Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 14 октября 2015 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 15 октября 2015 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Драбо Т.Н., судей Посаженникова М.В. и Прокофьевой Т.В., при участии в судебном заседании от заявителя - общества с ограниченной ответственностью "Новый город-14" (ИНН 2310151444, ОГРН 1102310007580) - Хамидуллина К.Ш. (доверенность от 12.01.2015), от заинтересованного лица - Управления по надзору в области долевого строительства Краснодарского края (ИНН 2308140325, ОГРН 1082310000453) - Покусаева Ю.Е. (доверенность от 03.02.2015), рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Новый город-14" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.05.2015 (судья Колодкина В.Г.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.07.2015 (судьи Ефимова О.Ю., Гуденица Т.Г., Сулименко О.А.) по делу N А32-8409/2015, установил следующее.
Общество с ограниченной ответственностью "Новый город-14" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным и отмене постановления Управления по надзору в области долевого строительства Краснодарского края (далее - управление) от 24.02.2015 N 58п/1 о привлечении к административной ответственности по части 1 статьи 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях в виде 500 тыс. рублей штрафа.
Решением суда от 20.05.2015, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 13.07.2015, в удовлетворении требований отказано со ссылкой на соблюдение управлением процедуры привлечения общества к административной ответственности и наличие в действиях общества состава правонарушения, квалифицируемого по части 1 статьи 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.
В Арбитражный суд Северо-Кавказского округа обратилось общество с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение суда и постановление апелляционной инстанции и удовлетворить требования в полном объеме. По мнению подателя жалобы, суды расширительно толкуют положения Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ), что ведет к нарушению прав и законных интересов участников гражданских правоотношений: правовое регулирование договора долевого участия в строительстве не распространяется на договор уступки права требования; договор долевого участия в строительстве и договор уступки права требования являются самостоятельными, различными видами договоров, в отношении которых применяются различные правовые нормы. Единственным общим требованием указанных договоров является требование о государственной регистрации договоров. Таким образом, положения о порядке приема денежных средств по договору долевого участия в строительстве не распространяются на отношения, вытекающие из договора уступки права требования; расчеты по договору уступки права требования не входят в предмет регулирования Закона N 214-ФЗ.
В отзыве на кассационную жалобу управление просит оставить судебные акты без изменения как законные и обоснованные, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
В судебном заседании представители лиц, участвующих в деле, поддержали доводы кассационной жалобы и отзыва.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа, изучив материалы дела, проверив законность судебных актов, оценив доводы кассационной жалобы и отзыва, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, на основании распоряжения от 10.10.2014 N 58-п управление провело внеплановую выездную проверку общества по вопросам исполнения требований законодательства об участии в долевом строительстве за период с 17.12.2010 по 30.09.2014, в ходе которой установило, что в нарушение части 2 статьи 1, части 3 статьи 4, части 1 статьи 11 и статьи 17 Закона N 214-ФЗ общество привлекло денежные средства Кухрановой Т.А. до государственной регистрации основного договора уступки права по договору участия в долевом строительстве жилого дома; привлечение денежных средств гражданина связано с возникающим у гражданина правом собственности на жилое помещение в многоквартирном доме до введения в эксплуатацию жилого многоквартирного дома в порядке, установленном градостроительным законодательством.
По результатам проверки управление составило акт от 24.11.2014, протокол об административном правонарушении от 25.12.2014 N 58п/1 и вынесло постановление от 24.02.2015 N 58п/1 о привлечении общества к административной ответственности по части 1 статьи 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях в виде 500 тыс. рублей штрафа.
В соответствии со статьями 207 и 208 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации общество обжаловало постановление управления в арбитражный суд.
Суды установили все фактические обстоятельства по делу, полно, всесторонне исследовали представленные в материалы дела доказательства и доводы участвующих в деле лиц, и приняли законные и обоснованные судебные акты, исходя из следующего.
В соответствии с частью 1 статьи 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях привлечение денежных средств гражданина, связанное с возникающим у гражданина правом собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, который на момент привлечения таких денежных средств гражданина не введен в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, лицом, не имеющим в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан в нарушение требований, установленных указанным законодательством, влечет наложение административного штрафа на юридических лиц - от пятисот тысяч до одного миллиона рублей. В примечании к данной статье Кодекса указано, что в случае нарушения лицом требований к привлечению денежных средств гражданина, связанному с возникающим у гражданина правом собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, который на момент привлечения таких денежных средств гражданина не введен в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, административная ответственность, установленная частью 1 данной статьи, наступает в отношении каждого случая неправомерного привлечения денежных средств гражданина в отдельности.
