых требований Общества с ограниченной ответственностью "БалтСтройИнвестПроект", заявленных к Т. о взыскании денежных средств по договору о долевом участии в строительстве жилого дома, процентов за пользование чужими денежными средствами.
Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Григорьевой Н.М., объяснения представителя истца ООО "БалтСтройИнвестПроект" Х., действующего на основании доверенности, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, возражения представителя ответчика адвоката Гурьянова В.И., действующего на основании ордера и доверенности, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
установила:
Истец ООО "БалтСтройИнвестПроект" в лице конкурсного управляющего М., обратился в Выборгский городской суд Ленинградской области с иском к Т. о взыскании денежных средств по договору о долевом участии в строительстве жилого дома в размере <...> руб. и процентов за пользование чужими денежными средствами в размере <...> руб. <...> коп. В обоснование своих требований истец указал, что решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18 апреля 2013 года ООО "БалтСтройИнвестПроект" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден М. При проведении конкурсным управляющим финансового анализа хозяйственной деятельности ООО "БалтСтройИнвестПроект", был выявлен факт недоплаты ответчиком по договору долевого участия N 01/02-06 от 18 февраля 2006 года, заключенному между ООО "БалтСтройИнвестПроект" и Т. В соответствии с п. 1.3 договора застройщик по завершении строительства объекта должен был передать по акту приемки-передачи для последующего оформления в собственность дольщика его долю, а именно, трехкомнатную квартиру, расположенную в доме N <...> на первом этаже общей площадью <...> кв. м. В соответствии с п. 2.1 договора дольщик Т. была обязана уплатить за указанную в п. 1.3 договора квартиру <...> рублям <...> копейкам, исходя из стоимости одного квадратного метра, равной <...> рублей <...> копеек. Стоимость одного квадратного метра является фиксированной.
В соответствии с п. 3.1 договора дольщик обязалась внести оплату по договору двумя этапами: I этап - <...> рублей до марта 2006 года; II этап - <...> рублей до 30 сентября 2006 года. Дополнительным соглашением к договору от 22 сентября 2006 года, срок оплаты по II этапу был продлен до 29 февраля 2008 года.
Дополнительным соглашением N 1 от 17 января 2007 года в п. 1.3 договора было внесено изменение в отношении доли Т. по договору, а именно, после завершения строительства дольщик по акту приемки-передачи для последующего оформления в собственность принимает двухкомнатную квартиру, расположенную в доме N <...> на первом этаже общей площадью <...> кв. м. В связи с изменением общей площади квартиры до <...> кв. м, стороны в пункте 2 Дополнительного соглашения изменили сумму, подлежащую оплате на втором этапе до <...> руб.
25 ноября 2010 года стороны подписали Акт приема-передачи объекта - квартиры N <...>, расположенной на первом этаже дома N <...>, в котором указано, что общая площадь квартиры согласно приложению к поэтажному плану строения по адресу <...>, выданному ГУП "ГУИОН" Петродворцового района СПб от 15 декабря 2006 года составляет <...> кв. м.
В соответствии с п. 2.2 договора долевого участия, окончательный расчет за квартиру должен осуществляться по результатам обмера квартиры проектно-инвентаризационным бюро (ПИБ). Перерасчет производится только в случае отклонения площади свыше 3 кв. м в сторону уменьшения (увеличения). Поскольку отклонение площади квартиры по замерам ПИБ (<...> кв. м) и указанным в дополнительном соглашении (<...> кв. м) составляет 5 кв. м, то согласно п. 2.2 договора общая стоимость квартиры подлежит перерасчету, и, согласно п. 2.1, составляет <...> рублей.
В соответствии с Актом приема-передачи от 25 ноября 2010 года стороны подтвердили, что в счет оплаты по договору было внесено <...> рублей, таким образом, сумма недоплаты составила <...> рублей, которую истец просил взыскать с ответчика, а также сумму процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 25 ноября 2010 года по 02 сентября 2013 года (1076 дней) в размере <...> руб. <...> коп.
