Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 14 июля 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 21 июля 2015 года.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Барановской Е.Н.
судей Александровой Г.С., Сумароковой Т.Я.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Абдуловой Э.С.,
рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы Открытого акционерного общества "Зеленый град" и Общества с ограниченной ответственностью "ТрейдАльянс" на решение Арбитражного суда города Москвы от 24 марта 2015 года по делу N А40-159832/144, принятое судьей Зотовой Е.А.,
по иску Общества с ограниченной ответственностью "ТрейдАльянс" (ОГРН 5087746692413, ИНН 7706704185)
к Открытому акционерному обществу "Зеленый град" (ОГРН 1027700032601, ИНН 7735091825)
3-е лицо - Общество с ограниченной ответственностью "МСМ-НЕДВИЖИМОСТЬ"
о взыскании 1 288 899 руб. 08 коп.
и по встречному иску Открытого акционерного общества "Зеленый град"
к Обществу с ограниченной ответственностью "ТрейдАльянс"
о взыскании 604 502 руб. 10 коп.
при участии в судебном заседании представителей:
от ООО "ТрейдАльянс" - Ушков О.В. по доверенности от 12.01.2015 г.
от ОАО "Зеленый град" - Степанов Н.М. по доверенности от 02.10.2014 г.
В судебное заседание не явились: представители 3-его лица - извещены.
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Трейд-Альянс" (далее - ООО "Трейд-Альянс") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями о взыскании с Открытого акционерного общества "Зеленый град" (далее - ОАО "Зеленый град") суммы 1 288 899 руб. 08 коп., составляющей 802 518 руб. 08 коп. - в возмещение понесенных затрат на ремонт помещения, 486 381 руб. - долг по возврату обеспечительного платежа.
Определением от 19.12.2014 года судом для совместного рассмотрения с первоначально заявленным иском принято встречное исковое заявление ОАО "Зеленый град" о взыскании с ООО "ТрейдАльянс" задолженности по арендной плате по договору аренды нежилого помещения N 53-АЗГ-СЦ-12 от 01.08.2012 г.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 24 марта 2015 года по делу N А40-159832/2014 требования, заявленные ООО "Трейд-Альянс", удовлетворены в части взыскания затрат на ремонтные работы в размере 497 942 руб. 74 коп., в остальной части в удовлетворении исковых требований отказано. Встречный иск удовлетворен в полном объеме и в результате зачета первоначального и встречного иска с ООО "ТрейдАльянс" в пользу ОАО "Зеленый град" взыскан долг в сумме 106 559 руб. 36 коп.
Не согласившись с вынесенным по делу судебным актом, ОАО "Зеленый град" обратилось в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит указанное решение суда изменить и принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований, заявленных ООО "ТрейдАльянс" отказать.
По мнению заявителя апелляционной жалобы, суд первой инстанции в отсутствие доказательств относимости договора подряда от 09.02.2012 г. к спорным правоотношениям, а также - согласия Арендодателя на проведения ремонтных работ и доказательств отказа в заключении основного договора аренды, удовлетворил заявленный истцом (по первоначальному иску) иск.
ООО "ТрейдАльянс" также подана апелляционная жалоба на состоявшийся по делу судебный акт, в котором заявитель просить решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить первоначально заявленный иск в полном объеме, в удовлетворении встречного иска отказать.
Заявитель апелляционной жалобы утверждает, что вся предъявленная им к взысканию сумма 802 518 руб. 08 коп. является его затратами на ремонт помещения и подлежала взысканию с Арендодателя.
Представители заявителей апелляционных жалоб в судебном заседании доводы поданных ими жалоб поддержали, отклонив доводы апелляционной жалобы иной стороны.
Общество с ограниченной ответственностью "МСМ-НЕДВИЖИМОСТЬ" (далее - ООО "МСМ-НЕДВИЖИМОСТЬ"), будучи надлежащим образом извещенным о месте и времени настоящего судебного разбирательства, явку представителя в судебное заседание апелляционной инстанции не обеспечило.
Проверив правильность применения норм материального и норм процессуального права, соответствие выводов Арбитражного суда города Москвы фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, заслушав представителей сторон и исследовав материалы дела, Девятый арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам:
Материалами дела установлено, что 20 июня 2012 года между ОАО "Зеленый град" (Арендодатель) и ООО "ТрейдАльянс" (Арендатор) был заключен предварительный договор N 24/05-АЗГ-ПД-12 аренды нежилого помещения, в соответствии с условиями которого Стороны обязались заключить в будущем договор аренды нежилого помещения N 107, находящегося на 1-м этаже объекта "Сервис-Центр" по адресу: г, Москва, г. Зеленоград, Савелкинский проезд, д. 4, стр. 1.