Частью 1 статьи 3 Закона N 214-ФЗ установлено, что застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) предоставления проектной декларации и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства многоквартирного дома, или договора аренды такого земельного участка.
В соответствии с частью 2 статьи 3 Закона N 214-ФЗ право на привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся многоквартирном доме, имеют застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.
Согласно части 3 статьи 4 Закона N 214-ФЗ договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В силу статьи 2 Закона N 214-ФЗ застройщиком является юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с Законом N 214-ФЗ для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.
Таким образом, для получения у застройщика права на привлечение денежных средств граждан необходимо наличие разрешения на строительство, опубликование проектной декларации, государственная регистрация права на земельный участок и наличие договора участия в долевом строительстве, заключенного в письменной форме и прошедшего государственную регистрацию.
При этом в силу части 2 статьи 1 Закона N 214-ФЗ привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только: на основании договора участия в долевом строительстве; путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
Иные способы привлечения денежных средств граждан, связанные с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, закон не устанавливает.
Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации (часть 1 статьи 11 Закона N 214-ФЗ).
Суды установили, что между ООО "Строительно-инвестиционная Корпорация "Девелопмент-Юг" (застройщик) и обществом (участник долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве от 24.03.2014 N 2-ПР-1.3 на строительство 36 квартир (в том числе однокомнатной квартиры N 104 (месторасположение квартиры 2-4-8)) в многоквартирном 2-секционном жилом доме, Литера 1.3, расположенном по строительному адресу: г. Краснодар, в районе совхоза "Прогресс", на земельном участке с кадастровым номером 23:43:01 04 015:0251. Договор от 24.03.2014 N 2-ПР-1.3 зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю 10.06.2014. Окончательная оплата обществом по указанному договору произведена 17.10.2014 (платежное поручение от 17.10.2014 N 1001 на сумму 319 тыс. рублей).
Между обществом, ООО "Строительно-инвестиционная корпорация "Девелопмент-Юг" и Кухрановой Т.А. заключен предварительный договор от 17.02.2014 N 19, предметом которого является заключение в срок до 30.04.2014 договора уступки (основного договора уступки) по договору участия в долевом строительстве жилого дома от 02.12.2013 N 1-ПР-1.3 (основной договор долевого участия), подписанного между обществом и ООО "Строительно-инвестиционная корпорация "Девелопмент-Юг", в части передачи Кухрановой Т.А. прав и обязанностей в отношении однокомнатной квартиры N 104 (месторасположение квартиры 2-4-8), общей площадью с холодными помещениями 30,00 кв. м (площадь квартиры - 29,20 кв. м, жилая площадь - 12,70 кв. м), расположенной на 4 этаже во 2 подъезде многоквартирного 2-секционного жилого дома в г. Краснодаре, в районе совхоза "Прогресс", Литера 1.3.
В соответствии с пунктом 5 предварительного договора от 17.02.2014 N 19 за передачу прав и обязанностей по основному договору участия в долевом строительстве Кухранова Т.А. уплачивает обществу 945 тыс. рублей в течение 5-и дней с момента государственной регистрации основного договора уступки. С момента государственной регистрации основного договора уступки суммы, фактически внесенные Кухрановой Т.А., будут зачтены обществом в соответствии с соглашением об обеспечении обязательств к предварительному договору от 17.02.2014 N 19 в счет исполнения обязательств по основному договору уступки.
17 февраля 2014 года между обществом и Кухрановой Т.А. заключено соглашение об обеспечении обязательства к предварительному договору от 17.02.2014 N 19, согласно которому обеспечением исполнения обязательств по заключению основного договора уступки является обеспечительный платеж в размере 945 тыс. рублей, который уплачивается Кухрановой Т.А. в соответствии с графиком, указанным в пункте 2.2 данного соглашения об обеспечении обязательства. Во исполнение указанного соглашения Кухранова Т.А. уплатила 904 500 рублей: 661 500 рублей по приходному кассовому ордеру от 21.02.2014 N 205, 40 500 рублей по приходному кассовому ордеру от 12.03.2014 N 285, 40 500 рублей по приходному кассовому ордеру от 07.04.2014 N 373, 40 500 рублей по приходному кассовому ордеру от 20.05.2014 N 469, 40 500 рублей по приходному кассовому ордеру от 19.06.2014 N 635, 40 500 рублей по приходному кассовому ордеру от 07.07.2014 N 842, 40 500 рублей по приходному кассовому ордеру от 20.08.2014 N 1052.
