Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления оглашена 05 мая 2011 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 10 мая 2011 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего: Т.А. Аппаковой
судей: И.Л. Яковенко, С.Б. Култышева
при ведении протокола секретарем судебного заседания: Е.А. Хоменко
при участии:
от ответчика: представитель Зеленский С.В., доверенность от 02.02.2011,
от истца, третьего лица: не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Индивидуального предпринимателя Айдаровой Оксаны Юрьевны
апелляционное производство N 05АП-2583/2011
на решение от 11.03.2011
судьи Ж.П. Алексеевой
по делу N А24-90/2011 Арбитражного суда Камчатского края
по иску Открытого акционерного общества "Дирекция по эксплуатации зданий" (ОГРН 1084101005713, ИНН 4101127385)
к Индивидуальному предпринимателю Айдаровой Оксане Юрьевне (ИНН 410102524770, ОГРНИП 307410119300050)
третьи лица: Муниципальное унитарное предприятие Петропавловск-Камчатского городского округа "Горизонт" (ОГРН 1024101037267, ИНН 4100005440)
о выселении, взыскании 97964,39 руб.
установил:
Открытое акционерное общество "Дирекция по эксплуатации зданий", обратился в Арбитражный суд Камчатского края с иском о выселении ИП Айдаровой О.Ю. из занимаемых помещений общей площадью 144,20 кв. м, поз. 7, 8, 15, 16 цокольного этажа в здании общежития, расположенного по адресу: г. Петропавловск-Камчатский, проезд Космический, д. 5 "А"; взыскании с ответчика задолженности по арендной плате за период с 01.10.2010 по 31.12.2010 в размере 63725,08 руб., штрафа за незаконное пользование помещением после окончания действия договора за период с 01.12.2010 по 31.12.2010 в размере 31000 руб., пени за просрочку арендных платежей за период с 11.10.2010 по 28.12.2010 в размере 3239,31 руб.
Определением Арбитражного суда Камчатского края от 03.02.2011 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Муниципальное унитарное предприятие Петропавловск-Камчатского городского округа "Горизонт".
Решением от 11.03.2011 Арбитражный суд Камчатского края исковые требования удовлетворил частично, взыскал с Индивидуального предпринимателя Айдаровой Оксаны Юрьевны в пользу Открытого акционерного общества "Дирекция по эксплуатации зданий" 76762,97 руб., в том числе: 63725,08 руб. долга, 3000 руб. штрафа, 3239,31 руб. пени, 6798,58 руб. расходов по государственной пошлине; выселил Индивидуального предпринимателя Айдарову Оксану Юрьевну из нежилых помещений цокольного этажа поз. 7, 8, 15, 16 в здании общежития, общей площадью 144,2 кв. м, расположенных по адресу г. Петропавловск-Камчатский, проезд Космический, д. 5А; в удовлетворении остальной части иска отказал.
Не согласившись с вынесенным решением, ответчик обратился в апелляционный суд с жалобой, в которой просит его отменить в связи с неполным выяснением судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела, неправильным применением норм материального права, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований.
Ссылается на наличие задолженности истца перед ответчиком по договору аренды N 162 от 15.04.2009, необоснованное отсутствие оценки судом первой инстанции действий истца и ответчика в рамках договора N 162.
По мнению ответчика, судом не было учтено, что в период проведения ремонта ответчик не мог использовать арендуемое помещение по назначению, что повлекло необоснованное взимание с ответчика арендной платы за данный период.
Считает, что заявление о зачете было сделано ответчиком фактически путем направления истцу требований о возмещении убытков с предложением урегулирования разногласий по их возмещению.
Полагает, что договор аренды N 344 от 01.04.2010 продлен на неопределенный срок, поскольку соглашения сторон о продлении срока аренды на определенный срок противоречат закону, соответственно, истцом не соблюден установленный порядок расторжения договора аренды.
Ссылается на ненадлежащий способ уведомления истцом ответчика о расторжении договора.
Считает необоснованным возврат судом первой инстанции встречного искового заявления ответчика.
