Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 18 марта 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 24 марта 2014 года.
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Гафиатуллиной Т.С., Грачевой И.Л., при участии от общества с ограниченной ответственностью "Агентство по развитию территорий "ДОГАРЪ" Деревенского М.Г. (доверенность от 29.03.2013), от Ленинградского областного комитета по управлению государственным имуществом Ведмецкой Е.В. (доверенность от 26.12.2013), рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Ленинградского областного комитета по управлению государственным имуществом на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 01.10.2013 (судья Егорова Д.А.), постановление от 25.12.2013 (судьи Барканова Я.В., Серикова И.А., Тимухина И.А.) и определение от 13.01.2014 (судьи Барканова Я.В., Серикова И.А., Тимухина И.А.) Тринадцатого арбитражного апелляционного суда по делу N А56-20182/2013,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Агентство по развитию территорий "ДОГАРЪ", место нахождения: Санкт-Петербург, пос. Серово, Линдуловская дор., д. 51, ОГРН 1057811834816 (далее - Агентство), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Ленинградскому областному комитету по управлению государственным имуществом, место нахождения: Санкт-Петербург, ул. Блохина, д. 8, лит. А, ОГРН 1037843029498 (далее - Леноблкомимущество), о взыскании 6 802 710 руб. 26 коп., в том числе 5 527 828 руб. 44 коп. неосновательного обогащения, полученного ответчиком по недействительному договору аренды в виде арендной платы и пеней за период с 01.10.2009 по 31.10.2010 и с 01.03.2011 по 31.12.2011, и 1 274 881 руб. 82 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами по состоянию на 24.09.2013 (с учетом уточнения размера исковых требований).
Леноблкомимущество предъявило встречный иск о взыскании с Агентства 1 880 203 руб. в возмещение стоимости объектов в порядке зачета первоначального требования.
Решением от 01.10.2013 требования по первоначальному и встречному искам удовлетворены в полном объеме; в результате произведенного судом зачета с Леноблкомимущества в пользу Агентства взыскано 4 922 507 руб. 26 коп. основного долга, а также 87 612 руб. 53 коп. судебных расходов, в том числе расходов по оплате услуг представителя.
Дополнительным решением от 29.10.2013 (судья Егорова Д.А.) с Агентства в доход федерального бюджета взыскано 31 802 руб. 03 коп. государственной пошлины по встречному иску.
Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.12.2013 решение от 01.10.2013 изменено; исковые требования Агентства удовлетворены в полном объеме; в удовлетворении встречного иска Леноблкомимущества отказано по мотиву применения исковой давности, недоказанности вины Агентства в разрушении зданий и размера причиненных убытков; дополнительное решение от 29.10.2013 отменено; распределены судебные расходы в соответствии с принятым судебным актом, в том числе с Леноблкомимущества в пользу Агентства взыскано 40 000 руб. судебных расходов на оплату услуг представителя.
Определением суда апелляционной инстанции от 13.01.2014 исправлена опечатка в резолютивной части постановления, объявленной в судебном заседании 23.12.2013, и полного текста постановления от 25.12.2013, допущенная при указании размера взыскиваемых с Леноблкомимущества процентов: вместо суммы 1 274 881 руб. 82 коп. ошибочно указано 1 274 88 руб. 82 коп.
Леноблкомимущество в кассационной жалобе просит отменить решение от 01.10.2013, постановление апелляционного суда от 25.12.2013 и определение того же суда от 13.01.2014 об исправлении опечатки, ссылаясь на неправильное применение судами норм права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела. По мнению подателя жалобы, поскольку в рамках дела N А56-10877/2012 последствия недействительности сделки судами не применялись, договор аренды является действующим; предмет аренды был согласован сторонами в договоре, Агентству было известно о состоянии объектов; сумма платежей, перечисленных Агентством в добровольном порядке вне исполнения судебных актов, составляет 2 114 554 руб. 11 коп.; проценты за пользование чужими денежными средствами могут быть начислены только после вступления в законную силу постановления апелляционного суда от 12.07.2012 по делу N А56-10877/2012; апелляционным судом необоснованно отказано во встречном иске, поскольку спорные объекты переданы Агентству и находятся в его владении.