Ответчиком Т. при рассмотрении дела в суде первой инстанции исковые требования признаны не были, представитель ответчика заявил о пропуске истцом трехлетнего срока исковой давности, поскольку окончательная площадь квартиры была установлена по результатам обмеров 15 декабря 2006 года, с учетом данных произведенной 15 декабря 2006 года технической инвентаризации. Помимо того, ответчик сослался на установленные в соответствии с положениями ст. 61 ГПК РФ обстоятельства исполнения Т. обязательств по договору долевого участия, поскольку 10 апреля 2012 г. Ломоносовским районным судом г. Санкт-Петербурга было вынесено решение по делу N <...> по иску Т. к ООО "БалтСтройИнвестПроект", <ФИО> о признании права собственности, освобождении имущества от ареста и по встречному иску <ФИО> к Т., ООО "БалтСтройИнвестПроект" о признании договора о долевом участии в строительстве жилого дома незаключенным. Своим решением суд полностью удовлетворил исковые требования Т. и отказал в удовлетворении встречных исковых требований, указанное решение вступило в законную силу 23 августа 2012 года, суд решением установил исполнение Т. финансовых обязательств по договору в полном объеме как на основании оригиналов платежных документов, так и с учетом того, что ответчик - ООО "БалтСтройИнвестПроект" в ходе рассмотрения дела заявлял, что не оспаривает данных обстоятельств, соглашается с тем, что финансовые обязательства по договору долевого участия Т. исполнены полностью (л.д. 22).
17 декабря 2013 года Выборгским городским судом Ленинградской области постановлено решение, которым отказано в удовлетворении исковых требований в полном объеме (л.д. 50 - 54).
Истец ООО "БалтСтройИнвестПроект" в лице конкурсного управляющего М., не согласившись с законностью и обоснованностью постановленного решения суда, представил апелляционную жалобу, в которой просил отменить решение суда и принять новое решение об удовлетворении исковых требований, а также ходатайство о восстановлении пропущенного процессуального срока на подачу апелляционной жалобы (л.д. 58, 59).
Определением Выборгского городского суда Ленинградской области от 03 марта 2014 года истцу был восстановлен срок на обжалование решения суда от 17 декабря 2013 года (л.д. 66, 67).
В качестве оснований для отмены судебного решения истец в апелляционной жалобе сослался на нарушение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, а также на несоответствие выводов суда первой инстанции обстоятельствам дела.
Так, истец указал, что суд первой инстанции рассмотрел дело в отсутствие представителя истца, при отсутствии в материалах дела сведений об извещении истца и его представителя о времени и месте рассмотрения дела.
Кроме того, представитель истца в жалобе указал, что суд первой инстанции сделал неверный вывод об изменении дополнительным соглашением N 2, заключенным между истцом и ответчиком, цены и площади квартиры, а также неверный вывод о пропуске истцом срока исковой давности, поскольку срок начинает течь с 25 ноября 2010 года, когда ответчик произвела частичную оплату в размере <...> руб., т.е. произвела действия, свидетельствующие о признании долга (л.д. 70 - 74).
В ходе апелляционного разбирательства, с учетом предусмотренных ч. 4 ст. 330 ГПК РФ безусловных оснований для отмены судебного постановления суда первой инстанции, судебной коллегией Ленинградского областного суда 09 апреля 2014 года было вынесено определение о переходе к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ, на основании ч. 5 ст. 330 ГПК РФ.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции явились представитель истца, поддержавший доводы апелляционной жалобы и исковые требования, и представитель ответчика, возражавший против доводов жалобы.
Т. в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явилась, о времени и месте рассмотрения жалобы извещена надлежащим образом. Суд апелляционной инстанции постановил определение о рассмотрении дела в отсутствие ответчика, с учетом сведений о ее извещении и с учетом того, что ее интересы представляет адвокат на основании ордера и доверенности.
Материалами дела нашел подтверждение довод стороны истца о рассмотрении дела без участия его представителя при отсутствии надлежащего извещения, что является, согласно п. 2 ч. 4 ст. 330 ГПК РФ безусловным основанием для отмены судебного решения от 17 декабря 2013 года.
Как следует из материалов дела, 18 февраля 2006 года между ООО "БалтСтройИнвестПроект" и Т. был заключен договор N 01/02-06 о долевом участии в реконструкции жилого дома. В соответствии с п. 1.3 договора застройщик по завершении строительства объекта передает по акту приемки-передачи для последующего оформления в собственность дольщика его долю, а именно, трехкомнатную квартиру, расположенную в доме N <...> на первом этаже общей площадью <...> кв. м. В соответствии с п. 2.1 договора Т. как дольщик обязана была уплатить за указанную в п. 1.3 договора квартиру <...> рублей <...> копеек, исходя из стоимости одного квадратного метра, равной <...> рублям <...> копейкам. Согласно упомянутому пункту договора, стоимость одного квадратного метра являлась фиксированной.