В письменном отзыве на апелляционную жалобу истец с доводами жалобы не согласился, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Ссылается на отсутствие задолженности истца перед ответчиком по договору аренды N 162 от 15.04.2009. Указывает на то, что ответчик не обращался к истцу с просьбой зачесть проведенный в арендуемых помещениях текущий ремонт, расходы на который, по мнению истца, должен нести арендатор в соответствии с условиями договора аренды.
Полагает, что пролонгация договора дополнительными соглашениями не противоречит закону.
Представители истца, третьего лица в судебное заседание не явились, поскольку в материалах дела имеются доказательства их надлежащего извещения о времени и месте судебного заседания, дело слушается в отсутствие указанных лиц по правилам ст. 156 АПК РФ.
Представитель ответчика поддержал доводы своей апелляционной жалобы.
Представитель ответчика поддержал также ходатайство об истребовании у истца в качестве доказательств по настоящему делу нарядов (актов выполненных работ), а также ходатайство о приобщении к материалам дела договора N 162 от 15.04.2009, договоров подряда по ремонту помещения по адресу: ул. Космический проезд 5а, с приложением актов выполненных работ, чеков на покупку материалов для ремонта, расписки лиц в получении денег за выполненные по договорам подрядов работы, чеков оплаты аренды, в период ремонта, договора N 10-Э от 01.07.2009, обращения к ОАО "ДЭЗ" N 152 от 10.02.2011, письма N 142 от 02.02.2011, письма N 248 от 28.02.2011, письма N 1375 от 24.11.2010, предписания от 25.11.2010, пояснив, что данные ходатайства, приложены к апелляционной жалобе.
Суд, руководствуясь ст. ст. 66, 159, 184, 185, ч. 2 абз. 2 ст. 268 АПК РФ, рассмотрел ходатайство об истребовании у истца дополнительных доказательств и определил его отклонить.
Суд, руководствуясь ст. ст. 159, 184, 185, ч. 2 ст. 268 АПК РФ, рассмотрел ходатайство ответчика о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств и определил его удовлетворить частично, приобщить к материалам дела письмо N 142 от 02.02.2011, иные документы возвратить заявителю.
Исследовав доказательства по делу, оценив доводы представителей лиц, участвующих в деле, проверив правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.
Как следует из материалов дела, 01.04.2010 между ОАО "Дирекция по эксплуатации зданий" (Арендодатель) и Индивидуальным предпринимателем Айдаровой Оксаной Юрьевной (Арендатор) заключен договор аренды N 344.
Объект аренды согласован сторонами в п. 1.1 договора, схема помещений отражена в Приложении N 2 к договору, а именно: нежилые помещения цокольного этажа позиции 7, 8, 15, 16 в здании общежития, расположенного по адресу: г. Петропавловск-Камчатский, проезд Космический, д. 5А.
По акту сдачи помещения от 01.04.2010 (Приложение N 1 к договору аренды N 344) объект аренды передан арендатору.
В соответствии с п. п. 1.3, 1.4 договор аренды N 344 заключен сроком с 01.04.2010 по 31.05.2010, не пролонгируется на новый срок, аренда указанного в договоре помещения на новый срок возможна только путем заключения нового договора.
В пунктах 2.4.1. - 2.4.2. установлена обязанность арендатора по внесению арендной платы в сроки и на условиях договора, самостоятельного получения у арендодателя в срок с 1-ого по 5-е число каждого месяца счета-фактуры на оплату арендной платы за текущий месяц в размере 100% платежей.
Пунктом 3.1. договора согласован размер арендной платы, который составляет 124,91 руб. за 1 кв. м (без учета НДС).
В п. 3.2. договора указано, что арендная плата вносится арендатором самостоятельно в текущем месяце не позднее 10-го числа каждого месяца на основании счетов-фактур, путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя или внесения наличных денег в кассу арендодателя.
В п. 4.3.1. договора установлена ответственность арендатора за неисполнение или ненадлежащее исполнение п. 2.4.1. договора. Арендатор обязан оплатить арендодателю пеню в размере 0 рублей за каждый день просрочки - если пеня не была предъявлена, в размере 0,1% в случае если пеня была предъявлена, просрочка платежа составляет до 30 дней, 0,2% в случае просрочки платежа от 30 и более дней за каждый день просрочки от просроченной суммы. Оплата пени производится путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя или внесения наличных денег в кассу арендодателя, на основании счета, выставленного арендодателем.