Согласно п. 1.3 договора стороны обязались подписать договор аренды не позднее чем через 10 рабочих дней с даты регистрации права собственности Арендодателя на помещение, являющееся объектом аренды.
В п. 2.4 договора стороны установили обязанность Арендатора в срок, не превышающий 5 банковских дней с момента подписания настоящего предварительного договора перечислить Арендодателю обеспечительный взнос в размере месячной арендной платы по основному договору в размере 486 381 руб.
В соответствии с п. п. 3.2, 3.3, 3.4 договора Арендодатель передает Арендатору помещение, являющееся предметом договора, без внутренних отделочных работ по акту допуска в помещение. Арендатор производит отделочные работы самостоятельно (за свой счет), при этом развернутое описание отделочных работ Арендатора должно быть представлено Арендодателю на предварительное письменное утверждение.
В п. 5.8 договора предусмотрено, что в случае отказа или уклонения Арендодателя от заключения с Арендатором основного договора аренды на условиях, установленных настоящим договором, Арендодатель обязан компенсировать все документально подтвержденные расходы Арендатора, связанные с производством строительно-монтажных работ в помещении и вернуть обеспечительный платеж.
Как видно из материалов дела, во исполнение условий заключенного сторонами предварительного договора, Арендатор перечислил на расчетный счет Арендодателя в качестве обеспечительного платежа денежные средства в сумме 486 381 руб., что подтверждается представленным истцом в материалы дела платежным поручением N 1199 от 22.06.2012 г.; помещения Арендатору были переданы Арендодателем 20 июня 2012 года, о чем составлен акт допуска в помещение для производства ремонтно-отделочных работ.
Обращаясь в суд с настоящим исковым заявлением, ООО "ТрейдАльянс", ссылаясь на то, что ОАО "Зеленый град" уклонилось от заключения основного договора и, таким образом договор аренды нежилого помещения сторонами заключен не был, просило взыскать с ОАО "Зеленый град" сумму затрат на ремонтные работы в размере 802 518 руб. 08 коп., а также сумму перечисленного обеспечительного платежа в размере 486 381 руб.
В свою очередь, ОАО "Зеленый град", обращаясь в суд со встречным иском, ссылалось на то, что по договору доверительного управления, вступившему в силу 29.06.2012 г., передало в доверительное управление ООО "МСМ-НЕДВИЖИМОСТЬ" 4-этажное здание "Сервис-центр".
В свою очередь ООО "МСМ - НЕДВИЖИМОСТЬ" (Арендодатель) 01.08.2012 года заключило с ООО "ТрейдАльянс" (Арендатор) договор N 53-АЗГ-СЦ-12 аренды нежилого помещения, в соответствии с условиями которого Арендодатель по акту приемки-передачи передал Арендатору помещение, площадью 211,47 кв. м, 107, находящееся на 1-м этаже объекта "Сервис-Центр" по адресу: г, Москва, г. Зеленоград, Савелкинский проезд, д. 4, стр. 1, являющееся предметом договора.
ОАО "Зеленый град", которому право требования задолженности к ООО "ТрейдАльянс" было передано на основании договора N 1345-УСТ-14 уступки прав (требований), заключенного с ООО "МСМ-НЕДВИЖИМОСТЬ", просило взыскать с ООО "ТрейдАльянс" долг по арендной плате за период пользования помещением с 01.08.2012 г. по - 04.02.2013 г. в сумме 604 502 руб. 10 коп.
Суд первой инстанции, исследовав материалы дела, пришел к выводу об обоснованности заявленного ООО "ТрейдАльянс" иска в части и принял решение об удовлетворении исковых требований ООО "Трейд-Альянс"в части взыскания затрат на ремонтные работы в размере 497 942 руб. 74 коп., в остальной части в удовлетворении исковых требований отказал. Встречный иск ОАО "Зеленый град" удовлетворен в полном объеме и в результате зачета первоначального и встречного иска с ООО "ТрейдАльянс" в пользу ОАО "Зеленый град" взыскан долг в сумме 106 559 руб. 36 коп.