В соответствии с п. 3.1 договора Т. как дольщик обязалась внести оплату по договору двумя этапами: I этап - <...> рублей до марта 2006 года; II этап - <...> рублей до 30 сентября 2006 года (л.д. 7, 8).
Дополнительным соглашением б/н к договору от 22 сентября 2006 года, срок оплаты по II этапу - <...> рублей, был продлен до 29 февраля 2008 года (л.д. 5).
Далее, сторонами было заключено дополнительное соглашение N 1 от 17 января 2007 года, согласно которому в п. 1.3 договора было внесено изменение в отношении доли Т. по договору, а именно, после завершения строительства дольщик по акту приема-передачи для последующего оформления в собственность принимает двухкомнатную квартиру, расположенную в доме N <...> на первом этаже общей площадью <...> кв. м. В связи с изменением общей площади квартиры до <...> кв. м, стороны в пункте 2 Дополнительного соглашения изменили сумму, подлежащую оплате на втором этапе до <...> руб. (л.д. 6).
25 ноября 2010 года стороны подписали Акт приема-передачи объекта - квартиры N <...>, расположенной на первом этаже дома N <...>, в котором указано, что площадь квартиры согласно приложению к поэтажному плану строения по адресу <...>, выданному ГУП "ГУИОН" Петродворцового района СПб от 15 декабря 2006 года составляет <...> кв. м, площадь лоджий и балконов с учетом коэффициента - <...> кв. м, общая площадь квартиры - <...> кв. м (л.д. 4).
Также в Акте приема-передачи квартиры от 25 ноября 2010 года указано, что в счет оплаты договора наличными денежными средствами внесена сумма <...> рублей, в том числе: 23 марта 2006 года - <...> рублей; 25 ноября 2010 года - <...> рублей. Стороны в акте приема-передачи подтвердили, что обязательства по договору выполнены полностью (л.д. 4).
Истец в обоснование исковых требований ссылается на то, что в соответствии с п. 2.2 договора долевого участия, окончательный расчет за квартиру осуществляется по результатам обмера квартиры проектно-инвентаризационным бюро (ПИБ). Перерасчет производится только в случае отклонения площади свыше 3 кв. м в сторону уменьшения (увеличения). Поскольку отклонение площади квартиры по замерам ПИБ (<...> кв. м) и указанным в дополнительном соглашении (<...> кв. м) составляет 5 кв. м, то согласно п. 2.2 договора общая стоимость квартиры подлежит перерасчету, и, согласно п. 2.1, составляет <...> рублей, и по мнению истца, сумма недоплаты составила <...> рублей, которую истец просил взыскать с ответчика, а также сумму процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 25 ноября 2010 года по 02 сентября 2013 года (1076 дней) в размере <...> руб. <...> коп.
Суд апелляционной инстанции полагает исковые требования ООО "БалтСтройИнвестПроект" не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно справке Проектно-инвентаризационного бюро Петродворцового района Санкт-Петербурга N 1757 от 15 декабря 2006 года, по данным технической инвентаризации на 24 ноября 2006 года, квартира N <...> расположенная по адресу: <...>, имеет общую площадь <...> кв. м, кроме того, приведенная площадь лоджии - <...> кв. м (л.д. 34 - 41).
Пунктом 2 дополнительного соглашения N 1 от 17 января 2007 года, заключенного после выдачи справки Проектно-инвентаризационного бюро Петродворцового района Санкт-Петербурга N 1757 от 15 декабря 2006 года, стороны договорились об изменении суммы, подлежащей оплате на втором этапе, которая составит <...> руб. в связи с изменением общей площади квартиры до <...> кв. м (пункт 1.3) по результатам обмера Проектно-инвентаризационного бюро (л.д. 6).
Таким образом, истцу на момент заключения дополнительного соглашения 17 января 2007 года, была известна фактическая площадь квартиры и лоджии по результатам обмера Проектно-инвентаризационного бюро, однако, стороны определили по соглашению новую цену договора и сумму, подлежащую оплате на втором этапе, исходя из известной по результатам обмера площади квартиры.
В силу ч. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Согласно ч. 1 ст. 424 ГК РФ, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.