Также между обществом, ООО "Строительно-инвестиционная корпорация "Девелопмент-Юг" и Кухрановой Т.А. подписан смешанный договор от 07.08.2014 N 17 уступки права по договору участия в долевом строительстве жилого дома от 24.03.2014 N 2-ПР-1.3, согласно которому общество передает Кухрановой Т.А. права и обязанности по договору долевого участия в строительстве жилого дома от 24.03.2014 N 2-ПР-1.3 в объеме правоотношений по строительству и приобретению в собственность однокомнатной квартиры N 104 (месторасположение квартиры 2-4-8), общей площадью с холодными помещениями 30,00 кв. м (площадь квартиры - 29,20 кв. м, жилая площадь - 12,70 кв. м), расположенной на 4 этаже во 2 подъезде многоквартирного 2-секционного жилого дома в г. Краснодаре, в районе совхоза "Прогресс", Литера 1.3. В соответствии с пунктом 5 договора цена составляет 945 тыс. рублей. Данный договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю 08.10.2014.
В связи с подписанием смешанного договора уступки права от 07.08.2014 N 17 между обществом и Кухрановой Т.А. заключено соглашение от 07.08.2014 об обеспечении обязательства к смешанному договору уступки права от 07.08.2014 N 17 по договору участия в долевом строительстве жилого дома от 24.03.2014 N 2-ПР-1.3, в соответствии с которым обеспечением исполнения обязательств по заключению основного договора уступки является обеспечительный платеж в размере 945 тыс. рублей. При этом 904 500 рублей засчитываются обществом в соответствии с соглашением об обеспечении обязательства от 17.02.2014 по предварительному договору уступки права от 17.02.2014 N 19 по договору участия в долевом строительстве жилого дома от 02.12.2013 N 1-ПР-1.3.
В соответствии с пунктом 2.4 соглашения об обеспечении обязательства от 07.08.2014 после государственной регистрации смешанного договора уступки от 07.08.2014 N 17 внесенный Кухрановой Т.А. обеспечительный платеж засчитывается в счет исполнения обязательств по смешанному договору уступки.
Во исполнение соглашения от 07.08.2014 об обеспечении обязательства к смешанному договору уступки права от 07.08.2014 N 17 Кухранова Т.А. уплатила 40 500 рублей (приходный кассовый ордер от 04.09.2014 N 1135).
Соглашением от 04.09.2014 о расторжении предварительного договора от 17.02.2014 N 19 уступки права по договору участия в долевом строительстве жилого дома от 02.12.2013 N 1-ПР-1.3, подписанным между обществом и Кухрановой Т.А., данный предварительный договор расторгнут.
В соответствии с соглашением от 04.09.2014 о расторжении соглашения от 17.02.2014 об обеспечении обязательства по предварительному договору уступки права от 17.02.2014 N 19, подписанным между обществом и Кухрановой Т.А., указанное соглашение расторгнуто, внесенные Кухрановой Т.А. денежные средства в размере 904 500 рублей зачтены обществом в счет оплаты соглашения от 07.08.2014 об обеспечении обязательства к смешанному договору уступки права от 07.08.2014 N 17 по договору участия в долевом строительстве жилого дома от 24.03.2014 N 2-ПР-1.3.
Суды указали, что представленными в материалы дела доказательствами (предварительный договор уступки права от 17.02.2014 N 19, соглашение об обеспечении обязательства от 17.02.2014, смешанный договор уступки права от 07.08.2014 N 17, соглашение об обеспечении обязательства от 07.08.2014 и приходные кассовые ордера) подтверждается факт привлечения обществом денежных средств Кухрановой Т.А. до государственной регистрации договора уступки права по договору участия в долевом строительстве жилого дома (смешанный договор уступки права зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю 08.10.2014, а денежные средства Кухрановой Т.А. привлечены в период с 21.02.2014 по 04.09.2014).