В соответствии с п. 4.3.10 договора N 344 в случае, если настоящий договор расторгнут досрочно или не заключен на новый срок, а Арендатор не освобождает занимаемое помещение в течение 5 календарных дней с момента окончания срока действия настоящего договора, на него накладывается штраф в размере 1000 руб. за незаконное пользование помещением за каждый день такого нарушения и взимаются текущие платежи на условиях договора.
Соглашением от 19.05.2010 к договору N 344 от 01.04.2010 срок действия договора определен до 31.07.2010.
Соглашением от 31.07.2010 срок действия договора определен до 30.11.2010.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права (серия 41 АВ N 038232) выданному 23.01.2009 указанные в договоре аренды N 344 от 01.04.2010 нежилые помещения принадлежат арендодателю на праве собственности.
Невнесение ответчиком арендной платы по договору в установленный срок послужило основанием для обращения истца в Арбитражный суд Камчатского края с рассматриваемым иском.
Удовлетворяя частично заявленные исковые требования, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.
Пунктом 1 ст. 606 ГК РФ установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Срок аренды, установленный в п. 1.3. договора N 344 от 01.04.2010, с 01.04.2010 по 31.05.2010 соглашениями к договору от 19.05.2010, от 31.07.2010, был продлен до 31.07.2010 и 30.11.2010 соответственно.
Доводы о том, что соглашения от 19.05.2010, от 31.07.2010 не соответствуют закону и договору, поскольку договор по окончании срока его действия должен быть возобновлен на неопределенный срок, подлежат отклонению как основанные на неверном толковании норм материального права, учитывая, что в силу п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение договора возможно по соглашению сторон.
До окончания срока действия договора истец письмом N 946 от 05.08.2010 уведомил ответчика о необходимости погасить задолженность и освободить помещения в трехдневный срок. Письмо получено ответчиком 05.08.2010, о чем свидетельствует соответствующая отметка на самом письме.
Письмом N 1324 от 11.11.2010 истец уведомил ответчика о наличии задолженности, об окончании 30.11.2010 срока действия договора аренды N 433 от 01.04.2010, а также о том, что по окончании указанного срока договор на новый срок заключаться не будет. Как следует из отметки на данном письме, письмо получено 17.11.2010 продавцом-кассиром комиссионного магазина, принадлежащего ответчику, Бабиной Т.В.
Подлежит отклонению ссылка заявителя о получении указанного уведомления неуполномоченным лицом, поскольку ответчиком не оспаривается тот, факт, что Бабина Т.В. является работником ответчика, соответственно, получение ею корреспонденции для предпринимателя явствовало из обстановки, что соответствует п. 1 ст. 182 ГК РФ. Кроме того, факт осведомленности о получении данного уведомления ответчиком не оспаривается.
Истцом также было направлено в адрес ответчика письмо N 1324 от 11.01.2010, которое не было вручено по причине истечения срока хранения.
Судом первой инстанции установлено и не оспаривается заявителем, что до истечения срока действия договора аренды, а также 30.11.2010 от истца ответчику поступали звонки по телефону о необходимости освободить спорные помещения.
При таких обстоятельствах апелляционная коллегия приходит к выводу о том, что по окончании срока действия договора аренды ответчик продолжил пользоваться спорными помещениями при наличии возражений со стороны арендодателя, в связи с чем суд первой инстанции, правомерно руководствуясь п. 2 ст. 621 ГК РФ пришел к правильному выводу о том, что договор аренды N 344 от 01.04.2010 не был продлен на неопределенный срок и прекратил свое действие 30.11.2010.
Статьей 622 ГК РФ предусмотрено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Поскольку ответчик не освободил спорные помещения до настоящего времени, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требования истца о выселении ИП Айдаровой О.Ю. из занимаемых помещений общей площадью 144,20 кв. м, поз. 7, 8, 15, 16 цокольного этажа в здании общежития, расположенного по адресу: г. Петропавловск-Камчатский, проезд Космический, д. 5 "А".
В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), в порядке и сроки, определяемые договором аренды.