Агентство в отзыве на жалобу просит оставить ее без удовлетворения, указывая, что договор аренды признан недействительным постановлением апелляционного суда по делу N А56-10877/2012 и является недействительным независимо от применения последствий его недействительности; в связи с исполнением арендатором недействительного договора на стороне арендодателя возникло неосновательное обогащение, размер которого верно определен апелляционным судом и на сумму которого правомерно начислены проценты за пользование чужими денежными средствами; суд апелляционной инстанции правильно применил исковую давность по встречным исковым требованиям, заявленным в порядке применения последствий недействительности сделки, а не возмещения убытков.
В судебном заседании представитель Леноблкомимущества поддержал кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы. Представитель Агентства против удовлетворения жалобы возражал по мотивам, изложенным в отзыве.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, Леноблкомимущество (арендодатель) и Агентство (арендатор) на основании распоряжения Леноблкомимущества от 19.05.2006 N 191 заключили договор от 26.05.2006 N 631 аренды девяти объектов нежилого фонда, в том числе восьми зданий и помещения общей площадью 1854,4 кв. м по адресу: Санкт-Петербург, Курортный р-н, пос. Серово, Линдуловская дорога, д. 51, для использования под организацию базы отдыха сроком до 30.05.2031. Договор зарегистрирован в установленном порядке 26.06.2006.
Размер арендной платы установлен пунктом 3.1 договора и составил 4 017,8 у.е. в месяц исходя из курса условной единицы, соответствующего курсу доллара США в рублях, установленному Центральным банком Российской Федерации на первый рабочий день оплачиваемого квартала.
Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.07.2012 по делу N А56-10877/2012, оставленным без изменения постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 15.10.2012, Агентству отказано в удовлетворении заявления о признании за заявителем предусмотренного Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение в собственность восьми арендуемых объектов нежилого фонда; признании незаконным отказа Леноблкомимущества в реализации данного преимущественного права. Как установлено при рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции, заявленные к приватизации здания утратили свое назначение ввиду разрушения, от зданий остались фундаменты, перекрытия полностью утрачены, у четырех зданий стены также утрачены, у других четырех - частично остались. С учетом данного обстоятельства апелляционный суд пришел к выводу о недействительности договора аренды как не соответствующего статьям 607, 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку спорные здания по причине их разрушения объективно не могли использоваться в качестве объектов недвижимости в целях, определенных в договоре.
Определением Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.02.2013 N ВАС-17015/12 отказано в передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора названных судебных актов.
Агентство, ссылаясь на недействительность договора аренды и на невозможность использовать переданные по договору объекты по назначению, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском о возврате денежных средств, уплаченных по договору.
Признавая исковые требования Агентства обоснованными по праву, обе судебные инстанции со ссылкой на статьи 167, 1102, 1103, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации пришли к выводу о том, что ввиду невозможности использования по назначению переданного в аренду имущества на стороне Леноблкомимущества возникло неосновательное обогащение в связи с получением от арендатора денежных средств, перечисленных в качестве арендной платы и пеней. При определении размера неосновательного обогащения суды исходили из фактически перечисленных Агентством денежных средств за вычетом сумм, уплаченных в соответствии со вступившими в законную силу судебными актами о взыскании с Агентства по искам Леноблкомимущества задолженности по договору.
Между тем кассационная инстанция находит, что при удовлетворении иска Агентства судами не учтено следующее.
В силу статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статей 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации посредством предъявления исков в арбитражный суд осуществляется защита нарушенных или оспоренных прав заявителя способами, перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иными способами, предусмотренными законом. К числу таких способов, в частности, относятся восстановление положения, существовавшего до нарушения права, применение последствий недействительности ничтожной сделки.
Агентство, обращаясь в арбитражный суд с настоящим иском, полагало, что уплаченные им по договору, признанному недействительным вступившим в законную силу постановлением апелляционного суда по делу N А56-10877/2012, за аренду объектов денежные средства подлежат возврату, поскольку состояние объектов не позволяло их использовать по назначению.