Суды отметили, что диспозиция части 1 статьи 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях указывает, что противоправным является, в том числе привлечение денежных средств гражданина, связанное с возникающим у гражданина правом собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, который на момент привлечения таких денежных средств гражданина не введен в эксплуатацию, лицом, привлекающим денежные средства граждан в нарушение требований, установленных указанным законодательством.
Суды указали, что на момент заключения договора уступки многоквартирный дом в эксплуатацию не сдан, соответственно на договор уступки распространяются требования Закона N 214-ФЗ.
Применительно к установленным по делу обстоятельствам суды сделали обоснованный вывод о наличии в действиях общества правонарушения, квалифицируемого по части 1 статьи 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, соблюдении управлениям порядка привлечения общества к ответственности и правомерно отказали в удовлетворении заявления о признании незаконным и отмене постановления управления от 24.02.2015 N 58п/1 о привлечении к административной ответственности в виде 500 тыс. рублей штрафа.
Доводы общества о том, что положения о порядке приема денежных средств по договору долевого участия в строительстве не распространяются на отношения, вытекающие из договора уступки права требования, расчеты по договору уступки права требования не входят в предмет регулирования Закона N 214-ФЗ, подлежат отклонению, поскольку Законом N 214-ФЗ установлены формы привлечения денежных средств граждан, однако принятая в данном случае обществом форма привлечения денежных средств Кухрановой Т.А. не соответствует формам привлечения денежных средств, установленных Законом N 214-ФЗ.
Как указано в "Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013) (в редакции от 04.03.2015), при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", в том числе меры ответственности, им предусмотренные.
Согласно статье 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы.
Доводы кассационной жалобы общества не основаны на нормах права, направлены на переоценку доказательств, всесторонне, полно и объективно исследованных судами, и в силу статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отклонению.
Нормы права при рассмотрении дела применены правильно, нарушения процессуальных норм, влекущие отмену или изменение судебных актов (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.
Основания для удовлетворения кассационной жалобы кооператива отсутствуют.
Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.05.2015 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.07.2015 по делу N А32-8409/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 15.10.2015 N Ф08-7442/2015 ПО ДЕЛУ N А32-8409/2015
Требование: Об отмене постановления о привлечении к ответственности по ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ за нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве объектов недвижимости.Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 октября 2015 г. по делу N А32-8409/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 14 октября 2015 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 15 октября 2015 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Драбо Т.Н., судей Посаженникова М.В. и Прокофьевой Т.В., при участии в судебном заседании от заявителя - общества с ограниченной ответственностью "Новый город-14" (ИНН 2310151444, ОГРН 1102310007580) - Хамидуллина К.Ш. (доверенность от 12.01.2015), от заинтересованного лица - Управления по надзору в области долевого строительства Краснодарского края (ИНН 2308140325, ОГРН 1082310000453) - Покусаева Ю.Е. (доверенность от 03.02.2015), рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Новый город-14" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.05.2015 (судья Колодкина В.Г.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.07.2015 (судьи Ефимова О.Ю., Гуденица Т.Г., Сулименко О.А.) по делу N А32-8409/2015, установил следующее.
Общество с ограниченной ответственностью "Новый город-14" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным и отмене постановления Управления по надзору в области долевого строительства Краснодарского края (далее - управление) от 24.02.2015 N 58п/1 о привлечении к административной ответственности по части 1 статьи 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях в виде 500 тыс. рублей штрафа.
Решением суда от 20.05.2015, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 13.07.2015, в удовлетворении требований отказано со ссылкой на соблюдение управлением процедуры привлечения общества к административной ответственности и наличие в действиях общества состава правонарушения, квалифицируемого по части 1 статьи 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.
В Арбитражный суд Северо-Кавказского округа обратилось общество с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение суда и постановление апелляционной инстанции и удовлетворить требования в полном объеме. По мнению подателя жалобы, суды расширительно толкуют положения Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ), что ведет к нарушению прав и законных интересов участников гражданских правоотношений: правовое регулирование договора долевого участия в строительстве не распространяется на договор уступки права требования; договор долевого участия в строительстве и договор уступки права требования являются самостоятельными, различными видами договоров, в отношении которых применяются различные правовые нормы. Единственным общим требованием указанных договоров является требование о государственной регистрации договоров. Таким образом, положения о порядке приема денежных средств по договору долевого участия в строительстве не распространяются на отношения, вытекающие из договора уступки права требования; расчеты по договору уступки права требования не входят в предмет регулирования Закона N 214-ФЗ.