В силу ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
Кроме того, согласно ст. 622 ГК РФ если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Доказательств внесения ответчиком арендной платы за период с 01.10.2010 по 31.12.2010, в том числе за период, когда договор аренды N 344 от 01.04.2010 уже был прекращен, ответчиком в материалы дела не представлено.
Таким образом, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требования истца о взыскании с ответчика арендной платы за указанный период в сумме 63725,08 руб.
Рассматривая требования истца о взыскании с ответчика пени за просрочку арендных платежей за октябрь и ноябрь 2010 года, апелляционный суд приходит к следующим выводам.
Согласно п. 1 ст. 330 ГК РФ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения, должник обязан уплатить кредитору определенную законом или договором денежную сумму неустойку (штраф, пеню).
В соответствии с п. 3.4.1 договора аренды в случае предъявления пени ответчик обязан оплатить пеню из расчета 0,1% в случае просрочки платежа до 30 дней, 0,2% в случае просрочки платежа от 30 и более за каждый день просрочки от просроченной суммы.
Проверив расчет пени, представленный истцом, суд признает его верным.
На основании изложенного требования истца о взыскании с ответчика пени в размере 3239,31 рублей за просрочку исполнения обязательств по внесению арендной платы правомерно удовлетворены судом первой инстанции.
Кроме того, п. 4.3.10 договора предусмотрена выплата арендатором штрафа в размере 1000 руб. за незаконное пользование помещением за каждый день такого нарушения в случае, если договор был расторгнут досрочно или не заключен на новый срок, помимо взимания текущих платежей по договору.
Проверив расчет исчисленного истцом штрафа, апелляционный суд также признает его правильным.
В то же время в силу ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Согласно Определению Конституционного Суда РФ от 21.12.2000 года предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки. Именно поэтому в части первой статьи 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.
Наличие оснований для применения ст. 333 ГК РФ определяется судом самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.
Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательства; длительность неисполнения обязательства и другие.
Апелляционный суд полагает, что судом первой инстанции обоснованно снижен размер предъявленного ко взысканию штрафа до 3000 руб., поскольку, учитывая период просрочки, чрезмерно высокий размер штрафа в размере 31000 руб. явно несоразмерен последствиям нарушения обязательства по спорному договору.
Апелляционной коллегией отклоняются ссылки ответчика о наличии у истца задолженности перед ответчиком по предыдущему договору аренды N 162 от 15.04.2009, а также на невозможность использования помещений по целевому назначению в связи с проведением в них ремонта, поскольку осуществление ремонта ответчиком производилось в рамках договора N 162 от 15.04.2009, а не в рамках арендных отношений по договору N 344 от 01.04.2010, обязательства из договора N 162 от 15.04.2009 не имеют отношения к договору N 344 от 01.04.2010, установление обстоятельств, связанных с исполнением обязательств между сторонами в рамках договора N 162 от 15.04.2009 не входит в предмет доказывания по настоящему делу.
В соответствии со ст. 410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. Для зачета достаточно заявления одной стороны.
Однако доказательства заявления ответчиком о зачете встречных требований по договору N 162 от 15.04.2009 и договору N 344 от 01.04.2010 в материалах дела отсутствуют.
Не может быть принята во внимание ссылка ответчика на необоснованный отказ суда первой инстанции в принятии встречного искового заявления, поскольку определение Арбитражного суда Камчатского края от 02.03.2011 о возвращении встречного искового заявления ответчиком не обжаловалось.
Кроме того, вышеуказанные обстоятельства не лишают истца права на предъявление в суд соответствующего требования о взыскании с истца расходов на ремонт и иных убытков в рамках самостоятельного иска.
Иные доводы, изложенные заявителем в апелляционной жалобе судом отклоняются, поскольку не влияют на правильность вынесенного по делу решения.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд,
постановил:
Решение Арбитражного суда Камчатского края от 11.03.2011 по делу N А24-90/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Камчатского края в течение двух месяцев.