По мнению судебной коллегии, выводы суда первой инстанции о наличии оснований для взыскания с ОАО "Зеленый град" затрат на ремонтные работы в пользу ООО "ТрейдАльянс" не соответствуют материалами дела и являются необоснованными.
Так, в соответствии с пунктом 1 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.
В силу пункта 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Согласно статье 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
Таким образом, предварительный договор должен содержать условия основного договора аренды нежилого помещения.
Пунктом 5 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены последствия уклонения одной из сторон от заключения основного договора. В соответствии с указанной нормой права в случае, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.
Согласно пункту 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае уклонения стороны от заключения договора другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. При этом сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.
Таким образом, убытки могут быть взысканы одной из сторон договора в связи с уклонением другой стороны от заключения договора.
Между тем, как следует из материалов дела, сторона предварительного договора - ООО "ТрейдАльянс" к ОАО "Зеленый град" с предложением о заключении основного договора аренды не обращалось, как не обращалось и в суд о понуждении заключить основной договор аренды.
Более того, как следует из материалов дела, фактически спорное помещение ООО "ТрейдАльянс" было передано в аренду ООО "МСМ-НЕДВИЖИМОСТЬ" (Доверительным управляющим здания) на основании договора аренды от 01.08.2012 г. N 53-АЗГ-СЦ-12.
Поскольку в силу пункта п. 5.8 предварительного договора обязанность Арендодателя компенсировать все документально подтвержденные расходы Арендатора, связанные с производством строительно-монтажных работ в помещении, возникает в случае отказа или уклонения Арендодателя от заключения с Арендатором основного договора аренды, основания для взыскания стоимости произведенных ООО "ТрейдАльянс" ремонтных работ у суда отсутствуют.
Судебная коллегия также отмечает, что, заключая предварительный договор (п. 3.4) и в последующем договор аренды (п. 3.4.4 и раздел 7) ООО "ТрейдАльянс" приняло на себя обязательство представить Арендодателю на предварительное письменное утверждение развернутое описания отделочных работ, а в соответствии с п. 7.4 договора аренды и проекта договора аренды, приложенного к предварительному договору, с момента подписания сторонами акта возврата помещения все неотделимые улучшения помещения как санкционированные, так и не санкционированные Арендодателем, переходят в собственность последнего.
При таких обстоятельствах, с учетом того, что ООО "ТрейдАльянс" не было согласовано с ОАО "Зеленый град" осуществление отделочных работ, как не было согласовано осуществление таковых с ООО "МСМ - НЕДВИЖИМОСТЬ", стоимость произведенных ООО "ТрейдАльянс" неотделимых улучшений арендованного имущества в силу пункта 3 статьи 623 Гражданского кодекса возмещению не подлежит.
Судебная коллегия считает обоснованным и соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что ответчик правомерно письмом от 28.01.2015 г. N 7-ЗГ заявил о зачете однородных требований: требований истца о возврате обеспечительного платежа и требования ответчика об уплате арендных платежей, и о прекращении на основании статьи 410 Гражданского кодекса РФ обязательства ответчика по возврату обеспечительного платежа в размере 468 381 руб. зачетом встречного однородного требования.
Ссылка ООО "ТрейдАльянс" в апелляционной жалобе о предоставлении Арендодателем скидок на сумму арендной платы и выставление счетов на соответствующие суммы, что, по мнению заявителя жалобы, свидетельствует об изменении условий договора аренды, обоснованно отклонена судом первой инстанции, поскольку соглашения по изменению арендной платы в установленном статьями 452, 609, 651 Гражданского кодекса РФ, сторонами заключено не было.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 176, 266 - 268, 269 пунктом 2, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 24 марта 2015 года по делу N А40-159832/2014 отменить в части.
В удовлетворении исковых требований, заявленных Обществом с ограниченной ответственностью "ТрейдАльянс", отказать.
Решение суда в части удовлетворения встречного иска о взыскании с Общества с ограниченной ответственностью "ТрейдАльянс" в пользу Открытого акционерного общества "Зеленый град" долга в сумме 604 502 руб. 10 коп. оставить без изменения.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "ТрейдАльянс" в пользу Открытого акционерного общества "Зеленый град" 18 090 руб. 04 коп. - в возмещение расходов по уплате государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий
Е.Н.БАРАНОВСКАЯ
Судьи
Г.С.АЛЕКСАНДРОВА
Т.Я.СУМАРОКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 21.07.2015 N 09АП-24349/2015-ГК, 09АП-24350/2015-ГК ПО ДЕЛУ N А40-159832/2014
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 июля 2015 г. N 09АП-24349/2015-ГК, 09АП-24350/2015-ГК
Дело N А40-159832/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 14 июля 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 21 июля 2015 года.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Барановской Е.Н.