Как следует из ч. 1 ст. 452 ГК РФ, соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
В силу положений ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Согласно ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Исходя из приведенных норм, ООО "БалтСтройИнвестПроект" и Т. добровольно заключенным дополнительным соглашением, определили общую сумму договора и установили сумму, подлежащую оплате на втором этапе. Данные обязательства были выполнены Т. в полном объеме в соответствии с измененным сторонами условием о цене договора, что зафиксировано в Акте приема-передачи объекта от 25 ноября 2010 года, объект был передан Т. для оформления в собственность.
Истец ссылается в апелляционной жалобе на то, что в пункт 2.1 договора о долевом участии, согласно которому определяется цена договора исходя из стоимости одного квадратного метра в <...> рублей, не были внесены изменения, соответственно, значение образовавшейся согласно обмерам площади с учетом лоджии - <...> кв. м должно быть умножено на <...> рублей.
Данный довод не может быть принят в качестве основания для удовлетворения требований, поскольку указанный пункт не содержит уточнения относительно применения стоимости квадратного метра с учетом площадей балконов (лоджий) или без учета таковых; заключенным позднее дополнительным соглашением от 17 января 2007 г. стороны установили изменение размера суммы, подлежащей оплате Т. в качестве второго этапа оплаты, что представляет собой изменение цены по взаимному соглашению сторон, и в соответствии с правилом ст. 431 ГК РФ о буквальном толковании условий договора и необходимости сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что ответчиком выполнены обязательства перед истцом исходя из согласованной сторонами измененной цены.
Кроме того, обстоятельства исполнения в полном объеме Т. обязательств по договору долевого участия, были установлены решением Ломоносовского районного суда города Санкт-Петербурга от 10 апреля 2012 года по гражданскому делу N <...> по иску Т. к ООО "БалтСтройИнвестПроект", <ФИО> о признании права собственности, освобождении имущества от ареста и по встречному иску <ФИО> к Т., ООО "БалтСтройИнвестПроект" о признании договора о долевом участии в строительстве жилого дома незаключенным, согласно которому за Т. было признано право собственности на квартиру N <...> расположенную по адресу: <...> (л.д. 26 - 33).
В силу ч. 2 ст. 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.
Согласно указанному решению, вступившему в законную силу, и имеющему преюдициальное значение для установления обстоятельств по настоящему делу, представитель ООО "БалтСтройИнвестПроект" подтвердил в ходе рассмотрения дела, что Т. исполнила все обязательства по договору долевого участия в полном объеме, в связи с чем не возражал против удовлетворения исковых требований Т. и признания за Т. права собственности на квартиру N <...> расположенную по адресу: <...>.
Однако, суд апелляционной инстанции полагает вывод суда первой инстанции о пропуске истцом срока исковой давности, не соответствующим обстоятельствам дела.
В силу положений ст. 203 ГК РФ течение срока исковой давности прерывается совершением обязанным лицом действий, свидетельствующих о признании долга. После перерыва течение срока исковой давности начинается заново; время, истекшее до перерыва, не засчитывается в новый срок.
Т. оплатила вторую часть долга, т.е. совершила действия, свидетельствующие о признании долга, 25 ноября 2010 года. Поскольку ООО "БалтСтройИнвестПроект" обратилось в суд с данным иском 05 ноября 2013 года, трехлетний срок исковой давности истцом пропущен не был.
Однако, несмотря на то, что истец обратился в суд с указанными исковыми требованиями в пределах срока, предусмотренного для защиты права, исходя из представленных сторонами в материалы дела доказательств, оснований для удовлетворения требований ООО "БалтСтройИнвестПроект", заявленных к Т. о взыскании денежных средств по договору о долевом участии в строительстве жилого дома, и, как следствие, процентов за пользование чужими денежными средствами, по существу не имеется.
Тем не менее, рассмотрение спора в отсутствие истца, сведения об извещении которого о времени и месте рассмотрения дела отсутствовали, влечет безусловную отмену решения суда, по правилу п. 4 ст. 330 ГПК РФ.
Руководствуясь ст. 327.1, ч. 2 ст. 328, ч. 1 ст. 329, ч. 2, п. 2 ч. 4, ч. 5 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
определила:
решение Выборгского городского суда Ленинградской области от 17 декабря 2013 года отменить, принять по делу новое решение.
В удовлетворении исковых требований Общества с ограниченной ответственностью "БалтСтройИнвестПроект", заявленных к Т. о взыскании денежных средств по договору о долевом участии в строительстве жилого дома, процентов за пользование чужими денежными средствами, отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)