Председательствующий
Т.А.АППАКОВА
Судьи
И.Л.ЯКОВЕНКО
С.Б.КУЛТЫШЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 10.05.2011 N 05АП-2583/2011 ПО ДЕЛУ N А24-90/2011
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 10 мая 2011 г. N 05АП-2583/2011
Дело N А24-90/2011
Резолютивная часть постановления оглашена 05 мая 2011 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 10 мая 2011 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего: Т.А. Аппаковой
судей: И.Л. Яковенко, С.Б. Култышева
при ведении протокола секретарем судебного заседания: Е.А. Хоменко
при участии:
от ответчика: представитель Зеленский С.В., доверенность от 02.02.2011,
от истца, третьего лица: не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Индивидуального предпринимателя Айдаровой Оксаны Юрьевны
апелляционное производство N 05АП-2583/2011
на решение от 11.03.2011
судьи Ж.П. Алексеевой
по делу N А24-90/2011 Арбитражного суда Камчатского края
по иску Открытого акционерного общества "Дирекция по эксплуатации зданий" (ОГРН 1084101005713, ИНН 4101127385)
к Индивидуальному предпринимателю Айдаровой Оксане Юрьевне (ИНН 410102524770, ОГРНИП 307410119300050)
третьи лица: Муниципальное унитарное предприятие Петропавловск-Камчатского городского округа "Горизонт" (ОГРН 1024101037267, ИНН 4100005440)
о выселении, взыскании 97964,39 руб.
установил:
Открытое акционерное общество "Дирекция по эксплуатации зданий", обратился в Арбитражный суд Камчатского края с иском о выселении ИП Айдаровой О.Ю. из занимаемых помещений общей площадью 144,20 кв. м, поз. 7, 8, 15, 16 цокольного этажа в здании общежития, расположенного по адресу: г. Петропавловск-Камчатский, проезд Космический, д. 5 "А"; взыскании с ответчика задолженности по арендной плате за период с 01.10.2010 по 31.12.2010 в размере 63725,08 руб., штрафа за незаконное пользование помещением после окончания действия договора за период с 01.12.2010 по 31.12.2010 в размере 31000 руб., пени за просрочку арендных платежей за период с 11.10.2010 по 28.12.2010 в размере 3239,31 руб.
Определением Арбитражного суда Камчатского края от 03.02.2011 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Муниципальное унитарное предприятие Петропавловск-Камчатского городского округа "Горизонт".
Решением от 11.03.2011 Арбитражный суд Камчатского края исковые требования удовлетворил частично, взыскал с Индивидуального предпринимателя Айдаровой Оксаны Юрьевны в пользу Открытого акционерного общества "Дирекция по эксплуатации зданий" 76762,97 руб., в том числе: 63725,08 руб. долга, 3000 руб. штрафа, 3239,31 руб. пени, 6798,58 руб. расходов по государственной пошлине; выселил Индивидуального предпринимателя Айдарову Оксану Юрьевну из нежилых помещений цокольного этажа поз. 7, 8, 15, 16 в здании общежития, общей площадью 144,2 кв. м, расположенных по адресу г. Петропавловск-Камчатский, проезд Космический, д. 5А; в удовлетворении остальной части иска отказал.
Не согласившись с вынесенным решением, ответчик обратился в апелляционный суд с жалобой, в которой просит его отменить в связи с неполным выяснением судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела, неправильным применением норм материального права, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований.
Ссылается на наличие задолженности истца перед ответчиком по договору аренды N 162 от 15.04.2009, необоснованное отсутствие оценки судом первой инстанции действий истца и ответчика в рамках договора N 162.
По мнению ответчика, судом не было учтено, что в период проведения ремонта ответчик не мог использовать арендуемое помещение по назначению, что повлекло необоснованное взимание с ответчика арендной платы за данный период.
Считает, что заявление о зачете было сделано ответчиком фактически путем направления истцу требований о возмещении убытков с предложением урегулирования разногласий по их возмещению.
Полагает, что договор аренды N 344 от 01.04.2010 продлен на неопределенный срок, поскольку соглашения сторон о продлении срока аренды на определенный срок противоречат закону, соответственно, истцом не соблюден установленный порядок расторжения договора аренды.
Ссылается на ненадлежащий способ уведомления истцом ответчика о расторжении договора.
Считает необоснованным возврат судом первой инстанции встречного искового заявления ответчика.