В отзыве на кассационную жалобу управление просит оставить судебные акты без изменения как законные и обоснованные, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
В судебном заседании представители лиц, участвующих в деле, поддержали доводы кассационной жалобы и отзыва.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа, изучив материалы дела, проверив законность судебных актов, оценив доводы кассационной жалобы и отзыва, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, на основании распоряжения от 10.10.2014 N 58-п управление провело внеплановую выездную проверку общества по вопросам исполнения требований законодательства об участии в долевом строительстве за период с 17.12.2010 по 30.09.2014, в ходе которой установило, что в нарушение части 2 статьи 1, части 3 статьи 4, части 1 статьи 11 и статьи 17 Закона N 214-ФЗ общество привлекло денежные средства Кухрановой Т.А. до государственной регистрации основного договора уступки права по договору участия в долевом строительстве жилого дома; привлечение денежных средств гражданина связано с возникающим у гражданина правом собственности на жилое помещение в многоквартирном доме до введения в эксплуатацию жилого многоквартирного дома в порядке, установленном градостроительным законодательством.
По результатам проверки управление составило акт от 24.11.2014, протокол об административном правонарушении от 25.12.2014 N 58п/1 и вынесло постановление от 24.02.2015 N 58п/1 о привлечении общества к административной ответственности по части 1 статьи 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях в виде 500 тыс. рублей штрафа.
В соответствии со статьями 207 и 208 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации общество обжаловало постановление управления в арбитражный суд.
Суды установили все фактические обстоятельства по делу, полно, всесторонне исследовали представленные в материалы дела доказательства и доводы участвующих в деле лиц, и приняли законные и обоснованные судебные акты, исходя из следующего.
В соответствии с частью 1 статьи 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях привлечение денежных средств гражданина, связанное с возникающим у гражданина правом собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, который на момент привлечения таких денежных средств гражданина не введен в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, лицом, не имеющим в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан в нарушение требований, установленных указанным законодательством, влечет наложение административного штрафа на юридических лиц - от пятисот тысяч до одного миллиона рублей. В примечании к данной статье Кодекса указано, что в случае нарушения лицом требований к привлечению денежных средств гражданина, связанному с возникающим у гражданина правом собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, который на момент привлечения таких денежных средств гражданина не введен в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, административная ответственность, установленная частью 1 данной статьи, наступает в отношении каждого случая неправомерного привлечения денежных средств гражданина в отдельности.
Частью 1 статьи 3 Закона N 214-ФЗ установлено, что застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) предоставления проектной декларации и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства многоквартирного дома, или договора аренды такого земельного участка.
В соответствии с частью 2 статьи 3 Закона N 214-ФЗ право на привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся многоквартирном доме, имеют застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.
Согласно части 3 статьи 4 Закона N 214-ФЗ договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В силу статьи 2 Закона N 214-ФЗ застройщиком является юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с Законом N 214-ФЗ для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.
Таким образом, для получения у застройщика права на привлечение денежных средств граждан необходимо наличие разрешения на строительство, опубликование проектной декларации, государственная регистрация права на земельный участок и наличие договора участия в долевом строительстве, заключенного в письменной форме и прошедшего государственную регистрацию.
При этом в силу части 2 статьи 1 Закона N 214-ФЗ привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только: на основании договора участия в долевом строительстве; путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
Иные способы привлечения денежных средств граждан, связанные с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, закон не устанавливает.
Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации (часть 1 статьи 11 Закона N 214-ФЗ).
Суды установили, что между ООО "Строительно-инвестиционная Корпорация "Девелопмент-Юг" (застройщик) и обществом (участник долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве от 24.03.2014 N 2-ПР-1.3 на строительство 36 квартир (в том числе однокомнатной квартиры N 104 (месторасположение квартиры 2-4-8)) в многоквартирном 2-секционном жилом доме, Литера 1.3, расположенном по строительному адресу: г. Краснодар, в районе совхоза "Прогресс", на земельном участке с кадастровым номером 23:43:01 04 015:0251. Договор от 24.03.2014 N 2-ПР-1.3 зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю 10.06.2014. Окончательная оплата обществом по указанному договору произведена 17.10.2014 (платежное поручение от 17.10.2014 N 1001 на сумму 319 тыс. рублей).