Однако из материалов настоящего дела и судебных актов по делу N А56-10877/2012 усматривается, а также не оспаривается сторонами, что объекты, указанные в качестве предмета аренды, изначально, на момент заключения договора, находились в состоянии, не позволяющем использовать их по прямому назначению. О состоянии зданий было известно сторонам договора; недостатки имущества не являются скрытыми и не могли не быть обнаружены арендатором при визуальном осмотре передаваемого в аренду имущества. Агентство с момента заключения договора вносило арендную плату; при рассмотрении арбитражных дел, в рамках которых рассматривались иски Леноблкомимущества о взыскании задолженности по договору, не ссылалось на невозможность использования имущества и на недействительность договора. Материалы дела не свидетельствуют о том, что истец заблуждался относительно физического состояния объектов и предъявлял арендодателю какие-либо претензии по поводу условий пользования предоставленным в аренду имуществом. Оценка апелляционным судом в рамках дела N А56-10877/2012 договора аренды от 26.05.2006 N 631 как не соответствующего статьям 607, 611 Гражданского кодекса Российской Федерации не повлияла на фактические отношения сторон, в том числе на тот экономический эффект, который стороны получали от сделки в период, пока считали ее действительной. Кроме того, в ходе рассмотрения названного дела договор аренды оценивался судами в связи с разрешением вопроса о возможности выкупа объектов в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, с целью их последующего использования в предпринимательской деятельности, что не предполагает ревизию отношений сторон за предшествующий период.
В силу статей 9, 10, 612 Гражданского кодекса Российской Федерации риск неблагоприятных последствий передачи в аренду объектов, очевидно непригодных для использования по назначению по причине их физического состояния, несет арендатор, а объем, основания и мера ответственности участников гражданского оборота зависят от их добросовестности.
Таким образом, обстоятельства данного дела не позволяют квалифицировать предъявленное Агентством требование о возложении на Леноблкомимущество обязанности возвратить полученное по сделке как способ защиты нарушенного права.
К тому же, при определении размера подлежащих возврату Агентству денежных средств суды ошибочно дифференцировали платежи в зависимости от того, произведены ли они в порядке исполнения договора добровольно или вступившего в законную силу судебного акта, поскольку взыскание долга судом по иску арендодателя не изменяет правовую природу платежей как подлежащих внесению по договору.
При изложенных обстоятельствах кассационная инстанция находит, что в удовлетворении исковых требований Агентства, которое еще на момент заключения договора располагало всей информацией о передаваемом в аренду имуществе и имело возможность оценить последствия вступления в арендные отношения, должно быть отказано.
Что касается встречного иска Леноблкомимущества, то в его удовлетворении правильно отказано апелляционным судом. Из материалов дела не следует и судами не установлено, что в настоящее время Агентство владеет и пользуется спорными объектами. Представитель Леноблкомимущества пояснил, что права на земельный участок ни за кем не зарегистрированы, землепользование не оформлено. В качестве основания встречного иска Леноблкомимущество не ссылалось на изменение первоначального состояния зданий в период, когда стороны считали договор действующим, по вине арендатора. В таком случае в соответствии со статьями 167, 1102, 1103, пунктом 1 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеется оснований для взыскания с Агентства в пользу Леноблкомимущества остаточной инвентаризационной стоимости объектов.
В то же время кассационная инстанция находит, что апелляционный суд, признавая не пропущенным срок исковой давности по исковым требованиям Агентства, ошибочно применил исковую давность по встречному иску, поскольку и первоначальные и встречные требования вытекают из одного договора и направлены на упорядочение отношений, связанных с его правовой оценкой.
Принимая во внимание изложенное, кассационная инстанция считает, что решение арбитражного суда первой инстанции от 01.10.2013 и постановление апелляционного суда от 25.12.2013 подлежат отмене, поскольку судами при их принятии неправильно применены нормы материального права без учета установленных судами обстоятельств, в удовлетворении исковых требований Агентства и Леноблкомимущества должно быть отказано.
Поскольку кассационная инстанция пришла к выводу об отмене решения и постановления, принятых по существу спора, подлежат отмене также дополнительное решение от 29.10.2013, которым с Агентства в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина по иску, и определение апелляционного суда от 13.01.2014 об исправлении опечатки в резолютивной части постановления.
Определением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 19.02.2014 по ходатайству Леноблкомимущества исполнение постановления апелляционного суда от 25.12.2013 было приостановлено. В связи с отменой обжалуемого судебного акта его исполнение не производится.
Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение от 01.10.2013 и дополнительное решение от 29.10.2013 Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области, постановление от 25.12.2013 и определение от 13.01.2014 Тринадцатого арбитражного апелляционного суда по делу N А56-20182/2013 отменить.
В удовлетворении требований общества с ограниченной ответственностью "Агентство по развитию территорий "ДОГАРЪ" и Ленинградского областного комитета по управлению государственным имуществом отказать.
Председательствующий
И.В.СЕРГЕЕВА
Судьи
Т.С.ГАФИАТУЛЛИНА
И.Л.ГРАЧЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА ОТ 24.03.2014 ПО ДЕЛУ N А56-20182/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 марта 2014 г. по делу N А56-20182/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 18 марта 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 24 марта 2014 года.