В письменном отзыве на апелляционную жалобу истец с доводами жалобы не согласился, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Ссылается на отсутствие задолженности истца перед ответчиком по договору аренды N 162 от 15.04.2009. Указывает на то, что ответчик не обращался к истцу с просьбой зачесть проведенный в арендуемых помещениях текущий ремонт, расходы на который, по мнению истца, должен нести арендатор в соответствии с условиями договора аренды.
Полагает, что пролонгация договора дополнительными соглашениями не противоречит закону.
Представители истца, третьего лица в судебное заседание не явились, поскольку в материалах дела имеются доказательства их надлежащего извещения о времени и месте судебного заседания, дело слушается в отсутствие указанных лиц по правилам ст. 156 АПК РФ.
Представитель ответчика поддержал доводы своей апелляционной жалобы.
Представитель ответчика поддержал также ходатайство об истребовании у истца в качестве доказательств по настоящему делу нарядов (актов выполненных работ), а также ходатайство о приобщении к материалам дела договора N 162 от 15.04.2009, договоров подряда по ремонту помещения по адресу: ул. Космический проезд 5а, с приложением актов выполненных работ, чеков на покупку материалов для ремонта, расписки лиц в получении денег за выполненные по договорам подрядов работы, чеков оплаты аренды, в период ремонта, договора N 10-Э от 01.07.2009, обращения к ОАО "ДЭЗ" N 152 от 10.02.2011, письма N 142 от 02.02.2011, письма N 248 от 28.02.2011, письма N 1375 от 24.11.2010, предписания от 25.11.2010, пояснив, что данные ходатайства, приложены к апелляционной жалобе.
Суд, руководствуясь ст. ст. 66, 159, 184, 185, ч. 2 абз. 2 ст. 268 АПК РФ, рассмотрел ходатайство об истребовании у истца дополнительных доказательств и определил его отклонить.
Суд, руководствуясь ст. ст. 159, 184, 185, ч. 2 ст. 268 АПК РФ, рассмотрел ходатайство ответчика о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств и определил его удовлетворить частично, приобщить к материалам дела письмо N 142 от 02.02.2011, иные документы возвратить заявителю.
Исследовав доказательства по делу, оценив доводы представителей лиц, участвующих в деле, проверив правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.
Как следует из материалов дела, 01.04.2010 между ОАО "Дирекция по эксплуатации зданий" (Арендодатель) и Индивидуальным предпринимателем Айдаровой Оксаной Юрьевной (Арендатор) заключен договор аренды N 344.
Объект аренды согласован сторонами в п. 1.1 договора, схема помещений отражена в Приложении N 2 к договору, а именно: нежилые помещения цокольного этажа позиции 7, 8, 15, 16 в здании общежития, расположенного по адресу: г. Петропавловск-Камчатский, проезд Космический, д. 5А.
По акту сдачи помещения от 01.04.2010 (Приложение N 1 к договору аренды N 344) объект аренды передан арендатору.
В соответствии с п. п. 1.3, 1.4 договор аренды N 344 заключен сроком с 01.04.2010 по 31.05.2010, не пролонгируется на новый срок, аренда указанного в договоре помещения на новый срок возможна только путем заключения нового договора.
В пунктах 2.4.1. - 2.4.2. установлена обязанность арендатора по внесению арендной платы в сроки и на условиях договора, самостоятельного получения у арендодателя в срок с 1-ого по 5-е число каждого месяца счета-фактуры на оплату арендной платы за текущий месяц в размере 100% платежей.
Пунктом 3.1. договора согласован размер арендной платы, который составляет 124,91 руб. за 1 кв. м (без учета НДС).
В п. 3.2. договора указано, что арендная плата вносится арендатором самостоятельно в текущем месяце не позднее 10-го числа каждого месяца на основании счетов-фактур, путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя или внесения наличных денег в кассу арендодателя.
В п. 4.3.1. договора установлена ответственность арендатора за неисполнение или ненадлежащее исполнение п. 2.4.1. договора. Арендатор обязан оплатить арендодателю пеню в размере 0 рублей за каждый день просрочки - если пеня не была предъявлена, в размере 0,1% в случае если пеня была предъявлена, просрочка платежа составляет до 30 дней, 0,2% в случае просрочки платежа от 30 и более дней за каждый день просрочки от просроченной суммы. Оплата пени производится путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя или внесения наличных денег в кассу арендодателя, на основании счета, выставленного арендодателем.