Между обществом, ООО "Строительно-инвестиционная корпорация "Девелопмент-Юг" и Кухрановой Т.А. заключен предварительный договор от 17.02.2014 N 19, предметом которого является заключение в срок до 30.04.2014 договора уступки (основного договора уступки) по договору участия в долевом строительстве жилого дома от 02.12.2013 N 1-ПР-1.3 (основной договор долевого участия), подписанного между обществом и ООО "Строительно-инвестиционная корпорация "Девелопмент-Юг", в части передачи Кухрановой Т.А. прав и обязанностей в отношении однокомнатной квартиры N 104 (месторасположение квартиры 2-4-8), общей площадью с холодными помещениями 30,00 кв. м (площадь квартиры - 29,20 кв. м, жилая площадь - 12,70 кв. м), расположенной на 4 этаже во 2 подъезде многоквартирного 2-секционного жилого дома в г. Краснодаре, в районе совхоза "Прогресс", Литера 1.3.
В соответствии с пунктом 5 предварительного договора от 17.02.2014 N 19 за передачу прав и обязанностей по основному договору участия в долевом строительстве Кухранова Т.А. уплачивает обществу 945 тыс. рублей в течение 5-и дней с момента государственной регистрации основного договора уступки. С момента государственной регистрации основного договора уступки суммы, фактически внесенные Кухрановой Т.А., будут зачтены обществом в соответствии с соглашением об обеспечении обязательств к предварительному договору от 17.02.2014 N 19 в счет исполнения обязательств по основному договору уступки.
17 февраля 2014 года между обществом и Кухрановой Т.А. заключено соглашение об обеспечении обязательства к предварительному договору от 17.02.2014 N 19, согласно которому обеспечением исполнения обязательств по заключению основного договора уступки является обеспечительный платеж в размере 945 тыс. рублей, который уплачивается Кухрановой Т.А. в соответствии с графиком, указанным в пункте 2.2 данного соглашения об обеспечении обязательства. Во исполнение указанного соглашения Кухранова Т.А. уплатила 904 500 рублей: 661 500 рублей по приходному кассовому ордеру от 21.02.2014 N 205, 40 500 рублей по приходному кассовому ордеру от 12.03.2014 N 285, 40 500 рублей по приходному кассовому ордеру от 07.04.2014 N 373, 40 500 рублей по приходному кассовому ордеру от 20.05.2014 N 469, 40 500 рублей по приходному кассовому ордеру от 19.06.2014 N 635, 40 500 рублей по приходному кассовому ордеру от 07.07.2014 N 842, 40 500 рублей по приходному кассовому ордеру от 20.08.2014 N 1052.
Также между обществом, ООО "Строительно-инвестиционная корпорация "Девелопмент-Юг" и Кухрановой Т.А. подписан смешанный договор от 07.08.2014 N 17 уступки права по договору участия в долевом строительстве жилого дома от 24.03.2014 N 2-ПР-1.3, согласно которому общество передает Кухрановой Т.А. права и обязанности по договору долевого участия в строительстве жилого дома от 24.03.2014 N 2-ПР-1.3 в объеме правоотношений по строительству и приобретению в собственность однокомнатной квартиры N 104 (месторасположение квартиры 2-4-8), общей площадью с холодными помещениями 30,00 кв. м (площадь квартиры - 29,20 кв. м, жилая площадь - 12,70 кв. м), расположенной на 4 этаже во 2 подъезде многоквартирного 2-секционного жилого дома в г. Краснодаре, в районе совхоза "Прогресс", Литера 1.3. В соответствии с пунктом 5 договора цена составляет 945 тыс. рублей. Данный договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю 08.10.2014.
В связи с подписанием смешанного договора уступки права от 07.08.2014 N 17 между обществом и Кухрановой Т.А. заключено соглашение от 07.08.2014 об обеспечении обязательства к смешанному договору уступки права от 07.08.2014 N 17 по договору участия в долевом строительстве жилого дома от 24.03.2014 N 2-ПР-1.3, в соответствии с которым обеспечением исполнения обязательств по заключению основного договора уступки является обеспечительный платеж в размере 945 тыс. рублей. При этом 904 500 рублей засчитываются обществом в соответствии с соглашением об обеспечении обязательства от 17.02.2014 по предварительному договору уступки права от 17.02.2014 N 19 по договору участия в долевом строительстве жилого дома от 02.12.2013 N 1-ПР-1.3.