судей Александровой Г.С., Сумароковой Т.Я.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Абдуловой Э.С.,
рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы Открытого акционерного общества "Зеленый град" и Общества с ограниченной ответственностью "ТрейдАльянс" на решение Арбитражного суда города Москвы от 24 марта 2015 года по делу N А40-159832/144, принятое судьей Зотовой Е.А.,
по иску Общества с ограниченной ответственностью "ТрейдАльянс" (ОГРН 5087746692413, ИНН 7706704185)
к Открытому акционерному обществу "Зеленый град" (ОГРН 1027700032601, ИНН 7735091825)
3-е лицо - Общество с ограниченной ответственностью "МСМ-НЕДВИЖИМОСТЬ"
о взыскании 1 288 899 руб. 08 коп.
и по встречному иску Открытого акционерного общества "Зеленый град"
к Обществу с ограниченной ответственностью "ТрейдАльянс"
о взыскании 604 502 руб. 10 коп.
при участии в судебном заседании представителей:
от ООО "ТрейдАльянс" - Ушков О.В. по доверенности от 12.01.2015 г.
от ОАО "Зеленый град" - Степанов Н.М. по доверенности от 02.10.2014 г.
В судебное заседание не явились: представители 3-его лица - извещены.
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Трейд-Альянс" (далее - ООО "Трейд-Альянс") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями о взыскании с Открытого акционерного общества "Зеленый град" (далее - ОАО "Зеленый град") суммы 1 288 899 руб. 08 коп., составляющей 802 518 руб. 08 коп. - в возмещение понесенных затрат на ремонт помещения, 486 381 руб. - долг по возврату обеспечительного платежа.
Определением от 19.12.2014 года судом для совместного рассмотрения с первоначально заявленным иском принято встречное исковое заявление ОАО "Зеленый град" о взыскании с ООО "ТрейдАльянс" задолженности по арендной плате по договору аренды нежилого помещения N 53-АЗГ-СЦ-12 от 01.08.2012 г.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 24 марта 2015 года по делу N А40-159832/2014 требования, заявленные ООО "Трейд-Альянс", удовлетворены в части взыскания затрат на ремонтные работы в размере 497 942 руб. 74 коп., в остальной части в удовлетворении исковых требований отказано. Встречный иск удовлетворен в полном объеме и в результате зачета первоначального и встречного иска с ООО "ТрейдАльянс" в пользу ОАО "Зеленый град" взыскан долг в сумме 106 559 руб. 36 коп.
Не согласившись с вынесенным по делу судебным актом, ОАО "Зеленый град" обратилось в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит указанное решение суда изменить и принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований, заявленных ООО "ТрейдАльянс" отказать.
По мнению заявителя апелляционной жалобы, суд первой инстанции в отсутствие доказательств относимости договора подряда от 09.02.2012 г. к спорным правоотношениям, а также - согласия Арендодателя на проведения ремонтных работ и доказательств отказа в заключении основного договора аренды, удовлетворил заявленный истцом (по первоначальному иску) иск.
ООО "ТрейдАльянс" также подана апелляционная жалоба на состоявшийся по делу судебный акт, в котором заявитель просить решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить первоначально заявленный иск в полном объеме, в удовлетворении встречного иска отказать.
Заявитель апелляционной жалобы утверждает, что вся предъявленная им к взысканию сумма 802 518 руб. 08 коп. является его затратами на ремонт помещения и подлежала взысканию с Арендодателя.
Представители заявителей апелляционных жалоб в судебном заседании доводы поданных ими жалоб поддержали, отклонив доводы апелляционной жалобы иной стороны.
Общество с ограниченной ответственностью "МСМ-НЕДВИЖИМОСТЬ" (далее - ООО "МСМ-НЕДВИЖИМОСТЬ"), будучи надлежащим образом извещенным о месте и времени настоящего судебного разбирательства, явку представителя в судебное заседание апелляционной инстанции не обеспечило.