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Гафиатуллиной Т.С., Грачевой И.Л., при участии от общества с ограниченной ответственностью "Агентство по развитию территорий "ДОГАРЪ" Деревенского М.Г. (доверенность от 29.03.2013), от Ленинградского областного комитета по управлению государственным имуществом Ведмецкой Е.В. (доверенность от 26.12.2013), рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Ленинградского областного комитета по управлению государственным имуществом на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 01.10.2013 (судья Егорова Д.А.), постановление от 25.12.2013 (судьи Барканова Я.В., Серикова И.А., Тимухина И.А.) и определение от 13.01.2014 (судьи Барканова Я.В., Серикова И.А., Тимухина И.А.) Тринадцатого арбитражного апелляционного суда по делу N А56-20182/2013,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Агентство по развитию территорий "ДОГАРЪ", место нахождения: Санкт-Петербург, пос. Серово, Линдуловская дор., д. 51, ОГРН 1057811834816 (далее - Агентство), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Ленинградскому областному комитету по управлению государственным имуществом, место нахождения: Санкт-Петербург, ул. Блохина, д. 8, лит. А, ОГРН 1037843029498 (далее - Леноблкомимущество), о взыскании 6 802 710 руб. 26 коп., в том числе 5 527 828 руб. 44 коп. неосновательного обогащения, полученного ответчиком по недействительному договору аренды в виде арендной платы и пеней за период с 01.10.2009 по 31.10.2010 и с 01.03.2011 по 31.12.2011, и 1 274 881 руб. 82 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами по состоянию на 24.09.2013 (с учетом уточнения размера исковых требований).
Леноблкомимущество предъявило встречный иск о взыскании с Агентства 1 880 203 руб. в возмещение стоимости объектов в порядке зачета первоначального требования.
Решением от 01.10.2013 требования по первоначальному и встречному искам удовлетворены в полном объеме; в результате произведенного судом зачета с Леноблкомимущества в пользу Агентства взыскано 4 922 507 руб. 26 коп. основного долга, а также 87 612 руб. 53 коп. судебных расходов, в том числе расходов по оплате услуг представителя.
Дополнительным решением от 29.10.2013 (судья Егорова Д.А.) с Агентства в доход федерального бюджета взыскано 31 802 руб. 03 коп. государственной пошлины по встречному иску.
Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.12.2013 решение от 01.10.2013 изменено; исковые требования Агентства удовлетворены в полном объеме; в удовлетворении встречного иска Леноблкомимущества отказано по мотиву применения исковой давности, недоказанности вины Агентства в разрушении зданий и размера причиненных убытков; дополнительное решение от 29.10.2013 отменено; распределены судебные расходы в соответствии с принятым судебным актом, в том числе с Леноблкомимущества в пользу Агентства взыскано 40 000 руб. судебных расходов на оплату услуг представителя.
Определением суда апелляционной инстанции от 13.01.2014 исправлена опечатка в резолютивной части постановления, объявленной в судебном заседании 23.12.2013, и полного текста постановления от 25.12.2013, допущенная при указании размера взыскиваемых с Леноблкомимущества процентов: вместо суммы 1 274 881 руб. 82 коп. ошибочно указано 1 274 88 руб. 82 коп.
Леноблкомимущество в кассационной жалобе просит отменить решение от 01.10.2013, постановление апелляционного суда от 25.12.2013 и определение того же суда от 13.01.2014 об исправлении опечатки, ссылаясь на неправильное применение судами норм права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела. По мнению подателя жалобы, поскольку в рамках дела N А56-10877/2012 последствия недействительности сделки судами не применялись, договор аренды является действующим; предмет аренды был согласован сторонами в договоре, Агентству было известно о состоянии объектов; сумма платежей, перечисленных Агентством в добровольном порядке вне исполнения судебных актов, составляет 2 114 554 руб. 11 коп.; проценты за пользование чужими денежными средствами могут быть начислены только после вступления в законную силу постановления апелляционного суда от 12.07.2012 по делу N А56-10877/2012; апелляционным судом необоснованно отказано во встречном иске, поскольку спорные объекты переданы Агентству и находятся в его владении.