В соответствии с пунктом 2.4 соглашения об обеспечении обязательства от 07.08.2014 после государственной регистрации смешанного договора уступки от 07.08.2014 N 17 внесенный Кухрановой Т.А. обеспечительный платеж засчитывается в счет исполнения обязательств по смешанному договору уступки.
Во исполнение соглашения от 07.08.2014 об обеспечении обязательства к смешанному договору уступки права от 07.08.2014 N 17 Кухранова Т.А. уплатила 40 500 рублей (приходный кассовый ордер от 04.09.2014 N 1135).
Соглашением от 04.09.2014 о расторжении предварительного договора от 17.02.2014 N 19 уступки права по договору участия в долевом строительстве жилого дома от 02.12.2013 N 1-ПР-1.3, подписанным между обществом и Кухрановой Т.А., данный предварительный договор расторгнут.
В соответствии с соглашением от 04.09.2014 о расторжении соглашения от 17.02.2014 об обеспечении обязательства по предварительному договору уступки права от 17.02.2014 N 19, подписанным между обществом и Кухрановой Т.А., указанное соглашение расторгнуто, внесенные Кухрановой Т.А. денежные средства в размере 904 500 рублей зачтены обществом в счет оплаты соглашения от 07.08.2014 об обеспечении обязательства к смешанному договору уступки права от 07.08.2014 N 17 по договору участия в долевом строительстве жилого дома от 24.03.2014 N 2-ПР-1.3.
Суды указали, что представленными в материалы дела доказательствами (предварительный договор уступки права от 17.02.2014 N 19, соглашение об обеспечении обязательства от 17.02.2014, смешанный договор уступки права от 07.08.2014 N 17, соглашение об обеспечении обязательства от 07.08.2014 и приходные кассовые ордера) подтверждается факт привлечения обществом денежных средств Кухрановой Т.А. до государственной регистрации договора уступки права по договору участия в долевом строительстве жилого дома (смешанный договор уступки права зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю 08.10.2014, а денежные средства Кухрановой Т.А. привлечены в период с 21.02.2014 по 04.09.2014).
Суды отметили, что диспозиция части 1 статьи 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях указывает, что противоправным является, в том числе привлечение денежных средств гражданина, связанное с возникающим у гражданина правом собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, который на момент привлечения таких денежных средств гражданина не введен в эксплуатацию, лицом, привлекающим денежные средства граждан в нарушение требований, установленных указанным законодательством.
Суды указали, что на момент заключения договора уступки многоквартирный дом в эксплуатацию не сдан, соответственно на договор уступки распространяются требования Закона N 214-ФЗ.
Применительно к установленным по делу обстоятельствам суды сделали обоснованный вывод о наличии в действиях общества правонарушения, квалифицируемого по части 1 статьи 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, соблюдении управлениям порядка привлечения общества к ответственности и правомерно отказали в удовлетворении заявления о признании незаконным и отмене постановления управления от 24.02.2015 N 58п/1 о привлечении к административной ответственности в виде 500 тыс. рублей штрафа.
Доводы общества о том, что положения о порядке приема денежных средств по договору долевого участия в строительстве не распространяются на отношения, вытекающие из договора уступки права требования, расчеты по договору уступки права требования не входят в предмет регулирования Закона N 214-ФЗ, подлежат отклонению, поскольку Законом N 214-ФЗ установлены формы привлечения денежных средств граждан, однако принятая в данном случае обществом форма привлечения денежных средств Кухрановой Т.А. не соответствует формам привлечения денежных средств, установленных Законом N 214-ФЗ.
Как указано в "Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013) (в редакции от 04.03.2015), при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", в том числе меры ответственности, им предусмотренные.
Согласно статье 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы.
Доводы кассационной жалобы общества не основаны на нормах права, направлены на переоценку доказательств, всесторонне, полно и объективно исследованных судами, и в силу статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отклонению.
Нормы права при рассмотрении дела применены правильно, нарушения процессуальных норм, влекущие отмену или изменение судебных актов (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.
Основания для удовлетворения кассационной жалобы кооператива отсутствуют.
Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.05.2015 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.07.2015 по делу N А32-8409/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
Т.Н.ДРАБО
Т.Н.ДРАБО
Судьи
М.В.ПОСАЖЕННИКОВ
Т.В.ПРОКОФЬЕВА
М.В.ПОСАЖЕННИКОВ
Т.В.ПРОКОФЬЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)