В соответствии с п. 4.3.10 договора N 344 в случае, если настоящий договор расторгнут досрочно или не заключен на новый срок, а Арендатор не освобождает занимаемое помещение в течение 5 календарных дней с момента окончания срока действия настоящего договора, на него накладывается штраф в размере 1000 руб. за незаконное пользование помещением за каждый день такого нарушения и взимаются текущие платежи на условиях договора.
Соглашением от 19.05.2010 к договору N 344 от 01.04.2010 срок действия договора определен до 31.07.2010.
Соглашением от 31.07.2010 срок действия договора определен до 30.11.2010.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права (серия 41 АВ N 038232) выданному 23.01.2009 указанные в договоре аренды N 344 от 01.04.2010 нежилые помещения принадлежат арендодателю на праве собственности.
Невнесение ответчиком арендной платы по договору в установленный срок послужило основанием для обращения истца в Арбитражный суд Камчатского края с рассматриваемым иском.
Удовлетворяя частично заявленные исковые требования, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.
Пунктом 1 ст. 606 ГК РФ установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Срок аренды, установленный в п. 1.3. договора N 344 от 01.04.2010, с 01.04.2010 по 31.05.2010 соглашениями к договору от 19.05.2010, от 31.07.2010, был продлен до 31.07.2010 и 30.11.2010 соответственно.
Доводы о том, что соглашения от 19.05.2010, от 31.07.2010 не соответствуют закону и договору, поскольку договор по окончании срока его действия должен быть возобновлен на неопределенный срок, подлежат отклонению как основанные на неверном толковании норм материального права, учитывая, что в силу п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение договора возможно по соглашению сторон.
До окончания срока действия договора истец письмом N 946 от 05.08.2010 уведомил ответчика о необходимости погасить задолженность и освободить помещения в трехдневный срок. Письмо получено ответчиком 05.08.2010, о чем свидетельствует соответствующая отметка на самом письме.
Письмом N 1324 от 11.11.2010 истец уведомил ответчика о наличии задолженности, об окончании 30.11.2010 срока действия договора аренды N 433 от 01.04.2010, а также о том, что по окончании указанного срока договор на новый срок заключаться не будет. Как следует из отметки на данном письме, письмо получено 17.11.2010 продавцом-кассиром комиссионного магазина, принадлежащего ответчику, Бабиной Т.В.
Подлежит отклонению ссылка заявителя о получении указанного уведомления неуполномоченным лицом, поскольку ответчиком не оспаривается тот, факт, что Бабина Т.В. является работником ответчика, соответственно, получение ею корреспонденции для предпринимателя явствовало из обстановки, что соответствует п. 1 ст. 182 ГК РФ. Кроме того, факт осведомленности о получении данного уведомления ответчиком не оспаривается.
Истцом также было направлено в адрес ответчика письмо N 1324 от 11.01.2010, которое не было вручено по причине истечения срока хранения.
Судом первой инстанции установлено и не оспаривается заявителем, что до истечения срока действия договора аренды, а также 30.11.2010 от истца ответчику поступали звонки по телефону о необходимости освободить спорные помещения.
При таких обстоятельствах апелляционная коллегия приходит к выводу о том, что по окончании срока действия договора аренды ответчик продолжил пользоваться спорными помещениями при наличии возражений со стороны арендодателя, в связи с чем суд первой инстанции, правомерно руководствуясь п. 2 ст. 621 ГК РФ пришел к правильному выводу о том, что договор аренды N 344 от 01.04.2010 не был продлен на неопределенный срок и прекратил свое действие 30.11.2010.
Статьей 622 ГК РФ предусмотрено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Поскольку ответчик не освободил спорные помещения до настоящего времени, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требования истца о выселении ИП Айдаровой О.Ю. из занимаемых помещений общей площадью 144,20 кв. м, поз. 7, 8, 15, 16 цокольного этажа в здании общежития, расположенного по адресу: г. Петропавловск-Камчатский, проезд Космический, д. 5 "А".