Агентство в отзыве на жалобу просит оставить ее без удовлетворения, указывая, что договор аренды признан недействительным постановлением апелляционного суда по делу N А56-10877/2012 и является недействительным независимо от применения последствий его недействительности; в связи с исполнением арендатором недействительного договора на стороне арендодателя возникло неосновательное обогащение, размер которого верно определен апелляционным судом и на сумму которого правомерно начислены проценты за пользование чужими денежными средствами; суд апелляционной инстанции правильно применил исковую давность по встречным исковым требованиям, заявленным в порядке применения последствий недействительности сделки, а не возмещения убытков.
В судебном заседании представитель Леноблкомимущества поддержал кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы. Представитель Агентства против удовлетворения жалобы возражал по мотивам, изложенным в отзыве.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, Леноблкомимущество (арендодатель) и Агентство (арендатор) на основании распоряжения Леноблкомимущества от 19.05.2006 N 191 заключили договор от 26.05.2006 N 631 аренды девяти объектов нежилого фонда, в том числе восьми зданий и помещения общей площадью 1854,4 кв. м по адресу: Санкт-Петербург, Курортный р-н, пос. Серово, Линдуловская дорога, д. 51, для использования под организацию базы отдыха сроком до 30.05.2031. Договор зарегистрирован в установленном порядке 26.06.2006.
Размер арендной платы установлен пунктом 3.1 договора и составил 4 017,8 у.е. в месяц исходя из курса условной единицы, соответствующего курсу доллара США в рублях, установленному Центральным банком Российской Федерации на первый рабочий день оплачиваемого квартала.
Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.07.2012 по делу N А56-10877/2012, оставленным без изменения постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 15.10.2012, Агентству отказано в удовлетворении заявления о признании за заявителем предусмотренного Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение в собственность восьми арендуемых объектов нежилого фонда; признании незаконным отказа Леноблкомимущества в реализации данного преимущественного права. Как установлено при рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции, заявленные к приватизации здания утратили свое назначение ввиду разрушения, от зданий остались фундаменты, перекрытия полностью утрачены, у четырех зданий стены также утрачены, у других четырех - частично остались. С учетом данного обстоятельства апелляционный суд пришел к выводу о недействительности договора аренды как не соответствующего статьям 607, 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку спорные здания по причине их разрушения объективно не могли использоваться в качестве объектов недвижимости в целях, определенных в договоре.
Определением Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.02.2013 N ВАС-17015/12 отказано в передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора названных судебных актов.
Агентство, ссылаясь на недействительность договора аренды и на невозможность использовать переданные по договору объекты по назначению, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском о возврате денежных средств, уплаченных по договору.
Признавая исковые требования Агентства обоснованными по праву, обе судебные инстанции со ссылкой на статьи 167, 1102, 1103, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации пришли к выводу о том, что ввиду невозможности использования по назначению переданного в аренду имущества на стороне Леноблкомимущества возникло неосновательное обогащение в связи с получением от арендатора денежных средств, перечисленных в качестве арендной платы и пеней. При определении размера неосновательного обогащения суды исходили из фактически перечисленных Агентством денежных средств за вычетом сумм, уплаченных в соответствии со вступившими в законную силу судебными актами о взыскании с Агентства по искам Леноблкомимущества задолженности по договору.
Между тем кассационная инстанция находит, что при удовлетворении иска Агентства судами не учтено следующее.
В силу статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статей 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации посредством предъявления исков в арбитражный суд осуществляется защита нарушенных или оспоренных прав заявителя способами, перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иными способами, предусмотренными законом. К числу таких способов, в частности, относятся восстановление положения, существовавшего до нарушения права, применение последствий недействительности ничтожной сделки.
Агентство, обращаясь в арбитражный суд с настоящим иском, полагало, что уплаченные им по договору, признанному недействительным вступившим в законную силу постановлением апелляционного суда по делу N А56-10877/2012, за аренду объектов денежные средства подлежат возврату, поскольку состояние объектов не позволяло их использовать по назначению.