Проверив правильность применения норм материального и норм процессуального права, соответствие выводов Арбитражного суда города Москвы фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, заслушав представителей сторон и исследовав материалы дела, Девятый арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам:
Материалами дела установлено, что 20 июня 2012 года между ОАО "Зеленый град" (Арендодатель) и ООО "ТрейдАльянс" (Арендатор) был заключен предварительный договор N 24/05-АЗГ-ПД-12 аренды нежилого помещения, в соответствии с условиями которого Стороны обязались заключить в будущем договор аренды нежилого помещения N 107, находящегося на 1-м этаже объекта "Сервис-Центр" по адресу: г, Москва, г. Зеленоград, Савелкинский проезд, д. 4, стр. 1.
Согласно п. 1.3 договора стороны обязались подписать договор аренды не позднее чем через 10 рабочих дней с даты регистрации права собственности Арендодателя на помещение, являющееся объектом аренды.
В п. 2.4 договора стороны установили обязанность Арендатора в срок, не превышающий 5 банковских дней с момента подписания настоящего предварительного договора перечислить Арендодателю обеспечительный взнос в размере месячной арендной платы по основному договору в размере 486 381 руб.
В соответствии с п. п. 3.2, 3.3, 3.4 договора Арендодатель передает Арендатору помещение, являющееся предметом договора, без внутренних отделочных работ по акту допуска в помещение. Арендатор производит отделочные работы самостоятельно (за свой счет), при этом развернутое описание отделочных работ Арендатора должно быть представлено Арендодателю на предварительное письменное утверждение.
В п. 5.8 договора предусмотрено, что в случае отказа или уклонения Арендодателя от заключения с Арендатором основного договора аренды на условиях, установленных настоящим договором, Арендодатель обязан компенсировать все документально подтвержденные расходы Арендатора, связанные с производством строительно-монтажных работ в помещении и вернуть обеспечительный платеж.
Как видно из материалов дела, во исполнение условий заключенного сторонами предварительного договора, Арендатор перечислил на расчетный счет Арендодателя в качестве обеспечительного платежа денежные средства в сумме 486 381 руб., что подтверждается представленным истцом в материалы дела платежным поручением N 1199 от 22.06.2012 г.; помещения Арендатору были переданы Арендодателем 20 июня 2012 года, о чем составлен акт допуска в помещение для производства ремонтно-отделочных работ.
Обращаясь в суд с настоящим исковым заявлением, ООО "ТрейдАльянс", ссылаясь на то, что ОАО "Зеленый град" уклонилось от заключения основного договора и, таким образом договор аренды нежилого помещения сторонами заключен не был, просило взыскать с ОАО "Зеленый град" сумму затрат на ремонтные работы в размере 802 518 руб. 08 коп., а также сумму перечисленного обеспечительного платежа в размере 486 381 руб.
В свою очередь, ОАО "Зеленый град", обращаясь в суд со встречным иском, ссылалось на то, что по договору доверительного управления, вступившему в силу 29.06.2012 г., передало в доверительное управление ООО "МСМ-НЕДВИЖИМОСТЬ" 4-этажное здание "Сервис-центр".
В свою очередь ООО "МСМ - НЕДВИЖИМОСТЬ" (Арендодатель) 01.08.2012 года заключило с ООО "ТрейдАльянс" (Арендатор) договор N 53-АЗГ-СЦ-12 аренды нежилого помещения, в соответствии с условиями которого Арендодатель по акту приемки-передачи передал Арендатору помещение, площадью 211,47 кв. м, 107, находящееся на 1-м этаже объекта "Сервис-Центр" по адресу: г, Москва, г. Зеленоград, Савелкинский проезд, д. 4, стр. 1, являющееся предметом договора.
ОАО "Зеленый град", которому право требования задолженности к ООО "ТрейдАльянс" было передано на основании договора N 1345-УСТ-14 уступки прав (требований), заключенного с ООО "МСМ-НЕДВИЖИМОСТЬ", просило взыскать с ООО "ТрейдАльянс" долг по арендной плате за период пользования помещением с 01.08.2012 г. по - 04.02.2013 г. в сумме 604 502 руб. 10 коп.
Суд первой инстанции, исследовав материалы дела, пришел к выводу об обоснованности заявленного ООО "ТрейдАльянс" иска в части и принял решение об удовлетворении исковых требований ООО "Трейд-Альянс"в части взыскания затрат на ремонтные работы в размере 497 942 руб. 74 коп., в остальной части в удовлетворении исковых требований отказал. Встречный иск ОАО "Зеленый град" удовлетворен в полном объеме и в результате зачета первоначального и встречного иска с ООО "ТрейдАльянс" в пользу ОАО "Зеленый град" взыскан долг в сумме 106 559 руб. 36 коп.