В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), в порядке и сроки, определяемые договором аренды.
В силу ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
Кроме того, согласно ст. 622 ГК РФ если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Доказательств внесения ответчиком арендной платы за период с 01.10.2010 по 31.12.2010, в том числе за период, когда договор аренды N 344 от 01.04.2010 уже был прекращен, ответчиком в материалы дела не представлено.
Таким образом, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требования истца о взыскании с ответчика арендной платы за указанный период в сумме 63725,08 руб.
Рассматривая требования истца о взыскании с ответчика пени за просрочку арендных платежей за октябрь и ноябрь 2010 года, апелляционный суд приходит к следующим выводам.
Согласно п. 1 ст. 330 ГК РФ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения, должник обязан уплатить кредитору определенную законом или договором денежную сумму неустойку (штраф, пеню).
В соответствии с п. 3.4.1 договора аренды в случае предъявления пени ответчик обязан оплатить пеню из расчета 0,1% в случае просрочки платежа до 30 дней, 0,2% в случае просрочки платежа от 30 и более за каждый день просрочки от просроченной суммы.
Проверив расчет пени, представленный истцом, суд признает его верным.
На основании изложенного требования истца о взыскании с ответчика пени в размере 3239,31 рублей за просрочку исполнения обязательств по внесению арендной платы правомерно удовлетворены судом первой инстанции.
Кроме того, п. 4.3.10 договора предусмотрена выплата арендатором штрафа в размере 1000 руб. за незаконное пользование помещением за каждый день такого нарушения в случае, если договор был расторгнут досрочно или не заключен на новый срок, помимо взимания текущих платежей по договору.
Проверив расчет исчисленного истцом штрафа, апелляционный суд также признает его правильным.
В то же время в силу ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Согласно Определению Конституционного Суда РФ от 21.12.2000 года предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки. Именно поэтому в части первой статьи 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.
Наличие оснований для применения ст. 333 ГК РФ определяется судом самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.
Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательства; длительность неисполнения обязательства и другие.
Апелляционный суд полагает, что судом первой инстанции обоснованно снижен размер предъявленного ко взысканию штрафа до 3000 руб., поскольку, учитывая период просрочки, чрезмерно высокий размер штрафа в размере 31000 руб. явно несоразмерен последствиям нарушения обязательства по спорному договору.
Апелляционной коллегией отклоняются ссылки ответчика о наличии у истца задолженности перед ответчиком по предыдущему договору аренды N 162 от 15.04.2009, а также на невозможность использования помещений по целевому назначению в связи с проведением в них ремонта, поскольку осуществление ремонта ответчиком производилось в рамках договора N 162 от 15.04.2009, а не в рамках арендных отношений по договору N 344 от 01.04.2010, обязательства из договора N 162 от 15.04.2009 не имеют отношения к договору N 344 от 01.04.2010, установление обстоятельств, связанных с исполнением обязательств между сторонами в рамках договора N 162 от 15.04.2009 не входит в предмет доказывания по настоящему делу.
В соответствии со ст. 410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. Для зачета достаточно заявления одной стороны.
Однако доказательства заявления ответчиком о зачете встречных требований по договору N 162 от 15.04.2009 и договору N 344 от 01.04.2010 в материалах дела отсутствуют.
Не может быть принята во внимание ссылка ответчика на необоснованный отказ суда первой инстанции в принятии встречного искового заявления, поскольку определение Арбитражного суда Камчатского края от 02.03.2011 о возвращении встречного искового заявления ответчиком не обжаловалось.
Кроме того, вышеуказанные обстоятельства не лишают истца права на предъявление в суд соответствующего требования о взыскании с истца расходов на ремонт и иных убытков в рамках самостоятельного иска.
Иные доводы, изложенные заявителем в апелляционной жалобе судом отклоняются, поскольку не влияют на правильность вынесенного по делу решения.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд,
постановил:
Решение Арбитражного суда Камчатского края от 11.03.2011 по делу N А24-90/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Камчатского края в течение двух месяцев.
Председательствующий
Т.А.АППАКОВА
Судьи
И.Л.ЯКОВЕНКО
С.Б.КУЛТЫШЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)