Однако из материалов настоящего дела и судебных актов по делу N А56-10877/2012 усматривается, а также не оспаривается сторонами, что объекты, указанные в качестве предмета аренды, изначально, на момент заключения договора, находились в состоянии, не позволяющем использовать их по прямому назначению. О состоянии зданий было известно сторонам договора; недостатки имущества не являются скрытыми и не могли не быть обнаружены арендатором при визуальном осмотре передаваемого в аренду имущества. Агентство с момента заключения договора вносило арендную плату; при рассмотрении арбитражных дел, в рамках которых рассматривались иски Леноблкомимущества о взыскании задолженности по договору, не ссылалось на невозможность использования имущества и на недействительность договора. Материалы дела не свидетельствуют о том, что истец заблуждался относительно физического состояния объектов и предъявлял арендодателю какие-либо претензии по поводу условий пользования предоставленным в аренду имуществом. Оценка апелляционным судом в рамках дела N А56-10877/2012 договора аренды от 26.05.2006 N 631 как не соответствующего статьям 607, 611 Гражданского кодекса Российской Федерации не повлияла на фактические отношения сторон, в том числе на тот экономический эффект, который стороны получали от сделки в период, пока считали ее действительной. Кроме того, в ходе рассмотрения названного дела договор аренды оценивался судами в связи с разрешением вопроса о возможности выкупа объектов в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, с целью их последующего использования в предпринимательской деятельности, что не предполагает ревизию отношений сторон за предшествующий период.
В силу статей 9, 10, 612 Гражданского кодекса Российской Федерации риск неблагоприятных последствий передачи в аренду объектов, очевидно непригодных для использования по назначению по причине их физического состояния, несет арендатор, а объем, основания и мера ответственности участников гражданского оборота зависят от их добросовестности.
Таким образом, обстоятельства данного дела не позволяют квалифицировать предъявленное Агентством требование о возложении на Леноблкомимущество обязанности возвратить полученное по сделке как способ защиты нарушенного права.
К тому же, при определении размера подлежащих возврату Агентству денежных средств суды ошибочно дифференцировали платежи в зависимости от того, произведены ли они в порядке исполнения договора добровольно или вступившего в законную силу судебного акта, поскольку взыскание долга судом по иску арендодателя не изменяет правовую природу платежей как подлежащих внесению по договору.
При изложенных обстоятельствах кассационная инстанция находит, что в удовлетворении исковых требований Агентства, которое еще на момент заключения договора располагало всей информацией о передаваемом в аренду имуществе и имело возможность оценить последствия вступления в арендные отношения, должно быть отказано.
Что касается встречного иска Леноблкомимущества, то в его удовлетворении правильно отказано апелляционным судом. Из материалов дела не следует и судами не установлено, что в настоящее время Агентство владеет и пользуется спорными объектами. Представитель Леноблкомимущества пояснил, что права на земельный участок ни за кем не зарегистрированы, землепользование не оформлено. В качестве основания встречного иска Леноблкомимущество не ссылалось на изменение первоначального состояния зданий в период, когда стороны считали договор действующим, по вине арендатора. В таком случае в соответствии со статьями 167, 1102, 1103, пунктом 1 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеется оснований для взыскания с Агентства в пользу Леноблкомимущества остаточной инвентаризационной стоимости объектов.
В то же время кассационная инстанция находит, что апелляционный суд, признавая не пропущенным срок исковой давности по исковым требованиям Агентства, ошибочно применил исковую давность по встречному иску, поскольку и первоначальные и встречные требования вытекают из одного договора и направлены на упорядочение отношений, связанных с его правовой оценкой.
Принимая во внимание изложенное, кассационная инстанция считает, что решение арбитражного суда первой инстанции от 01.10.2013 и постановление апелляционного суда от 25.12.2013 подлежат отмене, поскольку судами при их принятии неправильно применены нормы материального права без учета установленных судами обстоятельств, в удовлетворении исковых требований Агентства и Леноблкомимущества должно быть отказано.
Поскольку кассационная инстанция пришла к выводу об отмене решения и постановления, принятых по существу спора, подлежат отмене также дополнительное решение от 29.10.2013, которым с Агентства в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина по иску, и определение апелляционного суда от 13.01.2014 об исправлении опечатки в резолютивной части постановления.
Определением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 19.02.2014 по ходатайству Леноблкомимущества исполнение постановления апелляционного суда от 25.12.2013 было приостановлено. В связи с отменой обжалуемого судебного акта его исполнение не производится.
Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение от 01.10.2013 и дополнительное решение от 29.10.2013 Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области, постановление от 25.12.2013 и определение от 13.01.2014 Тринадцатого арбитражного апелляционного суда по делу N А56-20182/2013 отменить.
В удовлетворении требований общества с ограниченной ответственностью "Агентство по развитию территорий "ДОГАРЪ" и Ленинградского областного комитета по управлению государственным имуществом отказать.
Председательствующий
И.В.СЕРГЕЕВА
Судьи
Т.С.ГАФИАТУЛЛИНА
И.Л.ГРАЧЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)