По мнению судебной коллегии, выводы суда первой инстанции о наличии оснований для взыскания с ОАО "Зеленый град" затрат на ремонтные работы в пользу ООО "ТрейдАльянс" не соответствуют материалами дела и являются необоснованными.
Так, в соответствии с пунктом 1 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.
В силу пункта 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Согласно статье 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
Таким образом, предварительный договор должен содержать условия основного договора аренды нежилого помещения.
Пунктом 5 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены последствия уклонения одной из сторон от заключения основного договора. В соответствии с указанной нормой права в случае, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.
Согласно пункту 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае уклонения стороны от заключения договора другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. При этом сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.
Таким образом, убытки могут быть взысканы одной из сторон договора в связи с уклонением другой стороны от заключения договора.
Между тем, как следует из материалов дела, сторона предварительного договора - ООО "ТрейдАльянс" к ОАО "Зеленый град" с предложением о заключении основного договора аренды не обращалось, как не обращалось и в суд о понуждении заключить основной договор аренды.
Более того, как следует из материалов дела, фактически спорное помещение ООО "ТрейдАльянс" было передано в аренду ООО "МСМ-НЕДВИЖИМОСТЬ" (Доверительным управляющим здания) на основании договора аренды от 01.08.2012 г. N 53-АЗГ-СЦ-12.
Поскольку в силу пункта п. 5.8 предварительного договора обязанность Арендодателя компенсировать все документально подтвержденные расходы Арендатора, связанные с производством строительно-монтажных работ в помещении, возникает в случае отказа или уклонения Арендодателя от заключения с Арендатором основного договора аренды, основания для взыскания стоимости произведенных ООО "ТрейдАльянс" ремонтных работ у суда отсутствуют.
Судебная коллегия также отмечает, что, заключая предварительный договор (п. 3.4) и в последующем договор аренды (п. 3.4.4 и раздел 7) ООО "ТрейдАльянс" приняло на себя обязательство представить Арендодателю на предварительное письменное утверждение развернутое описания отделочных работ, а в соответствии с п. 7.4 договора аренды и проекта договора аренды, приложенного к предварительному договору, с момента подписания сторонами акта возврата помещения все неотделимые улучшения помещения как санкционированные, так и не санкционированные Арендодателем, переходят в собственность последнего.
При таких обстоятельствах, с учетом того, что ООО "ТрейдАльянс" не было согласовано с ОАО "Зеленый град" осуществление отделочных работ, как не было согласовано осуществление таковых с ООО "МСМ - НЕДВИЖИМОСТЬ", стоимость произведенных ООО "ТрейдАльянс" неотделимых улучшений арендованного имущества в силу пункта 3 статьи 623 Гражданского кодекса возмещению не подлежит.
Судебная коллегия считает обоснованным и соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что ответчик правомерно письмом от 28.01.2015 г. N 7-ЗГ заявил о зачете однородных требований: требований истца о возврате обеспечительного платежа и требования ответчика об уплате арендных платежей, и о прекращении на основании статьи 410 Гражданского кодекса РФ обязательства ответчика по возврату обеспечительного платежа в размере 468 381 руб. зачетом встречного однородного требования.
Ссылка ООО "ТрейдАльянс" в апелляционной жалобе о предоставлении Арендодателем скидок на сумму арендной платы и выставление счетов на соответствующие суммы, что, по мнению заявителя жалобы, свидетельствует об изменении условий договора аренды, обоснованно отклонена судом первой инстанции, поскольку соглашения по изменению арендной платы в установленном статьями 452, 609, 651 Гражданского кодекса РФ, сторонами заключено не было.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 176, 266 - 268, 269 пунктом 2, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 24 марта 2015 года по делу N А40-159832/2014 отменить в части.
В удовлетворении исковых требований, заявленных Обществом с ограниченной ответственностью "ТрейдАльянс", отказать.
Решение суда в части удовлетворения встречного иска о взыскании с Общества с ограниченной ответственностью "ТрейдАльянс" в пользу Открытого акционерного общества "Зеленый град" долга в сумме 604 502 руб. 10 коп. оставить без изменения.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "ТрейдАльянс" в пользу Открытого акционерного общества "Зеленый град" 18 090 руб. 04 коп. - в возмещение расходов по уплате государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий
Е.Н.БАРАНОВСКАЯ
Судьи
Г.С.АЛЕКСАНДРОВА
Т.Я.СУМАРОКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)